*酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 1 * * * * 酒店 有限公司 * * * * 國(guó)際酒店 項(xiàng)目 【 商業(yè)計(jì)劃書(shū) 】 項(xiàng)目單位： 法定 代表 人 ： 聯(lián)系地址： 郵政編碼： 聯(lián)系電話： 移動(dòng)電話： 聯(lián)系傳真： 聯(lián) 系 人： 職 務(wù)： 保 密 須 知 本商業(yè)計(jì)劃書(shū)屬商業(yè)機(jī)密，所有權(quán)屬于 *有限公司 。其所涉及的內(nèi)容和資料只限于已簽署投資意向的投資者使用。收到本計(jì)劃書(shū)后，收件人應(yīng)即刻確認(rèn)，并遵守以下的規(guī)定： 1）若收件人不希望涉足本計(jì)劃書(shū)所述項(xiàng)目，請(qǐng)按上述地址，盡快將本計(jì)劃書(shū)完整退回； 2）在沒(méi)有取得 *有限公司 的書(shū)面同意前，收件人不得將本計(jì)劃書(shū)全部或部分地予以復(fù)制、傳遞給他人、影印、泄露或散布給他人； 3）應(yīng)該像對(duì)待貴公司的機(jī)密資料一樣的態(tài)度對(duì)待本計(jì)劃書(shū)所提供的所有機(jī)密資料。 本計(jì)劃書(shū)不可用作銷(xiāo)售報(bào)價(jià)使用，也不可用作購(gòu)買(mǎi)時(shí)的報(bào)價(jià)使用。 編號(hào)： 項(xiàng)目編制單位： 授方（項(xiàng)目單位）： 編制日期： 年 月 日 *酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 2 目 錄 第一章 摘 要 . 5 一、項(xiàng)目名稱 . 5 二、項(xiàng)目單位 . 5 三、財(cái)務(wù)計(jì)劃 . 5 四、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 . 5 第二章 項(xiàng)目背景及規(guī)劃 . 7 一、項(xiàng)目方簡(jiǎn)介 . 7 二、項(xiàng)目選址及投資環(huán)境評(píng)估 . 7 （一）建設(shè)地址概況 . 7 （二）環(huán)境評(píng)估 . 8 第三章 行業(yè)分析 . 11 一、酒店行業(yè)分析 . 11 二、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的影響 . 15 （一）旅游行業(yè)分析 . 15 （二）餐飲業(yè)概況及其對(duì)酒店業(yè)的影響 . 17 （三）體育活動(dòng)和會(huì)展對(duì)酒店業(yè)的影響 . 18 第四章 市場(chǎng)分析 . 19 一、西安酒店市場(chǎng)分析 . 19 （一）西安酒店行業(yè)概況 . 19 （二）西安旅游業(yè)對(duì)酒店業(yè)的影響 . 21 *酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 3 （三）西安會(huì)展業(yè)對(duì)酒店業(yè)的影響 . 22 （四）西安酒店業(yè)未來(lái)預(yù)測(cè) . 22 二、競(jìng)爭(zhēng)分析 . 23 （一）競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手分析 . 23 （二）項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) . 26 （三）競(jìng)爭(zhēng)策略 . 27 第五章 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) . 29 一、市場(chǎng)細(xì)分與目標(biāo)市場(chǎng)選擇 . 29 二、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略和營(yíng)銷(xiāo)策略 . 31 第六章 公司管理 . 36 一、企業(yè)組織 . 36 二、公司發(fā)展定位和股改計(jì)劃 . 37 三、公司管理層 . 37 四 、公司文化 . 38 五、管理制度 . 38 第七章 資金籌措、運(yùn)用與退出 . 43 一、資金籌措 . 43 二、資金運(yùn)用 . 43 三、資金退出 . 44 第八章 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與分析 . 44 一、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) . 45 （一）收入及成本預(yù)測(cè) . 45 *酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 4 （二）稅金預(yù)測(cè) . 46 （三）現(xiàn)金流量預(yù)測(cè) . 46 二、財(cái)務(wù)分析 . 47 （一）現(xiàn)金流量分析 . 47 （二）損益分析 . 47 （三）盈利能力分析 . 47 （四）不確定性分析 . 48 第九章 風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策 . 48 一、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn) . 48 二、政策風(fēng)險(xiǎn) . 49 三、市場(chǎng)和行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) . 50 四、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) . 52 第十章 附 錄 . 53 一、附 表 . 53 二、附 件 . 53 *酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 5 第一章 摘 要 一、項(xiàng)目名稱 * * * * 國(guó)際 酒店項(xiàng)目 二、項(xiàng)目單位 * * * * 酒店有限公司 三、財(cái)務(wù)計(jì)劃 項(xiàng)目 總投資 = 萬(wàn)元； 總投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 = %（所得稅前） ； 投資利潤(rùn)率 = %； 投資利稅率 = %； 投資回收期 = 年（靜態(tài)，稅前，含 1 年建設(shè)期） 。 四 、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 中國(guó)的酒店市場(chǎng)經(jīng)過(guò)二十多年的改革與發(fā)展，已進(jìn)入一個(gè)新的階段，發(fā)生 了很多 變化。從競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)容看，重點(diǎn)由單純的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展到 產(chǎn)品與企業(yè)品牌的競(jìng)爭(zhēng) 、 文化品位的競(jìng)爭(zhēng)。從規(guī)?？?，重點(diǎn)由單店競(jìng)爭(zhēng)、單一業(yè)態(tài)，發(fā)展到多業(yè)態(tài)、連鎖化、集團(tuán)化、大規(guī)模 酒店 。酒店業(yè)由過(guò)去少數(shù)比較高檔的飯莊酒樓和比較簡(jiǎn)陋的小旅館，發(fā)展到具有能夠滿足不同層次消費(fèi)群 體需要的酒 店 。從地域看，由 地方 發(fā)展走向 區(qū)域 發(fā)展，由東部沿海向華北與西北部地區(qū)發(fā)展 ， 也有的是由西部向東部延伸。綜觀幾年來(lái) ，我國(guó) 涌現(xiàn)出的一批 規(guī)模較 大的酒店公司和連鎖企業(yè)，一個(gè)共*酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 6 同的特點(diǎn)是它們都尋求向外地?cái)U(kuò)張，立足和占據(jù) 區(qū)域 市場(chǎng)，甚至打進(jìn)中心城市和國(guó)際性大都市。 本項(xiàng)目 *國(guó)際酒店就是在這種大環(huán)境下 成 立起來(lái)的， 本酒店 地處古城西安商貿(mào)中心區(qū)域 ， 是一家 四星級(jí) 國(guó)際 商務(wù)酒店 。本酒店 服務(wù)項(xiàng)目齊全，設(shè)施配備達(dá)到五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 。酒店的總營(yíng)業(yè)面積約 * * * * *平方米，整體布局由一棟主樓、兩 棟附樓和車(chē)位約 * * *個(gè)的地下停車(chē)場(chǎng)組成。目前主樓酒店已于 * *年 * *月 * *日 建成運(yùn)營(yíng)，公寓附樓計(jì)劃 * *年 * *月 * *日開(kāi)始裝修施工 ， * *年 * *月 * *日 開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。 