住宅小區(qū)物業(yè)財(cái)務(wù)管理 學(xué)習(xí)目標(biāo) 住宅小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的相關(guān)知識 住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成、住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算方法、住宅小區(qū)專項(xiàng)維修資金的管理 了解 熟悉 掌握 本章重點(diǎn)及難點(diǎn) 本章重點(diǎn) ： 住宅小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)管理、住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成及測算方法、專項(xiàng)維修資金的管理 重點(diǎn) 難點(diǎn) 本章難點(diǎn)： 住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算方法 序言 財(cái)務(wù)管理 是企業(yè)管理的重要組成部分 ， 是有關(guān)資金的獲得和有效使用的管理工作 。 目錄 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理 1 住宅小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理 2 住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)費(fèi)及測算 3 住宅小區(qū)專項(xiàng)維修資金 4 第一節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理 財(cái)務(wù)管理 營業(yè)收入 管理 專項(xiàng)維修 資金 成本和費(fèi)用 管理 利潤管理 一、物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入 （一）物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的內(nèi)容 營業(yè)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其它經(jīng)營活動所取得的各項(xiàng)收入，包括物業(yè)管理主營業(yè)務(wù)收入和其它業(yè)務(wù)收入。 第一節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理 第一節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理 1、主營業(yè)務(wù)收入 主營業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動的過程中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。 2、其他業(yè)務(wù)收入 其它業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。 （ 二）物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的管理 二、物業(yè)管理企業(yè)的成本費(fèi)用和稅費(fèi) （ 一）物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)成本的內(nèi)容 物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。 （二）物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用的管理 （三）物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務(wù)支出的內(nèi)容及管理 （四）物業(yè)管理企業(yè)稅費(fèi)的管理 物業(yè)管理的稅金和費(fèi)用包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加、收益環(huán)節(jié)的所得稅等。 物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、專項(xiàng)維修資金、房租等行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，不計(jì)征營業(yè)稅，但從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。 三、物業(yè)管理企業(yè)利潤 （一）物業(yè)管理企業(yè)利潤的構(gòu)成 物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。其中，營業(yè)利潤包括主營業(yè)務(wù)利潤和其它業(yè)務(wù)利潤。 （二）物業(yè)管理企業(yè)利潤的計(jì)算 第二節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理 一、概述 住宅小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理是指在一個獨(dú)立行使管理權(quán)的基層住宅小區(qū)物業(yè)管理單位內(nèi)，獨(dú)立核算的財(cái)務(wù)主體所進(jìn)行的以物業(yè)服務(wù)費(fèi)為主要對象的費(fèi)用計(jì)劃、編制、控制、使用及管理和分析的財(cái)務(wù)活動。 二、住宅小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的類型 獨(dú)立核算 財(cái)務(wù)管理類型 非獨(dú)立核算 第三節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)費(fèi)及測算 一、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源 定期收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) 小區(qū)維修基金 以業(yè)養(yǎng)業(yè)，一業(yè)為主，多種經(jīng)營的收入 依靠政府多方面的扶持 開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持 二、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)原則 政府指導(dǎo)價 市場條件價 