南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 1 頁 共 87 頁 前 言 一、報(bào)告編制目的 1、在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 2、對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。 4、 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 5、 對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 二、 報(bào)告編制依據(jù) 1、 開封 市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 2、 國(guó)家建設(shè)部及開封市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策 ； 3、 開封 市人民政府關(guān) 于加快城中村改造的實(shí)施意見 （汴政 2007 52 號(hào)） 4、 現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。 5、 開封日?qǐng)?bào)社地產(chǎn)事業(yè)部提供的資料 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 2 頁 共 87 頁 南柴屯城中村改造 項(xiàng)目的可行性 研究報(bào)告 內(nèi) 容 提 要 項(xiàng)目 地址 ： 開封市 南柴屯 項(xiàng)目 性質(zhì)： 城中村改造 項(xiàng)目 名稱： 南城盛世 （ 暫定 ） 項(xiàng)目 目標(biāo)： 將南柴屯改造為集 居住、 購物、休閑、娛樂、教育為一體的既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然生活的 人文生態(tài) 生活園區(qū) 本文通過對(duì) 南柴屯 區(qū)域 1000 畝 地塊的開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查分析，以及周邊主要同 類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后，依據(jù) 南柴屯 人文生態(tài)區(qū)域 當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況和對(duì)未來的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑面積 80 萬平方米，項(xiàng)目總投資 18.77 億 元。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利稅 25 %，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。 關(guān)鍵字 南柴屯 城中村改造 人文生態(tài)區(qū)域 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 3 頁 共 87 頁 目 錄 前 言 1 內(nèi)容提要 2 第一部分 開封市區(qū)域特征 一、 基本概況 8 二、自然條件 9 1、地理環(huán)境 9 2、自然資源 11 3、人口分布 12 4、氣候環(huán)境 13 5、工程地質(zhì) 15 6、水文地質(zhì) 15 三、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 16 四、政策環(huán)境 及政策依據(jù) 18 1、國(guó)家政策 18 2、地方法觃 20 第二部分 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性 一、項(xiàng)目背景 22 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 24 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 4 頁 共 87 頁 第三 部分 開封市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、 2010 年前三季度河 南省房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)運(yùn)行基本 特征分析上 26 二 、 2010 年 1-10 月 開封市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體概況 31 三 、 2010 年 1-10 月 開封市各類型房屋供求狀況 32 四 、 2010 年 1-10 月 開封市商品房?jī)r(jià)格變化情況 34 五 、 開封市消費(fèi)需求分析 34 六 、開封市發(fā)展趨勢(shì)分析 35 第四 部分 項(xiàng)目概況 及定位 一、 建設(shè)地址及屬性分析 37 1、 項(xiàng)目的地理位置 37 2、 項(xiàng)目的地形、地貌 38 二、總體設(shè)計(jì)觃劃理念 39 