（草案） 天津市南開區(qū)手表廠商住項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 天津工作組 2013 01 17 天津市 南開區(qū)手表廠商住 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 2 頁 目 錄 (可研前 5 部分 ) 報(bào)告摘要 . 4 一、項(xiàng)目背景 . 4 二、項(xiàng)目基本情況 . 4 三、投資成本及收入估算 . 9 四、項(xiàng)目投融資計(jì)劃 . 22 五、實(shí)施主體方案 . 24 六、項(xiàng)目敏感性、盈虧平衡點(diǎn)分析 . 24 七、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 . 24 八、結(jié)論及建議 . 25 第一章 天津市基本經(jīng)濟(jì)情況 . 27 一、城市概況 . 27 二、天津市經(jīng)濟(jì)概況 . 33 三、經(jīng)濟(jì)綜述 . 39 第二章 天津市土地市場(chǎng)情況 . 40 一、 天津市土地市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì) . 40 二、天津市土地市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì) . 40 三、天津市土地市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu) . 41 四、天津市土地市場(chǎng)區(qū)域結(jié)構(gòu)分析 . 42 五、天津市土地市場(chǎng)小結(jié) . 42 第三章 天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 . 44 一、天津市樓市政策 . 44 二、天津房地產(chǎn)市場(chǎng)投資情況 . 44 三、天津市住宅施工和竣工情況 . 45 四、天津商品房銷售面積及價(jià)格 . 46 五、天津市商品房存量情況 . 46 六、天津市商品住宅月度供求情況 . 47 七、天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié) . 48 第四章 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 . 49 一、天津市南開區(qū)概況 . 49 二、區(qū)域住宅市場(chǎng)分析 . 52 三、區(qū)域周邊典型二手房情況 . 64 第 3 頁 四、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析 . 65 五、區(qū)域土地交易情況 . 70 第五章 項(xiàng)目基本情況介紹 . 72 一、項(xiàng)目由來 . 72 二、項(xiàng)目位置及區(qū)域環(huán)境 . 72 三、出讓宗地情況 . 74 四、項(xiàng)目周邊居住環(huán)境 . 76 五、項(xiàng)目規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 76 六、項(xiàng)目土地使用權(quán)的獲取方式 . 78 七、項(xiàng) 目 SWOT 分析 . 78 八、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 . 80 九 、項(xiàng)目 開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 . 100 十、實(shí)施主體方案 . 101 第六章 投資成本及收入估算 . 102 一、估算范圍 . 102 二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 . 102 三、投資估算依據(jù) . 104 四、銷售收入估算 . 106 五、投資估算 . 107 六、項(xiàng)目投融資計(jì)劃 . 113 第七章 項(xiàng)目敏感性、盈虧平衡點(diǎn)分析 . 115 一、成本與售價(jià)敏感性分析 . 115 二、盈虧平衡分析 . 116 第八章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及建議 . 118 一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 . 118 二、 結(jié)論及 建議 . 119 第 4 頁 報(bào)告摘要 一、項(xiàng)目背景 經(jīng)南開區(qū)政府、南開區(qū)招商局介紹， 天津 工作組 獲取了天津市手表廠地塊擬出讓的信息，經(jīng)過初步考察，并邀請(qǐng)房地產(chǎn)公司相關(guān)職能部門再次考察后，確定將本宗地塊作為重點(diǎn)跟蹤地塊進(jìn)行可行性研究。 本次針對(duì)天津市南開區(qū)原手表廠商住用地的可行性研究，重點(diǎn)集中在區(qū)域內(nèi)商品房市場(chǎng)的調(diào)研、項(xiàng)目周邊區(qū)域開發(fā)情況等方面，同時(shí)通過對(duì)項(xiàng)目的分析測(cè)算，預(yù)測(cè)出滿足房地產(chǎn)公司要求收益率前提下該項(xiàng)目土地價(jià)格的上限值，為公司參與項(xiàng)目競(jìng)買工作提供參考。 二、項(xiàng)目基本情況 （一）項(xiàng)目區(qū)位及四至 該 項(xiàng)目位于天津市南開區(qū)手表廠地塊，東側(cè)臨天津市網(wǎng)球館，西側(cè)臨水上公園西路，南側(cè)臨翠微園，北側(cè)臨榮遷里，復(fù)康路。 項(xiàng)目位置示意圖 第 5 頁 （二）地塊現(xiàn)狀 1、宗地面積及形狀 項(xiàng)目可用地面積約為 6 萬平方米（以最終核定用地為準(zhǔn)）。經(jīng)初步策劃方案研究，地塊規(guī)劃總建筑規(guī)模約 13 萬平方米，其中地下建筑規(guī)模約 4萬平方米，地上建筑規(guī)模約 9萬平方米。 地塊形狀為不規(guī)則多邊形。 2、宗地權(quán)屬及土地現(xiàn)狀 目前已經(jīng)完成收儲(chǔ)工作并獲得規(guī)劃條件通知書，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限為：居住 70年，商業(yè) 40 年。 地塊現(xiàn)狀及周邊照片 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查，用地紅線范圍內(nèi)除部分樹木、臨路圍墻 、供熱管道 和少量土堆之外，基本達(dá)到場(chǎng)地自然平整。 據(jù)南開區(qū)規(guī)劃局介紹，地上樹木不在古樹名木保護(hù)目錄內(nèi)，現(xiàn)狀圍墻已補(bǔ)償完畢，上述地上物可在土地招拍掛文件中約定處理方法。 第 6 頁 3.宗地開發(fā)程度 宗地已基本達(dá)到“三通一平”，滿足上市交易條件。（“三通”指可供施工車輛進(jìn)出的道路、施工臨時(shí)用水源頭、施工臨時(shí)用電源頭；“一平”指除樹木伐移和現(xiàn)狀圍墻拆除、土推遷移以外的場(chǎng)地自然平整）。 （三）規(guī)劃要點(diǎn) 1、規(guī)劃控制指標(biāo)： 可用地面積： 60089 ；容積率 1.5；建筑密度 20%；綠地率 45%；規(guī)劃用地性質(zhì)：居住、商業(yè)。 2、 按照核定用地紅線圖，整個(gè)項(xiàng)目地塊分為五部分，各部分規(guī)劃原則如下： （ 1） A 片區(qū)為集中綠地： 保留現(xiàn)有集中綠地，結(jié)合景觀園林設(shè)計(jì)，進(jìn)一步完善。 （ 2） B片區(qū)多為高層住宅： 原則上建筑高度控制在 15 米以下，建筑層數(shù)控制在 5層左右。 （ 3） C 片區(qū)為多層住宅及商業(yè)： 原則上住宅建筑高度控制在 15米以下，建筑層數(shù)控制在 5層左右；沿街 布置 配套設(shè)施及商業(yè)。 （ 4） D片區(qū)為高層住宅： 原則上建筑高度控制在 60 米以下，建筑層數(shù)控制在 18 層左右。 