2011年6月樓盤分析報(bào)告 （日期）,隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)的一輪又一輪的調(diào)控政策，無(wú)論是一線城市，還是如濟(jì)南這樣的二線城市，都難逃調(diào)控之手帶來的影響，市場(chǎng)似乎也是一天一個(gè)變化，因此本次對(duì)濟(jì)南市場(chǎng)有代表性的幾個(gè)樓盤進(jìn)行多形式的調(diào)研。,前 言,國(guó)家政策走勢(shì)： 2011年上半年基于控制通貨膨脹的一系列國(guó)家宏觀調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，極大抑制了房地產(chǎn)投資和需求。 政策內(nèi)容： 1.首套購(gòu)房提制3成以上，2套房首付不得低于5成，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。暫停發(fā)放第三套房以上貸款。 2.銀行加息0.25個(gè)百分點(diǎn)。 政策解析： 1.此政策極大抑制了投資需求，同時(shí)在一定程度上影響到了剛性需求客戶的購(gòu)房需求，此 次新政是非常嚴(yán)厲的。此政策對(duì)130平米以上改善型需求產(chǎn)品影響較小，對(duì)90平米以下的剛性需求、100120平米改善型和剛性符合產(chǎn)品產(chǎn)生一定的影響。部分城市開始出臺(tái)限購(gòu)令政策，強(qiáng)制限定購(gòu)房數(shù)量。 2.加息初期影響較小，但通過連續(xù)加息作用累加后房?jī)r(jià)明顯開始下降。加息通常是小幅漸進(jìn)的雖然加息開始階段市場(chǎng)對(duì)是否開始加息周期尚未形成共識(shí)、對(duì)房?jī)r(jià)的作用也不明顯，但隨著多次加息、市場(chǎng)進(jìn)入加息周期的預(yù)期確定，房?jī)r(jià)也將可能持續(xù)下跌。,宏觀政策專題分析,調(diào)研項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù),香港宏潤(rùn)實(shí)業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，位于七賢街道辦事處后龍窩村，占地393.982畝，規(guī)劃建筑面積40余萬(wàn)平方米。由其投資成立了注冊(cè)資金600萬(wàn)美元的外商獨(dú)資企業(yè)山東宏瑞置業(yè)有限公司，意圖開發(fā)建設(shè)高檔住宅社區(qū)，總投資10億元。為推進(jìn)該項(xiàng)目盡快實(shí)施，區(qū)委、區(qū)政府專門成立了重點(diǎn)項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，本著招商引資和穩(wěn)定大局的原則，歷經(jīng)兩年多艱苦、細(xì)致的工作，在充分保障村民切身利益的基礎(chǔ)上，重新明晰了征地款、補(bǔ)償費(fèi)及其他相關(guān)事項(xiàng)。,案例分析,宏瑞國(guó)際星城,一、項(xiàng)目基本情況：,項(xiàng)目地址：市中白馬山南路以東，后龍窩村以北 開發(fā)商：香港宏潤(rùn)實(shí)業(yè)集團(tuán) 建筑面積： 520000平方米 占地面積： 266800平方米 容積率： 1.7 綠化率： 40% 開盤時(shí)間： 2011年3月 均價(jià)： 8300元/,二、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： 1.項(xiàng)目以價(jià)換量?jī)?yōu)惠力度比較大。 2.位置在市中區(qū)，周邊樓盤價(jià)格都在8千多，低價(jià)開盤受到剛性需求購(gòu)房者的青睞。 3.項(xiàng)目占地面積大，主要以小高層為主，一梯兩戶密度低。 4.從規(guī)劃來看小區(qū)中心有中心廣場(chǎng)，綠化高也是一個(gè)休閑健身場(chǎng)所。 劣勢(shì)： 1.位置有點(diǎn)偏，周邊環(huán)境很差，交通不方便。 2.多數(shù)房子方向朝東南向方向不正。 3.項(xiàng)目東臨工廠而且有高壓線塔。 4.樓間距很窄采光不好。,三、推盤時(shí)間： 宏瑞國(guó)際星城3號(hào)樓定于7月初開盤，目前大多樓盤都實(shí)行打折優(yōu)惠活動(dòng)來吸引購(gòu)房者，從而導(dǎo)致以價(jià)換量，而宏瑞國(guó)際星城以低于市場(chǎng)價(jià)2千元左右的超低價(jià)格入市，更受到購(gòu)房者的青睞。 五、營(yíng)銷策略： 項(xiàng)目為在短期內(nèi)提高銷售額，提高市場(chǎng)占有率。