三、 項(xiàng)目地塊 SWOT 分析 40 1、優(yōu)勢(shì) 40 2、劣勢(shì) 41 3、 機(jī)會(huì) 42 4、威脅 42 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 5 頁 共 87 頁 四、項(xiàng)目定位 42 1、總體定位 42 2、項(xiàng)目形象定位 44 3、產(chǎn)品 定位 45 4、定位依據(jù) 46 5、目標(biāo)客戶定位 47 6、物業(yè)管理定位 48 第五 部分 項(xiàng)目觃劃、建筑設(shè)計(jì)建議 一、項(xiàng)目總體觃劃建議 49 二、項(xiàng)目觃劃設(shè)計(jì)條件 51 三、初步觃劃方案 52 四、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) 53 五、建筑單體設(shè)計(jì) 54 六 、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì) 55 第六 部分 拆遷、安置、補(bǔ)償方案 一、補(bǔ)償依據(jù) 57 二、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 58 三、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 58 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 6 頁 共 87 頁 四、補(bǔ)償方式 59 五、安置房建設(shè) 59 六、其他安置房及優(yōu)惠房建設(shè) 59 第七 部分 項(xiàng)目工程設(shè)計(jì) 一、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)定位 61 二、住宅標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)計(jì) 61 三、公用建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 64 四、設(shè)備與設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 64 五、環(huán)境保護(hù)措施 64 第八 部分 公用工程設(shè)計(jì) 一、給排水工程 66 二、電氣設(shè)計(jì) 68 三、安全防范系統(tǒng) 71 第九 部分 經(jīng)營(yíng)策略及投資估算 一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略 72 二 、 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 74 三、營(yíng)銷方案 75 四 、 項(xiàng)目投資估算 77 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 7 頁 共 87 頁 五 、 資金籌措 計(jì)劃 81 第十 部分 盈虧平衡 與敏感性分析 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 82 二、項(xiàng)目敏感性分析 83 第十 一 部分 可行性結(jié)論與建議 一、風(fēng)險(xiǎn)與防范建議 85 二、擬建方案結(jié)論性意見 86 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 8 頁 共 87 頁 第一部分 開封市區(qū)域特征 一、 基本概況 開封市位于河南省東部。全市總面積 6444 平方千米，總?cè)丝?90 萬人。其中市區(qū)面積 359平方千米、人口 85萬。開封位于中國(guó)河南省中部偏東，地處中華民族歷史文化搖籃的黃河之濱，是一座歷史文化悠久的古城。是北宋時(shí)的國(guó)都，簡(jiǎn)稱汴，是我國(guó)七大古 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 9 頁 共 87 頁 都和國(guó)務(wù)院首批公布的 24 座歷史文化名城之一，在中國(guó)的歷史上，開封曾被稱為大梁、汴梁、東京、汴京等。自建城至今已有 2700多年的歷史。戰(zhàn)國(guó)時(shí)期的魏國(guó)，五代時(shí)期的后梁、后晉、后漢、后周以及北宋和金七個(gè)王朝曾先后建國(guó)都于開封，故稱 “七朝故都 ”。開封與中國(guó)的西安、洛陽、北京、南京、杭州、安陽并稱七大古都，在國(guó)內(nèi)外享有盛名。高 等教育有河南大學(xué)、開封大學(xué)、黃河水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院、開封教育學(xué)院。開封地理位置優(yōu)越，氣候溫和，物產(chǎn)豐富，交通 便利，文化教育發(fā)達(dá)，科技進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)繁榮， 是中原城市群和沿黃 “三點(diǎn)一線 ”黃金旅游線路的重點(diǎn)城市 和對(duì)外開放城市 。 