第 7 頁 （ 5） E片區(qū)為高層住宅： 原則上建筑 高度控制在 24 米以下，建筑層數(shù)控制在 8層左右。 （四）項(xiàng)目土地使用權(quán)獲得方式 預(yù)計(jì)該地塊將于 2013年第 1季度掛牌出讓，天津中水電置業(yè)有限公司擬參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買，通過競(jìng)買方式獲得該地塊。 （五）項(xiàng)目 SWOT分析 （一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 1、 處于城市中心區(qū)位，具備良好的城市印象，具備卓越的市場(chǎng)稀缺性。 2、 純居住屬性規(guī)劃，目前城區(qū)土地市場(chǎng)中已較為難得。 3、 緊鄰天津大學(xué)、南開大學(xué)、天津圖書館，人文底蘊(yùn)豐厚。 4、 周邊生活配套豐富，高尚居住氛圍濃厚。 （二）項(xiàng)目劣勢(shì) 1、 本案所處地段上下班時(shí)段交通易擁堵 。 2、 項(xiàng)目南側(cè)多為 老舊住宅、形象較差，對(duì)本項(xiàng)目的高端定位有所影響 。 3、 項(xiàng)目西側(cè)緊鄰供熱站，造成地塊一分為二，對(duì)整體項(xiàng)目形象和項(xiàng)目東南角（ E地塊）造成影響 。 第 8 頁 （三）項(xiàng)目機(jī)會(huì) 1、 項(xiàng)目所在片區(qū)價(jià)值已受到全市高端人群認(rèn)可，具備突破地緣客戶，吸納全市客戶的機(jī)會(huì) 。 2、 區(qū)域內(nèi)居住型社區(qū)供應(yīng)量小，低密宜居社區(qū)更為稀缺，稀缺價(jià)值凸顯，支撐高端項(xiàng)目?jī)r(jià)值 。 3、 鄰近天津市傳統(tǒng)高端富人區(qū)，可支撐項(xiàng)目需求的高端客戶基數(shù)大 。 4、 緊鄰地鐵三號(hào)線，未來六、十、十三號(hào)地鐵線也將途徑本案，未來具備規(guī)劃發(fā)展空間的亮點(diǎn)。 5、 周邊成交土地的樓面地價(jià)，已形成 漣漪效應(yīng)，市場(chǎng)對(duì)于項(xiàng)目區(qū)域的 6未來價(jià)值認(rèn)知已有預(yù)期。且區(qū)域市場(chǎng)熱度已明顯升溫。 （四）項(xiàng)目威脅 1、 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策短期難以方向性調(diào)整，對(duì)于住宅項(xiàng)目仍有明顯抑制作用。 2、 房產(chǎn)稅出臺(tái)呼聲漸高，對(duì)于高端住宅產(chǎn)品的打壓程度，需要謹(jǐn)慎關(guān)注。 3、 近期周邊土地頻出，雖在一定程度上，共同炒熱區(qū)位，但未來相互間仍存一定競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。特別是針對(duì)同質(zhì)性較強(qiáng)的中高層、高層產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)壓力不容忽視。 第 9 頁 三、投資成本及收入估算 （一）估算范圍 本投資估算范圍為天津市手表廠住宅用地項(xiàng)目，項(xiàng)目總用地面積約為 60089 平方米（以最終核定用地 為準(zhǔn)），地塊規(guī)劃總建面約為130000平方米，容積率 1.5。項(xiàng)目的計(jì)算期為 3年。 （二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位 1、 整體定位 （ 1） 整體形象定位： 天津之心，都市之核 面向城市上層階級(jí) 具備 深厚人文脈絡(luò) 高尚峰層生活領(lǐng)地 強(qiáng)調(diào)城市核心區(qū)位，打造具備高端品質(zhì)的峰層價(jià)值樓盤形象。面向天津高端人群，以項(xiàng)目的稀缺建筑品類、深厚人文底蘊(yùn)、高端產(chǎn)品品質(zhì)為核心價(jià)值，打造承載城市峰層生活的居住平臺(tái)。 （ 2） 整體規(guī)劃定位 第 10 頁 業(yè)態(tài) 建筑類型 棟數(shù) 建筑面積 住宅 退臺(tái)洋房 5 層 6 23553 小高層 8 層 2 12754 20541 11 層 2 7787 中高層 16 層 2 11326 39275 18 層 4 27949 商業(yè) 會(huì)所 2-3層 1 1575 3000 臨街商鋪 2 層 1425 整體規(guī)劃住宅、商業(yè)（含會(huì)所）兩種業(yè)態(tài)。以住宅為核心，商業(yè)（含會(huì)所）為住宅價(jià)值的支撐點(diǎn)與配合 ，打造承載城市峰層生活的居住平臺(tái)。其中住宅為中高層、小高層、洋房三種建筑品類；形成三條梯度化的產(chǎn)品線，確保對(duì)于中高端 -高端客戶的全面覆蓋。 （ 3） 整體發(fā)展定位： 將項(xiàng)目打造為： 天津核心居 住價(jià)值區(qū)，面向城市上層人群，具備高尚人文底蘊(yùn)，承載城市峰層生活的高端居住平臺(tái)。 2、 業(yè)態(tài)定位： 住宅 面向天津城區(qū)高尚客群的都市人文峰層住宅 中高層： 滿足中高端人群優(yōu)質(zhì)宜居生活的產(chǎn)品線； 小高層： 滿足高端人群高尚品質(zhì)生活的產(chǎn)品線 ； 洋房： 滿足峰層客群頂級(jí)奢享生活的產(chǎn)品線。 商業(yè) 面向片區(qū)高尚客群都市時(shí)尚主題高端精品商業(yè)街 社區(qū)級(jí)高端生活配套商鋪： 面向社區(qū)，滿足社區(qū)高端客群日常生活的配套型高端商業(yè)業(yè)態(tài)； 片區(qū)級(jí)高端時(shí)尚精品商鋪： 面向片區(qū)，滿足區(qū)域中高端客群第 11 頁 時(shí)尚休閑生活的高端商業(yè)業(yè)態(tài)。 會(huì)所 面向 南開高尚客群都市養(yǎng)生主題高端會(huì)所 滿足社區(qū)及南開高端人群健康養(yǎng)生、休閑運(yùn)動(dòng)的高端會(huì)所。 3、 產(chǎn)品定位 （ 1） 住宅 中高層： 目標(biāo)客群為南開區(qū)中部、南部，河西區(qū)中部客群；高端首置、常規(guī)首改需求為主。依托優(yōu)質(zhì)稀缺地段以及舒適宜居品類；打造承載優(yōu)質(zhì)宜居生活的中高端產(chǎn)品線 。 小高層： 目標(biāo)客群為南開區(qū)、河西區(qū)客群；高端首置、高端首改、常規(guī)再改需求為主。依托優(yōu)質(zhì)地段及稀缺低密品類，打造承載高尚品質(zhì)生活的經(jīng)典高端產(chǎn)品線 。 退臺(tái)洋房： 目標(biāo)客群以天津市區(qū)為主；居住平臺(tái)升級(jí)的高端首置、高端再改，優(yōu)質(zhì)資源占有需求為主。依托優(yōu)質(zhì)地段及高端稀缺品類，打造承載頂級(jí)奢享生活的產(chǎn)品線 。 （ 2） 商業(yè) 社區(qū)級(jí)高端生活配套商鋪：針對(duì)社區(qū)高端客群日常生活的商業(yè)配套需求，打造內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)； 片區(qū)級(jí)高端時(shí)尚精品商鋪：滿足區(qū)域中高端客群時(shí)尚休閑生活的高端商業(yè)業(yè)態(tài)，打造外向型商業(yè)街。 （ 3） 會(huì)所 面向南開高尚客群的養(yǎng)生主題高端會(huì)所 。 第 12 頁 4、 產(chǎn)品配比 （ 1） 住宅 中高層住宅： 高端首置、常規(guī)首改需求為主。以 85-90 平米標(biāo)準(zhǔn)型兩居為主， 85-90 平米 經(jīng)濟(jì)型三居為補(bǔ)充。產(chǎn)品空間設(shè)置傾向于功能性，以快速銷售、迅速回款為主要原則 。 小高層住宅： 針對(duì)東南角地塊的 8層小高。 以高端首置產(chǎn)品為主 , 戶型面積為 85-90 平米兩居。戶型設(shè)計(jì)以功能性為主，降低去化風(fēng)險(xiǎn)，在利潤的基礎(chǔ)上追求去化速度 。 