三、物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成 管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi) 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi) 綠化管理費(fèi) 清潔衛(wèi)生費(fèi) 保安費(fèi) 辦公費(fèi)用 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 利潤 法定稅費(fèi) 四、物業(yè)管理費(fèi)的測算方法 X：公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元 /月 平方米 X i：各分項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元 /月 平方米 i：分項(xiàng)項(xiàng)數(shù) ：表示對各分項(xiàng)費(fèi)用算術(shù)求和 91)92,1(iiiXX公共性服務(wù)收費(fèi)的測算公式 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi) X1 基本工資 F1 按規(guī)定提取的福利費(fèi) F2 福利基金 工會經(jīng)費(fèi) 教育經(jīng)費(fèi) 社會保險費(fèi) 加班費(fèi) F3（元 /月） 服裝費(fèi) F4（元 /月） 其測算公式為： S：總建筑面積，單位為平方米 總建筑面積加班費(fèi)服裝費(fèi)福利費(fèi)、社會保險費(fèi)月基本工資總額各項(xiàng)工資、福利費(fèi) 1XSFFFF 4321 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi) X2 成本法 X2測算方法 簡單測算法 1、成本法 公共建筑及道路的土建零修費(fèi) F1（元 /月） 給排水設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi) F2（元 /月） 電氣系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi) F3（元 /月） 燃?xì)庀到y(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi) F4（元 /月） 消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi) F5（元 /月） 公共照明費(fèi) F6（元 /月） 不可預(yù)見費(fèi) F7（元 /月） 易損件更新準(zhǔn)備金 F8（元 /月） 將上述 8項(xiàng)費(fèi)用求和后，再除以總建筑面積，即得每月每平方米應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，公式為： SFXi48122、簡單測算法 以住宅每平方米建筑成本為基數(shù)，普通多層住宅公共設(shè)施、設(shè)備建造成本按住宅建筑成本的 15計(jì)取，折舊年限按 25年計(jì)算，每月每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟墓苍O(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的 40提取。 公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi) 年月年 每平方米建筑成本 40/1225 152 X綠化管理費(fèi) X3 成本法 X3測算方法 簡單測算法 1、成本法 綠化工具費(fèi) F1（元 /年） 勞保用品費(fèi) F2（元 /年） 綠化用水費(fèi) F3（元 /年） 農(nóng)藥化肥費(fèi) F4（元 /年） 雜草清運(yùn)費(fèi) F5（元 /年） 景觀再造費(fèi) F6（元 /年） 包括補(bǔ)苗費(fèi)、環(huán)境內(nèi)擺設(shè)花卉等費(fèi)用 上述各項(xiàng)費(fèi)用通常按年估算，除以 12個月和總建筑面積，即得每月每平方米應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，公式為： )/(1261i平方米月元綠化管理費(fèi) SF2、簡單測算法 按每平方米綠化面積確定一個養(yǎng)護(hù)單價，乘以總綠化面積再分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄖ娣e )/(3 平方米月元總建筑面積 養(yǎng)護(hù)單價綠化面積綠化管理費(fèi) X清潔衛(wèi)生費(fèi) X4 清潔工具購置費(fèi) F1（元 /年） 勞保用品費(fèi) F2 （元 /年） 衛(wèi)生防疫消殺費(fèi) F3（元 /年） 化糞池清掏費(fèi) F4（元 /年） 垃圾外運(yùn)費(fèi) F5（元 /年） 清潔環(huán)衛(wèi)所需之其它費(fèi)用 F6（元 /年） 可按實(shí)際情況估算出各項(xiàng)年總支出，求和后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄖ娣e，公式為： )/(121261614 平方米月元總建筑面積各項(xiàng)費(fèi)用年支出清潔衛(wèi)生費(fèi) SFXi保安費(fèi) X5 保安器材裝備費(fèi) F1（元 /年） 保安系統(tǒng)日常運(yùn)行電費(fèi)、維修與養(yǎng)護(hù)費(fèi) 日常保安器材費(fèi) 更新儲備金 M保 保安系統(tǒng)購置費(fèi) I保 保安系統(tǒng)安裝費(fèi) Y 保安系統(tǒng)正常使用年限 保安人員人身保險費(fèi) F2 （元 /年） 保安用房及保安人員住房租金 F3（元 /年） 可按實(shí)際情況估算出各項(xiàng)年總支出，求和后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄖ娣e，公式為： )/(1212315 平方米月元總建筑面積年總支出保安費(fèi) SFXiYIM /)( 保保更新儲備金 辦公費(fèi) X6 交通費(fèi) F1（元 /年） 通訊費(fèi) F2 （元 /年） 低值易耗辦公用品費(fèi) F3（元 /年） 書報費(fèi) F4（元 /年） 廣告宣傳社區(qū)文化費(fèi) F5（元 /年） 辦公用房租金 F6（元 /年） 其它雜項(xiàng) F7（元 /年） 公式為： )/(121271i6 平方米月元總建筑面積年各項(xiàng)費(fèi)用之和 SFX固定資產(chǎn)折舊費(fèi) X7 交通工具 F1（元 /年） 通訊設(shè)備