國家房地產(chǎn)評估市場的規(guī)范問題一、房地產(chǎn)評估的重要性房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)不僅是最基本的生活資料（如住宅），也是最基本的生產(chǎn)資料（如耕地、廠房）。在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)還是一種商品，是人們投資置業(yè)的良好對象。在一國總財富中，房地產(chǎn)往往占6070，在家庭財產(chǎn)中，房地產(chǎn)也往往是主要部分。房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大部分。故房地產(chǎn)評估既可以是對單純土地或建筑物的評估，又可以是對土地和建筑物的有機結(jié)合體進行評估。而房地產(chǎn)評估市場則是房地產(chǎn)評估主客體間各種關(guān)系的總和。目前，土地使用權(quán)出讓；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險、課稅；企業(yè)合營、改制、上市、破產(chǎn)；涉案房地產(chǎn)價格復核或鑒定；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等經(jīng)濟行為，都離不開房地產(chǎn)估價。而且隨著社會發(fā)展，房地產(chǎn)估價的作用還會越來越大，服務(wù)領(lǐng)域也將越來越廣。我國現(xiàn)有從事房地產(chǎn)評估的機構(gòu)，雖然為推進改革做出了貢獻，但是由于我國的房地產(chǎn)評估市場剛剛建立，房地產(chǎn)評估市場缺乏統(tǒng)一管理等原因，使我國的房地產(chǎn)評估市場也存在不少問題，規(guī)范房地產(chǎn)評估市場已成為一項刻不容緩的任務(wù)。二、我國房地產(chǎn)評估市場的現(xiàn)狀與存在的問題1條塊分割嚴重，收費標準與評估規(guī)程各異目前，在我國對房地產(chǎn)評估市場的管理分屬不同的部門，評估主管部門從中央到地方分屬建設(shè)、國土、財政等多個部門。如以土地資產(chǎn)為主的房地產(chǎn)評估（地價評估）要按國土資源部頒布的規(guī)程規(guī)章進行評估、以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)評估要按建設(shè)部頒布的規(guī)程規(guī)章進行評估，以至于相類似的工作要分別按不同的收費標準收費，按不同的技術(shù)規(guī)程規(guī)范出具評估報告。企業(yè)要進行評估，往往要穿梭于數(shù)家評估機構(gòu)和其行業(yè)主管部門之間，并要分別交費，既加重了企業(yè)負擔，也降低了辦事效率，社會反響特別強烈。2涉及的中介機構(gòu)大小懸殊，魚龍混雜，整體素質(zhì)偏低我國的房地產(chǎn)評估實行執(zhí)業(yè)資格制度，從業(yè)人員必須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試方可取得執(zhí)業(yè)資格。但由于我國的房地產(chǎn)評估起步較晚、考試頻率低等原因，目前有評估執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價師和土地估價師專業(yè)人員總共不超過?6萬人，而實際辦理人事代理并在房地產(chǎn)評估的各類機構(gòu)中工作的大概只有不到4萬人，以至于有的地方如按照有關(guān)規(guī)定尚不具備法定的專業(yè)評估人員，無法成立評估中介機構(gòu)。各類中介機構(gòu)對專業(yè)人員數(shù)量上的要求也不一樣，有的只要求兩名具有執(zhí)業(yè)資格的評估人員，就可申請機構(gòu)資|考試大|質(zhì)。即使如此有的地方主管部門在專業(yè)人員的數(shù)量要求上也未嚴格把關(guān)，以至于有的評估機構(gòu)只有一名專業(yè)人員，也同樣取得了估價資質(zhì)，有的評估機構(gòu)甚至只有一人，是名符其實的一人公司。尤其是在中介評估機構(gòu)脫鉤改制期間，各地普遍存在政策偏寬現(xiàn)象。專業(yè)技術(shù)人員達不到規(guī)定數(shù)量、專職技術(shù)人員沒有按規(guī)定與政府有關(guān)部門脫鉤、沒有委托人事代理、在注冊資金上弄虛作假，這種狀況嚴重影響了評估能力和評估質(zhì)量。3中介機構(gòu)之間惡性競爭為了多爭取業(yè)務(wù)，有的機構(gòu)拿錢開路、大搞錢權(quán)交易；有的機構(gòu)迎合顧客的不合理要求，置評估規(guī)程和規(guī)范于不顧；有的機構(gòu)過度降低收費標準，大搞價格戰(zhàn)。這些現(xiàn)象既影響了評估報告的權(quán)威、公正和客觀，損害了國家和集體的合法利益，同時也形成了滋生腐敗現(xiàn)象的溫床。4有爭議的評估結(jié)果得不到及時、公正、合理的處理例如，當一份土地評估報告有爭議時，其他房地產(chǎn)評估機構(gòu)和資產(chǎn)評估機構(gòu)無法對其進行評價，因為它們沒有土地估價資質(zhì)。而目前同一城市（尤其是中小城市）土地估價機構(gòu)還很少，故對這些有爭議的報告進行處理比較困難。