碧海御園房地產(chǎn)項目 可行性研究報告 咨詢機構(gòu)： 開發(fā)商 海 南 煒 華 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有 限 公 司 二零零 陸 年十一月 椰風(fēng) 海韻 小橋流水 百鳥盡歡。 艾德企劃 2 一生癡何處 無夢到御園 尊貴 溫情 嬉水 運動 專心打造一個舒適健康 、 高尚人居所在是本案的中心訴求 我 現(xiàn) 在就要 動 身起程，因 為她 無 論 白天黑夜， 3 我都能聽 見 海水拍打堤岸的低 沉 聲 音。 當(dāng) 我站在馬 路 邊 或灰色的人行道上，我聽 見她 就在我的 靈魂深 處 。碧海御園的秀 麗 笑眠地站在耶 風(fēng) 的海 邊 ，是 哪個 造物主 對她 的 鐘愛 給 了我 終 生 夢 想的實現(xiàn) 。 碧海御園意境寫真 “她”擬人化的碧海御園 目錄 1.總論 . 1 2. 市場環(huán)境分析 . 4 2.6 項目提出與簡介 . 8 2.6.1 項目可行性研究主要結(jié)論 . 9 表 1-1： 主要結(jié)論參數(shù) . 10 4 3.項目投資環(huán)境與市場研究 . 11 3.1 項目投資分析 . 11 3.1.1 國家政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境及有關(guān)房地產(chǎn)政策動向 . 11 3.1.2 海南房地產(chǎn)市場受政策的影響程度 . 12 3.1.3 ?？谑薪?jīng)濟(jì)社會情況及管理、政策等因素 . 16 3.2 項目地塊評價 . 17 3.2.1 項目地理位置 . 17 3.2.2 項目地塊規(guī)劃狀況 . 17 3.2.3 本項目地塊獨特的優(yōu)勢 . 18 圖 2-1： 碧海御園項目鳥瞰之一 . 18 圖 2-2： 碧海 御園項目鳥瞰之二 . 19 圖 2-3： 項目現(xiàn)狀 . 19 3.3 房地產(chǎn)市場分析 . 21 3.3.1 全國房地產(chǎn)市場綜述 . 21 3.3.2 全國房地產(chǎn)行業(yè)盈利水平總體評價 . 25 3.3.3 海南房地產(chǎn)市場綜述 . 25 圖 2-4： ?？谑猩唐贩績r格變化圖 . 26 3.3.4 2004 年海口市房地產(chǎn)市場綜述 . 26 圖 2-5： 2003 2004 ?？谑蟹康禺a(chǎn)開發(fā)投資 比較圖 . 29 圖 2-6： 2003 2004 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場走勢圖 . 30 圖 2-7： ?？谑猩唐贩夸N售比較圖 . 30 3.3.5 2005 年前三季度?？谑蟹康禺a(chǎn)市場綜述 . 31 圖 2-8： 2005 年 1 9月海南省房地產(chǎn)投資狀況 . 32 圖 2-9： ?？谑型恋貎r格指數(shù)變化圖 . 33 表 2-1： 海口市城市建設(shè)用地現(xiàn)狀匯 . 33 圖 2-10： 2005 年 1 8月?？谑蟹康禺a(chǎn)投資構(gòu)成 . 34 3.3.6 2006 年?？谑蟹康禺a(chǎn)市場預(yù)測 . 34 4項目全程營銷策略 . 37 4.1 項目總體定位 . 37 4.2 競爭板塊與競爭項目分析 . 37 4.2.1 競爭板塊 . 37 4.2.2 海景樓盤概述 . 37 4.2.3 樓盤比較 . 38 表 3 1： 競爭性海景樓盤比較 . 44 4.3 項目營銷策略 . 44 4.3.1 營銷綜述 . 44 4.3.2 競爭因素分析 . 45 4.3.3 項目定位 . 46 5 5項目總體規(guī)劃方案 . 53 5.1 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)與規(guī)劃基準(zhǔn)條件 . 53 表 4-1： 碧海御園技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 . 53 5.1.1 區(qū)位環(huán)境及氣候條件 . 54 5.1.2 項目抗震設(shè)計 . 54 5.1.3 規(guī)劃設(shè)計依據(jù) . 54 5.1.4 規(guī)劃設(shè)計的指導(dǎo)思想 . 54 5.2 規(guī)劃布局 . 