二、 自然條件 1、 地理環(huán)境 今天的開封市位于豫東平原 ,北瀕黃河 ,南接江淮 ,東毗齊魯 ,西抵鄭洛 ；地跨東經(jīng) 11351511151542 ，北緯 341143351143 。 全區(qū)由黃河沖積形成，低平坦蕩。開封 在 河南省中部偏東，是黃河沖積扇平原的尖端。海拔 69 米至78 米。東臨 商丘市，西連省會(huì)鄭州市，南接許昌市、周口地區(qū)，北靠黃河，與中原油田隔河相望?？偯娣e 6444平方公里，其中市區(qū) 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 10 頁 共 87 頁 面積 362 平方公里。南北寬約 92公里，東西長(zhǎng)約 126公里。東距亞歐大陸橋東端的港口城市連云港 500 公里，西距省會(huì)鄭州 72公里，在中國(guó)版圖上處于豫東大平原的中心部位。 開封市轄 5 個(gè)市轄區(qū)、 5 個(gè)縣；全市共有 24 個(gè)街道、 34 個(gè)鎮(zhèn)、 55個(gè)鄉(xiāng)。開封市總面積 6444 平方千米，人口 490 萬（ 2007年）。 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 11 頁 共 87 頁 2、 自然資源 開封市土地總面積為 628,240.26 公頃，其中耕地面積 434,732.14 公頃，占土地 總面積的 69.20；園地面積10,456.84 公頃，占 1.66；林地面積 24,026.26 公頃，占3.82；居民點(diǎn)及工礦用地 83,750.85公頃，占 13.33；交通用地 17,822.06公頃，占 2.84；水域 46,964.21 公頃，占 7.48；未利用土地 10,487.90 公頃，占 1.67。 開封所轄區(qū)域地下資源已探明的有石油和天然氣，預(yù)計(jì)石油總生成量為 5.6億噸，天然氣儲(chǔ)量為 485 億立方米， 現(xiàn)已大量開采利用。煤炭資源埋藏較深，預(yù)測(cè)可靠?jī)?chǔ)量為 77.9 億噸。此外，地下還有豐富 的石灰?guī)r、巖鹽、石膏等礦 藏。 開封市境水資源主要包括地表水和淺層地下水，資源總量多年平均為 8.35 億立方米（不含過境水）。其中地表水為3.51 億立方米，占資源總量的 42，地下水 4.84 億立方米（允許開采量），占資源總量的 58。 開封交通十分便利，隴海鐵路和連云港至霍爾果斯高速公路貫穿全境，京廣、京九鐵路左右為鄰， 310、 106國(guó)道在境內(nèi)交匯，過境的日（照）南（陽）、阿（內(nèi)蒙古阿榮旗）深（圳） 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 12 頁 共 87 頁 高速公路正在建設(shè)中。開封黃河大橋飛架南北。距現(xiàn)代化的國(guó)際航空港僅 52 公里，連接開封與機(jī)場(chǎng)的高速公路 正在籌建當(dāng)中。以鐵路、公路、航空為代表的立體交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。 3、 人口分布 開封市轄 5 個(gè)市轄區(qū)、 5 個(gè)縣；全市共有 24 個(gè)街道、 34 個(gè)鎮(zhèn)、 55 個(gè)鄉(xiāng)。開封市總面積 6444 平方千米，人口 490萬 。 在河南省各轄市中，人口數(shù)量處于中間位置。 鼓樓區(qū) 面積 58.68 平方千米，人口 16.13 萬人。 龍亭區(qū) 面積 91.51 平方千米，人口 11.6 萬人。 順河回族區(qū) 面積 86.73 平方千米，人口 24.11 萬人。 490 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 13 頁 共 87 頁 禹王臺(tái)區(qū) 面積 57.05 平方千米，人口 14.83 萬人。 金明區(qū) 面積 252.38 平方千米，人口 18.2 萬人。 杞 縣 面積 1258 平方千米，人口 105 萬人。 通許縣 面積 767 平方千米，人口 60 萬人。 尉氏縣 面積 1257 平方千米，人口 87 萬人。 開封縣 面積 1302 平方千米，人口 67 萬人。 蘭考縣 面積 1116 平方千米，人口 76 萬人。 4、 氣候環(huán)境 開封氣候主要受蒙古高壓、太平洋副熱態(tài)高壓交替控制，屬穩(wěn)態(tài)大型季風(fēng)氣候開封 -年平均氣溫 14 ，年均降雨量 650毫米左右，林木覆蓋率高于全國(guó)平均水平。 身處內(nèi)陸平 原 的開封市 ，周邊無山，城中多水 ，雨量充足而氣候溫和，屬暖溫帶亞濕潤(rùn)氣候。 其主要?dú)夂蛱卣鳎核募痉置?、降水集中于夏季，冬夏溫差大，具體表現(xiàn)為春季氣溫回升迅速，冷暖變化劇烈、氣候干燥；夏季炎熱多雨；秋季天高氣爽；冬季寒冷少雨雪。年均日照率為 51%，平均日照時(shí)數(shù)為 2267 . 6 小時(shí)。年平均氣溫為 14 . 0 一 14 . 2 ，年無霜期為 207 一 220 天，年平均 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 14 頁 共 87 頁 降 雨量為 627 . 5 一 722 . 9 毫米，年平均大氣蒸發(fā)量為 1959 . 1 毫米。 