5中介機構(gòu)不按核準的資質(zhì)和范圍執(zhí)業(yè)客戶一般只注意評估機構(gòu)有沒有評估資質(zhì)，但對評估資質(zhì)如何分級及其意義卻不甚了解和關(guān)注，這一方面是我們的宣傳工作做得不夠，另一方面的一個主要的原因就是我們將評估資質(zhì)種類、級別和執(zhí)業(yè)范圍劃分得太細，并且這些劃分缺少充分的科學依據(jù)，超出了一般客戶的認知程度（絕非指客戶弱智）。眾所周知，律師有級別之分，但律師事務(wù)所的執(zhí)業(yè)資格、執(zhí)業(yè)范圍基本是相同的，沒有劃分為涉外律師事務(wù)所，刑事律師事務(wù)所等系列，更沒有劃分為A、B級或甲、乙級等級。所以客戶需要服務(wù)時，不需要對律師事務(wù)所作較多的了解，而是注重所選律師的級別和業(yè)務(wù)能力。而在房地產(chǎn)評估中，客戶則需仔細了解有關(guān)的業(yè)務(wù)主管部門，否則就可能費時費財還辦不了事。有時即使機構(gòu)資質(zhì)符合條件，但由于主管部門的關(guān)系，而使下一步工作開展艱難。這些情況往往是多數(shù)客戶不可理解也無法充分理解的。當然，有人會說房地產(chǎn)具有地域性而不同于其它行業(yè)，就同一資質(zhì)級別而言不宜再對執(zhí)業(yè)范圍細分。我們將評估機構(gòu)資質(zhì)人為地復雜化，并沒有得到預(yù)想的效果，倒是造成了評估市場的混亂，造成了評估機構(gòu)大量超資質(zhì)、超業(yè)務(wù)范圍執(zhí)業(yè)。綜上所述這些問題的原因在于條塊分割、多頭管理，以及評估機構(gòu)評估資質(zhì)混亂。三、規(guī)范評估市場的設(shè)想和建議1建立房地產(chǎn)評估平臺，解決條塊分割、多頭管理評估市場的問題解決房地產(chǎn)評估市場多頭管理的問題有幾種選擇：一是只保留某一系列的評估資質(zhì)，撤銷其他相關(guān)資質(zhì)系列；二是進行相關(guān)主管部門房地產(chǎn)評估管理職能合并，由某一主管部門統(tǒng)一管理房地產(chǎn)評估市場；|考試大|三是建立統(tǒng)一的連接房地產(chǎn)評估管理部門與房地產(chǎn)評估中介機構(gòu)的平臺，由行業(yè)協(xié)會代為管理房地產(chǎn)評估市場。如果僅僅是為了規(guī)范評估市場而撤銷某一資質(zhì)系列（房產(chǎn)或地產(chǎn)評估機構(gòu)）是不現(xiàn)實的，這些機構(gòu)目前都已按國家有關(guān)規(guī)定進行了脫鉤改制，如果撤銷將會造成新的社會矛盾。而將相關(guān)主管部門房地產(chǎn)評估管理職能合并也是不現(xiàn)實的、是行不通的。因為這些主管部門對相關(guān)評估市場的管理是其法定職能的一個有機組成部分?？紤]到我國目前房地產(chǎn)評估市場已經(jīng)形成的資質(zhì)系列和多個職能部門管理的狀況，房地產(chǎn)律師認為相對合理的辦法是建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)評估平臺。建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)評估平臺，具體地說，就是將目前的有關(guān)主管部門的管理職能調(diào)整為只制定宏觀政策、規(guī)章，具體操作委托行業(yè)協(xié)會實施（協(xié)會本身是群眾性組織，不具有行政管理職能，但協(xié)會可以依法接受有關(guān)管理部門的委托代行部分管理職能）。即將現(xiàn)在兩主管部門同時管理評估機構(gòu)的狀況，改變?yōu)閮芍鞴懿块T直接管理評估行業(yè)協(xié)會，由協(xié)會接受有關(guān)評估主管部門的委托，具體管理評估機構(gòu)。協(xié)會同時負責與兩主管部門協(xié)調(diào)房地產(chǎn)評估的規(guī)章，并負責技術(shù)規(guī)程、規(guī)范的草擬、從業(yè)人員的培訓等具體事務(wù)。2資質(zhì)序列的歸并問題房產(chǎn)、地產(chǎn)中介評估機構(gòu)所做的主要工作基本相同，評估的理論依據(jù)、方法、技術(shù)路線、評估對象（都是不動產(chǎn)）基本相似，卻被人為地分割為不同的執(zhí)業(yè)資質(zhì)序列，既不利于實行高效統(tǒng)一的管理，也在一定程度上影響了公平競爭市場的建立。如果進行資質(zhì)序列的歸并既便于統(tǒng)一管理，又可消除壟斷形成公平競爭，同時受益的還有廣大客戶。但資質(zhì)序列歸并不是進行簡單的合并，而是將現(xiàn)行的房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)資格和土地評估執(zhí)業(yè)資格合并，現(xiàn)行的房地產(chǎn)評估人員和土地評估人員在限期通過統(tǒng)一的培訓考核后，換領(lǐng)新的統(tǒng)一的“房地產(chǎn)”（房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)）評估執(zhí)業(yè)資格，以后一律通過考試取得執(zhí)業(yè)資格?，F(xiàn)行評估機構(gòu)資質(zhì)在限期內(nèi)達到法定條件后，可換領(lǐng)新的機構(gòu)資質(zhì)，逾期的予以注銷。