合川房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告 1 項(xiàng)目全程策劃報(bào)告 1 重慶市概況 慶市經(jīng)濟(jì)概況 重慶市直轄以來(lái)， 1997 年的 元增長(zhǎng)到 2009 年的 均增長(zhǎng) 12%。 09 年重慶市人均 到 3395 美元，突破 3000 美元，全國(guó)排名第 13 位，重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展將進(jìn)入一個(gè)全新的階段。分區(qū)域看，“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”完成地區(qū)生產(chǎn)總值 元，比上年增長(zhǎng) 渝東北翼完成 元，增長(zhǎng) 占全市的 渝東南翼完成 元，增長(zhǎng) 占全市的 今年第一季度，重慶 比增長(zhǎng) 預(yù)計(jì)全年 長(zhǎng)可達(dá) 16%。 重慶 09 年投資增長(zhǎng)穩(wěn)健，全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 元 (如圖1)，比去年同期增長(zhǎng) 今年 1 4 月投資總額為 元，其中房地產(chǎn)投資 元，占總投資 同比增長(zhǎng) 圖 1： 2009年固定資產(chǎn)投資走勢(shì) 重慶提出建設(shè)“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的概念。重慶市政府表示要提前五年，即到2015 年在全市率先實(shí)現(xiàn)全面小康，帶動(dòng)全市在西部地區(qū)提前三年率先實(shí)現(xiàn)全面小康。到 2020 年，一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈地區(qū)生產(chǎn)總值力爭(zhēng)在 2005 年基礎(chǔ)上翻三番，人 合川房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告 2 均地區(qū)生產(chǎn)總值突破 8000 美元；常住人口達(dá)到 2200 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率提高到 80。 重慶市政府于 2009 年發(fā)布了 圖 2：“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈” 宜居重慶總體規(guī)劃，將從居住條件、公共空間、服務(wù)設(shè)施三部分來(lái)打造“宜居重慶” (宜居重慶、暢通重慶、森林重慶健康重慶、安全重慶 )。根 據(jù)宜居重慶總體規(guī)劃總體目標(biāo)， 2009年 4 年間，將斥資 8761億元，把重慶市建成為西部 (最 )宜居城市之一。 2013 年到 2017年，將持續(xù)投入巨資，將我市建成全國(guó) (最 )宜居的城市之一。 國(guó)家級(jí)的“兩江新區(qū)”獲批為重慶投資環(huán)境增添了重要砝碼，交通、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、投資環(huán)境將得到極大改善，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看這無(wú)疑會(huì)為重慶房地產(chǎn)注入一劑有力的“強(qiáng)行針”。 慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 重慶自 2007 年開(kāi)始進(jìn)行城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革，制定了未來(lái) 10 年明確的城市化目標(biāo)：到 2020 年城鎮(zhèn)化率達(dá) 60%，這無(wú)疑給重慶 房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的剛性需求。 (1) 商品房方面 針對(duì)部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的現(xiàn)象，國(guó)家實(shí)施了有史以來(lái)最為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，一線(xiàn)城市以及部分二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控之下受到了不同程度的影響。 表 1.： 慶市整體住宅供求 合川房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告 3 今年 前三 個(gè) 月， 重慶市 商品房銷(xiāo)售面積 平方米， 相比 去年一季度商品房銷(xiāo)售面積 方米 ， 同比增長(zhǎng) 雖然開(kāi)年以來(lái)國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策不斷，力度一次比一次加大，但是從前三季度的銷(xiāo)售面積來(lái)看重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有受到太大影響。 (2) 土地市場(chǎng) 國(guó)土資源部就公布了 2010 年土地用地指標(biāo)，重慶土地供應(yīng) 6449 公頃 (表 2)。比去年的 5000 公頃計(jì)劃用地增長(zhǎng)了近 20%，土地供應(yīng)充足。 表 2.： 2010 年各省 (區(qū)、市 )住房供地計(jì)劃匯總表 (部分 )(單位：公頃 ) 行政轄區(qū) 住房建設(shè)用地供應(yīng)總量 保障性住房用地 棚改房 用地 中小套型 商品房用地 三類(lèi)用地占總量 廉租房 經(jīng)濟(jì)適用房 合計(jì) 北京 2500 10 200 820 720 上海 1100 0 250 450 70 江蘇 重慶 四川 從上表中看出 北京只有 2500 公頃，上海是 1100 公頃，天津是 1740 公頃， 3個(gè)直轄市加起來(lái)才 5340 公頃，與重慶的 頃相比，尚有一定的差距。 合川房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告 4 重慶一半供應(yīng)土地將建 90 平方米內(nèi)的中小戶(hù)型 ， 作為西部重鎮(zhèn)，重慶分到了住房建設(shè)用地供應(yīng)總量 18 萬(wàn)公頃里的 頃，比去年的 5000 公頃計(jì)劃用地增長(zhǎng)了近 20%，建面在 90 平方米以上的大戶(hù)型今年也不吃香了，因?yàn)榻衲暝谟骞?yīng)的近一半的土地上，規(guī)定必須修建中小套型商品房。從表 2 中可以看出，重慶總用地計(jì)劃是 頃，其中保障性住房 頃，包含在保障 性住房中的包括廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，前者 頃，后者 頃 。 此外，重慶棚改房用地指標(biāo)為 頃，中小套型商品用地指標(biāo) 頃。這三類(lèi)用地占渝 2010 年供應(yīng)土地總量的 略高于國(guó)土資源部要求的 占比超70%這根紅線(xiàn)。 (3) 房地產(chǎn)價(jià)格方面 前三 個(gè) 月 重慶 市商品房均價(jià) 3662 元，同比漲了 23%。