銘 雅 居 銷 售 策 劃 報 告 天成房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 2010 年 11 月 26 日 第一部分 產(chǎn)品形象策劃 一 提煉項目賣點 1. 項目概況分析 2. 項目產(chǎn)品定位分析 3. 項目客群定位分析 4. 項目案名及主題語的確定 5. 總結(jié)項目賣點 二 .深化項目買點 1. 項目產(chǎn)品分析 2. 項目市場前景分析 三 .項目品牌定位 1. 開發(fā)商的品牌意識 2. 產(chǎn)品品牌定位 四 .項目形象包裝 第二部分 產(chǎn)品促銷策劃 一 確定項目促銷組合方案和促銷手段 二 確定項目廣告推廣方針 三 明確項目銷售執(zhí)行方案 1. 提出人員推銷建議 2. 提出營業(yè)推廣建議 四 明確項目公關(guān)活動的建議和思路 1. 項目推介會 2. 項目開盤活動 第三部分 廣告策劃 一 尋求項目廣告訴求點 二 明確項目廣告宣傳主題 三 項目廣告媒介的選擇和確定 1. 媒體組合策略 2. 媒體具化的實施方案 四 項目樓書的構(gòu)思與策劃 五 樓書內(nèi)容構(gòu)想 1.樓書內(nèi)容構(gòu)想 2.確定樓書板式 第一部分 產(chǎn)品形象策劃 一：提煉項目賣點 （一） .項目概況分析 銘雅居 住宅社區(qū)位于溫州市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，緊鄰甌海大道和三垟濕地。項目用地面積為 1344 平方米， 項目為 12 層的高層住宅?？偨ㄖ娣e達到了 3225.6 平方米。項目整體設(shè)計坐南朝北，一梯兩戶， 共 24 住宅。容積率為 2.4，建筑密度為 30%，綠化率為 50%。 （ 二 ） ：項目產(chǎn)品定位分析 1、項目整體定位 銘雅居 位于溫州市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，項目周邊多工廠，交通較為便利，但配套設(shè)施落后，項目整體應(yīng)當定位于中低檔次住宅，主要的購房者為三郎橋村村民，或溫州市的一些中低收入者。 （ 三 ） 項目客群定位分析 1.目標客戶群定位 該項目的目標客戶多是三郎橋村的村民，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的中高層員工，以及溫州市中低收入者。 2.目標客戶群描述 該項目的目標客戶社會地位較低，個人收入水平落后于溫州市的平均水平，而他們的購房心理則 更傾向于較低的房價，而不是強調(diào)優(yōu)質(zhì)的住宅環(huán)境，所以這一目標客戶更加看重價格而不是房子的本身。 （ 三 ） ：項目案名 及主題語的確定 1.項目案名：銘雅居。 2.案名詮釋： 居住天地，實用之美 。 自由 21st 公寓 ， 自己選擇自己的自由 。 （ 1） .居住天地： 銘雅居位于溫州市高新技術(shù)園區(qū)，離溫州市區(qū)較遠，周邊配套設(shè)施缺乏。因此項目定位為給工業(yè)園區(qū)里的工人以及周邊的村民一個舒適的居所。 （ 2） .實用之美： 銘雅居 的立項之本是其物美價廉的優(yōu)勢。銘雅居項目周邊環(huán)境較差，配套落后，離市區(qū)較遠。種種因素決定了這里并不適合開發(fā)住宅項目， 即使開發(fā)了住宅項目在銷售上可能也是困難重重。而銘雅居則是另辟蹊徑，它避開了溫州流行的歐式風(fēng)格，它也沒有沿承溫州當代的豪宅氣魄，它更注重的是住宅的實用性，銘雅居的實用性必然可以吸引項目定位的那些潛在的周邊客戶，可以說銘雅居最大的競爭力就來自于它實用且便宜。 （ 3） .