天津房地產(chǎn)市場初步調(diào)研報(bào)告一、 天津市房地產(chǎn)市場環(huán)境概況1、 人口概況：（1）總括2005年底天津市常住總?cè)丝跒?043萬人，與2000年11月1日零時(shí)第五次全國人口普查的總?cè)丝?000.91萬人相比，增加了41.62萬人，增長4.16%；年平均增加8.32萬人，年平均增長0.82%。2005年全市人口出生率為7.44，人口死亡率為6.01，人口自然增長率為1.43，天津市人口進(jìn)入低速增長期。（2）人口年齡結(jié)構(gòu)全市常住人口中，0-14歲的人口為131.36萬人，占總?cè)丝诘?2.60%；15-64歲的人口為810.27萬人，占總?cè)丝诘?7.72%；65歲及以上的人口為100.90萬人，占總?cè)丝诘?.68%。與第五次全國人口普查相比，0-14歲人口的比重下降了4.13個(gè)百分點(diǎn)，65歲及以上人口的比重上升了1.30個(gè)百分點(diǎn)。 人口年齡結(jié)構(gòu)圖數(shù)據(jù)來源：天津統(tǒng)計(jì)年鑒（3）城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)來源：天津統(tǒng)計(jì)年鑒如上圖所示，全市常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口783.06萬人，占總?cè)丝诘?5.11%；居住在鄉(xiāng)村的人口259.47萬人，占總?cè)丝诘?4.89%。與第五次全國人口普查相比，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎厣仙?.12個(gè)百分點(diǎn)。 (4)家庭戶人口數(shù)全市常住人口中，共有家庭戶335.10萬戶，家庭戶人口為989.06萬人，平均每個(gè)家庭戶的人口為2.95人；集體戶人口為53.47萬人。與第五次全國人口普查相比，平均每個(gè)家庭戶的人口減少了0.14人。城鎮(zhèn)平均每個(gè)家庭戶的人口為2.87人，農(nóng)村為3.23人。(5)受教育程度全市常住人口中，具有大專及以上文化程度的人口為139.92萬人，占總?cè)藬?shù)的14.1%；高中程度的人口為209.86萬人，占總?cè)藬?shù)的21.2%；初中程度的人口為377.79萬人，占總?cè)藬?shù)的38.2%；小學(xué)程度的人口為217.94萬人，占總?cè)藬?shù)的22.0%；其他占總?cè)藬?shù)的4.5%。與第五次全國人口普查相比，大學(xué)程度的人口增加49.77萬人，高中程度的人口增加1.11萬人，初中程度的人口增加31.67萬人，小學(xué)程度的人口減少32.87萬人。數(shù)據(jù)來源：天津統(tǒng)計(jì)年鑒2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況全年實(shí)現(xiàn)全市生產(chǎn)總值（GDP）3663.86億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長14.5%。全市人均生產(chǎn)總值達(dá)到35457元，約合4328美元，增長12.8%。能源利用效率不斷提高。萬元生產(chǎn)總值綜合能耗為1.28噸標(biāo)準(zhǔn)煤，比2000年下降了0.36噸。 三次產(chǎn)業(yè)全面增長。第一產(chǎn)業(yè)完成增加值109.42億元，增長4.3%。第二產(chǎn)業(yè)完成增加值2050.34億元，增長17.5%。第三產(chǎn)業(yè)完成增加值1504.1億元，增長11.4%。三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為1.0%、66.5%和32.5%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2000年的4.3：50.8：44.9變化為2005年的3：56：41?！笆濉逼陂g，全市地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長13.9%，超出“十五”計(jì)劃目標(biāo)3.9個(gè)百分點(diǎn)，高于“九五”時(shí)期平均增速2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中三次產(chǎn)業(yè)年均分別增長5.7%、16.5%和11.6%。財(cái)政收入再上新臺階。全年全市財(cái)政收入突破700億元，達(dá)到725.52億元，按可比口徑計(jì)算比上年增長26.8%。全年實(shí)現(xiàn)地方一般預(yù)算財(cái)政收入331.74億元，增長28.2%。主要稅種均保持了快速增長，其中增值稅增長21.8%，企業(yè)所得稅增長27.8%，營業(yè)稅增長23.0%，個(gè)人所得稅增長17.8%。全年財(cái)政支出520.28億元，比上年增長20.6%。其中，基本建設(shè)支出73.23億元，增長5.5%；企業(yè)挖潛改造資金支出29.12億元，增長7.1%；支援農(nóng)業(yè)支出12.85億元，增長17.6%?！笆濉逼陂g，全市財(cái)政收入年均增長24.3%，增幅比“九五”時(shí)期提高了8.4個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入2360億元，是“九五”時(shí)期的2.5倍。財(cái)政收入占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重逐年提高，2005年為19.8%，比2000年上升5.4個(gè)百分點(diǎn)。3、居民生活水平概況（1）居民收入與消費(fèi)全年城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員人均勞動報(bào)酬23929元，增長13.2%。城市居民人均可支配收入12639元，增長10.2%;農(nóng)村居民人均純收入7202元，增長10.4%。居民生活水平繼續(xù)提升。2005年城市居民人均消費(fèi)性支出9653元，增長9.7%。其中衣著、醫(yī)療保健和交通通訊支出分別增長了11.9%、20.9%和26.7%。農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出3590元，增長8.9%，其中衣著、交通通訊支出分別增長23.1%和12.0%。城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量繼續(xù)提高，年末城市居民每百戶家庭擁有移動電話122.1部、家用電腦51.1臺、微波爐74.3臺、熱水器86.5臺、轎車輛。農(nóng)村居民家庭每百戶擁有洗衣機(jī)95臺、電冰箱84臺、抽油煙機(jī)18臺、熱水器32臺、微波爐16臺、移動電話89部、電腦10臺。 “十五”時(shí)期，我市居民收入和消費(fèi)水平有了顯著提高。