,國(guó)有土地上房屋 征收和補(bǔ)償條例 解 讀,澄海區(qū)委黨校 張章雄,主要內(nèi)容,一、條例出臺(tái)的歷史背景 二、條例的主要內(nèi)容及亮點(diǎn) 三、條例的不足之處,一、條例出臺(tái)的歷史背景,強(qiáng) 拆 之 痛,本溪：拒絕拆遷張劍致一強(qiáng)拆者死亡。2008年5月14日，因無(wú)法就補(bǔ)償安置方案達(dá)成一致，拒絕拆遷的遼寧本溪男子張劍在房地產(chǎn)公司拆遷人員強(qiáng)行入屋后，拔出了水果刀，將一強(qiáng)拆者連捅數(shù)刀，兩天后，被刺者搶救無(wú)效死亡。隨后，張劍的房子迅速被夷為平地，蓋起了名為“山水人家”的豪華別墅群。2009年9月4日，本溪市中級(jí)人民法院作出一審判決，認(rèn)定被告人張劍構(gòu)成故意傷害罪，但因具有“自首”情節(jié)，并系“防衛(wèi)過(guò)當(dāng)”，判處有期徒刑三年，緩刑五年。,重慶： “鳥(niǎo)人”蝸居桉樹(shù)索要拆遷補(bǔ)償。2009年8月3日，因修建渝宜高速連接道，重慶奉節(jié)六旬老人陳茂國(guó)在自家1200多平方米的房屋被推倒后，因雙方在賠付金上相差22萬(wàn)元，他一怒之下爬上自家一棵15米高的桉樹(shù)“安營(yíng)扎寨”，一住3個(gè)半月，抵制強(qiáng)拆。老人必備生活用品用繩子吊上去，每天高聲放著喇叭給村民“宣講”政策。后經(jīng)當(dāng)?shù)孛襟w協(xié)調(diào)有關(guān)單位同意支付22萬(wàn)補(bǔ)償費(fèi)。老人走下樹(shù)的當(dāng)天下午卻被當(dāng)?shù)鼐揭浴吧嫦泳郾姅_亂社會(huì)秩序罪”刑拘。,拘留通知書(shū),在 15 米 高 的 桉 樹(shù) 上 “ 安 營(yíng) 扎 寨 ”,每 天 放 著 喇 叭 給,村 民 講 “ 政 策 ”,青島：“自焚拆遷戶(hù)”張霞。青島膠州市張霞1998年買(mǎi)下180平米的土地，建了二層樓房開(kāi)酒樓，有產(chǎn)權(quán)和土地使用證。2007年，該土地被當(dāng)?shù)卣u(mài)給開(kāi)發(fā)商做小產(chǎn)權(quán)高層住宅。張霞拒絕了開(kāi)發(fā)商提供近300平方米的異地小產(chǎn)權(quán)高層住宅進(jìn)行置換的補(bǔ)償協(xié)議（張霞要求用合理的貨幣予以補(bǔ)償） 。 2009年10月28日，在遭遇第四次執(zhí)行強(qiáng)制拆遷時(shí)，張霞在自家門(mén)前，面對(duì)拆遷挖掘機(jī)和封鎖現(xiàn)場(chǎng)的一百多名公安 人員，將汽油澆在了自己的身上。,違法暴力拆遷前,違法暴力拆遷后,燒傷的張霞,貴州：13名熟睡住戶(hù)遭遇暴力拆遷。2009年11月27日，貴州博宇房地產(chǎn)公司組織數(shù)十人，攜帶鋼管、撬棍和封口膠，對(duì)貴陽(yáng)市云巖區(qū)普陀巷9住戶(hù)8間門(mén)面房進(jìn)行暴力拆遷，13名正在熟睡的住戶(hù)被強(qiáng)行拽上汽車(chē)拖離現(xiàn)場(chǎng)。 這一行為隨后升級(jí)為群體性事件，被拆遷住戶(hù)約30余人，不聽(tīng)現(xiàn)場(chǎng)民警勸阻，情緒激動(dòng)，用紅布條和 40余瓶液化氣罐堵路，采取過(guò)激行為討要說(shuō)法。造成十幾路段嚴(yán)重?fù)矶?，近萬(wàn)臺(tái)車(chē)輛滯留，數(shù)萬(wàn)群眾上班延誤的嚴(yán)重后果。,成都：“自焚拆遷戶(hù)”唐福珍。2009年11月13日，成都市金牛區(qū)天回鎮(zhèn)金華社區(qū)的女企業(yè)主唐福珍往自己身上澆汽油，在自家房頂上引火自焚，目的就是阻止拆遷。但她的慘烈，并沒(méi)能保住自家的房子。她死了，房子仍然被拆，她的多名親屬也因暴力抗法被刑事拘留。,唐福珍站在 樓頂自潑汽 油前的瞬間,被拆遷前唐福珍和 胡昌明的家，官方 稱(chēng)這是非法建筑,江西宜黃：“9.10”拆遷自焚事件一傷者死亡 。2010年9月10日上午，江西撫州宜黃縣鳳岡鎮(zhèn)發(fā)生一起因拆遷引發(fā)的自焚事件，三人被燒成重傷。9月18日凌晨1時(shí)左右，傷者葉忠誠(chéng)因傷勢(shì)嚴(yán)重經(jīng)搶救無(wú)效死亡。79歲的葉忠誠(chéng)是拆遷戶(hù)鐘如奎的大伯。 9月18日下午，撫州市正式通報(bào)對(duì)宜黃縣“910”拆遷事件相關(guān)責(zé)任人作出的處理結(jié)果，宜黃縣委書(shū)記、縣長(zhǎng)兩人被立案調(diào)查。宜黃縣委常委、縣政府副縣長(zhǎng)因負(fù)有主要領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，被免職、立案調(diào)查。而除3名縣領(lǐng)導(dǎo)外，另有公安局、建設(shè)局、房管局、交通局等5名負(fù)責(zé)人受到處理。,羅志鳳和葉忠誠(chéng)在樓頂,兩人身上著了火,鐘如奎扒開(kāi)房頂，將兩人救下來(lái),醫(yī)護(hù)人員在救治傷者,鐘如琴像個(gè)火球從二樓上跳下來(lái),條例產(chǎn)生、發(fā)展的歷程,中國(guó)城市房屋拆遷制度始于上個(gè)世紀(jì)90年代。 