菏澤“中華廣場”房地產(chǎn)項目可行性報告菏澤市澳澤房地產(chǎn)發(fā)展有限公司1前 言近年來，在省委省政府“突破菏澤”戰(zhàn)略的強力推動下，菏澤市以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，堅持工業(yè)化和城市化雙輪驅(qū)動,積極推進“四大基地一大產(chǎn)業(yè)”建設(shè),加快城市建設(shè)步伐，努力打造蘇魯豫皖四省交界處的中心城市，城市品位大幅度提升。市委市政府高度重視住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。近五年來，全市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 134.23億元，開發(fā)竣工面積677.81萬平方米。菏澤已成功舉辦五屆住博會，為百姓選房購房、促進行業(yè)間交流、房地產(chǎn)市 積極 。菏澤市堅持 發(fā)展房地產(chǎn)業(yè) 為 ，推動 發(fā)展的重 來 ，在加快住房 建設(shè)、 市 住、促進房地產(chǎn)業(yè) 快發(fā)展 方面 大 工 ， 成。進21以來，為 加快菏澤城市建設(shè)， 的 住 ，菏澤的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)currency1 大的“。菏澤市澤房地產(chǎn)發(fā)展fifl ，”菏澤市 以，中 以、大 以、高平 建設(shè) 住、業(yè)建設(shè)高 住 ，” “中 ” 。建設(shè)基地 以 步方 ， ”， 行 下。2第一章 總論第一節(jié) 項目概況一、 菏澤市澤房地產(chǎn)發(fā)展fifl “中 ” 建設(shè)、建設(shè)地 地 位 菏澤市 以，中 以、大 以、高平 ， 地面積6，地位 ， ， 建設(shè) 住 的 選 。、 位 菏澤市澤房地產(chǎn)發(fā)展fifl 業(yè)fi fl fl 戰(zhàn)略以房地產(chǎn)為 ， 力 多元化發(fā)展，為社會currency1“。宸宇人鍛煉成社會 之人。fl 精神忠誠、敬業(yè)、超 、“。fl 信譽fl 著“以信興 、誠信為 ”的 驗?zāi)?，與設(shè)計、勘察、監(jiān)、 工、材料供應(yīng) 建立一個互惠互利、雙贏發(fā)展的合 局面，“思顧客之 、供顧客之求、知顧客之需”的服務(wù)宗旨，為大業(yè)主建造一3個個溫馨、舒適的家。四、建設(shè)概 中 以高度”影響力為念，注重細節(jié)，力求盡 盡，擬打造菏澤核心住 最大 模的高精品 第一盤，以高 態(tài)、高品質(zhì)、高發(fā)展為 的”位， 地6， 建筑面積8平方米，住宅建筑面積72平方米，地下建筑面積8平方米（其中儲藏間2平方米、停車 6平方米）。容積率3.，綠化率35%，建筑密度2.85%。第二節(jié) 可行性研究的依據(jù)和范圍一、 依1、中 人 共和國國 和社會發(fā)展第十一個五年 劃綱 2、菏澤市城市 劃（2322）3、投資 行 指南4、房地產(chǎn)開發(fā) 評價方法5、建設(shè) 位提供的其他資料、范圍提currency1的背景建設(shè)的必 建設(shè) 與 地4建設(shè) 模 方 護、節(jié)能 衛(wèi) 安全 組織管實 進度投資估算 資金籌 效益分析第三節(jié) 可行性研究結(jié)論中 建設(shè) 建筑面積8萬平方米。該投資 額118萬元。測算，投資回收期2.19年（稅含建設(shè)期），凈現(xiàn)值4425.75萬元， 行 期2.59年， 分析 強的 能力，該 行， 合， 一”投資價值, 菏澤市 的 住 開發(fā)。5第二章 項目提出的背景及建設(shè)的必要性第一節(jié) 項目提出的背景一、菏澤市 概 1、市 菏澤位 省南 ， 114 48 116 24 ， 34 39 35 52 。與 市 ，南、與蘇、豫、皖省 。南最 157fl，最 14fl ，面積12228 62平方fl ，與蘇、豫、皖省 ， 一 和一個省 開發(fā) ，158個（辦處），人875萬，面積12238.6平方fl 。菏澤currency1人，產(chǎn)“。菏澤 溫fi 大fl ，四fi分，fi。 積平，地平”， ， ， 質(zhì)產(chǎn)品的 。已成為全國 的品 、 、 產(chǎn)基地。地下藏“，主 、 、地和 。開發(fā) ，利 景 。 的 來， 著 資 的開發(fā)利 ，菏澤 成為 模 觀的產(chǎn)品加工 中心、中地 中心和資中心。2、 化菏澤 ， 化 。 國 最 的位 、 動在一地 。 