針對(duì)地塊中心位置的 11 層小高。 以高端首置、高端首改、常規(guī)再改為主，戶型面積主要以 85-90平米標(biāo)準(zhǔn)型二居為主，配以 120-130平米標(biāo)準(zhǔn)型三居、 135-144 平米舒適型三居、 150-155 平米豪華型三居。產(chǎn)品以保證一定利潤之下實(shí)現(xiàn)勻速銷售為主要原則 。 洋房住宅： 面向居住 平臺(tái)升級(jí)的高端首置、高端再改，優(yōu)質(zhì)資源占有需求為主。 設(shè)置為局部退臺(tái)洋房，實(shí)現(xiàn)層層退臺(tái)。 主力戶型以 85-90 二居、 135-165 三居 為主。戶型設(shè)計(jì)以舒適性為主，追求利潤空間 。 （ 2） 商業(yè) 商業(yè)主力戶型以 150-200 的中小戶型店鋪為主。 5、 產(chǎn)品主要配置： （ 1） 退臺(tái)洋房 建筑風(fēng)格： 新古典風(fēng)格，板樓設(shè)計(jì)。 第 13 頁 立面建材： 1-2層石材，其余部分為真石漆涂料，門頭為石材 園林風(fēng)格： 歐式園林風(fēng)格，綠植與硬質(zhì)化景觀為主，節(jié)點(diǎn)可設(shè)置動(dòng)態(tài)水景。另可結(jié)合地塊原有手表廠人文要素，進(jìn)行主題化園林設(shè)計(jì)。 層高： 3 米 門窗： 窗： 斷橋鋁窗、 LOW-E中空玻璃、內(nèi)平開 ,隱形紗窗 入戶門： 優(yōu)質(zhì)乙級(jí)防火鋼木復(fù)合門，進(jìn)口品牌配海福樂（ HAFELE）、史丹利（ Stanley)、英格索蘭 (IR)、瑞高 (BESTKO)、耶魯 (YALE)或同檔次門鎖。配高檔電子門鎖。 大堂單元門： 鋁合金深棕色烤漆門。 公共空間： 大堂、首層電梯廳、車庫電梯廳均為精裝修。 大堂： 地面：石材，局部石材拼花。墻面：石材。頂棚：石膏板吊頂刷乳膠漆。 樓梯間： 樓梯間為踏步、休息平臺(tái)，均為瓷磚；鐵藝木扶手，墻面與天棚刷內(nèi)墻涂料。 電梯廳： 地面：石材；墻面：石材、配合木飾面 。 電梯配置： 一部電梯。品牌建議為上海三菱（津門）、芬蘭通力、瑞士迅達(dá)（天津中心） 室內(nèi)交工標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯 弱電系統(tǒng)： 無線電話信號(hào)增強(qiáng)覆蓋： 提供手機(jī)信號(hào)放大。 第 14 頁 車庫管理系統(tǒng)： 停車場(chǎng)位于地下，具備出入口管理系統(tǒng)。地庫出入口或小區(qū)出入口設(shè)置道閘及管理設(shè)備，具備遠(yuǎn)程讀卡功能 保安系統(tǒng)： 社區(qū)入口、社區(qū)路節(jié)點(diǎn)、大堂、地下公共通道主入口、電梯內(nèi)配攝像監(jiān)視系統(tǒng)。外圍墻對(duì)視監(jiān)控探測(cè)器，與監(jiān)視系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)。彩色大堂、地庫門禁門口機(jī)，首層配置小院門禁門口機(jī)，可與本棟住戶可視對(duì)講，可與監(jiān)控中心對(duì)講；進(jìn)口彩色可視對(duì)講機(jī)室內(nèi)分機(jī)，七寸機(jī)。 供暖： 市政供暖、地輻射采暖 室內(nèi)智能配套： 燃?xì)鈭?bào)警裝置、室內(nèi)緊急呼救系統(tǒng)。 （ 2） 住宅 中高層與小高層 建筑風(fēng)格： 新古典風(fēng)格，板樓設(shè)計(jì)。 立面建材： 1-2層仿石材，其余部分為真石漆涂料 園林風(fēng)格： 歐式園林風(fēng)格，綠植與硬質(zhì)化景觀為主，節(jié)點(diǎn)可設(shè)置動(dòng)態(tài)水景。另可結(jié)合地塊原有手表廠人文要素，進(jìn)行主題化園林設(shè)計(jì) 。 層高： 3 米 門窗： 窗： 斷橋鋁窗、 LOW-E中空玻璃、內(nèi)平開 ,隱形紗窗，國產(chǎn)品牌 入戶門： 采用中檔鋼制乙級(jí)防火防盜隔音門 。 大堂單元門： 鋁合金烤漆門。 公共空間： 大堂、首層電梯廳、車庫電梯廳均為精 裝修。 第 15 頁 大堂： 地面、墻面均為瓷磚，地面可局部石材拼花，石膏板吊頂刷乳膠漆。 樓梯間： 樓梯間為水泥踏步、休息平臺(tái)，首層為瓷磚；不銹鋼欄桿，墻面與天棚刷內(nèi)墻涂料。 電梯廳： 地面鋪地磚，墻面貼墻磚。 電梯配置： 11、 16、 18 層配置兩部電梯， 8層配置一部電梯。品牌建議為上海三菱（津門）、瑞士迅達(dá)（天津中心）、芬蘭通力 室內(nèi)交工標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯 弱電系統(tǒng)： 無線電話信號(hào)增強(qiáng)覆蓋： 提供手機(jī)信號(hào)放大。 車庫管理系統(tǒng)： 停車場(chǎng)位于地下，具備出入口管理系統(tǒng)。地庫出入口或小區(qū)出入口設(shè)置道閘及管理設(shè)備，具備遠(yuǎn)程讀卡功能 保安系統(tǒng)： 社區(qū) 入口、社區(qū)路節(jié)點(diǎn)、大堂、地下公共通道主入口、電梯內(nèi)配攝像監(jiān)視系統(tǒng)。外圍墻主動(dòng)對(duì)視監(jiān)控探測(cè)器，與監(jiān)視系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)。彩色大堂、地庫門禁門口機(jī)，可與本棟住戶可視對(duì)講，可與監(jiān)控中心對(duì)講；進(jìn)口彩色可視對(duì)講機(jī)室內(nèi)分機(jī)，五寸機(jī)。 供暖： 市政供暖、地輻射采暖 室內(nèi)智能配套： 燃?xì)鈭?bào)警裝置。 （ 3） 商業(yè) （含 會(huì)所 ） 建筑風(fēng)格： 新古典風(fēng)格，與住宅一致； 立面建材： 商業(yè)為仿石材，會(huì)所為石材 層高： 首層 4.5米，二層 3.5米 第 16 頁 室內(nèi)交工標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯 供暖： 市政供暖、地輻射采暖 建筑要求： 自來水供應(yīng)，油煙氣排放通道，污水排放及生化處理裝置；滿足 輕餐廳營業(yè)要求 6、 客戶定位： （ 1） 住宅 中 高層客戶主要定位為： 以南開區(qū)中部、南部、河西區(qū)中部的高端首置、常規(guī)首改為主 。 小高層客戶主要定位為： 以南開區(qū)、河西區(qū)全覆蓋，高端首置、高端首改、常規(guī)再改為主力 。 退臺(tái)洋房客戶主要定位為： 面向天津市區(qū)高端客戶，追求居住平臺(tái)升級(jí)的高端再改客戶為主力 。 （ 2） 商業(yè) （含會(huì)所） 商業(yè)客戶主要定位為：本地及外地商業(yè)經(jīng)營客群，高端商業(yè)投資客群 。 7、 價(jià)格預(yù)測(cè) 住宅全盤均價(jià)為：中高層 27438 元 / ，小高層 32373元 / ，退臺(tái)洋房 38986 元 / ；商業(yè)全盤均價(jià)預(yù)計(jì) 49600元 / ；車位 16萬元 /個(gè) 。 第 17 頁 （三）估算項(xiàng)目規(guī)模 根據(jù)天津市手表廠地塊設(shè)計(jì)導(dǎo)則中 強(qiáng)排方案計(jì)算整理，項(xiàng)目總建筑面積約 130,000平方米，其中地上建筑面積 90,000平方米，地下建筑面積 40,000 平方 米 ，停車位 785 個(gè)。 