資產(chǎn)評估機構(gòu)可從事房地產(chǎn)的評估，但必須具有足夠數(shù)量的“房地產(chǎn)”評估師，并按規(guī)定取得機構(gòu)從事房地產(chǎn)評估的資質(zhì)。3加大從業(yè)人員的培訓考核力度要進一步加大從業(yè)人員的培訓考核力度，增加考試頻率，讓更多的人有機會獲得執(zhí)業(yè)資格，讓更多的人有機會從事房地產(chǎn)評估。同時，要加強對評估人員的繼續(xù)教育，預(yù)防從業(yè)人員知識老化和執(zhí)業(yè)水平下降。這有利于打破壟斷、提高整個行業(yè)的評估能力和評估質(zhì)量，更有利于公平競爭?？傊ㄟ^建立房地產(chǎn)評估平臺、|考試大|歸并資質(zhì)序列和加大從業(yè)人員的培訓考核力度等措施規(guī)范房地產(chǎn)評估市場，可有效消除政出多門、多頭管理、壟斷經(jīng)營的現(xiàn)象，達到提高評估機構(gòu)的執(zhí)業(yè)能力和服務(wù)質(zhì)量的目的，有利于房地產(chǎn)評估市場健康有序地發(fā)展。對于加入WTO后國內(nèi)房地產(chǎn)評估機構(gòu)更好地應(yīng)對國外房地產(chǎn)評估機構(gòu)的競爭和挑戰(zhàn)也將產(chǎn)生深遠影響。房地產(chǎn)抵押價值評估應(yīng)予掌握的幾個問題一、現(xiàn)代社會金融的力量空前強大，以信用前提相對的風險卻是她的克星，風險造成的危機，可以使一切隨信用蕩然席卷而去，誰能不懼。銀行作為房地產(chǎn)金融特殊產(chǎn)品的銷售商，隨著此項業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，由此而來的風險問題，愈來愈引起有關(guān)各方的高度重視和警惕。盡管一些銀行不良資產(chǎn)通過銷售的方式轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)經(jīng)營公司，但抵押的成敗有效與否影響到這部分資產(chǎn)的質(zhì)量和出售價格，說到底還是銀行的風險。在房地產(chǎn)金融中，房地產(chǎn)的抵押擔保在風險管理過程中至關(guān)重要，它是銀行抵御風險的重要防線，既十分有效，又不能完全抵御。因此必須對其的實際風險狀況作一個有效的分析，以房地產(chǎn)作為抵押擔保的風險情況，可通過對以下這些問題較系統(tǒng)地分析來認識。（1）房地產(chǎn)抵押權(quán)人的一般風險；（2）權(quán)益、時差與抵押風險；（3）不能抵而不漏，押而不死的風險；（4）在建工程的抵押風險；（5）住宅按揭的抵押風險；（6）拍賣市場反饋的抵押風險；（7）不同類型房地產(chǎn)的抵押風險；（8）全期抵押評估的動態(tài)運作等。二、房地產(chǎn)抵押權(quán)人的一般風險防范。抵押就房地產(chǎn)而言，是指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。抵押房地產(chǎn)一般指抵押人抵押給債權(quán)人的其合法擁有的、國家法律允許轉(zhuǎn)讓的房屋及其建筑所有權(quán)、土地使用權(quán)和其他房地產(chǎn)權(quán)利。它應(yīng)符合抵押合法有效，物權(quán)明確，易于變賣、處分渠道暢通的要求，才能規(guī)避相應(yīng)的風險。1、抵押合法有效。屬國有的房地產(chǎn)作抵押時，需經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門認可（但國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的商品房地產(chǎn)，系交易商品不在此列。以下類同）；凡股份制企業(yè)、合資合營企業(yè)有限責任公司需按企業(yè)章程經(jīng)董事會批準；凡以共有房地產(chǎn)作抵押時需經(jīng)全體共有人書面同意并履行必要手續(xù)；預(yù)購商品房或在建商品房抵押時，必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件，符合建設(shè)工程承發(fā)包條件并取得商品房預(yù)售許可證和房地產(chǎn)權(quán)利證書。抵押房地產(chǎn)必須進行抵押登記、保險、公證。用作抵押貸款擔保時，應(yīng)保證抵押貸款的抵押權(quán)人為第一抵押受益人，否則就難以起到有效的抵押擔保作用。2、物權(quán)明確。房地產(chǎn)的物權(quán)包括自物權(quán)和它物權(quán)，自物權(quán)系所有權(quán)，包括對房地產(chǎn)的占有權(quán)、管理權(quán)、使用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)的總稱；他物權(quán)是對他人房地產(chǎn)的權(quán)利，如抵押權(quán)人對抵押房地產(chǎn)的權(quán)利等。一般來說，可以買賣的房地產(chǎn)均可以抵押，可以抵押的房地產(chǎn)也允許買賣或補辦手續(xù)后可以轉(zhuǎn)讓。3、易于變賣、處分渠道通暢。抵押物盡可能地滿足處分渠道暢通，易于變賣的要求，抵押物必須具有變現(xiàn)的可能性，一定的變現(xiàn)價值和要求的變現(xiàn)速率。否則就會加大抵押的風險。