XX 市 XX 別墅項(xiàng)目投資 可行性研究報(bào)告 詳細(xì)摘要 第一部分 項(xiàng)目決策背景 七大利好因素 一、 XX 市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展； 二、 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，持續(xù)看好； 三、 XX 別墅市場(chǎng)全面繁榮，量?jī)r(jià)齊升； 四、 XX 市 XX 區(qū)發(fā)展勢(shì)頭良好； 五、 F1 方程式賽車場(chǎng)距本項(xiàng)目?jī)H 4 公里； 六、 XX 鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū) “ 格林風(fēng)范 ” 的啟動(dòng)拉開了 XX 新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 ； 2002 年 2 月 28 日， XX 區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團(tuán)、 XX 嘉寶集團(tuán)就占地 140 公頃的 “ 格林風(fēng)范 ” 居住區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目舉行隆重的簽約儀式 。 作為 XX區(qū)目前最大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以及整個(gè) XX星城規(guī)劃中最先啟動(dòng)的項(xiàng)目， XX 鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū) “ 格林風(fēng)范 ” 的啟動(dòng)標(biāo)志著 XX 區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新的發(fā)展格局 。 它的開發(fā)拉開了 XX 新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 。 XX 星城居住區(qū)項(xiàng)目總規(guī)劃土地面積約 333 公頃，位于 XX 區(qū) XX 鎮(zhèn)東部 ，與本市寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊(yùn)藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路 。該項(xiàng)目與 XX 別墅相隔不遠(yuǎn)，對(duì) XX 別墅的營(yíng)銷是一個(gè)大的利好因素。 七、 XX 區(qū)政府將引輕軌至 XX鎮(zhèn)。 最后結(jié)論：從宏觀面到微觀面均顯示出 政策和經(jīng)濟(jì)因素對(duì)本項(xiàng)目呈現(xiàn)的利好態(tài)勢(shì)。 第二部分 項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析 從項(xiàng)目位置、項(xiàng)目現(xiàn)狀、項(xiàng)目周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套三個(gè)方面的分析，作出 項(xiàng)目的初步評(píng)估： XX 別墅項(xiàng)目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，周邊配套較為完善，私家車交通方便，但 XX 鎮(zhèn)及 XX 區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場(chǎng)不被消費(fèi)者認(rèn)可。 隨著 F1 方程式賽車場(chǎng)的建造，特別是項(xiàng)目附近的 XX 星城居住區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)必將帶動(dòng)整個(gè) XX 區(qū)域市場(chǎng)的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。 由于 XX 別墅項(xiàng)目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓，故項(xiàng)目本身積留了許多不利于 營(yíng)銷的問題，但通過對(duì)項(xiàng)目的改建及包裝，市場(chǎng)前景依舊看好。 第三部分 市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 一、 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 1、 2002 年 XX房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 2、 2003 年 XX房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)判斷 二、 XX 市別墅市場(chǎng)整體分析 1、 XX別墅市場(chǎng)回顧和展望 2、 XX別墅市場(chǎng)用途的六大類型 3、 XX別墅市場(chǎng)的區(qū)域分布 4、 XX別墅市場(chǎng)的價(jià)格區(qū)間 5、 XX別墅市場(chǎng)的供需狀況 6、 XX別墅市場(chǎng)的客源構(gòu)成 三、 XX 市外環(huán)線周邊可類比的別墅項(xiàng)目分析 四、 XX 鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)及樓盤分析 第四部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析及產(chǎn)品的 營(yíng)銷建議 通過第三部分的市場(chǎng)分析得出： 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 1、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 由于 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)和別墅市場(chǎng)均持續(xù)看好，且出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)，作為現(xiàn)房的 XX 別墅 2003 年入市的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較?。?XX 區(qū) F1 方程式賽車場(chǎng)的建造、 XX 星城項(xiàng)目的啟動(dòng)以及輕軌的引入三大利好消息都將給本項(xiàng)目帶來機(jī)遇； XX 別墅的轉(zhuǎn)讓價(jià)較低，入市的均價(jià)有較大的選擇余地，由于該項(xiàng)目中小面積產(chǎn)品較多，總價(jià)在整個(gè)市場(chǎng)中優(yōu)勢(shì)非常明顯； XX 別墅具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，周邊配套較為齊全，適合居住和投資； XX 別墅的綠化較好，每幢別墅的花園獨(dú)立且面積較大。 2、項(xiàng)目劣勢(shì) XX 別墅產(chǎn)品具有一定的缺陷，需要改建，如何改建是本項(xiàng)目運(yùn)作成功的關(guān)鍵； XX 別墅所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，還未被客戶認(rèn)可，將給本項(xiàng)目的銷售帶來一定難度； XX 別墅小區(qū)內(nèi)缺乏基本的配套，需要引進(jìn)。 二、產(chǎn)品的營(yíng)銷建議 1、 目標(biāo)客戶層 XX 鎮(zhèn)及所屬開發(fā)區(qū)內(nèi)的中高收入家庭是本項(xiàng)目潛在的購買者； XX 區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的私營(yíng)老板是潛在客戶； 本市看好 XX 鎮(zhèn)的發(fā)展前景的投資者是潛在客戶。 2、項(xiàng)目營(yíng)銷的建議 項(xiàng)目需要改建的具體方案： 外墻面需要清洗； 窗戶更換為檔次較高的塑鋼窗，并配合外立面的色彩搭配及 風(fēng)格塑造選用塑鋼窗的窗框色彩及造型。通過色彩的變化和局部的立面變化增加每幢別墅的可識(shí)別性； 修復(fù)每幢別墅的大門，并設(shè)計(jì)大門造型； 別墅室內(nèi)需要清掃； 部分戶型，如戶型 A的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)需要整改； 小區(qū)內(nèi)植被和草坪需要修整； 小區(qū)加設(shè)智能化安保系統(tǒng)，并更換物業(yè)管理公司； 小區(qū)引入有線電視、寬帶等配套； 小區(qū)會(huì)所改建為售樓處，提供良好的銷售環(huán)境； 清洗游泳池； 小區(qū)大門重新設(shè)計(jì)并建造； 小區(qū)大門與主干道之間的小道圍墻加設(shè)擋板，控制小道的圍墻，創(chuàng)造良好的小區(qū)外部視覺形象； 配備一輛看房專車。 第五部分 項(xiàng)目均價(jià)的預(yù)測(cè) 一、類比價(jià)值預(yù)測(cè)法 1、根據(jù)本項(xiàng)目與周邊可類比別墅項(xiàng)目的價(jià)值比較判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價(jià) （ 1）選擇可類比項(xiàng)目 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位特征，依照別墅項(xiàng)目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項(xiàng)目作為本項(xiàng)目的可類比的別墅項(xiàng)目。 