致委托方函*有限公司：受貴方委托，本公司秉著客觀、公正、科學(xué)、獨(dú)立的原則對(duì)貴方擁有合法產(chǎn)權(quán)的位于*的*房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，目的是為確定估價(jià)對(duì)象在2011年06月15日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，并以此為貴方以委估標(biāo)的向銀行進(jìn)行抵押貸款，確定抵押額提供客觀的價(jià)值依據(jù)。根據(jù)貴方所提供的資料，本公司估價(jià)人員依據(jù)國(guó)家、省、市的相關(guān)法律、法規(guī)，在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察并收集、整理、分析相關(guān)信息的基礎(chǔ)上，遵循估價(jià)原則，按照必要的估價(jià)程序，采用合理的估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，在滿足本次估價(jià)假設(shè)和限制條件的前提下，經(jīng)測(cè)算確定貴方委估房產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的抵押價(jià)值為人民幣壹仟伍佰陸拾貳萬(wàn)柒仟叁佰元整（￥1562.73萬(wàn)元）。 *房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限公司 *估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1. 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)、準(zhǔn)確的。2. 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3. 我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4. 我們依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。5. 我們已對(duì)本報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察。6. 本估價(jià)報(bào)告得到*房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限公司的技術(shù)幫助，本估價(jià)報(bào)告的結(jié)果建立在該公司出具的*字2008估第*號(hào)土地評(píng)估報(bào)告結(jié)果的基礎(chǔ)之上。7. 本估價(jià)結(jié)論僅對(duì)本次委托有效，不做他用。未經(jīng)本公司同意，不得向委托方和有關(guān)當(dāng)事人之外的任何單位和個(gè)人提供結(jié)論書(shū)的全部或部分內(nèi)容，不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上。8. 若當(dāng)事人對(duì)本估價(jià)報(bào)告有異議，請(qǐng)?jiān)趫?bào)告出具后七日內(nèi)向本公司申請(qǐng)重估。如當(dāng)事人未在約定日期內(nèi)對(duì)估價(jià)報(bào)告提出異議或申請(qǐng)重估，視同認(rèn)可本估價(jià)報(bào)告。9. 本報(bào)告由本公司負(fù)責(zé)解釋。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：估價(jià)的假設(shè)和限制條件1.本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果，以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)維持現(xiàn)狀持續(xù)使用為前提。 2.本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化及遇到不可抗力時(shí)可能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響；也未考慮特殊的交易情況，使交易方追加付出而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格所產(chǎn)生的影響。 3.本次評(píng)估前提是委托方提供的資料是真實(shí)的、合法的、委托方并對(duì)其所提供的資料的真實(shí)性和合法性負(fù)責(zé)。 4.估價(jià)對(duì)象房屋的權(quán)屬、范圍、面積等情況，以委托方提供的產(chǎn)權(quán)情況為依據(jù)，未經(jīng)丈量核對(duì)。5.在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之前，估價(jià)對(duì)象不存在其他法定優(yōu)先受償權(quán)利，委托方并對(duì)因其擔(dān)保、欠債、信譽(yù)等因素對(duì)估價(jià)結(jié)果造成的影響負(fù)責(zé)。6.本估價(jià)結(jié)果不包含交易稅費(fèi)，但處分抵押物時(shí)，可能會(huì)發(fā)生其它相關(guān)稅費(fèi)，故還應(yīng)扣除變現(xiàn)能力分析中提到的相關(guān)稅費(fèi)。 7.本估價(jià)結(jié)果不包含土地的價(jià)格。 8.估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與完成實(shí)地查勘之日的狀況一致。估價(jià)結(jié)果報(bào)告（2011）第204號(hào)一、 委估項(xiàng)目*公司所屬房產(chǎn)抵押貸款估價(jià)項(xiàng)目二、 委托方名稱(chēng)：*公司地址：江西省九江市廬山區(qū)三、 估價(jià)方名稱(chēng)：*房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限公司地址：*證書(shū)號(hào)：* 資質(zhì)等級(jí)：*法定代表人：* 四、 估價(jià)對(duì)象概況估價(jià)對(duì)象位于江西省九江市廬山區(qū)，其合法產(chǎn)權(quán)人為*公司，建筑面積共1635.50平方米。