第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,一、房地產(chǎn)抵押的概念 二、房地產(chǎn)抵押的主要原則 三、房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定 四、房地產(chǎn)抵押合同 五、房地產(chǎn)抵押登記 六、抵押房地產(chǎn)的占用、管理與處分,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,我國發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)以來，房地產(chǎn)抵押作為一種有效的擔(dān)保形式，得到廣泛的開展。特別是在房地產(chǎn)開發(fā)、商品房市場和房地產(chǎn)二級市場中，運(yùn)用房地產(chǎn)抵押進(jìn)行貸款擔(dān)保，已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人解決資金問題的主要途徑。,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,一、房地產(chǎn)抵押的概念 抵押是擔(dān)保法規(guī)定的擔(dān)保形式之一，抵押與質(zhì)押相區(qū)別，抵押是以不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)為條件的物權(quán)擔(dān)保方式，抵押人對抵押財(cái)產(chǎn)仍然享有占有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)。 ,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,一、房地產(chǎn)抵押的概念 擔(dān)保法規(guī)定可以作為抵押物的財(cái)產(chǎn)不只是房地產(chǎn)，還包括抵押人依法有權(quán)處分的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具，以及依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。只要是不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)占有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)的擔(dān)保方式，都屬于抵押擔(dān)保形式。 由于房地產(chǎn)具有價值量大、使用時間長、不可移動、產(chǎn)權(quán)管理嚴(yán)密等特點(diǎn)，因此以房地產(chǎn)作抵押物是抵押擔(dān)保中最普遍、最主要的內(nèi)容。,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,【例題多選題】 抵押是擔(dān)保法規(guī)定的擔(dān)保形式之一，抵押人對抵押財(cái)產(chǎn)仍然享有：( )。 A、經(jīng)營權(quán) B、使用權(quán) C、選擇權(quán) D、占有權(quán) 【正確答案】ABD,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,一、房地產(chǎn)抵押的概念 （一）房地產(chǎn)抵押的一般概念 房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,一、房地產(chǎn)抵押的概念 （一）房地產(chǎn)抵押的一般概念 其中，在房地產(chǎn)抵押一般概念下，“合法的房地產(chǎn)”是指已經(jīng)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房地產(chǎn)。 抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。 抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,一、房地產(chǎn)抵押的概念 （二）房地產(chǎn)抵押的特定概念 房地產(chǎn)抵押存在兩種特定的抵押情況與方式，一是在建工程抵押；二是預(yù)購商品房貸款抵押。 1在建工程抵押 在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,【例題單選題】 在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以( )的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。 A、移轉(zhuǎn)占有 B、動產(chǎn)質(zhì)押 C、不移轉(zhuǎn)占有 D、不動產(chǎn)抵押 【正確答案】C,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,一、房地產(chǎn)抵押的概念 （二）房地產(chǎn)抵押的特定概念 2預(yù)購商品房貸款抵押 預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,【例題單選題】 購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為被稱為( )。 A、在建工程抵押 B、現(xiàn)售商品房抵押 C、預(yù)購商品房貸款抵押 D、待建工程抵押 【正確答案】C,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,一、房地產(chǎn)抵押的概念 （二）房地產(chǎn)抵押的特定概念 2預(yù)購商品房貸款抵押 銀行規(guī)避商品房按揭風(fēng)險的措施： （1）貸款銀行要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對購房人貸款承擔(dān)階段性的連帶保證責(zé)任，即只要購房人停止還貸，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保證代為履行購房人的一切還貸義務(wù)，直至商品房交付并取得權(quán)屬證件后，貸款銀行與購房人正式辦妥房地產(chǎn)抵押登記；,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,一、房地產(chǎn)抵押的概念 （二）房地產(chǎn)抵押的特定概念 2預(yù)購商品房貸款抵押 銀行規(guī)避商品房按揭風(fēng)險的措施： （2）貸款銀行要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售項(xiàng)目，必須由貸款銀行辦理結(jié)算業(yè)務(wù)，以便對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目資金進(jìn)行監(jiān)控； （3）有的貸款銀行還要求按揭貸款購房人辦理貸款保險和進(jìn)行公證。,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,【例題多選題】 貸款銀行在實(shí)施按揭貸款中采取規(guī)避風(fēng)險的措施有：( )。 A、貸款銀行要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對購房人貸款承擔(dān)階段性的連帶保證責(zé)任 B、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購房人貸款承擔(dān)有限責(zé)任 C、貸款銀行要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售項(xiàng)目，必須由貸款銀行辦理結(jié)算業(yè)務(wù) D、有些貸款銀行還要求按揭貸款購房人辦理貸款保險和進(jìn)行公證 【正確答案】ACD,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,二、房地產(chǎn)抵押的主要原則 （一）房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)遵循民事法律原則 （二）房地產(chǎn)抵押中的房產(chǎn)、地產(chǎn)抵押設(shè)定應(yīng)當(dāng)一致 （三）抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,二、房地產(chǎn)抵押的主要原則 （一）房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)遵循民事法律原則 抵押雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)民事法律原則確定以下事項(xiàng)： 1設(shè)定房地產(chǎn)抵押時，抵押房地產(chǎn)的價值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，雙方當(dāng)事人也可以協(xié)商由房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估確定；,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,二、房地產(chǎn)抵押的主要原則 （一）房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)遵循民事法律原則 2抵押權(quán)人為避免抵押房屋因遭受人為損壞或自然災(zāi)害而出現(xiàn)的風(fēng)險，要求抵押人辦理房產(chǎn)保險的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商議定。抵押當(dāng)事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒耍?第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,二、房地產(chǎn)抵押的主要原則 （一）房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)遵循民事法律原則 3企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續(xù)有效，其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔(dān)； 4抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同。,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,二、房地產(chǎn)抵押的主要原則 （二）房地產(chǎn)抵押中的房產(chǎn)、地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定應(yīng)當(dāng)一致 建設(shè)部城市房地產(chǎn)抵押管理辦法規(guī)定：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押?！薄耙砸婪ㄈ〉玫姆课菟袡?quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押?！?“地隨房走”,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,二、房地產(chǎn)抵押的主要原則 （三）抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值 房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但再次抵押所擔(dān)保的債權(quán)不得超出余額部分。 對以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，兩宗以上房地產(chǎn)視為同一抵押房地產(chǎn)，但抵押當(dāng)事人另有約定的除外。,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,【例題單選題】 房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價值( )所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押。 