城市居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入五年平均遞增10.7%和10.5%，城市居民恩格爾系數(shù)達(dá)到36.7%，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)達(dá)到38.3%，分別比“九五”末期降低3.4和4.3個(gè)百分點(diǎn)。（2）居民居住水平城鄉(xiāng)居民居住條件和環(huán)境不斷改善。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積25.8平方米，比“九五”末增加8.6平方米。農(nóng)村居民人均住房面積26.1平方米，比“九五”末增加2.5平方米。全年拆遷房屋面積346.3萬平方米，動遷居民6.2萬戶。累計(jì)有9400戶中低收入群眾住上經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。實(shí)施了舊樓區(qū)綜合整治，累計(jì)完成了640片、1813萬平方米舊樓區(qū)整修。據(jù)抽樣調(diào)查顯示，截至2005年末，居民家庭擁有自有產(chǎn)權(quán)住房的比率已達(dá)53.1%，比上年上升4.6個(gè)百分點(diǎn)，居住環(huán)境的改善和生活質(zhì)量的提高使得居民家庭用于居住方面的支出穩(wěn)步增長，城市和農(nóng)村居民人均居住支出分別比上年增長5.0%和11.5%。 數(shù)據(jù)來源：天津統(tǒng)計(jì)年鑒從以上數(shù)據(jù)可以看出，天津市經(jīng)濟(jì)正向良好的方向發(fā)展，居民的購買力正在逐年增長，隨著收入水平的提高，居民用于消費(fèi)性的支出在不斷增加的同時(shí)，非消費(fèi)性支出也日益成為居民支出的重要組成部分。4、城市規(guī)劃從天津市發(fā)改悉獲悉，根據(jù)天津市城市總體規(guī)劃20052020年提出的天津市域空間布局和市域城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)，“一軸兩帶三區(qū)”的總體結(jié)構(gòu)正式確定，同時(shí)，本市范圍內(nèi)的30個(gè)中心鎮(zhèn)的規(guī)劃編制工作也率先啟動。這是本市為推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，切實(shí)搞好全市小城鎮(zhèn)及新農(nóng)村總體發(fā)展布局規(guī)劃的全新舉措。今后天津?qū)⒁赃@些中心鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，有計(jì)劃地撤并其他過于弱小的小城鎮(zhèn)，集中建設(shè)中心鎮(zhèn)；完善城鎮(zhèn)體系建設(shè)，大力加強(qiáng)這些中心鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)，逐步實(shí)現(xiàn)土地集約、產(chǎn)業(yè)集聚和人口集中，實(shí)現(xiàn)小城鎮(zhèn)的合理和可持續(xù)發(fā)展。(1)市域空間布局：“一軸兩帶三區(qū)” “一軸”是“武清新城-中心城區(qū)-濱海新區(qū)核心區(qū)”構(gòu)成的城市發(fā)展主軸。 “兩帶”是“寧河、漢沽新城-濱海新區(qū)核心區(qū)-大港新城”構(gòu)成的東部濱海發(fā)展帶和“薊縣新城-寶坻新城-中心城區(qū)-靜海新城”構(gòu)成的西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶。“三區(qū)”是指北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)區(qū)、中部“七里海-大黃堡洼”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)區(qū)、南部“團(tuán)泊洼水庫-北大港水庫”濕地等3個(gè)生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)區(qū)。(2)市域城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)：四級城鎮(zhèn)體系根據(jù)“一軸兩帶三區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)，結(jié)合市域城鎮(zhèn)發(fā)展的特征，規(guī)劃形成“城市主副中心-新城-中心鎮(zhèn)-一般建制鎮(zhèn)”四級城鎮(zhèn)體系。中心城市內(nèi)由中心城區(qū)、濱海新區(qū)核心區(qū)作為城市主副中心。近郊區(qū)實(shí)施以新城、中心鎮(zhèn)為重點(diǎn)的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，與城市空間布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整相適應(yīng)，逐步形成分工合理、高效有序的網(wǎng)絡(luò)狀城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)。(3)371平方公里城市主副中心城市主中心是指中心城區(qū)，包括外環(huán)線綠化帶以內(nèi)地區(qū)，總面積371平方公里，是全市的綜合性服務(wù)中心，它集中了全市大部分的公共設(shè)施，是全市人口和城鎮(zhèn)建設(shè)最密集的地區(qū)，也是發(fā)揮對環(huán)渤海地區(qū)城市輻射功能的主要地區(qū)。城市副中心是指濱海新區(qū)核心區(qū)，包括一港三區(qū)(指包含天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、天津港和塘沽城區(qū)在內(nèi)的塘沽行政區(qū)范圍內(nèi)的地區(qū))，位于天津東部，渤海灣海河入?？冢蔷┙蚣降貐^(qū)的海上門戶。(4)11個(gè)規(guī)劃新城此次規(guī)劃的新城是天津城市發(fā)展軸和發(fā)展帶上的重要節(jié)點(diǎn)，是各區(qū)縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心或重要的功能區(qū)，是未來承擔(dān)疏解中心城區(qū)人口的功能，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，帶動區(qū)域發(fā)展的中等規(guī)模的城市地區(qū)。規(guī)劃的11個(gè)新城，分別為薊縣、寶坻、武清、寧河、漢沽、西青、津南、靜海、大港、京津和團(tuán)泊新城。