本案以低于市場(chǎng)價(jià)開盤無(wú)論對(duì)企業(yè)的知名度，還是對(duì)品牌的美譽(yù)度，都將起到積極的提升作用。 四、營(yíng)銷手段： 國(guó)家調(diào)控至今，樓市秩序有了些變化，買家持續(xù)觀望，開發(fā)商開始松動(dòng)，宏瑞國(guó)際星城以認(rèn)籌5萬(wàn)抵15萬(wàn)打折優(yōu)惠方式來吸引消費(fèi)者，加之淡季，致使開發(fā)商不斷讓利，為盡快回籠資金導(dǎo)致出現(xiàn)以價(jià)換量的現(xiàn)狀。,此樓盤價(jià)格低成為消費(fèi)者最關(guān)注的，優(yōu)惠力度大受到剛性需求購(gòu)房者的青睞。受此影響，在夏日銷售淡季，或許會(huì)有更多類似宏瑞國(guó)際星城這樣的樓盤主動(dòng)讓利，更多、更大力度的促銷活動(dòng)，可能很快就會(huì)到來。,小結(jié)：,建中大學(xué)仕花園,一、項(xiàng)目基本情況： 項(xiàng)目地址：市中東臨濟(jì)南大學(xué)， 西臨七賢學(xué)仕廣場(chǎng)，北臨七賢街道辦事處 開發(fā)商：濟(jì)南建中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積： 80000平方米 容積率： 2.49 綠化率： 40% 開盤時(shí)間： 暫未開盤 均價(jià)： 8000 / 建中大學(xué)仕花園濟(jì)南建中房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司，是一家集市場(chǎng)開發(fā)、工程管理、樓盤銷售等于一體的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。從成立至今，建中地產(chǎn)通過自強(qiáng)不息的發(fā)展，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中成功經(jīng)歷體制轉(zhuǎn)變，并保持著快速增長(zhǎng)。,二、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析,優(yōu)勢(shì)： 1.項(xiàng)目位置比較好靠著二環(huán)南路交通方便，有多路公交車。 2.東鄰濟(jì)南大學(xué)，屬學(xué)區(qū)房，西鄰七賢學(xué)仕廣場(chǎng)，利于中老年人休閑健身。 3.社區(qū)配有霧森園林設(shè)計(jì)（也是項(xiàng)目賣點(diǎn)），將水凈化通過高壓作用以霧態(tài)釋放，有凈化空氣、加濕、控制小區(qū)環(huán)境溫度等功能這在濟(jì)南是很少見的。 4.小區(qū)主要以小高層為主打密度低一梯兩戶，一層帶花園，頂層帶閣樓。 劣勢(shì)： 1.開發(fā)商拿地已經(jīng)十多年了產(chǎn)權(quán)只有55年。 2.項(xiàng)目靠著濟(jì)南大學(xué)西校區(qū)供暖站，距小區(qū)不到四十米，空氣污染大對(duì)人體健康有很大的影響。 3.戶型多數(shù)客廳朝北，設(shè)計(jì)不怎么合理，項(xiàng)目靠著汽修廠噪音比較大。 4.小區(qū)未配備商業(yè)，故人氣疏，商業(yè)氣息淡。,三、推盤時(shí)間： 建中大學(xué)仕花園定于8月底9月初開盤銷售，這樣可以躲過夏季房地產(chǎn)營(yíng)銷淡季，也可躲過宏瑞國(guó)際星城低價(jià)開盤與之競(jìng)爭(zhēng)，再加上七賢學(xué)仕廣場(chǎng)剛施工完不久沒有多少人氣。 四、營(yíng)銷策略： 1.價(jià)格策略 ：建中大學(xué)仕花園目前正在認(rèn)籌，單價(jià)8000元左右，一次性付款96折，折合7600元左右。 2.產(chǎn)品策略：項(xiàng)目東臨濟(jì)南大學(xué)西校區(qū)，屬學(xué)區(qū)房，再加上七賢學(xué)仕廣場(chǎng)，形成了一個(gè)產(chǎn)品地段優(yōu)勢(shì)。 五、營(yíng)銷手段： 建中大學(xué)仕花園目前正在認(rèn)籌，入會(huì)即享3萬(wàn)抵5萬(wàn)，一次性付款96折。項(xiàng)目由于資金限制，不可能采取全方位的廣告攻勢(shì)，至多能拿了十幾套房以成本或微利價(jià)發(fā)售，由于數(shù)量太少，難以聚集人氣，更難打響品牌，余下的房屋銷售依然困難。由于項(xiàng)目小不可能拿出很多錢來做廣告，花幾百萬(wàn)元廣告費(fèi)發(fā)展商就很心疼，物業(yè)品牌和開發(fā)商名聲都難打響，必須精打細(xì)算，盡量少做廣告。