據(jù)開封市氣象記載，其主要?dú)夂蛞厝缦拢?氣壓 100 . 66KP 氣溫 多年平均氣溫 14 . 14 絕對(duì)最高氣溫 43 . 10 絕對(duì)最低氣溫 一 1630 降水 多年平均降水量 635 . 6 mm 一日最大降水量 210 mm 小時(shí)最大降水量 65 mm 蒸發(fā) 多年平均蒸發(fā)量 1967 . 8 mm 溫度 絕對(duì)溫度 1 . 38 mm 相對(duì)溫度 69 % 最大凍土濃度 28cm 最大積雪厚度 32cm 沙暴日數(shù)（平均） 9 . 7D 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 15 頁 共 87 頁 雷暴日數(shù)（最多） 25D 地震裂度根據(jù)河南省地震部門要求擬建工程地震裂度按七度區(qū)進(jìn)行抗裂設(shè)計(jì)。 5、 工程地質(zhì) 開封屬黃河沖積平原，第四系全新地層，其成因?yàn)辄S河沖積物，地層在垂直分布上為： A、 淺棕黃色粉沙，深度 4.2 米左右，地基承載力為 110kpa； B、 淺棕黃色粘土，深度 2.5 米左右，地基承載力為 130kpa； C、 淺棕黃色粉細(xì)沙，平均層厚 1.5米左右，地基承載力為100kpa； D、 淺黃色沙土，層厚 10 米左右，地基承載力為 100kpa。地震基本烈度為 7 度。 6、 水文地質(zhì) 6.1 開封市地處豫 東平原，由于地表水排入淮河系統(tǒng)，故為淮河流渦河水系。河流水面共計(jì) 24 . 81 萬畝，湖泊 0 . 38 萬畝，坑塘 4 . 65 萬畝，主要有惠濟(jì)河、渦河、賈魯河三大水系。開封北臨黃河，水資源得天獨(dú)厚，且水質(zhì)優(yōu)良，擁有天然水資源 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 16 頁 共 87 頁 總量約 12 . 45 億立方米；淺層地下水多年平均允許開采量 4 . 5 億立方米，黃河多年平均徑流量 471 . 1 億立方米。 6.2 地下水流自西北向東南。從上層地下水流向看，黃河的滲透水是其來源之一。城 市地下水埋深在 2 . 7 - 3 . 20 米，受季節(jié)影響較大。 6.3 地下水水質(zhì)，據(jù)有關(guān)資料記載：水質(zhì)酸堿度 PH = 7 左右，總硬度為 15 度左右，總堿度為 25 度左右，但對(duì)混凝土無侵蝕性。 三、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 建國(guó)以來特別是改革開發(fā)以來，開封經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展迅猛，城市建設(shè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通、通訊、商業(yè)、旅游業(yè)均取得 了顯著的發(fā)展成就。開封十分注重基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極創(chuàng)造對(duì)外開放的良好環(huán)境，在保護(hù)和完善老城區(qū)的基礎(chǔ)上，努力向新興的現(xiàn)代化城市邁進(jìn)。位于老城西側(cè)的開封經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積 25平方公里，已開發(fā)面積 8 平方公里，己初步建成集多功能為一體的現(xiàn)代化的新城區(qū)。開封工業(yè)門類比較齊全。全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè) 3580家，形成了以化工、 機(jī)械、輕紡、食品、醫(yī)藥等為支柱的產(chǎn)業(yè)體系。 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 17 頁 共 87 頁 開封地處豫東平原，氣候溫和，雨量適中，水利發(fā)達(dá)，農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富，發(fā)展農(nóng)、林、牧、漁業(yè)自然條件得天獨(dú)厚。所屬五縣均是全國(guó)商品糧和小麥生產(chǎn)基地，也是全省小麥、棉花、花生、大豆的重要產(chǎn)區(qū)。 2009 年河南省各市 GDP 人均 GDP 統(tǒng)計(jì) 名次 城市 生產(chǎn)總值 GDP(億元 ) 增長(zhǎng) (%) 人均 GDP(元 ) 常住人口 (萬人 ) 河南省 19367.28 10.7 20477 9487 1 鄭州市 3300.40 12.0 44000 752 2 洛陽市 2075.00 13.0 32314 642 3 南陽市 1780.04 11.0 17645 1096 4 許昌市 1176.21 12.5 27284 431 5 平頂山市 1124.60 10.0 23050 503 6 焦作市 1115.90 11.6 32640 342 7 周口市 1111.70 12.0 10215 1003 8 安陽市 1106.00 12.2 20322 521 9 新鄉(xiāng)市 1054.57 13.0 19081 552 10 商丘市 1032.94 11.2 12409 832 