今年一季度商品房銷(xiāo)售額為 元， 相對(duì)于 去年前三月商品房銷(xiāo)售額 元 ， 同比增長(zhǎng) 用銷(xiāo)售總額除以銷(xiāo)售面積，可簡(jiǎn)單計(jì)算出今年一季度我市商品房銷(xiāo)售均價(jià)為3662 元 /平方米，與去年同期均價(jià)為 2969 元 /平方米相比，每平方米漲了 693 元，漲幅 23%。 今年一季度 重慶 市新增人民幣貸款 元，處于歷史第二高位。其中，個(gè)人住房按揭貸款一季度新增 158 億，接近 2002 年以來(lái)同期最高點(diǎn)。 (4) 公租房對(duì)重慶市場(chǎng)的影響 目前重慶市政府正在推行保障房建設(shè)計(jì)劃。重慶已經(jīng)確定了商品房和保障性住房的供應(yīng)比例 ， 百分之六七十是市場(chǎng)化，商品房來(lái)供應(yīng)，百分之三十到四十是由政府的保障房來(lái)供應(yīng)。并且一定要有一整套制度甚至機(jī)構(gòu)來(lái)保障。比如，政府已經(jīng)做出決定，主城 9 區(qū)由市政府的投資集團(tuán)直接來(lái)負(fù)責(zé) 2 千萬(wàn)平方米的公租房建設(shè)。還會(huì)建立住房保障局，專(zhuān)門(mén)管公租房，怎么出租，怎么管理，怎么回收，就由這個(gè)行政管理局來(lái)專(zhuān)門(mén)實(shí)施。 這會(huì)對(duì) 房?jī)r(jià) 產(chǎn)生一定的影響。 (5) 2010 年市場(chǎng)展望 通過(guò)對(duì)上面以事實(shí)為依據(jù)的科學(xué)分析我們可以得出以下結(jié)論： 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，消費(fèi)較為理性； 重慶未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮?，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量旺盛 ； 重慶雖屬二線(xiàn)城市，但是做為西部的橋頭堡，隨著“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，“兩江新區(qū)”等利好消息的出臺(tái)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁較強(qiáng)，預(yù)計(jì)未來(lái)住宅缺口達(dá)到 方，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆?合川房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告 5 2 合川宏觀經(jīng)濟(jì)概述 川區(qū)概況 合川是重慶的北大門(mén)，是規(guī)劃建設(shè)中的重慶北部區(qū)域中心城市和“ 1 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的重要版塊。全區(qū)幅員面積 方公里，轄 27 個(gè)鎮(zhèn)、 3 個(gè)街道辦事處，共 517 個(gè)村、 54 個(gè)居民委員會(huì)，全區(qū)總?cè)丝跒?人，其中主城區(qū)人口 人，主城區(qū)建成面積 方公里。東鄰渝北區(qū)、岳池縣，南靠北 碚區(qū)、璧山縣，西連銅梁、潼南縣，北接武勝、蓬溪縣。東西寬 69 公里，南北距58 公里。 根據(jù)合川城市總體規(guī)劃 (20072020)，合川將建成以“一心、兩翼、三極、四區(qū)”為主，具有江城特色的長(zhǎng)江上游的園林城市和歷史文化名城。目前，合川尚處于國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的城市化初級(jí)階段，城市化水平較低，未來(lái)提升空間較大。 川區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 (1) 整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步提升 2009 年，合川全區(qū)全年實(shí)現(xiàn) 元，增長(zhǎng) 17%； 地方財(cái)政總收入 長(zhǎng) 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 200 億元，增長(zhǎng) 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 93 億元，增長(zhǎng) 22%。 合 川區(qū) 2009 年招商引資實(shí)現(xiàn)重大突破， 2009 年 1 月 12 月中旬，新簽項(xiàng)目190 個(gè)，協(xié)議投資 550 億元，到位資金 73 億元，同比分別增長(zhǎng) 94%、 80%、 123%，刷新合川招商歷史紀(jì)錄。 2009 年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 232 億元，增長(zhǎng) 規(guī)模工業(yè)達(dá)到 元，增長(zhǎng) 整體市場(chǎng)上呈現(xiàn)出較為樂(lè)觀的發(fā)展態(tài)勢(shì) 。 (2) 工業(yè)發(fā)展加快，園區(qū)建設(shè)提速 2009 年，全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值突破 200 億大關(guān)，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 元，同比增長(zhǎng) 工業(yè)企業(yè)不斷成長(zhǎng)壯大。全區(qū)工業(yè)企業(yè)由去年的 1112 戶(hù)上升至 1146 戶(hù)，較 合川房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告 6 年初增長(zhǎng) 34 戶(hù)，工業(yè)總產(chǎn)值 2024 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 工業(yè)企業(yè)增勢(shì)喜人。 工業(yè)投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。工業(yè)投資 元，同比增長(zhǎng) 超額 工業(yè)園區(qū)建設(shè)全面提速。園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值突破 100 億元，同比增長(zhǎng) 實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 33 億元，同比增長(zhǎng) 125%；完成固定資產(chǎn)投資 24 億元，同比增長(zhǎng) 60%。 招商引資成效顯著。新簽項(xiàng)目協(xié)議投資 550 億元，到位資金 73 億元，分別同比增長(zhǎng) 80%和 123%。 (3) 今年 一季度 合 川 區(qū)經(jīng)濟(jì)整體 良好 工業(yè)經(jīng)濟(jì)高速開(kāi)局。工業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 元，同比增長(zhǎng) 其中：規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 元，同比增長(zhǎng) 固定資產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 元，其中：城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 元，增長(zhǎng) 房地產(chǎn)投資 元，增長(zhǎng) 金融保持穩(wěn)健運(yùn)行。