1991年6月1日，國(guó)務(wù)院發(fā)布我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范 城市房屋拆遷行為的行政法規(guī)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例，以配套當(dāng)時(shí)的城市規(guī)劃法。 1994年7月5日，我國(guó)出臺(tái)城市房地產(chǎn)管理法，由此拉開(kāi)了房地產(chǎn)市場(chǎng)化序幕，開(kāi)發(fā)商成為中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)的主力軍。就在當(dāng)年，中國(guó)開(kāi)始推行分稅制改革，地方政府開(kāi)始逐漸倚重土地財(cái)政。,2001年6月7日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)了對(duì)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例的修改，并于當(dāng)年7月1日起實(shí)施。修改后的條例，仍然沒(méi)有區(qū)分公益和商業(yè)拆遷，其運(yùn)作模式依然是建設(shè)單位向政府申請(qǐng)拆遷許可，獲批后實(shí)施拆遷，發(fā)生糾紛由政府裁決；被拆遷人拒絕拆遷的，實(shí)行強(qiáng)制拆遷。由于在拆遷問(wèn)題上，地方政府既是拆遷許可者，又是爭(zhēng)議裁決者，無(wú)形中充當(dāng)了強(qiáng)拆的支持者，理論上為“官商合謀”提供了現(xiàn)實(shí)的便利，這逐漸發(fā)展成為拆遷矛盾的根源。,2007年3月16日，物權(quán)法出臺(tái)。該法第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償、維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，征收個(gè)人住宅的還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！?2007年8月30日，城市房地產(chǎn)管理法修正案通過(guò)。其中規(guī)定：“為了公共利益需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！?2007年12月14日，在國(guó)務(wù)院第200次常務(wù)會(huì)議上，國(guó)有土地上房屋征收與拆遷補(bǔ)償條例(草案)是第一項(xiàng)議題。會(huì)議認(rèn)為，這個(gè)條例直接關(guān)系人民群眾切身利益，要求有關(guān)部門(mén)廣泛聽(tīng)取意見(jiàn)進(jìn)一步修改后，再次提請(qǐng)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議，然后公開(kāi)征求群眾意見(jiàn)，再由國(guó)務(wù)院決定公布施行。 2008年以來(lái)，盡管我國(guó)遭受?chē)?guó)際金融危機(jī)沖擊，但相關(guān)立法仍在進(jìn)行中，據(jù)介紹，國(guó)務(wù)院法制辦在近兩年時(shí)間里，配合建設(shè)部門(mén)，進(jìn)一步加強(qiáng)了理論研究，并到廣州、大連展開(kāi)調(diào)研，與被拆遷人進(jìn)行座談。同時(shí)，對(duì)拆遷條例修改中遇到的所有問(wèn)題，進(jìn)行了全面梳理，對(duì)草案進(jìn)行了不斷修改完善。,2009年11月13日，成都市金牛區(qū)天回鎮(zhèn)金華村村民唐福珍在前夫胡昌明房屋被強(qiáng)行拆遷時(shí)，點(diǎn)燃汽油自焚，后因搶救無(wú)效于11月29日不幸死亡。 2009年12月7日，北大五名教授以公民的名義上書(shū)全國(guó)人大常委會(huì)，呼吁廢止或修改現(xiàn)行的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 。 這些事件經(jīng)媒體報(bào)道后，再次引起了人們對(duì)拆遷及拆遷條例修改的廣泛關(guān)注和討論。,2009年12月16日，國(guó)務(wù)院法制辦召開(kāi)專(zhuān)家研討會(huì)，聽(tīng)取了包括北大五名教授在內(nèi)的民法、行政法方面的專(zhuān)家對(duì)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例修改工作的意見(jiàn)。2010年1月20日，國(guó)務(wù)院法制辦再次組織專(zhuān)家座談，聽(tīng)取專(zhuān)家的意見(jiàn)。 隨后，國(guó)務(wù)院法制辦會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委和國(guó)土資源部等單位成立了工作組，多次進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，召開(kāi)各類(lèi)座談會(huì)。經(jīng)反復(fù)研究、修改，形成了國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(征求意見(jiàn)稿)，并于2010年1月29日和12月15日兩次向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，分別收到意見(jiàn)和建議65601條和37898條。