的菏澤，交 利， ， ，6 其流， 度成為中地 的 、 化中心。界范， ， 來” ，遂成 ，發(fā) 大財，被 人尊奉為“ 朱fl”。軍家孫臏、思 家莊周、學(xué)家汜勝之、 學(xué)家劉晏、梁 英雄宋江 大批圣賢，都currency1 在 神奇的地 。至今 內(nèi)仍 留著王墓、陳王臺、百獅坊、范湖、秦王避暑洞、孫臏旅游城 1多處 勝 跡。3、產(chǎn)資 菏澤自 資 “。 溫大fl ，四fi分 ，fi。無霜期年平均213 ，年均日照時 2579時，太陽輻射 122卡/平方厘米，年均降 87.6億立方米，地下 利 3.6億立方米， 428億立方米，足的 資 獨 。 積平，地平”， ， ，一望無垠。地下藏主 、 。炭蘊藏面積4多平方fl ， 地質(zhì)儲 249億噸，國家已投資建。菏澤、 、 、鄆城、” 、鄄城、曹 地下，國內(nèi) 多的鍶、含碘 。 省、國家鑒”批準的已4處，探 采資 227萬立方米/日。開發(fā) ，利 景 。4、之菏澤 中國的之，也 全界面積最大、品種最多的 產(chǎn)基地、科基地、currency1基地和觀賞基地。全 現(xiàn)栽面積3萬余， 大色 ，十大花，6多個品種，行銷京、 津、 海、州、廈門、安、圳、青島 1多個大中城市，currency1日 、法國、國、加拿大 2多個國家和地 。菏澤花大色艷香濃，在 次國際和全國花卉評選 動中7均獲第一。每逢谷時節(jié)，萬競 開放，香飄十 ，艷照 際，堪方奇觀。 屆國際花會，均引來眾多中外賓客，給菏澤來無fi機。、提currency1的背景菏澤市 為魯南地 的重 中心城市之一，近年來國 持 快速增 的頭，城面貌發(fā) 大的變化，綜合 實力 增強。按照菏澤市第十一個五年計劃綱 的 求，在全面完成“十五”計劃的基礎(chǔ) ，再 年努力， 21年基 實現(xiàn)工業(yè)化，綜合 競爭力和產(chǎn)業(yè) 增強，成為 省重 的能 基地、國家重 的產(chǎn)品currency1基地、魯蘇豫皖交界處的 流 中心。在此基礎(chǔ) ，再 2年左右的努力，全市基 實現(xiàn)現(xiàn) 化， 菏澤建設(shè)成為以 旅游和 高新 為 的業(yè)基礎(chǔ) 、工業(yè) 合、 旅游 、 currency1人的 中心城市。為 響應(yīng)菏澤市政府 興城戰(zhàn)略，實現(xiàn)菏澤 超 、高速度、 發(fā)展。菏澤市澤房地產(chǎn)發(fā)展fifl 以市 需求為currency1發(fā) ， 多方”菏澤市 以，中 以、大 以、高平 建設(shè) 住、業(yè)為一 的“中 ”住宅 ?！蔽粸楦?住 ，設(shè)計 現(xiàn) 局新 、功能合、造價、 態(tài)、節(jié)能、 和安全的念，全 為24至33的高建筑，設(shè)計 ，舒適， 種 ，面積 間 9平方米 16平方米， 為 至四 分的 臺花 ， 設(shè)計 8合，南 、多面采 、 觀景，人 化設(shè)計27度 超大觀景陽臺。在外觀設(shè)計 ，采 的現(xiàn) ， 宇 分 ，大方，外立面采 高和料 合的方 ， currency1一個 質(zhì)currency1的立 視效“，建筑無 外觀都 設(shè)計的精心設(shè)計和 。建設(shè)注重人的間 currency1和行為需 ，fi分fl 人的 、工、需 ，著力造人 化的 舒適的工 間。突currency1 ， 現(xiàn)地色，景觀視設(shè)計強舒展”，給人以視 的神currency1和心的舒適currency1。 在 背景下提currency1來的。第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性一、合國家 的產(chǎn)業(yè)政 求和地方發(fā)展 劃25年122日， 國務(wù)批準，國家發(fā)展 委會 產(chǎn)業(yè) （25年 ），該 “國家住宅范工 建設(shè)”為 發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。開放以來， 國住宅建設(shè) “安 ” “實 ”步進 “質(zhì) ”的發(fā)展。人 住宅的需求已 的“ ” “適 ”的 住宅，發(fā)展 足人 的日益增 的質(zhì) 化需求的“功能 ”的新時期。建設(shè) 提currency1近 年的建設(shè)工 的主 務(wù)之一 大力發(fā)展節(jié)能省地住宅建筑。 建立 準 和 指 ， ”節(jié)能省地住9宅的產(chǎn)業(yè)政 和 政 ，加強 科學(xué) 的和科 成“的推，加快推進住宅產(chǎn)業(yè)化。