自由 21st 公寓：社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，生活節(jié)奏的不斷加快，物價的不斷上漲種種原因給現(xiàn)代的大多數(shù)人帶來了 眾多的困難和壓力。 21 世紀的溫州繼續(xù)其快速發(fā)展的腳步而與之相應(yīng)的就是溫州市物價的一片高漲，其中以房價最為驚人，溫州市的一手房價格連續(xù)多年排名全國前 三，像溫州這樣一個三線城市的房價竟然可以和北京上海這樣一線的國際化大都市相提并論，很顯然使的普通老百姓想在溫州買房變的難上加難。而銘雅居項目定位于中低檔次社區(qū)，加之地塊較為偏僻，周邊配套的相對落后，其價格較之溫州市的平均房價要低很多，這就給溫州市那些中低收入者擁有自己的住宅創(chuàng)造了機會，而且位于工業(yè)區(qū)的現(xiàn)狀也使得銘雅居在出租方面的優(yōu)勢。銘雅居在 21 世紀的溫州真正的實現(xiàn)了“自由 21st 公寓”。 （ 4） .自己選擇自己的自由： 也許不是寄人籬下的蒼涼，也許不是獨在異鄉(xiāng)的孤寂，現(xiàn)代社會的居住環(huán)境可以說比十幾年前要好很多 。但是每一個租過房的人都應(yīng)該深深的體會到那樣的繁瑣，那樣的壓抑。畢竟那不是自己的房子，畢竟和你一起居住的不是你一家的人，畢竟你隨時都有可能面臨房東叫你搬家的可能?？梢哉f租房仍舊是飄忽不定的生活，在溫州不愿租房那你必須有足夠的錢，中國的那種金字塔形的人口構(gòu)成在溫州顯得更加明顯，有錢人畢竟屬于少數(shù)，有更多的人為了擁有自己的房子四處奔波，有更多的人為了自己的家流血流汗，銘雅居就是為這些人量身定做的，也許你沒有很多錢，也許你來自中國的另一個角落，但是銘雅居可以為你實現(xiàn)在溫州擁有屬于你自己的房子，銘雅居可以讓您“自己 選擇自己的自由”。 3.項目主題語：“自由的我們選擇我們的自由，銘雅居一個專屬于我們的自由居所”。 （ 1） .本項目主題語立足闡釋項目追求的自由，本著給予那些壓力下的溫州人屬于自己的自由，而住進銘雅居獲得自己的自由，就不再是夢想。 （ 五 ） ：總結(jié) 項目賣點 1.項目 SWOT 分析 SWOT 分析小結(jié)： （ 1） .經(jīng)過對銘雅居項目的優(yōu)勢，劣勢，機會，威脅的分析可以清晰的看出銘雅居的銷售價格在溫州是比較低的，周邊的交通情況也相對較好，并且在銘雅居周邊還有三產(chǎn)安置房和廣匯景園小區(qū)，從這點可以看出在溫州市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)是有形 成居住氣候的條件的，而一旦形成了較大規(guī)模的居住區(qū)那我們這個項目就有較好的市場前景，這一點給購房者一個暗示就是購買銘雅居的房子的升值空間非常大。 （ 2） .項目雖然離溫州市區(qū)較遠，周邊配套設(shè)施缺乏，沒有大型的市政節(jié)點，但是這些都會隨著這一片區(qū)的經(jīng)濟的發(fā)展而得以改觀， 就長遠考慮現(xiàn)在在這里買房不失為一種明智的選擇。 2.項目賣點的提煉 經(jīng)過項目的 SWOT 分析可以看出銘雅居項目有其自身的優(yōu)點和機會點，而這些優(yōu)點和機會點就是我們提煉項目賣點的依據(jù)，所以根據(jù)項目的優(yōu)點和機會點我們總結(jié)出項目的賣點如下： 項目整體定位 價 格低 。 項目周邊環(huán)境分析 交通較為便利 。 項目前景分析 這里的住宅勢必會有比較好的升值空間。 人文歷史 新老居住區(qū)聯(lián)系便利 二：深化項目買點 （一） .項目產(chǎn)品 價格 分析 1.