截至 3 月底，人民幣存款余額達(dá) 元，同比增長(zhǎng) 財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)新突破。地方財(cái)政收入 元，同比增長(zhǎng) 收入總量和增幅均達(dá)到歷史新高。 城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 4591 元，同比增長(zhǎng) 農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入 ，增長(zhǎng) 川區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展描述 (1) 近年合川整體房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)穩(wěn)步提升 表 3：合川 05 07 年商品房銷(xiāo)售、價(jià)格表 指 標(biāo) 單 位 2005 年 2006 年 2007 年 增減 (%) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 萬(wàn)元 77352 81497 110981 宅投資 萬(wàn)元 49136 58485 83201 品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米 宅銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米 品房銷(xiāo)售額 萬(wàn)元 88570 108620 177593 合川房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告 7 住宅銷(xiāo)售額 萬(wàn)元 70262 83497 155754 品房平均銷(xiāo)售價(jià)格 元平方米 1050 1251 1671 宅平均銷(xiāo)售價(jià)格 元平方米 918 1079 1594 上表可以看出，近幾年合川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速穩(wěn)定， 07 年投資 110981萬(wàn)，增長(zhǎng) 住宅投資、銷(xiāo)售面積、以及房?jī)r(jià)增速較為顯著。 (2) 09 年市場(chǎng)運(yùn)行狀況 2009 年，合川區(qū)完成房地產(chǎn)投資 元，竣工商品房面積達(dá) 平方米，新開(kāi)工商品房面積 平方米。商品房銷(xiāo)售量 34 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 80%；全區(qū)房屋均價(jià)達(dá) 2575 元，上漲 25%。 2010 年房交會(huì)共推出 31 個(gè)樓盤(pán)、 60 萬(wàn)平方米商品房及二手房 6 天時(shí)間共成交 4173 套商品房和二手房、成交面積達(dá) 平方米、總成交額達(dá)到 售均價(jià)達(dá) 2940 元，較 2009 年上漲 (3) 土地供應(yīng) 土地開(kāi)發(fā)開(kāi)始轉(zhuǎn)向南城片區(qū)和東渡片區(qū)。從近年新推出項(xiàng)目分布區(qū)域來(lái)看，合陽(yáng)片區(qū)占 南城片區(qū)占 由于合陽(yáng)為合川早期開(kāi)發(fā)區(qū)域，土地供應(yīng)量的逐漸減少，目前土地供應(yīng)量則逐步轉(zhuǎn)向南城、東渡兩大片區(qū)。而區(qū)府搬遷至南城后開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)更是集中在了南城的區(qū)府片區(qū)。 圖 3：合川片區(qū)土地供應(yīng)分布 (4)供應(yīng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向于中高檔次，房?jī)r(jià)普遍上漲 從目前在售的項(xiàng)目看，洋房體量有了明顯的增加，高層物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀、建筑立面、戶(hù)型結(jié)構(gòu)和開(kāi)發(fā)理念較 2 年前的項(xiàng)目有了很大提高。特別是綠港地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的藍(lán)濱 1 號(hào)項(xiàng)目，從整體開(kāi)發(fā)思路到營(yíng)銷(xiāo)手法來(lái)看都基本接近了主城區(qū)成熟開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)水平。這也促進(jìn)了區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的提高。 合川房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告 8 從價(jià)格來(lái)看， 2009 年銷(xiāo)售均價(jià)比 2008 年上漲 40%，單價(jià) 3000 元 /平方米以上的項(xiàng)目增多，部分樓盤(pán)甚至達(dá)到 4000 元 /平方米的價(jià)格。而今年一線(xiàn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格高層已達(dá)到 3800 元 /平方米，洋房?jī)r(jià)格全面突破 4000 元 /平方米，最高達(dá)到 6200 元 /平方米。 (5)合川中心城區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 從下圖可以發(fā)現(xiàn)，合川中心城區(qū)房?jī)r(jià)在去年下半年受拆遷政策和全市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響出現(xiàn)較大幅度的上漲后已基本趨于正常，今 年以來(lái)房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲表現(xiàn)出了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 圖 4：中心城區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 川區(qū)房地產(chǎn)展望 (1)交通便捷、暢通 合川已經(jīng)發(fā)展成為成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)沿渝武高速公路和遂渝鐵路的重要承接點(diǎn)，將建成 66 萬(wàn)人口 (主城區(qū) )左右的大城市。已建成遂渝線(xiàn)連接合川與主城，合川站距重慶北站 60 公里，目前成渝城際列車(chē)運(yùn)行時(shí)間約 30 分鐘。今年即將動(dòng)工增建遂渝二線(xiàn)，新開(kāi)工蘭渝鐵路 (雙線(xiàn)電氣化，設(shè)計(jì)時(shí)速 200 公里 /小時(shí) )。實(shí)現(xiàn)合川與主城一小時(shí)通勤應(yīng)無(wú)問(wèn)題。 