項(xiàng)目在正常年份內(nèi)將實(shí)現(xiàn)年均 營(yíng)業(yè) 收入 *萬(wàn)元，年均 營(yíng)業(yè) 稅金及附加 *萬(wàn)元，年均利潤(rùn)總額 *萬(wàn)元，年均上繳所得稅 *萬(wàn)元，為企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益 。 *酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 7 第二章 項(xiàng)目背景及規(guī)劃 一、項(xiàng)目方簡(jiǎn)介 本項(xiàng)目 * * * *國(guó)際酒店是由 * * * *酒店有限公司為投資主體籌建的。項(xiàng)目方 * * * *酒店有限公司是一家專(zhuān)業(yè)化酒店投資管理公司，于 *年 *月*日成立。公司總部現(xiàn)設(shè)于 西安 市 *區(qū) *大街 *號(hào)，擁有 *、 *、 *、*國(guó)際酒店四家酒飯店， 法人代表 *全權(quán)負(fù)責(zé)這四家酒店的運(yùn)營(yíng)與管理 ， 目前公司擁有 員工 *人 ， *年經(jīng)營(yíng)總收入達(dá) *萬(wàn)元。 公司堅(jiān)定創(chuàng)一流酒店品牌的信念，在快速發(fā)展中不斷學(xué)習(xí)和創(chuàng)新，迎接挑戰(zhàn)，面對(duì) 未來(lái)，以品質(zhì)尋求發(fā)展，以細(xì)節(jié)創(chuàng)造完美，以誠(chéng)信贏得市場(chǎng)。 公司以 打造優(yōu)質(zhì)企業(yè)品牌，創(chuàng) 中國(guó) 一流酒店 為目標(biāo)， 以打造商務(wù)酒店為發(fā)展方向 ，并 計(jì)劃在 2010 年前打造十家低于五星級(jí)高于三星級(jí)的純商務(wù)型酒店，并建立 起自己 獨(dú)特的投資與經(jīng)營(yíng)管理模式 。 二、項(xiàng)目選址及投資環(huán)境 評(píng)估 （一）建設(shè)地址概況 1、地理位置 西安市位于中國(guó)大陸腹地黃河流域中部的關(guān)中盆地，東經(jīng) 1074010949和北緯 3339 3445之間。東以零河和灞源山地為界，與華縣、渭南市、商州市、洛南縣相接；西以太白山地及青化黃土臺(tái)塬為界，與眉縣、太 白縣接壤；南至北秦嶺主脊，與佛坪縣、寧陜縣、柞水縣分界；北至渭河，東北跨渭河，與咸陽(yáng)市市區(qū)和楊凌區(qū)、三原、涇陽(yáng)、興平、武功*酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 8 等縣和扶風(fēng)縣、富平縣相鄰。轄境東西 204 公里， 南北 116 公里；面積9983 平方公里，其中市區(qū)面積 1066 平方公里。 現(xiàn)有人口 688 萬(wàn)，其中市區(qū)人口 326 萬(wàn) 。秦嶺山脈橫旦于西安以南，山脊海拔 2000-2800 米，是我國(guó)地理上北方與南方的重要分界。 2、交通概況 西安交通便利，是西部地區(qū)航空、鐵路、公路運(yùn)輸樞紐。西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)與 68 個(gè)國(guó)內(nèi)城市， 11 個(gè)國(guó)家和地區(qū)通航。 2004 年旅 客吞吐量 636萬(wàn)人次，貨郵吞吐量 7.3 萬(wàn)噸。公路建設(shè)形成了以西安市為中心的 “米 ”字型輻射狀干線公路系統(tǒng) ，有 2 條國(guó)道主干線， 3 條西部大通道和 5 條國(guó)道在西安交匯，另有 7 條省道由西安向外輻射或環(huán)繞 。繞城高速、機(jī)場(chǎng)新線建成，二環(huán)路全面貫通，三環(huán)路開(kāi)工建設(shè)，建成一批人行天橋和地下通道。市區(qū)與所轄區(qū)縣全部開(kāi)通高速公路。 西安有飛往全國(guó)各大主要城市的國(guó)內(nèi)航線 80 多條，港澳地區(qū)航線 2 條，飛往日本、韓國(guó)的國(guó)際航線 8 條。 并且西安市最近增加了地鐵內(nèi)容，地鐵項(xiàng)目于 2006 年 9 月獲國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)立項(xiàng)， 10 月已啟動(dòng)了工程試驗(yàn)，計(jì)劃于 2011 年一期工程 建成。 3、配套設(shè)施 項(xiàng)目地基礎(chǔ)設(shè)施完善（道路、電、通訊、通自來(lái)水、通排水順暢 ），企業(yè) 運(yùn)營(yíng) 所需的水、電、通訊等確保供給。 （二）環(huán)境 評(píng)估 1、區(qū)位優(yōu)勢(shì) 西安 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 ，是西部地區(qū)重要的金融、商貿(mào)中心和交通、信息樞紐。 西安作為新歐亞大陸橋中國(guó)段上規(guī)模最大、綜合實(shí)力最強(qiáng)的城市，*酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 9 在中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局上，具有承東啟西、東聯(lián)西進(jìn)的樞紐作用 。西安 還是中國(guó)政府實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的橋頭堡和西部地區(qū)最具發(fā)展帶動(dòng)作用的城市 ，已經(jīng)成為 西部金融、貿(mào)易、文化、教育和旅游中心和中國(guó)重要的工業(yè)基地之一 。 2、區(qū)域經(jīng)濟(jì) 西安的比較優(yōu)勢(shì)突出 地表現(xiàn)在三個(gè)層次上：世界級(jí)的旅游觀光資源優(yōu)勢(shì)；國(guó)家級(jí)的科研教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地優(yōu)勢(shì)；區(qū)域級(jí)的金融、商貿(mào)中心和交通、信息樞紐優(yōu)勢(shì)。 并且 通過(guò)深化改革和擴(kuò)大開(kāi)放，西安正在成為我國(guó)重要的內(nèi)陸開(kāi)放城市。 3、旅游資源 西安 旅游資源得天獨(dú)厚，是海內(nèi)外著名的世界歷史文化名城之一。西安有著 3100 多年的建城史，先后有周、秦、漢、唐等 13 個(gè)王朝在這里建都。 1981 年聯(lián)合國(guó)科教文組織把西安確定為 “ 世界歷史名城 ” 。 西安 自然旅游資源 也很豐富。 其 境內(nèi)的秦嶺自然風(fēng)景區(qū)內(nèi)有國(guó)家級(jí)的風(fēng)景名勝區(qū)1 處，國(guó)家級(jí)森林公園 5 處，國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū) 3 處和國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園 1處。其優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境和深厚的文化積淀有機(jī)結(jié)合形成的和諧景觀和西安古都旅游區(qū)交相呼應(yīng)。 這將帶來(lái)了巨大的旅游人流，為本項(xiàng)目提供廣闊的市場(chǎng)空間。 4、政策環(huán)境 西安投資項(xiàng)目的政策主要包括 國(guó)家實(shí)施 的 西部大開(kāi)發(fā) 優(yōu)惠 政策 、 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 享受高新區(qū)優(yōu)惠政策 、 鼓勵(lì)外商投資優(yōu)惠政策 。針對(duì)本項(xiàng)目，主要享受以下政策： *酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 10 （ 1） 西部大開(kāi)發(fā)優(yōu)惠政策 a.除國(guó)家重大項(xiàng)目和有特殊規(guī)定的項(xiàng)目以外，凡是企業(yè)用自有資金或利用銀行貸款投資于國(guó)家鼓勵(lì)和允許類(lèi)產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目，項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究報(bào)告合并一道按規(guī)定程序報(bào)批，初步設(shè)計(jì)、開(kāi) 工報(bào)告不再報(bào)政府審批，相應(yīng)簡(jiǎn)化外商投資項(xiàng)目審批程序。 b.實(shí)行稅收優(yōu)惠政策。對(duì)設(shè)在西部地區(qū)國(guó)家鼓勵(lì)類(lèi)產(chǎn)業(yè)的內(nèi)資企業(yè)和外商投資企業(yè)，在一定期限內(nèi)，減按 15%的稅率征收企業(yè)所得稅。