其中主樓一幢，1-5層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為1635.50m2，平均層高3.6米，建成于2000年，房屋所有權(quán)證號(hào)碼為*。五、 估價(jià)目的為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房產(chǎn)抵押價(jià)值。六、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年06月15日七、 價(jià)值定義采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)八、 估價(jià)原則 本次評(píng)估在遵循公正、公平、公開(kāi)、客觀、科學(xué)原則的前提下，還應(yīng)依據(jù)如下原則：1. 合法原則，以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提。2. 最高最佳使用原則，以估價(jià)對(duì)象最高最佳使用為前提。3. 替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。4. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格。一、 估價(jià)依據(jù)1. 委托方提供的資料（1）委托書(shū)；（2）委托方企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；（3）房屋所有權(quán)證復(fù)印件。2. 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范。3. 國(guó)家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定。4. 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和收集的有關(guān)資料。二、 估價(jià)方法估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內(nèi)的整體成交案例極少，無(wú)法適用市場(chǎng)比較法；同時(shí)由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進(jìn)行評(píng)估。三、 估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密、細(xì)致的測(cè)算，確定該估價(jià)對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的抵押價(jià)值為人民幣壹仟伍佰陸拾貳萬(wàn)柒仟叁佰元整（￥1562.73萬(wàn)元）。十二、變現(xiàn)能力分析 變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押物轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。根據(jù)估價(jià)對(duì)象相應(yīng)九江市房地產(chǎn)權(quán)證所載的土地用途及現(xiàn)場(chǎng)勘察情況，估價(jià)對(duì)象所處建筑物底層的建筑設(shè)計(jì)按商業(yè)用途考慮，且估價(jià)對(duì)象周?chē)赇佪^多，改變其設(shè)計(jì)用途的技術(shù)可能性較小、經(jīng)濟(jì)合理性很差，所以我們認(rèn)為維持其現(xiàn)時(shí)商業(yè)用途是最高、最佳使用。十三、估價(jià)人員* 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 注冊(cè)號(hào)：* 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)號(hào)：*十四、估價(jià)作業(yè)時(shí)間2011年6月12日*十五、估價(jià)報(bào)告有效期限本估價(jià)報(bào)告有效期為自報(bào)告出具之日起壹年，即從2011年6月18日至2012年6月17日止。估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、 個(gè)別因素分析估價(jià)對(duì)象位于江西省九江市廬山區(qū)，其合法產(chǎn)權(quán)人為*公司，建筑面積共9687.69平方米。其中主樓一幢，1-5層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為1635.50m2，平均層高3.6米，建成于2000年，于2007年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權(quán)證號(hào)碼為*。二、 區(qū)域因素分析1.概況 估價(jià)對(duì)象坐落于廬山區(qū)前進(jìn)東路555號(hào)，土地地號(hào)為：廬山區(qū)前進(jìn)東路（555），土地登記用途為綜合，實(shí)際用途為商業(yè)。估價(jià)對(duì)象地處九江市近郊內(nèi)，廬山區(qū)是九江市西南地區(qū)的輻射中心，成為體現(xiàn)九江市的標(biāo)志性區(qū)域之一，商服條件較好，基礎(chǔ)設(shè)施完備。結(jié)構(gòu)類(lèi)型：磚木、混合結(jié)構(gòu)。裝修：室內(nèi)為水泥地，墻面刷白，日光燈。設(shè)備：建筑物內(nèi)設(shè)有電力、照設(shè)施，未設(shè)衛(wèi)生間、采暖設(shè)施?，F(xiàn)狀用途為商業(yè)（旅店賓館），裝修維護(hù)情況一般。2.自然條件估價(jià)對(duì)象周邊自然環(huán)境、人文環(huán)境較好, 噪音及空氣污染較輕。3.