具體 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 如下表： 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 項(xiàng) 目 指標(biāo) 備 注 地上容積率 1.50 建設(shè)用地總面積 ( ) 60,089.00 總建筑面積 ( ) 130,000.00 地上功能建筑面積 ( ) 90,000.00 其中：高 層住宅建筑面積 ( ) 39,275.00 小高 層住宅建筑面積 ( ) 20,541.00 洋房建筑面積 ( ) 23,553.00 商業(yè)建筑面積 ( ) 3,000.00 含 1575 會(huì)所 社區(qū)配套建筑面積（物業(yè)和社區(qū)用房） ( ) 3,631.00 地下建筑面積 ( ) 40,000.00 其中：地下非人防機(jī)動(dòng)車庫面積 ( ) 27,300.66 地下非機(jī)動(dòng)車庫面積 ( ) 3,240.78 人防總面積 ( ) 9,458.56 其中：人防機(jī)動(dòng)車庫面積 ( ) 9,458.56 四、基底面積 ( )： 12,017.80 五、建筑密度 20% 停車位個(gè)數(shù) 785.00 戶數(shù) 785.00 可售住宅建筑面積 ( )(高層） 39,275.00 可售住宅建筑面積 ( )(小高層） 20,541.00 可售住宅建筑面積 ( )（洋房） 23,553.00 可售商業(yè)建筑面積 ( )（含會(huì)所 1575 ） 3000.00 可售住宅產(chǎn)權(quán)車位個(gè)數(shù) 785 第 18 頁 （四）項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)劃 1、開發(fā)計(jì)劃 本項(xiàng)目擬采用二期開發(fā)建設(shè)，一期計(jì)劃如下 : 工程計(jì)劃于 2013年 8月上旬開始土方開挖、基礎(chǔ)處理，于 2013年 9月下旬辦理完施工手續(xù)， 2013 年 11 月下旬完成正負(fù)零以下工程施工， 2014 年 5月下旬完成主體結(jié)構(gòu)施工， 2015 年 2 月中旬完成內(nèi)外裝修及設(shè)備安裝，2014 年 10 月中旬至 2015 年 2 月進(jìn)行室外工程及綠化工程施工，于2015年 3月辦理完竣工備案 , 2015 年 4月開始產(chǎn)品交付。 二期計(jì)劃如下 :工程計(jì)劃于 2014 年 3月上旬開始土方開挖、基礎(chǔ)處理，于 2014 年 4月下旬辦理完施工手續(xù)， 2014 年 4月下旬完成正負(fù)零以下工程施工， 2014 年 10 月下旬完成主體結(jié)構(gòu)施工， 2015 年 6月下旬完成內(nèi)外裝修及設(shè)備安裝， 2015年 6月中旬至 2015 年 9月進(jìn)行室外工程及綠化工程施工，于 2015 年 10 月辦理完竣工備案 , 2015年 11月開始產(chǎn)品交付。 2、銷售計(jì)劃 : 住宅產(chǎn)品最早開盤時(shí) 間： 2013年 4季度開盤； 商業(yè)產(chǎn)品最早開盤時(shí)間： 2014年 4季度開盤； 項(xiàng)目預(yù)計(jì)于 2015 年 1季度清盤，銷售周期 18 個(gè)月。 全盤可實(shí)現(xiàn)總銷售金額 29.35億元；全盤可實(shí)現(xiàn)均價(jià) 33,984.86元 /平米。 第 19 頁 （五）投資估算依據(jù) 1、土地成本：選取樣本后進(jìn)行綜合分析，通過對(duì) 2012 年南開區(qū)及項(xiàng)目周邊重要成交土地的對(duì)比，選取樣本后進(jìn)行綜合分析初步估計(jì)該土地的合理樓面地價(jià)為 15298元 /平米。 2、前期工程費(fèi)用：包括勘查測(cè)量費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)、三通一平費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和代征道路綠化實(shí)施費(fèi)用等，均按天津市同類工程 平均費(fèi)用水平計(jì)算。 3、建筑安裝工程費(fèi)：以同類同檔次物業(yè)建造價(jià)格水平匡算。 4、區(qū)內(nèi)市政及環(huán)境工程費(fèi)：包括市政接口費(fèi)、紅線內(nèi)市政費(fèi)及室外工程費(fèi)，按天津市同類工程平均費(fèi)用水平計(jì)取。 5、公共配套工程費(fèi)：根據(jù)規(guī)劃方案，按天津市同類建筑平均造價(jià)水平將其建造成本計(jì)入公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。本次測(cè)算公共配套工程費(fèi)實(shí)際計(jì)入商業(yè)部分造價(jià)。 6、 借款費(fèi)用： 資金來源主要由股東借款和銀行貸款解決，股東借款資金成本按年利率 8%計(jì)取，銀行貸款利率按一到三年期貸款基準(zhǔn)利率 6.15%上浮 15%計(jì)取。 7、開發(fā)間接費(fèi)用：包括 工程管理費(fèi) 、 施工 合同外獎(jiǎng)金 、 營銷設(shè)施建造費(fèi) 、 工程造價(jià)咨詢費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、觀測(cè)費(fèi)等 。工程管理費(fèi)為上述 2 5項(xiàng)之和的 3%，其余 以建筑面積為基數(shù)，按天津市有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取 ，開發(fā) 間接費(fèi)用 合計(jì)為上述 2 5 項(xiàng)之和的 5%。 8、 營銷 費(fèi)用：按照銷售收入的 2.5%計(jì)取。 第 20 頁 9、 管理費(fèi)用：考慮項(xiàng)目計(jì)算期，暫估為 945.33萬元 。 10、 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 暫不考慮。 11、不可預(yù)見費(fèi)：按前述 1 中的區(qū)外大市政工程費(fèi)、 2 6 項(xiàng)費(fèi)用之和的 4.46%計(jì)取。 12、銷售稅費(fèi)：包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加，按照銷售收入的 5.65%計(jì)取。 13、土地增值稅：按照天津市規(guī)定，單價(jià) 2萬以上按照銷售收入的 3%預(yù)征， 2 萬以下按照銷售收入的 2%預(yù)征（本次因單價(jià)超過 2 萬元以上銷售面積較 多 ，暫按照 3%預(yù)征估算）。清算時(shí)按照天津市規(guī)定，以整個(gè)項(xiàng)目為計(jì)算單位，以銷售收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行計(jì)算，本項(xiàng)目預(yù)征金額超過清算金額的，暫未考慮預(yù)征增值稅返還。 14、企業(yè)所得稅：稅率為 25%。 （六）測(cè)算結(jié)果 項(xiàng)目總投資及利潤估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算數(shù)量 或基數(shù) 每計(jì)算單 位 總計(jì) (萬元 ) 折合可售單價(jià) (元 / ) 占總成本 比例 1 土地成本 90000.00 16575.54 149179.87 17272.39 65.38% 1.1 土地出讓金 90000.00 15298.00 137682.00 1.2 土地補(bǔ)償費(fèi) 130000.00 500.00 1.3 合作款項(xiàng) 130000.00 0.00 1.4 大市政配套費(fèi) 130000.00 246.91 3209.89 1.5 區(qū)外市政工程 130000.00 260.55 3387.12 1.6 土地稅費(fèi) 90000.00 488.98 4400.86 2 前期工程費(fèi) 130000.00 230.61 2997.93 347.11 1.31% 2.1 勘測(cè)費(fèi) 130000.00 9.00 117.00 2.