(5)確定30個(gè)中心鎮(zhèn)天津已成為我國盡快實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的先導(dǎo)地區(qū)，經(jīng)濟(jì)要素的開放與市場流通出現(xiàn)了區(qū)域化，甚至全球化的趨勢，而目前傳統(tǒng)的、相對封閉、數(shù)量偏多、分布較散的小城鎮(zhèn)發(fā)展格局已無法適應(yīng)天津社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模普遍偏小，在經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展中暴露出諸多問題。因此，天津改變目前小城鎮(zhèn)分散發(fā)展、實(shí)力較弱的局面，實(shí)現(xiàn)小城鎮(zhèn)的集中發(fā)展顯得非常必要。故規(guī)劃確定重點(diǎn)發(fā)展中心鎮(zhèn)戰(zhàn)略，以優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，形成經(jīng)濟(jì)的規(guī)模優(yōu)勢。城鎮(zhèn)發(fā)展受地理區(qū)位、交通、資源、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等多種因素影響，這些因素對各個(gè)城鎮(zhèn)的影響程度不同，它們的影響作用疊加共同決定了不同城鎮(zhèn)發(fā)展條件的優(yōu)劣差異。規(guī)劃以經(jīng)濟(jì)實(shí)力、交通區(qū)位、發(fā)展特色、區(qū)域地位等多項(xiàng)指標(biāo)為參考，通過對全市小城鎮(zhèn)的比較分析，確定了30個(gè)中心鎮(zhèn)，分別為楊家泊鎮(zhèn)、茶淀鎮(zhèn)、小王莊鎮(zhèn)、太平鎮(zhèn)、華明鎮(zhèn)、軍糧城鎮(zhèn)、雙港鎮(zhèn)、小站鎮(zhèn)、八里臺鎮(zhèn)、葛沽鎮(zhèn)、青光-雙口鎮(zhèn)、雙街鎮(zhèn)、大寺鎮(zhèn)、辛口鎮(zhèn)、張家窩鎮(zhèn)、河西務(wù)鎮(zhèn)、崔黃口鎮(zhèn)、王慶坨鎮(zhèn)、大口屯鎮(zhèn)、林亭口鎮(zhèn)、下營鎮(zhèn)、邦均鎮(zhèn)、馬伸橋鎮(zhèn)、上倉鎮(zhèn)、唐官屯鎮(zhèn)、獨(dú)流鎮(zhèn)、王口鎮(zhèn)、七里海鎮(zhèn)、寧河鎮(zhèn)、潘莊鎮(zhèn)。根據(jù)各中心鎮(zhèn)的不同條件，發(fā)展加工工業(yè)、交通運(yùn)輸、商品流通和社會化服務(wù)等，形成商貿(mào)型、交通型、旅游型等職能特色突出的新型城鎮(zhèn)。今后天津以這些中心鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，有計(jì)劃地撤并其他過于弱小的小城鎮(zhèn)，集中建設(shè)中心鎮(zhèn)；完善城鎮(zhèn)體系建設(shè)，大力加強(qiáng)這些中心鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)，逐步實(shí)現(xiàn)土地集約、產(chǎn)業(yè)集聚和人口集中，實(shí)現(xiàn)小城鎮(zhèn)的合理和可持續(xù)發(fā)展。(6)一般建制鎮(zhèn)注重集約發(fā)展天津未來一般建制鎮(zhèn)的發(fā)展應(yīng)注重集約發(fā)展，根據(jù)各自基礎(chǔ)條件和資源狀況，發(fā)展為大城市服務(wù)的勞動密集型工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。應(yīng)節(jié)約用地，緊湊發(fā)展，注重保護(hù)生態(tài)環(huán)境，改善投資環(huán)境，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。在有條件的情況下，一般建制鎮(zhèn)將以中心鎮(zhèn)為核心，逐步實(shí)現(xiàn)全面發(fā)展目標(biāo)。二、 天津市房地產(chǎn)消費(fèi)者市場特征通過對天津居民天津購房者呈現(xiàn)下列特征：1、購房選擇區(qū)域數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，天津市消費(fèi)者認(rèn)為今后理想的居住區(qū)域仍以河西區(qū)、南開區(qū)兩個(gè)區(qū)域?yàn)槭?，比例分別為33%和27%，占到了抽樣調(diào)查總數(shù)的60%。說明由于上述兩區(qū)域在居住環(huán)境及居住現(xiàn)狀方面均優(yōu)于其它各區(qū)，致使消費(fèi)者更愿意選擇上述區(qū)域作為其居住地的首選；而作為海河開發(fā)及工業(yè)東移最為直接受益的和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)在居住區(qū)域的選擇比例上也分別達(dá)到了19%和11%，大大高于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為落后的河北區(qū)、紅橋區(qū)?？赡苁艿秸{(diào)查地點(diǎn)的影響，調(diào)查地點(diǎn)位于河西的天津國展中心，距離會場較近的相鄰區(qū)域的消費(fèi)者自然會多于遠(yuǎn)離會場交通不便的其它區(qū)域；該消費(fèi)者調(diào)查數(shù)據(jù)客觀地說是非完全的全市住房消費(fèi)者的需求調(diào)查統(tǒng)計(jì)。2、短期購房意向近幾年隨著天津整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，人民生活水平不斷提高，越來越多的消費(fèi)者加入了購房的消費(fèi)大軍，希望在一年之內(nèi)購房的消費(fèi)者占到抽樣調(diào)查總數(shù)的60%。 3、購房考慮因素通過上圖分析說明：消費(fèi)者購房考慮的最重要的前三項(xiàng)因素依次是房價(jià)、地段和房型，這三項(xiàng)因素的提及率分別是64%、62%和58%。對于居住地段的考慮為第二選項(xiàng)，可見消費(fèi)者居住的區(qū)域觀念比較強(qiáng)，同時(shí)也說明天津房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異依然存在。由于近期房價(jià)的大幅上升，而致使消費(fèi)者對房價(jià)這一反映房地產(chǎn)市場整體走勢且影響其消費(fèi)決定的因素再度變得十分敏感。4、購房面積通過上圖分析說明： 90100平方米為現(xiàn)在房地產(chǎn)市場住宅的主流居住需求面積，90平方米以下的中、小戶型面積居住需求所占比例大大超過120平方米以上的大戶型面積居住需求。三、 天津市房地產(chǎn)市場分析1、 總體分析：今年上半年全國眾多城市房地產(chǎn)市場供需矛盾突出，以北京、上海、深圳為代表的重點(diǎn)城市房價(jià)出現(xiàn)新一輪的大幅上漲。