產(chǎn)品發(fā)掘 項目主力戶型集中在 90 130 平米（三房為主），而期建筑本身 獨特服務(wù)人群以及項目的良好前景 是本案的賣點，項目正是 代表了城市中低收入者 的 居住 方向。 能夠接受該面積段的受眾 （ 25-45 歲） 產(chǎn)品客戶構(gòu)成 購買中低檔次住宅的受 眾 （多為中低收入家庭用戶，提升居住環(huán)境， 考慮檔次） 2.價格發(fā)掘 總價預(yù)計集中在 150-200 萬之間以首付二成至三成計，首付在 50 萬 -60 萬。 工業(yè)園區(qū)工人 周邊村落的村民 價格客戶構(gòu)成 溫州市其他地區(qū)的中低收入者 結(jié)論： 他們月收入要在 3000 元以上，有一定的后期還貸能力，對高品質(zhì)生活充滿向往，對現(xiàn)有生活環(huán)境不滿意，想擁有與自己身份匹配的居住環(huán)境。 （二） .項目市場前景分析 1.銘雅居所處地塊的發(fā)展方向 通過對這一地區(qū)的發(fā)展趨勢圖的分 析可以看出銘雅居所處的區(qū)塊雖然當前是相對落后相對偏僻的，但是隨著城市的發(fā)展，城市規(guī)劃的不斷延伸，這一片區(qū)必將有很好的發(fā)展前景。從而我們可以告訴有意向來這里購房的人他們的選擇是明智的，是很有遠見的，他們的選擇會給他們帶來幸福的生活和豐厚的財富。 銘雅居，三產(chǎn)安置住宅，廣匯景園 溫州市規(guī)劃設(shè)計多項住宅項目將在這一地區(qū)興建，從而形成初步的居住氣候。 形成完善的居住區(qū)，周邊配套設(shè)施完備，文教項目也相應(yīng)配備，商業(yè)休閑場所也進入社區(qū) （三） .獲知項目買點 通過對銘雅居產(chǎn)品分析，價格分析，以及對銘雅居所處片區(qū)的前景分析得知對于銘雅居的購房者而言他們的買點集中在以下幾個方面： 購買質(zhì)量好價格低的房子。 要有不錯的升值空間。 另外他們的念想情節(jié)決定他們會要求新的居所要與他們的原居所有這較為便捷的聯(lián)系。 三項目品牌定位 1.房開公司的自我品牌意識 銘雅居是溫州市天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的，作為溫州市房地產(chǎn)的晚輩天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司必然是傾其所有毫無保留的去開發(fā)銘雅居，這是天成打開溫州市場，樹立企業(yè)品牌的的一大良機，天成公司自然不會放棄，因此天成對于銘雅居的品牌打造煞費苦心，可以說收效自然很明顯。 2.產(chǎn)品品牌定位 （ 1） .銘雅居定位為溫州市打造自由住宅為目標，希望通過對銘雅居的開發(fā)能夠引起溫州市新的居住意識的產(chǎn)生，自然更希望銘雅居可以成為這一新的居住理念的引導(dǎo)者。 （ 2） .銘雅居屬于中低檔次的小 區(qū)，加之周邊環(huán)境相對較差所以銘雅居自開發(fā)開始就將項目定位于為溫州市中低收入者服務(wù)。 從項目的案名我們可以看出銘雅居不僅僅是要給中低收入者一個居住的場所，銘雅居更加側(cè)重于改善這些人的生活環(huán)境，改善他們的生活理念。主題明確為 21 世紀的自由公寓，強調(diào)的自由正是現(xiàn)在社會所稀缺的，因此銘雅居的產(chǎn)品定位是很貼切很符合社會要求的。 （四） .項目的形象包裝 1.項目的形象包裝主體分為三個階段 3. 項目形象包裝的執(zhí)行 （ 1） .第一階段 11 月到 12 月 以戶外為主樹立形象高度，以品牌 入市，樹立天成地產(chǎn)的品牌高度。 階段廣告語：天成房開，引領(lǐng)溫州住宅新觀念。 攻略 1.