謹(jǐn)呈：鄭州正印置業(yè)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸同致行（中國）地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)同致行（中國）地產(chǎn)顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。2011.05鄭州正印置業(yè)項目整體發(fā)展戰(zhàn)略建議前言自項目組接手正印項目以來，我們工作的開展始終圍繞著三個核心問題：第一：項目所處的是個什么樣的環(huán)境？我們的市場地位是什么？我們的加入對于區(qū)域市場意味著什么？第二：價值最大化是我們操作正印項目的最重要原則，應(yīng)采取什么樣的形式進入市場來實現(xiàn)項目的最大價值，同時將風(fēng)險降至最低？第三：3.9容積率、限高80米、90/70、紅線內(nèi)再退30米等限制了項目的規(guī)劃，項目應(yīng)如何進行物業(yè)組合以實現(xiàn)合理規(guī)劃？帶著以上問題，同致行組織深入市場調(diào)研，進行多種可行性論證分析，隨著項目組工作的推進，同致行對金岱路項目的理解逐步深入，認(rèn)識逐漸清晰。項目開發(fā)環(huán)境與前景項目價值分析【同致行思考】定位系統(tǒng)項目核心問題區(qū)域市場研究物業(yè)發(fā)展本次匯報溝通的目標(biāo)項目開發(fā)環(huán)境與前景政治角度經(jīng)濟角度城市發(fā)展角度啟示鄭州在中原城市群的核心領(lǐng)導(dǎo)地位，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)蓬勃奠定基礎(chǔ)，對于正印地產(chǎn)來講，項目在實現(xiàn)其價值的同時又承擔(dān)企業(yè)進軍房地產(chǎn)業(yè)使命，為項目開發(fā)提出了更高的要求。城市地位鄭州市作為河南省的省會級中心城市，隨著“中原城市群”、“舊城改造”等加快城市化進程戰(zhàn)略的實施及深化，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速增長，為正印項目的成功開發(fā)奠定基礎(chǔ)。國家中部崛起，河南省中原城市群和鄭汴一體化戰(zhàn)略的實施，以及省域城鎮(zhèn)體系確定的“鄭開都市圈”的規(guī)劃設(shè)想，均指向鄭州在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中的領(lǐng)導(dǎo)地位。政治角度政治角度發(fā)展機遇2011年1月，中原經(jīng)濟區(qū)正式納入全國主體功能區(qū)規(guī)劃，標(biāo)志著中原經(jīng)濟區(qū)上升至國家戰(zhàn)略。河南迎來大發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)受益良多，為項目帶來基礎(chǔ)性機遇，同時更多一線房企必將進入“分食蛋糕”，競爭升級，對正印項目的開發(fā)提出了更高的要求。中央給力河南，“中原經(jīng)濟區(qū)”動真格。房地產(chǎn)“興業(yè)”大勢所趨環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)長三角經(jīng)濟區(qū)珠三角經(jīng)濟區(qū)關(guān)中經(jīng)濟區(qū)成渝經(jīng)濟區(qū)中原經(jīng)濟區(qū)中原經(jīng)濟區(qū)：承東（產(chǎn)業(yè)承接）啟西（聯(lián)動西部）全國主體功能區(qū)規(guī)劃明確提出，中原經(jīng)濟區(qū)作為國家層面重點開發(fā)區(qū)域，位于全國“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局中陸橋通道橫軸和京哈京廣通道縱軸的交會處，包括河南省以鄭州為中心的中原城市群部分地區(qū)。全國主體功能區(qū)規(guī)劃明確表示，國家將制定財政政策、投資政策、產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、農(nóng)業(yè)政策、人口政策、環(huán)境政策等一系列配套政策，支持重點開發(fā)區(qū)域加快人口和經(jīng)濟集聚。發(fā)展規(guī)律“城市空間擴張，多中心發(fā)展”成為城市空間擴展必然選擇。