因為抵押物具有一定量的變現(xiàn)價值是其擔保履行其相應(yīng)債務(wù)的需要，變現(xiàn)速率實際是保證其變現(xiàn)價值的條件。從本質(zhì)上來講，變現(xiàn)價值具有現(xiàn)金流性質(zhì)，是具有時間特征的價值。三、權(quán)益、時差與抵押風險。倘若有一宗貸款額度是70萬元，抵押物價值100萬元，抵押貸款率是70嗎？回答是否定的。抵押貸款期內(nèi)某一時點的抵押貸款率是相應(yīng)時點抵押權(quán)人的權(quán)益價格（如貸款風險金額）與抵押物價值的比值，抵押率為用于擔保的抵押物價值與抵押權(quán)人權(quán)益之比，二者互為倒數(shù)。抵押權(quán)人的權(quán)益、運作中的時間差和抵押貸款率之間的內(nèi)在相互關(guān)系如圖所示（略）。其中，圖中鋸齒波實線為借款二年按季結(jié)息正常情況下的借貸還息，還本付息情況。上斜線形成每季利息，下垂線表示每季還息。第8季度的下垂線為還本結(jié)息。但是如果借款人一旦發(fā)生逾期不能還息，并且要通過處分抵押物來清償時，就引出了如圖中的一組平行的罰息曲線（廣義，下同）。假定按現(xiàn)行一年期貸款利息5.58%計算，則季息為0.9765萬元，罰息為每日以計息基數(shù)的萬分之三計取，罰息曲線比正常情況下的曲線斜率要大很多，兩者在連接處明顯的向上翹了。假定從不能正常付息至清償（或進入訴訟程序）需9個月時間，則銀行的權(quán)益為本金、當期的利息、罰息之和，每個時點都有可能出現(xiàn)這種情況如圖中的平行虛線所示，如果進入訴訟程序則掛帳停息，銀行的基本權(quán)益部分從法律上就固定下來。其次，抵押貸款中的雙時差問題。從所附總圖可見，如在t3點出險，處分點在t6處，由此造成了銀行權(quán)益的改變和增加。抵押物在t3處為98.5萬元，假如t6時即為處分點，此時抵押物價值為97.0萬元，再順延則更低，所以抵押物價值曲線與抵押物抵押價值曲線是不同的，兩者存在時間差t.前者是現(xiàn)時價值，后者是現(xiàn)時對應(yīng)的處分變現(xiàn)日的抵押物價值。抵押物折舊為直線時的情況如圖示，隨抵押價值的減少抵押貸款率漸增。由上可知，權(quán)益較貸款本金要全面，時差是客觀存在的，抵押貸款率不是貸款本金與抵押物價值之比，而是抵押權(quán)人的權(quán)益價格與抵押物抵押價值的比值，如上圖示。貸款期內(nèi)各時點抵押貸款率的最大值即是該案的抵押貸款率。若借貸個案性情況如圖上方給出的表列數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)讀識均為右標注），本章節(jié)開頭的答案就不是70了，若是至滿一年的抵押貸款率為79.51，至滿二年時則已經(jīng)成81.19，這就是權(quán)益時差下的抵押風險，它揭示了真正的抵押貸款率和抵押率。四、抵押權(quán)人最難把握的最大風險，抵押價值評估最難掌握的問題是抵押房地產(chǎn)的權(quán)利問題房地產(chǎn)抵押是不轉(zhuǎn)移占有的特定交易形式，它是一種將來時的可能轉(zhuǎn)讓行為，房地產(chǎn)的權(quán)利是以登記為前提，通過讓渡來實現(xiàn)的。但事實上房地產(chǎn)并不是所有的權(quán)利都能登記的，而我們的抵押價值評估沒有理由把這些尚不能登記或無法登記的客觀的權(quán)利價格不評估進去。也就是說在抵押房地產(chǎn)中，由于其形態(tài)各異、權(quán)利交錯，信息存在著嚴重的不對稱。抵押權(quán)人所能實現(xiàn)的房地產(chǎn)權(quán)利一般都小于等于抵押人的房地產(chǎn)權(quán)利，但這個小于一定不能是抵押價值評估者的失誤所造成的，抵押價值評估結(jié)果一定不能發(fā)生估價對象權(quán)利被違背客觀地夸大。比如，在滬市某中心區(qū)，曾有一幢不大的商品住宅，在建工程抵押時已結(jié)構(gòu)封頂，市價為每平方米建筑面積12000多元，但在此前已以10000元的整體價格銷售給了某外商。雖未登記，合約已簽，第一筆款項已支付。實際抵押人的權(quán)利最大價值的不利情況（即不考慮可以毀約的情況），也就是有利于抵押權(quán)人的情況，已被鎖定在銷售價格上。而部分銷售款已發(fā)生，未作封閉式監(jiān)管的款項要剝離，后續(xù)工程至竣工交付尚未盡義務(wù)款項及相應(yīng)利潤的扣除，都必須在抵押價值評估時一并考慮。另外，筆者曾經(jīng)遇到過這樣一件事，有一開發(fā)商將銷售不出去的高層商品住宅，在不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)利人的情況下，作動遷安置之用后，欲將其抵押給銀行作貨款擔保之用，委托抵押價值評估。這例估價對象屬于抵押未設(shè)定租賃期限的商品住宅，是不能變現(xiàn)的。產(chǎn)權(quán)方的權(quán)利，僅僅是可以獲得售后公房的產(chǎn)權(quán)補償部分（如再一次被動遷，在上海則可獲得動拆遷評估價格額20%的產(chǎn)權(quán)補償）。如果一直維系未設(shè)定租賃期限的租賃行為，則在此期間，非但不能抵押變現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)人還要月月盡義務(wù)，年年擔責任，定期要貼錢。