,小結(jié)：,靠著七賢學(xué)仕廣場(chǎng) 、濟(jì)南大學(xué)西校區(qū)總體不錯(cuò)，小區(qū)配有先進(jìn)的物森系統(tǒng)可凈化空氣，加上現(xiàn)在認(rèn)籌優(yōu)惠力度銷售前景應(yīng)該較樂觀，該項(xiàng)目為住宅用地，但到現(xiàn)在為止還有55年產(chǎn)權(quán)，但通過銷售人員的引導(dǎo)應(yīng)該對(duì)銷售不會(huì)產(chǎn)生很大影響，綜合條件來看本項(xiàng)目還是比較適合投資居住。,銀座中心,一、項(xiàng)目基本情況： 項(xiàng)目地址：槐蔭經(jīng)十路、經(jīng)七路、 緯十二路三條核心主干道的圍合之處 開發(fā)商：山東銀座置業(yè)有限公司 建筑面積：550000平方米 容積率：4.2 綠化率： 25% 開盤時(shí)間：2011年7月3日 均價(jià)：12500元/ 銀座中心總建面積約55萬(wàn)平米，是山東銀座置業(yè)有限公司投資20個(gè)億興建的，集星級(jí)酒店、6E寫字樓、購(gòu)物中心、精裝行政公館于一體的綜合體項(xiàng)目。 再往東為銀座中心雙子塔，其中， 東塔為總部級(jí)寫字樓，西塔為精藏版CEO公館和精裝寫字間。地下3層為停車場(chǎng)，地上共36層，樓高150米，立面為現(xiàn)代主義水晶體，垂直透明，簡(jiǎn)約大氣，為經(jīng)十路旁第一城市封面。,二、項(xiàng)目規(guī)劃圖,2.4萬(wàn)平米LOFT國(guó)際公寓,國(guó)際甲級(jí)6E寫字樓,四星級(jí)銀座佳悅酒店,14萬(wàn)平米超級(jí)購(gòu)物中心,精藏版CEO公館,三、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析,優(yōu)勢(shì)： 1.項(xiàng)目位置比較好，經(jīng)十路-經(jīng)七路-緯十二路三條交通主干道圍合而成的黃金三角地。 2. 是一個(gè)集星級(jí)酒店、6E寫字樓、購(gòu)物中心、精裝行政公館于一體的綜合體項(xiàng)目配套設(shè)施比較完善。 3. 項(xiàng)目定價(jià)合理，價(jià)位符合客戶預(yù)期。 4.項(xiàng)目寫字間可分可合，功能實(shí)用度高，對(duì)空間的利用非常合理，面積分割經(jīng)濟(jì)適用。 5. 周邊規(guī)劃有陽(yáng)光100、連城國(guó)際等多個(gè)商業(yè)綜合體，發(fā)展?jié)摿薮?，升值空間明顯。 劣勢(shì)： 1.項(xiàng)目在三條主干道中間汽車噪音大。 2.緯十二路車道窄交通擁堵。 3.目前槐蔭區(qū)經(jīng)濟(jì)水平不是很好，消費(fèi)水平不高，需要時(shí)間培養(yǎng)。 4.項(xiàng)目雖然配備2900個(gè)地下車位，但將來停車肯定是個(gè)大問題。 5.周邊環(huán)境差小區(qū)以北還有很多老式板樓，與銀座這個(gè)具有槐蔭區(qū)標(biāo)桿性的項(xiàng)目不太搭調(diào)。,四、推盤時(shí)間： 銀座中心寫字樓2011年7月3日開盤，當(dāng)天共推房源160套，成交138套，成交率近90%，據(jù)了解很多大客戶在銀座中心買寫字樓，主要是考慮到高鐵的開通城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)對(duì)于高端商務(wù)領(lǐng)域來說，歷來是不可或缺的。隨著京滬高鐵的建成通車，急速連接長(zhǎng)江三角洲和京津唐兩大經(jīng)濟(jì)圈，依托國(guó)內(nèi)交通動(dòng)脈，打開國(guó)際市場(chǎng)。 五、營(yíng)銷策略： 消費(fèi)者對(duì)寫字樓的需求是可誘導(dǎo)的，比如銀座中心廣告、品牌做的好，帶動(dòng)了部分消費(fèi)者的購(gòu)買意識(shí);贏得了很多消費(fèi)者對(duì)品牌的認(rèn)同。加上銀座在全國(guó)的知名度，這對(duì)項(xiàng)目也會(huì)帶來很大的利益。 六、營(yíng)銷手段： 銀座中心以西部片區(qū)缺乏高端寫字樓項(xiàng)目為前提。再加上開發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施齊全，形成了規(guī)?；A(chǔ)，所以產(chǎn)生了“效益”管理服務(wù)優(yōu)良，能夠滿足業(yè)主在居住環(huán)境上的需求。再加上此地段人氣旺，規(guī)模大，則人氣旺盛，居家氛圍濃厚。管理好，由于同一發(fā)展商開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，提供的服務(wù)周到、齊全。