在重慶一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，鐵路系統(tǒng)現(xiàn)已形成一個(gè)樞紐、 5 條放射狀干線(xiàn)，在2020 年前還將新建 5 條放射狀干線(xiàn)，線(xiàn)路里程將超過(guò) 2000 公里，這種格局為實(shí)現(xiàn)一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈通勤交通準(zhǔn)備了物質(zhì)技術(shù)條件。 (2)住房剛性需求充足 社會(huì)經(jīng)濟(jì)的整體增長(zhǎng)與工業(yè)的快速發(fā)展，加快了合川區(qū)的城市化進(jìn)程，未來(lái)10 年合川主城將增加近 100 萬(wàn)的城市人口，平均每年增加 10 萬(wàn)的城市人口，這會(huì)帶來(lái)每年近 200 萬(wàn)方的住房剛性需求，川房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告 9 場(chǎng)需求空間。 3 項(xiàng)目地塊特性分析 目區(qū)域 屬性 項(xiàng)目地塊位于合川南城西部， 緊鄰白鹿山立交與白鹿山新城居住區(qū)相鄰，與合陽(yáng)片區(qū)隔江相望。南城新區(qū)作為合川新的政治經(jīng)濟(jì)中心，區(qū)域內(nèi)自然條件優(yōu)越，文峰古塔、九峰山省級(jí)森林公園、白塔坪宗教勝地等，使整體區(qū)域形成了良好的綠化環(huán)境氛圍。 圖 4：項(xiàng)目衛(wèi)星圖 塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目地塊的經(jīng)濟(jì)技術(shù)的具體指標(biāo)見(jiàn)下表： 項(xiàng)目 單位 項(xiàng)目 單位 合川房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告 10 總用地面積 45963 平方米 規(guī)劃用地性質(zhì) 居住用地 (商業(yè)用地 (總建筑面積 144908 平方米 停車(chē)位 住宅 /100 平方米 共建 /100 平方米 建筑占地面積 109162 平方米 社區(qū)用房 100 戶(hù) 15 平方米社區(qū)用房 商業(yè)建筑面積： 5745 平方米 建筑密度 不大于 35% 地下建筑面積： 30000 平方米 綠化率 不小于 30% 建筑限高 36 米 容積率 不大于 目用地周邊環(huán)境分析 (1) 地塊交通狀況分析 項(xiàng)目四至：東 與渝合高速公路相連；南 與電力公司職工樓隔路相對(duì)；西 與南屏小學(xué)、教育建司相鄰；北 至金浩公司與釣魚(yú)城公司的地塊。 項(xiàng)目地塊離區(qū)政府直線(xiàn)距離為 里，經(jīng) 212 國(guó)道 書(shū)院路 南屏路到達(dá)區(qū)政府 里；距離客運(yùn)中心 里，交通極為便利。 公交線(xiàn)路： 8 路上什字站、 2 路南小站、 1 路安太花園站、 3 路合川種子公司站、 4 路南屏西路站公交線(xiàn)經(jīng)過(guò)該項(xiàng)目，能快捷、順利到達(dá)合川區(qū)任何地點(diǎn)。距離客運(yùn)中心 里路程，乘車(chē)到達(dá)區(qū)外也極為便利。對(duì)于駕車(chē)的房主， 212 國(guó)道、渝武高速公路以及上什子南路都能提供及便利交通。 (2) 地塊周邊配套分析 教育資源： 南屏小學(xué)、 合川市鹽井中學(xué)魚(yú)城分部 、 合川魚(yú)城學(xué)校 、合川上什字職 業(yè)中學(xué)、紅星藝術(shù)幼兒園、太陽(yáng)幼兒園分園，項(xiàng)目地塊具備基本教育資源，高等學(xué)校不足。 醫(yī)療 配套 ： 項(xiàng)目地塊周邊有和平醫(yī)院、合川中醫(yī)院、 合川市中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院南屏醫(yī)院 、 重慶合川市人民醫(yī)院 、南充社區(qū)衛(wèi)生中心、利康診所、黃氏康復(fù)診所、姜氏診所 (南屏西 路 )、張成業(yè)診所 公園、廣場(chǎng)： 南屏公園以及銅梁洞，地塊的公共休閑娛樂(lè)設(shè)施不完善。 商業(yè)配套： 本地塊周邊已有部分低檔次的商業(yè)及住宅小區(qū)， 但 項(xiàng)目地塊位于南城西區(qū)其位置較為偏僻，商業(yè)配套也不太完善 。 合川房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告 11 (3) 地塊車(chē)流量、人流量分析 由于項(xiàng)目位于合川南城西部，目前人流與車(chē)流量相對(duì)其它城區(qū)要少，但是未來(lái)將成為合川新的政治經(jīng)濟(jì)中心，車(chē)流與人流將得到改善。 目地塊條件 本地塊形狀呈梯形，西北較窄，東南略寬，整體性較好，便于項(xiàng)目的整體規(guī)劃。地塊內(nèi)有兩個(gè) 7 米高切坡，并與高速公路相隔約有 12 米高度。 本地塊周邊已有部分低檔次的商業(yè)及住宅小區(qū)，雖然南城新區(qū)整體開(kāi)發(fā)氛圍較好，但項(xiàng)目地塊位于南城西區(qū)其位置較為偏僻，商業(yè)配套也不太完善，而電力公司和教師集資房的低入住率以及當(dāng)?shù)刂苓叺脑∶竦膶哟尾桓卟浑y得出結(jié)論。目前 該地塊的消費(fèi)者接受程度較差。 但緊鄰南屏小學(xué)、魚(yú)城中學(xué)、北部建材倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)，隨著白鹿山立交和白鹿山新社區(qū) (中高端組團(tuán)物業(yè) )的開(kāi)發(fā)和成熟，將會(huì)帶動(dòng)和提升該地段的開(kāi)發(fā)潛質(zhì)。因此，本項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿烷_(kāi)發(fā)價(jià)值將逐漸顯現(xiàn)。 塊 優(yōu)劣 因素梳理 優(yōu)勢(shì)： 地勢(shì)整體性好，利于規(guī)劃； 綠化率高，易居，景觀效果好 ； 交通較為便捷，通往主城的“第一站”。 周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少，利于項(xiàng)目商業(yè)部分規(guī)劃。 劣勢(shì)： 地塊成熟度較低，人氣不足； 周邊配套不完善； 區(qū)域在未來(lái)若干年處在發(fā)展中，無(wú)法達(dá)到一個(gè)成熟區(qū)域的整體要求； 地塊內(nèi)有兩個(gè) 7 米切破，并與高速相隔 12 米，此地規(guī)劃有一定難度。 塊發(fā)展 前景 簡(jiǎn)析 地塊處于合川南城新區(qū)，受到合川政府重視，項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿烷_(kāi)發(fā)價(jià)值逐漸凸顯。 塊初步定位 依據(jù)對(duì)合川區(qū)整體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，以及本項(xiàng)目地塊周邊配套研究，得出以下定位： (1)由于項(xiàng)目地處合川南城片區(qū)的新政治經(jīng)濟(jì)板塊邊緣，而且并非為濱江路地塊， 合川房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告 12 初步定位為森林腹地中檔社區(qū)。 (2)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分為住宅和商業(yè)兩部分。原因是地塊綠化率高，易居性強(qiáng)；周邊人氣不足商業(yè)部分主要滿(mǎn)足建成后社區(qū)生活基本配套。 