這宗房產(chǎn)假如抵押，抵押人對該房地產(chǎn)擁有的抵押權(quán)利價格該為多少。但從房地產(chǎn)權(quán)利證書和權(quán)利登記上，見不到已作動遷安置之用的字樣，假如我們不堅持一定要踏勘現(xiàn)場，就不能發(fā)現(xiàn)喜氣洋洋裝修著估價對象的被安置居民。我們還遇到將尚可使用年限為25年，前20年租金已一次性收繳的辦公樓來抵押作擔保的情況，抵押人房地產(chǎn)權(quán)利的嚴重缺失情況是不少的，而且此項風險一旦發(fā)生，抵押價值評估的價格就不可能再保證其評估的正確性了。因此，在抵押價值評估過程中，一方面應(yīng)當注意銀行的權(quán)益，另一方面應(yīng)當對抵押人抵押的房地產(chǎn)可以真正讓渡的權(quán)利價值，根據(jù)應(yīng)當占有且已經(jīng)占有的資料和現(xiàn)場踏勘掌握的情況作出正確的判斷，才能保證為后續(xù)抵押價值評估創(chuàng)造必要的條件，才可能保證后續(xù)抵押價值評估作業(yè)的正確性。試論房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標及其實現(xiàn)的法律保障最近幾年來，我國房地業(yè)作為一個新興的產(chǎn)業(yè)先是在沿海城市后又在內(nèi)地城市迅猛發(fā)展。但從目前的形勢來看，它還遠未成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)。這表明在今后相當長的一個時期內(nèi)，國家還須對房地產(chǎn)業(yè)采取發(fā)展的方針，因此，對房地產(chǎn)業(yè)實行宏觀調(diào)控，將是國家的一個長期任務(wù)。我以為至關(guān)重要的是國家要從全局和長遠利益出發(fā)，確立房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標以及實現(xiàn)這些目標的法律措施。為此，很必要對我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀作一大體考察，然后針對已經(jīng)出現(xiàn)的或者可能出現(xiàn)的問題，提出相應(yīng)的對策?？刂颇繕酥唬簩Ω卣加忻娣e的控制我們必須承認這樣一個事實：我國正在面臨著一場土地危機，而這種危機還可能因為房地產(chǎn)開發(fā)的失控而加劇?，F(xiàn)在我手頭沒有掌握全國性的由于經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的建立、房地產(chǎn)業(yè)的興起以及城市擴張而占用耕地的數(shù)字，但相信那是非常驚人的。這就向國家提出了一個問題，即如何處理好房地產(chǎn)開發(fā)與占用耕地的矛盾?？陀^地說，既要加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又要不占用耕地，是辦不到的，現(xiàn)在問題是要怎樣采取措施把因房地產(chǎn)開發(fā)而占用的耕地控制在最小的限度之內(nèi)。這個限度的確定必須考慮現(xiàn)有耕地面積、可供開墾為耕地的土地面積、人口增長預(yù)測以及其他建設(shè)可能占用耕地等多種因素。為了把耕地的占用減少到最低限度，我以為以下措施是必須采取的：第一，把耕地占用的數(shù)額納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的長遠規(guī)劃、五年計劃和年度計劃。我國現(xiàn)有的長遠規(guī)劃和五年計劃，僅僅是十分原則的強調(diào)了要“切實保護耕地”，但并沒有像其他事項那樣規(guī)定具體的指標，這不能不說是一個忽視或者說缺陷，盡管各級政府都制定了土地使用權(quán)出讓計劃但它畢竟是政府規(guī)定的，這也往往會因為政府的意志而隨時修改計劃。因此，在五年計劃的國士開發(fā)計劃中其他指標可以不列，但是耕地占用面積是必須列的?？紤]到各省、自治區(qū)、直轄市需要占用耕地的依據(jù)不同，因此，我主張以后的五年計劃，應(yīng)當按地區(qū)分列占用耕地的數(shù)字，然后各地區(qū)在根據(jù)國家確定的耕地占用計劃，層層分解，凡是列人計劃的占耕地指標，不得突破。各級人民代表大會的計劃執(zhí)行的報告中，必須包括耕地占用情況，以便把耕地的占用納人權(quán)力機關(guān)的監(jiān)督之下。第二，把耕地占用計劃納入指令性計劃的管理范圍。本來，指令性計劃與市場經(jīng)濟的要求是不相容的，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，指令性計劃指標將會逐步減少乃至取消，但是耕地占用是一件非同小可的事情，還必須把它納人指令性計劃的管理范圍，即使在其他市場經(jīng)濟的國家，也不是對耕地占用放任不管。因此，在將來我國制定計劃法的時候，還必須在特定領(lǐng)域肯定指令性計劃在特定領(lǐng)域的地位并賦予執(zhí)行的效力。第三，強化依法批地的法律意識，嚴格追究非法批地主持者的法律責任。