XX 區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅 普陀區(qū)： 美墅 南匯區(qū) （ 2）對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比別墅項(xiàng)目各價(jià)值要素的對(duì)比值 可類比項(xiàng)目的詳細(xì)資料見第三部分第三小節(jié)。 量化的標(biāo)準(zhǔn)：以低成本改建后的 XX 別墅為標(biāo)準(zhǔn)， XX 別墅的各項(xiàng)為 100，優(yōu)于 XX 別墅則分值高于 100，比 XX別墅差則分值低 于 100，各價(jià)值要素賦予相同的權(quán)重，得出綜合分值。 （ 3）根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值，結(jié)合各類比別墅項(xiàng)目的均價(jià)，通過算術(shù)平均法推斷出本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) 本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) =可類比別墅項(xiàng)目的均價(jià) /可類比別墅項(xiàng)目的綜合分值 *100 均價(jià)（元 /平方米） 綜合分值 XX別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)（元 /平方米） 東渡園景別墅 3800 92 4130 皇府別墅 3800 95 4000 綠谷別墅 5000 101 4950 美墅 5500 113 4867 康橋半島 5000 110 4545 算術(shù)平均值 4499 XX 別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)三大價(jià)位：低價(jià)位： 4000 元 /平方米，中價(jià)位： 4500元 /平方米，高價(jià)位： 5000 元 /平方米。 2、根據(jù) XX市可類比區(qū)域公寓與別墅價(jià)格比值推算出本項(xiàng)目別墅可能的市場(chǎng)均價(jià)4050 元 /平方米以上。 結(jié)論： XX 別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)三大價(jià)位：低價(jià)位： 4000 元 /平方米，中價(jià)位： 4500元 /平方米，高價(jià)位： 5000 元 /平方米。 二、 XX 別墅 4000 5000 元 /平方米的均價(jià)預(yù)測(cè)與別墅市場(chǎng)的有效需求相一致 三、分析各價(jià)位下的均價(jià)的銷售風(fēng)險(xiǎn) 綜合結(jié)論： 鑒于本項(xiàng)目的改建可以增加本案的附加價(jià) 值，本項(xiàng)目可選擇 4500 元 /平方米入市，隨著人氣的集聚和認(rèn)知度的增強(qiáng)，廣告包裝推廣的深入人心，再向高價(jià)位拔升。 第六部分 項(xiàng)目的投資收益分析 一、銷售收入預(yù)測(cè) 二、別墅成本預(yù)測(cè) 三、項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算 利潤(rùn)指標(biāo)的測(cè)算： 單位毛利 =項(xiàng)目利潤(rùn) /銷售面積 =1013.97 元 /平方米 單位凈利 =稅后利潤(rùn) /銷售面積 =605.66 元 /平方米 銷售毛利率 =項(xiàng)目利潤(rùn) /銷售收入 100%=22.32% 銷售凈利率 =項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) /銷售收入 100%=13.33% 核心指標(biāo)的基本要求（參考）：銷售凈利率 9% 四、現(xiàn)金流量測(cè)算 內(nèi)部收 益率為 76.32%， 核心指標(biāo)的基本要求（參考）： 內(nèi)部收益率 25%。 五、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元/m2） 項(xiàng) 目 總 金 額（萬元） 備注 銷售收入 4542 8635 住宅銷售收入 直接成本 3290 6254 開發(fā)成本 總投資 3400 6463 開發(fā)成本 +期間費(fèi)用 稅前利潤(rùn) 1719 稅后利潤(rùn) 1151 內(nèi)部收益率 73.32% 使累計(jì)凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率 銷售凈利率 13.33% 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) /銷售收入 100% 總投資回報(bào)率 17.81% 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) /項(xiàng)目總投資 100% 六、敏感性分析 就該項(xiàng)目的銷售收入、可變動(dòng)成本兩個(gè)因素變化對(duì)銷售凈利率進(jìn)行敏感性分析， 得出銷售收入相對(duì)于成本更加敏感 。當(dāng)售價(jià)下降 10%、成本上升超過 10%時(shí)，項(xiàng)目的銷售凈利率低于 9%，項(xiàng)目的投資回報(bào)將受到一定的影響。 第七部分：綜合分析與建議 從以上項(xiàng)目環(huán)境、市場(chǎng)、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)分析可看出：本項(xiàng)目的投資，正處于XX市 XX 區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)上升時(shí)期，各方面的時(shí)機(jī)都比較成熟，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，且可獲得較好的投資回報(bào)。 對(duì) XX 別墅的改建，是克服各種劣勢(shì)條件、與周邊樓盤競(jìng)爭(zhēng)并取得成功的關(guān)鍵。 目 錄 第一部分 項(xiàng)目決策背景 七大利好因素 . 8 一、 XX 市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展 . 8 二、 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，持續(xù)看好 . 8 三、 XX 別墅市場(chǎng)全面繁榮，量?jī)r(jià)齊升 . 9 四、 XX 市 XX 區(qū)發(fā)展勢(shì)頭良好 . 10 五、 F1 方程式賽車場(chǎng)距本項(xiàng)目?jī)H 4 公里 . 10 六、 XX 鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū) “ 格林風(fēng)范 ” 的啟動(dòng)拉開了 XX 新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 . 11 七、 XX 區(qū)政府將引輕軌至 XX 鎮(zhèn) . 12 第二部分 項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析 . 13 一、項(xiàng)目位置 . 13 二、項(xiàng)目現(xiàn)狀 . 13 三、項(xiàng)目周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 . 14 四、項(xiàng)目的初步評(píng)估 . 15 第三部分 市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 . 16 一、 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 . 16 二、 XX 市別墅市場(chǎng)整體分析 . 18 三、 XX 市外環(huán)線周邊可類比的別墅項(xiàng)目分析 . 28 四、 XX 鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)及樓盤分析 . 30 第四部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析及產(chǎn)品的營(yíng)銷建議 . 31 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 . 31 二、產(chǎn)品的營(yíng)銷建議 . 32 第五部分 項(xiàng)目均價(jià)的預(yù)測(cè) . 34 一、類比價(jià)值預(yù)測(cè)法 . 34 1、根據(jù)本項(xiàng)目與周邊可類比別墅項(xiàng)目的價(jià)值比較判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價(jià) . 34 2、根據(jù) XX 市可類比區(qū)域公寓與別墅價(jià)格比值推算出本項(xiàng)目 別墅可能的市場(chǎng)均價(jià). 35 二、 XX 別墅 4000 5000 元 /平方米的均價(jià)預(yù)測(cè)與別墅市場(chǎng)的有效需求相一致 . 36 三、分析各價(jià)位下的均價(jià)的銷售風(fēng)險(xiǎn) . 37 第六部分 項(xiàng)目的投資收益分析 . 37 一、銷售收入預(yù)測(cè) . 37 二、別墅成本預(yù)測(cè) . 38 三、項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算 . 39 四、現(xiàn)金流量測(cè)算 . 