,工作組對(duì)各方面意見(jiàn)逐條整理、綜合分析，反復(fù)研究、修改，形成了國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（草案）。 2011年1月21日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶簽署國(guó)務(wù)院令，公布國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例，自公布之日起施行。,原拆遷條例為何必須廢除,原拆遷條例（城市房屋管理拆遷條例，2001年7月1日施行）與流浪乞討人員收容審查辦法， 因?yàn)榫哂忻黠@的違憲違法性，具有同樣的惡法性質(zhì)，所以必須廢除。 原因1：該法規(guī)的立法指導(dǎo)思想與憲法和物權(quán)法明顯相左。如拆遷條例第一條規(guī)定，該法的目的是為了加強(qiáng)對(duì)城市房屋拆遷的管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行。而沒(méi)有保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)的意思。,原因2：該法規(guī)是一個(gè)行政法規(guī)，它要規(guī)范的是行政拆遷行為，規(guī)定如何取得拆遷許可證和與被拆遷人協(xié)商補(bǔ)償?shù)臈l件和程序。而在根本沒(méi)有界定、甚至沒(méi)有提及什么是“公共利益”的情況下，規(guī)定如何可以強(qiáng)制拆遷。沒(méi)有公共利益的前提，政府是不可以征用征收公民財(cái)產(chǎn)的，說(shuō)明這個(gè)條例根本不具有立法目的的合憲性。,原因3：該法規(guī)在內(nèi)容上沒(méi)有區(qū)別建立在公共利益基礎(chǔ)上行政強(qiáng)制征用和為了商業(yè)利益的民事交換行為，如果是非公共利益的商業(yè)開(kāi)發(fā)，必須遵循民法原則由兩個(gè)市場(chǎng)主體進(jìn)行平等的交易，而不能介入公權(quán)力，更不能運(yùn)用國(guó)家暴力進(jìn)行強(qiáng)迫交易。它把公共利益和商業(yè)利益混為一談，嚴(yán)重濫用了公權(quán)力來(lái)保障某些私人的商業(yè)利益。濫用行政權(quán)力侵犯公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)是嚴(yán)重的違法行為。,原因4：該法規(guī)在程序上也是違法的。如拆遷條例第15條賦予了政府有關(guān)部門(mén)強(qiáng)拆的權(quán)力，根據(jù)法治的基本原則，凡限制剝奪公民的自由和合法財(cái)產(chǎn)，除必須以公共利益為目的外，還必須遵循正當(dāng)?shù)某绦?，正?dāng)程序最基本的一點(diǎn)就是必須經(jīng)司法程序，對(duì)公民財(cái)產(chǎn)的強(qiáng)制最終應(yīng)由法院作出裁決。而拆遷條例在強(qiáng)制拆遷上讓政府自己充當(dāng)自己的法官。,原因5：該法規(guī)剝奪了公民在保護(hù)自己的私有財(cái)產(chǎn)時(shí)的司法訴訟權(quán)。根據(jù)拆遷條例第15條規(guī)定，拆遷人可以申請(qǐng)仲裁或向人民法院起訴，而且還可以申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。當(dāng)拆遷人與被拆遷人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，只能由房屋拆遷管理部門(mén)裁決或同級(jí)人民政府裁決。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，雖規(guī)定可以向法院起訴，但是，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。實(shí)際上訴訟只是一種假象。,二、條例的主 要內(nèi)容及亮點(diǎn),主 要 內(nèi) 容,主 要 亮 點(diǎn),亮點(diǎn)1：責(zé)任主體明確。老條例將拆遷設(shè)置成行政許可的方式，給拆遷人頒發(fā)拆遷許可證，拆遷補(bǔ)償協(xié)議一旦達(dá)不成，政府可以做出有利于拆遷人的拆遷裁決，而政府卻躲在后面，不承擔(dān)責(zé)任。這一點(diǎn)被指為，政府既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員。而新條例將拆遷許可證的方式廢除，所有的國(guó)有土地上房屋征收行為都變?yōu)檎袨?，政府?duì)此負(fù)責(zé)。,被征收人對(duì)政府的征收決定不服的，既可以進(jìn)行行政復(fù)議，也可以進(jìn)行行政訴訟。這樣政府就只能做征收的運(yùn)動(dòng)員，不能做裁判員了。因此，不得不說(shuō)，新條例對(duì)于征收責(zé)任主體規(guī)定是非常明確的，那就是市、縣級(jí)人民政府。這樣一來(lái)，加大了政府的責(zé)任，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，責(zé)任主體就非常明確了，政府會(huì)謹(jǐn)慎地對(duì)待房屋征收與補(bǔ)償工作。,亮點(diǎn)2：公共利益界定明確。