55 5.2.1 布局原則 . 55 5.2.2 平面布局規(guī)劃目的 . 55 5.2.3 平面布置 . 56 5.3 道路交通規(guī)劃 . 57 5.3.1 道路系統(tǒng) . 57 5.4 綠地景觀規(guī)劃 . 58 5.5 給水規(guī)劃 . 59 5.5.1 生活用水量計算： . 59 5.6 排水規(guī)劃 . 60 5.6.1 污水工程 . 60 5.6.2 雨水工程 . 61 5.7電力規(guī)劃 . 62 5.8電信工程規(guī)劃 . 62 5.9燃?xì)庖?guī)劃 . 62 5.10 建筑單體設(shè)計 . 63 表 4-2： 用水量表 . 64 5.11 公寓建筑裝修標(biāo)準(zhǔn) . 64 6.項目管理 . 66 6.1 項目管理體系 . 66 圖 5-1： 項目管理目標(biāo)體系 . 66 6.1.1 項目建設(shè)階段劃分 . 67 圖 5-2： 項目階段劃分 . 67 6.1.2 項目責(zé)任體系與流程 . 67 圖 5-3： 項目管理結(jié)構(gòu) . 69 圖 5-4： 項目管理流程 . 69 7.項目建設(shè)組織機構(gòu)與人力資源配置 . 69 7.1 項目組織說明 . 69 7.2 人力資源配置 . 69 6 圖 6-1： 項目管理組織架構(gòu)圖 . 70 8.項目實施計劃 . 71 8.1 有關(guān)本項目計劃的說明 . 71 8.2 本項目裝修標(biāo)準(zhǔn) . 71 8.3 項目實施進(jìn)度表 . 73 9.投資分析 . 75 9.1 項目基本參數(shù)及預(yù)計施工進(jìn)度安排 . 75 表 8-1 碧海御園項目建筑技術(shù)參數(shù)一覽表 . 76 9.2 項目開發(fā)價值（銷售收入） . 77 表 8-2 本項目銷售收入一覽表 . 77 9.3 土地成本 . 77 表 8-3 本項目建安工程造價構(gòu)成一覽表 . 77 9.4 建安工程成本 . 77 表 8-4 本項目建安工程造價構(gòu)成一覽表 . 78 表 8-5 本項目土建 工程、造價構(gòu)成一覽表 . 78 表 8-6 本項目機電設(shè)備安裝工程造價構(gòu)成一覽表 . 78 9.5 前期費用 . 79 表 8-7 本項目前期費用構(gòu)成一覽表 . 80 9.6 項目其它不可預(yù)見費 . 80 表 8-8 項目其它不可預(yù)見費計算表 . 80 9.7 應(yīng)繳納之開發(fā)期稅、費 . 81 表 8-9 項目應(yīng)繳納開發(fā)期稅、費構(gòu)成一覽表 . 81 9.8 紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費 . 82 表 8-10 . 紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費構(gòu)成一覽表 82 9.9 靜態(tài)總投資額 . 83 9.10 資金籌措計劃及財務(wù)費用 . 83 9.10.1 資金籌措 . 83 9.10.2 財務(wù)費用 . 84 9.11 房地產(chǎn)銷售有關(guān)稅、費 . 84 表 8-11 本項目物業(yè)銷售有關(guān)稅費一覽表 . 84 9.12 本項目銷售費用 . 85 表 8-12 本項目銷售費用一覽表 . 85 9.13 本項目所得稅 . 85 表 8-13 本項目經(jīng)營所得稅一覽表 . 85 9.14 靜態(tài)開發(fā)總投資綜述 . 85 表 8-14 靜態(tài)開發(fā)總投資構(gòu)成比例（按總建筑面積分?jǐn)?）一覽表 86 表 8-15 . 靜態(tài)開發(fā)總投資構(gòu)成比例（按總可售面積分?jǐn)?）一覽表 86 9.15 項目全部開發(fā)總投資綜述 . 87 表 8-16 項目全部開發(fā)總投資構(gòu)成比例（按總建筑面積 分?jǐn)偅┮挥[表 87 表 8-17 項目全部開發(fā)總投資構(gòu)成比例（按總可售面積 分?jǐn)偅┮挥[表 87 10.可行性研究財務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定 . 88 7 10.1 建造成本 . 88 10.2 商品房價格與余房率 . 88 9.3 利息 . 