而天津房地產(chǎn)市場供需總體相對均衡，市場穩(wěn)步發(fā)展。據(jù)天津市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，上半年天津樓市供給比較充足，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為232.26億元，同比增加24.8；全市房地產(chǎn)企業(yè)完成土地開發(fā)面積達(dá)到461.86萬平米，同比增長率高達(dá)65.8，位居全國首位。伴隨著濱海新區(qū)各項(xiàng)政策的落實(shí)，以及中心城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步展開，天津房地產(chǎn)市場發(fā)展正呈現(xiàn)廣闊的前景。 (1)相比其他直轄市，天津房價(jià)漲幅相對理性。 從發(fā)改委今年第一、第二季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，在全國70個(gè)大中城市中，天津房價(jià)漲幅分別排在第12位和第10位，相對比較平穩(wěn)。今年6月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.1，環(huán)比上漲；新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲7.4，環(huán)比上漲；分地區(qū)看，北海、深圳、南京、北京等地新建商品房價(jià)格飆升，同比漲幅分別為15.5、13.9、11.9和10。而6月份天津新建商品房價(jià)格同比上漲6.8，環(huán)比漲0.6。無論是從同比數(shù)據(jù)還是從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，天津房價(jià)漲幅均低于全國平均水平。天津與北京、上海、重慶同屬中央直轄市，上海、北京房價(jià)最近幾年輪番出現(xiàn)暴漲，重慶不久前在國務(wù)院宣布其成為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)之后，房價(jià)也出現(xiàn)了超乎尋常的暴漲。同樣作為直轄市的天津，房價(jià)的上漲則顯得相對比較理性。 (2)土地開發(fā)面積大幅增加，郊區(qū)縣成為地塊成交主體。 為保障普通住宅供應(yīng)量，天津市按照“控制總量、盤活存量、適度增量、調(diào)整結(jié)構(gòu)、保障需求”的原則，在增加郊區(qū)縣特別是外環(huán)線周邊居住用地供應(yīng)量的同時(shí)，大力盤活土地存量以盡快形成有效供應(yīng)。今年上半年全市房地產(chǎn)企業(yè)完成土地開發(fā)面積達(dá)到461.86萬平米，同比增長率高達(dá)65.8，位居全國首位。隨著天津城市化進(jìn)程的加快，以及大力建設(shè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)政策的推出，天津土地供應(yīng)向外圍擴(kuò)張的趨勢更加明顯。今年上半年，中心城區(qū)只成交7宗地塊，其成交土地面積占全市總成交量的2.71，而郊區(qū)縣土地成交42宗，占全市總成交量的87.97。郊區(qū)縣已成為天津市土地供給的主體。 (3)新房供給放量增長，商品住宅供求關(guān)系趨于平衡。 今年上半年，全國多數(shù)城市新房供應(yīng)量出現(xiàn)下降，市場供需矛盾突出。深圳、南京等城市出現(xiàn)了多個(gè)買家爭搶同一套住房的現(xiàn)象。而天津市2006年下半年以來商品住宅新增供應(yīng)量持續(xù)增加，基本緩解了2005年以來的供不應(yīng)求狀況，到今年上半年住宅市場供求關(guān)系更加趨于平衡。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半樓市年銷供比為1.02，呈現(xiàn)良性發(fā)展態(tài)勢。同時(shí)，受軌道交通建設(shè)等因素的影響，局部熱點(diǎn)區(qū)域仍存在供不應(yīng)求的狀況。如市內(nèi)六區(qū)需求旺盛，但土地資源稀缺，樓盤新增供應(yīng)量有限，上半年新增供應(yīng)102.80萬平方米，而同期成交量達(dá)到148.89萬平方米，供求關(guān)系緊張。 (4)中低檔住宅成交大幅減少，大戶型仍占市場主流。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年天津商品住宅成交440.5萬平方米，同比減少4.52，主要是由于單價(jià)4000元以下的中低檔住宅供應(yīng)量同比大幅減少了57.91，僅有77.08萬平方米。從商品住房登記銷售的套型結(jié)構(gòu)情況來看，受供應(yīng)結(jié)構(gòu)及消費(fèi)者偏好等因素影響，天津市上半年成交戶型單套建筑面積主要為100120平方米和120144平方米兩類，90平方米以下套型面積住宅比重僅為16。由此看出，由于政策效應(yīng)滯后，導(dǎo)致90平方米以下的住房成交量占比依然較低，大戶型住房交易仍占主要比重。 2、 土地市場分析（1）住宅(商住)用地A. 2005年2007年天津住宅（商?。┯玫毓?yīng)分析l 06年天津住宅（商?。┩恋毓?yīng)同比增長404.98，07年持續(xù)增長屬據(jù)來源：中國指數(shù)研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)l 住宅（商?。┩恋毓?yīng)市內(nèi)六區(qū)逐步減少，近郊四區(qū)和遠(yuǎn)郊五區(qū)縣大幅增加，供應(yīng)郊區(qū)明顯屬據(jù)來源：中國指數(shù)研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)B、 20052007天津住宅（商住）用地成交分析l 全市住宅（商?。┯玫爻山涣恐本€上漲，06年成交面積同比增長985.96數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)l 因住宅（商住）用地供應(yīng)郊區(qū)化發(fā)展，06年以來近郊、遠(yuǎn)郊和濱海成交量大幅增加屬據(jù)來源：中國指數(shù)研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)l 市內(nèi)六區(qū)住宅（商?。┯玫仄骄貎r(jià)大幅上漲，06、07年增長率都在66以上l 06年因住宅（商?。