戶外 公交車體 位置：溫州市區(qū)主干道、溫州城入口處、甌海大道大道（廣告牌） 內(nèi)容： 品牌形象 +項目形象 標題：走進天成，感受自由居住理念。 攻略 2.現(xiàn)場包裝 媒介： 圍墻、導(dǎo)示、接待中心 內(nèi)容： 品牌形象 +項目形象 標題：天成房開，引領(lǐng)溫州住宅新觀念。 攻略 3.營銷活動 主題：營造溫州住宅新理念 目的： 市場炒作，引起關(guān)注，樹立項目形象，為項目入市造勢 第一階段， 11 月 -12 月 形象導(dǎo)入期 核心點：品牌品質(zhì) 天成地產(chǎn)在溫州 的發(fā)展歷程與人居環(huán)境提升的結(jié)合 第二階段， 12 月 -1 月 形象解析期 核心點：產(chǎn) 品品質(zhì) 產(chǎn)品細節(jié)解析 第三階段， 2 月 -4 月 價值解析期 核心點：生活品質(zhì) 對項目生活品質(zhì)闡述 邀請嘉賓： 政府相關(guān)機構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)、媒體、天 成 集團企業(yè)高層人員等 地點： 溫州市香格里拉大酒店 （ 2） .第二階段 12 月到 1 月 推薦會展開蓄客 同期全面解析項目價值 認購開盤系列公關(guān) 階段廣告語：銘雅居 21 世紀您不二的選擇！ 攻略 1.報紙廣告 銘雅居 21 世紀您不二的選擇！ 內(nèi)文： 您還在為屬于您的住宅而四處奔波嗎？您還在重重壓力下生活嗎？您想擁有一個屬于你自己的自由空間嗎？ 銘雅居 您夢寐以求的居所。 攻略 2.推薦會 銘雅居 21 世紀您不二的選擇 銘雅居推薦會 目的： 擴大影響力，為項目 續(xù)客 邀請嘉賓： 政府相關(guān)機構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)、媒體、天成集團內(nèi)部高端客戶、意向客戶 推薦對象： 溫州地區(qū)知名企業(yè)、商業(yè)聯(lián)合會 攻略 3.渠道活動 目的： 增加蓄客 地點 1：溫州市會展中心等大型企事業(yè)單位 地點 2：時代廣場 形式： 團購?fù)扑]會巡展 攻略 4.營銷活動 目的：利用活動增加天成房開的影響力同時也提高銘雅居的知名度。 形式：老客戶帶新客戶回饋活動 手段：老客戶帶新客戶促成簽約送一年物業(yè)管理費活動 第三階段 2 月到 4 月 通過對品質(zhì)生活的闡述和媒體炒作，提升 客戶口碑和市場美譽度，實現(xiàn)對渠道需求的拉動。 階段廣告語：生活質(zhì)感的享受者 攻略 1.戶外 公交車體 位置：溫州市區(qū)主干道、溫州城入口處 內(nèi)容：項目生活品質(zhì)的闡述 標題：生活質(zhì)感的享樂者 攻略 2.體驗活動 生活質(zhì)感的享樂者 天成地產(chǎn)體驗月 目的： 天成地產(chǎn)現(xiàn)有產(chǎn)品增加客戶對銘雅居產(chǎn)品的認知度 活動方式： 邀請客戶對天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司過往的產(chǎn)品細節(jié)進行體驗，以實際體驗和圖片展等形式進行。對參加的客戶贈送小禮物 邀請對象： 目標客戶、渠道客戶、相關(guān)企業(yè)意向 客戶 第二部分 產(chǎn)品促銷策劃 一 確定項目促銷組合方案和促銷手段 根據(jù)項目自身狀況，銘雅居項目的促銷方式主要采用公交車貼符，道路廣告牌，報紙廣告，電視媒體混合使用的促銷方案。 二 廣告推廣方針 廣告推廣采取分階段，循序?qū)⒔倪M行宣傳。在選擇廣告宣傳媒介的時候注重時效性 ，并且做到多種廣告推廣方式互相促進，互相影響的效果。 