5.房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì),規(guī)劃設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 戶型設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格 配套創(chuàng)新 發(fā)布：某競爭對手規(guī)劃設(shè)計(jì) 實(shí)踐5：完成某房地產(chǎn)的營銷策劃案,項(xiàng)目策劃,5.房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì),項(xiàng)目策劃,5.1規(guī)劃設(shè)計(jì),規(guī)劃設(shè)計(jì)是樓盤的生命線，很多時候項(xiàng)目成敗與否決定于此。,新世紀(jì)的居住小區(qū)應(yīng)具有獨(dú)特、布局合理、環(huán)境優(yōu)美等特點(diǎn)，應(yīng)是以人為中心，高質(zhì)量、高品位的居住區(qū)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們希望有獨(dú)特風(fēng)格、時代特征、和諧布局和有特色、高品位的居住環(huán)境。,建筑群體組合； 公共空間規(guī)劃； 道路規(guī)劃； 綠地規(guī)劃。,項(xiàng)目策劃,5.1項(xiàng)目總體規(guī)劃,創(chuàng) 新 理 念,“均好性”,“新街坊”,“價(jià)值定位”,強(qiáng)調(diào)景觀的均享，弱化組團(tuán)，強(qiáng)化半私密空間，強(qiáng)化窗前的視覺效果。 庭院的空間變化及功能的合理利用，收放歸縮領(lǐng)域，改變庭院地形，追求以種植為主的自然景觀。 人車盡可能分流，以停車不破壞景觀為主。 強(qiáng)調(diào)日照，朝向均好。,縮小小區(qū)規(guī)模，加密街道網(wǎng)絡(luò)； 汽車入地與街道直接相通； 周邊圍合或周邊封閉，形成大尺度的公共空間； 強(qiáng)調(diào)內(nèi)側(cè)，加大綠化面積，多做隱蔽車道；,突出街區(qū)城市效果，周圍景觀即是城市景觀； 公共配套工程設(shè)置或分隔在不同的街坊里，從而便于管理。,在規(guī)劃的過程中，不是單純追求平面構(gòu)圖，重要的是確定價(jià)值區(qū)域； 依確定的價(jià)值區(qū)域，確定每棟住宅中每戶的戶型，而不是先確定戶型比； 反復(fù)整調(diào)低價(jià)位區(qū)的比例，消除低價(jià)位區(qū)，化不利為有利； 重視草地、樹木、水面、硬質(zhì)景觀的價(jià)值。,項(xiàng)目策劃,功 能 賣 點(diǎn),5.1項(xiàng)目總體規(guī)劃,起居室、臥室靈活可變,標(biāo)高解決功能分區(qū),交通面積功能化,立體花園走入高層住宅,購房者越來越看中居住區(qū)的環(huán)境質(zhì)量。 土地資源的限制，中國無法做到每戶都有私家花園。 針對這一矛盾，新設(shè)計(jì)提出了環(huán)境設(shè)計(jì)的系統(tǒng)性的理念。 通俗說：就是做立體花園，將花園從地面沿著人們的活動路線進(jìn)入住宅入口、公共走廊、分戶入口直至每戶的陽臺。 使人們在日常生活的每個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上都能夠接觸到綠化，使綠化環(huán)境不再只是一片綠地，而是一個連續(xù)的系統(tǒng)。 例如在兩戶入口的中問留出一塊半公共的空間作為雙方共用的種花、養(yǎng)鳥之處。在營造綠化環(huán)境的同時也有助于鄰里的溝通和交往。,房間的功能有動靜之分、房間的面積有大小之分，顯然光在平面上做文章已無出路。 在高層住宅中引入“別墅”的概念，傳統(tǒng)的2.8米層高所造成的室內(nèi)空間效果被打破，在房型設(shè)計(jì)上作出從二維到三維的探索。 