39 五、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 . 41 六、敏感性分析 . 41 第七部分：綜合分析與建議 . 42 第一部分 項(xiàng)目決策背景 七大利好因素 一、 XX市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展 上個(gè)世紀(jì)末的最后十年， XX 這片熱土日新月異神奇般的變化讓世界為之折服。從 99財(cái)富論壇到 XX 合作組織成立會(huì)議，從 APEC 會(huì)議到剛剛申辦成功的 2010年世博會(huì)， XX這顆東方明珠正以無法阻擋的魅力成為全世界關(guān)注的焦點(diǎn)。 如果仔細(xì)端詳中國(guó)“雄雞”狀的版圖，您會(huì)驚奇地發(fā)現(xiàn)： 從遼東半島的鴨綠江口到廣西防城 港市的東興鎮(zhèn)，綿延 18000 多公里的大陸海岸線輪廓，正恰似一張拉滿的強(qiáng)弓。弓弦是南北交通大動(dòng)脈 京廣鐵路，滾滾東去的長(zhǎng)江則是那支著力待發(fā)的利箭，而 XX，這個(gè)遠(yuǎn)東最大的城市，就位于這支利箭最鋒銳的前沿 ?！袄钡摹颁h芒”形成巨大的磁場(chǎng)，吸引了全世界渴望成功的開拓者紛至沓來，百年難尋的機(jī)遇使這座城市充滿活力。 2002 年是我國(guó)加入世界貿(mào)易組織后的第一年。一年來， XX 市實(shí)現(xiàn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速健康發(fā)展，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得全面進(jìn)步，人民生活水平穩(wěn)步提高，全面完成了各項(xiàng)預(yù)期目標(biāo)和主要任務(wù)。全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 5408.76 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) 10.9。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中不斷優(yōu)化，第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的格局進(jìn)一步鞏固。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值 88.24 億元，比上年增長(zhǎng) 3；第二產(chǎn)業(yè)增加值 2564.69 億元，增長(zhǎng) 12.1；第三產(chǎn)業(yè)增加值2755.83 億元，增長(zhǎng) 10。城市綜合服務(wù)功能不斷提升，第三產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重繼續(xù)提高，達(dá)到 51。（ 所有數(shù)據(jù)來自 XX 統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的 2002年 XX 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) ） 二、 XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，持續(xù)看好 2002 年是 XX房地產(chǎn)的大發(fā)展年 ，樓市各項(xiàng)指標(biāo)居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房供應(yīng)量、預(yù)售登記面積和商品房?jī)r(jià)格水平均不同程度地超過 2001 年全年水平。 2002 年 XX 房地產(chǎn)業(yè)全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值 373.63 億元，比上年增長(zhǎng)14.5。房地產(chǎn)開發(fā)與銷售同步增長(zhǎng)。從開發(fā)看，全年商品房施工面積 6853.17萬平方米，比上年增長(zhǎng) 14.5；竣工面積 1983.92 萬平方米，增長(zhǎng) 10.7。從銷售看，全年商品房銷售面積 1960.6 萬平方米，比上年增長(zhǎng) 9.1，其中商品住宅銷售 1839.05 萬平方米，增長(zhǎng) 9.4。在商品住宅銷售面積中，個(gè)人購房比重已 達(dá) 97.5 ,比上年提高 4.1 個(gè)百分點(diǎn)。存量房產(chǎn)交易穩(wěn)步上升。全年成交過戶面積 1790.48 萬平方米，比上年增加 368.05 萬平方米，增長(zhǎng) 25.9。房屋租賃市場(chǎng)交易活躍。全年商品房屋出租面積 597.19 萬平方米，比上年增長(zhǎng) 17.5。（ 所有數(shù)據(jù)來自 XX 統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的 2002 年 XX 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)和 XX 房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計(jì)資料 ） 2002 年三大熱點(diǎn) F1 賽車場(chǎng)落戶 XX 安亭、 2010 年世界博覽會(huì)落定 XX、環(huán)球影城主題公園將在 XX 浦東三林地區(qū)建設(shè) 給 XX 樓市注入了新的動(dòng)力，未來幾年的 XX 樓 市將持續(xù)看好。 三、 XX別墅市場(chǎng)全面繁榮，量?jī)r(jià)齊升 來自 XX 市房地產(chǎn)交易中心的資料顯示，從 1996 年 1 月至 2002 年 12 月， XX市共有 160 余個(gè)別墅項(xiàng)目推出，累計(jì)供給量達(dá)到 33926 套，其中消化量為 25614套，銷售率平均達(dá)到 75.5%。其價(jià)格段主要出現(xiàn)在 100 200 萬元的中低檔別墅區(qū)間?？梢哉f，“別墅類”主宰正被普通購房一族所關(guān)注和青睞。 同時(shí)， XX 市別墅價(jià)格大幅上揚(yáng)。 2002 年四季度的市場(chǎng)成交價(jià)格再創(chuàng)新高，6870 元 /平方米的平均價(jià)格創(chuàng)歷史最高點(diǎn)。 上海別墅物業(yè)成交價(jià)格走勢(shì)0100020003000400050006000700080002000/3Q2000/4Q2001/1Q2001/2Q2001/3Q2001/4Q2002/1Q2002/2Q2002/3Q2002/4Q元/平 方米別墅市場(chǎng)的異軍突起，是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期培育的結(jié)果。其主要來自于政府采取了積極的財(cái)政政策，體現(xiàn)了“擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)市場(chǎng)”的經(jīng)濟(jì)策略。由于 XX 市的 GDP 值已超過 4500 美元，消費(fèi)方式和消費(fèi)習(xí)慣正處于轉(zhuǎn)新階段，符合時(shí)代需要的新型住宅觀念正逐步被普通購房人士所接受。 XX 作為國(guó)際大都市的地位和形象日益牢固，無論從世界范圍，還是從國(guó)內(nèi)范圍來講， XX 正越來越成為人們向往的城市。成功人士紛紛選擇在 XX 投資、置業(yè)和安居。 在目前 XX 房地產(chǎn)整體運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好的前提下，在不同區(qū)域，各種類型的別墅尚有一定的發(fā)展空間。 2003 年仍將 是別墅市場(chǎng)發(fā)展的高潮期。 四、 XX市 XX區(qū)發(fā)展勢(shì)頭良好 XX 區(qū)位于 XX西北部，中心位置在北緯 31 23，東經(jīng) 121 15。東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳凇江（蘇州河），與閔行、長(zhǎng)寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與江蘇省太倉市為鄰?？偯娣e 464.2 平方公里。全境地勢(shì)平坦，東北略高，西南稍低。市、區(qū)級(jí)河道蕰藻浜、練祁河、婁塘河橫臥東西，向東流經(jīng)寶山區(qū)直通長(zhǎng)江和黃浦江；鹽鐵塘、橫瀝、新槎浦縱貫?zāi)媳?，與吳凇江、瀏河相連。河道總長(zhǎng) 1800 余公里，平均河網(wǎng)密度為每平方公里 4公里。 XX 區(qū)工業(yè)生產(chǎn) 產(chǎn)銷銜接狀況良好，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高。汽車零配件、電子電器、金屬制品、紡織服裝等重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)是工業(yè)經(jīng)濟(jì)的支柱，其工業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 29.6。非公有制經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷壯大，成為工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主力。外商投資企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)的工業(yè)產(chǎn)值分別占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 45.5和20.l。