2010 年漳州 土地競拍策略報告 房地產(chǎn)市場整體概況 土地市場基本情況 各意向地塊概況及分析 意向地塊經(jīng)濟測算 拍賣策略及競價控制 第一部分 漳州房地產(chǎn)市場整體 概況 漳州房地產(chǎn)市場整體發(fā)展較為平穩(wěn) ，從 2006 年至 2010 的 4 年間，商品住宅的均價上漲約 800 元 /平米，年漲幅約 6%。低于全國 19%的平均漲幅，低于漳州市 GDP 年 15%的平均漲幅，也低于漳州市人均收入年 13%的平均漲幅。房地產(chǎn)市場發(fā) 展較為穩(wěn) 健 ； 漳州市區(qū)商品房目前的租售比大約在 220： 1，房價收入比約為 6.3： 1，商品住宅空置面積也保持在 12 萬的較低水平，房地產(chǎn)市場良性運行，房價未偏離真實的房產(chǎn)價值； 漳州房地產(chǎn)發(fā)展相對于周邊的廈門、泉州等城市滯后，市場發(fā)展空間較大。 在國家一系列調(diào)控政策后 ,目前漳州房地產(chǎn)市場交易量明顯下降 ,但價格經(jīng) 5月小降之后目前還處于上漲階段。 廈廈 門門 漳漳 州州 中中 心心 城城 漳州市 2 0 0 4 - 2 0 0 9 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況4 1 . 6 63 2 . 7 3 5 5 . 3 98 3 . 5 3 1 0 9 . 2 89 9 . 351%33%27% 31%-9 %0204060801001202004 2005 2006 2007 2008 2009-0 . 2-0 . 100 . 10 . 20 . 30 . 40 . 50 . 6開發(fā)投資（億元） 增長率 自 2004年至 2007年，漳州市房地產(chǎn)投資總量以及增長幅度均呈逐年上升的趨勢； 08年房地產(chǎn)開發(fā)投資超百億， 雖然較 07年增長 31%，但是增長速度開始放緩； 09年投資額首度出 現(xiàn)了下滑，只有 99.3億元，比 08年下降了 9%。 從長遠趨勢來看，隨著廈漳泉一體化加速，區(qū)域融合將為漳州帶來巨大的房地產(chǎn)發(fā)展空間。 自 2005年，漳州全市樓市年均供應(yīng)量都在 100萬平米以上。而 2008年由于樓市低迷，開工量銳減，導(dǎo)致 2009漳州 樓市新增供應(yīng)只有 132萬平米，比 08年驟降 48%，而銷售量卻達到了 209萬平米，出現(xiàn)批售量和備案量倒掛，市場 主要以消化存量房為主。但是隨著 2009年樓市的回暖，開工量穩(wěn)步回升， 2010年市場供應(yīng)量也 在 逐步增加。 從 2006年至 2010的 4年間，漳州市區(qū) 商品住宅的均價上漲約 800元 /，年漲幅約 6%。低于全國 19%的平均漲 幅，市場發(fā)展較為平和； 2009漳州市區(qū)住宅的銷售均價為 4055元 /，不僅在閩南金三角片區(qū)屬于明顯的價格 洼地，甚至低于全國 4200元 /的住宅銷售均價； 2010年受國家調(diào)控影響，截止目前市月銷售均價亦已達到 4586元 /（ 2010年 8月 24日）房價上漲空間非常明顯。 從上圖可以看出 ， 全市新 開工面積中，住宅 占商品房的比例最大，增長幅度與房地產(chǎn)新開工面積增長幅度趨同； 2007 2009年 施工面積逐年 減少， 市場供應(yīng)量 不足，市場供不應(yīng)求，導(dǎo)致 2009年的購房高峰； 隨著 2009年 -2010年的新開工面積迅速增加，可以預(yù)計未來一年內(nèi)供應(yīng)量將 有較大的增加 ，也許會出現(xiàn)供過于求 的 情況 ；同時， 漳州城市商業(yè)的不斷發(fā)展，對商業(yè)營業(yè)用房的需求也在 不斷增加。 漳州房地產(chǎn)市場概況總結(jié)： 1、成交面積與價格 A、漳州市區(qū) 2008 年銷售 面積為 98 萬 ， 2009 年銷售面積為 170 萬 ，2010年 1-7月完成銷售面積 82.13萬 ，而 2008年批售面積為 165萬 ， 2009年批售面積為 94 萬 ， 2010 年 1-7 月批售面積為 81 萬 。