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 130000.00 81.61 1060.93 第 21 頁 2.3 報(bào)建費(fèi) 130000.00 70.00 910.00 2.4 “三通一平”費(fèi) 130000.00 60.00 780.00 2.5 臨時(shí)設(shè)施建造費(fèi) 130000.00 10.00 130.00 2.6 代征道路綠化等 2.7 其他費(fèi)用 3 建筑安裝工程費(fèi) 130000.00 2994.04 38922.47 4506.53 17.06% 3.1 土建安裝工程 90000.00 2167.97 19511.73 3.2 設(shè)備供貨安裝 90000.00 722.66 6503.94 3.3 獨(dú)立車庫 40000.00 3222.04 12888.16 3.4 永久售樓處、樣板房裝修 3.5 其他費(fèi)用 4 區(qū)內(nèi)市政及環(huán)境工程 130000.00 411.23 5345.93 618.96 2.34% 4.1 區(qū)內(nèi)供電工程 130000.00 0.00 0.00 4.2 區(qū)內(nèi)供水工程 130000.00 40.00 520.00 4.3 區(qū)內(nèi)供氣工程 130000.00 0.00 0.00 4.4 區(qū) 內(nèi)供熱工程 130000.00 70.87 921.30 4.5 小區(qū)園建 24035.60 650.00 1562.31 4.6 小區(qū)綠化 24035.60 650.00 1562.31 4.7 小區(qū)道路 4.8 排水與排污工程 130000.00 15.00 195.00 4.9 小區(qū)弱電系統(tǒng) 130000.00 30.00 390.00 4.1 室外零星設(shè)施 130000.00 15.00 195.00 5 公共配套工程 130000.00 0.00 0.00 0.00 0.00% 6 借款費(fèi)用 130000.00 1438.75 18703.80 2165.57 8.20% 7 開發(fā)間接費(fèi) 130000.00 181.79 2363.32 273.63 1.04% 7.1 工程管理費(fèi) 47266.33 3.00% 1417.99 7.2 施工合同外獎(jiǎng)金 130000.00 10.00 130.00 7.3 營銷設(shè)施建造費(fèi) 130000.00 10.00 130.00 7.4 咨詢費(fèi) 130000.00 12.00 156.00 7.5 監(jiān)理費(fèi) 130000.00 18.00 234.00 7.6 質(zhì)量檢測(cè)費(fèi)、觀測(cè)費(fèi) 130000.00 10.00 130.00 7.7 物業(yè)管理啟動(dòng)費(fèi) 130000.00 5.00 65.00 7.8 其他費(fèi)用 100.33 8 營銷費(fèi)用 293523.85 2.50% 7338.10 849.62 3.22% 9 管理費(fèi)用 130000.00 72.72 945.33 109.45 0.41% 10 財(cái)務(wù)費(fèi)用 130000.00 0.00 0.00 0.00 0.00% 11 不可預(yù)見費(fèi) 53016.76 4.46% 2363.32 273.63 1.04% 12 項(xiàng)目總投資 130000.00 16112.02 209456.25 24251.32 91.80% 第 22 頁 13 項(xiàng)目總成本 130000.00 17550.77 228160.05 26416.89 100.00% 14 項(xiàng)目銷售收入 130000.00 22578.76 293523.85 33984.86 128.65% 14.1 商業(yè)用房 3000.00 49600.00 14880.00 14.2 公寓 0.00 0.00 0.00 14.3 普通住宅（高層） 83369.00 31916.40 266083.85 14.4 車位 785.00 160000.00 12560.00 15 銷售稅費(fèi) 16584.10 16 毛利 48779.70 17 土地增值稅 8805.72 18 所得稅前利潤 39973.98 19 凈利潤 29980.49 20 總成本利潤率 17.52% 21 銷售利潤率 13.62% 22 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 37.16% 四、項(xiàng)目投融資計(jì)劃 （一）融資方案 目前， 公司 2013 年擬新增項(xiàng)目所需資金主要來源，主要是股東借款、銀行貸款和銷 售回款。 根據(jù)公司目前資金狀況及預(yù)計(jì)融資到位進(jìn)度，為解決擬競(jìng)買的天津市手表廠 商住 用地項(xiàng)目資金需求，結(jié)合該項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及銷售回款速度，為維持項(xiàng)目資金平衡，該項(xiàng)目融資方案計(jì)劃如下： 1、拿地及前期報(bào)批階段 在項(xiàng)目具備開發(fā)條件（即“四證”齊全）之前，項(xiàng)目拿地費(fèi)用及前期報(bào)建費(fèi)用等均來源于股東借款資金。 2、項(xiàng)目建設(shè)階段 在項(xiàng)目完成前期報(bào)批取得“四證”后，可向銀行申請(qǐng)項(xiàng)目開發(fā)貸款，解決項(xiàng)目建設(shè)資金，并逐步置換股東借款。 第 23 頁 3、項(xiàng)目銷售階段 在項(xiàng)目開始銷售后，通過項(xiàng)目回籠資金滾動(dòng)開發(fā)，優(yōu)先償還 股東借款 ，并逐步償還銀行開發(fā)貸 款。 （二）資金籌措及還款計(jì)劃 該項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)際投資約 22.82億元，項(xiàng)目資金占用峰值預(yù)計(jì)出現(xiàn)在 2013年第 三 季度，資金峰值 14.80億元，其中土地成本 14.51億元。具體資金籌措及還款計(jì)劃如下： 1、 股東借款 第一年度申請(qǐng)股東借款 14.8 億元，用于項(xiàng)目土地費(fèi)用、前期費(fèi)用和管理費(fèi)用等，在項(xiàng)目開發(fā)貸款辦理完善及項(xiàng)目開始銷售后，逐步置換和償還，預(yù)計(jì) 第一年度第 9月底歸還股東借款 7.0 億元， 第一年年 底 歸還股東借款 0.27 億元 ，第二 年 度第 6 月底歸還股東借款 5.1億元。 2、項(xiàng)目開發(fā)貸款 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，預(yù)計(jì) 第一年度第 9 月 初 取得“四證”，計(jì)劃向銀行 貸款 7億元，預(yù)計(jì) 第二 年底歸還銀行 貸款 6.9 億元 ，第三年第6 月底歸還 銀行 貸款 0.1億元。 3、項(xiàng)目銷售回款 該項(xiàng)目商品房預(yù)計(jì)于 第一年 第 4季度開始對(duì)外銷售，共銷售回款 29.35億元，其中 第一年 銷售 回款 5.78 億元， 第二年 銷售 回款 18.40億元， 第三年 銷售 回款 5.17 億元。 銷售回款除了滿足項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金外， 富余資金優(yōu)先安排歸還股東借款。 第 24 頁 五、實(shí)施主體方案 擬以天津城市 公司作為競(jìng)買主體，獲得意向地塊后，成立全資項(xiàng)目公司開發(fā)南開區(qū) 手表廠商住項(xiàng)目。 六、項(xiàng)目敏感性、盈虧平衡點(diǎn)分析 本 項(xiàng)目在土地成本、建造成本提高 5%和銷售收入下降 5%的不利情況下，總成本利潤率仍能分別達(dá)到 14.80%、 16.53%和 11.30%， 當(dāng)項(xiàng)目土地成本增加至預(yù)期土地價(jià)格的 129.03%(樓面價(jià)格為 19739.01元 / ) 土地價(jià)款達(dá)到 177,651.08 萬元； ,當(dāng)項(xiàng)目銷售收入下降至預(yù)期售價(jià)的 86.03%，（當(dāng)高層 23605 元 /m2、小高層 27851 元 /m2、洋房33540 元 /m2、商鋪 42671 元 /m2、車位 137648 元 /個(gè)）或建安成本增加至預(yù)期造價(jià)的 202.7%（合總建筑面積 6068.91元 /m2的成本） ， 本 項(xiàng)目?jī)衾麧櫈榱?