2019/5/23,1,房地產(chǎn)價格評估,2019/5/23,2,房地產(chǎn)估價的必要性,獨一無二性,價值量較大,2019/5/23,3,哪些情況下要進行房地產(chǎn)估價?,1）各類房地產(chǎn)交易的需要 2）房地產(chǎn)稅收的需要 3）房地產(chǎn)抵押、保險、典當業(yè)務(wù)的需要 4）房地產(chǎn)征用、拆遷、補償?shù)男枰?5）法人和自然人作出投資決策的需要 6）企業(yè)合資、改制、改組、兼并、聯(lián)合入股以及破產(chǎn)清算或清產(chǎn)核資的需要 7）處理房地產(chǎn)糾紛的需要 一類在買賣、交換、租賃、征用、課稅等；二類離婚、遺產(chǎn)繼承等。 8）為上市公司上市提供參考依據(jù),2019/5/23,4,房地產(chǎn)估價師考試科目,房地產(chǎn)基本制度與政策（含房地產(chǎn)相關(guān)知識） 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)估價理論與方法 房地產(chǎn)估價案例與分析 中國房地產(chǎn)估價師學會編. 中國建筑工業(yè)出版社2010. 中國房地產(chǎn)估價師網(wǎng)/,房地產(chǎn)估價師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書，并經(jīng)注冊登記取得房地產(chǎn)估價師注冊證后，從事房地產(chǎn)估價活動的人員。 從1995年開始，在全國實行統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試。,2019/5/23,5,第一章 房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)價格體系 第二章 房地產(chǎn)價格的形成 第三章 房地產(chǎn)價格的運動與空間分異 第四章 房地產(chǎn)價格評估基本理論 第五章 市場比較法 第六章 成本法 第七章 收益法 第八章 假設(shè)開發(fā)法 第九章 路線價估價法 第十章 房地產(chǎn)估價程序 第十一章 房地產(chǎn)估價標準 第十二章 房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù),2019/5/23,6,第一章 房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)價格體系,第一節(jié) 房地產(chǎn)價格概述,2019/5/23,7,1.1 房地產(chǎn)的存在形態(tài) 房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。歸納起來，房地產(chǎn)有下列3種存在形態(tài)： （1）土地，如對空地的估價。 （2）建筑物，如對火災(zāi)發(fā)生后建筑物的損失評估。 （3）房地，最常見形態(tài)的估價。,一、 房地產(chǎn)的相關(guān)知識,2019/5/23,8,1.2 本書對房地產(chǎn)用詞界定 為了避免引起歧義，我們主要使用“房地產(chǎn)”、“房地”、“土地”和“建筑物”幾個關(guān)鍵詞，其含義分別下： 1“房地產(chǎn)”：可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體。 2“房地”：專指土地與建筑物的合成體，如說房地價格時，此價格既包含土地的價格，也包含地上建筑物的價格。 3“土地”：僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格。 4“建筑物”：僅指建筑物部分，如說建筑物價格時，此價格不含建筑物所占用的土地的價格。,2019/5/23,9,1.3 對一宗土地的基本認識 1、坐落。 2面積。3形狀。4四至。對其描述的順序最好為東、南、西、北。 5地勢。包括地勢高低、自然排水狀況、被洪水淹沒的可能性等。 6周圍環(huán)境、景觀。通常用圖片來說明。 7利用現(xiàn)狀。包括現(xiàn)狀用途；土地上有無建筑物、其他附著物。 8產(chǎn)權(quán)狀況。主要了解是國家所有的土地還是農(nóng)民集體所有的土地；是出讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán)等。 9地質(zhì)和水文狀況。包括地基的承載力、地下水位的深度等。,2019/5/23,10,10基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度，即通常所說的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。 11土地使用管制。