在世界排名前 500 家公司中，有 10 多家在 XX 投資辦企業(yè)，如美國(guó)通用電氣 、德國(guó)大眾、日本富士通、荷蘭飛利浦等。市、區(qū)、鎮(zhèn)三級(jí)工業(yè)區(qū)和希望、藍(lán)天、滬太、徐行等 20 多個(gè)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)小區(qū)的工業(yè)規(guī)模集聚效應(yīng)正日益顯現(xiàn)。 五、 F1方程式賽車場(chǎng)距本 項(xiàng)目?jī)H 4公里 XX 國(guó)際賽車場(chǎng)位于 XX 安亭鎮(zhèn)，在寶安公路的北面，嘉松公路的東面，規(guī)劃面積 5.3 平方公里，由賽車場(chǎng)區(qū)、商業(yè)博覽區(qū)、文化娛樂區(qū)和發(fā)展預(yù)留區(qū)等板塊組成?，F(xiàn)在動(dòng)工的是賽車場(chǎng)主體部分 賽車場(chǎng)區(qū)，占地面積約 2.5 平方公里，主要由塞島及其他 9組賽道、主、副看臺(tái)、車隊(duì)生活區(qū)、維修站、緩沖區(qū)及配套設(shè)施等幾個(gè)部分構(gòu)成。其中高速賽道呈“上”字造型、總長(zhǎng)約 5.451 公里，適合于各種不同賽車、特別是一級(jí)方程式即 F1 賽車比賽。寬度介于 13 至 20 米之間，擁有 15 個(gè)不同轉(zhuǎn)彎半徑的彎道和 9個(gè)不同長(zhǎng)度的直道，路面高度最大落差約 12米，上升最大梯度為 3%，下滑最大梯度 8%，在 XX 軟土地基建造如此高難度、高標(biāo)準(zhǔn)的賽車道，在世界同類賽車場(chǎng)尚無先例。 按計(jì)劃在 2004 年春節(jié)前竣工，以確保 2004 年 10 月舉辦“中國(guó)站”國(guó)際賽事。 2年過后 XX 將作為 F1 世界循環(huán)賽中的一站， F1賽事雖然一般來說每年在一地只舉辦短短的 3天，但它帶來的人流和商機(jī)顯然是巨大的，故對(duì)本項(xiàng)目的你好作用是顯而易見的。 六、 XX鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū) “格林風(fēng)范 ”的啟動(dòng)拉開了XX新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 2002 年 2 月 28 日， XX 區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團(tuán)、 XX 嘉寶集團(tuán)就占地 140 公頃的 “ 格林風(fēng)范 ” 居住區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目舉行隆重的簽約儀式 。 作為 XX區(qū)目前最大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以及整個(gè) XX星城規(guī)劃中最先啟動(dòng)的項(xiàng)目， XX 鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū) “ 格林風(fēng)范 ” 的啟動(dòng)標(biāo)志著 XX 區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新的發(fā)展格局 。 它的開發(fā)拉開了 XX 新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 。 XX 星城居住區(qū)項(xiàng)目總規(guī)劃土地面積約 333 公頃，位于 XX 區(qū) XX 鎮(zhèn)東部 ，與本市寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊(yùn)藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路 。 XX 區(qū)對(duì) XX 星城項(xiàng)目進(jìn)行反復(fù)論證和統(tǒng)一規(guī)劃。參與競(jìng)標(biāo)的 14 家市內(nèi)外大型房地產(chǎn)企業(yè)中，深圳金地（集團(tuán)）股份有限公司和 XX 嘉寶實(shí) 業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司兩家上市公司終于脫穎而出，獲得了 XX 星城（一期）項(xiàng)目開發(fā)權(quán)。金地集團(tuán)是國(guó)內(nèi)成長(zhǎng)最快的房地產(chǎn)品牌企業(yè)之一。 2001 年財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)的“中國(guó)房地產(chǎn)上市公司 10強(qiáng)”排名中，金地集團(tuán)位列前三名。“格林風(fēng)范”是金地集團(tuán)進(jìn)入 XX以來首批投資開發(fā)的最大型項(xiàng)目。嘉寶集團(tuán)是 XX 區(qū)唯一一家國(guó)有資產(chǎn)相對(duì)控股的上市公司，經(jīng)營(yíng)范圍已拓展至電子、電機(jī)、電器、房地產(chǎn)、貿(mào)易等領(lǐng)域。 根據(jù)有關(guān)協(xié)議，金地集團(tuán)將為該子公司提供融資約 5.44 億元， ST 嘉寶提供2.33 億元。金地集團(tuán)持有 XX格林風(fēng)范公司 70%股權(quán)， ST嘉寶持有 30%股權(quán)。公告稱， XX 格林風(fēng)范公司近日與 XX市 XX 區(qū)土地儲(chǔ)備開發(fā)中心簽訂了開發(fā) XX市 XX區(qū)綠洲星城項(xiàng)目協(xié)議，該項(xiàng)目土地面積約為 2100 畝，規(guī)劃用地性質(zhì)為商品住宅用地。根據(jù)協(xié)議，格林風(fēng)范公司在協(xié)議簽署之日一次性支付開發(fā)總費(fèi)用約 7.8億元，開發(fā)中心在協(xié)議簽署日后 180 日內(nèi)完成首批 800 畝土地的前期開發(fā)，并交付土地給格林風(fēng)范公司，目標(biāo)地塊剩余土地的前期開發(fā)和土地交付將于 2004 年3月底前完成。 本次啟動(dòng)的“格林風(fēng)范”項(xiàng)目是 XX 區(qū) XX 星城特大型居住區(qū)項(xiàng)目的第一期。該地塊背靠 XX 古鎮(zhèn)千年的人文精髓，以滬嘉高速公路為 界，北至靜唐路，東至寶翔路，南至豐翔路，是 XX 新鎮(zhèn)規(guī)劃中的中心地塊。明代園林“古猗園”近在咫尺。 該項(xiàng)目邀請(qǐng)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)界著名策劃大師王志綱進(jìn)行整體策劃。王志綱在廣州等地先后策劃的碧桂園、星河灣等項(xiàng)目取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)并產(chǎn)生了極大的轟動(dòng)效應(yīng)。 “ 格林風(fēng)范 ” 初步定位為面向全市的高檔、國(guó)際化的大型生態(tài)居住社區(qū)，擁有高配套低密度的社區(qū)環(huán)境和深厚的人文底蘊(yùn)，建成后將成為 XX 乃至長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的代表性樓盤。 住宅由小高層、多層花園洋房、聯(lián)排、雙拼和獨(dú)棟別墅組成。 項(xiàng)目以造鎮(zhèn)的思路，將實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，分多期連續(xù)開發(fā)。在盡量 利用和保護(hù)地塊現(xiàn)有的自然條件基礎(chǔ)上，綜合考慮到社區(qū)內(nèi)生活的各方面，營(yíng)造高品質(zhì)居住社區(qū)環(huán)境，配備有高檔完善的設(shè)施，如國(guó)際學(xué)校，高級(jí)醫(yī)院，組合商業(yè)豪華會(huì)所、游艇碼頭、垂釣中心等。物業(yè)類型預(yù)計(jì)有小高層、多層花園洋房、連排、雙拼和獨(dú)棟別墅。在規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中更加注重環(huán)保概念，將采用更新的技術(shù)和材料如地?zé)嵯到y(tǒng)、水循環(huán)系統(tǒng)、太陽能應(yīng)用技術(shù)，來為客戶營(yíng)造國(guó)際化、人性化的高品質(zhì)生活。 七、 XX區(qū)政府將引 輕軌 至 XX鎮(zhèn) 最后結(jié)論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經(jīng)濟(jì)因素對(duì)本項(xiàng)目呈現(xiàn)的利好態(tài)勢(shì)。 第二部分 項(xiàng)目及周邊 環(huán)境分析 一、項(xiàng)目位置 1、 XX別墅項(xiàng)目位于 XX 區(qū)的 XX 鎮(zhèn)上， 與普陀區(qū)和寶山區(qū)毗鄰， 項(xiàng)目距人民廣場(chǎng) 15 公里， 距虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 12公里，開車前往只需 10 分鐘；距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng) 62 公里，車程為 45 分鐘；距華東地區(qū)最大的國(guó)際集裝箱碼頭 -XX 張華浜碼頭為 18 公里。項(xiàng)目周邊路面運(yùn)輸暢通發(fā)達(dá)。鐵路方面，設(shè)有華東最大的鐵路貨運(yùn)樞紐 -XX 鐵路編組站 2 公里； “ 十五 ” 期間，輕軌鐵路也將開通至 XX。