┯玫爻山唤紖^(qū)化發(fā)展，天津整體成交價(jià)格逐步下降，07年有所回升l 高價(jià)地塊的成交拉升整體住宅(商住)用地土地成交均價(jià)l 外地開發(fā)商拿住宅(商住)用地不斷增加(2)商業(yè)及辦公用地A、2005-2007天津商業(yè)及辦公用地土地供應(yīng)分析l 07年商業(yè)及辦公用地土地供應(yīng)量增加迅速,前3季度土地供應(yīng)面積已經(jīng)達(dá)到05年和06年總和的81.53%屬據(jù)來源：中國指數(shù)研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)l 07年前3季度遠(yuǎn)郊五區(qū)縣的商業(yè)及辦公土地供應(yīng)面積達(dá)到全市前3季度供應(yīng)量的67%數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)B、2005-2007天津商業(yè)及辦公用地成交分析l 商業(yè)及辦公土地成交邊緣化,07年前3季度遠(yuǎn)郊五區(qū)縣商業(yè)及辦公用地的成交量占全市前3季度成交量的74%數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)l 遠(yuǎn)郊五區(qū)縣起到了平抑地價(jià)的作用,商業(yè)及辦公土地價(jià)格增長趨勢明顯3、 2007年前三季度商品住宅市場分析（1）天津典型住宅指數(shù)走勢分析數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)07年下半年，剛性需求帶動樓市提前進(jìn)入交易旺季，7、8、9月住宅成交量持續(xù)增長。而住宅價(jià)格也隨樓市的升溫而持續(xù)上漲，整個(gè)天津住宅市場呈現(xiàn)“量升價(jià)升”的雙好局面。開發(fā)商對天津樓市有很好的預(yù)期，7月以來不間斷漲價(jià)，拉升天津商品住宅的整體均價(jià)，天津典型住宅指數(shù)持續(xù)上漲。（2）市場成交狀況 l 住宅成交量持續(xù)平穩(wěn)增加數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)步入2007年，天津商品住宅成交量持續(xù)平穩(wěn)上漲，7、8兩月成交面積達(dá)到217.99平方米，與2006年同期相比上漲63.73；9月成交量持續(xù)增加，9月達(dá)到124.73萬平方米，較7、8兩月平均成交量上漲14.44。l 各區(qū)域住宅成交量同比大幅增加，濱海三區(qū)同比政府達(dá)237.40數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)2007年下半年以來，隨著地鐵、快速路、老城廂改造和濱海新區(qū)地快速建設(shè)，特別是眾多開發(fā)商對天津樓市看好，雖然價(jià)格水平大幅攀升，但住宅成交量持續(xù)大幅增加，濱海三區(qū)變現(xiàn)得尤為明顯。其中，濱海三區(qū)9月成交面積緊跟市內(nèi)六區(qū)，超過近郊四區(qū)躍居全市第二，達(dá)到30.36萬平方米，同比上漲237.49；市內(nèi)六區(qū)、近郊四區(qū)成交面積分別達(dá)到40.03萬平方米、23.82平方米。l 市內(nèi)六區(qū)成交量全面大幅增加，河西、紅橋區(qū)顯著數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)2007年79月天津市住宅市場火爆異常，市內(nèi)六區(qū)成交量更是全面大幅增長，其中需求量最大的南開區(qū)、河西區(qū)成交量位居前兩位。雖然市內(nèi)六區(qū)幾乎未有新盤面市，但由于需求量巨大，一些項(xiàng)目的一起入市后銷售速度非?？欤f通上游國際、金領(lǐng)國際等項(xiàng)目使得紅橋區(qū)成交量攀升速度非?？?。紅橋區(qū)成交量同比增加243.48，河西區(qū)同比增加了111.09。l 近郊四區(qū)成交表現(xiàn)平穩(wěn)，津南區(qū)未來表現(xiàn)搶眼數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)近郊四區(qū)現(xiàn)在已成為天津市普通住宅的供應(yīng)量最大的區(qū)域，拿地成本越來越高、越來越難的情況下，近郊四區(qū)成為眾多開發(fā)商的選擇，相對市內(nèi)六區(qū)略低的價(jià)格水平也吸引了眾多消費(fèi)者來此置業(yè)。西青區(qū)目前樓盤供應(yīng)量充足，成交量也一直處于近郊四區(qū)中的首位。津南區(qū)目前在售樓盤較少，07年9月成交量同比有所下滑。但隨著近來津南區(qū)多個(gè)地塊的成交，這里也成為多個(gè)品牌開發(fā)商未來競爭的區(qū)域，產(chǎn)品類型也將更加豐富，價(jià)格水平明顯上升。（3）市場價(jià)格狀況 l 住宅均價(jià)突破六千達(dá)到6321元/平方米數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)隨著全國知名開發(fā)企業(yè)不斷涌入天津,最近天津出讓的土地價(jià)格一次又一次被刷新,深圳振業(yè)拿下的河?xùn)|區(qū)新開路東側(cè)地塊,樓面地價(jià)已近9000元.隨著高價(jià)地價(jià)的不斷成交,天津市各大樓盤對將來樓市有著良好的預(yù)期,各大樓盤紛紛提價(jià),住宅成交價(jià)格持續(xù)上漲,7、8兩個(gè)月的成交均價(jià)達(dá)到6136元/平方米,同比上漲33.86%.隨著“金九銀十”的到來9月份成交價(jià)繼續(xù)上漲,達(dá)到6321元/平方米,比7、8兩個(gè)月的成交均價(jià)上漲了2.23%,同比08年9月上漲31.44%。l 07年第3季度全市成交價(jià)格整體上漲,近郊四區(qū)漲幅最大數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)隨著市中心土地稀缺性不斷加強(qiáng),市內(nèi)六區(qū)住宅成交價(jià)格7、8月得到大幅上漲,成交價(jià)格達(dá)到8356元/平方米,比7、8兩個(gè)月的成交均價(jià)上漲3.17%;住宅供應(yīng)不斷向環(huán)城四區(qū)擴(kuò)張,近郊四區(qū)住宅市場在不斷升溫,7、8兩月的成交均價(jià)達(dá)到5835元/平方米,同比增幅達(dá)到30.71%,9月成交價(jià)格達(dá)到5871元/平方米。l 和平區(qū)住宅成交價(jià)格突破萬元，市內(nèi)六區(qū)住宅價(jià)格同比都上了一臺階數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)07年以來，土地供應(yīng)郊區(qū)化差異比較明顯，市中心土地稀缺形勢更加嚴(yán)峻，使得市內(nèi)六大區(qū)的住宅價(jià)格都得到大幅上漲。其中，和平區(qū)7、8兩個(gè)月的成交均價(jià)突破萬元大關(guān)達(dá)到10295元/平方米，9月份仍在此基礎(chǔ)上下降了2%，同比08年上漲了29.82%;9月河北區(qū)成交均價(jià)為7368元/平方米,同比漲幅最大為49.22%;河?xùn)|、河西、南開和紅橋四區(qū)價(jià)格同比漲幅都超過20%。