對于城市建設(shè)用地，土地使用管制即為城市規(guī)劃限制條件，主要包括：(1)土地用途；(2)建筑高度；(3)容積率；(4)建筑密度；(5)建筑后退紅線距離(是規(guī)定建筑物應(yīng)距離城市道路或用地紅線的程度)；(6)建筑間距；(7)綠地率(是指用地紅線內(nèi)綠化用地總面積占土地總面積的比例)；(8)交通出入口方位；(9)停車泊位；(10)建筑體量、體型、色彩；(11)地面標高；(12)其他要求。 12其他。如臨街商業(yè)用地還需要了解其臨街寬度和深度。,2019/5/23,11,1.4 對建筑物的基本認識 1. 坐落。 2面積包括：如住宅還需要了解居住面積，商業(yè)用房還需要了解營業(yè)面積，出租的房屋還需要了解可出租的面積等。 3層數(shù)和高度。 4結(jié)構(gòu)。一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)，(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，(3)磚混結(jié)構(gòu)，(4)磚木結(jié)構(gòu)，(5)簡易結(jié)構(gòu)。 5設(shè)備。包括給排水、衛(wèi)生、燃氣、照明、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè)備。需要了解它們的配置和性能。 6裝修。分為內(nèi)裝修和外裝修。需要了解裝修的標準和程度，所用材料的品質(zhì)及裝修質(zhì)量等。,2019/5/23,12,7公共配套設(shè)施完備程度。 8平面布置。包括平面圖、戶型圖等。 9外觀。包括外觀圖片等。 10建成年月。包括開工日期和竣工日期。 11維修、保養(yǎng)情況及完損程度。包括地基的穩(wěn)定性、沉降情況(沉降是否均勻及其程度)等。 12利用現(xiàn)狀。包括不同用途的面積分配和樓層分布。 13產(chǎn)權(quán)狀況。,2019/5/23,13,二、 房地產(chǎn)的特性,1. 不可移動性（又稱位置固定性） 房地產(chǎn)的不可移動性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，而且要受制于其所在的空間環(huán)境。 練習：決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的，主要是（ ） A、全國房地產(chǎn)總的供求狀況 B、本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況 C、全國本類房地產(chǎn)的供求狀況 D、本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況,2019/5/23,14,2.壽命長久性 政府出讓方式取得的土地使用權(quán)是有期限的。國家規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。 對此點的認識在房地產(chǎn)估價上具有重要意義，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用年限較短而價值很低。,2019/5/23,15,3.數(shù)量有限性 由于土地數(shù)量有限，在土地上，特別是好位置的土地上可建造的建筑物數(shù)量也是有限的。要增加房地產(chǎn)的供給，一是向更遠的平面方向發(fā)展，如向郊區(qū)發(fā)展；二是向更高的立體方面發(fā)展，如增加建筑物的高度或密度。 4.相互影響性 房地產(chǎn)的價格與其本身的用途有直接的關(guān)系，同時往往還取決于周圍其他房地產(chǎn)的狀況，易受其臨近的房地產(chǎn)用途的影響。例如，住宅樓旁邊新建一座工廠，可導(dǎo)致該住宅的價值下降。,2019/5/23,16,5.易受限制性 政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過下列4種特權(quán)來實現(xiàn)的： （1）警察權(quán)。如通過城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度和綠地率等作出規(guī)定。 （ 2 ）征用權(quán)。政府為了社會公共利益的需要，如修公路、建學校等，可以強行取得單位和個人的房地產(chǎn)，即使違反這些被征用人的意愿，但要給予補償。 （ 3 ）征稅權(quán)。政府為提高財政收入，可以對房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收，只要這些稅收是公平課征的。 （ 4 ）充公權(quán)。政府可以在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人或親屬的情況下，無償收回房地產(chǎn)。,2019/5/23,17,6. 難以變現(xiàn)性 7.保值增值性 練習：引起房產(chǎn)自然增值的原因主要包括（ ） A、通貨膨脹； B、需求增加，引起價格上漲； C、交通條件或周圍環(huán)境改善； D、裝修改造、更新或增加 設(shè)備。