新條例對(duì)于征收所涉及的公共利益也予以了界定，而且都是明確的列舉方式。這一點(diǎn)在一定程度上改變了過(guò)去舊的老條例對(duì)公共利益界定不明確，所導(dǎo)致的開(kāi)發(fā)商和地方政府合謀進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)拆遷，避免權(quán)錢(qián)交易造成惡劣社會(huì)影響。值得一提的是，公共利益的界定，排除了“國(guó)家機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)的需要”，也就是說(shuō)，個(gè)別政府及部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)想為自己?jiǎn)挝簧w樓也不能征收老百姓的房子了。,亮點(diǎn)3：取消拆遷行政裁決。新條例對(duì)被征收人不服征收決定的法律救濟(jì)設(shè)置為提起行政復(fù)議或行政訴訟。這一設(shè)置改變了過(guò)去老條例設(shè)置拆遷行政裁決的惡法設(shè)計(jì)，因?yàn)椴疬w行政裁決一旦下達(dá)就具有執(zhí)行效力，且訴訟期間不停止拆遷。而新條例規(guī)定政府是做出征收決定的主體，政府自己不能再作任何的行政裁決，只能由上級(jí)政府監(jiān)督或者法院的裁判。,亮點(diǎn)4：廢除行政強(qiáng)制拆遷。最重要的是，新條例改變了政府直接進(jìn)行強(qiáng)制拆遷的作法。新條例規(guī)定，被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，又不履行補(bǔ)償決定的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。將政府的征收決定提交法院來(lái)判決，此舉為強(qiáng)制征收設(shè)置了一道屏障，政府不再極其便利地任意采取強(qiáng)拆，即使法院強(qiáng)制執(zhí)行拆除，也不會(huì)使強(qiáng)拆泛濫，近年來(lái)愈演愈烈的惡性強(qiáng)拆事件將會(huì)得到緩和。,亮點(diǎn)5：房屋征收決定應(yīng)符合城市規(guī)劃。新條例規(guī)定，征收房屋應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。也就是說(shuō)，地方政府和房屋征收部門(mén)不能僅憑自己的意愿就作出征收房屋的決定，也要符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，如果不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的房屋征收決定是違法的，這就在一定程度上限制了地方政府任意征收房屋的權(quán)力，保障被征收人的權(quán)利，也為國(guó)家統(tǒng)一進(jìn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃作了鋪墊。,亮點(diǎn)6：注重民意和社會(huì)效果。新條例規(guī)定，制定規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見(jiàn)。因舊城改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合規(guī)定的，政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì)，并修改方案。政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。這些規(guī)定，都體現(xiàn)了一個(gè)共同的特點(diǎn)，國(guó)務(wù)院將房屋征收與補(bǔ)償工作看成了一種有社會(huì)影響力的工作，因此重視被拆遷人和公眾的意愿。這在以往的立法中是少見(jiàn)的，可見(jiàn)我國(guó)立法水平逐漸提高，開(kāi)始重視社會(huì)和公眾權(quán)利。,亮點(diǎn)7：補(bǔ)償不低于市場(chǎng)價(jià)。新條例規(guī)定，對(duì)被征收人的補(bǔ)償包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、搬遷與臨時(shí)安置補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償和補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不得低于類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)符合條件的被征收人除給予補(bǔ)償外，還要優(yōu)先給予住房保障。應(yīng)該看到，新條例重視對(duì)被征收人的補(bǔ)償，爭(zhēng)取使被征收人滿(mǎn)意的基礎(chǔ)上實(shí)施征收，這樣就減輕被征收人以往對(duì)低補(bǔ)償拆遷的抵觸情緒，減輕征收工作的阻力。,亮點(diǎn)8：排除商業(yè)利益參與房屋征收。新條例規(guī)定，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償工作的單位不得以營(yíng)利為目的，并禁止建設(shè)單位參與搬遷。