住宅中的活動空間（如起居室）所需的面積越來越大，如仍維持標(biāo)準(zhǔn)的2.8米層高，勢必造成一種壓抑感。在起居室部分應(yīng)增加層高。 利用不同的層高所引起的不同標(biāo)高來解決功能分區(qū)的問題，把開放性的活動空問和私密性的靜態(tài)空間放在不同的標(biāo)高上，顯然比單純地從平面上劃分功能更優(yōu)越也更合理。 把層高的變化和標(biāo)高的不同組織起來，形成一系列既豐富多彩又靈活合理的空間，使居住更具趣味性和人情味，也為室內(nèi)布置的個性化提供了更多的可能性。,交通面積是用來聯(lián)系使用面積的，因此交通面積必不可少。 在住宅尤其是高層住宅設(shè)計(jì)中，交通面積的多少直接影響得房率的高低，是衡量住宅設(shè)計(jì)優(yōu)劣的關(guān)鍵指標(biāo)之一。 在設(shè)計(jì)中一味地用壓縮走道寬度或做成暗走廊等犧牲公共空間質(zhì)量的方法來減少交通面積、提高得房率，顯然不是明智之舉。 在新設(shè)計(jì)中，則力圖突破每五層兩條走廊、每三層一條走廊等變化，并結(jié)合房型的三維設(shè)計(jì)，把交通空間也三維化、立體化。 在用最少的交通面積服務(wù)盡可能多的戶數(shù)的同時，又結(jié)合環(huán)境設(shè)計(jì)把一些半公共綠化空間引入到交通空間中來，使交通空間突破單純意義上的交通功能。這樣，既在整體上減少了交通面積，又豐富了交通空間，從而實(shí)現(xiàn)了交通面積的高效性，提高了得房率。,住宅與別墅最大的區(qū)別即在于其工業(yè)化和規(guī)?；?，高層住宅尤其如此。 高層住宅的房型必然受到結(jié)構(gòu)、設(shè)備等各方面客觀條件的制約，不可能隨心所欲地進(jìn)行設(shè)計(jì)。怎樣融合功能上的靈活性與工程上的經(jīng)濟(jì)性是住宅設(shè)計(jì)中的一個老問題。 新設(shè)計(jì)按功能要求的不同，把房間分為兩大類：一類是使用功能上比較單一，但受管道、設(shè)備等影響比較大的房間，如廚房、廁所。這些房間的布局和大小應(yīng)該相對固定。另一類則是使用功能上比較復(fù)雜，受管道、設(shè)備等影響較小的房間，如起居室、臥室，應(yīng)該讓這些空間靈活起來。 在這兩類間中找到這樣一個平衡點(diǎn)，即在某些固定的位置上解決廚房、廁所，作為固定的支點(diǎn)，將其在層高、標(biāo)高上均具有相當(dāng)?shù)目勺冃院挽`活性，給起居室、臥室的設(shè)計(jì)留出更大余地，力求在房型設(shè)計(jì)中達(dá)到功能與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一，解決好固定與靈活的矛盾。,項(xiàng)目策劃,未 來 模 式,5.1項(xiàng)目總體規(guī)劃,方便完善的配套,和諧融洽的文化,優(yōu)美祥和的環(huán)境,服務(wù)周到的會所,幽雅舒適的居所,住戶,管理者,發(fā)展商,規(guī)劃設(shè)計(jì)者,功能規(guī)劃,五位一體模式,關(guān)鍵：“居所、環(huán)境、文化、配套、會所”等五大功能的和諧統(tǒng)一。,項(xiàng)目策劃,5.1項(xiàng)目總體規(guī)劃,未 來 模 式,空間滲透模式,項(xiàng)目策劃,5.1項(xiàng)目總體規(guī)劃,未 來 模 式,樓市開挖空中資源,樓頂蘊(yùn)含資源（市區(qū)）,低污染； 好景觀； 心理優(yōu)勢。,開發(fā)商開發(fā)樓頂資源做法,建私人空間； 建共享空間； 私人、公眾兩不誤。,獲益者,開發(fā)商； 購房者。,空中資源若開發(fā)得當(dāng)，是件皆大歡喜的事,項(xiàng)目策劃,5.2景觀設(shè)計(jì),景觀設(shè)計(jì)四大原則,空間組織立意原則； 體現(xiàn)地方特征原則； 使用現(xiàn)代材料原則； 點(diǎn)線面相結(jié)合原則。,設(shè)計(jì)必須呼應(yīng)居住區(qū)設(shè)計(jì)整體風(fēng)格的主題，硬質(zhì)景觀要同綠化等軟質(zhì)景觀相協(xié)調(diào)。