公路方面，距 204 國(guó)道 1公里，新翔黃公路連接 312 國(guó)道，滬嘉高速公路直達(dá)項(xiàng)目，距外環(huán)線僅 1公里，可直通 XX 市區(qū)和滬杭、滬寧高速公路 。 本項(xiàng)目距 F1 方程式賽車所在地 4公里。 2、東湖別墅項(xiàng)目占地 6.2 萬 平方米，建筑面積 3.2萬 平方米。項(xiàng)目位于 XX鎮(zhèn)的東南角， XX 工業(yè)開發(fā)區(qū)旁，距 XX 鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府僅 200 米，南側(cè)緊鄰 滬嘉高速公路，北側(cè)為農(nóng)民自建房，東側(cè)為綠谷別墅，西側(cè)為一別墅爛尾樓。 二、項(xiàng)目現(xiàn)狀 1、項(xiàng)目目前為別墅現(xiàn)房，占地面積 6.2萬多平方米，建筑面積為 3.2萬平方米，容積率為 0.56。小區(qū)共有獨(dú)立別墅 114 棟，以 4800 元 /平方米的均價(jià)已售出 14 棟，目前可轉(zhuǎn)讓的獨(dú)立別墅 72 棟，轉(zhuǎn)讓價(jià)為 3000 元 /平方米。 XX 別墅可轉(zhuǎn)讓獨(dú)立別墅戶型面積配 比表 戶型 面積 幢數(shù) 面積比 幢數(shù)比 A 198.4 19 19.83% 26.39% B 213.81 17 19.12% 23.61% C 267.06 15 21.07% 20.83% D 279.71 1 1.47% 1.39% E 284.99 4 6.00% 5.56% F 291.73 1 1.53% 1.39% G 315.89 6 9.97% 8.33% H 442.63 5 11.64% 6.94% I 445.31 4 9.37% 5.56% 合計(jì) 19011.4 72 2、小區(qū)現(xiàn)狀 英格蘭風(fēng)格，外墻面為淡黃色毛石材質(zhì)，屋頂為斜屋面上鋪淺灰色瓦片，鋁合金窗戶，實(shí)木大門。 需要改進(jìn)之處 外墻面因灰塵滲入顯得臟舊； 外墻和屋頂色彩太淡，整體顯得沒有生氣，每幢獨(dú)立別墅沒有特別的色彩視覺差異，色彩識(shí)別效果差。 鋁合金窗戶，實(shí)木大門顯得非常陳舊、檔次很低。 戶型 A 的功能結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)存在明顯的不合理，有可能需要進(jìn)行涉及基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、墻體結(jié)構(gòu)、各種管道結(jié)構(gòu)在內(nèi)的結(jié)構(gòu)改動(dòng)（具體整改需要設(shè) 計(jì)師的論證和方案比較）。其他戶型結(jié)構(gòu)無明顯缺陷。 小區(qū)容積率較高，獨(dú)立別墅之間的間距較小，每幢別墅的花園面積基本與房屋面積一致，每個(gè)花園均由植被圍隔，花園內(nèi)草坪質(zhì)量不錯(cuò)。 小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)路面磚，小區(qū)入口大門非常簡(jiǎn)陋。 目前有一 300 平米左右的會(huì)所，目前無任何功能， 50 平米左右的游泳池（目前喂養(yǎng)著金魚），物業(yè)管理 1.2 元 /平米 /月，物業(yè)管理公司為開發(fā)商自己設(shè)立的物業(yè)管理隊(duì)伍，小區(qū)內(nèi)無任何智能化安保系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)尚無有線電視、寬帶、等配套。小區(qū)水、電、煤氣已入戶。 小區(qū)大門與主干道之間有一約長(zhǎng) 100 米、寬 10 米的 小道，小道北面圍墻后的爛尾別墅影響進(jìn)出小區(qū)的視覺美感。 三、項(xiàng)目周邊 3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 由于項(xiàng)目距離 XX鎮(zhèn)中心較近，小區(qū)的配套基本可由 XX 鎮(zhèn)成熟的生活配套解決。 交通出行： 周邊有包括 高等級(jí) 滬嘉高速公路 在內(nèi)的四條重要道路（ 滬嘉高速公路， 204國(guó)道，新翔黃公路，豐翔路 ），目前無公交車經(jīng)過項(xiàng)目地塊，只有走到 XX 鎮(zhèn) 古猗園 路 才有大巴。 XX 鎮(zhèn) 有直達(dá) XX 市區(qū)的公交線路十余條： 562 路、 517 路、北嘉線、 XX 旅游 6號(hào)線等。 據(jù)悉不久后 XX 鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府前的道路上會(huì) 加設(shè)公交巴士；此外，由于項(xiàng)目附近的 XX 星城居住區(qū)項(xiàng)目的啟 動(dòng)， XX區(qū)政府允諾將引進(jìn)公交車和輕軌， 屆時(shí)將可以借用 。 教育： XX 歷來重視教育，素有 “ 教化 XX” 的美稱，是個(gè)人才輩出的地方。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)建有中小學(xué) 8所。在離鎮(zhèn)區(qū) 20 公里范圍內(nèi)，有 XX 大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)等 10 所高等學(xué)府。 醫(yī)療 XX 的醫(yī)療衛(wèi)生條件優(yōu)越， XX醫(yī)院屬二級(jí)醫(yī)院，各類科室齊全，擁有 200 個(gè)床位的住院部。 文化、體育、娛樂設(shè)施、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)、銀行、郵局由 XX 鎮(zhèn)提供。 今后 XX星城居住區(qū)項(xiàng)目完善的配套可供使用。 旅游資源 XX 鎮(zhèn)是 XX 市四大歷史名鎮(zhèn)之一，歷史上曾有 “ 小小 XX 賽蘇城 ” 之美譽(yù)，歷史悠久 ，人文薈萃，文物古跡眾多，旅游資源十分豐富，有 五代磚塔 -雙塔、明代園林古猗園、梁朝遺跡留云禪寺， XX 小籠包子更是 XX 一絕。 四、項(xiàng)目的初步評(píng)估 XX 別墅項(xiàng)目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，周邊配套較為完善，私家車交通方便，但 XX 鎮(zhèn)及 XX 區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場(chǎng)不被消費(fèi)者認(rèn)可。 隨著 F1 方程式賽車場(chǎng)的建造，特別是項(xiàng)目附近的 XX 星城居住區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)必將帶動(dòng)整個(gè) XX 區(qū)域市場(chǎng)的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。 由于 XX別墅項(xiàng)目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓，故項(xiàng)目本身積留了許多不利于營(yíng)銷的問題，但通過對(duì) 項(xiàng)目的改建及包裝，市場(chǎng)前景依舊看好。 第三部分 市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 一、 XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 1、 2002 年 XX房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 XX 房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計(jì)資料表明， 2002 年樓市各項(xiàng)指標(biāo)居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房供應(yīng)量、預(yù)售登記面積和商品房?jī)r(jià)格水平均不同程度地超過 2001 年全年水平，市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)主要顯現(xiàn)為： 2002 年持續(xù) 2001 年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求兩旺的態(tài)勢(shì) 2001 年 XX 商品房供應(yīng)受入市門檻提高的影響，一直處于相對(duì)拮據(jù)的狀態(tài)，到年底，全年商品批準(zhǔn)預(yù)售面積與預(yù)售登記面積最終鎖定在 1:1.10 的數(shù)值上。2002 年，商品房供應(yīng)量逐季上揚(yáng)，第一季度上市量 466 萬平方米，第二季度 672萬平方米，第三季度 713 萬平方米，第四季度 825 萬平方米。因而使得市場(chǎng)階段性供不應(yīng)求的狀況明顯緩和，最后全年的供應(yīng)成交比例為 1： 0.9，出現(xiàn)求略大于供的結(jié)局。 2002 年各季和逐季累計(jì)供求對(duì)比情況（單位：萬平方米） 2002 年 商品房批準(zhǔn) 預(yù)售面積 商品房預(yù)售 登記面積 批準(zhǔn)面積比 登記面積 各季 第一季度 466.33 516.57 1:1.11 第二季度 672.35 713.57 1:1.06 第三季 度 712.70 637.99 1:0.90 逐季累計(jì) 1 3月份 466.33 516.57 1:1.11 1 6月份 1138.68 1230.14 1:1.08 1 9月份 1851.38 1868.13 1:1.0 成交量高位擴(kuò)張，成交結(jié)構(gòu)窄幅變動(dòng) 2002 年，在全國(guó)各地樓市普遍低走的同時(shí)， XX 樓市一片飄紅，伴隨著商品房預(yù)售成交量的高位擴(kuò)張，其成交結(jié)構(gòu)悄然發(fā)生變化。 