l 近郊四區(qū)成交價(jià)格迅速上漲,東麗的成交價(jià)格同比增長54.15%數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)隨著土地成交的邊緣化趨勢越來越明顯,近郊四區(qū)的樓市不斷升溫,價(jià)格迅速上漲,9月,東麗區(qū)成交價(jià)格為7201元/平方米,高于市內(nèi)六區(qū)中的紅橋,同比上漲54.15%,是近郊四區(qū)中價(jià)格上漲最快的區(qū)域;津南06年9月的均價(jià)不到4000元/平方米,現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到5645元/平方米,漲幅為43.08%;西青和北辰的價(jià)格同比漲幅分別為22.90%、20.82%。4、 高檔住宅現(xiàn)狀（1） 非別墅高檔住宅l 06年新增供應(yīng)同比增長39%，07年供應(yīng)比例穩(wěn)定不變數(shù)據(jù)來源：天津市房地產(chǎn)市場管理處進(jìn)入06年以來，天津非別墅高檔住宅供應(yīng)量不斷增加，06年全年新增供應(yīng)達(dá)到54.99萬平方米，同比05年上漲39.14%，占商品住宅供應(yīng)的比例也從05年的3.99%上升到06年的5.90%， 07年一季度供應(yīng)比例為5.79%。07年一季度非別墅高檔住宅供應(yīng)量為5.32萬平方米，同比增長863.78%。l 非別墅高檔住宅占全市商品住宅成交量比接近10%，同比增幅明顯加快數(shù)據(jù)來源：天津市房地產(chǎn)市場管理處06年高檔住宅得到快速的發(fā)展，市場成交量大幅增加，06年全年實(shí)現(xiàn)45.64萬平方米的銷售面積，同比05年上漲287.8%。進(jìn)入07年，天津住宅市場價(jià)格普遍上漲，高檔住宅比重進(jìn)一步增加，一季度高檔住宅的成交量達(dá)到15.95萬平方米，同比06年一季度上漲59.1%。非別墅高檔住宅成交量占住宅總成交量的比重也逐年提高，占比從05年的1.30%上漲到06年的4.97%再上漲到07年一季度的9.27%。數(shù)據(jù)來源：天津市房地產(chǎn)市場管理處從非別墅高檔住宅供銷狀況圖來看，2006年第4季度高檔住宅集中供應(yīng)，供應(yīng)面積達(dá)到27.37萬平方米，環(huán)比上季度增長173.49%。自2006年以來天津市高檔住宅的需求量逐步上漲，2007年第一季度高檔住宅成交量達(dá)到15.95萬平方米，環(huán)比上季度上漲15.57%，同比06年一季度上漲59.1%。l 和平區(qū)非別墅高檔住宅占半壁江山，南開、河西占比逐步加大天津市非別墅高檔各區(qū)縣供需表 單位：萬平方米數(shù)據(jù)來源：天津市房地產(chǎn)市場管理處數(shù)據(jù)來源：天津市房地產(chǎn)市場管理處天津市非別墅高檔住宅成交量主要集中在和平、南開和河西區(qū)。其中，06年和平區(qū)成交量達(dá)23.14萬平方米，占全市非別墅高檔住宅總量的50.71%，南開和河西累計(jì)占比為40.26%；南開區(qū)高檔住宅供應(yīng)量逐年增加，06年全年及07年一季度新增供應(yīng)面積都達(dá)到全市第一，分別為25.38萬和3.76萬平方米，南開區(qū)高檔住宅需求量也在持續(xù)增加，06年成交量達(dá)到12.83萬平方米，同比上漲96.2%。進(jìn)入06年以來高檔住宅的區(qū)域分布逐步擴(kuò)大，到07年一季度，除了市內(nèi)六區(qū)有高檔住宅以外，西青和東麗逐步也有高檔住宅成交。l 非別墅高檔住宅呈現(xiàn)“高容積率、高智能化、高服務(wù)水準(zhǔn)”的三高特點(diǎn)非別墅高檔住宅項(xiàng)目大部分集中在市中心區(qū)域，由于市中心土地緊缺，住宅設(shè)計(jì)都是以高層、小高層設(shè)計(jì)為主，據(jù)中指調(diào)查統(tǒng)計(jì)天津市非住宅高檔樓盤高層、小高層設(shè)計(jì)占比率達(dá)90%以上；建筑密度較大，容積率都在3以上，綠化率相對較小大部分集中在30%-40%之間。為了弱化建筑密度大的缺點(diǎn)，大部分高檔住宅項(xiàng)目的開發(fā)商聘請了國際級景觀設(shè)計(jì)公司，精心打造項(xiàng)目內(nèi)部景觀；例如天津富力城打造南派園林風(fēng)格，時(shí)代奧城由美國EDAW規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司結(jié)合奧運(yùn)主題，運(yùn)用環(huán)狀母題，打造幾何環(huán)狀景觀。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展以及住戶高居住需求的不斷升級，高檔住宅小區(qū)在建筑材料、配套設(shè)施、安防保障上都采用高標(biāo)準(zhǔn)，高科技產(chǎn)品設(shè)施，例如犀地配置全屋式中央凈水系統(tǒng)、戶式中央全熱交換新風(fēng)系統(tǒng)等；賽頓中心采用加厚聚苯板結(jié)合純鋁板外墻、中空斷橋窗框和LOWE玻璃、光纖傳送系統(tǒng)等，采用閉路電視監(jiān)控、探頭、電子巡更、門禁系統(tǒng)等高科技的安防保障系統(tǒng)設(shè)備。高服務(wù)水準(zhǔn)體現(xiàn)在物業(yè)管理服務(wù)方面，部分高檔住宅項(xiàng)目引入了酒店式服務(wù)或者管家式服務(wù)概念，聘請國際知名物業(yè)管理公司作為物業(yè)顧問，提高客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，滿足高端消費(fèi)人群的居住要求。例如天津公館將由國際化的物業(yè)服務(wù)公司第一太平戴維斯管理采用英式管家模式、前瞻性的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、私人化的服務(wù)體系為業(yè)主服務(wù)；塞納國際由戴德梁行進(jìn)行酒店式服務(wù)等。（2） 別墅現(xiàn)狀 l 06年天津別墅市場平淡，供需比例都出現(xiàn)下滑；07年逐步回暖數(shù)據(jù)來源：天津市房地產(chǎn)市場管理處2006年天津別墅新增供應(yīng)量大幅下降，僅為34.62萬平方米，同比2005年下降62.11%，別墅的成交量也因此下跌16.76%，成交面積為48.05萬平方米。別墅市場新增供應(yīng)占天津商品住宅總新增供量的比例從05年的9.21%下降到06年的3.71%，而進(jìn)入07年以來供應(yīng)比例逐步增加，07年一季度別墅新增供應(yīng)比例達(dá)到13.04%。l 別墅市場郊區(qū)化明顯，目前近郊四區(qū)及遠(yuǎn)郊五區(qū)縣別墅占據(jù)74%市場數(shù)據(jù)來源：天津市房地產(chǎn)市場管理處2007年一季度別墅成交量主要集中在遠(yuǎn)郊五區(qū)縣及近郊四區(qū)，其成交面積占全市別墅成交量比達(dá)到74%。