由以上可以看出：除 2008 年受政策影響以外，出現(xiàn)銷售量少于預(yù)售量的市場狀況，隨著政策的變化， 2009 年出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，銷售量遠大于批售量的市場情況，從數(shù)據(jù)看，到 2009 年基本已消化之前積壓的大量可售房源。而在 2010 年，開始出現(xiàn)需略大于求的情況。因此從成交量看，漳州的房地產(chǎn)市場環(huán)境向好。 B、漳州市區(qū) 2007 年住宅均價為 3378 元， 2008 年住宅均價為 3410 元，2009 年住宅均價為 4055 元，目前漳州市區(qū)市區(qū)商品住宅均價 4522 元 / 。從以上數(shù)據(jù)可以看出： 2007-2009 年漳州市區(qū)的銷售價格呈平穩(wěn)上漲的態(tài)勢；但是 2010 年由于供需關(guān)系的變化，出現(xiàn)價格快速上漲的情況。因此從價格走勢來看，漳州的市場前景較為樂觀。 2、土地供應(yīng)情況 2008 土地供應(yīng)面積為 19.4 萬 ，建筑面積為 57 萬 ； 2009 土地供應(yīng)面積為 36.5 萬 ，建筑面積為 86.3 萬 ；而 2010 年將推出土地 95 ，建筑面積為 166.5 萬 。 2008 年、 2009 年土地供應(yīng)量較小，其總建面積均小于當年銷售面積，而 2010 年土地供給的總建面積基本與市場年均銷售面積持平；因此可以看出： 1、目前漳州市場需略大于供的情況是正常的； 2、隨 2010年較大量的土地推出，可以預(yù)計未來 1-2 年漳州市場供應(yīng)將趨于平衡，從土地供給看市場運行將較為平穩(wěn)。 可以預(yù)見漳州未來 3 年內(nèi)，房地產(chǎn)市場將會呈快速發(fā)展趨勢，市場競爭更加激烈，市場產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升；漳州房地產(chǎn)市場是一個健康的、良性的、可持續(xù)發(fā)展的，能為廣大房地產(chǎn)企業(yè)帶來良好回報的市場熱土！ 第 二 部分 土地市場基本情況 2008 年土地拍賣情況： 地塊編號 土地坐落 出讓土地 面積（） 規(guī)劃用途 容積率 建筑面積 成交價格(萬元 ) 樓面地價元 / 競得人 2008G02 市中級法院以西、新浦東路以南、水仙大街以北 15458.7 二類 居住 2.2 34009 3363 989 漳州天利房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2008G03 龍江路以東、規(guī)劃新浦東路以北 91831.7 二類 居住 2.8 257129 11020 429 漳州市華藝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2008G05 漳華中路以南 、連科港西側(cè) 87284.6 二類居住 3.2 279311 15524 556 漳州市瑞佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2008 年漳州市商業(yè)、居住用地累計成交 194575 （約 291.86 畝），建筑面積為 570449 ，成交金額為 29907 萬元，平均樓面地價為 524 元 /。 08 年的土地出讓受國家調(diào)控的影響慣性下滑，而漳州市政府也有意放緩了土地出讓的速度。直接導(dǎo)致了市場供應(yīng)的失衡，為 09 年房地產(chǎn)市場的“小陽春”行情加入了助推劑。 