89 10.4 計算期 . 89 10.5 相關(guān)稅、費 . 89 10.6 土地增值稅 . 89 10.7 所得稅 . 89 11. 項目財務(wù)效益分析 . 90 11.1 項目贏利能力 . 90 11.1.1 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） . 90 11.1.2 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） . 91 11.1.3 資本回報率（靜態(tài)） . 91 表 10-1 靜態(tài)投資效益分析 . 92 11.1.4 靜態(tài)投資回收期 . 93 11.2 項目的不確定性分析 . 94 11.2.1 項目盈虧平衡分析 . 94 11.2.2 項目敏感性分析 . 94 表 10-2 本項目敏感性分析表 . 94 11.2.3 概率分析 . 95 表 10-3 不確定性因素變化的概率值 . 95 11.2 風(fēng)險分析 . 95 11.2.1風(fēng)險提示 1政策風(fēng)險 . 95 11.2.2風(fēng)險提示 2市場風(fēng)險 . 96 11.2.3風(fēng)險提示 3建材與能源成本變化的風(fēng)險 . 96 11.3 結(jié)論建議與存在的問題 . 96 11.3.1結(jié)論與建議 . 96 11.3.2 存在的問題 . 97 附表 1：靜態(tài)總投資資金籌措計劃表 . 98 附表 2：全部投資現(xiàn)金流量表 . 99 附表 3 自有資金現(xiàn)金流量表 . 101 附表 4：項目損益表 . 102 附表 5：概率分析表 . 103 附表 6：償還貸款計劃表 . 105 附圖 1：本項目盈虧平衡圖 . 106 附圖 2：本項目靜態(tài)投資構(gòu)成圖 . 107 1 碧海御園項目可行性研究報告正文 1.總論 1.1 項目背景 1.1.1 項目名稱 : 碧海御園 1.1.2 項目建設(shè)地點： 項目地塊 坐落在被予為?？诘耐鉃┑?海口灣最中心的地段 1.1.3 項目現(xiàn)狀 :基本達(dá)到五通一平 ,并辦理相關(guān)證件。 1.1.4 項目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 : 碧海御園項目屬原昌煒城市花園（現(xiàn)名“昌煒玉園”）組成部分，為歐式 風(fēng)格商住項目，秉承昌煒玉園一區(qū)的良好銷售勢頭及取得的品牌認(rèn)知度 , 根據(jù)一區(qū)收集到的市場信息 ,客戶信息基礎(chǔ)上 ,不斷深化完善延伸 , 進(jìn)一步提升產(chǎn)品在功能、配套、環(huán)境等方面的品質(zhì)，營造成功人士理想的灣泮家園。 昌煒玉園位于?？谔詈^(qū)（海口灣），總用地面積約 6.83 公頃，整個居住小區(qū)北臨藝園路，南臨民生路，西接紫荊路，東靠世貿(mào)北路。昌煒玉園項目共分三期開發(fā)。第一期為昌煒玉園一區(qū)，歐式建筑風(fēng)格設(shè)計，園林景觀為濃郁的巴厘島風(fēng)格，擁有 6,000 多平方米的中心花園、 6幢歐式小高層樓宇和一棟大型停車樓，用地面積 18,170 m2；第二期為昌煒玉園二區(qū)，規(guī)劃占地面積 26,669 m2，將以馬爾代夫風(fēng)格的景觀園藝形成小高層、組團(tuán)的海景豪宅。 第三期為碧海御園，位于昌煒玉園一區(qū)的西南側(cè)， 規(guī)劃用地面積 41,644 m2，將建設(shè)成為歐式小高層海景生態(tài)庭院組團(tuán)。 本項目由八棟十五至十八層高度不等的高層住宅、三棟二層及一棟三層商業(yè)用房組成， 內(nèi)含高爾夫練習(xí)場 。根據(jù)現(xiàn)在?？跒骋话愕禺a(chǎn)項目，銷售價格在 5000 6000 元每平方米，預(yù)測碧海御園 2年后的價格至少達(dá)到 8,000 元 /m2。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下 : 用地面積 : 41,644m2 建筑面積 : 115,288m2 其中 : 住宅面積 : 74,428m2 2 會 所 : 1,648m2 商業(yè)面積 : 5,475m2 車庫面積 : 32,205m2 容積率 : 2.0 綠化率 : 45 建筑密度 : 18.2 1.1.5 項目開發(fā)手續(xù) :本項目已經(jīng)過政府立項審批 ,并辦理土地使用權(quán)證。 