由于政府是房屋征收的主體，房屋征收是為了公共利益而進(jìn)行的，那么就不能允許商業(yè)利益參與其中，不能使個(gè)別人為了商業(yè)利益侵害被征收人的權(quán)益，從中漁利。而且新條例中規(guī)定，實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用。即使申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行搬遷，申請(qǐng)書(shū)也應(yīng)當(dāng)附上補(bǔ)償金額和專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積等材料。這就最大程度上公開(kāi)透明，剪除商業(yè)利益侵害被征收人利益的觸角。,亮點(diǎn)9：提高細(xì)則制定權(quán)限等級(jí)。新條例中關(guān)于一些實(shí)施細(xì)則的制定權(quán)限，都賦予了省、自治區(qū)、直轄市一級(jí)的政府，包括對(duì)被征收人給予住房保障的辦法、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)具體選定辦法、對(duì)因征收造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償辦法等。這些關(guān)鍵性辦法的制定權(quán)限提高到省一級(jí)政府，體現(xiàn)了國(guó)務(wù)院對(duì)房屋征收工作的重視。,三、條例的 不足之處,不足1：沒(méi)有對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償。新條例規(guī)定：房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回。新條例是對(duì)房屋的征收與補(bǔ)償，而不應(yīng)當(dāng)涉及對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的處分。而對(duì)被征收人的補(bǔ)償里面，卻沒(méi)有提到補(bǔ)償被收回的“國(guó)有土地使用權(quán)”。我們知道，國(guó)有土地使用權(quán)是被征收人在建設(shè)時(shí)通過(guò)招拍掛制度有償購(gòu)買(mǎi)的，或買(mǎi)房人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)連同房屋一起有償購(gòu)買(mǎi)的，行政機(jī)關(guān)將未到期的國(guó)有土地使用權(quán)收回的同時(shí)，卻不對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償，顯然是對(duì)被征收人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的無(wú)償剝奪。因此還存在隱憂(yōu)。,不足2：對(duì)現(xiàn)行評(píng)估辦法有待改善。眾所周知，目前的征收拆遷房屋，最敏感的問(wèn)題無(wú)疑是補(bǔ)償價(jià)格問(wèn)題，拆遷人與被拆遷人往往在價(jià)格上無(wú)法達(dá)成一致。原來(lái)的辦法也是采取評(píng)估，但被拆遷人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估結(jié)果不服的，有權(quán)另行委托其他評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。但新條例規(guī)定，對(duì)評(píng)估確定的價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。其中沒(méi)有規(guī)定被征收人有權(quán)另行委托其他評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。,從原來(lái)的拆遷評(píng)估辦法來(lái)看，評(píng)估公司雖然是被拆遷人選定的，但對(duì)房屋的評(píng)估事項(xiàng)委托人和實(shí)際付款人都是拆遷人，因此評(píng)估公司按照拆遷人的意愿對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于被拆遷人的預(yù)期也就不足為奇了。因此為公平起見(jiàn)，新條例應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步要求改進(jìn)評(píng)估委托關(guān)系。一方面，明確被拆遷人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估結(jié)果不服的，有權(quán)另行委托其他評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估；另一方面，明確評(píng)估事項(xiàng)的委托人應(yīng)由征收人和被征收人共同委托，而評(píng)估費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由被征收人適當(dāng)承擔(dān)，這樣能夠使評(píng)估機(jī)構(gòu)更公平地進(jìn)行評(píng)估。,不足3：沒(méi)有對(duì)房屋承租人的處理。對(duì)于房屋，除了所有權(quán)人、征收人以外，還有承租人，而新條例只規(guī)