住宅與房地產(chǎn)業(yè)持 快速發(fā)展，已 成為國 的 產(chǎn)業(yè)，促進 社會發(fā)展的重 日益突currency1， 政府的 注。菏澤市國 和社會發(fā)展第十一個五年計劃綱 中 指currency1，積極發(fā)展住宅與房地產(chǎn)業(yè)。住宅產(chǎn)品的競爭已 位競爭、價 競爭 競爭、品競爭，建設(shè)高品位的住宅已成為 發(fā)展地市 來住宅建設(shè)的發(fā)展方 。此，菏澤市澤房地產(chǎn)發(fā)展fifl fi分利 此的 位 ，進行業(yè)和住宅開發(fā)建設(shè)，加快 城建設(shè)為菏澤市 提供一 、舒適的 住 。加快 城 造進 ，促進 快速發(fā)展，合國家 產(chǎn)業(yè)政 和地方發(fā)展 劃。、利 進一步化新城，完 城市功能菏澤 ， 化 蘊 ， 曹州， 國 的之、之、之和 之。菏澤市下 、曹 、” 、成、 、 、鄆城、鄄城、 一 和一個省 開發(fā) ，菏澤位 海發(fā) 地 與中 地 的 地， 海 ， 中 地， 位 ，交 十分 利。 開放以來，菏澤市國 和社會 業(yè)持 、快速、 發(fā)展，業(yè)興發(fā) ， 菏澤市 城 已 來 適應(yīng)現(xiàn)城市快速發(fā)展的需 ， 城面貌 。該建設(shè)地基礎(chǔ)設(shè) 全， 。的實 進一步加快菏澤 城 造步伐，完10 周圍 ，化菏澤新城 重 的 ，也 之都，提升城市開放功能的重 。、合國家 發(fā)展政 國 currency1現(xiàn) 方 方 變的大背景下，住宅建設(shè)為成新的 增 的重 方 ， 住房建設(shè)已成為國家 大內(nèi)需、動 發(fā)展和 力的重 之一。 住宅消費，發(fā)展住宅建設(shè) 僅 以緩解、 的 住 ，而且 以動 十個 行業(yè)的發(fā)展，為社會提供大 的就業(yè)機會；促進國 的進一步發(fā)展。的建設(shè)一方面 現(xiàn) 社會的進步， 平的提高，時 以 城 住 ，促進社 快速 發(fā)展，也 節(jié) 城市 地的重 舉 。在資金投方面，面臨國家加大 城 造投力度，市政基礎(chǔ)建設(shè)和基 造進行重 建設(shè)的良 機遇，一 產(chǎn)currency1能力強， 動效應(yīng)的城市建設(shè)會 政府和 門的重視，使其迅速 以實 ，以促進 增 ，動城市發(fā)展。此， 的建設(shè)，無 政 導(dǎo) ， 投產(chǎn)currency1能力均 極強的實 價值， 政府率先 持的建設(shè)之一。四、菏澤市城市發(fā)展和城市化建設(shè)的需 城市化 一個 現(xiàn) 化發(fā)展 平的一個重 準，也 城市建設(shè)尤其 房地產(chǎn)建設(shè)產(chǎn) 遠影響的重 素。 住宅 城市化建設(shè)的主 內(nèi)容之一，其發(fā)展的動力，一方面來自城市 模的 大和人自 增 住房 的直 需求；另一方面 著 的 發(fā)展和人 平的11 提高，城市 住房 住 的 求和愿望日益增強。為提高住宅 更新?lián)Q ，加快住宅建設(shè)， 大內(nèi)需，拉動國 增 ，此的建設(shè)實 ，客觀 合城市 劃的 求和市 住的需求。 以效的提升菏澤人的容積率， 加快城市化進 ，力爭21年 中城市行的發(fā)展需 。之， 的建設(shè) 以效的緩解菏澤高住房現(xiàn)狀 足的局面，步 高中低比例失衡的住宅 ，提高 的 品位，進而加快城市建設(shè)步伐，促進城市發(fā)展。第三章 市場分析和建設(shè)規(guī)模第一節(jié) 全國房地產(chǎn)狀況今年以來，在 刺激政 多種素的影響下， 國房地產(chǎn)市 提 束而急劇升溫，currency1現(xiàn) 投資和價 回升、成交 大幅增加、資金來fi裕 新 、新變化。 發(fā)展趨來看，盡管 國房地產(chǎn)市 比 大， 宏觀 景 升、 收增加、流動 fi裕和消費 升 素 使21年房地產(chǎn)投資 繼 持 快增 ，房價 下跌的 能 大。下一，應(yīng)按照 壓、 待的 ， 次 業(yè)需求，護次 需求和抑 投資投機需求，促進房地產(chǎn)市 ”發(fā)展 12為下一 ”房地產(chǎn) 政 的基 方針。 一、 國房地產(chǎn)現(xiàn)狀1、29年房地產(chǎn)市 急劇升溫 在國家 刺激政 尤其 松的幣政 和 膨脹預(yù)期 素的影響下，今年 國房地產(chǎn)市 表現(xiàn)遠 預(yù)期，currency1現(xiàn) 投資加快、銷售增加、價 快速 漲和資金來 fi裕 新 。投資增 fi加快，回升頭 預(yù)期在市 回、銷售增加 素的動下，今年以來 國房地產(chǎn)開發(fā)投資增 fi加快。