11 信陽市 975.00 12.8 14467 679 12 駐馬店市 903.71 11.5 11746 770 13 開封市 777.05 12.6 16523 471 14 三門峽市 709.91 12.2 31912 222 15 濮陽市 670.00 10.5 19097 351 16 漯河市 593.60 11.9 23772 249 17 鶴壁市 377.52 12.8 26381 143 18 濟(jì)源市 311.00 14.2 45532 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 18 頁 共 87 頁 開封商業(yè)同古都悠久的歷史一樣源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，具有鮮明的消費(fèi)性、服務(wù)性、集散性。目前，全市共有商業(yè)、飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn) 4萬多個(gè)，各類市場(chǎng) 315 個(gè)。開封地處內(nèi)陸與沿海之間，境內(nèi)交通、通訊便利。 四、 政策環(huán) 境及政策依據(jù) 1、 國(guó)家政策 1.1、 2009.12.14， 國(guó)務(wù)院提四措施遏制房?jī)r(jià)：一要增加普通商品 住房的有效供給；二是繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房；三要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。 1.2、 2009.12.17， 財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)進(jìn)一步加 強(qiáng) 土地出讓收支管理的通知，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)， “ 分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%” 。 1.3、 2010.04.11， 中國(guó)銀監(jiān)會(huì) 11 日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不對(duì)投機(jī)投資購房貸款，如無法判斷， 則應(yīng)大 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 19 頁 共 87 頁 幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。 1.4、 2010.04.15， 14 日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1 1倍。對(duì)購買首套住房且套型建筑面積在90 平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30。 1.5、 2010.04.17， 商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款 。 1.6、 2010.04.19， 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知，要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制，認(rèn)購后不得擅自更改購房者姓名。今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放 VIP 卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 20 頁 共 87 頁 1.7、 2010.06.12， 由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等 7部門聯(lián)合制定的關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見 12 日正式對(duì)外發(fā)布，旨在解決中國(guó)城市中等偏低收入家庭住房困難。 1.8、 2010.09.18， 加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì)17 日在北京召開。中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民，著力推進(jìn)保障性安居工程，加快發(fā)展公共租賃住房 . 1.9、 2010.09.29， 國(guó)家出臺(tái)鞏固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于 30%；房?jī)r(jià)過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。房?jī)r(jià)過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。 2.0、 中華人民共和國(guó) 規(guī)劃法 、土地管理法以及 相關(guān)的 國(guó)家 產(chǎn)業(yè)政策 。 