2010武進(jìn)區(qū)競爭市場及主要競爭項(xiàng)目綜合分析第一部分2010年常州宏觀市場預(yù)測第二部分2010年湖塘區(qū)域市場回顧及預(yù)測第三部分競爭市場分析第一部分2010年常州宏觀市場預(yù)測壹：政策對(duì)房地產(chǎn)市場影響貳：供求關(guān)系對(duì)房地產(chǎn)市場影響壹政策對(duì)房地產(chǎn)市場影響05年系列調(diào)控文件出臺(tái)，及時(shí)遏制住持續(xù)升溫的樓市，開始打壓樓市時(shí)間政策或行動(dòng)內(nèi)容與影響1月10日國土資源部2005年工作要點(diǎn)對(duì)全國存量土地進(jìn)行資源調(diào)查；將基本農(nóng)田保護(hù)面積與省長考核指標(biāo)聯(lián)系在一起；嚴(yán)格執(zhí)行供地政策；深化土地收購儲(chǔ)備制度建設(shè)。建設(shè)用地供應(yīng)從嚴(yán)從緊；2月20日國土部關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)土地開發(fā)整理工作的通知縮短土地開發(fā)審批時(shí)間，簡化項(xiàng)目審批程序；通過開發(fā)整理工作為提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力提供條件，通過資金的傾斜等措施反哺土地，提高農(nóng)業(yè)的競爭力，為農(nóng)民增產(chǎn)增收打下基礎(chǔ)3月26日國務(wù)院關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知高度重視穩(wěn)定住房價(jià)格工作；切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價(jià)格的責(zé)任；大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求；正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期；全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行；再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的方向3月17日提高個(gè)人房貸年利率將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則，平抑部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)狀，抑制市場購房需求4月27日國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議/新國八點(diǎn)分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題。4月30日七部委中央關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見針對(duì)一些地區(qū)存在房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品住房價(jià)格上漲過快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場秩序比較混亂等突出問題。為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和調(diào)控，及時(shí)解決商品住房市場運(yùn)行中的矛盾和問題，努力實(shí)現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展而提出以上意見6月1日建設(shè)部等九部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見國家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，對(duì)于購房不足2年轉(zhuǎn)手的將征收營業(yè)稅；主要目的為抑制房產(chǎn)投機(jī)和過度投資行為05年宏觀調(diào)控政策06年政策為05年的細(xì)化和落實(shí)，直接或間接引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，抑制投資需求：首先增加自住需求的供應(yīng)；其次是加強(qiáng)對(duì)土地的監(jiān)管力度，降低土地出讓過程中的黑箱操作；同時(shí)在資金管理方面嚴(yán)格提高門檻。時(shí)間政策或行動(dòng)內(nèi)容與影響5月17日“國六條”“國六條”明確提出了調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，旨在增加滿足自住需求的供應(yīng)；另對(duì)土地和資金提出嚴(yán)格控制把關(guān)，降低房地產(chǎn)運(yùn)作過程中的金融風(fēng)險(xiǎn)，提高土地資金的利用效率。5月31日征收二手房營業(yè)稅對(duì)購買未滿5年的征收營業(yè)稅，增加了房地產(chǎn)投資的交易成本，旨在減小房地產(chǎn)市場上非自住的投機(jī)行為。7月6日規(guī)范房產(chǎn)交易秩序?qū)τ诜康禺a(chǎn)交易秩序的規(guī)定旨在杜絕房地產(chǎn)開發(fā)商“囤房”哄抬房價(jià)的行為，維護(hù)房地產(chǎn)交易市場的正常發(fā)展。7月12日165號(hào)文件關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見頒發(fā)165號(hào)文件對(duì)于“十五條”細(xì)則的核心“90，70”做出具體闡述，顯示出政府借助行政手段嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心。7月24日建立國家土地督察制，關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知發(fā)布旨在加強(qiáng)國家對(duì)于土地監(jiān)管的力度，嚴(yán)格土地審批過程，提高土地的有效利用，杜絕房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府的“暗箱操作”。7月26日強(qiáng)征二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅108號(hào)文件的出臺(tái)旨在增加二手房轉(zhuǎn)讓成本，抑制房地產(chǎn)投資需求，增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)于新建商品房的需求。8月1日招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范的施行規(guī)范的推出是土地出讓管理的細(xì)化，表明政府對(duì)于土地供應(yīng)市場整治的決心，從土地供應(yīng)入手整治房地產(chǎn)市場，改變房地產(chǎn)市場現(xiàn)有狀態(tài)，盡量實(shí)現(xiàn)市場透明化操作。11月20日關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知的發(fā)布通知提高建設(shè)用地使用費(fèi)用近一倍，旨在提高房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)成本，促使土地利用的高效化，調(diào)整房地產(chǎn)市場的優(yōu)勝劣汰。4月28日/8月19日上調(diào)房貸利率各0.27%抑制投資需求7月24日/9月4日外資限炒令，關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知抑制了外資投資中國房地產(chǎn)的熱度06年宏觀調(diào)控政策2007年樓市火爆，中央多次運(yùn)用行政和金融手段，連續(xù)五次加息，但在四季度前沒有強(qiáng)力的房產(chǎn)打壓政策。時(shí)間政策或行動(dòng)內(nèi)容與影響3月16日中華人民共和國物權(quán)法草案將會(huì)對(duì)房產(chǎn)的70年產(chǎn)權(quán)、物業(yè)、車庫、地上附著物等有更為明確的規(guī)定和說明，進(jìn)一步規(guī)范房產(chǎn)市場的操作。