fi度，房地產(chǎn)開發(fā)投資255億元，比增 17.7%，增幅分 比 半年、一fi度提高 7.8、13.6個百分 ；其中，品住宅投資17582億元，比增13.4%，比 半年、一fi度分 提高 6.3、1.2個百分 。測算表 ，9份當(dāng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速 37%，高currency18份2個百分 ， 第個高 期城 ”資產(chǎn)投資增速。此業(yè)界預(yù)測今年房地產(chǎn)投資增在1%以內(nèi)甚至currency1現(xiàn)負增 ，來看今年fi度增速已 17.7%，全年增速預(yù)計在2%左右，遠遠 預(yù)期。 銷售增加大需求中釋放，市 銷售猛增。進29年， 著市 的迅速升溫，房地產(chǎn)銷售大幅增加，currency1現(xiàn) 近年來所 的“井噴 ”行 。fi度，全國品房銷售面積5.84億平方米，比增幅 44.8%，創(chuàng)自1998年房 以來 期最高 平。其中品住宅銷售面積增 46.4%；辦fl 銷售面積增 23.5%；業(yè)業(yè) 房銷售面積增 3.6%。品房銷售 額 27532億元，比增 73.4%，而去年期 13下降 15%。分地 來看，28年市 幅度 大的地 銷售增 也更快。 著 市的步回，京、 海、浙江 地 成交 持 回升。1 9份，京市銷售面積和銷售金額比增 均在1%以 ，江蘇、浙江、福建、 主 地 銷售面積和銷售額增幅都在5%以 。 價 漲在成交 放大的時，房價也持 漲，比漲幅負 正， 比 7個正增 。9份，全國7個大中城市房屋銷售價 比 漲2.8%，漲幅比8份 大.8個百分 ， 自年 以來，房屋銷售價 第3個比 漲； 比 漲.7%， 比 7個正增 。分地 看，9份全國7個大中城市房價比 漲的城市57個，比6份增加 26個，其中漲幅最大的5個城市 圳11.1%、溫州8.2%、金 7.7%、 川6.1%、 波4.9%；價 下降的城市13個，比 半年減少31個，其中降幅最大的5個城市 家莊下降3.7%、吉 下降3.3%、岳陽下降3%、唐 下降2.9%、徐州下降2.8%。盡管近期京、 海 一城市房價漲幅所放緩， 、 川、 津、南昌 、城市房價卻在加速 漲，表 國房地產(chǎn)市 的漲價潮正在 一城市 省會城市、中城市 、城市蔓延。 資金來 fi裕國內(nèi) 和個人按揭 增 加快 。幣政松、銷售 增加和直 融資增加大素的影響，今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來 fi裕，增 快，效緩解 開發(fā)資金 張的局面。fi度，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè) 年資金來 38991億元，比增 38.8%，14增速比 半年提高 15.2個百分 ，比去年期提高 28.2個百分 。尤其值 注的 ，國內(nèi) 和個人按揭 增 加快，資金來 的比重 提高。fi度國內(nèi) 增速 47.2%，比加快 近4個百分，資金來 的比重 21%，比提高 2個百分 ；個人按揭 增速 17.7%，去年期 下降14.9%，資金來 比重為13.7%，比提高 6.6個百分 。 供給回升 工面積增速止跌回升，新開工面積強力彈 。fi度，全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)房屋 工面積27.75億平方米，比增 15.4%，增幅比 半年提高2.7個百分 ， 今年以來 工面積增速 4個實現(xiàn)正增 。房屋新開工面積7.32億平方米，比下降.4%，降幅比1 8縮5.5個百分 。 工面積增速持 回升，新開工面積降幅收窄，表 著房地產(chǎn)市 的“ 價 升”和去庫 化進 的加快，開發(fā)的市 信心正在漸 ，業(yè) 大投資的 愿正在 增強。 國房景指 持 走高9份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景指 （ “國房景指 ”）為11.8，比8份提高1. ，比6份提高4.5， 今年以來 第2個 持在1以 。 分指 看房地產(chǎn)開發(fā)投資分指 為1.1，比8份提高2.26 ； 年資金來 分指為17.75，比8份提高1.93 ；地開發(fā)面積分指 為93.93，比8份提高.68 ；品房 面積分指 為9.32，比8份提高1.1 ；房屋 工面積分指 為99.6，比8份提高4.11 。2、多種素促進房地產(chǎn)市 逆 揚 15 松的幣政 直 房地產(chǎn) 的資金密行業(yè)，資金松 房地產(chǎn)運行” 影響。