對(duì)在西部地區(qū)新辦交通、電力、水利、郵政、廣播電視等企業(yè)，企業(yè)所得稅實(shí)行兩年免征、三年減半征收。對(duì)西部地區(qū)內(nèi)資鼓勵(lì)類(lèi)產(chǎn)業(yè)、外商投資鼓勵(lì)類(lèi)產(chǎn)業(yè)及優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目在投資總額內(nèi)進(jìn)口自用先進(jìn)技術(shù)設(shè)備，除國(guó)家規(guī)定不予免稅的商品外，免征關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅。 c.鼓勵(lì)外商投資于西部地區(qū)的農(nóng)業(yè)、水利、生態(tài)、交通、能源、市政、環(huán)保、礦產(chǎn)、旅游等基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)和資源開(kāi)發(fā)，以及建立技術(shù)研究開(kāi)發(fā)中心。擴(kuò)大西部地區(qū)服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域?qū)ν忾_(kāi)放，允許外商在西部地區(qū)依照有關(guān)規(guī)定投資電信、保險(xiǎn)、旅游業(yè)和其他已承諾開(kāi)放領(lǐng)域的企業(yè)。 （ 2） 鼓勵(lì)外商投資優(yōu)惠政策 a.外商投資企業(yè)所得稅率為 30%，對(duì)在西安市區(qū)興辦的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，減按 24%征收企業(yè)所得稅。對(duì)國(guó)家鼓勵(lì)類(lèi)的內(nèi)資企業(yè)和外商投資企業(yè)，在 2001 年至 2010 年內(nèi)，減按 15的稅率征收企業(yè)所得稅。對(duì)進(jìn)入西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的高新技術(shù)企業(yè)和進(jìn)入西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的生產(chǎn)性企業(yè)，減按 15%征收企業(yè)所得稅。 b.外商投資企業(yè)的投資者 將從企業(yè)獲得的利潤(rùn)再投入該企業(yè)，增加注*酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 11 冊(cè)資本，或作為資本金再投資開(kāi)辦其它企業(yè)，經(jīng)營(yíng)期不少于五年的，經(jīng)投資者申請(qǐng)，稅務(wù)部門(mén)批準(zhǔn)，退還其再投資部分已繳納企業(yè)所得稅的 40稅款 。 c.外商投資企業(yè)的固定資產(chǎn)由于特殊原因需要加速折舊的，由企業(yè)提出申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)部門(mén)批準(zhǔn)，可以加速折舊。 d.非生產(chǎn)性項(xiàng)目，經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)資確認(rèn)后，按外商實(shí)際進(jìn)資額（含實(shí)物及工業(yè)產(chǎn)權(quán)折價(jià)部分，外幣匯率接進(jìn)資當(dāng)日國(guó)家外匯牌價(jià)折人民幣）的千分之二獎(jiǎng)勵(lì)中介人。其中房地產(chǎn)、餐飲、娛樂(lè)項(xiàng)目，待建成、營(yíng)業(yè)并形成固定資產(chǎn)后，經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)資、審計(jì)確認(rèn) ，按外商實(shí)際進(jìn)資額（含實(shí)物折價(jià)部分，外幣匯率接進(jìn)資當(dāng)日國(guó)家外匯牌價(jià)折人民幣）的千分之一獎(jiǎng)勵(lì)中介人。 e.外商投資企業(yè)外籍員工及其隨行眷屬因商務(wù)活動(dòng)需要多次出入境的，可向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理在一定期限內(nèi)多次出入境的證件。 第三章 行業(yè) 分析 一、 酒店 行 業(yè) 分析 1、 我國(guó) 酒店行業(yè) 發(fā)展?fàn)顩r 我國(guó)酒店行業(yè)的起步，從 1982 年開(kāi)始，至今已有 25 個(gè)年頭，經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段， 20 世紀(jì) 80 年代， 在 國(guó)家改革開(kāi)放 政策 的背景下 ，酒店行業(yè)在全國(guó)的各行各業(yè)中 實(shí)現(xiàn) 率先對(duì)外開(kāi)放，引進(jìn)國(guó)際集團(tuán)的先進(jìn)管理， 但 投資主體以國(guó)有資本為主。第二階段， 20 世紀(jì) 90 年代，各行各業(yè)新建酒店，作為主營(yíng)業(yè)務(wù)的一種補(bǔ)充，投資主體還是以 國(guó)有資本為主。第*酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 12 三 階段， 21 世紀(jì) 初 ，我國(guó)酒店行業(yè)形成了較大規(guī)模 ，并 在 2005-2006 年開(kāi)始了實(shí)質(zhì)性的增長(zhǎng)。 2005-2006 年我國(guó)酒店無(wú)論 是住宿率還是平均房?jī)r(jià)保持了持續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。 就住宿率而言，三星、四星和五星級(jí)飯店的平均住宿率在 69%到 70%之間，經(jīng)濟(jì)型酒店的住宿率達(dá)到了 92%。 并且 三星、四星和五星級(jí) 酒 店的平均 房間收益 ， 分別比 2004 年增長(zhǎng)了 11%、 9%和 20%。 到 21 世紀(jì) ，我國(guó)酒店業(yè)已 形成包括 商務(wù)酒店、旅游酒店、度假酒店、會(huì) 議酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店、主題型酒店和一般旅館等 多種形式 ， 從而 滿足我國(guó) 酒店消費(fèi)群體和 市場(chǎng)變化的需要 。 2、我國(guó)星級(jí)酒店發(fā)展概況 目前 ， 我國(guó) 酒店 行業(yè) 質(zhì)量 有了較大提高，星級(jí)酒店發(fā)展迅速 。 特別是三星、四星和五星級(jí)高中檔酒店比 重 上升 比較大 ， 其 占酒店總數(shù)的 比重 已經(jīng) 增至 41.92%（見(jiàn)表 3-1）。 從城市發(fā)展看， 一個(gè)城市 高 星級(jí)酒店的擁有狀 況直 接顯示出城市 的商務(wù)活力和投資潛力 。 目前 我國(guó) 高級(jí) 酒店在 北京、上海、廣州、深圳、天津 五大城市發(fā)展較好。并有專(zhuān)家預(yù)計(jì)： 北京五星級(jí)酒店 數(shù)量近幾年將發(fā)展為 酒店存量總數(shù)的 33.5%； 上海 2010 年 的四 、五星級(jí)酒店將超過(guò) 100 家 ；廣州在 亞運(yùn)會(huì)前，星級(jí)飯店將增加到 300 家， 并有大 約一半為四星級(jí)以上高端飯店。 從而可以看出，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)星級(jí)酒店在不斷的往高端發(fā)展，發(fā)展高端酒店將成為一種趨勢(shì)。 表 3-1 2003 年底國(guó)家旅游局官方統(tǒng)計(jì)：全國(guó)酒店數(shù)量 項(xiàng)目 數(shù)量（家） 百分比 星級(jí)酒店總數(shù) 9751 100% 國(guó)有經(jīng)濟(jì) 5622 57.65% 集體、股份 、聯(lián)營(yíng) 2816 28.87% 私營(yíng) 635 6.52% *酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 13 外商、港、澳、臺(tái) 678 6.96% 星級(jí)酒店總數(shù) 9751 100% 5 星級(jí)酒店 198 2.03% 4 星級(jí)酒店 727 7.46% 3 星級(jí)酒店 3166 32.46% 2 星級(jí)酒店 4864 49.88% 1 星級(jí)酒店 796 8.17% 3、 我國(guó) 商務(wù)酒店 發(fā)展 概況 商務(wù)酒店在中國(guó)的成長(zhǎng)首先是商務(wù)旅行需求引導(dǎo)下的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)物 。從 我國(guó) 酒店 市場(chǎng)的客源結(jié)構(gòu) 看， 商務(wù)客源仍是飯店需求的主體 。 