A、小于 B、不小于 C、等于 D、大于 【正確答案】D,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,三、房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定 （一）房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定規(guī)則（1） （掌握） 1國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。 2以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會通過，并報其上級主管機(jī)關(guān)備案。,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,三、房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定 （一）房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定規(guī)則（2） 3以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。 4以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,三、房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定 （一）房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定規(guī)則（3） 5有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。 6以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,三、房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定 （一）房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定規(guī)則（4.） 7以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。 8預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。 9以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,三、房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定 （二）不得設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的情況（1） 1權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)； 2用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； 3列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,三、房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定 （二）不得設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的情況（2.） 4已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； 5被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)； 6依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,四、房地產(chǎn)抵押合同 1房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,四、房地產(chǎn)抵押合同 2房地產(chǎn)抵押合同訂立中有下列情況還應(yīng)注明的事項(xiàng)： （1）以預(yù)購商品房貸款抵押的，須提交生效的預(yù)購房屋合同。,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,四、房地產(chǎn)抵押合同 2房地產(chǎn)抵押合同訂立中有下列情況還應(yīng)注明的事項(xiàng)： （2）以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：1)國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號；2)已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額；3)已投入在建工程的工程款；4)施工進(jìn)度及工程竣工日期；5)已完成的工作量和工程量。,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,四、房地產(chǎn)抵押合同 2房地產(chǎn)抵押合同訂立中有下列情況還應(yīng)注明的事項(xiàng)： （3）抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明。,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,【例題單選題】 以預(yù)購商品房貸款抵押的，須提交生效的( )。 A、月還款計(jì)劃 B、預(yù)購房屋合同 C、土地使用證明 D、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃 【正確答案】B,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,五、房地產(chǎn)抵押登記（掌握） 抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。 登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對申請人的申請進(jìn)行審核。凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理登記之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請人。,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,六、抵押房地產(chǎn)的占用、管理與處分 （一）抵押人對抵押房地產(chǎn)享有法定與約定的權(quán)利 已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用與管理。經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人可以轉(zhuǎn)讓或者出租抵押的房地產(chǎn)。抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,六、抵押房地產(chǎn)的占用、管理與處分 （二）抵押人負(fù)有維護(hù)抵押房地產(chǎn)的義務(wù) 1 . 抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全與完好。抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況。抵押人占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時將情況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)當(dāng)采取措施防止損失的擴(kuò)大。,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,六、抵押房地產(chǎn)的占用、管理與處分 （二）抵押人負(fù)有維護(hù)抵押房地產(chǎn)的義務(wù) 2 . 抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足。抵押人對抵押房地產(chǎn)價值減少無過錯的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔(dān)保。抵押房地產(chǎn)價值未減少的部分，仍作為債務(wù)的擔(dān)保。,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,六、抵押房地產(chǎn)的占用、管理與處分 （三）抵押人應(yīng)當(dāng)遵守房屋拆遷規(guī)則 因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，應(yīng)當(dāng)及時書面通知抵押權(quán)人。抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,【例題單選題】 因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，應(yīng)當(dāng)及時書面通知( )。 A、抵押人或抵押權(quán)人 B、債務(wù)人 C、抵押人 D、抵押權(quán)人 【正確答案】D,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,六、抵押房地產(chǎn)的占用、管理與處分 （四）抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)的情況 （1）債務(wù)履行期限屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的； （2）抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的；,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,六、抵押房地產(chǎn)的占用、管理與處分 （四）抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)的情況 （3）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的； （4）抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的； （5）抵押合同約定的其他情況。,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,六、抵押房地產(chǎn)的占用、管理與處分 （四）抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)的情況 抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)事先書面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)。,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,六、抵押房地產(chǎn)的占用、管理與處分 （四）抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)的情況 同時，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)與抵押人協(xié)商處分抵押的房地產(chǎn)，可以拍賣抵押房地產(chǎn)并優(yōu)先受償，也可以通過其他合法方式實(shí)現(xiàn)債權(quán)。抵押雙方當(dāng)事人協(xié)商不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。,第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,六、抵押房地產(chǎn)的占用、管理與處分 （四）抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)的情況 擔(dān)保法規(guī)定處分抵押物受償順序是，“抵押物已登記的先于未登記的受償；抵押合同已登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償；順序相同的，按