我國土地管理法對批地的權(quán)限作了明確的規(guī)定，該法實施以來，鑒于部分地方政府無視法律的規(guī)定，越權(quán)批準占用土地的現(xiàn)象十分突出，為此，國務(wù)院批轉(zhuǎn)了國家土地管理局關(guān)于部分地方政府越權(quán)批地情況的報告，但是至今這一現(xiàn)象仍未能有效制止，橫向多頭批地（如開發(fā)區(qū)的管委會、綜合開發(fā)辦公室、開發(fā)指揮部、房地產(chǎn)公司以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府都在批地）和縱向越權(quán)批地（如化整為零多次批地、下放審批權(quán)等）仍然時有發(fā)生，造成土地供應(yīng)總量失控。1993年，全國下達的用地供應(yīng)計劃為400萬畝，而實際用地已達600萬畝。造成這種狀況，除了某些領(lǐng)導干部土地法制意識淡薄之外，還有兩個重要原因，一是對越權(quán)批地行為的直接人缺乏應(yīng)有的處罰。我主張今后應(yīng)當把土地占用情況作為對政府官員進行考核的一項重要內(nèi)容，凡是非法或者越權(quán)批地造成嚴重后果的，除了可能招致罷免之外，情況嚴重的還應(yīng)受到刑事處罰；二是對于非法或越權(quán)批準占用的土地，不宜采取事后按程序追認的辦法。這種對“違法事實”的“合法追認”，往往會為那些違法行為者大開方便之門，就通常而言法律不應(yīng)當承認既存的違法事實?？刂颇繕酥喊逊康禺a(chǎn)開發(fā)控制在城市規(guī)劃許可范圍之內(nèi)編制城市規(guī)劃是城市規(guī)劃法賦予城市人民政府的一項重要職能。按照該法的規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。這表明房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市規(guī)劃的要求。在這里，與房地產(chǎn)開發(fā)緊密相關(guān)的，至少有以下三個問題必須解決：第一，城市規(guī)劃本身的科學性。城市規(guī)劃的科學性是由一系列因素決定的，其中與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的是城市總體規(guī)劃中的城市的性質(zhì)、城市建設(shè)用地布局，城市詳細規(guī)則中的具體用地范圍、建筑密度和高度、綠化用地等控制指標以及城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改造等因素。對于這些因素的量化規(guī)定必須建立在民主決策和科學決策的基礎(chǔ)上，切忌少數(shù)行政長官意志主宰決策過程。城市規(guī)劃法是1990年4月開始施行的，依據(jù)這個法律的規(guī)定，應(yīng)當說各級人民政府都先后制定了本轄區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃。在這些規(guī)劃中有的比較科學，有的比較粗糙，有的純屬為了應(yīng)付。但是，無論以上哪種情況，恐怕都未在規(guī)劃中完全考慮到房地產(chǎn)迅速發(fā)展這一因素，以致造成現(xiàn)在不少房屋建筑在表面上并不違背規(guī)劃布局的要求，但在實際上并不符合一個科學規(guī)劃應(yīng)有的要求。因此，為了適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的需要，我主張各級人民政府都應(yīng)按照社會主義市場經(jīng)濟對發(fā)展房地產(chǎn)市場的要求和本轄區(qū)的實際情況，對過去的城市規(guī)劃進行一次民主和科學的審視，以便進一步完善城市規(guī)劃。今后的城市規(guī)劃，我認為重點應(yīng)當放在對舊城的改造上，盡管我國各個城市的舊城改造取得了顯著的成就，但是，我國舊城改造的潛力還非常之大，舊城改造的最大優(yōu)點莫過于它能夠在不擴大土地占用面積的基礎(chǔ)上解決人們?nèi)找嬖鲩L的房屋需要。為此，國家可以設(shè)置若干優(yōu)惠政策，鼓勵更多的房地產(chǎn)商從事舊城改造。我們不能走許多資本主義國家至今引以為教訓的用擴占新地特別是耕地辦法去發(fā)展城市的路子，因為那樣只能使城市無限膨脹，這不符合中國的國情，我國今后尋求的不應(yīng)當是過份膨脹現(xiàn)有大城市，而應(yīng)當發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)小城市。第二，房地產(chǎn)的開發(fā)必須符合城市規(guī)劃的要求。我國法律之所以賦予城市人民政府制定城市規(guī)劃的職權(quán)，其目的就是要通過規(guī)劃確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實現(xiàn)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，因此，城市規(guī)劃就應(yīng)當具備執(zhí)行的效力。就房地產(chǎn)開發(fā)而言，是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用、房屋建設(shè)工程的選址和布局都必須符合城市規(guī)劃的要求。