三 明確項目銷售執(zhí)行方案 （一） .項目銷售階段 1.各階段工作重點闡述 第一階段形象導(dǎo)入期，在這一階段的銷售過程中要注重樹立項目的品牌和口碑。 第二階段形 象解析期，在這一階段的銷售過程中要注重向顧客闡述項目產(chǎn)品的品質(zhì)，以及項目產(chǎn)品的一些細節(jié)因素。 第三階段價值解析期，在這一階段的銷售過程中要注重向顧客描述購買了我們的房子將來的美好生活。 （二） .提出人員推銷建議 對于售樓員的培訓(xùn)應(yīng)當在項目開盤前兩個月進行，在售樓員的培訓(xùn)工作中首先必須明確售樓員的業(yè)務(wù)能力，對項目要有深刻的了解，對于項目的各項技術(shù)指標，以及項目的優(yōu)缺點都有明確的認識，并且要形成應(yīng)對策略。 售樓員要了解購房貸款的途徑，條件和限額。對于樓盤的支付方式要十分熟悉。 四明確項目公關(guān)活動的建議和思路 （一） .項目公關(guān)活動主要集中在項目開盤活動 。 第一階段， 11 月 -12月 形象導(dǎo)入期 核心點：品牌品質(zhì) 天成地產(chǎn)在溫州的發(fā)展歷程與人居環(huán)境提升的結(jié)合。 第二階段， 12 月 -1 月 形象解析期 核心點：產(chǎn)品品質(zhì) 產(chǎn)品細節(jié)解析 第三階段， 2 月 -4 月 價值解析期 核心點：生活品質(zhì) 對項目生活品質(zhì)闡述 1.推介會 項目開盤前在溫州市香格里拉酒店舉行銘雅居項目的推介會，邀請溫州市市政領(lǐng)導(dǎo)，溫州工商聯(lián)各級領(lǐng)導(dǎo)，溫州市商人等等參加我們的推介會 3. 開盤活動的構(gòu)思 銘雅居項目 開盤策劃方案 -賣場分區(qū)和布置 賣場分區(qū)總圖 WC W C 房源區(qū) 財務(wù)區(qū) 抽獎臺 模型區(qū) 餐飲區(qū) 休息區(qū) 客戶排隊 看板隔離 停車位 唱號 樣板房區(qū) 銷控看板 驗號 交易區(qū)布局圖 一、 開盤日流程分解 事件流程 不符合 停車、下車 進場 驗卡 補卡 熟悉場地、了解流程 聽候召集、開始排隊 進入交易隊列 繼續(xù)等候 申請房 源 確認房源 重新選房 宣布成交、銷控封房 符合 不符合 符合 驗號 存在 不存在 客戶 g 復(fù)選房區(qū) 導(dǎo)客區(qū) 英倫 棕櫚泉 溫莎 維多 劍橋 房源經(jīng)理 收款席 收款席 房源經(jīng)理 收款席 收款席 房源經(jīng)理 收款席 收款席 房源經(jīng)理 收款席 收款席 房源經(jīng)理 收款席 收款席 出口 出 口 通 道 入口 工作人員通道 唱號 時間流程 流程中票據(jù) 不符合 停車、下車 進場 驗卡 補卡 熟悉場地、了解流程 聽候召集、開始排隊 進入交易隊列 繼續(xù) 等候 申請房源 確認房源 重新選房 宣布成交、銷控封房 發(fā)放抽獎卡、進入維護環(huán)節(jié) 交納認購金 符合 不符合 符合 驗號 存在 不存在 存在 再次確認房源 成交、領(lǐng)取單據(jù) 符合 確認購買 8： 30 8： 30 8： 30 8： 30 9： 30 10： 00 10： 00 公爵卡 公爵卡 公爵卡 選房單 選房單 選房單 房源確認單 房源確認單 房源確認單 認購協(xié)議 認購協(xié)議、收據(jù) 抽獎券 抽獎券 公爵卡 房源封號貼（兩套） 包裝流程 不符合 停車、下車 進場 驗卡 補卡 熟悉場地、了解流程 聽候召集、開始排隊 進入交易隊列 繼續(xù)等候 申請房源 確 認房源 重新選房 宣布成交、銷控封房 發(fā)放抽獎卡、進入維護環(huán)節(jié) 