所以受到購(gòu)房者的一致認(rèn)同。,小結(jié)：,遵循東拓、西進(jìn)、南控、北跨的原則，其中西部作為后起之秀，發(fā)展成為重中之重；項(xiàng)目處于區(qū)域成長(zhǎng)期，區(qū)域功能不斷完善，日益成為城市復(fù)合型新中心，臨經(jīng)十路、經(jīng)七路與緯十二路三大主干道，交通便利，京滬高鐵也帶來了大量的人流、物流及信息流。,中建文化城,一、項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目地址：歷下文化路16號(hào) 開發(fā)商：山東中建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積：230000平方米 容積率： 3 綠化率： 40% 開盤時(shí)間：2011年6月 均價(jià)： 12000元/ 項(xiàng)目位于濟(jì)南市文化東路16號(hào)（原中建八局大院），全部為高層住宅?？傄?guī)劃建筑面積23萬(wàn)平米，一期建筑面積11.5萬(wàn)平米。本項(xiàng)目規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)由香港著名的華藝設(shè)計(jì)顧問有限公司擔(dān)綱，綠化率40%，停車率80%。面積從36170平方米，涵蓋一房一廳一衛(wèi)、二房二廳一衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)、四房三廳三衛(wèi)近20種戶型，898戶。設(shè)計(jì)之初充分考慮了濟(jì)南當(dāng)?shù)氐木幼×?xí)慣，并融入了現(xiàn)代化的設(shè)計(jì)和生活理念。,二、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析,優(yōu)勢(shì)： 1.項(xiàng)目位置比較好，交通方便位于二環(huán)東路與文化東路交界處。 2.周邊配套設(shè)施完善有學(xué)校、超市、銀行等 3.小區(qū)主要以高層為主，視野寬闊。 4.樓間距大采光好。 劣勢(shì)： 1.靠著燕山立交橋過往車輛多噪音大。 2.社區(qū)主要以高層為主戶數(shù)多密度大。 3.戶型設(shè)計(jì)不合理，多數(shù)戶型浪費(fèi)面積。,三、規(guī)劃圖,四、營(yíng)銷策略： 充分準(zhǔn)備、適時(shí)推盤鑒于現(xiàn)階段市場(chǎng)整體大環(huán)境的不理想狀態(tài)，對(duì)項(xiàng)目開盤必須得充分準(zhǔn)備，在前期推廣全面鋪展的前提下，蓄客量達(dá)到開盤預(yù)推房源的3倍，通過產(chǎn)品說明，先在市場(chǎng)造成極大社會(huì)影響力同時(shí)達(dá)到曬選客戶的目的。屆時(shí)適時(shí)推盤，以期達(dá)到開盤快速去化的目的，而避免銷售戰(zhàn)線無(wú)止境拉長(zhǎng)造成推廣營(yíng)銷費(fèi)用的脫離控制。 五、營(yíng)銷手段： 每次開盤推出量少，積攢客源時(shí)間長(zhǎng)。由于積攢客戶時(shí)間長(zhǎng)，導(dǎo)致開盤客戶人員比較多，而房子比較少，所以每次的開盤成交量比較大。,小結(jié),靠著燕山立交橋交通、配套設(shè)施完善，小區(qū)旁邊有主題公園，周邊環(huán)境有辦公區(qū)域住宅區(qū)域購(gòu)物娛樂區(qū)域，樓盤總體不錯(cuò)比較適合居住。,同區(qū)域項(xiàng)目對(duì)比分析,宏瑞國(guó)際星城、建中大學(xué)仕花園 地段對(duì)比分析： 1.宏瑞國(guó)際星城位于市中區(qū)二環(huán)南路之內(nèi)，白馬山南路東側(cè)，東隔濟(jì)微路與濟(jì)大相望。交通不方便，社區(qū)公交線路少，而且白馬山路窄容易堵車。 2.建中大學(xué)仕花園項(xiàng)目所處位置交通便利，緊鄰二環(huán)南路和濟(jì)微路兩條交通主干道，東鄰濟(jì)南大學(xué)，西鄰七賢學(xué)仕廣場(chǎng)。項(xiàng)目旁邊就是濟(jì)南大學(xué)供暖站距社區(qū)不到四十米，冬天空氣污染嚴(yán)重影響健康，靠近主干道雖說交通方便，但噪音大。 價(jià)格分析： 1.宏瑞國(guó)際星城即將開盤3號(hào)樓起價(jià)6449元，開盤價(jià)格低于周邊市場(chǎng)價(jià)格，促銷力度大占一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 2.建中大學(xué)仕花園定于8月底9月初開盤，均價(jià)8000元左右，認(rèn)籌3萬(wàn)低5萬(wàn)一次性