,幅員遼闊，自然區(qū)域和文化地域的特征相去甚遠(yuǎn)，設(shè)計(jì)要把握這此些特點(diǎn)，營造出富有地方特色的環(huán)境。,設(shè)計(jì)中要考慮維護(hù)的方便易行，才能保證高品質(zhì)的環(huán)境日久彌新。,現(xiàn)代規(guī)劃必須將人與景觀有機(jī)融合，從而構(gòu)筑全新的空間網(wǎng)絡(luò)：親地、親水、親綠和親人等空間。,成功設(shè)計(jì)六個建議,要注重民族性和地域性; 應(yīng)做到功能性與經(jīng)濟(jì)性的統(tǒng)一; 注重生態(tài)性與可達(dá)性； 是關(guān)于土地的分析、規(guī)劃、管理、保護(hù)和恢復(fù)的科學(xué)和藝術(shù)； 景觀設(shè)計(jì)師的使命是在設(shè)計(jì)中把現(xiàn)代人的生活同自然、歷史及文化融合； 住宅景觀設(shè)計(jì)要把人的需求放在首位。,共享性； 文化性； 藝術(shù)性,強(qiáng)調(diào)三性：,項(xiàng)目策劃,5.3戶型設(shè)計(jì),有人給戶型作了一個形象生動的比喻，說它有如六月的天說變就變。,在相同成本前提下，戶型設(shè)計(jì)為地產(chǎn)商提供了一個超越對手的空間。,項(xiàng)目策劃,5.3戶型設(shè)計(jì),核 心 步 驟,進(jìn)行市場調(diào)查； 掌握戶型需求； 確定戶型大??； 進(jìn)行功能分區(qū)； 進(jìn)行戶型布局； 確定戶型構(gòu)成； 細(xì)部處理。,客戶戶型選擇的決定因素： *價(jià)格因素； *客戶自身需求： *市場情況。,最普遍的說法：是市中心的戶型小的好，郊區(qū)戶型可以做大。,*公共活動區(qū)：供起居、交誼用，如客廳、餐廳、家庭廳、門廳等； *私密休息區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠休息用，如臥室、書房、保姆房等。 *輔助區(qū)：供以上兩部分的輔助支持用，如廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、陽臺等。,戶型的構(gòu)成比例受到目標(biāo)客戶群、需求層次、需求變化、平面布局、規(guī)劃設(shè)計(jì)等因素影響。,項(xiàng)目策劃,5.3戶型設(shè)計(jì),領(lǐng) 先 奧 秘,集中傾向：功能分區(qū)更加嚴(yán)格； 舒適性：講究方正寬敞、采光通風(fēng)； 差異化致勝：個性化色彩更加深厚。,*公私分區(qū)； *干濕分區(qū)； *動靜分區(qū)； *主次分區(qū)。,*每層的戶數(shù)減少，盡可能使戶型平面正寬敞，提高實(shí)用率，增強(qiáng)采光通風(fēng)效果； *輔助用房方面，種類多了起來，使住宅的功能更加完備。同時，對輔助用房的設(shè)計(jì)也更加人性化； *在設(shè)計(jì)戶型時，建筑師把景觀作為一個重要的因素加以考慮，于是便有了“看景戶型”。,“一個樓盤可以爭議，但不能沒有物色”,未來戶型設(shè)計(jì)特色： *空間設(shè)計(jì)多樣化； *平面布局更實(shí)用； *次空間功能突出； *極大地滿足景觀需求。,未來戶型設(shè)計(jì)原則： *更人性化； *更個性化； *科技性； *全壽命住宅。,項(xiàng)目策劃,5.4建筑風(fēng)格,目前對住宅小區(qū)建筑風(fēng)格的探索還處在起步階段，還未形成較為成熟的流派，在建筑界，亦未形成統(tǒng)一的看法。,建筑風(fēng)格,身份體現(xiàn),心理特征,美 觀,心情愉悅,文化氛圍,購買欲望,利 潤,建筑風(fēng)格是一種建筑個性和建筑特征。,六大風(fēng)格 *歐陸風(fēng)格； *新古典主義風(fēng)格； *現(xiàn)代主義風(fēng)格； *異域風(fēng)格； *普通風(fēng)格； *主題型風(fēng)格