，?xiàng)目達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。 七、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 1、面臨風(fēng)險(xiǎn) （ 1） 項(xiàng)目西側(cè)緊鄰供熱站，造成地塊一分為二，對(duì)整體項(xiàng)目形象和項(xiàng)目東南角（ E地塊）造成影響； （ 2）地塊內(nèi)的熱力管道的掩埋費(fèi)用需我公司承擔(dān)，地下處理成本將有所增加。 （ 3） 房產(chǎn)稅出臺(tái)呼聲漸高，對(duì)于高端住宅產(chǎn)品的打壓程度，需第 25 頁 要慎關(guān)注。 2、 應(yīng)對(duì)策略 （ 1） 可在首期將全產(chǎn)品線推出市場(chǎng)，形成豐富的產(chǎn)品梯度，并形成以洋房為標(biāo)桿、 11 層小高為亮點(diǎn)， 8層小高與中高產(chǎn)品為主力去化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。確保首期熱銷，同時(shí)兼顧流量。使項(xiàng)目整體品質(zhì)提升。 （ 2）通過 設(shè)計(jì)階段合理優(yōu)化，減少成本確保全盤利潤空間。 （ 3）密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)與調(diào)控政策 ,通過合理營銷的手段減少政策及市場(chǎng)波動(dòng)帶來對(duì)本項(xiàng)目的不利因素。 八、結(jié)論及建議 經(jīng)過初步測(cè)算，在樓面地價(jià)為市場(chǎng)評(píng)估價(jià) 15298 元 / (地塊總價(jià)137682.00萬元 )時(shí)， 項(xiàng)目總成本為 228,160.05萬元，預(yù)期項(xiàng)目?jī)衾麧?29,980.49萬元，總成本利潤率 17.52%，銷售利潤率 13.82%。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)37.16%，當(dāng)折現(xiàn)率取 12%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV)為 25,795.00 萬元，項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為 1.86 年，動(dòng)態(tài)投資回收期 1.96年。 項(xiàng)目開發(fā) 周期為 3年， 投資 回收 期 較快，財(cái)務(wù)指標(biāo)能滿足 公司 投資回報(bào)要求 。 考慮到公司戰(zhàn)略發(fā)展需要，天津地區(qū)作為重點(diǎn)拓展區(qū)域，建議批準(zhǔn)以下事項(xiàng) : 1、同意天津中水電置業(yè)有限公司參與競(jìng)買該項(xiàng)目。 2、總成本利潤率 不低于 10.00%時(shí)， 土地競(jìng)買價(jià)格 上限 為樓面 單價(jià) 不超過 16,719.00元 / ， 地塊總價(jià)不超過 150,471.00萬元。 第 26 頁 此時(shí) 房地產(chǎn)公 司需以股東借款方式實(shí)際投入 16.10億元（其中地價(jià)款 15.05億元 , 其余土地成本、 前期工程費(fèi) 等 1.05億元） ， 實(shí)際獲取凈利潤 18,290.11萬元；項(xiàng)目資本金凈利潤率 11.36%。 3、 總成本利潤率 不低于 8.00%時(shí)， 土地競(jìng)買價(jià)格 上限 為樓面 單價(jià) 不超過 17,133.00元 / ， 地塊總價(jià)不超過 154,197.00萬元。 此時(shí) 房地產(chǎn)公 司需以股東借款方式實(shí)際投入 16.50億元（其中地價(jià)款 15.42億元 , 其余土地成本、 前期工程費(fèi) 等 1.08億元），實(shí)際獲取凈利潤 14,895.12萬元；項(xiàng)目資本金凈利潤率 9.03%。 妥否，請(qǐng)批示。 注：本報(bào)告中采用數(shù)據(jù)來源為：天津市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站公開資料及統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)；天津市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公開資料及 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)；富思博得數(shù)據(jù)庫；項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研所搜集整理的有關(guān)資料； 本報(bào)告中所出現(xiàn)的土地均為經(jīng)營性用地，包括住宅用地、商服用地、商務(wù)金融用地。 本報(bào)告中所出現(xiàn)的商業(yè)中一拖二的為兩層商業(yè)，一拖三的為三層商業(yè)。 本報(bào)告中所出現(xiàn)的小高層為 7-11 層住宅，中高層為 12-18層住宅。 第 27 頁 第一章 天津市基本經(jīng)濟(jì)情況 一、城市概況 （一） 地理位置 天津市地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中心、距北京 114公里，距河北唐山99 公里，距滄州 97 公里，是中國北方最大的沿海開放城市，也是近代北方最早對(duì)外開放的沿海城市之一。 天津市位于華北平原海 河五大支流匯流處，東臨渤海，北依燕山 ,海河是天津的母親河。 第 28 頁 共 53 頁 （二） 行政區(qū)劃及人口 天津有 12 個(gè)市轄區(qū)， 1 個(gè)副省級(jí)區(qū)， 3 個(gè)市轄縣。 2011 年末全市常住人口 1354.58 萬，年均人口增長率約 5%；其中南開區(qū)占地 39平方公里，人口為 87 萬人。 （三） 天津市城市發(fā)展沿革 天津經(jīng)過近百年的發(fā)展已經(jīng)成為“中國國家中心城市，中國北方經(jīng)濟(jì)中心、環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心、中國北方國際航運(yùn)中心、中國北方國際物流中心、國際港口城市和生態(tài)城市，中國中醫(yī) 藥研發(fā)中心?！?市轄區(qū)縣 城區(qū)名稱 面積 （平方千米） 人口（萬） 2011 年 人口密度 人 /平方公里 中心城區(qū) 和平區(qū) 10 40.22 40221 河西區(qū) 37 80.30 21127 南開區(qū) 39 86.66 22480 河?xùn)|區(qū) 39 71.80 18117 河北區(qū) 27 63.18 21331 紅橋區(qū) 21 53.84 25325 環(huán)中心城四區(qū) 東麗區(qū) 460 35.73 747 津南區(qū) 401 42.06 1084 西青區(qū) 545 36.60 646 北辰區(qū) 478 37.37 790 第 29 頁 20 世紀(jì)中葉，天津成為中國北方最大的港口和商業(yè)城市。 解放后 1980 年，天津是中國北方重型制造業(yè)名城。 1980 2005 年，天津國內(nèi)生產(chǎn)總值增長速度超過全國平均水平，但落后于長江三角洲和珠江三角洲城市。 2006 年 現(xiàn)在，天津被定位為經(jīng)濟(jì)中心，引領(lǐng)環(huán)渤海地區(qū)的發(fā)展。濱海新區(qū)帶來了國家發(fā)展戰(zhàn)略，并成為重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 （四） 天津城市總體規(guī)劃 天津城市總體規(guī)劃將京津塘高速公路走廊作為城市主要發(fā)展方向，提出了“一軸兩帶三區(qū)”的城市空間布局結(jié)構(gòu)： 1、 “一軸” 由“武清新城 中心城 區(qū) 濱海新區(qū)核心區(qū)”構(gòu)成的城市發(fā)展主軸。 