今年以來，為應(yīng)國際金融危機、促進住房消費，在適度 松的幣政 下 行信 大幅增加，時currency1臺 降低 付 比例、 利率 惠、減免交易 節(jié)稅費 一 惠政 ，效刺激 住房消費。供給方面，適度 松的幣政 為開發(fā)提供 fi裕的資金，緩解 開發(fā)資金 張的局面；需求方面， 次下 利率，降低購房付 比例，導(dǎo) 包括自住和投資投機在內(nèi)的市 需求被時放大。在供給彈 甚至所減少的 下，期積壓的市 需求 中釋放， 而引 房價的大幅 漲。 脹預(yù)期 間 誘基 界 國 市 注大 流動 引 嚴重的 膨脹的擔(dān)憂，加 國內(nèi)外 觸 回升頭 預(yù)期，投資者 來 膨脹的預(yù)期 來 強烈，尤其 高收其資產(chǎn) 值增值的需求 增大，在 景、金融市 發(fā)展緩慢、投資渠道fi的 下， 業(yè) 房成為 國高收者資產(chǎn) 值增值的選?！罢f今年一fi度，房地產(chǎn)市 需求 以自住和 需求為主的話，那么進fi度以來，投資和投機需求 成為市 需求主 和房價 漲的主力軍。進fi度， 著幣政 的動態(tài)微（收 套房 ），投資投機需求所抑 ，引 分城市（京、 海、圳）成交 的再度萎縮，currency1現(xiàn)“價升 滯”的局面。消費 升 重 基礎(chǔ) 國際 驗表 ， 著 收 平的提高，大 分國家消費 中基礎(chǔ) 消費食品、衣著在消費 16currency1中所比重下降，發(fā)展 消費 住、 、 、交 在消費currency1中比重 升（ 下降）。28年 國人均 3266.8元，今年 國人均 超35元， 消費 的變動 ，和 來 年，住房和 車 國 消費 升的主力軍。今年以來房市升溫， 投資投機需求中釋放而外，也 與 國 持 升，住房的消費需求 增加分 開的。 3、 國房地產(chǎn)市 再次的 能 無 行業(yè)發(fā)展周期來看， 價 平來看， 國房地產(chǎn)市 來的間和 能 依 在，甚至 比 大。 行業(yè)發(fā)展周期來看， 國 一輪房地產(chǎn)市 的 fi分的 在宏觀 景 的四個（ 、蘇、 和 ）， 增 和價之間依次“低增 、低價”、“高增 、低價”、“高增 、高價”、“低增 、高價”四種組合。實際 ，房地產(chǎn)行業(yè)也著 的 一 而 ，房地產(chǎn)市 的 以成交 的下降為先 ， 此時房價依 堅 ，currency1現(xiàn)所 “ 跌價升”； 著價 和成交 會雙雙下降，“ 價 跌”； 著價 的下跌，效需求 增加，成交 開 回升，進“ 升價低”； 最 著宏觀 的 和成交 的持 增加，投機需求 ，進而 化為“ 價 升”。一個發(fā)展 另一所需時間主 房地產(chǎn)自 發(fā)展所處的和外 的變化。行業(yè)發(fā)展周期， 以 2年以來 國房地產(chǎn)發(fā)展 分為17個第一（2 22年）“ 升價低”。表2 ，一全國房價漲幅 ，年間房屋銷售價 指 年均漲幅為2.%。住房 度 之累積的大 實需求 中釋放，再加 價 漲幅 ，導(dǎo) 該市 成交 大幅增加（年均增幅2%以 ）。第（23 27年）“ 價 升”。 23年開 ， 景周期 升、籌辦京 運 多種素影響，全國房屋銷售持 增加（年均增幅24%左右）；與此時，全國房價也步快速 升 道，5年期間全國房屋銷售價 指 年均漲幅超 7%。第（28年）“ 跌價升”。 著市 和投機 動的增加，全國房價繼 增 ，升的高房價 大 分自住 購房者currency1市 ，加 28年半年國家宏觀 的抑 和下半年全金融危機的，導(dǎo) 該市成交 急劇萎縮。28年全國房屋成交 下降近成，為1998年房 以來的年下降。行業(yè)發(fā)展 和國際 驗，房地產(chǎn)市 周期一在3年以 ，而 國 28年開 的房市持 1年，“以房價 比負增 為 ， 輪僅持 7個時間（28年8 29年2）。進29年，國家 刺激政 尤其 幣政 的影響，房地產(chǎn)市 提 束。 ， 一輪 國房地產(chǎn)市 的完全和 fi分的。房價高，間 大衡 房價高低的方法多， currency1價 法、房價收比和價 金比種方法來衡 國房價 平的高低。18“房價收比 高當(dāng)住房 來 足自住 需求時， 房價高低的主 的實際購 能力， “房價收比”來表。合國人 中心在5多個國家的都城市進行 為，一套住房的合價 應(yīng)在 年收的2至3，當(dāng)超6時，大多 人就會無力購 ，市 就會currency1現(xiàn)fifl。測算，27年 國房價收比已高 7.81，京、 海、圳 一城市房價收均突破 11，京核心 更 221的高位， 高 京、 和溫 國際 大城市。價 金比年提高，市 和 積 當(dāng)房產(chǎn) 為投資需求時，”房價的重 素就 房屋金，國際 “價 金比”來表房價 平的高低。 