其中遠(yuǎn)郊五區(qū)縣成交別墅3.45萬平方米，占全市別墅成交面積的39%，主要集中在靜海共成交2.04萬平方米；近郊四區(qū)別墅成交面積為2.99萬平方米，其主要集中在津南和東麗，成交面積分別為1.51萬、0.80萬平方米。l 別墅稀缺性造成別墅價(jià)格近兩年來穩(wěn)步上漲數(shù)據(jù)來源：天津市房地產(chǎn)市場管理處由于土地資源的稀缺、別墅產(chǎn)品新增供應(yīng)的逐年減少，天津別墅成交價(jià)格從06年一季度的5906元/平方米一直上漲到07年一季度的7511元/平方米，每平米價(jià)格漲幅達(dá)到1605元。l 產(chǎn)品多樣化發(fā)展，異國風(fēng)情別墅占市場主導(dǎo)地位天津市場推出的別墅產(chǎn)品，風(fēng)格多樣化并逐漸走向成熟。產(chǎn)品風(fēng)格中，擁有北美風(fēng)格為代表的紅磡領(lǐng)世郡、純正南加州風(fēng)格的卡梅爾、法式風(fēng)格的瑪歌莊園1848、傳統(tǒng)中式庭院風(fēng)格的Town中堂等。別墅形態(tài)設(shè)計(jì)也出現(xiàn)多樣化，天津市場上除了常規(guī)的獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅外，還出現(xiàn)了以荷蘭墅為代表的坡地別墅，津京新城別墅項(xiàng)目定制的開發(fā)模式。（3）典型高檔住宅案例 u 天津富力城1)基本情況：物業(yè)類別高檔精裝修住宅開發(fā)商富力地產(chǎn)占地面積21.56萬平方米總建筑面積72.42萬平方米容積率2.99綠化率31%均價(jià)12500元/平方米區(qū)位本項(xiàng)目位于老城廂板塊，天津富力城坐落于南開區(qū)與和平區(qū)的交界地帶，東起風(fēng)秀路，西至西馬路，北起北馬路，南至南城街。位置優(yōu)越，交通極其方便：項(xiàng)目周邊擁有到市內(nèi)各個(gè)區(qū)域的公交，臨近地鐵1號線、2號線西南角站、西北角站，擁有上十條公交路線。配套本項(xiàng)目生活配套設(shè)施齊全，周邊擁有不同類型的商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)施，其中大型綜合商場:新安購物廣場、百盛、樂購、家樂福、沃爾瑪、大榮、津工、大中電器、歐倍德、大胡同商貿(mào)、鼓樓商業(yè)街等近在咫尺，周邊分布著高檔百貨公司、休閑場所、頂級酒店，生活所需在步行范圍內(nèi)均可以得到滿足。2）建筑規(guī)劃：本項(xiàng)目占地面積達(dá)215550 ，地上總建筑面積 724230；建筑形態(tài)以24到28層短板純南北向住宅為主，符合天津人的居住習(xí)慣；樓體均為單體建筑，最多兩幢聯(lián)體，尺度寬松、疏密有致，各樓座相互錯開，結(jié)合富力南派園林風(fēng)格，形成較為豐富的景觀效果。通透短板、大開間小進(jìn)深天津富力城為24至28層短板純南北向單體建筑，進(jìn)深12-13米，層高3米設(shè)計(jì)。景觀優(yōu)美，社區(qū)入口10000平米大型景觀綠地，與城市的公共空間結(jié)為一體，成為開放性城市景觀的一部分。小區(qū)內(nèi)載有百余種植物營造和諧生態(tài)園林。精裝修是富力城的一大特點(diǎn)，第一精裝修是富力城的一種設(shè)計(jì)品位，這個(gè)是在精裝修設(shè)計(jì)過程中，通過設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)理念以及市場意見的反饋來完成的；第二，不同檔次的產(chǎn)品，或者對于不同客戶，富力城在做精裝修的時(shí)候也采取了不同的主題風(fēng)格。u 萬科東麗湖三期濕島1) 基本信息物業(yè)類別毛坯別墅開發(fā)商萬科占地面積8.1萬平方米容積率0.62綠化率43%價(jià)格聯(lián)排:13000元/平方米，雙拼:20000元/平方米區(qū)位項(xiàng)目位于東麗區(qū)東麗之光大道東麗湖萬科城濕地公園島嶼。三期島居聯(lián)排規(guī)劃，項(xiàng)目緊鄰東麗湖的北岸，二期情景洋房的東側(cè)，鎮(zhèn)商業(yè)中心近在咫尺，因此三期聯(lián)排別墅位于萬科城內(nèi)最核心地理位置。配套三期島居離鎮(zhèn)中心生活配套和萬科城社區(qū)學(xué)校非常近，出行方便。在島上享受濕地公園聯(lián)派別墅的生活，出島可以共享萬科城所有的運(yùn)動、商業(yè)、教育資源。2)建筑規(guī)劃三期占地8.1萬平米，規(guī)劃以聯(lián)排別墅為主，并配以公寓產(chǎn)品，別墅資源其位置佳，景觀視野極為開闊，產(chǎn)品的稀缺性和舒適性為其奠定較大的升值空間。27萬平米的濕地景觀公園環(huán)繞四周，形成了市場上首屈一指真正的島嶼居住產(chǎn)品。整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)風(fēng)格依舊延續(xù)了北歐簡約風(fēng)格。三期的聯(lián)排別墅將作為整個(gè)社區(qū)標(biāo)志形象的升級版，同時(shí)，私家露臺、內(nèi)庭、天窗的設(shè)計(jì)更加人性化，更加注重居住的舒適度和家庭諧趣性。三期聯(lián)排別墅區(qū)是最大化利用景觀資源，路間綠化、組團(tuán)造景、集中水體景觀，目光所及之處都是大面積的綠化造景。在社區(qū)內(nèi)部設(shè)計(jì)了半圍合的block，私家中庭、共享庭院與公共綠化完美結(jié)合；社區(qū)中心還擁有一條達(dá)500米的集中綠化帶貫穿東西，設(shè)計(jì)了多處讓業(yè)主享受健康生活的設(shè)施。 3) 戶型聯(lián)排別墅的面積適中，在170平米到250平米，分為5種戶型，主力戶型面積為170210平米，均價(jià)8500元/平米，每家都贈送前后花園，花園面積從50多平米到150多平米不等。同時(shí)，戶型各具特色，每種戶型都會享受到不同的情趣：贈送私家中庭、錯落共享空間、超大露臺、親水平臺、陽光天窗等等，使家人在這里生活得到最大限度的和諧與放松。u 萬通上游國際1) 基本信息物業(yè)類別高層別墅開發(fā)商天津泰達(dá)萬通占地面積11.15萬平米建筑面積28.1萬平米容積率2.76綠化率35價(jià)格高層9500元平方米，合墅19000元平方米區(qū)位項(xiàng)目位于海河第一大節(jié)點(diǎn)三岔河口泰達(dá)城內(nèi)，緊鄰地鐵6號線、天津“一橫一縱（河北大街和西青道）”，快速到達(dá)城市各部；5分鐘到達(dá)2010年規(guī)劃建成的京滬高速鐵路天津西站 ；15分鐘到達(dá)京津城際鐵路天津站。配套泰達(dá)城是天津北部中心區(qū)的核心，豐富的城市功能、多元的社區(qū)配套、近在咫尺的海河風(fēng)情、愜意的河岸休閑，使居住者盡享居于現(xiàn)代都市的繁華，時(shí)尚與便利。