對(duì)外交通條件 對(duì)外交通便捷，公交便捷，道路通達(dá)能力一般。4.基礎(chǔ)設(shè)施估價(jià)對(duì)象位于市近郊，周邊有文教、衛(wèi)生、學(xué)校等公共服務(wù)設(shè)施完善，基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通”。三、 最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)，最高最佳使用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。本估價(jià)對(duì)象當(dāng)前狀況為最高最佳使用狀態(tài)。四、 估價(jià)方法的選取估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內(nèi)的整體成交案例極少，無(wú)法適用市場(chǎng)比較法；同時(shí)由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進(jìn)行評(píng)估。五、 估價(jià)過(guò)程1. 確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)年純收入A.確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)年總收入確定客房年總收入據(jù)調(diào)查，*某店一般入住率在50%-60%之間，估價(jià)對(duì)象為縣政府指定招待中心，綜合考慮各種因素，確定估價(jià)對(duì)象年平均入住率按房間分類(lèi)計(jì)算為40%-70%之間，估價(jià)對(duì)象擁有各類(lèi)客房共82套， 現(xiàn)根據(jù)委托方提供的資料及其它酒店的情況制定下表：房間名稱(chēng)數(shù)量（套）房?jī)r(jià)（元）入住率年收入（元）主樓標(biāo)準(zhǔn)客房408050%817,000主樓單間507060%958,000主樓高級(jí)套間1010050%32,500合計(jì)100-1,807,500客房年收入=房?jī)r(jià)數(shù)量入住率365客房年總收入=180.75萬(wàn)元日平均入住人數(shù)=4050%+5060%+1050%=55人確定餐飲年總收入餐飲年總收入包括食品、煙、酒、雜項(xiàng)、服務(wù)費(fèi)等，按80%住宿旅客每人每天消費(fèi)100元計(jì)算，則餐飲年總收入5580%100365=160.6萬(wàn)元確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)年總收入估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)年總收入為以上1-3項(xiàng)之和，則年總收入=180.75+160.6=341.35萬(wàn)元B.確定估價(jià)對(duì)象年總費(fèi)用確定人員工資福利年總費(fèi)用估價(jià)對(duì)象現(xiàn)有相關(guān)服務(wù)人員10人，人均月工資及相關(guān)福利待遇合計(jì)為1500元，則工資福利年總費(fèi)用=10150012=18萬(wàn)元確定餐飲年總成本餐飲年總成本按餐飲收入的40%計(jì)算，則餐飲年總成本=160.640%=64.24萬(wàn)元確定消耗品年總成本消耗品年總成本按客房年總收入的8%計(jì)算，則消耗品年總成本=180.758%=14.46萬(wàn)元確定年廣告宣傳費(fèi)年廣告宣傳費(fèi)按總收入的2%計(jì)算，則年廣告宣傳費(fèi)=341.352%=6.83萬(wàn)元確定年水電供熱費(fèi)年水電供熱按總收入的5%計(jì)算，則年水電供熱費(fèi)=341.355%=17萬(wàn)元確定年維修保養(yǎng)費(fèi)年維修保養(yǎng)費(fèi)按年總收入的3%計(jì)算，則年維修保養(yǎng)費(fèi)=341.353%=10.24萬(wàn)元確定年行政管理費(fèi)年行政管理費(fèi)按年總收入的6%計(jì)算，則年綜合稅收及附加=341.356%=20.5萬(wàn)元確定年綜合稅費(fèi)年綜合稅收費(fèi)按定額收取，每月定額征收3500元?jiǎng)t年綜合稅收費(fèi)=350012=4.2萬(wàn)元確定估價(jià)對(duì)象年總費(fèi)用估價(jià)對(duì)象年總費(fèi)用為以上1-8項(xiàng)之和，則年總費(fèi)用=18+62.24+14.46+6.83+17+10.24+20.5+4.2=155.47萬(wàn)元C.確定估價(jià)對(duì)象年純收入年純收入=年總收入-年總費(fèi)用 =341.35-155.47 =185.88萬(wàn)元2. 確定資本化率資本化率是指年投資回報(bào)率，本次估價(jià)專(zhuān)指房地產(chǎn)置業(yè)投資的年平均回報(bào)率，一般應(yīng)介于安全投資利率與風(fēng)險(xiǎn)投資利率之間，可以采用投資利率內(nèi)插法求取。一年期定期存款利率可視為安全投資利率，一年期貸款利率可視為風(fēng)險(xiǎn)投資利率，當(dāng)前一年期定期存款利率為3.25%，一年期貸款利率為6.06%，現(xiàn)按照黃金分割位內(nèi)插，則 資本化率=3.25%+（6.06%-3.25%）0.618=4.99%3.確定收益年限估價(jià)對(duì)象建成于2000年，建筑物耐用年限為50年，尚可使用39年；土地使用年限截止2050年，尚可使用年限為2050-2011=39年，故確定收益年限為建筑物尚可使用年限38年。4.計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格假設(shè)估價(jià)對(duì)象的出租收益及收益還原利率每年不變，用收益法的基本公式計(jì)算公式：P=a1-1（1+r）n r式中：P為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)收益總價(jià)，a為年純收入，r為資本化率，n為收益年限。房地產(chǎn)總價(jià)=185.881-1（1+4.99%）38 4.99%=3139