的fi ， 采 國家計局fl 的品房銷售價 指 和價 指 之比來表房價與金價的 變化?！氨戎荡?1，說 價 金比 高，投機成分和市 增大；之，“比值 1， 說 價 金比 低，市 的投機成分和 在減少。表3 ，近年來， 國房地產(chǎn)市 “價 金比”持 大 1，23年全國為1.3，24 28年一直在1.4以 ，29年fi度也 1.4。價 金比持 高 1，說 近年來 著房價的 升， 國房地產(chǎn)市 的投機和 成分在 增大。 currency1 平來看， 國一城市房價已 近甚至超 發(fā) 國家28年，在國”加，一套面積2平方米的獨 ，新房銷售中間價為每套26.4萬元，按此計算 價 924元/平方米；日 京市一套面積8平方米的fl 再加停車位售價 為3萬日元，合人19 幣192萬元，每平方米 為2.4萬元。觀國內(nèi)，京29年四 以內(nèi)7%以 盤售價 2萬元/平方米。fl 購 力平價、 國住房 7年的地使 ，再fl 國、日 的人均收超 國 十甚至十， 國京、 海和圳的一城市房價實際 已遠遠超發(fā) 國家。此， 行業(yè)發(fā)展周期 衡 房價的大指 來看，當(dāng) 國房價 平 高，的間和 能都 在的，甚至 以說 比 大。 、21年房地產(chǎn)市 大幅的 能 大，盡管 國房地產(chǎn)市 再次的 能 大，的 時間和幅度主 政 尤其 幣政 和宏觀 走大素。 政 素來看， 著 回升態(tài)的 立、 膨脹壓力的 增大，幣政 收 ， 引 房地產(chǎn)市 ； 宏觀 運行來看，國際金融危機最的時期已 去， 年 今年， 房地產(chǎn)市 促進 。 ，盡管 國房地產(chǎn)市 在的 能 ， 21年全國房市房價和成交 大幅下降的 能 大?！?currency1臺新的 政 ， 年房價 會延 價 漲。 1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速 在15%左右21年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資快增 ，房屋新開工面積負增 的 。先，今年以來房價 漲和銷售回升 推動開發(fā)投資增加。其次，國家降低房地產(chǎn)開發(fā)資 金比例 降低行業(yè)融資門，增強開發(fā)的投資能力。第，房屋20銷售的增加使房屋庫 大大減少，fi的庫 開發(fā)加快投資。第四，十大產(chǎn)業(yè)興 劃的currency1臺 產(chǎn)業(yè)的投資 刺激 ，必 動業(yè)業(yè) 房投資 快增 。再加 政府 住房的建設(shè)力度 大，預(yù)計 年房地產(chǎn)開發(fā)投資 繼 持 快增 ，全年增 15%左右。2、全國房價大幅下跌的 能 大 著幣政 趨 ， 地 繼收套房 政 ，投資和投機 需求 一” 度的抑 ， 年 分城市currency1現(xiàn)房價和成交 currency1現(xiàn)下降的 能。 看，宏觀 景 升、 收增加、流動 松和消費 升 素的 ，年房價大幅下跌的 能 大。3、全國房地產(chǎn)市 主 中在一城市 仍采 “房價收比”來衡 實際房價的高低 其 度，測算全國34個省會城市和計劃 市的房價收比。 “ （1）currency1大多 城市房價收比高。在 國大fl35個直 市、省會城市和計劃 市中，房價收比低 6.1的 2個，高 6.1 81的地 12個， 81和11的地 也12個，高 11的9個。 （2）房價收比高的城市主 中在一城市和 發(fā) 城市。京、圳、州、 海 一城市和大 、廈門、 津、州 海發(fā) 城市，房價收比均超 11，大多 中 地 城市房價收比 低。（3）中 地 的一 城市房價收比也高，需引 注。地 的 州和安，南地 的成都、南 和 ，中 地 的南昌和太21 。、增加供給抑 需求促進房市 發(fā)展，盡管今年以來房市升溫 內(nèi)需和 增 發(fā) 積極 ， 房價高、 漲快也 利 行業(yè)發(fā)展和宏觀 金融 ”。此， 來一時間 國房地產(chǎn)市 以“ ” 先，堅持增加供給和抑 合需求舉， 次 業(yè)需求， 護次 需求和抑投資投機需求 為 ”下一房市政 的基 方針。1、堅持 壓、 待， 需求采 政 當(dāng) 國房地產(chǎn)市 消費 足和消費度 ，消費 足 指大中低收者的住房需求 的解，消費度 指 當(dāng)比例的高收多套住房， 在多、住房資 。此，針 國房價 高和價 漲幅快的 ， 國房地產(chǎn)市 消費 足和消費度 的現(xiàn)， 來 國房地產(chǎn) 政 應(yīng) 增加供給和抑 合需求 為政 的重中之重， 足自住 和 需求，抑 投資 和投機 需求，促進房地產(chǎn)市 ”發(fā)展。