浦東新區(qū)涇南新村地塊商品住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告上海中迪置業(yè)有限公司二OO一年十月目錄前言第一章項(xiàng)目概況第二章市場(chǎng)分析第三章設(shè)計(jì)方案第四章市政配套、環(huán)境保護(hù)及節(jié)能第五章項(xiàng)目法人與項(xiàng)目經(jīng)營管理第六章建設(shè)進(jìn)度第七章投資估算、資本金和資金籌措第八章財(cái)務(wù)效益分析第九章結(jié)論與建議附表一、建設(shè)投資估算表二、營業(yè)收入預(yù)測(cè)表三、營業(yè)成本預(yù)測(cè)表四、損益表五、現(xiàn)金流量表六、敏感性分析表附件一、項(xiàng)目建議書批復(fù)二、選址意見書批復(fù)三、上海中迪置業(yè)有限公司營業(yè)執(zhí)照四、上海中迪置業(yè)有限公司暫定資質(zhì)證書五、水電煤等配套單位意見六、有關(guān)資本金到位證明附圖一、平面圖二、房型圖前言上海要建成國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易中心之一，其社會(huì)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)布局、人口分布等諸多因素的合理規(guī)劃與調(diào)整無疑必不可少。20世紀(jì)90年代以來，為了加快上海市商品住宅的建設(shè)，改善居民的居住條件，上海的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出了巨大的貢獻(xiàn)。位于浦東新區(qū)涇南新村地塊，長期以來建筑陳舊，臨時(shí)用房較多，居民居住質(zhì)量較差，大大落后于周邊的小陸家嘴地區(qū)的飛速發(fā)展。上海中迪置業(yè)有限公司經(jīng)過反復(fù)調(diào)查研究后，于2001年初決定投資對(duì)該地區(qū)72325平方米的區(qū)域進(jìn)行開放改造，建設(shè)商品住宅，項(xiàng)目暫名“涇南新村地塊商品住宅項(xiàng)目”。項(xiàng)目建議書已于2001年9月16日經(jīng)上海市浦東新區(qū)發(fā)展計(jì)劃局“浦計(jì)投（2001）991號(hào)文”批復(fù)同意；項(xiàng)目選址意見書于2001年月日經(jīng)上海市浦東新區(qū)規(guī)劃局“（2001）號(hào)文”批復(fù)同意。隨著上海市住宅市場(chǎng)趨于景氣，加快本項(xiàng)目基地的建設(shè)，改善周邊居住環(huán)境的時(shí)機(jī)已到來。根據(jù)建設(shè)基地情況以及項(xiàng)目初步方案，遵循有關(guān)規(guī)定，編制“涇南新村地塊商品住宅項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告如下。第一章項(xiàng)目概況1.1編制依據(jù)1.1.1項(xiàng)目建議書批復(fù)，見附件1。1.1.2規(guī)劃選址意見書，見附件2。1.2項(xiàng)目名稱涇南新村地塊商品住宅項(xiàng)目1.3建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目基地位于浦東新區(qū)涇南新村地塊，東至巨野路、南至已建中新家園和申立苑、西至民生路、北至羽山路?；卣嫉孛娣e約72325平方米，總建筑面積約108480平方米。1.4項(xiàng)目法人上海中迪置業(yè)有限公司法人代表：朱勝杰注冊(cè)地址：上海市浦東新區(qū)南泉路1315號(hào)222室注冊(cè)資金：人民幣貳仟萬元企業(yè)類型：有限責(zé)任公司上海中迪置業(yè)有限公司是由中華企業(yè)股份有限公司、上海古北（集團(tuán)）有限公司、上海民辦前進(jìn)進(jìn)修學(xué)院合作成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司。主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、咨詢、物業(yè)管理、建筑裝潢材料、五金交電銷售、室內(nèi)裝潢。2001年8月13日獲得由上海市房屋土地資源管理局頒發(fā)的中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書。上海中迪置業(yè)有限公司的營業(yè)執(zhí)照見附件3，公司暫定資質(zhì)證書見附件4。