目前，項目總體規(guī)劃已獲批，正在進(jìn)行修訂。 1.1.6 開發(fā)公司簡介： 該項目開發(fā)單位為海南煒華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱煒華），成立于 2002 年，注冊資本 1,008 萬人民幣；注冊地址為海南省海口市 藍(lán)天路 38 號友利大廈 3 層 D 號室，法定代表人馬堅偉，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、工程施工、土石方工程、水電安裝、機電機械安裝等。 新昌煒是煒華的全資股東，省二級資質(zhì)房地產(chǎn)公司；公司實力雄厚，在海南開發(fā)建設(shè)南興大廈、洋昌大廈、福昌大廈、友利園大廈、玉和花園 1 期、 2 期、 3 期、昌煒玉園一區(qū)等； 省房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)會組織了海南省 2004 至 2005 年度房地產(chǎn)開發(fā) 20 強排序活動中， 新昌煒 榮獲海南地產(chǎn)前 12 強；公司 在海南地產(chǎn)業(yè)界享有相當(dāng)高的品牌知名度。 新昌煒 一貫秉承 以人為本、追求卓越 的經(jīng)營理念，積極推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)，已經(jīng) 形成董事會、經(jīng)營班子職責(zé)明確，相互制衡、合力發(fā)展的規(guī)范化法人治理結(jié)構(gòu)和經(jīng)營管理組織架構(gòu)。建立了一支組織指揮能力強、專業(yè)技術(shù)水平高、團(tuán)結(jié)協(xié)作意識好的成熟的經(jīng)理層精英。在現(xiàn)有的 96 名員工中，具有專業(yè)的技術(shù)職稱或大專以上學(xué)歷人才占 80 %。 新昌煒 執(zhí)著于 信譽為重、品質(zhì)為先 的企業(yè)文化與服務(wù)精神，貫徹 誠信服務(wù)，構(gòu)筑精品 的企業(yè)質(zhì)量方針，努力尋求新的經(jīng)濟(jì)增長點，謀求更大的發(fā)展。面對日趨激烈的市場競爭，公司正在積極的探索開發(fā)高科技領(lǐng)域、體育產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過 10 多年的創(chuàng)新發(fā)展， 新昌煒 現(xiàn)已擁有與核心業(yè)務(wù)相適用的管 理架構(gòu)、專業(yè)人才和成熟的運作經(jīng)驗，并不斷得以科技進(jìn)步和體制創(chuàng)新引領(lǐng)公司創(chuàng)造美好的明天。 煒華組織管理機構(gòu)如下 董事長 3 1.1.7 可行性研究的依據(jù) 1、各項原始資料及有關(guān)數(shù)據(jù)； 2、海口市國有土地使用證； 3、海南省統(tǒng)計局統(tǒng)計資料； 4、海口市統(tǒng)計局統(tǒng)計資料； 5、海南省建設(shè)廳相關(guān)文件及資料； 6、碧海御園規(guī)劃設(shè)計方案 7、國家、部委、省現(xiàn)行的技術(shù)規(guī)范和 定額 8、住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 1.1.8 承擔(dān)可行性研究工作的單位 中國生產(chǎn)力學(xué)會策劃專家委員會 ?？诎闷髽I(yè)策劃有限公司 海南新昌煒投資有限公司 海南煒華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 1.2 可行性研究結(jié)論 1.2.1 市場預(yù)測 （ 1） .本項目位處被譽為海口的外灘 ?？跒匙钪行牡牡囟?，擁有一線無敵海景，數(shù)里海岸風(fēng)景線，數(shù)百公頃濱海外灘，展現(xiàn)出無限的濱海特色。為了充分展示這片濱海寶地的魅力，年開始，海口市政府不惜重金國際招標(biāo)，進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃和設(shè)計。