2）建筑規(guī)劃保留原有的街道尺度和空間感，保留原有樹木的自然生態(tài)性，尊重自然與歷史，通過高層住宅，Row House和Patio House相結(jié)合，配合社區(qū)商業(yè)，形成多功能融合；高層享受城市景觀與自然景觀交相輝映；低層體驗(yàn)庭院情景和穿街過巷的親切；多個(gè)城市廣場為居住者創(chuàng)造了相互溝通，交流的空間氛圍；開放式街區(qū)盡是業(yè)態(tài)多元、品位優(yōu)雅的社區(qū)配套，使居住者從容享受著城市的開放、繁華與便利；不同的建筑形式與生活布局，相同的國際化都市人居狀態(tài)及優(yōu)尚生活品質(zhì)，為天津帶來國際化優(yōu)尚生活方式。 5、 商業(yè)地產(chǎn)在2007年的前三季度里，天津商業(yè)地產(chǎn)市場一直保持著極其活躍旺盛的發(fā)展勢頭。2007年第三季度，在現(xiàn)有租戶和新租戶需求的帶動下，天津?qū)懽謽亲赓U市場極為活躍。同樣，市場對零售物業(yè)的需求繼續(xù)保持強(qiáng)勁勢頭。(1) 寫字樓市場分析2007年第三季度，天津?qū)懽謽鞘袌龅膬粑{量達(dá)到2,704平方米，使得甲級寫字樓的空置率從上季度的35.6%降至本季度的33%。此外，鑒于第三季度有大量租賃合同簽約，一旦租戶搬遷完畢，未來幾個(gè)季度內(nèi)的季度占有量預(yù)計(jì)還將出現(xiàn)大幅增長。第三季度每個(gè)租戶的寫字樓平均租賃面積仍在150-160平方米之間，平均有效租金上漲至138.6元人民幣/平方米/月，比上一季度增長1.74%。第二季度竣工的津匯寫字樓二期繼續(xù)保持良好的租賃勢頭，它的成功也間接鼓舞了其它投資者的士氣。第三季度結(jié)束，津匯二期約40%的寫字樓面積已經(jīng)向外租出。近期簽約的幾個(gè)租戶包括DHL(818平方米)、Schenker(933平方米)和從津匯寫字樓一期遷來的吉寶集團(tuán)(Keppel , 717平方米)。目前服務(wù)型公司正力圖搶占天津市場，那些已經(jīng)在此立足的此類公司正在尋求或者需要更多的優(yōu)質(zhì)辦公空間。受到部分租戶遷至津匯寫字樓的影響，天津國際大廈本季度空置面積的對外出租情況不盡如人意，但它成功地面向現(xiàn)有租戶擴(kuò)大了租賃面積，這一點(diǎn)，顯示出了現(xiàn)有租戶吸納更多寫字樓面積的需求強(qiáng)勁的勢頭。此外，眾多服務(wù)式辦公室運(yùn)營商和外資銀行也對天津?qū)懽謽鞘袌霰憩F(xiàn)出極大的關(guān)注。第三季度中沒有新的寫字樓竣工。不過，位于天津南京路上的天津中心已經(jīng)開始挑選代理行開展預(yù)租工作，預(yù)計(jì)大廈將于2008年底正式完工。和記黃埔投資在建的總面積達(dá)100,000平方米的寫字樓因基礎(chǔ)工程施工延誤，將從原來的2009年至少推遲至近2010年才能全部竣工。此外，海河沿岸的由北京金融街控股開發(fā)的津門津塔項(xiàng)目也在施工之中，幾個(gè)分散出售的乙級寫字樓也已接近竣工階段。(2) 商鋪需求2007年第三季度，由于現(xiàn)有供應(yīng)的空置率極低，租戶普遍保持穩(wěn)定，使得本季度天津商鋪物業(yè)總體租金水平與上季度相比基本持平。租金水平仍然保持強(qiáng)勁，南京路上首層商鋪的租金平均保持在450-900元人民幣/平方米/月之間，比上季度有輕微增長。和整個(gè)零售物業(yè)市場的平均租金相比，南京路和津?yàn)I大道上商鋪的租金依然保持相對較高的水平。第三季度，天津商鋪市場需求仍然保持強(qiáng)勁勢頭。眾多國際奢侈品牌已在天津的頂級購物中心租下了店面。Gucci在海信廣場首層開設(shè)了在津的首家專賣店，占地面積421平方米。與此同時(shí)，LV和Tiffany也正在為其位于友誼路友誼商廈開業(yè)的新店進(jìn)行裝修工作。Armani Collezioni在天津伊勢丹一樓開設(shè)了在津的第二家專賣店，總占地面積150平方米。顯而易見，零售商們正加大在天津擴(kuò)張的步伐，一些新的高檔品牌也是首次進(jìn)軍天津市場。商鋪市場第三季度沒有新增供應(yīng)投入市場，部分現(xiàn)有商鋪物業(yè)的改造工程正在進(jìn)行之中。(3) 工業(yè)市場第三季度，由于預(yù)期2008年天津的物流用戶數(shù)量將大幅增長，普洛斯等工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)投資于天津的工業(yè)地產(chǎn)。位于北辰區(qū)蓋世理物流園的沃爾瑪配送中心即將竣工，其它用戶也在密切關(guān)注中，以準(zhǔn)備租用此處的工業(yè)地產(chǎn)。(4) 投資交易第三季度沒有大宗投資交易對外公布，但是有幾處政府用地和資產(chǎn)準(zhǔn)備在2007年底或2008年初進(jìn)行招拍掛。市場對天津投資市場的濃厚興趣，意味著未來12個(gè)月內(nèi)將有大量的私有用地和政府用地進(jìn)行轉(zhuǎn)手交易。預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)，投資商和開發(fā)商將密切關(guān)注寫字樓租賃需求的來源、類型和大小。預(yù)計(jì)短期內(nèi)的需求將有助于使津匯寫字樓二期在2008年中期以前全部租出。四、 天津市房地產(chǎn)市場展望1、 市場預(yù)期將推動房價(jià)穩(wěn)步上漲天津市住宅市場房價(jià)上漲壓力主要來自五個(gè)方面：一是在人民幣升值、流動性過剩的情況下，對資產(chǎn)投資的保值、增值預(yù)期，增加了投資性需求的數(shù)量，帶動房價(jià)上漲。二是土地出讓價(jià)格攀升，地產(chǎn)商不惜高價(jià)拿地。天津市國土房管局發(fā)布中心城區(qū)2007年第二季度地價(jià)指數(shù)顯示，天津市地價(jià)呈穩(wěn)步上漲之勢，居住用地水平為1480元平方米，環(huán)比增長率2.38，同比增長率5.15。三是外來人口購房需求加大。天津城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展必將吸引眾多的外地人，濱海開發(fā)區(qū)住宅市場已出現(xiàn)大量的投資客，他們大多購買大戶型和高檔住宅，在加劇供求緊張的同時(shí)提升了高檔住宅的價(jià)格。四是對自住型需求的消費(fèi)者而言，房價(jià)持續(xù)走高使人們形成了房價(jià)永遠(yuǎn)不會下降、一直攀升的預(yù)期，這相應(yīng)刺激了提前購買、超前消費(fèi)的需求，大量增加的購買需求又刺激了價(jià)格的不斷上漲。五是一些開發(fā)商對未來市場預(yù)期看好，有意放慢建設(shè)節(jié)奏、囤積房源、捂盤惜售，推動價(jià)格上漲。目前看來，這些因素依然存在，市場對房價(jià)抱有較強(qiáng)的上漲預(yù)期。 2、 商品住宅市場多區(qū)域分散發(fā)展的態(tài)勢將更加明顯。濱海新區(qū)的成立、京津新高速公路及城際鐵路等快速通道的建設(shè)，大大改善了天津城市郊區(qū)的配套條件，也帶來了區(qū)域價(jià)值的提升。從天津西青區(qū)中北鎮(zhèn)、津南