2009 年土地拍賣情況： 地塊 編號 土地坐落 出讓土地 面積（ ） 規(guī)劃 用途 容積率 建筑面積 成交價格 (萬元 ) 樓面地價元 / 競得人 2009G01 江濱路以北、丹霞路以西、下洲路以南 01:9930.26 02:30120.35 商住 綜合 3.5 140177 21427 1529 福建欣隆盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2009G02 東至江濱新城、南至北江濱路、西至丹霞路、北至下洲路 46053.81 二類 居住 3.5 161188 24800 1539 漳州市福景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2009G03 薌城公安局公安應(yīng)急指揮中心北側(cè) 、大學(xué)西路中段南側(cè)、規(guī)劃博學(xué)路西側(cè) 46286.33 商住 綜合 2.5 115716 12550 1085 漳州盛達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2009G04 漳華路以西，仙景路以東，金星路（新北環(huán)城路）以北 63159.99 商住 綜合 1.68 106109 7000 660 鄭存建 2009G05 漳華路以西，仙景路以東，金星路（新北環(huán)城路）以南 45893.03 商住 綜合 1.68 77100 4500 584 鄭存建 2009G06 廠西二路以西、江濱路以北、規(guī)劃育才路以東、上墩中學(xué)以 南 A:51521.70 B:40509.71 二類 居住 A 2.0 B 2.5 204317 24300 1189 福建正得投資集團有限公司 2009G07 藍田經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東干道以西、橫五20523.10 二類 居住 2.2 45151 2800 620 林寶強 路以北 2009G08 八號路以西、規(guī)劃道路（振興路）以東、煙草物流項目用地以南、規(guī)劃道路 (小港路 )以北 11139.87 商業(yè) 倉儲 1.2 13368 1106 827 福建省盛輝物流集團有限公 2009 年漳州市商業(yè)、居住用 地累計成交 365138.2 (547.7 畝 )，建筑面積為 863126 ，成交金額為 98483 萬元，平均樓面地價為 1141 元 /（約 180萬元 /畝）。 09 年土地市場的火爆，出現(xiàn)了一批高價地、 ” 面粉比面包貴的地 ” ，直接導(dǎo)致了 2010 年房地產(chǎn)市場價量齊漲的局面。也將間接推高本次土地掛牌的價格。 縱 觀 08、 09 年土地市場行情有如下幾個特點 ： 1、老城區(qū)板塊、江濱板塊受熱捧。 由于老城區(qū)城拆遷困難、安置成本大造成土地供應(yīng)緊缺，而江濱區(qū)域的一線江景具有不可再生性，上述兩板塊受競買者的熱捧，競得價不斷攀升。 2、漳州市區(qū)土地推量偏少，競爭激烈。 從土地出讓規(guī)模計算上述兩年的土地出讓規(guī)劃總建面積達： 1433575 ，該部分項目將在未來的 24 年內(nèi)逐步投放市場將加大漳州市房地產(chǎn)的供給（根據(jù)目前年度銷售量預(yù)計市場存量可供銷售 1年），加劇后續(xù)房市的競爭。同時由于 08、 09 年出讓地塊成本較高也將帶動漳州市房價進一步上漲。 3、龍文區(qū)受市政府東移的影響漸成投資熱點。 隨著市政府東移的推進，大型商業(yè)綜合體、辦公樓、高檔社區(qū)也加快了建設(shè)步伐，龍文區(qū)逐步發(fā)展未來城市的新中心。區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)行情有望超越老城區(qū)成為投資、置業(yè)的新 熱點。 4、外來開發(fā)商占據(jù)土地市場半壁江山。 萬達集團、融信集團、明發(fā)地產(chǎn)、正德集團等有實力的房企的進駐，將在未來提升整個城市的品質(zhì)，新的開發(fā)理念、營銷方式也將為漳州房市帶來新局面，加大市場競爭。 第三部分 各意向地塊概況及分析 本次共推出 16塊掛牌出讓地塊，其中屬商住用地有 9 塊， 土地坐落 出讓土地 面積 容積率 建筑密度（ %） 綠地率（ %） 總建筑 面積 掛牌起始價 (萬元 ) 每畝單價 萬元 /畝 樓面地價 元 / 龍江小區(qū)二期 A 地塊 98446.61 (147.67畝 ) 2.8 30 35 275651 16982 115 616 漳華路以北，新華北路以東 47702.28 (71.55畝 ) 2.8 28 35 133566 18600 259.9