,2019/5/23,18,三、房地產(chǎn)價格的概念和特征,房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)價值的貨幣表現(xiàn)。 房地產(chǎn)價值是房屋建筑價值和土地資源價值、土地資本價值的統(tǒng)一。房地產(chǎn)價格就是這種特殊價值的貨幣表現(xiàn)。,2019/5/23,19,房地產(chǎn)價格的特征,1房地產(chǎn)的價格受區(qū)位的影響很大。 2房地產(chǎn)價格實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。房地產(chǎn)由于不可移動，在交易中可以轉(zhuǎn)移的，不是其實物而是其所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。 3房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金 4. 房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的。 5.房地產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響。,2019/5/23,20,四、房地產(chǎn)價格的特殊性,房地產(chǎn)價格是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)利利益的價格,同一宗房地產(chǎn)可以有多種不同權(quán)利內(nèi)容的價格 房地產(chǎn)的價值具有特殊性 房地產(chǎn)價格具有特殊的形成機制 房地產(chǎn)價格具有顯著的個別性 房地產(chǎn)價格的總體水平具有周期性波動和螺旋式上升的特點 房地產(chǎn)價格有多種表現(xiàn)方式,2019/5/23,21,五、房地產(chǎn)價格在市場價格體系中的地位和作用,房地產(chǎn)價格是整個市場價格體系中非常重要的基礎(chǔ)性價格之一，在整個市場價格體系中起著非常重要的作用。 一方面表現(xiàn)在房地產(chǎn)價格的水平在一定程度上影響著其他商品價格和市場總體價格水平 另一方面也表現(xiàn)在房地產(chǎn)價格的合理與否影響著整個國民經(jīng)濟。,2019/5/23,22,第二節(jié) 房地產(chǎn)價格體系,2019/5/23,23,一、房地產(chǎn)價格體系的涵義,房地產(chǎn)價格體系是指按不同分類標準劃分的不同房地產(chǎn)價格類型系列所構(gòu)成的整體,土地價格、建筑物價格和房地價格 所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益的價格 買賣價格、租賃價格、抵押價值、典價、 實際價格、評估價格和理論價格 總價格、單位價格和樓面地價 實際價格和名義價格 現(xiàn)房價格和期房價格,2019/5/23,24,1、不同物質(zhì)實體的房地產(chǎn)價格,按房地產(chǎn)物質(zhì)實體類型的不同，可分為： 房地產(chǎn)價格（對應(yīng)于狹義的房地產(chǎn)，即“連房帶地”的房地產(chǎn)整體） 土地價格 建筑物價格,2019/5/23,25,2、不同權(quán)利內(nèi)容的房地產(chǎn)價格,房地產(chǎn)所有權(quán)價格和房地產(chǎn)他項權(quán)利價格： 房地產(chǎn)所有權(quán)價格又常被俗稱為“產(chǎn)權(quán)價格” 房地產(chǎn)他項權(quán)利價格可根據(jù)他項權(quán)利的類型分為租賃權(quán)價格、抵押權(quán)價格、地上權(quán)價格、地役權(quán)價格、典權(quán)價格,2019/5/23,26,3、不同交易方式的房地產(chǎn)價格,轉(zhuǎn)讓價格、租賃價格（租金）、抵押價格 買賣價格是最常用的轉(zhuǎn)讓價格。 租賃價格承租人按租約分期向出租人支付的價格。 抵押價格指房地產(chǎn)抵押時，抵押權(quán)人和抵押人（通常最主要的角度是前者）對抵押房地產(chǎn)所認定的價格。,2019/5/23,27,4、不同產(chǎn)生方式的房地產(chǎn)價格,實際成交價格房地產(chǎn)交易雙方實際達成交易的價格。 評估價格專業(yè)的房地產(chǎn)估價人員對房地產(chǎn)的真實價值進行估算而得出的價格， 理論價格房地產(chǎn)內(nèi)在價值的貨幣表現(xiàn),也就是理論上存在的價格。,2019/5/23,28,5、不同計價方式的房地產(chǎn)價格,總價一宗房地產(chǎn)的總價格。 單價 將一宗房地產(chǎn)的總價分攤到該宗房地產(chǎn)的面積上所得到的價格。 土地單價樓面地價容積率,容積率=總建筑面積總用地面積,2019/5/23,29,6、不同支付方式的房地產(chǎn)價格,實際價格指在交易合同簽訂時（或合同約定的某個時間）一次性付清全部金額的價格。 名義價格指并非在交易合同簽訂時（或合同約