4 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)及項(xiàng)目地位 目比較 邊房源比較 項(xiàng)目名稱(chēng) 所處位置 建筑類(lèi)別 單價(jià) (元 /平方米 ) 主打面積（ 房源情況 嘉興花園 合川 上什字 多層 2950 120 130、 65 75 在售二手 南城華府 世紀(jì)大道中段 多層 3600 80 90、 110 130 在售二手 婆婆灣 合川 婆婆灣 多層 2750 120 130、 90 100 在售二手 南景豪爵 合 川南城商業(yè)步行街 高層 3550 80 90、 130 150 在售二手 合川電力新村 上什字 多層 2500 110 130、 在售二手 大眾花園 南津街希爾安大道 多層、高層 3000 70 80、 100 120 在售二手 安太花園 上什字西路 多層 2700 120 130、 90 100 在售二手 合川世紀(jì)花園 南津街 小高層 3300 90 120 學(xué)府中央 瑞山西路 小高層、高層 3800 70 80、 110 120 書(shū)香世家（合川） 瑞山西路假日大道 高層 3850 80 90、 120 130 存陽(yáng)錦繡苑 北城商貿(mào)文化中心蟠龍路市場(chǎng)附近 小高層 3400 120 130、 80 90 龍庭盛世 合川北環(huán)路 小高層 3200 110 120 合川房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告 13 湖畔佳夢(mèng) 南津街 高層 3400 80 90、 110 130 黃金湖畔 瑞山西路 高層 3800 130 160、 70 90 在售二手 南岸水城 南岸水城 高層 3700 125 140、 80 90 在售二手 三星錦繡園 瑞山西路 多層 3900 110 120、 80 90 在售二手 從上表可以看出目前合川已經(jīng)修建好的房屋中，絕大多數(shù)為多層建筑，高層建筑極少，小高層受到更多人接受，而且在戶(hù)型面積上主力戶(hù)型為大面積三居及兩居，初步得出以下結(jié)論： 戶(hù)型：大面積三居和大面積兩居的市場(chǎng)認(rèn)可度高； 建筑類(lèi)別：小高層逐步走熱，受到越來(lái)越大的人選擇； 價(jià)格方面：小高層的二手房均價(jià)一般在 3500，多層的價(jià)格較低，高層的價(jià)格和多層價(jià)格相當(dāng)。 要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較 項(xiàng)目名稱(chēng) 東海濱江城 兆甲合陽(yáng)新城 江潤(rùn)地中海岸 狀態(tài) 在售 待售 待售 物業(yè)類(lèi)型 住宅、普通住宅、濱江樓盤(pán) 住宅、高檔住宅 住宅、普通住宅、洋房 建筑類(lèi)別 高層，毛坯 高層，毛坯 高層 、小高層，毛坯 建材裝修 首度在合川導(dǎo)入節(jié)能和智能住宅雙重標(biāo)準(zhǔn)。社區(qū)全面導(dǎo)入指紋門(mén)禁系毛坯 建筑外立面采用西班牙和新古典主義兩大風(fēng)格，立面色彩總體 合川房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告 14 統(tǒng)、可視對(duì)講、業(yè)主身份識(shí)別系統(tǒng)、紅外線(xiàn)周界防護(hù)、停車(chē)場(chǎng)智能管理系統(tǒng)等智能化設(shè)施。 采用暖色調(diào)。 均價(jià) 3900 元 /平方米 待定 待定 容積率 發(fā)商 重慶東海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) (集團(tuán) )有限公司 重慶兆甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 重慶江潤(rùn)實(shí)業(yè)有限公司 物業(yè)公司 重慶東海物業(yè)有限公司 重慶兆甲物業(yè)公司 暫無(wú)資料 地址 /地圖 嘉濱路 合川涼亭片區(qū)的西北端 合川區(qū)嘉濱路上段 開(kāi)盤(pán) 2008010010 交房 2010無(wú)資料 待定 售樓處地址 合川區(qū)嘉濱路 外展場(chǎng)：重慶市合川區(qū)塔耳門(mén)廣場(chǎng) 臨時(shí)接待中心 (原合川絲廠(chǎng)辦公大樓 1 層 ) 售樓電話(huà) 023232668666 023線(xiàn) ) 樓層狀況 8815 戶(hù) 由 2 棟商業(yè)會(huì)所， 1 棟休閑茶樓及 8 棟高層組成 洋房 5+1 層 合川房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告 15 交通 4 涪江二橋北站、 1 雙牌坊站、 8 瑞山路站 主城區(qū)自駕車(chē)路線(xiàn)：重慶 渝武高速 銅梁 /合川 /上什字 上什字南路 書(shū)院路 南屏路 工業(yè)大道 希爾安大道 合川區(qū)； 3 瓦子路口、 1 派斯學(xué)院站 、 2 合川水廠(chǎng)站 距商業(yè)中心約 里，約 3 分鐘車(chē)程，主要有 1 路 (合川絲廠(chǎng) 下什字 )、 6 路 (濱江路 希爾安藥廠(chǎng) )、 21 路 (六角柵 云門(mén) )巴士通過(guò) 周邊配套 醫(yī)院 :瑞山醫(yī)院 、 四川省達(dá)州中醫(yī)學(xué)校臨床教學(xué)醫(yī)院、千草堂門(mén)診部、合洲 醫(yī) 院 其他 : 便利超市 、眾信超市、益民超市瑞山西路店、加氣站、 加油站 (較場(chǎng)路 ) 東海濱江城精心打造商業(yè)步行街，以大型超市、影城為依托，帶動(dòng)餐飲、娛樂(lè)、休閑茶吧等濱江商業(yè)，精心規(guī)劃近 5 萬(wàn)平米的新型濱江商業(yè)中心，重構(gòu)合川商業(yè)新地標(biāo)。 學(xué)校 : 合川師范附小、涼亭中學(xué)、服裝專(zhuān)修學(xué)校、重慶工商大學(xué)派斯學(xué)院、合川老年大學(xué) 醫(yī)院： 合陽(yáng)城衛(wèi)生院三角花園診所、 華西醫(yī)院 、芳芝林診所、合陽(yáng)城衛(wèi)生院名人街門(mén)診、李雷診所、 其他 :合區(qū)老年活動(dòng)中心 、 蟠龍湖公園 、 人民公園、 酒店：合州大酒店、三洋大酒店、花灘國(guó)際酒店 (規(guī)劃 )等。 超市：該項(xiàng)目將有配套超市入駐 教育：改項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)有雙語(yǔ)幼兒園，臨近的有楊柳街小學(xué)、北門(mén)中學(xué)、西南大學(xué) (水產(chǎn)校 )、合川職教中心、卓爾實(shí)驗(yàn)學(xué)校。 銀行：農(nóng)商行、中國(guó)銀行、郵政儲(chǔ)蓄，項(xiàng)目一期完工后其他銀行陸續(xù)入駐。 醫(yī)療：婦幼保健院 (約 、合川中醫(yī)院申明亭分院 (約 、人民醫(yī)院 (約 3 公里 )，以后還有社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心等； 公園：雙公園，項(xiàng)目?jī)?nèi)的社區(qū)運(yùn)動(dòng)公園 +濱江主題公園，附近還有人民公園、純陽(yáng)山山地等。 休閑娛樂(lè)：社區(qū)內(nèi)另配有多個(gè)分散式會(huì)所、高檔咖啡廳、高檔茶餐廳、各種便利店等，為您生活提供便捷。 