1.5建設(shè)內(nèi)容涇南新村地塊商品住宅項(xiàng)目用地面積72325平方米，總建筑面積108480平方米。其中住宅類型為多層、高層相結(jié)合，建筑面積100560m2；商業(yè)公建面積2940m2；會(huì)所面積1980m2；幼托公建面積3000m2。1.6建設(shè)投資經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)投資為18595萬元（不含土地動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)用22283萬元）。其中土建及設(shè)備安裝工程費(fèi)用14189萬元，其他基建費(fèi)用3981萬元，預(yù)備費(fèi)為425萬元。1.7財(cái)務(wù)效益測(cè)算經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為26.8%，高于銀行年貸款利率6.435%。以2001年9月為折現(xiàn)時(shí)點(diǎn)，按7%的折現(xiàn)率測(cè)算的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為6204萬元，靜態(tài)投資回收期為2.21年（含2年建設(shè)期），動(dòng)態(tài)投資回收期為2.58年（含2年建設(shè)期），項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。1.8項(xiàng)目社會(huì)效益1.8.1加快改變?cè)摰貐^(qū)的原有面貌，有利于與周邊的陸家嘴花園、香榭麗花園及聯(lián)洋新社區(qū)將該區(qū)域共同提升為高檔生態(tài)居住區(qū)域。1.8.2本項(xiàng)目建成后將上繳政府各類稅費(fèi)8141萬元，為地方財(cái)政和市政建設(shè)作出貢獻(xiàn)。第二章市場(chǎng)分析上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，總體上處于較為平穩(wěn)的狀態(tài)。但從住宅市場(chǎng)的情況來看，尤其自2000年以來，隨著宏觀環(huán)境的逐步變好，出現(xiàn)了一些新的特點(diǎn)，最為顯著的就是市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)一步趨好及新建樓盤的暢銷。從中房上海住宅指數(shù)來看，2001年6月升11點(diǎn)，漲幅為1.6%；7月升12點(diǎn)，漲幅為1.7%。自99年11月止跌回升以來，住房價(jià)格至今年7月份累計(jì)已上升10%。各類房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，住宅市場(chǎng)已進(jìn)入新的景氣發(fā)展階段，上海的房價(jià)將在牢靠扎實(shí)的基礎(chǔ)上穩(wěn)中趨升，物有所值。2.1市場(chǎng)總體供求狀況2.1.1宏觀環(huán)境分析上海住宅市場(chǎng)的景氣是建立在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長基礎(chǔ)上的。上海人均GDP正處在40008000美元發(fā)展階段中，住房將以增量發(fā)展為主同時(shí)兼顧舒適型享受型的消費(fèi)需求。隨著GDP的增長，恩格爾系數(shù)不斷下降，住宅成為居民的最大消費(fèi)傾向。上海住宅市場(chǎng)的景氣是建立在制度創(chuàng)新基礎(chǔ)上的。在95年房價(jià)開始下跌、空置量逐年劇增的情況下，上海市政府采取了一系列政策措施。在供應(yīng)方面，嚴(yán)控土地供應(yīng)，消化空置房，降低不合理稅費(fèi)；在消費(fèi)方面，著重培育房地產(chǎn)市場(chǎng)，推出了一整套市場(chǎng)運(yùn)作創(chuàng)新制度，如出售舊公房使原租賃者成為業(yè)主，打破售后公房須5年上市的約束，推動(dòng)了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。上海住宅市場(chǎng)的景氣是建立在全面提高住房品質(zhì)基礎(chǔ)上的。在基礎(chǔ)處理、結(jié)構(gòu)抗震、生態(tài)綠化、容積密度、數(shù)字社區(qū)、門窗電梯等質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)上有了很顯著的進(jìn)步，有些還是質(zhì)的飛躍。