但是，在現(xiàn)實生活中，我們卻看到兩種情況：一種是由于種種原因，比如某個領(lǐng)導同志的拍板或者不正之風之類的影響，有的房地產(chǎn)開發(fā)地段明明不符合城市規(guī)劃的要求，但仍然能夠得以建設(shè)；另一種是以城市規(guī)劃不合理為由，為某個不符合規(guī)劃的開發(fā)項目尋找存在的理由，如果確實如此，當然也不失為一種辦法，現(xiàn)在需要反對的是規(guī)劃本身是正確的，開發(fā)項目自己不符合規(guī)劃的要求，而用修改正確的去維護不正確的那樣一種作法。第三，嚴格追究違反城市規(guī)劃行為的單位或者直接人員的責任。對此戊城市規(guī)劃法已經(jīng)作了一些規(guī)定，現(xiàn)在的問題是如何執(zhí)行，在實際中最棘手的是那些違反城市規(guī)劃但已經(jīng)建成或大部分建成的建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施，對此，大都在執(zhí)行有度的思想指導下，作一翻輕描淡寫的處理了事，這里所指的“度”當然不是法律界線而是指的一種“靈活性”。我認為這種執(zhí)行思想不可取，我國現(xiàn)在許多法律規(guī)定之所以未能得到很好的貫徹，不能說與我們有些行政和司法執(zhí)行機關(guān)執(zhí)行有度的思想無關(guān)。當然，我們很理解執(zhí)行有度思想產(chǎn)生的背景，從某種意義上也是在從實際出發(fā)，但是，從長遠執(zhí)法來講，不應(yīng)當牽就這種實際，因為這種牽就往往會為違法行為找到一個“防空洞”，我們現(xiàn)在需要樹立的應(yīng)當是嚴格執(zhí)法的思想?？刂颇繕酥捍_定合理的地價和房價墓準地價和房價是房地產(chǎn)市場的核心問題，也是國家對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的重要的經(jīng)濟杠桿。我國過去普遍情況一是地價低，尤其是涉外地價更低，從而造成了巨額土地權(quán)益的喪失；二是房價過高，有的高得驚人，超過了一般的購房戶的承受能力。這兩種情況的存在，都不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，當務(wù)之急是要把作為經(jīng)濟杠桿的房地產(chǎn)價格納人法制化的管理范圍。第一，運用法律法規(guī)的形式規(guī)定確立地價和房價的基礎(chǔ)標準。通常認為地價是根據(jù)土地的不同位置、使用性質(zhì)、容積率、級差收益、開發(fā)成本和供求狀況等基本因素構(gòu)成。商品住宅的價格國務(wù)院已在商品住宅價格管理暫行辦法中作了規(guī)定，其關(guān)鍵是要合理確定構(gòu)成價格的各種因素和各類費用，并按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性質(zhì)實行不同價格標準。現(xiàn)在的問題是要把確立房地產(chǎn)價格的各種因素用法律、法規(guī)的形式加以固定，以便成為確立地價和房價的基本依據(jù)。第二，嚴格房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的責任意識。房地產(chǎn)價格合理與否，直接關(guān)系到國家、開發(fā)商和消費者的利益，必須嚴肅對待。這里至關(guān)重要的是房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)必須由政府確定，對評估人員的資格及其責任應(yīng)有嚴格的規(guī)定。房地產(chǎn)價格畸高畸低是當前房地產(chǎn)市場價格中的一個主要問題，造成的原因可能是多種多樣的但是，有關(guān)人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊不能不說是一個原因，對某些具體評估項目來講還可能是一個重要原因。對此，必須嚴肅處理。第三，由政府定期公布宏觀指導價格。世界不少國家和地區(qū)的政府。根據(jù)對土地利用的重要性的認識及其產(chǎn)業(yè)政策，都加強了對地價的控制。日本政府每年都要在固定的時間里公布官方調(diào)查和評估的“公示地價”，作為一般土地買賣的依據(jù)。對此，我何可以效法，我認為，在我國公布的“公示房地產(chǎn)價”，不應(yīng)當只是一種宏觀調(diào)控價，或者說是“中間價”，同時，還應(yīng)當有最低價和最高限價的規(guī)定。這樣做至少有以下三個優(yōu)點：一是體現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的必要干預(yù)；二是為土地和住宅的使用者提供可供參照的價格信息，平衡他們提心吊膽的購買心理；三是防止暴跌和暴利行為。第四，引進“高空建筑權(quán)”的概念。高空建筑權(quán)是在高層建筑如雨后春筍般發(fā)展的背景下最初只在美國的紐約、后又遍及美國許多城市的一種交易現(xiàn)象，它的基本含義是指對上地以上的空間的建筑權(quán)，也就是說誰要在土地的空間修建構(gòu)筑物，誰就應(yīng)當向土地使用權(quán)人支付費用。我國現(xiàn)在的高空建筑權(quán)的雛形事實上已經(jīng)出現(xiàn)，比如有的單位在別的單位的低層建筑上加蓋房屋，然后對所建成的房屋按約定擁有使用權(quán)。隨著城市人口的膨脹，土地供求矛盾加劇，必然會有人尋求高空建筑權(quán)。因此應(yīng)當把高空建筑權(quán)引入我國法學研究領(lǐng)域，并在相關(guān)的法律里作出規(guī)定。