鄭州市已進入多中心發(fā)展時期，項目所在東南板塊是目前城市發(fā)展的中心區(qū)域之一，房地產(chǎn)開發(fā)聚集，競爭加劇的同時必將炒熱區(qū)域，為正印項目帶來市場機遇。按照鄭州市城市發(fā)展規(guī)劃，至2020年，全市總?cè)丝趯⑦_到1100萬，城市化水平80%左右。其中市區(qū)人口500萬，人口規(guī)模較目前擴大0.5倍，按人均住房面積26計算，相當(dāng)于未來十年將新增3700萬的剛性住房需求，年均新增剛性需求將達到370萬；按照歷年來鄭州城鎮(zhèn)人口增加絕對值來看，基本在8-14萬之間，年均增長12萬，其中市區(qū)人口約為10萬，按人均住房面積26計算，相當(dāng)于每年將新增200萬的剛性住房需求；集中式發(fā)展分散式發(fā)展城市規(guī)模擴大，人口增加，空間擴張小型城市大都市區(qū)主城新城新城新城新城單中心城市擴張多中心發(fā)展大都市化形成規(guī)劃角度國際都市發(fā)展進程模型啟示迎合鄭東南板塊的規(guī)劃發(fā)展方向，本項目將取勢東南板塊發(fā)展，借助美景鴻城、橡樹玫瑰城、鼎盛陽光城等項目對區(qū)域的帶動，深度細(xì)分板塊市場，注重產(chǎn)品差異化，成為強調(diào)鄭東南板塊的舒適型居住功能的補缺者。板塊運動按市政規(guī)劃，鄭南板塊的發(fā)展方向是以居住為主的“改善型城市生活領(lǐng)域”，而“中原城市群”“鄭許融城”等構(gòu)想的提出和政策引導(dǎo)，將增強板塊的服務(wù)性居住功能?！按筻崠|新區(qū)”已經(jīng)不能滿足鄭州各個方向的發(fā)展，鄭州將進入“大鄭州時代”區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略：根據(jù)2008-2010年鄭州市城市規(guī)劃，未來南城片區(qū)將逐步發(fā)展成為以居住為主的生活區(qū)。區(qū)域內(nèi)眾多專業(yè)市場將遷至三環(huán)以外，區(qū)域交通壓力將得到緩解、環(huán)境進一步改善、區(qū)域居住品質(zhì)和居住適宜度將迅速提高；“鄭許融城”在即：2003年省政府提出中原城市群發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想，鄭州和許昌是城市群盤中重要棋子。目前鄭州發(fā)展向南邁進，鄭州39個產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，10個都在鄭許經(jīng)濟帶上，如鄭州航空港、新鄭新航工業(yè)園、中原食品工業(yè)、宇通工業(yè)園等。“鄭汴融城”將加速鄭南板塊快速發(fā)展。老城區(qū)內(nèi)專業(yè)市場、汽車南站遷至環(huán)外，形成南環(huán)外省級工業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)，并對鄭南板塊產(chǎn)生生活服務(wù)的需求鄭許經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶的形成，亦將對鄭南板塊產(chǎn)生生活服務(wù)的需求鄭許融城構(gòu)想的提出，必將引導(dǎo)鄭南板塊的城市核心級引導(dǎo)作用，對輻射區(qū)域形成持續(xù)影響規(guī)劃角度經(jīng)濟角度20062010年鄭州市國民生產(chǎn)總值增長情況01000200030004000500020062007200820092010單位：億元0%5%10%15%20%GDP增長率根據(jù)最新公布的2010年鄭州市統(tǒng)計公報：2010年，鄭州GDP總量再上臺階，全年完成國民生產(chǎn)總值4000億元，同比增長13%。首次突破4000億，躋身全國明星城市“第一方陣”。近年來，受中部崛起國家戰(zhàn)略以及沿海城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移導(dǎo)入等多種利好影響，鄭州市GDP持續(xù)保持高增長，明顯高于全國及河南省增長速度。GDP2010年鄭州市GDP首次突破4000億元，躋身全國明星城市第一方陣。在鄭州市經(jīng)濟快速發(fā)展的現(xiàn)實條件下，隨著中央經(jīng)濟區(qū)等國家戰(zhàn)略的深化實施，鄭州市發(fā)展必將再提速，GDP進入黃金發(fā)展期，為房地產(chǎn)業(yè)帶來長期利好。20062010年鄭州市人均GDP增長情況010000200003000040000500006000020062007200820092010單位：元0