在住宅的城市建設(shè)配套方面，近10年來上海的城市現(xiàn)代化進(jìn)程為世界城市史上罕見，高架道路、地鐵隧道、大型綠地等建設(shè)投資通過城市地租成為住宅的外部轉(zhuǎn)移成本。10年來房地產(chǎn)市場(chǎng)化取向的改革逐步實(shí)現(xiàn)了供求趨于平衡，一度較高的利潤率已大幅下降，趨于社會(huì)平均利潤。2.1.2市場(chǎng)發(fā)展分析近年以來上海市政府先后采取了一系列措施完善和培育市場(chǎng)，如制定新的住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)房產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī)建設(shè)，制定各類住房上市的規(guī)定等，住宅市場(chǎng)正在納入規(guī)范有序的發(fā)展軌道中。在住宅購買對(duì)象中個(gè)人購買比重不斷上升的同時(shí)，住宅的質(zhì)量也在不斷提高。為適應(yīng)購房者的需要，發(fā)展商更加注意住宅的環(huán)境、配套設(shè)施、房型，從而是整個(gè)上海商品住宅的面貌煥然一新。從上海市1999年、2000年評(píng)選出的最佳房型看，住宅設(shè)計(jì)功能日趨合理，并能夠滿足不同層次人士的購房需求。與此同時(shí)，本市住宅消費(fèi)市場(chǎng)中居住觀念也在不斷進(jìn)步。如今人們買房走的是“先看環(huán)境地段，再看房型功能，然后才討論房價(jià)高低”的三部曲，特別是綠地率已成為樓盤優(yōu)劣的主要標(biāo)志，而識(shí)別房型的孰好孰差也幾乎成為樓市?？偷幕竟ΑＤ壳跋M(fèi)者對(duì)樓盤功能的開發(fā)已形成共識(shí)：廳臥大小合適，朝向端正，廚房、衛(wèi)生間不再狹小，洗衣機(jī)和冰箱有專門的位置，甚至陽臺(tái)的取舍、過道樓梯的寬窄裝飾都成了樓盤品質(zhì)的重要因素。2.1.3區(qū)位因素分析近年來，上海市新上市的樓盤總體質(zhì)量已有顯著提高，給購房者以更大的選擇余地，購房者的觀念也正在發(fā)生變化，除地段和交通之外，良好的綠化和人文環(huán)境、合理的房型、完善的的配套設(shè)施也成為購房者十分注重的方面。就本項(xiàng)目而言，基地位于小陸家嘴地區(qū)，毗鄰浦東新區(qū)花木文化行政中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，軌道交通發(fā)達(dá)，公交路線四通八達(dá)，進(jìn)才中學(xué)、世紀(jì)公園、源深體育中心使該地區(qū)形成濃厚的文化氛圍。與此同時(shí)，羽山路沿線的陸家嘴花園、香榭麗花園等住宅小區(qū)已使該地區(qū)成為眾多購房者向往的高檔生態(tài)居住區(qū)域，吸引了相當(dāng)一批購買力較高的購房者。2.1.4價(jià)格分析2000年以來，開發(fā)開放浦東政策及市政設(shè)施、生態(tài)環(huán)境的極大改善，浦東新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫，房價(jià)已上漲20%左右。錦繡路世紀(jì)公園沿線的高檔樓盤如華麗家族、天安花園等價(jià)格已超過8000元，羽山路沿線的香榭麗花園、陸家嘴花園二期價(jià)格均達(dá)到60007000元，即使位于浦東塘橋的怡東花園、喬頓花園等價(jià)格也已突破5000元。但是，在房價(jià)上漲的情形下，良好的居住環(huán)境仍吸引一批批的購房者紛至沓來。浦東的房價(jià)仍有上漲的空間。2.1.5目標(biāo)客戶及購買力分析地段、交通、環(huán)境及各項(xiàng)配套設(shè)施的優(yōu)勢(shì)將對(duì)收入較高的私營業(yè)主、律師、港澳臺(tái)在滬人員及在陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、金橋出口加工區(qū)及部分外高橋保稅區(qū)的收入較高的白領(lǐng)產(chǎn)生較強(qiáng)的吸引力。本項(xiàng)目定位為高檔生態(tài)居住區(qū)，在房型設(shè)計(jì)上以三室二廳為主，面積在130150平方米之間，總價(jià)控制在6080萬之間。同時(shí)，考慮部分面積較小的房型，以滿足年輕白領(lǐng)的需求。2.2本項(xiàng)目售價(jià)預(yù)測(cè)根據(jù)本項(xiàng)目周邊地區(qū)的新建或在建的住宅項(xiàng)目的售價(jià)情況及項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的住宅每平方米銷售均價(jià)在5500元，是較為客觀和適宜的。