根據(jù)我國的情況。我們可以將“高空建筑權(quán)”稱為“土地空間使用權(quán)”，其范圍為土地使用面積的直線上升，其權(quán)屬分別為土地使用權(quán)人和國家所有，即假定相當于二十層樓（不同的城市可以有不同的規(guī)定）以下的土地空間使用權(quán)屬土地使用權(quán)人所有，二十層樓以上的則為國家所有。其主要理由是二十層樓以下是土地使用權(quán)人對建筑高度的最一般和最標準的要求，因此在這個高度范圍內(nèi)的空間使用權(quán)理應(yīng)歸土地使用權(quán)人所有。二十層樓以上的空間使用權(quán)為什么屬于國家是基于以下兩個方面的考慮：一是考慮到土地作為一種很難再生的資源，它的價值不僅僅及于地面，而且還應(yīng)當及于它的延伸部分空間。就房地產(chǎn)商來說，他所瞄準的不僅僅在于土地，更重要的在于要利用土地及其空間建筑房屋或其他構(gòu)筑物，因為房屋或構(gòu)筑物的價值遠遠大于地產(chǎn)的價值。如果國家放棄空間使用權(quán)的價值，無異于放棄了一部分應(yīng)有的國有受益，如果這種放棄又為外商所得，樹立土地高空使用權(quán)就顯得更為必要了；二是考慮到如果不設(shè)置空間使用權(quán)，就可能導致這樣的結(jié)果，即有的土地使用權(quán)人就可能低價從國家手中取得土地使用權(quán)，然后再高價轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，而這種高價的結(jié)果不僅可能引發(fā)土地使用權(quán)的炒賣，同時還可能引發(fā)建筑物高度的無限制發(fā)展。如果二十層以上的空間使用權(quán)歸國家，就可能在很大程度上控制以上情況的發(fā)生。確立土地空間使用權(quán)的真正意義在于土地使用權(quán)的價格應(yīng)當包含其空間使用權(quán)的價格，而空間使用權(quán)的價格除了考慮地價計算的有關(guān)因素外，主要應(yīng)是建筑物的高度，建筑物越高，空間使用權(quán)的價格越高，因此，國家應(yīng)當規(guī)定空間使用權(quán)收益二十層樓以下的歸土地使用權(quán)人所有，二十層樓以上的空間使用權(quán)收益屬國家或集體所有，但是考慮到加層修建，可能給不屬于國家的空間使用權(quán)人造成不良影響，因此雙方還可以約定相應(yīng)的補償方式。當然，土地空間使用權(quán)的設(shè)立，不應(yīng)具有溯及力。控制目標之四：控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量如果說我國的房地產(chǎn)開發(fā)曾經(jīng)有過不適當?shù)呐蛎浀脑?，那么，其中一個重要的原因就是不適當或者混亂的貸款推動。在人們心目中（當然也在事實上）開發(fā)房地產(chǎn)是“一本萬利”的事情。因此，吸引了大量資金流人房地產(chǎn)市場，這樣亂拆借、亂集資、亂發(fā)放房地產(chǎn)貸款等現(xiàn)象也就應(yīng)運而生，甚至銀行部門也紛紛涉足房地產(chǎn)，于是，大量資金壓在房地產(chǎn)上，該收回的不能收回，有的銀行還出現(xiàn)了透支現(xiàn)象，這樣的結(jié)果，不僅引發(fā)了房地產(chǎn)市場的混亂，同時，還引發(fā)了金融秩序的混亂。圍繞著房地產(chǎn)開發(fā)而引起的不正之風、行賄受賄等現(xiàn)象也愈演愈烈。為了扭轉(zhuǎn)這種局面，當前特別需要作以下幾件事。第一，國家必須把各專業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款的規(guī)模、發(fā)行債券額度等列入信貸計劃、證券計劃和投資計劃，以便從總量上進行控制，銀行發(fā)放貸款不得超過計劃所確定的指標；同時，所有房地產(chǎn)開發(fā)貸款，都必須以相當于貸款額的實物作為抵押或者由有擔保能力的第三人提供擔保，凡是未能提供抵押或擔保的，銀行一律不予貸款。為了克服我國現(xiàn)實生活中的虛假抵押現(xiàn)象的發(fā)生，抵押物的真實性應(yīng)當提交公證，公證機關(guān)應(yīng)對明顯的公證失誤或者假公證承擔責任。第二，加強對投資方向的引導。我國現(xiàn)在房地開發(fā)的結(jié)構(gòu)很不合理，一幢幢拔地而起的房屋，許多不是房地產(chǎn)開發(fā)本應(yīng)保證的為重點建設(shè)配套的開發(fā)項目和居民職工住宅，而是脫離國民一般消費水平的高級公寓、高檔賓館、高級寫字樓、花園別墅、渡假村乃至賽馬場、高爾夫球場等。因此，今后，專業(yè)銀行對與重點建設(shè)配套的房地產(chǎn)開發(fā)項目、職工住宅項目、舊城改造項目應(yīng)當優(yōu)先貸款，對高檔消費建筑、占用大量土地的建筑項目，原則上應(yīng)不予貸款，對占用耕地的高檔消費建筑根本不批。第三，對己經(jīng)到期尚未返還本息的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，要進行一次嚴肅認真的清理?，F(xiàn)在不少的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不能收回，原因可能是多方面的，在清理中需要區(qū)別對待，但是對于那些因為行賄受賄、濫用職權(quán)、玩忽職守