交通設施商鋪 易鋪網 頁面功能 【字體： 大 中 小 】【 打印 】 【 關閉 】 交通設 施內部商鋪的特點 （ 1）規(guī)模特點 交通設施內部商鋪的總體規(guī)模與該交通設施的客流量正相關，即客流量越大，內部商鋪的總體規(guī)模越大，這體現(xiàn)出市場對經營的直接影響。個案商鋪的規(guī)模整體來講以中、小型商鋪最多，中型商鋪主要用做餐飲、咖啡廳、便利店，小型商鋪主要用做專賣店、快餐店、書店等。 以北京首都國際機場為例，依托龐大的客戶流，北京首都國際機場出港前廳的幾個商鋪的面積在 80-200 平方米之間，主要有咖啡廳、便利店；出港后廳的商鋪包括較大規(guī)模的便利店、中餐廳，以及規(guī)模較小的專賣店，便利店的面積較大的 200 平方 米左右，較小的 80 平方米左右，中餐廳的面積較大，大約 500 平方米。 這些商鋪成為服務于廣大乘客的重要商業(yè)設施。 （ 2）規(guī)劃設計特點 交通設施的規(guī)劃設計從屬于交通設施主要功能的規(guī)劃設計。規(guī)劃設計首先考慮整個交通設施交通功能的需求，然后才考慮包括商業(yè)配套在內的配套設施，而且通常把大大小小的商鋪布置在客流主要活動空間的周邊、沿途，一方面方便消費者，另一方面，有利于提高商鋪的 可視性 ，提升商鋪的價值。 （ 3）運營特點 交通設施內部商鋪主要的服務對象是各類乘客，乘客的需求引導商鋪的運營方向：乘客基本的飲 食需求是從事餐飲生意的商鋪的主要市場基礎；乘客購買禮品的需求是各種便利店商鋪的主要市場基礎；乘客打發(fā)時光的需求是從事書刊經營的書店的主要市場前提 以上內容體現(xiàn)了交通設施商鋪的基本運營特點。 （ 4）商鋪特點 商鋪的形式 交通設施內部商鋪主要是鋪位形式，較少鋪面形式。 投資回收形式 交通設施內部商鋪主要的投資形式是出租經營，比較少采取出售經營的方式。主要原因在于：交通設施內部商鋪總體規(guī)模比較小，僅相當于整個設施的很小的部分，交通設施的運營商進行商鋪開發(fā)的目的主要是為了保證功能配套的完整性。 交通設施外部商鋪的特點 （ 1）規(guī)模特點 交通設施外部商鋪規(guī)模和內部商鋪規(guī)模的大小關系不確定，機場外部商鋪的規(guī)模要比內部商鋪的規(guī)模??；火車站外部商鋪的規(guī)模要比內部商鋪的規(guī)模大；地鐵內部、外部商鋪規(guī)模的大小關系不好確定，除交通條件以外，其他因素也會發(fā)生影響。 交通設施外部商鋪的個案規(guī)模，以火車站外部商鋪的規(guī)模為較大，除規(guī)模 200 平方米左右的便利店外，各類規(guī)模在 100 平方米左右的餐飲設施數(shù)量很多。 （ 2）規(guī)劃設計特點 交通設施外部商鋪通常隸屬于不同的單位，或由不同的單位開發(fā)，所以缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃設計，唯 一共同的地方就是：都最大化其 可視性 。 （ 3）運營特點 交通設施外部商鋪主要的經營業(yè)態(tài)包括：便利店、餐飲設施、書報廳等。其中便利店主要以經營普通食品、特色食品、煙酒、茶、禮品用品、少量服裝等為主；餐飲設施普遍為中小型，種類繁多；書報廳經營的圖書、報紙、雜志等是乘客普遍喜歡用來消遣的商品。以上三大類經營業(yè)態(tài)完全體現(xiàn)了交通設施乘客的需求特點。 （ 4）商鋪特點 商鋪的形式 交通設施外部商鋪有些是鋪位形式，但絕大多數(shù)屬于鋪面形式。鋪面形式對于大多數(shù)不熟悉本地市場的乘客來講，其 可視性 價值可想而知，所 以交通設施，尤其是火車站周邊的鋪面房普遍價格不匪。 投資回收形式 交通設施外部商鋪的投資回收形式為出租和出售兩種方式。采取出租方式的該類商鋪，大多數(shù)產權單位對商業(yè)不熟悉，只好出租的方式賺取租金；采取出售方式的該類商鋪，比較多的屬于產權單位因為資金需求，而將商鋪出售，較少屬于開發(fā)商開發(fā)，真?zhèn)€項目進行出售的情況。 投資策略 交通設施內部商鋪的租金收益是投資收益的主要內容，價值升值空間有限，如果商鋪售價較高，租金收益率低于 10-12%，建議商鋪投資者采取謹慎態(tài)度。 交通設施外部商鋪的租金收益和升 值收益成為投資收益的良好組合：交通設施服務乘客規(guī)模的升級，將提升租金收益水平；交通設施周邊房地產的發(fā)展，將打開該類商鋪價值的升值空間?？紤]到價值升值空間因素，該類商鋪租金收益率不低于 10%，可以考慮投資。 道路兩側商鋪的租金收益和價值升值收益形成投資收益的收益組合，鑒于城市再開發(fā)的原因，尋覓價值升值空間大的道路兩側的商鋪，應成為商鋪投資者重要的目標。考慮到價值升值空間的因素，道路兩側商鋪的租金收益率只要不低于 10%，就可考慮投資選擇。 道路兩側商鋪的特點 1）規(guī)模特點 道路兩側商鋪的規(guī)模沒有固 定特點，換言之，其規(guī)模大小沒有統(tǒng)一性，大的可能一、兩千平方米，小的可能僅僅幾個平方米。 （ 2）規(guī)劃設計特點 道路兩側商鋪的規(guī)劃設計具有極大的個性化，當然，個性化是不可以違背商業(yè)規(guī)律的。 （ 3）運營特點 道路兩側商鋪的經營業(yè)態(tài)主要有餐飲設施、美容美發(fā)、專賣店、普通服裝店、各類商店、打字社、小超市、各類便利店、汽車專賣店、汽車服務店、銀行、攝影店、書店、房地產中介商、網吧等。這些經營業(yè)態(tài)對于我們來講最熟悉不過了，它們和我們的生活緊密聯(lián)系在一起。 （ 4）商鋪特點 商鋪的形式 道路兩側商鋪的形式 主要是鋪面形式，鋪位形式較少。鋪位形式在有些道路兩側的小型市場里存在，這類鋪位形式的商鋪的競爭力相對較低。 投資回收形式 目前國內道路兩側商鋪的投資回收形式主要是出租的方式，產權單位或產權人普遍是長期擁有商鋪產權的業(yè)主，很少有新購買商鋪的業(yè)主，更值得提出的是有不少商鋪是在政府大規(guī)模的市政建設過