行業(yè)經(jīng)濟論文-商品住房價格研究【摘要】本文從商品住房的價格組成出發(fā)，全面分析了影響商品住房價格的各種因素，系統(tǒng)闡明了商品住房價格居高不降的原因，最后提出了抑制商品住房過快增長的途徑和手段。【關鍵詞】住房價格土地出讓上世紀90年代起步的房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過短短的十幾年的發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，每年的就業(yè)人數(shù)近一億人，其年產(chǎn)值占GDP的10%左右。這個行業(yè)的最大貢獻還在于：沒要國家投入一分錢，每年卻為國家?guī)韼装賰|的收入，正因為他的存在，各級政府才有大量的資金對舊的基礎設施進行改造。房地產(chǎn)業(yè)本應是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，但最近幾年來，一路上漲的商品房價格大有將其送入絕境之勢，如何正確看待和指導商品住房價格的走向是這個行業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟生活的大事。一、商品住房價格的組成內(nèi)容商品住房價格由下列六大內(nèi)容組成：建筑安裝工程費用；設備及工器具購置費用；工程建設其他費用；預備費用；建設期貸款利息；投資人的利潤。其中，第、兩項構成工程直接費用，它是商品住房價格的最主要組成部分，是構成住房價格的基礎，是工程實體消耗的費用，它包括建筑住房的人工、材料、機械費用，以及負責完成建筑安裝工程的施工單位的合法利潤和稅金。正常情況下工程直接費用占整個房價的70%左右。工程建設其他費用主要由土地使用費用和與工程建設有關的其他費用如辦公費用、設計勘察費用以及檢測試驗費用構成，其主要費用是土地費用。在房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步時，土地使費用是很低的，但隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和人們對房地產(chǎn)業(yè)認識的加深，這項費用越來越大，有的項目占到總價格的60%以上。預備費用和建設期貸款利息這兩項費用并非所有項目都有，但一般都有貸款利息，因為一個住房項目少的投資在幾千萬元以上，房地產(chǎn)企業(yè)不貸款操作幾乎是不可能的。但二者在整個價格中比例是較少的。投資人的利潤這項費用現(xiàn)在不太透明，正因如此，大多數(shù)人認為房地產(chǎn)業(yè)是一個暴利行業(yè)，要大力整頓，正常情況下占整個房價的15%左右。二、影響商品住房價格的主要因素影響商品住房價格的因素有很多，但最為主要的有：1、市場因素房地產(chǎn)業(yè)從誕生時起就是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，沒有市場經(jīng)濟也就沒有房地產(chǎn)業(yè)的今天。市場因素中影響商品價格的最重要因素是供求關系，當供大于求時住房價格上漲，反之，則下降。現(xiàn)階段我國城鎮(zhèn)住房供求關系如何？以武漢市為例，2005年人均住房面積為20/人，按小康標準32/人的要求，還相差12/人，武漢市城區(qū)人口為600萬，則相差7200萬，這還不包括要大量拆遷的舊房面積和大量外來人口對住房的需求。因此，在今后一個較長時間內(nèi)（至少十年）我國商品房市場仍是一個供小于求的局面。另外，住房的建設成本也在不斷上漲，特別是建筑材料價格的上漲，直接導致了住房價格的上漲?？傊績r格上漲將是絕對的。2、土地資源供應狀態(tài)住房項目的建設離不開土地，而土地資源具有一次性消耗和不可再生的特點，在我國還具有國家壟斷的性質(zhì)。因此，隨著時間的發(fā)展，可用于住房開發(fā)項目的土地越來越少，其供求關系將越來越緊張，投資人獲取土地的成本將越來越大。如在武漢市2005年中心城區(qū)土地價格為600萬元/畝，周邊城區(qū)土地價格為200萬元/畝，市郊已達到80萬元/畝，這些價格還只是一個粗略的平均數(shù)。隨著我國城鎮(zhèn)人口的不斷增長，城市建設的不斷加快，土地價格將會不斷攀升。3、政府的宏觀政策在市場經(jīng)濟條件下，政府的宏觀政策對商品價格的影響力度不會太大，在我國由于市場經(jīng)濟體系還很不完善的情況下，政府的宏觀政策還是有相當大的力度。如最近兩年，國家為抑制住房價格過快增長，先后出臺了“舊國6條”、“新國6條”、“國8條”等政策，對于抑制住房價格過快增長有一定的幫助。4、當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平由于我國幅緣廣大，各地的經(jīng)濟發(fā)展水平高低不同，導致各地的商品住房價格高低不一，一般沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的房價要比中部和西部地區(qū)高，有的地區(qū)差高達幾倍。