4月下旬關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知八大職能部門聯(lián)合開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)，專項(xiàng)整治緊緊圍繞房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易中容易發(fā)生違法違規(guī)、權(quán)錢交易問題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重點(diǎn)部位，對(duì)在建并已進(jìn)入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面清理，對(duì)有投訴舉報(bào)的項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查6月5日關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場6月13日上海二手房交易征收土地增值稅上海市地方稅務(wù)局根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定發(fā)出通知，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房，既沒有評(píng)估價(jià)格又不能提供購房發(fā)票的，從2007年7月15號(hào)起，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收土地增值稅辦法8月打擊捂盤上海規(guī)定3萬平米以下新盤須一次預(yù)售9月第二套住房首付提高至四成、貸款利率提高極大遏制購房投資熱情，打壓投機(jī)10月1日物權(quán)法實(shí)施從10月1日起，物權(quán)法正式實(shí)施11月1日招標(biāo)拍賣掛牌國有建設(shè)用地規(guī)定土地開發(fā)，原則上兩年動(dòng)工，3年之內(nèi)開發(fā)建設(shè)完畢9次上調(diào)準(zhǔn)備金率抑制投資過熱，第二套住房首付成數(shù)提高至4成5次上調(diào)利率抑制購房熱情，打壓樓市07年宏觀調(diào)控政策時(shí)間政策或行動(dòng)內(nèi)容與影響1月25日國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，至15%，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，抑制投資需求，打壓投資市場2月4日經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法建設(shè)部采取三項(xiàng)措施加強(qiáng)住房保障穩(wěn)定住房價(jià)格3月25日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5各百分點(diǎn)抑制投資需求，打壓投資市場4月16日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，至16%抑制投資需求，打壓投資市場4月17日關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知第二套房貸細(xì)則出臺(tái)5月18日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，至16.5%抑制投資需求，打壓投資市場6月兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率各0.5個(gè)百分點(diǎn)，至17.5%抑制投資需求，打壓投資市場9月16日下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)；下調(diào)存款準(zhǔn)備金率各1個(gè)百分點(diǎn)，至16.5%；鼓勵(lì)消費(fèi)，刺激內(nèi)需，穩(wěn)定國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展；10月3次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%、0.27%、0.27%鼓勵(lì)消費(fèi)，刺激內(nèi)需，穩(wěn)定國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展；10月17日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議降低交易稅費(fèi)支持居民購房財(cái)政部：降低交易等環(huán)節(jié)稅費(fèi)，同意地方政府救市，國八條政策出臺(tái)10月22日關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見上?！笆臈l”地方性救市政策出臺(tái)，全面進(jìn)入政府救市11月下調(diào)一年期人民幣存貸款利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)鼓勵(lì)消費(fèi)，刺激內(nèi)需，穩(wěn)定國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展；11月5日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議中確定出臺(tái)進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需的十項(xiàng)措施提出最核心的4萬億拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)政策12月兩度下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1.5-2.5個(gè)百分點(diǎn)，至13.5-14.5%下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)鼓勵(lì)消費(fèi)，刺激內(nèi)需，穩(wěn)定國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展；12月17日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。二套房貸首次放松08年上半年執(zhí)行和落實(shí)07年的打壓政策，08年下半年受國際金融危機(jī)影響，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑，宏觀政策由緊至寬，政策環(huán)境回暖。08年宏觀調(diào)控政策時(shí)間政策或行動(dòng)內(nèi)容與影響2月23日人力資源及社會(huì)保障局上海居轉(zhuǎn)戶政策出臺(tái)延續(xù)全國“購房入戶”政策，側(cè)面刺激房地產(chǎn)市場3月溫家寶國務(wù)院政府工作報(bào)告第二套普通住房享受同等第一套普通住房優(yōu)惠4月21日關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的通知地方政府警告二套房政策5月27日國務(wù)院普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，鼓勵(lì)開發(fā)普通住房項(xiàng)目5月25日國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知研究物業(yè)稅出臺(tái)6月上海公積金管理中心公積金貸款買二套房最低首付卻仍可為20%6月24日上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法上海經(jīng)適房正式出臺(tái)7月19日關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知首次收緊“二套房貸”7月19日上海市商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定1、打擊捂盤惜售，2、打擊多批少量8月21日上海土地市場發(fā)展研討會(huì)1、增加土地供應(yīng)；2、抑制囤地3、提前公布土地出讓計(jì)劃9月“關(guān)于開展土地儲(chǔ)備制度建設(shè)和運(yùn)行情況調(diào)查的緊急通知”嚴(yán)查囤地，試圖調(diào)整現(xiàn)有土地儲(chǔ)備制度10月首部“個(gè)人貸款管理暫行辦法”面向社會(huì)征求意見打擊銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)個(gè)貸業(yè)務(wù)違規(guī)操作現(xiàn)象公積金購房收緊，二套房再次收緊11月“設(shè)限住宅土地出讓面積”中大城市20萬，中等城市14萬，小城市7萬12月14日溫家寶主持的國務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議，“國四條”增加普通商品住房的有效供給，抑制投資投機(jī)性購房，加強(qiáng)市