首先，近幾年我國(guó)商務(wù)酒店發(fā)展迅速。 中國(guó)經(jīng)濟(jì) 20 年來(lái)的持 續(xù)繁榮和 加入 WTO對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響 ，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)和國(guó)際 的 投資談判、展覽、商品 研討 、技術(shù) 研討等商務(wù)活動(dòng)大量增長(zhǎng)。 頻繁的商務(wù)活動(dòng)給各商務(wù)酒店 帶來(lái)了 高比例的入住率和會(huì)議承辦率。 商務(wù)客源 在五星、四星、三星和經(jīng)濟(jì)型酒店總需求中所占的比例分別為 48%、 49%、 40%和 46%，從而看出商務(wù)客戶已經(jīng)成為我國(guó)酒店的主要客源。 商務(wù)酒店受到商務(wù)旅游需求的引導(dǎo)。 我 國(guó)每年的商務(wù)旅游及相關(guān)費(fèi)用已經(jīng)超過(guò)了 100 億美元， 已 成為僅次于美國(guó)和日本的第三大商務(wù)旅游市場(chǎng)。企業(yè)和政府的商務(wù)旅游消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，住宿分別占到了 28%和 22.7%的比例。國(guó)內(nèi)商務(wù)旅游市場(chǎng)規(guī)模 正在 以超過(guò) 10%的速度增長(zhǎng)。 但是從世界范圍來(lái)看，我 國(guó)的商務(wù)旅游市場(chǎng)份額 還 較 小。 我 國(guó)以 2002 年為例，商務(wù)旅游消費(fèi)才僅占全國(guó)旅游總收入的 6%。 因此 目前 國(guó)內(nèi)外各 投資方看準(zhǔn)了 商務(wù)酒店 市場(chǎng)的持續(xù)強(qiáng)力 和發(fā)展?jié)摿?，紛紛加大在華酒店投資幅度 。 這方面 在 北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市表現(xiàn)得尤為突出 ， 其他省地級(jí)城市和二三線城市也 看準(zhǔn)了商務(wù)酒店的*酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 14 發(fā)展，在不斷 加入 到這個(gè)行列中 。 商業(yè)傳媒領(lǐng)導(dǎo)者 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道評(píng)選出的 中國(guó)十佳商務(wù)酒店 是 北 京東方 君悅、香港文華東方、上海希爾頓 、香港半島 、 廣州中國(guó)大酒店、香 港港島香格里拉 、 上海波特曼麗嘉、 中國(guó)大飯店 、深圳威尼斯皇冠假日 、 香港 洲際酒店 。 我國(guó)商務(wù)酒店業(yè) 正處于成長(zhǎng)階段 ， 未來(lái) 發(fā)展的路 還很漫長(zhǎng) 。 預(yù)計(jì)未來(lái)我國(guó)商務(wù)酒店業(yè)將向著 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的均衡發(fā)展 ， 樹(shù)立 起 民族品牌 ，并 不斷 贏得 持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力。 4、酒店 行 業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 分析 我 國(guó)酒店 行 業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)有 四 個(gè)方面值得特別關(guān)注： （ 1） 集團(tuán)化的數(shù)量與質(zhì)量進(jìn)一步提升 。 我國(guó)不僅需要增加本土酒店集團(tuán)的數(shù)量，而且還需要提高本土酒店集團(tuán)的質(zhì)量 。特別是在 國(guó)際酒店集團(tuán)加快進(jìn)入我國(guó)一線與兩線市場(chǎng) 的背景下 ，國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)基金投資 關(guān)注 我國(guó)一些酒店集團(tuán)的時(shí)候 ， 我國(guó)酒店必須在不斷 加強(qiáng)提高質(zhì)量 的基礎(chǔ) 上才能抓住更大的發(fā)展機(jī)遇 。 （ 2） 電子分銷(xiāo)渠道的整合發(fā)展 。 我國(guó)酒店所有訂房渠道中，直接向酒店訂房仍然是主要的訂房渠道 。 經(jīng)濟(jì)型酒店 是唯一 通過(guò) 集團(tuán) 網(wǎng)站 訂房量超過(guò) 10%的酒店層級(jí)。 這 說(shuō)明我國(guó)酒店業(yè) ， 從整體上發(fā)展電子分銷(xiāo)渠道還有很大 的 潛力 。 （ 3） 新型業(yè)態(tài)與客房類(lèi)型的發(fā)展 隨著游客市場(chǎng)的細(xì)分深化，出現(xiàn)了滿足平時(shí)公務(wù)與商務(wù)會(huì)議需要 的商務(wù)酒店， 滿足周末與黃金周休閑需要的度假酒店 ， 適合普通商人與度假游客旅行需要的經(jīng)濟(jì)型酒店 ， 滿足長(zhǎng)住者需要的長(zhǎng)住型公寓酒店 等。 一般酒*酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 15 店的客房也出現(xiàn)了主題化的趨勢(shì)，例如出現(xiàn)了商務(wù)客房、健身睡眠 客房與情侶客房等。 （ 4） 經(jīng)營(yíng)方式的多元化 縱觀世界產(chǎn)業(yè)包括酒店產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史，任何產(chǎn)業(yè)包括酒店產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，既需要有適當(dāng)?shù)馁Y金投入，更需要有持續(xù)盈利的發(fā)展模式與經(jīng)營(yíng)管理該產(chǎn)業(yè)的優(yōu)秀的企業(yè)家與職業(yè)經(jīng)理人。如果到處是短期的套利行為，缺乏持續(xù)盈利的發(fā)展模式與酒店專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理 ， 我國(guó)酒店業(yè)將 無(wú)法持續(xù)發(fā)展。 二、 關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè) 的影響 （一） 旅游 行 業(yè) 分析 1、 三大旅游市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng) 國(guó)家旅游局統(tǒng)計(jì)信息顯示， *年 1-7 月我國(guó)旅游業(yè)總體保持持續(xù)、穩(wěn)定、較快發(fā)展的良好局面，國(guó)內(nèi)、入境、出境旅游三大市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)。 （ 1）入境旅 游市場(chǎng) 受港澳臺(tái)基礎(chǔ)市場(chǎng)增幅回落甚至下降以及個(gè)別外國(guó)客源市場(chǎng)下滑的影響，今年 1-7 月入境旅游市場(chǎng)增幅趨緩。 1-7 月累計(jì)，入境旅游人數(shù)7063.61 萬(wàn)人次，比上年同期增長(zhǎng) 2.22%；入境過(guò)夜旅游者人數(shù) 2794.82萬(wàn)人次，比上年同期增長(zhǎng) 4.57%；全國(guó)旅游外匯收入累計(jì)測(cè)算數(shù)為 174.55億美元，比上年同期增長(zhǎng) 4.59%。 （ 2）國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng) *酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 16 國(guó)內(nèi)旅游持續(xù)增長(zhǎng) ，“春節(jié)”黃金周全國(guó)旅游接待總量達(dá) 7832 萬(wàn)人次 ，旅游總收入達(dá) 368 億人民幣 ， 同比增長(zhǎng) 13.5%和 17.6%；“五一”黃金周全國(guó)共接待旅游者 1.46 億 人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入 585 億元，同比增長(zhǎng) 20%和 25.2%；納入全國(guó)假日旅游統(tǒng)計(jì)預(yù)報(bào)體系的 116 個(gè)旅游景區(qū)（點(diǎn)），共接待游客 2106.52 萬(wàn)人次，門(mén)票收入 7.82 億元。 （ 3）出境旅游市場(chǎng) 出境旅游繼續(xù)快速增長(zhǎng) ， 1-7 月全國(guó)出境旅游達(dá) 1658 萬(wàn)人次 ， 同比增長(zhǎng) 13.39%。 （ 4） 旅游業(yè)預(yù)測(cè) 據(jù)世界旅游組織的預(yù)測(cè)，未來(lái)幾年內(nèi)，全球旅游業(yè)仍將保持較高的增長(zhǎng)速度。到 2010 年，中國(guó)旅游入境人數(shù)將達(dá) 6400 萬(wàn) -7100 萬(wàn)人次，國(guó)際旅游外匯收入 380 億 -410 億美元；國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)將達(dá)到 20 億 -25 億人次，國(guó)內(nèi)旅 游收入 10000 億 -10500 億元人民幣，旅游總收入占 GDP 的比例將達(dá) 8。到 2020 年，我國(guó)將成為世界第一大旅游目的地國(guó)家和第四大客源輸出國(guó)。中國(guó)將初步躋身世界旅游強(qiáng)國(guó)之列。 2、旅游業(yè) 對(duì)酒店行業(yè) 的 影響 旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用特別明顯 ，與酒店行業(yè)的關(guān)聯(lián)度較大 。 特別是旅游景區(qū) 具有 資源壟斷優(yōu)勢(shì)， 這些城市的旅游業(yè) 將大大帶動(dòng)當(dāng)?shù)?酒店行業(yè)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì) ， 旅游景區(qū)的酒店 業(yè) 普遍業(yè)績(jī)穩(wěn)定良 好 。 *酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 17 圖 3-1 景區(qū)酒店中期收入及利潤(rùn)變化 近年 ， 西安 商務(wù)旅游的發(fā)展 為 當(dāng)?shù)?旅游業(yè)注入 了 新的動(dòng)力，為商務(wù)酒店 的 發(fā)展提供了廣闊的空間。 美國(guó)運(yùn)通商務(wù)旅行部發(fā)布的中國(guó)商務(wù)旅行調(diào)查報(bào)告顯示，中國(guó)已成為繼美國(guó)、日本和德國(guó)之后的世界第四大商務(wù)旅行市場(chǎng)。 商務(wù)旅游較大程度上帶動(dòng)了中、高端型酒店的發(fā)展。 商務(wù)旅游旺盛的城市，其高端星級(jí)酒店 平均房?jī)r(jià) 上升幅度較大 。 西安 市近年來(lái) 國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)交 流增多，商務(wù)旅游市場(chǎng) 發(fā)展迅速。這帶動(dòng)了西安 酒店 業(yè) 的發(fā)展， 高中端 商務(wù)酒店 更是發(fā)展較快 。 （二） 餐飲業(yè)概況及其對(duì)酒店業(yè)的影響 餐飲業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，與其他行業(yè)相比，具有投資少、產(chǎn)出高、增長(zhǎng)快、貢獻(xiàn)大的特點(diǎn)。 20 世紀(jì)末以來(lái)，餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額逐年上升，連續(xù) 15 年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù) 高速增長(zhǎng)。 “九五 ”期間平均每年增長(zhǎng)達(dá)到 18.4%，其中， 1997 年增長(zhǎng) 20.2%， 1998 年增長(zhǎng) 15.7%， 1999 年增長(zhǎng) 13.6%， 2000 年增長(zhǎng) 17.3%。 “十五 ”期間同樣保持著強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，2001 年?duì)I業(yè)額增長(zhǎng) 13.6%， 2005 年為 17.7%。 我國(guó)餐飲業(yè)經(jīng)歷了從無(wú)序到有序，從小草到參天大樹(shù)的逐步發(fā)展壯大。餐飲業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重，*酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 18 從無(wú)足輕重的位置飛 速增長(zhǎng)到年?duì)I業(yè)收入上千億元。 伴隨著 2008 年北京奧運(yùn)會(huì)和 2010 年上海世博會(huì)的舉辦，我國(guó)經(jīng)濟(jì)必然會(huì)迎來(lái)一個(gè)飛速發(fā)展的階段。毫無(wú)疑問(wèn)，順勢(shì)而為，餐飲業(yè)又將 會(huì)登上一個(gè)新的臺(tái)階。 酒店實(shí)質(zhì)上是包含 了 餐飲、住宿 和 娛樂(lè)等一體的行業(yè)， 餐飲是 酒店業(yè)主要收入來(lái)源之一， 為我國(guó)酒店行業(yè)增添了不少色彩 。 近年， 餐飲業(yè)中的商務(wù)餐和旅游休閑餐飲逐步升溫 ， 商務(wù)人士自身 用餐 、 會(huì)議餐 、 商務(wù)宴請(qǐng)的需求不斷增加。他們 對(duì)餐飲的環(huán)境、檔次、質(zhì)量要求 較高，而 對(duì)價(jià)格相對(duì)不敏感 。 因此高端商務(wù)酒店 和其他酒店相比能更好的滿足這類(lèi)顧客的需求， 本 項(xiàng)目 正是適應(yīng)這種趨勢(shì) ， 在西安同類(lèi)酒店中獨(dú)具一格。 （三） 體育活動(dòng)和會(huì)展 對(duì)酒店業(yè)的影響 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各類(lèi)體育活動(dòng)和會(huì)展 不斷增多，這將較大的帶動(dòng)我國(guó)各行業(yè)的發(fā)展。 2008 北京奧運(yùn)會(huì)、 2010 上海世博會(huì)、 2010 廣州亞運(yùn)會(huì)等大型活動(dòng)的前期市場(chǎng)推廣和開(kāi)展 ，對(duì) 中國(guó)的入境旅游已經(jīng)構(gòu)建了一個(gè)相當(dāng)大的市場(chǎng)基數(shù)。因此正是這些促銷(xiāo)措施的及時(shí)到位，給國(guó)內(nèi)的酒店業(yè)帶來(lái)了良好的客源市場(chǎng)。 特別是 2008 年奧運(yùn)會(huì)的舉行將促使我國(guó)入境旅游人數(shù)達(dá)到一個(gè)高峰。 表 3-2 2008 年北京奧運(yùn)會(huì)對(duì)我國(guó)入境游客影響預(yù)測(cè) 年份 88 年漢城 92 年巴塞羅那 2000年悉尼 2008 年北京 中國(guó)受影響年份 影響國(guó) 韓國(guó) 西班牙 澳大利亞 中國(guó) 二年前 4.1% 1.8% 6-7% 一年前 5.35 4.0% 8-9% 當(dāng)年 10.5% 0.2% 5.4% 10-11% 2008 一年后 14.1% 0.5% 7.3% 9-9.5% 2009 二 年后 9.6% 4.5% 7.1% 8-9.5% 2010 三 年后 4.7% 1.8% 4.4% 7-8% 2011 四 年后 1.8% 6-7% 2012 *酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 19 我國(guó) 會(huì) 展 業(yè) 的 發(fā)展 也對(duì)酒店行業(yè)帶來(lái)不少客源。 據(jù) 統(tǒng)計(jì)， 2005 年我國(guó)的展覽項(xiàng)目數(shù)達(dá) 3800 個(gè)，僅次于美國(guó)居世界第二位，展覽收入 127.5億元，比上年增長(zhǎng) 18%。 以長(zhǎng)春市為代表， 2005 年 該 市會(huì)展經(jīng)濟(jì)取得了突破性發(fā)展，全年會(huì)展業(yè)實(shí)現(xiàn)相關(guān)收入 78 億元。其中，會(huì)展業(yè)直接收入億多元， 而 帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)收入 達(dá) 65 億元。 據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示 ， 會(huì)展對(duì)酒店、交通、餐飲、旅游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有 的帶動(dòng)效應(yīng)。 第 四 章 市場(chǎng) 分析 一 、 西安 酒店 市場(chǎng)分析 （ 一 ） 西安酒店 行 業(yè) 概況 1、 酒店的規(guī)模數(shù)量 中國(guó)行業(yè)研究網(wǎng)公布 ， 2006 年 西安有 4 家五星級(jí)酒店、 6 家四星級(jí)酒店、 15 家三星級(jí)酒店、 20 家準(zhǔn)三星級(jí)酒店和近 100 家二星級(jí)及以下酒店。西安五星級(jí)酒店客房總數(shù)為 1700余套，四星級(jí)酒店客房總數(shù)為 2600余套，三星級(jí)酒店客房總數(shù)為 3500 余套，準(zhǔn)三星級(jí)酒店客房總數(shù)為 3800 余套，二星級(jí)酒店客房總數(shù)為 11000 余套，以上所有酒店、賓館合計(jì)客房總數(shù)為22600 余套。 