2、 地方法規(guī) 2.1、 開封市城市總體規(guī)劃（ 2006-2010） 2.2、 開封市住房建設(shè)規(guī)劃 （ 2008-2012） 2.3、 開封市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià) 2.4、 中原城市群發(fā)展規(guī)劃大綱 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 21 頁 共 87 頁 2.5、 鄭汴產(chǎn)業(yè)帶總體規(guī)劃 (2006-2020) 2.6、 開封市人民政府關(guān)于加快城中村改造的實(shí)施意見 （汴政 2007 52 號(hào)） 2.7、 河南省關(guān)于加強(qiáng)城中村改造工作的指導(dǎo)意見 （豫建 2008 112 號(hào)） 2.8、 2010.09.01，河南省推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程工作會(huì)的會(huì)議精神 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 22 頁 共 87 頁 第二部分 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性 一、 項(xiàng)目背景 城中村改造源起城市化。城市的發(fā)展，出現(xiàn)了一批喪失農(nóng)村經(jīng)濟(jì)形態(tài)的“都市鄉(xiāng)村”，同時(shí)也造就了大量的失地農(nóng)民。城中村問題日益成為影響城市協(xié)調(diào)發(fā)展、功能提升、市（村）民生活質(zhì)量進(jìn)一步改善的突出問題。 隨著國(guó)家西部大開發(fā)和中部崛起戰(zhàn)略的實(shí)施，產(chǎn)業(yè)將由東部沿海向中西部轉(zhuǎn)移，而勞動(dòng)力的流動(dòng)和產(chǎn)業(yè)的聚集有著密切的關(guān)系。開封市作為中部崛起的重要城市，是東部沿海地區(qū)向西部遷移的橋頭堡，開封市未來面臨大發(fā)展的好形式。開封市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃指出加快城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐。以建設(shè)開封特大城市為目標(biāo)，強(qiáng)力實(shí)施中心城市帶動(dòng)戰(zhàn)略，提高城市品位。完善城鎮(zhèn)體系，充實(shí)城鎮(zhèn)功能，加強(qiáng)城鎮(zhèn)管理壯大城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，增強(qiáng)城鎮(zhèn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支撐帶動(dòng)和輻射作用。因此開封市 都市村莊改造工作已迫在眉睫，此乃大勢(shì)所趨。 2007 年 開封 市政府出臺(tái)了 開封 市 人民政府關(guān)于加快 城中村改造 的實(shí)施意見 規(guī)定，加大了城中村的改造力度。 開封 市政府已把城中村的改造列為提升城市水平和實(shí)力的大事 件 之一。 文件明確了 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 23 頁 共 87 頁 “集約、節(jié)約、合理利用土地，優(yōu)化城市空間布局，提高城市品味，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，構(gòu)建和諧社會(huì)， 促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)開封復(fù)興”的指導(dǎo)思想， 在此 思想 的指引下 開封 市城市化進(jìn)程將進(jìn)一步提速， 開封 城市框架也將不斷拉大。 隨著目前開封的城市發(fā)展形勢(shì)，以及基本達(dá)成共識(shí)的城市空間組織結(jié) 構(gòu)，正在形成， 以傳統(tǒng)文化旅游、休閑服務(wù)為核心功能，限制并疏解行政、辦公、生產(chǎn)及部分居住功能，為餐飲、住宿、度假、旅游咨詢、傳統(tǒng)商品與文化會(huì)展的發(fā)展?fàn)I造空間。為加快鼓樓區(qū)城中村改造建步伐，在 3 一 5 年內(nèi)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，拉動(dòng)三產(chǎn)、推動(dòng)二產(chǎn)、反浦一產(chǎn)，改善轄區(qū)城市形象， 推動(dòng)城區(qū)經(jīng)濟(jì)快速循環(huán)發(fā)展，在市委、市政府統(tǒng)一安排部署下， 2010 年鼓樓區(qū)將進(jìn)行南柴屯城中村改造項(xiàng)目的建設(shè)，積極開展新型社區(qū)建設(shè)前期規(guī)劃工作。 1 、南柴屯村整體概況 南柴屯村位于城區(qū)西南部，鄭汴公路南側(cè)，交通便利。人口600 人，現(xiàn)有土地 1000 畝，一般農(nóng)用地為 800 畝，現(xiàn)狀村莊占地總面積 200 畝。 