有的在同一地區(qū)，但由于管轄的政府不同，房價也有很大的差別，如北京市郊區(qū)的商品住房價格為6000元/，但與其一路之隔的河北省的同一地區(qū)的住房價格為3000元/。三、當前普遍偏高的住房價格的成因當前，我國的住房價格普遍高于購房者的承受能力，在武漢市，對于一個普通市民，如果只靠個人的經(jīng)濟力量來購買一套位于市區(qū)的普通住房，按其現(xiàn)在的收入他需要30-40年時間來支付住房費用，而在北京、上海等城市，這一時間可能更長。普通購房者購買住房本是改善生活的，但現(xiàn)在卻恰恰相反，除了住房面積大一點外，其它的生活質(zhì)量卻大大不如以前，沉重的購房貸款壓得購房者喘氣都難。形成這種局面的主要原因有：1、政府的宏觀調(diào)控不力從2004年開始，國家和地方先后出臺了幾個意在抑制商品房價過快上漲的文件，但時至今日，房價仍在節(jié)節(jié)上漲。如武漢市，2004年平均房價為2200元/，至2006年6月卻達到了3200元/，房價不降反漲的根本原因是政府的調(diào)控方式和手段不對。政府對房價的抑制作用只停留在文件上。具體操作和辦法都存在誤區(qū)。首先，政府一方面提倡要抑制房價過快增長，另一方面又要嚴格控制住房用地供應，使得用地資源越來越短缺，土地價格成倍上漲，房價只能上漲。其次，正是由于土地的緊缺，政府從一次次的土地出讓中獲取大量的出讓金。這就是各級政府為什么在對待房價問題上動作無力的主要原因。2、購房者的盲目跟進由于房價一天一個價，對于購房本持觀望態(tài)度的人也不得不改變主意，紛紛加入購房大軍中，在一段時間內(nèi)形成了商品房供不應求的局面，開發(fā)商當然就調(diào)高住房價格，而觀望者就更加堅定了購房決心，這樣惡性循環(huán)下去，自然房價一路上揚。3、市場規(guī)則的不完善性和價格的不透明性由于房地產(chǎn)業(yè)在我國還是一個新的行業(yè)，其起步較晚，規(guī)范其行為的法則也在不斷完善。開發(fā)商往往利用這些，如可以預售房屋來即時回收資金，賣完以后一走了之，留給購房者的往往是問題房屋。另外，由于商品房的開發(fā)是一個龐大的系統(tǒng)工程，構成商品房的價格內(nèi)容又很多，而這些內(nèi)容普通購房者一般很少涉及，更不知道如何去計算它，購房者和開發(fā)商之間這種信息的不對稱性自然界導致了住房價格由開發(fā)商制定和解釋，其價格只會高。4、急速增長的城鎮(zhèn)人口帶來的房價上漲由于我國正處于從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大國向工業(yè)大國轉變時期，大量農(nóng)村富余人員涌向各級城鎮(zhèn)，特別是大中城市。他們進城后需要購買住房，使得原本緊張的城鎮(zhèn)住房更供小于求，自然導致了房價的上漲?，F(xiàn)在購房者中，大約有1/3的是外來人員。四、抑制房價過快增長的主要對策從總體上講我國在今后相當長時間內(nèi)住房仍處于供少于求的局面，因此，房價總體上還會上漲，但從什么臺階開始上漲，漲幅多大等都應當有一個“度”，而現(xiàn)在的價格遠遠超出了這個“度”。抑制房價過快增長的主要對策有：1、政府少說多干由于房地產(chǎn)業(yè)是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，因此，政府宏觀政策對其影響是有限的暫時的，房價仍然會按市場規(guī)律去運動。因此，政府的主要責任是規(guī)范市場規(guī)則，理順市場秩序，制定一些切實可行的規(guī)章制度，而不是直接干預房型多大、多長時間可上市交易等具體問題。而最近出臺的“國八條”中的內(nèi)容有些是明顯違反市場規(guī)律的，如：規(guī)定新購商品房五年內(nèi)交易征收5%營業(yè)稅，五年后可免交。其主要目的是限制投資購房。但是，商品住房其本質(zhì)就是商品，就應自由買賣，如果按此限制，商品住房變成了“半商品”了。政府在抑制住房價格過快上漲上可以采取以下辦法：首先，每年由政府出面組織新建一定量的經(jīng)濟住房和廉租住房，這些住房不以營利為目的，其主要購買者是城鎮(zhèn)中低收入的人群。其建設用地可以劃撥也可低價出讓。住房售價應以成本價加5%左右利潤為宜。如在武漢市經(jīng)濟住房的價格應在2200元/左右。另外，每年新建的經(jīng)濟住房數(shù)量不應太少，當前不應少于當?shù)啬昕⒐ぷ》康?0%。其次，政府要改變思路，從過去以收取土地出讓金為目的的土地出讓方式轉變?yōu)楣?jié)約用地為目的的方式上來，對于“經(jīng)營”城市的理念要重新認識，政府的主要目的是為人民服務，不是為了賺錢。對于普通的商品住房項目用地，應以低價出讓，這自然會大大降低住房開發(fā)成本，進而會降低住房價格。對于高檔別墅、寫字樓、賓館、商務區(qū)等項目用地，則應大幅度提高土地出讓價格。2、合理引導投資方向?qū)τ谝酝顿Y為目的的購房者，應當適當加以引導，同時也應拓展投資途徑?，F(xiàn)在是銀行利率幾乎為零，股市一直低迷，民間資金的出路不多，政府應多加指引而不是一味的封堵，為民間資本投資的多元化出謀劃策。只有正確的疏導，才是抑制“炒房”的最佳途徑。3、購房者要