第 30 頁 2、 “兩帶” 由“寧河、漢沽新城 濱海新區(qū)核心區(qū) 大港新城” 構(gòu)成的東部濱海發(fā)展帶，以及由“薊縣新城 寶坻新城 中心城區(qū) 靜海新城” 構(gòu)成的西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶。 3、 “三區(qū)” 北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)區(qū)、中部“七里海 大黃堡洼”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)區(qū)以及南部“團(tuán)泊洼水庫 北大港水庫”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)區(qū)。 （五） 天津市城市空間戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃 “雙城雙港、相向拓展、一軸兩帶、南北生態(tài)”中心城區(qū)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，構(gòu)建天津城市生態(tài)屏障，融入京津冀地區(qū)整體生態(tài)格局，完善城市大生態(tài)體系。 第 31 頁 （六） 天津市軌道交通規(guī)劃 天津目前共規(guī)劃開通 13 條地鐵線路，未來城市交通網(wǎng)十分發(fā)達(dá)，其中 3、 6、 10、 13號(hào)線經(jīng)過本案。 第 32 頁 （七） 自然條件 天津地處華北平原的東北部，海河流域下游，東臨渤海，北依燕山，西靠首都北京，是海河五大支流南運(yùn)河、子牙河、大清河 、永定河、北運(yùn)河的匯合處和入海口，素有“九河下梢”、“河海要沖”之稱。由于位于中緯度歐亞大陸的東部太平洋西岸，主要受季風(fēng)環(huán)流支配，冬、夏季分別受蒙古高壓和副熱帶高壓與冷空氣交替影響，屬于暖溫帶半濕潤大陸性季風(fēng)氣候。四季明顯，春季干旱多風(fēng)，夏季炎熱多雨，秋季晴朗氣爽，冬季寒冷干燥。 （八） 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 天津區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，地處中國北方黃金海岸的中部，不僅毗鄰首都，還是華北、西北廣大地區(qū)的出?？?，是中國北方對(duì)內(nèi)外開放兩個(gè)扇面的軸心，是亞歐大陸橋中國境內(nèi)距離最短的東部起點(diǎn)。天津港是我國北方第一大港，也是我國沿海港口碼頭 功能最齊全的港口之一，并躋身于世界港口 20 強(qiáng)。天津已基本形成以港口為中心的海陸空相 第 33 頁 結(jié)合立體交通網(wǎng)絡(luò)。鐵路和公路輻射華北、西北、東北廣大地區(qū)。對(duì)內(nèi)擁有 200 萬平方公里的遼闊腹地，對(duì)外與 170 多個(gè)國家和地區(qū)的300多個(gè)港口通航。天津?yàn)I海國際機(jī)場(chǎng)是目前北方最大的貨物空運(yùn)中心。 二、天津市經(jīng)濟(jì)概況 天津市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展， GDP 連年保持高速增長， 2012 年前三季度GDP 完成 9188.45 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，增長 13.9%，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅繼續(xù)保持全國前列。 2011年天津人均 GDP 達(dá)到 88536 元，人均收入達(dá)到 26921 元（折合當(dāng)年匯率為 4273美元） 。 宏觀經(jīng)濟(jì)增長 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 4-5% 停滯 5-8% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 第 34 頁 以下為 2011 年天津以及主要城市相關(guān)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)比較情況 ： 數(shù)據(jù)指標(biāo) 一線城市 天津 可比二線城市 北京 上海 石家莊 青島 常住人口（萬人） 2018.6 2347.46 1354.58 1027.98 766.36 GDP（億元） 16000.4 19195.69 11191 4082.6 6615.6 人均 GDP(元 ) 80394 82560 86495.6 33462 65016 財(cái)政收入（億元） 3006.3 3429.83 1454.9 489.0 2407.8 外資引進(jìn)（億美元） 70.5 126.01 130.56 8.1 36.34 人均可支配收入（元） 32900 36230 26921 20534 28567 社會(huì)商品零售總額（億元） 516 2 3040.99 3395.06 1663.0 2232.9 金融機(jī)構(gòu)存款余額（億元） 75001.9 58186.5 15924.7 6715.3 8901.27 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 3036.3 2170.31 1080.04 370.7 782.7 商品房銷售面積（萬平米） 1440 1771.3 1643.11 312.9 1028 以上數(shù)據(jù)表明，天津城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 與北京、上海等一線城市相比，人口總量和綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力差距明顯。 與其它二線城市相比，人口總量和綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力處于較為領(lǐng)先的地位。 2011 年天津市經(jīng)濟(jì)增長較快，人均 GDP在全國名列前茅。 較大的人口總量和較為雄厚的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，為天津房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 （一） 天津 市城市化水平 天津城市化水平連年逐步提高，目前城市化率為 66.8%超過全國平均城市化率的 51.3%，預(yù)計(jì) 2012 年后，以每年 4%的速度快速增長 。 第 35 頁 （二） 國內(nèi)生產(chǎn)總值 天津市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展， GDP 連年保持高速增長， 2012 年前三季度GDP 完成 9188.45 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，增長 13.9%，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅繼續(xù)保持全國前列。 （三） 固定資產(chǎn)投資 2012年 1-10 月全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 7558.2億元，增長 23.2%。其中，城鎮(zhèn)投資 7090.31億元，增長 23.2%；農(nóng)村投資 467.89億 元， 第 36 頁 增長 23.2%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 65.92 億元，增長 37.4%；第二產(chǎn)業(yè)投資 3103.91億元，增長 23.1%，其中，工業(yè)投資 3076.58億元，增長 23.2%；第三產(chǎn)業(yè)投資 3920.48億元，增長 23.2%。