2 、現(xiàn)狀存在的問題 村莊基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，居民居住環(huán)境差。盡管村民人均居住建筑面積較大，但因村莊基礎(chǔ)設(shè)施落后，居住環(huán)境差，居民 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 24 頁 共 87 頁 的生活質(zhì)量難以提高。村莊建設(shè)處于無序狀態(tài)，建筑密度大，存在較大的安全隱患（多數(shù)地段消防車無法通行） 。村容村貌極差，嚴(yán)重影響城市整體形象，極待改善，并納入城市建設(shè)規(guī)劃和管理中去。村集體經(jīng)濟(jì)無法可持續(xù)健康發(fā)展，失地村民的生活無法保障。 目前村民生活來源主要靠農(nóng)業(yè)種植，需要通過村莊改造，形成經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)濟(jì)實(shí)體，整合資源，實(shí)現(xiàn)村集體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。 近幾 年來，隨著城市框架的拉大，工業(yè)的振興，南柴 屯 急需建設(shè)新型社區(qū)，向城市居民轉(zhuǎn)變，完善基礎(chǔ)設(shè)施，改變城市形象，改善人居環(huán)境，保障村民生活。 二、 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性 根據(jù)市總體規(guī)劃，西部開發(fā)區(qū)將建成開封市新的行政中心。經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，西部地區(qū) 已基本形成市政基礎(chǔ)設(shè)施配套、城市建設(shè)頗具規(guī)模的新城區(qū)。本項(xiàng)目的建設(shè)，將進(jìn)一步完善西南部地區(qū)的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)西南 部開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃， 樹立開封市新的形象，促進(jìn)開封市現(xiàn)代化旅游城市的建設(shè)。 1、 通過城中村的綜合改造，原村集體的資產(chǎn)得到了全面的清理，非經(jīng)營(yíng)性、資源性資產(chǎn)得到了徹底的清理，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)量化到人，不良資產(chǎn)依法進(jìn)行了處置，有效地防止了集體資產(chǎn)的流失。 2、 通過城中村的綜合改造，土地資源變成了資產(chǎn)，變成了資 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 25 頁 共 87 頁 本，變成了資金。城市化對(duì)城中村土地資源的無序吞食，將逐步改變成有序開發(fā)。集體經(jīng)濟(jì)管理形式，從自 然松散形態(tài)走向了現(xiàn)代企業(yè)規(guī)范模式，從封閉半封閉走向開放走向市場(chǎng)，從初級(jí)和低級(jí)發(fā)展階段走向高一級(jí)發(fā)展階段。招商引資有了一個(gè)落腳的平臺(tái)，集體經(jīng)濟(jì)有了一個(gè)起飛的機(jī)場(chǎng)。 3、 南柴屯內(nèi)公用及市政基礎(chǔ)設(shè)施落后，建筑陳舊，違章建筑加多，“臟、亂、差”特征明顯，公共排水設(shè)施落后，有些地方甚至連自來水都不通。啟動(dòng)該項(xiàng)目建設(shè)，能將城市建設(shè)發(fā)展的成果惠及更多百姓，很好地體現(xiàn)以人為本的執(zhí)政理念。 4、 國(guó)家出臺(tái)了一系列土地調(diào)控政策，提出要大力節(jié)約土地等有限資源。啟動(dòng)本項(xiàng)目建設(shè)，能盤活片區(qū)存量土地，改舊房、危房，建高樓，提升 了容積率，實(shí)現(xiàn)了土地的節(jié)約集約利用。同時(shí)，通過該區(qū)域土地開發(fā)可刺激旅游、酒店、現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和新型城市產(chǎn)業(yè)。 5、 是提供了社會(huì)保障，促進(jìn)了社會(huì)和諧。老百姓由農(nóng)民轉(zhuǎn)變成了居民，和城里人一樣享受社會(huì)福利，生活無憂慮，幸福有保障，許多矛盾和問題悄然化解在底層，這對(duì)于社會(huì)穩(wěn)定與和諧意義重大。 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 26 頁 共 87 頁 第三 部分 開封市 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、 2010 年前三季度河南省房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)運(yùn)行基本特征分析 1、投資 快速增長(zhǎng)，增速出現(xiàn)回落 前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資 1398.37億元，同比增長(zhǎng)34.6%，增速分別比上年同期、一季度加快 10.5 個(gè)和 1.9個(gè)百分點(diǎn)，比上半年、 1-8月分別回落 2.8個(gè)和 1.6 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在快速增長(zhǎng)中出現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。 