區(qū)域結(jié)構(gòu)：與 2001 年相比， 2002 年浦東、閔行、寶山的成交量增加四成，而其他區(qū)域均有不同幅度的下降。 購房者結(jié)構(gòu)： XX 市 居民購房套數(shù)占總量比例明顯下降，從 83%下降到 77%，相反，外地人士和境外人士購房比例則相應(yīng)上升，其中，外地人市購房比例由15.7%上升至 18.7%，境外人士的比例則從 1.3%升至 4.2%。隨著高價(jià)位住房成交比例的提高，外省市和境外人士購房比例還會(huì)有所上升。 2 0 0 1 年 與 2 0 0 2 年 購 房 者 結(jié) 構(gòu) 比 較0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%上海市居民 外地人市 境外人士2001年2002年 2002 年新盤整體價(jià)格水平繼續(xù)上移 自 2001 年第四季度樓價(jià)躍上一個(gè)新的臺(tái)階后， 2002 年各季價(jià)格增幅逐季遞增，反映出新盤供不應(yīng)求和整體品質(zhì)的不斷提升的程度。 2002 年，全年商品房預(yù)售成交均價(jià)為 4895 元 /平方米，其中，住宅成交均價(jià) 4803 元 /平方米，分別比上年增長(zhǎng) 11.9%和 11.2%。 歷季來各類商品房成交均價(jià)走勢(shì) 成交均價(jià)：元 /平方米 2002 年 第一季度 增幅 第二季度 增幅 第三季度 增幅 第四季度 增幅 商品房平均 4738 1.65% 4710 -0.59% 4820 2.34% 5213 8.15% 其中：住宅 4596 -0.52% 4651 1.20% 4763 2.41% 5100 7.08% 辦公樓 9750 48.31% 6189 -36.52% 5986 -3.28% 7907 32.09% 商業(yè)用房 8295 2.26% 6936 -16.38% 6727 -3.01% 7268 8.04% 二手房交易速率明顯趨緩，交易價(jià)格走勢(shì)堅(jiān)挺 二手房在前幾年高速高位地交易放量后， 2002 年，雖然交易總量達(dá) 1790 萬平方米，但同比增幅明顯低于新盤，并在第三季度首次出現(xiàn)整個(gè)年度總的季度性回落，最后一個(gè)季度由于 XX 市申博成功消息的強(qiáng)烈刺激使二手房成交的量?jī)r(jià)重回高位。 2、 2003 年 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)判斷 2002 年市場(chǎng)表明，除了因結(jié)構(gòu)性原因?qū)е露址拷灰變r(jià)格升幅偏高外，市場(chǎng)各 項(xiàng)指標(biāo)運(yùn)行較為協(xié)調(diào)，結(jié)合整體市場(chǎng)發(fā)展北京， 2002 年的市場(chǎng)走向相對(duì)較為合理，那么， 2003 年市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)的趨勢(shì)判斷如下： 供應(yīng)：繼續(xù)放量，盡管 2002年近 2200萬平方米的供應(yīng)量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 1997年的 1737 萬平方米的歷史紀(jì)錄，但下列原因會(huì)使 2003 年的供應(yīng)繼續(xù)放量。 XXGDP 的增長(zhǎng)目標(biāo)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模的高位性決定 2003年供應(yīng)量繼續(xù)上行。舊城區(qū)的改造、申博成功和浦江兩岸開發(fā)的逐步啟動(dòng)、一城九鎮(zhèn)的建設(shè)，將進(jìn)一步加大 XX 房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模。土地二級(jí)市場(chǎng)中潛在的開發(fā)能量在目前市場(chǎng)量增價(jià)升的形勢(shì)下會(huì)進(jìn)一步得到 釋放。 需求：由于 2002 年本市商品房預(yù)售登記面積高位大幅增長(zhǎng)，包括二手房在內(nèi)的市場(chǎng)吸納總量在 2003 年仍會(huì)所增加。商品住宅的結(jié)構(gòu)性矛盾未能徹底緩解，低端產(chǎn)品依舊處于供不應(yīng)求的矛盾之中。 價(jià)格：由于市場(chǎng)整體上升的慣性效應(yīng)， 2003 年商品房的成交價(jià)格仍會(huì)繼續(xù)上升，但升勢(shì)會(huì)低于 2002 年，就價(jià)格結(jié)構(gòu)而言，可能會(huì)從高、低兩頭向中間移動(dòng)。 二、 XX市別墅市場(chǎng)整體分析 1、 XX 別墅市場(chǎng)回顧和展望 XX 別墅市場(chǎng)發(fā)展的三個(gè)階段 從九十年代初 XX 的第一批別墅誕生開始， XX 別墅伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和 XX 樓市的起伏，走過了出生、成 長(zhǎng)、調(diào)整、放量的一個(gè)中長(zhǎng)期過程。按時(shí)間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個(gè)階段： 第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮； 1992 1998 年 進(jìn)入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強(qiáng)勁的增長(zhǎng)，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應(yīng)運(yùn)而生， XX 出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成 XX別墅市場(chǎng)的第一次浪潮。 外銷別墅基本集中在兩個(gè)區(qū)域：長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國(guó)路一帶 其中長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個(gè)外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，外 銷別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標(biāo)市場(chǎng)有局限性。再由于開發(fā)過度，及前兩年東南亞金融危機(jī)的影響，外銷房市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)較長(zhǎng)的低迷期。直到近來稍有好轉(zhuǎn)，去年的外銷別墅的空置率仍有 30%左右。 第二階段：內(nèi)需獨(dú)顯魅力，內(nèi)銷別墅迎來別墅市場(chǎng)的第二春； 1998 2000年 從 1998 年開始，在世界各國(guó)特別是亞洲國(guó)家還在經(jīng)歷著 金融風(fēng)暴 所帶來的蕭條時(shí)，中國(guó)卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別 XX 作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡，更顯鶴立雞群。近三、四年來 XX 的房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)得到了迅猛發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)了別墅市場(chǎng)的復(fù)蘇。 在外銷 別墅市場(chǎng)陷入低潮，還未走出迷谷的時(shí)候，內(nèi)銷別墅市場(chǎng)反而比較活躍， 1998年下半年開始 XX西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮， 1999年 -2000 年，排屋、聯(lián)體別墅等 經(jīng)濟(jì)型 別墅涌入市場(chǎng)，并迅速被市場(chǎng)所認(rèn)可，更預(yù)示著 XX 別墅市場(chǎng)春天的到來。 第三階段：別墅供應(yīng)放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來； 2001 年 至今 一方面，別墅供應(yīng)放出巨量。別墅市場(chǎng)從 1998 年持續(xù)上升至 2001 年， XX別墅類物業(yè)供銷面積已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近 1/3。另外，從 2001 年土地出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出 大幅度下降趨勢(shì)。同時(shí)， 2003 年投放市場(chǎng)的別墅仍將一個(gè)較大的上升趨勢(shì)。 0%5%10%15%20%25%30%35%1998年 1999年 2000年 2001年 2002年別墅物業(yè)的銷售面積占住宅開發(fā)面積的百分比另一方面，市場(chǎng)形成了有效供應(yīng)。市場(chǎng)上確實(shí)出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、價(jià)格適宜、升值較快的市場(chǎng)接受度高的別墅。從幾十萬的排屋，到幾百萬甚至幾千萬的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場(chǎng)、不同需求的物業(yè)品類體系。 