三次產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)為 1： 47.1： 59.5。 （四） 居民收入及支出 天津市人均可支配收入及人均消費(fèi)性支出雙向增長，天津市恩格爾系數(shù)為 30-40%處于富裕水平 。 第 37 頁 （五） 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 目前天津市第二產(chǎn)業(yè)依然占三產(chǎn)最大比重，第三產(chǎn)業(yè)比重正逐年上升，第一和第二產(chǎn)業(yè)比例逐年下降，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。 2007 年到 2012 年前三季度，第三產(chǎn)業(yè)的投資占比在 55%左右，第二產(chǎn)業(yè)投資占比在 44%左右，第一產(chǎn)業(yè)投資占比不足 1%，可見第三產(chǎn)業(yè)投資占比最大，保持了迅猛增長的勢(shì)頭，保證第三產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長。 2007 到 2012 年，第三產(chǎn)業(yè)保持 14%左右的速率增長，高收入人群體不斷增加。 （六） 人口和勞動(dòng)就業(yè) 人口總量繼續(xù)增長。 2011 年末全市常住人口 1354.58 萬人，比上年末增加 55.29 萬人；其中，外來人口 344.84 萬人，增加 44.40 第 38 頁 萬人，占常住人口增量的 80.3%。外來人口占常住人口 的比重達(dá)到25.5%，同比提高 2.4 個(gè)百分點(diǎn)。全市戶籍人口 996.44 萬人，其中，農(nóng)業(yè)人口 382.50萬人，非農(nóng)業(yè)人口 613.94萬人。保持低生育水平。全市人口出生率為 8.58，死亡率為 6.08，自然增長率為 2.50。 就業(yè)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大。實(shí)施更加積極的就業(yè)政策，統(tǒng)籌推進(jìn)高校畢業(yè)生、失業(yè)人員、農(nóng)村富余勞動(dòng)力就業(yè)，加快創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)實(shí)驗(yàn)區(qū)建設(shè)，啟動(dòng)百萬技能人才培訓(xùn)計(jì)劃。全年新增就業(yè) 47.12 萬人，增長4.4%，年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 3.6%,低于全國平均水平 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。截至 2011 年末，全市就業(yè)人口總 量達(dá)到 763.16 萬人，比上年末增加 34.46 萬人；其中，城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員達(dá)到 208.6 萬人，同比增加 2.9萬人。 （七） 消費(fèi)價(jià)格水平 今年前三季度，居民消費(fèi)價(jià)格總水平 (CPI)同比上漲 3.1%，漲幅比上半年回落 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。食品、煙酒、醫(yī)療保健等八大類商品和服務(wù)價(jià)格呈“六升二降”格局。 其中，食品類價(jià)格同比上漲 7.3%，煙酒類價(jià)格上漲 5.5%，衣著類價(jià)格上漲 9.0%，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類價(jià)格上漲 1.9%，醫(yī)療保健和個(gè)人用品類價(jià)格上漲 2.3%，居住類價(jià)格上漲 0.5%，交通和通信類價(jià)格下降 2.2%，娛樂 教育文化用品及服務(wù)類價(jià)格下降 0.8%。 第 39 頁 2012 年前三季度月居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（ CPI） 指 標(biāo) 指數(shù)（上年 =100） 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 103.1 其中：食品類 107.3 煙酒及用品類 105.5 衣著類 109 家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類 101.9 醫(yī)療保健和個(gè)人用品類 102.3 交通和通信類 97.8 娛樂教育文化用品及服務(wù)類 99.2 居住類 100.5 三、經(jīng)濟(jì)綜述 綜上分析，天津市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理，各類人才儲(chǔ)備豐富，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，未來仍有較大的發(fā)展空間和較好的 發(fā)展前景?？梢灶A(yù)見，在“十二五”期間，天津市將繼續(xù)保持平穩(wěn)快速的增長趨勢(shì)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支撐。 第 40 頁 第二章 天津市土地市場(chǎng)情況 一、 天津市土地市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì) 土地市場(chǎng)供大于求的現(xiàn)狀近年來一直存在，但是供求比例逐漸放緩，市場(chǎng)開始逐漸回暖。 2012 年 1-11 月土地供應(yīng)面積 1504 萬平米，成交面積 967 萬平米，占總供應(yīng)比 64.30%，與 2011年 6-12 月相比成交率下降 16.28%。 二、天津市土地市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì) 政策調(diào)控下，土地市場(chǎng)成交均價(jià)回落，基本底價(jià)拿地， 2011 年 4月后尤為明顯， 但是 2012 年下半年以來，溢價(jià)率開始回升，土地資源逐漸呈現(xiàn)短缺趨勢(shì)。 第 41 頁 三、天津市土地市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu) 2012 年居住類和商業(yè)類用地成交大幅下降，綜合類用地大幅增加。市場(chǎng)需求明顯，對(duì)于綜合類產(chǎn)品需求加大，同時(shí)配套商業(yè)、寫字樓的需求也同步增長，順應(yīng)了城市發(fā)展的步伐。 2012年 1-11 月天津市經(jīng)營性用地中，居住類用地成交面積為557 萬平米，面積占比 12%；商業(yè)類用地成交面積為 557 萬平米，面積占比 12%； 第 42 頁 綜合類用地成交面積為 3508 萬平米，面積占比為 75%，造成住宅用地稀缺。 四、天津市土地市場(chǎng)區(qū)域結(jié)構(gòu) 分析 2012年 1-11 月天津經(jīng)營性土地市場(chǎng)中，市內(nèi)六區(qū)（和平、河?xùn)|、河西、南開、河北、紅橋）成交 40 萬平米，面積占比 2%；環(huán)城四區(qū)（東麗、西青、北辰、津南）成交 991 萬平米，面積占比 32%，濱海新區(qū)（塘沽、漢沽、大港、開發(fā)區(qū)）成交 1052 萬平米，面積占比 34%。 2012年 1-11 月南開區(qū)土地成交 2.9 萬平米，面積占比不足天津市的 1%， 顯示出南開區(qū)土地供應(yīng)極為 稀 缺。 五、天津市土地市場(chǎng)小結(jié) 2012年 1-11 月，天津市土地市場(chǎng)整體雖然依然呈現(xiàn)供過于求的局面， 但是供求比例逐漸放緩，市場(chǎng)開始逐漸回暖 ； 2012 年下半年以來，溢價(jià)率開始回升，土地資源逐漸呈現(xiàn)短缺趨勢(shì) ； 第 43 頁 2012 年以來，綜合類用地大幅增加，居住類和商業(yè)類用地成交不斷下降， 造成住宅用地稀缺 ；