運(yùn)動(dòng)設(shè)施：社區(qū)內(nèi)設(shè)有 3 個(gè)游泳池 (無(wú)邊際泳池 +2 個(gè)內(nèi)庭生態(tài)泳池 )、網(wǎng)球場(chǎng)、多個(gè)羽毛球場(chǎng)、 合川房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告 16 籃球場(chǎng)、乒乓球、桌球室、多個(gè)老年活動(dòng)設(shè)施、多個(gè)兒童游樂(lè)設(shè)施、坡地動(dòng)步公園。 總戶(hù)數(shù) 8815 戶(hù) 2000 戶(hù) 2000 戶(hù) 停車(chē)位狀況 00 個(gè) 化率 10% 58% 占地面積 640000 平方米 方米 方米 建面 2188800 平方米 236000 平方米 650000 平方米 物管費(fèi) /平方米 月 打戶(hù)型對(duì)比 5棟 3456# 2室 2廳 2衛(wèi) 1廚 不詳 洋房 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 6棟 # 2室 2廳 2衛(wèi) 1廚 不詳 洋房 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 合川房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告 17 5棟 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 不詳 高層 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 7棟 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 不詳 高層 5 2 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 限于篇幅更多詳細(xì)戶(hù)型圖以后補(bǔ)充 主力戶(hù)型 54#3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 5室 2廳 2衛(wèi) 1廚 5#2室 2廳 2衛(wèi) 1廚 53456#2室 2廳 2衛(wèi) 5室 2廳 2衛(wèi) 1廚 7室 2廳 2衛(wèi) 1廚 7室 2廳 2衛(wèi) 1廚 6#3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 主打： 55 65 兩居戶(hù)型 90 135 的三居戶(hù)型 信息不詳 室 2廳 1衛(wèi) 1廚 室 2廳 1衛(wèi) 1廚 室 2廳 1衛(wèi) 1廚 5 2室 2廳 2衛(wèi) 1廚 室 2廳 2衛(wèi) 1廚 室 2廳 2衛(wèi) 1廚 室 2廳 2衛(wèi) 1廚 室 2廳 2衛(wèi) 1廚 主打： 60 70兩居戶(hù)型 90 110三居戶(hù)型 合川房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告 18 析 勢(shì) (S) 未來(lái)合川區(qū)政治經(jīng)濟(jì)中心，其升值潛力巨大，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)潛質(zhì)較好。 項(xiàng)目綠化率較高，適合居住，項(xiàng)目的容積率為 化面積可以達(dá)到 40%，可以打造森林社區(qū)，而且周邊已有社區(qū)都是多層建筑，社區(qū)檔次不高，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)較為有利。 項(xiàng)目地塊整體性較好，利于規(guī)劃，車(chē)庫(kù)和商業(yè)板塊規(guī)劃較為容易。 項(xiàng)目緊鄰南屛小學(xué)，原則上買(mǎi)房可讀該小學(xué)。 開(kāi)發(fā)商實(shí)力和品牌突出，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)得以保證。 勢(shì) (W) 地塊成熟度低，周邊配套設(shè)施不是很完善，對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生影響。 項(xiàng)目地塊有一條市政道路穿過(guò)，對(duì)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)建設(shè)會(huì)產(chǎn)生一地挑戰(zhàn)。 地塊內(nèi)有兩個(gè) 7 米切破，并與高速相隔 12 米，此地規(guī)劃有一定難度。 會(huì) (O) 地塊潛質(zhì)凸顯，升值空間較大，對(duì)于投資者而言購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目具有較高投資價(jià)值。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目普遍具有開(kāi)發(fā)體量大的提點(diǎn)，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，項(xiàng)目可以利用其他項(xiàng)目空隙時(shí)間爭(zhēng)取更多機(jī)會(huì)。 周邊社區(qū)基本為多層建筑，建筑風(fēng)格較為古板、老式，為該項(xiàng)目奠定該區(qū)域的高品質(zhì)樓盤(pán)提供了可行機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目位于渝武高速公路合川出入口，為合川與主城連接的“門(mén)戶(hù)”，交通優(yōu)勢(shì)凸顯。 脅 (T) 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的威脅。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中有兩個(gè)是處于濱江路 (東海濱江城、江潤(rùn)地中海岸 )，具有一定得景觀優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成一定威脅。 宏觀政策不確定性。目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策比較嚴(yán)厲，對(duì)消費(fèi)者預(yù)期產(chǎn)生消極影響，拖延消費(fèi)者買(mǎi)房的計(jì)劃。 合川房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告 19 決辦法 差異化定位。通過(guò)差異化的項(xiàng)目定位，避免競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 的江景特色，凸顯森林景觀，通過(guò)規(guī)劃和設(shè)計(jì)凸顯出該項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和特色，以此吸引消費(fèi)者。 利用區(qū)域規(guī)劃的機(jī)會(huì)，開(kāi)發(fā)“性?xún)r(jià)比”最高的中檔住宅產(chǎn)品。樹(shù)立“不求最好，但求最值”的口碑。 把握政策走向，降低風(fēng)險(xiǎn)。 利用項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)項(xiàng)目策劃及規(guī)劃設(shè)計(jì)，開(kāi)發(fā)出市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，促進(jìn)市場(chǎng)的需求。 