別墅市場(chǎng)區(qū)域劃分 2002 年 XX 別墅市場(chǎng) 2002 年 XX 別墅市場(chǎng)成為 XX 樓市的熱點(diǎn)，品質(zhì)優(yōu)異、價(jià)位適宜的別墅引爆了購房者的購 “墅”熱情，總體上， 2002XX別墅市場(chǎng)出現(xiàn)了如下新特征： （ 1） 墅項(xiàng)目供應(yīng)量猛增 從 2002 年的別墅上市量來分析， 2002 年的別墅市場(chǎng)供應(yīng)繼續(xù)呈上升勢(shì)頭。除了一些開發(fā)商開發(fā)別墅項(xiàng)目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場(chǎng)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前閔行、松江、浦東、長(zhǎng)寧四區(qū)別墅占別墅市場(chǎng)總數(shù)的 78.32%,各區(qū)分布比率如下閔行 30.07%、松江 21.68%、浦東 18.18%、長(zhǎng)寧 8.39%、青浦 6.99%、XX4.20%、南匯 3.5%、其他（奉賢、普陀、徐匯、靜安、寶山、楊浦） 6.99%。 （ 2）高、中、低不同檔次別墅滿足 市場(chǎng)需求。 別墅市場(chǎng)中，高檔別墅項(xiàng)目正日益增多，獨(dú)立且?guī)в絮r明個(gè)性的別墅總價(jià)大多在 200 萬元以上 /棟，獲得了市場(chǎng)的認(rèn)可。在高檔別墅走俏的同時(shí)，郊縣邊遠(yuǎn)地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類型中總價(jià)在 70 150 萬元 /棟左右的經(jīng)濟(jì)型別墅，因走中低價(jià)位路線，迎合了部分消費(fèi)者的需求而同樣俏銷。 30%20%18%9%7%5%4%7%閔行松江浦東長(zhǎng)寧青浦嘉定南匯其他30%20%18%9%7%5%4%7%閔行松江浦東長(zhǎng)寧青浦嘉定南匯其他 （ 3）豪宅市場(chǎng)初露端倪 很多高檔獨(dú)立別墅于 2002 年下半年集中上市，本身高端產(chǎn)品銷售速度較慢加上市場(chǎng)消化時(shí)間短，因此整體銷售情況一半。佘山腳下的XX 紫園最高定價(jià)達(dá)到 1.15 億人民幣，豪宅天價(jià)紀(jì)錄再度刷新，并且這幢頂級(jí)豪宅已經(jīng)被訂走。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅并不多，并且一部分豪宅的含金量并不足，豪宅市場(chǎng)有待于進(jìn)一步的發(fā)展。 （ 4）投資別墅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn) 雖然別墅市場(chǎng)前景看好，但若出現(xiàn)供 求比例失恒的局面或宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的波動(dòng)，別墅市場(chǎng)最先遭殃，據(jù)了解去年上市的別墅項(xiàng)目已有一些出現(xiàn)銷售阻力，別墅市場(chǎng)若沒有特色、沒有創(chuàng)新、沒有文化、靠簡(jiǎn)單的復(fù)制，則市場(chǎng)前景不容樂觀。 2、綜觀當(dāng)今 XX 別墅市場(chǎng)，大致按用途表現(xiàn)為六大類型 居住型別墅 針對(duì)那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言； 度假型別墅 XX 以后會(huì)出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實(shí)，郊區(qū)的別墅用 于周末或節(jié)假日用，他們對(duì)獨(dú)棟或聯(lián)體需求較大； 短期居住型 他們分布在高科技園區(qū)、進(jìn)出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如 金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，投資回報(bào)率高，大多租給老總居?。?旅游型別墅 適合這類需求的別墅位于風(fēng)景名勝旁邊，被經(jīng)營(yíng)者用來當(dāng)賓 館使用； 辦公型別墅 這是為滿足香港、臺(tái)灣以及國(guó)外公司解決辦公場(chǎng) 地需求的； 全市不同類型別墅內(nèi)及供應(yīng)及消化情況05000100001500020000獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅 疊加別墅0%20%40%60%80%100%供應(yīng)量 消化量 銷售率 投資型別墅 如 XX 的老別墅。 3、 XX 別墅市場(chǎng)的區(qū)域分布 整體來看， XX 的別墅相對(duì)集中在松江、閔行、青浦和浦東南匯四個(gè)區(qū)域，這四個(gè)區(qū)域的別墅已占到全市供應(yīng)總量的 80%以上。 松江 松江憑借良好的環(huán)境及地域優(yōu)勢(shì)，使目前 XX 別墅最集中的區(qū)域，已形成佘山、泗徑、新橋、九亭以及松江新城四個(gè)板塊市場(chǎng)。 佘山 泗徑 新橋 九亭 松江新城 區(qū)域特征 依托 XX 唯一的自然風(fēng)景區(qū)和國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū) 佘山風(fēng)景區(qū)，成為 XX 天然的頂級(jí)別墅區(qū)。 滬松公路（泗涇）沿 線 已 成 為 排屋、獨(dú)棟為主的內(nèi) 銷 居 住 型 別墅。 松江區(qū) 域內(nèi)別墅供 應(yīng)量最大的區(qū)域，該區(qū)域 因地理位置 等條件限制 未來將會(huì)是 聯(lián)排別墅的天下。 交通方便。 依托松江大學(xué)城，別墅檔次逐步升高。 配套 基本上依靠小區(qū)內(nèi)會(huì)所的設(shè)置滿足日常的需要。 依賴泗徑鎮(zhèn)和小區(qū)內(nèi)部配套。 原規(guī)劃 中作為別墅 區(qū)配套設(shè)施的 30萬平方 米的商業(yè)項(xiàng) 目開始正式運(yùn)作。 小區(qū)自身配套。 松江新城的配套。 物業(yè)類型 獨(dú)立別墅群 獨(dú)立別墅群 各種類 型別墅均有分布 別墅品種較為豐富，但體量不大 主要以聯(lián)體別墅為主 物業(yè)檔次 頂級(jí)、豪華 高檔 中檔、高檔 中檔 中低檔 價(jià)格單價(jià)均在 10000元以上 6000 7000 元 /平方米 獨(dú)立別 墅價(jià)格在 60004000 6500 元 /3000 4500 元 /特征 7000 元 /平方米，其它類型產(chǎn)品價(jià) 格跨度較大， 3000 7000 元 /平方米不等 平方米 平方米以上 物業(yè)用途 旅游、度假為主 度假、居住為主 居住、投資為主 居住、投資為主 居住、投資為主 代表性別墅 XX 紫園、佘山天鄰別墅 泗徑頤景園、云頂別墅 云間水莊、綠洲長(zhǎng)島別墅 XX 詩林 閔行 閔行作為新型的別墅聚集區(qū)，近年倍受追捧的經(jīng)濟(jì)型別墅相對(duì)集中，閔行屬于南北狹長(zhǎng)的區(qū)域心態(tài)，從北向南依次分布著 華漕鎮(zhèn)、顧戴路、春申（莘莊）和 華漕鎮(zhèn) 顧戴路 春申（莘莊） 區(qū)域特征 距離虹橋機(jī)場(chǎng)非常近，已成為中檔別墅群。 閔行區(qū)又一個(gè)普通住宅的熱點(diǎn)區(qū)域 交通方便 形成 XX市最大的一塊別墅區(qū) 物業(yè)類型 獨(dú)立別墅 別墅品種齊全 聯(lián)體、獨(dú)立別墅 聯(lián)體、獨(dú)立別墅 物業(yè)檔次 高檔 中檔 中檔 中檔 價(jià)格特征 8000 元 /平方米 5000 元 /平方米 7000 8000元 /平方米 5000 6000 元/平方米 物業(yè)用途 度假、居住為主 居住、投資為主 居住、投資為主 居住、投資為主 代表 西郊莊園 皇都花園、圣陶 隨園 天籟 性別墅 沙花園 青浦 青浦的別墅空間布局主要依靠滬青平公路為主線而展開，按照建造時(shí)間由東向西、由滬青平公路向南北兩側(cè)縱深發(fā)展，是一個(gè)依托虹橋別墅區(qū)、虹橋機(jī)場(chǎng)的發(fā)展而較早發(fā)展起來的重要?jiǎng)e墅區(qū)域。幾年來，作為虹橋別墅區(qū)域的外延，青浦東部已經(jīng)形成一個(gè)有特色、有人氣的全市性別墅區(qū)域，成為XX 別墅市場(chǎng)一個(gè)相對(duì)較為成熟的區(qū)域。 徐涇鎮(zhèn) 淀山湖 區(qū)域特征 較為成熟的別墅區(qū)、交通條件好， 優(yōu)美的環(huán)境 物業(yè)類型 獨(dú)立別墅 獨(dú)立別墅 物業(yè)檔次 中高檔 中檔 價(jià)格特征 7000 元 /平方米 4000 5000 元 /平方米 物業(yè)用途 度假、居住、投資為主 休閑性度假、投資為主 代表性別墅 湖畔佳苑、綠波花園 威尼斯花園、國(guó)際華城 浦東南匯 浦東的地域?qū)拸V，別墅開發(fā)空間大，并且有陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、外高橋保稅區(qū)、張江高科技園區(qū)及金橋出口加工區(qū)等白領(lǐng)集中區(qū)域，對(duì)別墅的消化能力強(qiáng)，因此一直是 XX 別墅開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。浦東地區(qū)的別墅地域分布松散，價(jià)格差距大，既有從總價(jià) 37 65 萬的康橋半島，也有總價(jià) 209 3500萬元的極品湯臣高爾夫別墅。目前浦東新區(qū)的產(chǎn)品類型以獨(dú)立和聯(lián)排別墅為主，疊加別墅很少，供應(yīng)量只有 300 余套，不到區(qū)域別墅供應(yīng)總量的 1/3。 