2、財政幣政 多管 下抑 合需求嚴 行按揭 付比例政 ，中止年 currency1臺的包括利率 惠、降低付 比例和減免交易節(jié)稅 在內(nèi)的房地產(chǎn)刺激政 。嚴 fi 信 資金 進房地產(chǎn)市 。著 回升和價進一步升高（ 3%），適時 利率。進一步加大外資進房地產(chǎn)市 的監(jiān)管和fi 。 地 購房currency1臺一”的政fi 。加快推currency1收業(yè)稅政 ，抑 投資投機 需求。223、完 供給 ，進一步增加 住房建設(shè)盡管近年來國家加大住房建設(shè)步伐， 住房住房 供給的比重以 中低收家 的住房需求來看， 國 住房供應(yīng)依 足，建設(shè)步伐依 緩慢。 來 年，國家應(yīng)進一步加大 住房建設(shè)力度，增加市 效供給， 平抑房價、 足需求和促進房地產(chǎn) ”發(fā)展的的。國大業(yè)進房地產(chǎn)市 ，爭當(dāng)“地王”， 推地價和房價進行政 fi 。第二節(jié) 菏澤市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析近年來，在省委省政府“突破菏澤”戰(zhàn)略的強力推動下，菏澤市以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，堅持工業(yè)化和城市化雙輪驅(qū)動,積極推進“四大基地一大產(chǎn)業(yè)”建設(shè),加快城市建設(shè)步伐，努力打造蘇魯豫皖四省交界處的中心城市，城市品位大幅度提升。市委市政府高度重視住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。近五年來，全市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資134.23億元，開發(fā)竣工面積677.81萬平方米。為 解中低收家 住房 ，市 共建設(shè) 適 住房 13個，76萬平方米，8多 中低收家 進新 ， 步實現(xiàn) “住所 ”。菏澤已成功舉辦五屆住博會，為百姓選房購房、促進行業(yè)間交流、 房地產(chǎn)市 積極 。菏澤市堅持 發(fā)展房地產(chǎn)業(yè) 為，推動 發(fā)展的重 來 ，在加快住房 建設(shè)、 市 住 、促進房地產(chǎn)業(yè) 快發(fā)展 方面 大 工 ， 成。一、房地產(chǎn)業(yè)宏觀政 分析231、政府宏觀政 的指導(dǎo)在一” 度 刺激品房市 ， 房產(chǎn)市 發(fā)展。政府currency1臺房 政 ， 消福利分房，個人購房 增，在大 度 刺激 品房市 迅猛發(fā)展。2、人城化， 大 市 消費需求， 著近年來城市基礎(chǔ)設(shè) 建設(shè)的步完 ， 度的 ，使 人城化，城人大 增加，為品房消費市 增 新的主力軍。3、 著人均收的增加，人 平的提高，市 消費能力步增強。4、 行按揭政 的currency1臺， 大 實力 強的家 也步 購房者的行業(yè)，增加 市 的需求 。 投資與消費仍蘊藏著 大的增 力。近年來， 當(dāng)一 分住 房和平房的 為 住 ， 以 換新，以換大，漸 求“ 者其屋” “ 者 其屋”發(fā)展。、菏澤市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀菏澤市 2年 地建市以來， 快的發(fā)展，人 的平也 提高，菏澤市委、市政府也開 注重市政 劃建設(shè)與 建設(shè)以 城市fifl。菏澤市房地產(chǎn)市 發(fā)展 “住宅fl化” “房 房”，再 現(xiàn)在的住宅“品市 化”， 一個 “fl分 ” “住宅品化”的 變 。在97年以，菏澤的房地產(chǎn)市 開 發(fā)展 現(xiàn)在的漸成， 一個快速發(fā)展的?，F(xiàn)在菏澤市的地也已進 市 24化運 ， 此 著菏澤市住宅市 化的 來。菏澤市房地產(chǎn)市 現(xiàn)狀主 表現(xiàn)在以下 個方面1、投資 模。菏澤市的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 步，投資 模和開發(fā)均。菏澤市現(xiàn)投放 市 的住房 足15萬平方米。與城市 比， 看菏澤市開發(fā)投資的住宅 面積 少。2、品房供求 趨與合。 止，菏澤市建成在建高住宅 3%，現(xiàn)的住宅 7%都 品房住宅 。 為務(wù) 房，住 多。3、供求狀 。菏澤市房產(chǎn)管局計資料 ，菏澤市住房需求 仍 大，其需求人主 以下 方面組成（1） 房換新房。