交納認購金 特殊處理 進行盤問、收回房源確認單 符合 不符合 符合 驗號 存在 不存在 存在 再次確認房源 成交、領(lǐng)取單據(jù) 不存在 符合 確認購買 不符合 停車指示牌、導(dǎo)客指示牌 補卡席、補號牌席、嘉賓簽到處、員工通道指示牌、驗卡臺、入口指示牌 交易規(guī)則、場地指示牌、銷控看板、唱號區(qū)背景板、抽獎臺背景板、召集號數(shù)指示牌、游動召集看板、廁所指示牌、餐飲指示牌、模型、領(lǐng)獎臺、休息區(qū)指示牌、交易通道指示牌、選房隔離帶 /板、出口指示牌 、現(xiàn)場氣氛包裝（氣球、刀旗、彩布、地毯） 房源經(jīng)理指示牌、唱號臺、選房特殊通道、選房隔離帶 各組團收銀臺、商鋪收銀臺、特別收銀臺、獎票領(lǐng)取處、協(xié)議存放柜、出口指示牌 休閑區(qū)、餐飲區(qū)、抽獎區(qū)、廁所指示、銷控看板、出口指示牌 人力流動 不符合 停車、下車 進場 驗卡 補卡 熟悉場地、了解流程、選房 聽候召集、開始排隊 進入交易隊列 繼續(xù)等候 申請房源 確認房源 重新選房 宣 布成交、銷控封房 發(fā)放抽獎卡、進入維護環(huán)節(jié) 交納認購金 特殊處理 進行盤問、收回房源確認單 符合 不符合 符合 驗號 存在 不存在 存在 再次確認房源 成交、領(lǐng)取單據(jù) 不存在 符合 確認購買 不符合 交警 2 人，治安警 1 人（調(diào)整到交易區(qū)），交通保安 7人，門衛(wèi)保安 2 人，導(dǎo)客驗卡 20 人，（開始后，調(diào)配到交易區(qū)進行導(dǎo)客） 補卡、補牌工作人員 6 人 嘉賓簽到人員 2 人（需領(lǐng)導(dǎo)在場） 迎賓 4 人（需引導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)） 銷售人員 20 人（逐步調(diào)整到交易區(qū)）、保潔人員 5 人、治安警察 2 人，保安 4 人， 號牌告示人 1人，游動召集禮儀 2人，DJ3 人，抽獎主持人 2 人，驗號 /組織 4 人，保安 6 人 導(dǎo)客 20 人；房源經(jīng)理 6組 2 人 /組 +備用 1 人 次序保安 2 人 銷售人員 0 10 人 唱號師 3 人，房源銷控師6 組 3 人 /組 +預(yù)備 2 人 （合同員 1 人、找協(xié)議證1 人、收銀員 1 人） /組（ 12+2）組 =42 人。治安警察 1 人，銀行經(jīng)理 3人，銀行保安 4 人，現(xiàn)金護衛(wèi) 4 人、迎送保安 2人 人力組織 專業(yè) 稱謂 人數(shù) 職務(wù)說明 人員來源 地點 指揮 總指揮 1 協(xié)調(diào) /決策 天成 協(xié)理 2 傳遞 /檢查 禮儀指揮 1 組織禮儀 /抽獎 /調(diào)節(jié)現(xiàn)場氣氛 天成 協(xié)理 2 內(nèi)外 銷售 銷售員 20 講解 /（復(fù)） 選房 天成 賣 4 展 5 外 2 導(dǎo)客 引導(dǎo)員 12 引導(dǎo)顧客 溫州文聯(lián) 交易區(qū) 主持 唱號師 3 報盤 天成 門口 唱號協(xié)理 2 整理 /傳送 1 內(nèi) 1 外 抽獎主持人 2 組織儀式 /抽獎 外聘 外場 抽獎協(xié)理 1 核卡 /放號 天成 外場 抽獎禮儀 2 雇傭 賣場 招集 招集員 7 驗牌 /排序 天成 銷控 銷控師 20 貼房 /記錄 天成 交易 交易區(qū)經(jīng)理 2 檢查 天成 經(jīng)理協(xié)理 3 房源經(jīng)理 7 確認房源 天成 房源協(xié)理 7 交易員 7 驗卡 /證；記錄 天成 財務(wù) 收銀員 16 收款 /出票 中國銀行 安全 隊長 3+1 信息 /命令 天成 3 分隊長各管 3 區(qū) 巡視保安 6 交通 /導(dǎo)視 天成 入口保安 9 門禁 天成 內(nèi)保安 4 次序維持 物業(yè)公司 預(yù)備保安 10 突發(fā)事件 物業(yè)公司 警察 交通警察 2 街道 禮請 治安警察 3 外場 2 人 禮請 觀察 觀察記錄員 4 示警 /攝影攝象 3公司 /電視臺 服務(wù) 迎賓 4 導(dǎo)視 大食代 餐食 10 布餐 /飲料 保潔 5 衛(wèi)生 /更換清潔品 天成 其他 搬運工 3 搬運椅子 天成 廚房 預(yù)備 10 后備 天成 樣板房 合計 共 177 人 其中： 現(xiàn)場包裝 一 氣氛渲染 二 導(dǎo)視、信息 系統(tǒng) 類 別 規(guī) 格 數(shù)量 場 外 入口導(dǎo)視指示牌 5 塊 購房卡購買處指示牌 1 塊 補卡處指示牌 1 塊 停車指示牌 8 塊 入場指示牌 2 塊 佳賓簽到處指示牌 1 塊 工作人員通道指示牌 1 塊 隔離繩 300 米 場 房源看板指示牌 6 塊 用餐指示牌 1 塊 唱號臺背景牌 1 塊 休閑區(qū)指示牌 1 塊 領(lǐng)獎臺指示牌 1 塊 1 塊 客戶廁所指示牌 4 塊 工作人員廁所指示牌 1 塊 交易 規(guī)則 1 塊 場地分布指示牌 1 塊 物品 數(shù)量 備 注 紅地毯 2000 平方米 滿鋪 布幔 1000 滿鋪至主外場 /需要暖色為主 布幔吊頂 200 垂掛至內(nèi)場，調(diào)節(jié)層高，壓迫 彩旗 200 把 1、 創(chuàng)意英國門口整街 10 米 2 把 2、 每個路口 4 把 布標 2 條 1、 路 口 -1 條 2、 現(xiàn)場 -1 條 彩色碎紙片 2 箱 禮炮 80 響 1、 宣布開盤 -10 響 2、 中獎 -50 響 3、 備用 -20 響 開市鑼 1 套 董事長鳴鑼開盤 是否需要香檳？ 彩布 1 剪彩 音響 3 套 禮儀區(qū) /入口 /唱號各 1 套 內(nèi) 抽獎區(qū)指示牌 1 塊 交易區(qū)入口指示牌 2 塊 房源經(jīng)理指示牌 6 塊 選房特殊通道指示牌 小 1 塊 招集號數(shù)游動指示牌 小 4 塊 招集號數(shù)公告牌 中 1 塊 交 易 區(qū) 收銀臺指示牌 小 14 塊 獎票領(lǐng)取臺指示牌 小 1 塊 中 1 塊 組團房源交易指示牌 小 6 塊 特殊交易指示牌 小 1 塊 商鋪交易指示牌 小 1 塊 人員標識 工作人員工作牌 銷售人員綬帶 是否換為別的形式？ 23 幅 后勤準備工作 需開發(fā)商支持 三 人力 四 現(xiàn)場調(diào)整 我們將于 20 日前，通知外賣場北推方案。 五 聯(lián)系家電公司 六 聯(lián)系可口可樂公司的冷飲機 七 聯(lián)系餐飲 保潔 大垃圾袋 N 個 保潔人員揀垃圾使用 大垃圾桶 14 個 每 20 米一個 WC 流動衛(wèi)生間 租賃。 6 個蹲位 通訊 對講機 20 套 可租 /借用 餐飲 派餐桌 2 套 飲料 10000 瓶 預(yù)計到場 3000 人、平均每人 3 瓶 可口可樂機 4 臺 漢堡 /三明治 4000 只 1、 確保工作人員； 2、可向超市訂購 準備工作清單 記錄紙 任 務(wù) 事 項 重要 要 求 時 限 責(zé)任人 外場 搭建 包裝 場地擴大 按與張師確定的邊界進行 場地看板氣氛包裝 地毯 布幔 滿鋪至主外場 /需要暖色為主 抽獎臺搭建 唱號臺搭建 銷控封號臺搭建 樣板區(qū)鋪草 滿鋪 水池欄桿 需要可以保證人（特別是小孩）不會落水 人行道隔離看板 