它依托海甸溪和海口灣的天然優(yōu)勢，重 點選取了濱江、濱海和港口這三大 “題材 ”做文章，營造旅游休閑環(huán)境，打造商業(yè)品牌，建成后將成為市民的生活休閑、商業(yè)休閑、文化娛樂休閑的聚集地，成為?？趯ν饴糜?、觀光、商貿(mào)、購物、休閑等的時尚交流平臺，充分展示濱海城市個性。?？谕鉃┑囊?guī)劃和實施，使外灘的土地價格一路走高。而隨著區(qū)域土地總經(jīng)理 副總經(jīng)理 總工程師 副總經(jīng)理 合同部 施工部 工程部 辦公室 報建辦證部 財務(wù)部 材料部 嘉居公司 4 價格的走高，這兩年濱海一線的房地產(chǎn)價格也在逐步攀升。 2005 年初?？谑姓殖雠_了“一線海景地今后禁止開發(fā)商品房 ”政策，這將進(jìn)一步提升一線海景高檔社區(qū)的地位。在海口外灘如火如荼地規(guī)劃和實施時，一批品位高檔的一線海景樓盤已悄悄地在新外 灘的填海區(qū) ?？跒撑厢绕?。并且，?？跒硡^(qū)域的房地產(chǎn)，很快以其不可復(fù)制的絕版地段、稀缺的濱水資源，萬綠園、會展中心、超豪華酒店、美食娛樂、高爾夫等時尚休閑場所擁簇周邊的配套條件，使其無可爭議地成為?？诘牡貥?biāo)之王，成為最具增值潛力和競爭力的首席板塊。 據(jù)調(diào)查，目前海口灣是島內(nèi)島外高收入階層購房的首選區(qū)域。社區(qū)規(guī)模大，配套齊全，容積率超低，綠化率高，細(xì)致入微的物業(yè)管理，產(chǎn)品具有創(chuàng)新性和差異性，目前海南市場上基本沒有同類產(chǎn)品。 玉和花園 一期的銷售自從開盤就一路飄紅， 甚至開創(chuàng)了海南購房新的銷售摸式及銷售速度， 360 多套商品房已基本售完，并積累了大量的二期意向客戶 各種跡象表明， 碧海御園項目 的市場前景是樂觀的，依然能成為行業(yè) 、 媒體、購房者關(guān)注的熱點。 （ 2） .2006 年以來，?？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)雖然受到五月份國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等九部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知的影響，但據(jù)統(tǒng)計， 1 至 9 月，?？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)完成投資 36.45 億元，同比增長 8.9%，全市商品房銷售面積 132.98 萬平方米，仍然取得了較好的業(yè)績，全市商品房平均銷售價格為 3011.04 元 /平 方米，比去年同期增長 15.1%，這些說明了海口市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)非常成熟，并有自己獨特的發(fā)展規(guī)律，影響是有限的。 ?？趹{借著得天獨厚的氣候環(huán)境、自然條件成為人們的居家、度假、養(yǎng)生的首選，榮獲 “中國最佳人居環(huán)境 ”稱號，是中國旅游地產(chǎn)最熱的區(qū)域之一。 “十一五 ”期間?？谑袑⒅铝τ?“品質(zhì)?？诠こ?”的規(guī)劃建設(shè)，已將 “玉沙村 ”、 “海甸溪北岸 ”、 “長堤路 ”等三大舊城改造項目列為規(guī)劃重點； ?？谑泻诵臑I水區(qū)的建設(shè)（本項目所在地），無疑將更堅定大家對海口房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心，它的未來將發(fā)展成為旅游、觀光、休閑、文化、娛樂、體 育、景觀為一體的城市多功能帶，它的建成必將成為海口的“名片”和“窗口”；規(guī)劃中的?？跒硨⒈淮蛟斐蓢H游艇基地，周圍建起配套的會所、酒店等設(shè)施，將成為真正意義上的“濱海富人區(qū)”。這些項目的建設(shè)必將掀起?？谛乱惠嗁彿繜岢薄?2. 市場環(huán)境分析 2.1 海南省自然社會經(jīng)濟(jì)概況 2.1.1 海南省自然地理社會概況 海南省是我國唯一的熱帶省份和海洋大省，氣候溫和，四季常綠 ，陽光充足，空氣清 新，海水，溫泉，良好的生態(tài)，古樸純真的民風(fēng)，自然條件十分優(yōu)越。最高平均氣溫 28、 最低平均氣溫 18.8，年平均