第三章設(shè)計(jì)方案3.1設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想以人為本的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，面向二十一世紀(jì)，以建設(shè)綠色生態(tài)型和高智能化居住環(huán)境為目標(biāo)，強(qiáng)化小區(qū)居住功能，合理安排居住配套通訊設(shè)施，提高生活質(zhì)量，為居民創(chuàng)造一個(gè)高綠化率、高智能化、布局合理、功能齊備、交通便捷、生活方便的現(xiàn)代化高檔生態(tài)居住小區(qū)。3.2總體設(shè)計(jì)本項(xiàng)目位于浦東新區(qū)涇南新村地塊，地理位置十分優(yōu)越，為新興的標(biāo)志性高檔住宅區(qū)。小區(qū)南面為花木文化行政中心及新聯(lián)洋社區(qū)，西接陸家嘴花園二期高檔居住區(qū)，北臨進(jìn)才中學(xué)分校，附近基層文教醫(yī)療機(jī)構(gòu)完善，交通便捷，購物方便。小區(qū)內(nèi)多、高層住宅相結(jié)合，形成高低起伏的建筑群落，小區(qū)內(nèi)設(shè)置大型的集中綠化區(qū)域，以草地、喬木、花卉、景觀池為主。在靠近民生路的主入口一帶，設(shè)置社區(qū)活動(dòng)中心會(huì)所及部分商業(yè)設(shè)施，在靠近巨野路一側(cè)建造幼兒園、托兒所等公建設(shè)施。整個(gè)小區(qū)一次規(guī)劃實(shí)施。土地使用面積72325平方米，共建8幢高層及3幢多層住宅。地上建筑面積108480平方米（其中住宅面積100560平方米，會(huì)所、商場(chǎng)、幼托等公建面積7920平方米）；地下建筑面積18400平方米，主要為地下車庫?？偲矫鎴D見附圖1，主要建筑指標(biāo)詳見表31。表31主要技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)數(shù)值1總用地面積（平方米）723252地上建筑面積（平方米）1084802.1住宅面積（平方米）1005602.1.1多層住宅（平方米）235402.1.2高層住宅（平方米）770202.2會(huì)所（平方米）19802.3商場(chǎng)（平方米）29402.4幼托（平方米）30003.地下建筑面積184004.建筑密度16.5%5.總戶數(shù)784戶6.綜合容積率1.507.集中綠化率22.9%8綠化率52.4%9.停車位470輛3.3建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)3.3.1結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)設(shè)計(jì)多層采用復(fù)合樁基，高層采用樁基，地下車庫采用錨樁，2層商場(chǎng)、會(huì)所、幼托采用天然地基；上部結(jié)構(gòu)多層為鋼筋混凝土異型柱結(jié)構(gòu)，高層為鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，商場(chǎng)、會(huì)所、幼托為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，地下車庫為無梁樓蓋結(jié)構(gòu)；本工程按7度設(shè)防，場(chǎng)地類別為類。3.3.2建筑設(shè)計(jì)建筑造型上采用現(xiàn)代氣息強(qiáng)烈的構(gòu)成方式。多層采用框架結(jié)構(gòu)體系，高層采用大板結(jié)構(gòu)體系，使得建筑造型更趨自由、豐富。多層頂部3層的弧形玻璃面和高層大面積的落地門窗及大膽漏空、挑板，使得立面造型豐富而有層次，統(tǒng)一而不乏變化，結(jié)合屋頂綠化與平臺(tái)（陽臺(tái)）綠化，讓人宛如在一組組的現(xiàn)代雕塑中穿行，其樂無窮。戶型設(shè)計(jì)上多采用一梯二戶，配合部分一梯三戶，并且大量引入“一梯一戶”的概念；戶型以三室二廳二衛(wèi)為主，并設(shè)有一室二廳、二室二廳等多種戶型，可選性強(qiáng)；戶戶朝陽，日照充沛，并且客廳景觀視野開闊；戶型合理，客廳與餐廳分區(qū)明確，餐廳絕大多數(shù)均有良好的自然采光，廚衛(wèi)寬敞實(shí)用。主要房型圖見附圖2。3.3給排水設(shè)計(jì)3.3.1生活用水本工程