4、 XX 別墅市場(chǎng)的價(jià)格區(qū)間 總價(jià)結(jié)構(gòu) 通過對(duì)在售別墅的總價(jià)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，目前 XX 別墅供應(yīng)量集中在100 萬至 200 萬價(jià)格段，占到了供應(yīng)量的 46%；其次是總價(jià)在 200 至 300萬的中高檔別墅，占總供應(yīng)量的 17%；而總價(jià)在 100 萬以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在 300 萬以上的豪華型別墅分別為 15%和 12%。 從目前的價(jià)格格局來看， XX 別墅市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)基本吻合，不存在大的結(jié)構(gòu)性矛盾。 一般單價(jià) 目前聯(lián)體別墅單價(jià)多在 3000-5000 元之間，面積 200 平方米左右，總價(jià) 70 萬 -150 萬，相當(dāng)市中心一套中高檔公寓。獨(dú)立式別墅單價(jià)多在 6000 元以上，面積 300 平方米左右，總價(jià)在 200 萬元以上。一些面積 500 平方米以上甚至 1000 平方米以上的宅院，價(jià)格則超過 1000 萬以上。 板塊均價(jià) 0200040006000800010000上海別墅板塊均價(jià)示意圖系列1 4500 5000 5500 4500 5500 6500 8000 10000其他區(qū)域松江新橋閔行顧戴路松江九亭滬青平公路浦東新區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)中心城區(qū)0200040006000800010000上海別墅板塊均價(jià)示意圖系列1 4500 5000 5500 4500 5500 6500 8000 10000其他區(qū)域松江新橋閔行顧戴路松江九亭滬青平公路浦東新區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)中心城區(qū)5、 XX 別墅市場(chǎng)的供需狀況 短期內(nèi)可能出現(xiàn)的供求總量矛盾 目前可以肯定的是，別墅市場(chǎng)的供應(yīng)在近期內(nèi)還將快步上升，但別墅需求的上漲則存在著較大的不確定性。所以，隨著潛在別墅的不斷上市，市場(chǎng)供應(yīng)將帶來更大的壓力。當(dāng)然，供求矛盾并不能否認(rèn)現(xiàn)實(shí)存在的別墅需求，隨著 XX 經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展 和國(guó)際化程度的不斷升高，別墅需求一定會(huì)更巨大。 短期內(nèi)可能出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性矛盾 從近階段別墅項(xiàng)目的上市情況來看，短期內(nèi)供需關(guān)系出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性矛盾的可能性比較大。表現(xiàn)為高檔、中高檔別墅的過度開發(fā)，而對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)需求不足。目前松江、浦東、閔行、徐匯等區(qū)域幾個(gè)準(zhǔn)備上市的別墅項(xiàng)目初步定價(jià)意圖基本上在總價(jià) 250 萬以上、均價(jià) 8000 元 /平方米甚至 10000元 /平方米以上。而相應(yīng)地，卻很少見中檔、中低檔的別墅項(xiàng)目露面，然而市場(chǎng)信息顯示恰恰是后者的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前者。這種局面的成因主要在于：一方面，開發(fā)商的拿地成本增高，原先只要 20-30 萬一畝的土地成本現(xiàn)在變成了 50-60萬一畝，促使其走高端市場(chǎng)的道路；而另一方面，業(yè)界對(duì)高檔別墅的盲目樂觀以及開發(fā)商急于在別墅項(xiàng)目上作品牌、顯身手的不健康心態(tài)，造成了開發(fā)商在市場(chǎng)定位上的錯(cuò)誤判斷。 這種結(jié)構(gòu)性矛盾的出現(xiàn)不僅對(duì)微觀市場(chǎng)中的具體別墅項(xiàng)目帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)，而且對(duì)整體市場(chǎng)的發(fā)展也帶來極為不利的影響。但反過來，這種結(jié)構(gòu)性矛盾也意味著市場(chǎng)機(jī)會(huì)的出現(xiàn)，利用這種矛盾，在合適的地點(diǎn)發(fā)展中檔、中低檔的別墅項(xiàng)目定能獲得巨大的成功。 6、 XX 別墅市場(chǎng)的客源構(gòu)成 從市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)的角度分析，別墅的購買者是典型的小眾市場(chǎng)， 經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)生活品質(zhì)要求較高，有相對(duì)固定的社交活動(dòng)范圍與層面。但是這些僅僅是基本共性，由于 別墅購買者的 職業(yè)情況、生活背景、收入來源等多方面的差別，其對(duì)于別墅物業(yè)，無論是選擇、購買還是使用都表現(xiàn)出一定的差異性。 地域上 客源三分天下 據(jù)調(diào)查表明， 在目前在 XX 別墅的購買人群中， XX籍僅占 31.2%，國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的購買者占了 25%，港澳、臺(tái)同胞則占了近 30%，余下的為其他國(guó)家外籍人士購買。 職業(yè)構(gòu)成 金字塔分布 中高級(jí)管理人員比例最高，達(dá)到 43.92，以下則依此為專業(yè)技術(shù)人員占27.85，私營(yíng)企業(yè)主 占 15.36，自由職業(yè)者為 6.10，其他情況則有 6.77。 值得注意的是，由于許多私營(yíng)企業(yè)主或主要合伙人等相對(duì)表現(xiàn)較為低調(diào)，不喜張揚(yáng)。出于身份和社交范圍等多種因素考慮，在調(diào)查過程中將自己歸入企業(yè)中高級(jí)管理人員一類。這種行為可以理解。但是這樣一來也造成私營(yíng)企業(yè)主比例較實(shí)際情況相對(duì)偏低。而中高級(jí)管理人員比例中存在一定的 “ 老板 ”階層?？芍^ “ 真正的金色或明或暗 ” 。 高檔別墅、中檔別墅、低檔別墅客戶呈金字塔形態(tài)分布 4 3 . 9 2 %2 7 . 8 5 %1 5 . 3 6 %6 . 1 0 % 6 . 7 7 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %中高級(jí)管理人員專業(yè)技術(shù)人員私營(yíng)企業(yè)主 自由職業(yè)者其他別 墅 購 買 者 職 業(yè) 構(gòu) 成 情 況中高級(jí)管理人員專業(yè)技術(shù)人員私營(yíng)企業(yè)主 自由職業(yè)者其他別 墅 購 買 者 職 業(yè) 構(gòu) 成 情 況高檔 別墅 中檔別墅 低檔別墅 市區(qū)和郊區(qū)都有分布，目標(biāo)客戶對(duì)物業(yè)管理、景觀、環(huán)境和空氣質(zhì)量提出很高的要求，單棟價(jià)格在 300 萬元以上。 主要客戶是跨國(guó)公司總裁、高級(jí)主管、港臺(tái)投資人士、影視明星、 國(guó)內(nèi)名企總裁、房地產(chǎn)巨頭、著名設(shè)計(jì)師等。 主要分布在市郊結(jié)合部，空氣質(zhì)量好，社區(qū)整體規(guī)模與配套設(shè)施全，有大面積的花園，單體價(jià)格在 150-300 萬之間。 主要客戶是合資公司高級(jí)白領(lǐng)、歸國(guó)人士、港臺(tái)商人、企業(yè)老總。 以排屋為主，有一定私人花園，單棟價(jià)格在70 萬 150 之間。 主要客戶是成功的年輕白領(lǐng)、 IT 精英、家境豐裕的老人、外省市成功人士、私營(yíng)企業(yè)家等。 年齡特征 從別墅客戶的層面及前述職業(yè)特征分析，作 為新生代中產(chǎn)階級(jí)的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟(jì)背景的人群。其或多或少存在初級(jí)創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴(kuò)大發(fā)展三個(gè)過程，才能達(dá)到對(duì)本案的實(shí)際消費(fèi)能力，這顯示出本案的目標(biāo)客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出： 主體年齡分布在 35 50 歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢(shì)。其中購買力最為旺盛的集中在 35歲左右和 45 歲左右。 三、 XX市外環(huán)線周邊可類比的別墅項(xiàng)目分析 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位特征，依照別墅項(xiàng)目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項(xiàng)目作為本項(xiàng)目的可類比的別墅項(xiàng)目。 XX 區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、 綠谷別墅 普陀區(qū)： 美墅 南匯區(qū)：康橋半島 項(xiàng)目分