菏澤市城 內(nèi)房屋7%以 為平房、自建 房和 位房 房，住房主 以下 、 ，、設(shè) ， 、管，、面積， 、房屋破 ， 、交 ， 、 套 ?；?此， 房換新房的比例大，計每年以 換新的住房需求 為6萬平方米。（2） 房。 計，每年新 房的需求 為2萬平方米。（3） 進城 辦業(yè)購房。 測算，需求 為2萬平方米。（4） 著 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，新增就業(yè)人和來菏投資人購房需求為1萬平方米。另外， 著城市化進 和 城 造的推進， 也必 會加 購25房人中去。此 供房的需求。、菏澤市住宅地產(chǎn)發(fā)展趨分析1、菏澤市房地產(chǎn)業(yè)仍 大的發(fā)展間。一個國家和地方的 處 快速發(fā)展時，必 房地產(chǎn)業(yè)來動，也 全面建設(shè) 社會提高 質(zhì) 的必 之 。按照國際 行的算法，人均建筑面積3平方米之，人均 在8 15元之間 住宅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高速時期。菏澤市 26年人均住房建筑面積僅2平方米左右，人均 近12元，正處 住宅和房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的，而 現(xiàn)在發(fā)展 全面建成 社會， 中 發(fā) 國家 平，按現(xiàn)在的 發(fā)展速度， 一 的時間，此，菏澤市房地產(chǎn)業(yè) 持 發(fā)展 力 當(dāng)大。2、房地產(chǎn)消費市 需求增大。一 住 的 求增大 市 需求。國家提currency1全面建設(shè) 社會的 ， 住 就 基 均一套房、人均一間房、功能套、設(shè) 全， 住房 需 舒適 變。 資料 ，26年菏澤城 僅3%以 的城市家 3間3間以 的住房，大分 換購住房的需 。 城化 平的提高，來房地產(chǎn)的需求增加。 驗表 ，城市化 度在3% 6%之間，房產(chǎn)市 進高速發(fā)展期。26年菏澤市的城市化 平 足3%，按照市委、市政府提currency1的“加速推進菏澤市工業(yè)化和城化進 ”的 劃 求，必 使城人迅速增加，“21年菏澤城市化 平 4%，那么五年間 新增城26人2多萬人，按屆時人均建筑面積按3平方米計算，加之與其 的人就業(yè)fifl，需 新增住房面積6萬平方米左右，菏澤市房產(chǎn)市 仍大的 力3、房地產(chǎn)開發(fā) 范化、品化方 發(fā)展。著房地產(chǎn)開發(fā)之間競爭的日趨激烈， 市 的合、重新，一 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè) 漸 currency1市 ，多綜合實力 強的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè) 創(chuàng)造自成品，提高業(yè)自的管 平，建設(shè)高品質(zhì)服務(wù) 提高自 競爭力，成為市 強者， 模 、品 來 成為業(yè)贏 競爭的 。四、菏澤業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨分析方 大 菏澤市“ 城 ”， 菏澤市業(yè)最 力的展 所。方 大 的 模、業(yè)魅力 其輻射范圍都基 合適， 方 大 業(yè)態(tài)組合 為低端，門市店面零亂，基 一展的品專業(yè)店。菏澤 門計，菏澤市 的收 8% 流 市 ，消費能力大，此大的消費能力使 現(xiàn)的業(yè)設(shè) 更加捉襟肘。一方面 大 的業(yè)設(shè) 跟 消費能力，一方面 現(xiàn) 業(yè)態(tài)品種的低端化能 足消費時尚的變化。引進創(chuàng)新業(yè)態(tài)組合，創(chuàng)新圈模 ，創(chuàng)新房產(chǎn)銷模 ，刺激消費市 的多需求 菏澤 業(yè)的崛 之 ?！巴黄坪蕽伞卑l(fā)展戰(zhàn)略為菏澤的發(fā)展注 力也提供 所 的發(fā)展機遇。菏澤 省 的城市，房地產(chǎn)市 范 步。此，著 個 的 ，菏澤城市建設(shè)必 新的進步和發(fā)展，27尤其 京九鐵 、國花使座城市大放 彩，成為全國 界注之地。 著京九鐵 開 多 高速fl 的 車，菏澤必 成為重 的交 樞紐。城市 劃，政府房地產(chǎn)市 進行宏觀 ，菏澤的房地產(chǎn)市 日趨 范和完 。此政府 城市的步伐一”會加快。 城的 造，政府的力度必”加大。在 來3 5年菏澤市 城的面貌 會發(fā) 翻 覆地的變化。 ，多 的 住 已 能 足人 日益增