保證行人無法通過、保證安全性 音像 2 套 音箱多加一組、無線麥克風(fēng) 5 個 椅子 1000 1500 把 垃圾桶 20 個 廁所 6 個 內(nèi)場 改造 包裝 房源經(jīng)理桌 6 張；長 公分，寬 公分 收銀桌 14 張；長 公分，寬 公分 獎票領(lǐng)取桌 1 張；長 公分，寬 公分 隔離繩 協(xié)議柜 六個，嚴格按照組團房源劃分來制作 椅子 舒適、有穩(wěn)定感 內(nèi)場指示牌 醒目、精致 桌布（按顏色區(qū)分） 布幔吊頂 垂掛至內(nèi)場，調(diào)節(jié)層高 餐飲 餐包 5000 餐桌 若干（由餐飲公司提供） 瓶裝水 10000 可樂 機 4 臺，需要提前確定水源質(zhì)量 面包 500 銷控 外場銷售看板 內(nèi)場小銷控看板 房源封號貼 房源經(jīng)理銷控章 需要特別制作、最好能分組團 外場 導(dǎo)視 系統(tǒng) 入口導(dǎo)視指示牌 購房卡購買處指示牌 補卡處指示牌 停車指示牌 入場指示牌 佳賓簽到處指示牌 工作人員通道指示牌 隔離繩 用餐指示牌 唱號臺背景牌 休閑區(qū)指示牌 領(lǐng)獎臺指示牌 客戶廁所指示牌 工作人員廁所指示牌 交易規(guī)則 場地分布指示牌 抽獎區(qū)指示牌 交易區(qū)入口指示牌 房源經(jīng)理指示牌 選房特殊通道指示牌 招集號數(shù)游動指示牌 招集號數(shù)公告牌、 召集架、翻牌設(shè)計制作 內(nèi)場 導(dǎo)視 系統(tǒng) 收銀臺指示牌 獎票領(lǐng)取臺指示牌 組團房源交易指示牌 特殊交易指示牌 商鋪交易指示牌 后勤服務(wù) 垃圾袋 若干 對講機 30 部 掃帚、簸箕 5 套 水杯 10000 工作人員胸牌 要與客戶有明顯的區(qū)分；各工種要有區(qū)別 銷售人員綬帶 精致、醒目 筆 3000 支、加印 logo 衛(wèi)生紙 若干 補卡 /牌席、售卡席 帶桌布 簽到席 簽到簿 洗手液 適度調(diào)稀 雨傘 2000 把 財務(wù) 票據(jù) 準備 購房協(xié)議 精致、美觀、便于識別（事先必須填好） 兌獎協(xié)議 質(zhì)地要好 購房發(fā)票 一式 三聯(lián) 交易 工具 房源手冊 選房單 號牌、胸牌 模型裙邊 氣氛 渲染 彩旗 布標 彩色碎紙片 禮炮 開市鑼 彩布 抽獎 事項 抽獎方案確定 獎品采購談判 抽獎箱制作 抽獎券 一式三聯(lián)，質(zhì)地要好 第三部分 廣告策劃 一 尋求項目廣告訴求點 （一） .廣告主要訴求點 一種徹底放松、休 閑的自由化生活方式 緊鄰交通主干道，公交出租較為方便。 現(xiàn)代溫州無可比美的低價格。 智能化物業(yè)管理 天成集團的開發(fā)業(yè)績 二 明確項目廣告宣傳主題 結(jié)合銘雅居樓盤自身定位和傳播定位，得出的廣告口號是 銘雅居，發(fā)現(xiàn)居住的真意 三 整合媒介傳播 力往一處使，才能取得事半功倍的效果。在銘雅居的推廣過程中，每一環(huán)節(jié)都要緊緊圍繞主題定位，從訴求內(nèi)容、訴求風(fēng)格進行統(tǒng)一的形象包裝。 同時，不同廣告形式又有各自明確的分工，大眾傳媒廣告（報紙、電視等）主要著力營造銘雅居濃濃的純粹的生活氛圍，借此讓目標受眾發(fā)現(xiàn)、欣 賞并最終認同東銘雅居的附加價值。售樓書、宣傳單、軟文、展板等去逐一闡釋具體樓盤賣點。 四 利用軟性炒作 1 作為硬性廣告的必要的補充，軟性新聞及軟廣告可以在全社會范圍迅速形成熱點，引起關(guān)注，為達到此目的，我們 可以從銘雅居定位的對立面 著手。 （一） . 組織召開新聞發(fā)布研討會 組織主辦類似“ 21 世紀主流生活方式