序言溫州泰和房產(chǎn)營銷機構(gòu)受浙閩物流中心委托，對其位于蒼南縣靈溪鎮(zhèn)物流中心一綜合用地地塊進(jìn)行相關(guān)市場研究和項目定位分析。本次調(diào)研主要通過客觀深入的市場調(diào)查和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計分析，充分了解蒼南靈溪商業(yè)和房地產(chǎn)市場供需空間和價格趨勢，確定目標(biāo)客戶群及產(chǎn)品定位，對項目的整體規(guī)劃提出具有建設(shè)性的建議，以達(dá)合理規(guī)劃項目地塊，明確項目定位，較準(zhǔn)確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟指標(biāo)，開發(fā)出為市場所接受的產(chǎn)品，實現(xiàn)項目投資效益回報的最大化。根據(jù)對項目的定位、規(guī)劃、市場前景、投資風(fēng)險的調(diào)查研究分析，對后續(xù)營銷推廣策略提供有力支持。我們希望，此次專項調(diào)研可做為項目前期開發(fā)及后期銷售的重要決策依據(jù)，并為貴公司后續(xù)開發(fā)項目提供具可參考價值的數(shù)據(jù)資料。溫州泰和房產(chǎn)營銷有限公司2011年6月8日序言目錄市場研究宏觀經(jīng)濟分析項目地塊分析物業(yè)市場研究目標(biāo)客戶研究產(chǎn)品規(guī)劃建議寫字樓物業(yè)規(guī)劃餐飲娛樂物業(yè)規(guī)劃超市物業(yè)規(guī)劃SOHO物業(yè)規(guī)劃開發(fā)成本估算經(jīng)濟收益估算產(chǎn)品定位經(jīng)濟分析市場研究第一部分市場研究宏觀經(jīng)濟分析項目地塊分析物業(yè)市場研究目標(biāo)客戶研究城市概況城市規(guī)劃宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟總結(jié)靈溪(城鎮(zhèn)概況)靈溪鎮(zhèn)位于蒼南縣中心偏北,面積86.5平方公里，是浙江省最南端的一個縣城集鎮(zhèn)。北離溫州市區(qū)83公里，南距福建省福鼎鎮(zhèn)32公里。地處浙閩交通要沖，104國道、同江三亞高速公路、G15沈海高速、溫福鐵路貫穿全境；橫陽支江、蕭江塘河、滬山內(nèi)河穿城而過，形成便捷的水陸交通網(wǎng)。是蒼南縣的政治、經(jīng)濟、文化、科技、交通中心。靈溪行政靈溪鎮(zhèn)轄5個社區(qū)、18個居民區(qū)、146個行政村。人口21.08萬人。經(jīng)濟浙閩副食品商城、浙福水產(chǎn)城、浙閩物流中心、浙閩農(nóng)貿(mào)綜合鎮(zhèn)場已成為浙南閩東北頗具影響的龍頭鎮(zhèn)場，參茸鎮(zhèn)場獲“中國人參鹿茸冬蟲夏草集散中心”金名片。浙閩汽車城（4s別克專賣店）的成立，填補了蒼南高級轎車專賣的空白。靈溪主要經(jīng)濟指標(biāo)增速較大，綜合經(jīng)濟實力在溫州鎮(zhèn)30個強鎮(zhèn)中名列前茅。文化經(jīng)浙江省文化廳批準(zhǔn)，靈溪鎮(zhèn)分別榮獲“浙江省木偶戲傳承基地”、“浙江省民間文化藝術(shù)之鄉(xiāng)（單檔布袋戲）”稱號?？h政府對文化產(chǎn)業(yè)、極為重視特在靈溪鎮(zhèn)人民公園的黃金地段劃出一地塊，建成全省首家鄉(xiāng)鎮(zhèn)級的民間藝術(shù)專用基地“靈溪民間藝術(shù)館”。作為木偶戲、漁鼓的傳習(xí)所。靈溪民間藝術(shù)館的建成，是靈溪鎮(zhèn)非遺保護(hù)與傳承工作的一項重要舉措。靈溪(城鎮(zhèn)概況)隨著蒼南縣城市規(guī)劃的不斷完善，未來靈溪將形成：一心兩軸兩片聯(lián)動的總體布局?！耙恍摹奔闯菂^(qū)中心。位于站前大道東側(cè)，規(guī)劃成為蒼南行政、商業(yè)、文體中心?！皟奢S”即東西向城市商貿(mào)流通軸及城市主要公共服務(wù)設(shè)施集中軸?！皟善奔匆哉厩按蟮罏榻?，西片為老城區(qū)，保留原有商業(yè)、居住功能。東片為新區(qū)，形成新型商、公、貿(mào)、住為一體的多功能區(qū)?？傮w規(guī)劃以城市向東發(fā)展為基礎(chǔ)，適當(dāng)向南拓展形成扇形發(fā)展的態(tài)勢。靈溪(城市規(guī)劃)1、中心聚集，南北伸展。加強中心城市建設(shè)以建設(shè)現(xiàn)代化都市為目標(biāo)，使之成為我國東南沿海重要的工業(yè)、商貿(mào)、港口城市以及浙西南與閩東北的重要核心。2、點軸開發(fā)，分片均衡。通過軸線的帶動作用，均衡各片區(qū)域的城鎮(zhèn)發(fā)展。扶植重點城鎮(zhèn)，通過交通軸線的輻射，帶動山區(qū)經(jīng)濟、社會發(fā)展。靈溪(城市規(guī)劃)年份生產(chǎn)總值（億元）增長率2006年34.112.8%2007年39.516%2008年44.312.2%2009年96.4117.6%2010年70.1-27.9%靈溪(宏觀經(jīng)濟-GDP)0204060801001202006年2007年2008年2009年2010年0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%140.00%生產(chǎn)總值-億元增長率宏觀經(jīng)濟總量大，增長速度快，資金充裕，為房地產(chǎn)發(fā)展帶來了機遇。靈溪鎮(zhèn)經(jīng)濟總量大，增速快，增速都在12.