把握入市時(shí)機(jī)，合理避開(kāi)正面競(jìng)爭(zhēng)。 目潛在價(jià)值挖掘 在房地產(chǎn)市場(chǎng)日益同質(zhì)化的今天，要在市場(chǎng)上站穩(wěn)腳跟，占領(lǐng)市場(chǎng)，更要進(jìn)一步去挖掘產(chǎn)品本身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，只有認(rèn)識(shí)了核心競(jìng)爭(zhēng)力，才能超越同質(zhì)化，在市場(chǎng)上獨(dú)樹(shù)一 幟，作為項(xiàng)目形象定位的指導(dǎo)。我們將以專(zhuān)業(yè)的行為來(lái)探討本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力，鑒于此，我們初步得到的結(jié)論為： (1)地處合川未來(lái)政治經(jīng)濟(jì)中心共享區(qū)， (2)“屋有所值、森林空間、易居住宅”為主題，超越同質(zhì)化，建造一個(gè)品味高、功能全、服務(wù)全的住宅小區(qū)； 目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)及形象定位 目形象定位 該項(xiàng)目的定位總結(jié)為 “投資佳選、森林易居” 在項(xiàng)目外景方面，及建筑的風(fēng)格問(wèn)題。本樓盤(pán)是新型的現(xiàn)代化建筑風(fēng)格，考慮到以易居為主題，所以建議采用大陽(yáng)臺(tái)、弧形的外立面 在自然環(huán)境方面，利用高綠化率的優(yōu)勢(shì)，做到人文與景觀互動(dòng)，體現(xiàn)出深刻的休閑居住特性，為人們營(yíng)造出來(lái)了就不想離開(kāi)的家的感覺(jué)。 對(duì)目標(biāo)客戶(hù)的吸引，需在第一映像里下功夫，“森林易居”城給客戶(hù)一個(gè)零距離大自然的體驗(yàn)，再加上項(xiàng)目投資升值空間，告知客戶(hù)這是一個(gè)適合投資和居住的地方。 合川房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告 20 發(fā)企業(yè)形象定位 企業(yè)形象 “為你營(yíng)造一個(gè)最易居住的棲息地” 該項(xiàng)目定位為易居，那么企業(yè)就應(yīng)該為人們建設(shè)更適合居住的房屋，而且客戶(hù)能以較小的付出，得到一棟屬于自己的溫馨住所，體現(xiàn)企業(yè)為客戶(hù)終生著想的形象。 同時(shí)需要提高物業(yè)管 理和服務(wù)的水平，讓入住客戶(hù)實(shí)實(shí)在在體驗(yàn)到高品質(zhì)生活的優(yōu)越感。 標(biāo)客戶(hù)群鎖定 項(xiàng)目客戶(hù)主要針對(duì)兩類(lèi)人群，一類(lèi)為投資人群，看好該區(qū)域的發(fā)展前景和項(xiàng)目升值空間；另一類(lèi)為一次置業(yè)或二次置業(yè)的年輕高收入人群。 (1)區(qū)域選擇 由于該項(xiàng)目地處合川新南城西部地區(qū)，在原主城區(qū)與新區(qū)域交接之處，所以，項(xiàng)目鎖定人群范圍主要為兩個(gè)主城片區(qū)的人群 (占 50%左右 )，合川其他區(qū)縣人群(20%左右 )，以及其他地區(qū)的人群 (30%左右 )。 (2)定位依據(jù) 基于項(xiàng)目的市場(chǎng)特征，結(jié)合戰(zhàn)略目標(biāo)考慮，主要目標(biāo)客戶(hù)界定的依據(jù)有： 本項(xiàng)目定位 合川房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告 21 整體市場(chǎng)容量 合川區(qū)客戶(hù)的價(jià)格承載力 同類(lèi)項(xiàng)目的客戶(hù)來(lái)源 客戶(hù)群體的共同價(jià)值取向 對(duì)投資感興趣的人群和選擇優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境的人群。 (3)客戶(hù)群群定位 考慮到在本區(qū)域市場(chǎng)中同類(lèi)型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，以及本項(xiàng)目戶(hù)型單位的面積、位置、售價(jià)等因素 (之后分析 )，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群體定位如下： 人群職業(yè)狀況： 企事業(yè)單位人員、政府年輕公務(wù)員、個(gè)體工商戶(hù)、青年教師、醫(yī)護(hù)人員、普通的工薪白領(lǐng)階層、其它行業(yè)年輕人。 人群年齡結(jié)構(gòu)：年齡結(jié)構(gòu)以 25為主；年齡結(jié)構(gòu)以 40為 輔。 家庭人口情況：?jiǎn)紊砣耸?、兩口之家、三口之家?置業(yè)情況：一次置業(yè)和二次置業(yè)為主、三次置業(yè)為輔。 目功能定位 主要對(duì)項(xiàng)目居住和商業(yè)兩部分定位： (1)居住部分 依據(jù)項(xiàng)目的容積率 (限高 (36 米 )以及綠化率 (不小于 30%)等硬性指標(biāo)，建議項(xiàng)目全部為 11 層小高層中端住宅。 (2)商業(yè)部分 商業(yè)部分定位主要為臨街底層商業(yè)，主要滿(mǎn)足社區(qū)內(nèi)部的基本生活起居。具體類(lèi)容包括：商業(yè)區(qū)：主要為居住區(qū)的生活配套主要包括以下幾個(gè)方面： 娛樂(lè)設(shè)施：小型兒童游樂(lè)設(shè)施等； 餐飲設(shè)施：小、中型飯店或中西餐飲； 服飾商店：各個(gè)時(shí)尚品牌專(zhuān)賣(mài)店、飾品店等； 休閑設(shè)施：棋牌吧、書(shū)吧等； 生活設(shè)施：小型超市、洗浴中心等； 合川房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告 22 目規(guī)劃設(shè)計(jì) (1)項(xiàng)目總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 備注 1 用地面積 45963 筑占地面積 10446 化用地 13789 路廣場(chǎng)用地 21728 2 建筑面積 144906 宅建筑面積 109162 鋪建筑面積 5745 他建筑面積 3000 地上建筑面積合計(jì) 144906 3 建筑密度 4 建筑棟數(shù) 棟 19 5 層數(shù) 層 11 6 規(guī)劃戶(hù)數(shù) 戶(hù) 1150 7 居住人數(shù) 人 2872 每戶(hù)按 計(jì) (2)項(xiàng)目布局 項(xiàng)目存在三大特點(diǎn)：整體性好、有一條市政道路從項(xiàng)目中間穿過(guò)、項(xiàng)目西北側(cè)有兩個(gè)連續(xù)的 7 米切坡。 整體規(guī)劃 項(xiàng)目沿市政道路一字排開(kāi)，在沿街建筑底層作為商業(yè)部分，一共 5745社區(qū)基本生活提高保障，底層商業(yè)建筑中間沒(méi)有間隔。 在底層建筑之上用塔樓的形式點(diǎn)綴住宅，社區(qū)內(nèi)部每棟建筑都獨(dú)立設(shè)置。 合川房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告 23 住宅部分由十九棟獨(dú)立的 11 層小高層組成，社區(qū)總體規(guī)劃中兩個(gè)入口布置花園廣場(chǎng)，內(nèi)部沿道路布置花園步道和相應(yīng)的停車(chē)位，使整個(gè)小區(qū)貫通成一個(gè)整體。 