總體形成數(shù)量多，檔次參差不齊的現(xiàn)象。 2、 酒店的星級(jí)分布 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2006 年 西安五星級(jí)、四星級(jí)、三星級(jí)、準(zhǔn)三星級(jí)和二星級(jí)及以下酒店分配比例分別為 3%、 4%、 10%、 14%和 69%，其中二星級(jí)及以下的酒店所占比例占到絕大多數(shù)，而準(zhǔn)三星級(jí)*酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 20 以上的酒店數(shù)合計(jì)只有 31%，表明目前 西安酒店 業(yè)還是以中低檔次酒店為主。 3、 酒店的分布與經(jīng)營(yíng)狀況 從各級(jí)酒店的分布和經(jīng)營(yíng)狀 況看，目前主要存在以下幾種 情況 ： 酒店的布局在各個(gè)城區(qū)之間不平衡，這表現(xiàn)在城內(nèi)、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)占到西安市所有酒店數(shù)的 75%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計(jì)占全市酒店數(shù)的 25%，可見(jiàn)酒店在各個(gè)城區(qū)之間的分布十分不平衡。 酒店的入住率受旅游季節(jié)變動(dòng)的影響非常明顯。 酒店所處的位置對(duì)酒店的入住率影響巨大，位置好的酒店無(wú)論旺季淡季都能有相對(duì)穩(wěn)定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率 較低 。 準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店其經(jīng)營(yíng)狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來(lái)的差異 。 4、 酒店入住率情況 西安 酒店平均客房入住率達(dá)到 70%，其中客房入住率為 75%和 65%的酒店數(shù)分別占 31.6%和 26.3%，兩者合計(jì)占到 58%；客房入住率最高達(dá)到 90%的酒店占 15.6%， 入住率最低為 45%的酒店占 10.5%。 以上系列數(shù)據(jù) 表明，西安酒店整體入住率平均水平基本維持在 70%左右，不同酒店之間則由于地理位置和經(jīng)營(yíng)方式的差異而使得其入住率出現(xiàn)參差不齊 的情況。 5、盈利水平 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況處于正常的利潤(rùn)水平（非典*酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 21 時(shí)期除外）。調(diào)查中有部分酒店表示近年來(lái)酒店的客房入住率開(kāi)始下降，經(jīng) 營(yíng)利潤(rùn)也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤(rùn)水平，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)越來(lái)越激烈；但另一方面，一些酒店卻一直保持較高的入住率，并保持較高的利潤(rùn)，這表明盡管西安酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)中從容獲利。這無(wú)一不在說(shuō)明酒店業(yè)是個(gè)具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營(yíng)的好壞不但與酒店提供的硬件服務(wù)有關(guān)，而且它提供的軟件服務(wù)更為重要。在酒店的管理上誰(shuí)更為客戶著想，誰(shuí)提供的軟服務(wù)更細(xì)、更周到、更符合客戶心意，誰(shuí)就可能獲得更大的市場(chǎng)。相反，那些固步自封，不思創(chuàng)新的酒店，自然免不了被市場(chǎng)所淘汰的命運(yùn)。 （ 二 ） 西安 旅游業(yè) 對(duì)酒店業(yè)的影響 西安是世界著名的歷史文化名城，是全國(guó)重點(diǎn)旅游城市和國(guó)際旅游熱點(diǎn)城市。 2004 年，西安市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入 127 億元，入境旅游收入 3.3億美元。其中，住宿收入 4536 萬(wàn)美元，國(guó)際游客人均滯留時(shí)間 5.8 天，人均日消費(fèi) 42.54 美元；國(guó)內(nèi)旅游人均消費(fèi) 609 元，平均過(guò)夜 3.3 夜。旅游附加值占地區(qū)生產(chǎn)總值 14.2%。 2006 年上半年，西安市接待海外旅游者 356091 人次，同比增長(zhǎng) 13.45，創(chuàng)匯 1.88 億美元，同比增長(zhǎng) 16.7。接待國(guó)內(nèi)旅游者 1264 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) 13.5，國(guó)內(nèi)旅游收 入 84.9 億元，同比增長(zhǎng) 12.9。旅游業(yè)總收入 100.32 億元，同比增長(zhǎng) 13.5。 西安旅游 發(fā)展基礎(chǔ)較好： 一是 該市 已建成 一定配套規(guī)模的旅游設(shè)施 和 一支素質(zhì)良好的旅游管理 及 從業(yè)人員隊(duì)伍 ；二是 西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施， 使西安商務(wù)旅游、會(huì)展旅游的人數(shù)大幅度提高 ，為西安旅游業(yè)注入了新的動(dòng)力 ；三是當(dāng)?shù)?人們的旅游意識(shí) 不斷 增強(qiáng)， 西安市 旅游市場(chǎng) 開(kāi)始漸漸 成熟 。 *酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 22 西安 巨大的旅游資源 不僅為本市 旅游業(yè)帶來(lái) 了 豐厚利潤(rùn)， 同時(shí) 也 為酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等 相關(guān)產(chǎn)業(yè) 帶來(lái)了巨大的機(jī)遇 ，較大的 提高了 這些相關(guān)行業(yè)的 經(jīng)濟(jì)效益。 西安商務(wù)旅游的發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目 影響最大。西安 星級(jí)酒店 的商務(wù)客人 幾乎占總客戶的一半，因此專(zhuān)業(yè)的高端商務(wù)酒店是西安酒店業(yè)的一個(gè)缺口，對(duì)于本項(xiàng)目也是一個(gè)大的優(yōu)勢(shì)。 （三 ） 西安 會(huì)展 業(yè)對(duì)酒店業(yè)的影響 西安市 政府十分重視會(huì)展經(jīng)濟(jì)，先后出臺(tái)多項(xiàng)措施積極營(yíng)造良好的會(huì)展環(huán)境 ， 加快發(fā)展會(huì)展業(yè)， 從而 帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮和發(fā)展。 2005 年 西安市被授予年度中國(guó)最佳會(huì)展城市。 該年本市 共有 103 個(gè)有規(guī)模的展覽會(huì)、推介會(huì)，全年展會(huì)成交額 370 億元，創(chuàng)造社會(huì)綜合效益 39 億元。 2006 年上半年，全市共舉辦各類(lèi)展會(huì) 50 個(gè)，參展商 8 萬(wàn)人次，創(chuàng)造社會(huì)綜合經(jīng)濟(jì)效益 15 億元，有力地帶動(dòng) 了 該 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 西安市政府 還將 合力打造自主品牌展會(huì)，如歐亞論壇、東西部洽談會(huì)、汽車(chē)博覽會(huì)、旅游博覽會(huì)、房地產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)等 ， 使西安成為一個(gè)有名會(huì)展城市。會(huì)展業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生強(qiáng)大拉動(dòng)作用 ，聚集了 全國(guó)各地的商務(wù)人士 。這些商務(wù)人士的吃住問(wèn)題，必須得到較好的解決，那么 高中端 商務(wù)型酒店 將是其最佳選擇 。 （ 四） 西安酒店業(yè) 未來(lái) 預(yù)測(cè) 從以上西安酒店行業(yè)、旅游業(yè)、會(huì)展 的發(fā)展來(lái)看， 近年來(lái) 西安酒店業(yè)穩(wěn)中有升 ， 以后一段時(shí)間內(nèi)將處于上升趨勢(shì) 。 