在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資 1111.45 億元，增長(zhǎng) 33.0%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年同期的 80.5%下降到 79.5%；辦公樓投資 38.32 億元，增長(zhǎng) 82.2%，比重由上年同期的 2.0%提高到 2.7%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 126.43億元，增長(zhǎng) 31.9%，比重由上年同期的 9.2%下降到 9.0%；其他投資 122.16 億元，增長(zhǎng) 42.1%，比重由上 年同期的 8.3%提高到 8.7%。 在住宅投資中， 90平方米及以下住宅投資 292.11億元，比上年同期增長(zhǎng) 27.3%，低于住宅投資增速 5.7個(gè)百分點(diǎn)，比一季度回落 30.2 個(gè)百分點(diǎn)，比上半年、 1-8 月份分別提高 3.4 個(gè)和 3.5 個(gè) 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 27 頁 共 87 頁 百分點(diǎn)，占住宅投資的比重僅為 26.3%； 140平方米以上住宅投資165.08億元，增長(zhǎng) 23.0%，低于住宅投資增速 10.0個(gè)百分點(diǎn)，分別比一季度、上半年、 1-8月回落 37.5 個(gè)、 14.0 個(gè)和 6.1個(gè)百分點(diǎn)。 2、 資金到位，自籌資金 為 主渠 道 前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 1701.86 億元，比上年同期增長(zhǎng) 35.9%，增速比一季度加快 1.9個(gè)百分點(diǎn)，比上半年、1-8月分別回落 12.0個(gè)和 3.3 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速高于完成投資增速 1.3個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國(guó)內(nèi)貸款 170.86 億元，增長(zhǎng) 43.1%，所占比重由上年同期的 9.5% 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 28 頁 共 87 頁 提高到 10.0%；自籌資金 925.39億元，增長(zhǎng) 38.3%，所占比重由上年同期的 53.4%提高到 54.4%，其中企業(yè)自有資金 337.52億元，增長(zhǎng) 24.7%，所占比重由上年同期 21.6%下降到 19.8%；定金及預(yù)收款315.45億元 ，增長(zhǎng) 28.0%，所占比重由上年同期的 19.7%下降到18.5%。 3、 房屋施工、新開工和竣工面積增速趨緩 2010 年前三季度，河南省全省房屋施工面積 17328.63萬平方米，比上年同期增長(zhǎng) 26.1%，分別比一季度、上半年、 1-8月回落17.6 個(gè)、 6.8 個(gè)和 5.0 個(gè)百分點(diǎn)。住宅施工面積 14377.62萬平方米，增長(zhǎng) 26.2%，分別比一季度、上半年、 1-8 月回落 20.4個(gè)、 7.1 個(gè)和 4.7 個(gè)百分點(diǎn)。其中， 90 平方米及以下住宅施工面積 3938.16 萬平方米，增長(zhǎng) 27.6%，分別比一季度、上半年、 1-8 月回落 34.8 個(gè)、7.1 個(gè)和 5.7 個(gè)百分點(diǎn)， 90 平方米及以下住宅施工面積占住宅施工面積的比重僅為 27.4%。 前三季度，全省房屋新開工面積 5703.43萬平方米，增長(zhǎng)40.6%，分別比一季度、上半年、 1-8 月回落 22.6個(gè)、 10.6個(gè)和 4.2個(gè)百分點(diǎn)。住宅新開工面積 4893.34萬平方米，增長(zhǎng) 39.9%，分別 南柴屯城中村改造可行性研究報(bào)告 開封天辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 29 頁 共 87 頁 比一季度、上半年、 1-8月回落 30.7 個(gè)、 12.2 個(gè)和 4.0個(gè)百分點(diǎn)。其中， 90 平方米及以下住宅新開工面積 1237.39萬平方米，增長(zhǎng)46.7%，分別比一季度、上半年、 1-8 月回落 68.3個(gè)、 18.6個(gè)和 2.7個(gè) 百分點(diǎn)， 90 平方米及以下住宅新開工面積占住宅新開工面積的比重僅為 25.3%。 前三季度，全省房屋竣工面積 1