項(xiàng)目總體布局圖 切坡處理 將西北側(cè)的兩道切坡作為梯狀的山地景觀園林，再沿景觀園林周?chē)鋫浣∩韸蕵?lè)場(chǎng)所和實(shí)施，為社區(qū)人員提供一個(gè)集景觀欣賞和鍛煉身體為一體的場(chǎng)所。 市政道路 從社區(qū)中穿過(guò)的市政道路一方面可以為社區(qū)的出行帶來(lái)極大地方便，另一方面也為社區(qū)帶來(lái)更多人流量，為項(xiàng)目商業(yè)部分創(chuàng)造一定得商業(yè)氣氛。 考慮到道路對(duì)交通安全的影響，建議增加人行天橋、斑馬線(xiàn)、交通信號(hào)燈等措施保障社區(qū)出行安全；同時(shí)可以增開(kāi)公交線(xiàn)路，提升社區(qū)的整體地位。 型定位 (1)戶(hù)型面積 通過(guò)前文分析，再結(jié)合主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶(hù)型對(duì)比，建議本項(xiàng)目主打兩居戶(hù)型和三居戶(hù)型，適當(dāng)配以一居戶(hù)型。 建議戶(hù)型面積、套數(shù)配比如下： 合川房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告 24 (2)戶(hù)型、面積比例 依據(jù)上文的分析，合川現(xiàn)階段比較流行的戶(hù)型，建議項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中戶(hù)型面積和比例如下表所示： 序號(hào) 戶(hù)型 套內(nèi)面 (所占比重 (%) 客廳開(kāi)間建議 1 兩房 (小 ) 755%左右 兩房 (大 ) 8595 35%左右 三房 (小 ) 100115 15%左右 三房 (大 ) 1205%左右 3)戶(hù)型布局設(shè)計(jì)建議 各種戶(hù)型設(shè)計(jì)宜個(gè)性化，戶(hù)型種類(lèi)不需多，但規(guī)格應(yīng)該齊全；即同種戶(hù)型面積多樣化、相近面積則布局多樣化設(shè)計(jì)； 設(shè)置的小戶(hù)型 (1 房 )可放在樓盤(pán)路邊較差的位置，但要考慮精巧和實(shí)用，可能需要通過(guò)戶(hù)型創(chuàng)新來(lái)增加使用面積，改善居住舒適度； 戶(hù)內(nèi)空間形式多樣化，主要以平層為主；部分戶(hù)型設(shè)計(jì)為躍式。 庫(kù)定位 依據(jù)住宅建筑面積和商業(yè)建筑面積，以及車(chē)庫(kù)面積要求，規(guī)劃車(chē)庫(kù)建設(shè)面積 350 個(gè)車(chē)位，車(chē)庫(kù)大小為 70%的車(chē)庫(kù)設(shè)置在地下室，地下車(chē)庫(kù)的主干道為 6 米，高度 ； 30%的車(chē)庫(kù)設(shè)置在每棟建筑周 圍以及社區(qū)環(huán)路周邊；車(chē)庫(kù)的布局一定要考慮業(yè)主出行方便。 格定位 (1)定價(jià)的影響因素 外部因素：區(qū)域位置；主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)位；周邊配套；交通網(wǎng)絡(luò)；消費(fèi)者心理；價(jià)格因素；未來(lái)規(guī)劃的影響。 內(nèi)部因素：開(kāi)發(fā)商品牌；建筑質(zhì)量 (主要包括小區(qū)規(guī)劃、建筑外形、小區(qū)配套等 )。 其他因素：國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況；房地產(chǎn)行業(yè)狀況；以及國(guó)家和地方房地產(chǎn)政策等。 合川房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告 25 (2)定價(jià)方法 成本導(dǎo)向定價(jià)法 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法 需求定價(jià)法 市場(chǎng)比較定價(jià)法 住宅部分都采用競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法和市場(chǎng)比較定價(jià)法相結(jié)合 ；商業(yè)部分采用市場(chǎng)導(dǎo)向和成本導(dǎo)向定價(jià)法。 (3)定價(jià)過(guò)程 分析主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)格、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和本項(xiàng)目特點(diǎn)，分別對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)相對(duì)打分，求出該項(xiàng)目?jī)r(jià)格。 指標(biāo) 設(shè)定分值 東海濱江城 兆甲合陽(yáng)新城 江潤(rùn)地中海岸 本項(xiàng)目 區(qū)位價(jià)值 30 26 26 25 26 交通條件 20 16 17 17 10 環(huán)境景觀 20 17 16 16 11 項(xiàng)目規(guī)模 10 8 7 8 7 物業(yè)類(lèi)型 10 7 6 6 6 附加值 10 7 7 8 6 合計(jì) 100 81 79 74 70 套內(nèi)售價(jià) 3900 元 /平方米 3750 元 /平方米 3700 元 /平方米 本項(xiàng)目與東海濱江城相比，住宅價(jià)格為： 3370 元 /平方米； 與兆甲合陽(yáng)新城相比，住宅價(jià)格為： 3349 元 /平方米； 與江潤(rùn)地中海岸相比，住宅價(jià)格為： 3500 元 /平方米。 利用加權(quán)求和方法?？紤] 東海濱江城、東海濱江城為江景房，具有一定優(yōu)勢(shì)，分別給與這兩個(gè)項(xiàng)目 35%的權(quán)重，兆甲合陽(yáng)新城 30%的比例，計(jì)算之后住宅價(jià)格 合川房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告 26 為： 3400 元 /平方米。 考慮項(xiàng)目在 2011 年 3 月正式開(kāi)盤(pán)，由目前市場(chǎng)情況判斷，合川區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)有進(jìn)一步上漲趨勢(shì)，最終定價(jià)為 3600/平方米。 業(yè)部分定位 (1)整體形象定位 商業(yè)項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位的高低，很大程度上決定其最終的開(kāi)發(fā)成敗，定位太高則與項(xiàng)目所處的環(huán)境脫節(jié)，難以說(shuō)服市場(chǎng)，太低則不利形象樹(shù)立，易與同類(lèi)產(chǎn)品同質(zhì)化，難于突圍。 在戰(zhàn)略形象定位上，我們從項(xiàng)目自身、市場(chǎng)、周邊配套商業(yè)三個(gè)基面，進(jìn)行研判。視角為項(xiàng)目住戶(hù)、周邊居民提供生活配套的消費(fèi)和服務(wù)功能社區(qū)生活配套型商業(yè)。 商業(yè)部分實(shí)行產(chǎn)權(quán)出售，依據(jù)商鋪的區(qū)位條件，差別定價(jià) 。 (2) 價(jià)格定位 依據(jù)