受?chē)?guó)內(nèi)重大活動(dòng)的影響，預(yù)計(jì)隨著 2008 北京奧運(yùn)會(huì)、 2010 上海世博會(huì) 等活動(dòng)的舉行， 西安酒店行業(yè)的入 境客源 將 大幅度上升。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，舉辦奧運(yùn)會(huì)的國(guó)家在奧運(yùn)會(huì)當(dāng)年和前*酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 23 后各三年左右 入境 游客 將 有較大增加 ，通常在奧運(yùn)會(huì)之后一年達(dá)到頂峰。因此 奧運(yùn)將影響西安六年左右的入境游客數(shù)量，其遠(yuǎn)景可想而知。 從發(fā)展方向來(lái)說(shuō)，未來(lái)西安市酒店行業(yè)將呈現(xiàn)以下幾種趨勢(shì)： 第一，規(guī) ?；厔?shì)。 西安 目前尚無(wú) 一家酒店真正達(dá)到相當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)規(guī)模，自然就談不上所謂的規(guī)模效應(yīng)。事實(shí)上，西安 擁有良好 的旅游資源 優(yōu)勢(shì)，同時(shí)是西部開(kāi)發(fā)的橋頭堡城市 ， 招商引資的結(jié)果吸引 了 大量的商務(wù)人士入駐西安 。 這 些條件 使得西安的旅客資源 十分 豐富 。因此，西安 完全有條件依靠酒店的規(guī)模效應(yīng) 來(lái)吸引旅客，賺取豐厚的利潤(rùn)。 第二，品牌發(fā)展。 在全球市場(chǎng)范圍 內(nèi) ，名牌概念在不斷地滲透。 各酒店 集團(tuán) 已經(jīng)從 戰(zhàn)略 發(fā)展中認(rèn)識(shí)到品牌的重要性。目前西安市的國(guó)內(nèi)酒店品牌效應(yīng)尚未發(fā)展起來(lái) ， 今后市內(nèi)酒店將致力于品牌發(fā)展。 第三， 隨著西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 國(guó)內(nèi)和國(guó)際的投資談判、展覽與研討、商品、技術(shù)與服務(wù)貿(mào)易、經(jīng)營(yíng)管理等商務(wù)活動(dòng) 將不斷 增長(zhǎng)。 因此西安市商務(wù)酒店將 成為一個(gè)有潛力的投資領(lǐng)域。 二、 競(jìng)爭(zhēng)分析 （一） 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 商務(wù)酒店一般認(rèn)為商務(wù)客人的比例應(yīng)該不低于 70%。商務(wù)客 人 對(duì)于酒店的選擇 很 挑剔，但同時(shí)也愿意為服務(wù)支付高價(jià)格。 項(xiàng)目 所在地西安作為 周邊城市商務(wù)交往的核心 城市 ， 大量商務(wù)旅客的存在 ， 使得西安商務(wù)酒店的市場(chǎng) 增長(zhǎng)較快 。 項(xiàng)目所面臨的 主要 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 如下： *酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 24 1、 市中心 三星級(jí)商務(wù)酒店 （ 1） 西安鐵通商務(wù)酒店 是 鐵通公司陜西分公司設(shè)在省內(nèi)唯一的一家三星級(jí) 商務(wù)酒店，地處餐飲娛樂(lè)一條街的二環(huán)南路西段 ， 于 2002 年開(kāi)業(yè)，2005 年 7 月局部裝修 。酒店 樓高 16 層，共有客房總數(shù) 96 間套，標(biāo)間面積 35 平方米 。該酒店 所有房間均設(shè)有寬帶接口，免費(fèi)上網(wǎng)瀏覽 。 （ 2） 西安申鵬國(guó)際商務(wù)酒店隸屬申鵬酒店集團(tuán) ， 2004 年開(kāi)業(yè) 。 該酒店 地處古城西安的東大街，交通 較 為便利，是 一家三星級(jí)酒店。酒店擁有258 套客房，風(fēng)味中餐廳 ， 店內(nèi)可容納 350 人的多媒體會(huì)議大廳。整個(gè)建筑主體由兩座塔樓式高層構(gòu)成。 （ 4） 陜西萬(wàn)豪酒店是由陜西電信實(shí)業(yè)公司投資興建的一座酒店，酒店擁有各類(lèi)房間 118 間（套），設(shè)有國(guó)內(nèi)、國(guó)際直撥電話、中央空調(diào)、衛(wèi)星電視、 24 小時(shí)熱水服務(wù)及先進(jìn)的監(jiān)控設(shè)備和自動(dòng)消防設(shè)備。大小不同的 6 個(gè)現(xiàn)代化會(huì)議室可滿足不同規(guī)格的會(huì)議要求。酒店開(kāi)業(yè)時(shí)間 2003 年9 月 26 日，新近裝修時(shí)間 2005 年 4 月，樓高 7 層，附樓高 4 層，共有客房總數(shù) 118 間（套 ). 2、 市中心四星級(jí)提供商務(wù)服務(wù)的酒店 （ 1） 西安好世界大酒店是四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的涉外豪華酒店， 1999 年 4 月開(kāi)業(yè)，樓高 13 層，共有客房 135 套，標(biāo)準(zhǔn)間面積 28 平方米，豪華套間面積 65.14 平方米，商務(wù)套間 40 平方米。豪華間以上的房間設(shè)有獨(dú)立的互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)上網(wǎng)駁接口、有直撥號(hào)碼的 IDD DDD 電話、吹風(fēng)機(jī)、私人保險(xiǎn)箱、衛(wèi)星閉路電視、背景音樂(lè)、中央空調(diào)、消防疏散引導(dǎo)系統(tǒng)以及目前*酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 25 最先進(jìn)的全方位應(yīng)用酒店智能兼容鑰匙刷卡系統(tǒng)。 酒店位于市內(nèi)蓮湖路 ，酒店有游泳池和健身房等娛樂(lè)設(shè)施。 （ 2）西 安古都新世界大酒店 是 由中港合作，香港新世界酒店（國(guó)際）有限公司管理的四星級(jí) 涉外飯店。酒店 1989 年 2 月開(kāi)業(yè)， 1998 年重新裝修，樓高 15 層，共有客房 491 套，標(biāo)準(zhǔn)間面積約 27 平方米。酒店位于西安市區(qū)玉祥門(mén)東側(cè)。其中總統(tǒng)套房一套，豪華套房 7 套，夫婦用房 105套，標(biāo)準(zhǔn)雙人間 356 套。酒店擁有 4 個(gè)餐廳分別提供粵菜，西餐，東南亞菜，西安風(fēng)味，早茶等。酒店還擁有 1100 多個(gè)座位的古都大劇院 。 （ 3） 西安唐城賓館 ， 是一座現(xiàn)代化四星級(jí)旅游涉外賓館，位于西安著名的文化區(qū)。酒店于 1986 年開(kāi)業(yè)，于 1999 年重新裝修。樓高 11 層，共有房間 406 間。普通標(biāo)準(zhǔn)間面積 20 平方米。 （ 4） 西安麗苑酒店 坐落 于 西安市西南面的 “ 唐朝文化區(qū) ” 開(kāi)發(fā)區(qū)域，高新西區(qū)路口，占地 13500 平方米。酒店擁有 298 間客房，包括標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華客房、標(biāo)準(zhǔn)套房、豪華套房及一間麗苑套房。 酒店 可舉行 100-200 人的大型會(huì)議。 通過(guò) 對(duì)西安市酒店 業(yè) 的分析來(lái)看， 目前 西安 還 缺少高星級(jí)商務(wù)酒店。市中心提供商務(wù)服務(wù)的五星級(jí)酒店主要是西安國(guó)際會(huì)議中心曲江賓館和西安金花豪生國(guó)際大酒店。但是與這兩家相比本項(xiàng)目是專(zhuān)門(mén)為商務(wù)人士提供服務(wù)的超四星級(jí)商務(wù)酒店，其客戶定位和這兩家酒店不同 ，因此不存在較大競(jìng)爭(zhēng) 。本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手應(yīng)該是以上四家四星級(jí)的商務(wù)酒店，它們 和 本項(xiàng)目客源特征相近，而且都屬于高端型酒店。 因此項(xiàng)目要在競(jìng)爭(zhēng)中*酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 26 獲勝，必須充分了解市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手， 能夠比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手提供更好的服務(wù)才能贏得客戶。 （二）項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目除具備一般酒店的基礎(chǔ)條件外，還具有以下幾方面的優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成了本酒店的特色亮點(diǎn)，顯出酒店非凡的競(jìng)爭(zhēng)力。 1、地理位置優(yōu)越：酒店位于 市內(nèi) *大街，地處西安商貿(mào) 鐘樓商圈 最繁華地帶，距西安火車(chē)站約十分鐘車(chē)程，距咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 40 分鐘車(chē)程，酒店對(duì)面即有機(jī)場(chǎng)大巴乘車(chē)點(diǎn)，距省政府約五分鐘車(chē)程。入住本酒店，無(wú)論是是旅游、購(gòu)物、商務(wù)、政務(wù)活動(dòng)都十分便利。 2、環(huán) 境獨(dú)特：酒店整體外觀與 整體 大街仿古風(fēng)格相互融合，相得益彰，店內(nèi)裝修設(shè)計(jì)貫穿盛唐文化理念，彰現(xiàn)出深厚的文化底蘊(yùn)。五至八層中部為五星級(jí)酒店獨(dú)有的采光天井式景觀區(qū)，園林風(fēng)光設(shè)置，又使人倍感時(shí)尚現(xiàn)代。 3、設(shè)施豪華完備：酒店在提供傳統(tǒng)基本功能項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，配備了客房網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，客房小酒吧，衛(wèi)星電視系統(tǒng)，自選影院，獨(dú)立保險(xiǎn)柜等先進(jìn)設(shè)施，很好滿足了高中端商務(wù)賓客的需求?？头孔钚∶娣e達(dá) 39 平方米，置身其中不乏氣派大方之感，再輔之以“超四星的設(shè)施，低四星的價(jià)格，五星級(jí)的服務(wù)”經(jīng)營(yíng)理念，在西安同類(lèi)酒店中獨(dú)具一格，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力將 不言而喻。 4、租金合算：酒店所承租物業(yè)在中央空調(diào)、電梯、消防等重要設(shè)施到位的情況下，每平方米租金不足 20 元，這在周邊地段是比較低廉的，有利于減輕酒店運(yùn)營(yíng)后的經(jīng)營(yíng)壓力。 *酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 27 （ 三 ） 競(jìng)爭(zhēng)策略 1、品牌和規(guī)模戰(zhàn)略 隨著 日漸增長(zhǎng)的商務(wù)旅行市場(chǎng)的 發(fā)展 ，商務(wù)酒店供應(yīng)商 應(yīng)該 在市場(chǎng)培育期就致力于以品牌和規(guī)模為核心的可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)體系的形成和提升。一個(gè)沒(méi)有品牌的商務(wù)酒店是沒(méi)有希望的運(yùn)行商，一個(gè)無(wú)法以民族品牌為支撐的酒店產(chǎn)業(yè)也是承擔(dān)不了商務(wù)旅游市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)的。 目前就單體酒店來(lái)說(shuō)，大量的商務(wù)酒店和提供商務(wù)樓層的酒店之間出現(xiàn)了交叉 ，完全區(qū)分二者很難。這導(dǎo)致了不少酒店的定位不明，經(jīng)?？煽吹骄频晷麄鲀?cè)上寫(xiě)著“ 服務(wù)設(shè)施完善，休閑功能齊全，是旅游、商務(wù)、會(huì)議、餐飲、娛樂(lè)的理想去所 ” ，這樣就沒(méi)有自身明顯的特色。因此項(xiàng)目 在制定品牌時(shí)，一定要使品牌鮮明，有特色。 酒店 要 是 在消費(fèi)者市場(chǎng)中具有品牌 ， 一旦住過(guò) 本 酒店 的客人 就能夠熟悉任何地方的 本 品牌的酒店。很多具有品牌的商務(wù)酒店常常 會(huì) 實(shí)行忠誠(chéng)顧客獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃，這也是左右商務(wù)客人選擇某一品牌酒店的重要因素。 同時(shí) 在完成消費(fèi)的旅游市場(chǎng)上，沒(méi)有相應(yīng)規(guī)模的市場(chǎng)份額，商務(wù)酒店的品牌就不會(huì)真正地實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化。 當(dāng)酒店已經(jīng)有 自己的 知名度 時(shí) ，酒店 可以 通過(guò)有效的區(qū)域化規(guī)模擴(kuò)張來(lái)提高其市場(chǎng)占有率， 使本酒店在當(dāng)?shù)啬酥?全國(guó)范圍內(nèi) 成為 享有知名度和美譽(yù)度的品牌 酒店 。 2、 了解需求、把握標(biāo)準(zhǔn)，贏得商務(wù)市場(chǎng)機(jī)遇 在信息化飛速發(fā)展的今天，消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的需求不斷變化 ，企業(yè)必須及時(shí)捕捉、分析市場(chǎng)的各種信息，科學(xué)地運(yùn)用處理后的有效信息，迅速形成完善企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最佳戰(zhàn)略，并付諸實(shí)施。因而企業(yè)獲取的信息必須要有超前性和預(yù)見(jiàn)性，以適應(yīng)不斷波動(dòng)的市場(chǎng)變化，從而滿足新的市場(chǎng)需求。*酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 28 酒店要贏得商務(wù)人士， 應(yīng)該很好的 了解他們的需求 ，包括 對(duì)酒店的設(shè)施需求、服務(wù)方式、消費(fèi)模式 等 。 酒 店要有獲取信息的能力 。通過(guò) 對(duì)市場(chǎng)信息進(jìn)行科學(xué)處理，酒店要及時(shí)掌握商務(wù)酒店的客戶需求狀況，并預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，才能不斷贏得市場(chǎng) 。 3、差異化 策略 酒店要贏得商務(wù)人士，首要做的當(dāng)然就是了解他們的需求進(jìn)而滿足其需求。商務(wù)旅游與其他旅游形式相比，對(duì)酒店的設(shè)施需求、服務(wù)方式、消費(fèi)模式有所不同。與一般人相比，商務(wù)客人有著特殊的消費(fèi)需求。他們是因?yàn)樯虅?wù)活動(dòng)需要而入住酒店的，所以商務(wù)客人對(duì)酒店產(chǎn)品的需求也大多與工作有關(guān)，他們更注重效率與信息的交流。在酒店硬件方面，商務(wù)客人每天為了處理各種商務(wù)活動(dòng)需要酒店要提供現(xiàn)代化的 辦公場(chǎng)所、會(huì)議場(chǎng)地和 INTERNET 信息交換設(shè)施方便其辦公。在軟件服務(wù)方面，商務(wù)客人希望酒店能夠提供的服務(wù)高效、快捷、方便。 首先將從產(chǎn)品本身出發(fā)，實(shí)施產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略。主要差別因素有：一是產(chǎn)品特征，它是指對(duì)產(chǎn)品基本功能給予補(bǔ)充的特點(diǎn)。產(chǎn)品特征是企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差別化的極具競(jìng)爭(zhēng)力的工具。其出發(fā)點(diǎn)是產(chǎn)品的功能，項(xiàng)目應(yīng)該從酒店 風(fēng)格、設(shè)施設(shè)備、服務(wù)項(xiàng)目以及員工服務(wù)能力 方面 根據(jù)商務(wù)客人的消費(fèi)需求特征加以配置集成。比如商務(wù)酒店的商務(wù)設(shè)施要齊備，如傳真、復(fù)印、語(yǔ)言信箱設(shè)備等 ， 各種先進(jìn)的會(huì)議設(shè)施便于客人召開(kāi)會(huì)議 ， 客房里的設(shè)施設(shè) 備也要符合他們需求，便于辦公。 其次是服務(wù)差別化和人員差別化。服務(wù)差別化是指向目標(biāo)市場(chǎng)提供與競(jìng)爭(zhēng)者不同的優(yōu)異的服務(wù)。除了提供與其他酒店相同的服務(wù)外，項(xiàng)目還可以 提供商務(wù)活動(dòng)相關(guān)的各種服務(wù)，如秘*酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 29 書(shū)、管家服務(wù)等。 并且保證服務(wù)的質(zhì)量和特色，這樣才能贏得客戶。 最后還需注重酒店 人力資源 的 差異化 。 由于員工行為直接構(gòu)成了酒店產(chǎn)品的核心成分，商務(wù)酒店還需要受過(guò)良好訓(xùn)練的員工和職業(yè)經(jīng)理。相對(duì)于一般