目 錄 1.0 項 目 總 論 . - 4 - 1.1 項目 概 況 . - 4 - 1.1.1 項目 名 稱 . - 4 - 1.1.2 項目 開 發(fā) 方 . - 4 - 1.1.3 承擔(dān) 項 目經(jīng)濟可行性研究工作的單位 . - 4 - 1.1.4 項目 地 點 . - 4 - 1.1.5 可行 性 研究依據(jù) . - 4 - 1.2 項目 建 設(shè)的必要性 . - 5 - 1.2.1 有利 于 建立一個完善的現(xiàn)代汽車流通體系 . - 5 - 1.2.2 有利 于 實現(xiàn)區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型，提升清水河區(qū)域的整體形象 . - 6 - 1.2.3 有利 于 土地資源的最大化利用，提升單位土地效 益 . - 6 - 1.2.4 有利 于 拉動羅湖區(qū)乃至深圳市的經(jīng)濟發(fā)展 . - 7 - 1.3 基本 結(jié) 論 . - 8 - 2.0 項 目 市 場 分 析 . - 9 - 2.1 宏觀 背 景分 析 . - 9 - 2.1.1 宏觀 經(jīng) 濟分析 . - 9 - 2.1.2 宏觀 政 策影響 . 12 2.2 中觀 行 業(yè)分 析 . 15 2.2.1 汽 車 產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜述 . 15 2.2.2 中 國 汽車銷售業(yè)發(fā)展分 析 . 18 2.2.3 深 圳 汽車銷售業(yè)發(fā)展分 析 . 20 2.2.4 深 圳 二手車市場發(fā)展分 析 . 22 2.2.5 深 圳 汽車后市場發(fā)展分 析 . 24 2.3 微觀 市 場需求分析 . 27 2.3.1 本項 目 汽車銷售市場需求預(yù)測 . 27 2.3.2 本項 目 寫字樓需求預(yù) 測 . 31 2.3.1 深圳 及 筍崗汽車銷售市場供給現(xiàn) 狀 . 37 2.3.2 筍崗 寫 字樓供給現(xiàn)狀 . 40 2.4 市場 供 需小 結(jié) . 42 2.4.1 汽車 銷 售市場 . 42 2.4.2 寫字 樓 . 42 3.0 項 目 定 位 分 析 . 43 3.1 本項 目 解析 . 43 3.1.1 項目 區(qū) 位條件解 析 . 43 3.1.2 項目 交 通條件解 析 . 43 3.1.3 項目 土 地利用和建筑現(xiàn)狀 . 43 3.1.4 項目 綜 合條件評 價 . 45 3.2 項 目 SWOT分 析 . 46 3.3 項目 總 體定位分析 . 48 3.3.1 總體 定 位原則 . 48 3.3.2 功能 定 位分析 . 49 3.3.3 價 格 定位分析 . 55 4.0 項 目 經(jīng) 濟 效益評 價 . 60 4.1 經(jīng)濟 效 益評價依據(jù) . 60 4.1.1 開發(fā) 節(jié) 奏 . 60 4.1.2 經(jīng) 營 模式 . 60 4.1.3 資 金 來源 . 61 4.1.4 基 準(zhǔn) 收益 率 . 62 4.1.5 關(guān) 鍵 數(shù)據(jù)來源一覽表 . 62 4.2 項目 建 設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī) 模 . 62 4.3 項目 投 資估 算 . 63 4.3.1 項 目 開發(fā)建設(shè)成本 . 63 4.3.2 開 發(fā) 建設(shè)階段的期間費用 . 65 4.3.3 項 目 總投資額 . 65 4.4 項目 收 入預(yù) 測 . 66 4.4.1 各 物 業(yè)經(jīng)營預(yù) 測 . 66 4.4.2 項 目 收入預(yù)測 . 69 4.5 項目 成 本費用測算 . 72 4.5.1 運營 成 本 . 72 4.5.2 稅 費 . 72 4.5.3 企業(yè) 所 得 稅 . 72 4.5.4 土地 增 值 稅 . 72 4.5.5 項 目 支出 . 73 4.6 項目經(jīng) 濟 效益評價 . 74 4.6.1 財 務(wù) 評價指標(biāo) . 74 4.6.2 敏 感 性分 析 . 79 4.6.3 盈 虧 平衡分析 . 80 5.0 項 目 開 發(fā) 總體評 價 . 81 5.1 項目 社 會效益和經(jīng)濟效益評 價 . 81 5.2 項目 風(fēng) 險及規(guī)避策 略 . 82 5.2.1 風(fēng)險 描 述 . 82 5.2.2 風(fēng)險 規(guī) 避策略 . 82 6.0 附 錄 . 84 1.0 項目總論 1.1 項目概況 由深圳市建筑設(shè)計研究總院編制 的 深業(yè)泰富汽車物流產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃可行性研 究 已確定了本項目前期的總體定位和規(guī)劃 方 案 ， 本次工作的目標(biāo)是在此基礎(chǔ)上 驗證本項目在經(jīng)濟上的可行性： 作為深圳發(fā)源地之一的清水河片區(qū) ， 深圳政府明確提出了“高起點 、 大手筆、 現(xiàn)代化”的改造方針，而片區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位也明確為“現(xiàn)代化大宗商品交易市場、 現(xiàn)代物流配送基地 、 現(xiàn) 代物流公共信息平臺 、 國際物流總部基地” 。 由于該片區(qū) 擁有良好的物流基礎(chǔ)和完備的汽車流通業(yè)發(fā)展基礎(chǔ) ， 交通便利 ， 是關(guān)內(nèi)不可多得 價值洼地。 深業(yè)泰富正是在這樣宏觀的產(chǎn)業(yè)背景下選擇構(gòu)建汽車物流產(chǎn)業(yè)園來實現(xiàn)這 一宏偉目標(biāo) 。 本項目規(guī)劃占地面積 6.27 萬平方米 ， 總建筑面積 25.08 萬平方米， 容積率為 4.0。 項目集設(shè)計研發(fā) 、 汽車物流配送 、 零配件供應(yīng) 、 展示交易 、 總部 辦公 、 信息平臺 、 商務(wù)會議 、 購物娛樂于一體 ， 功能分區(qū)包括汽車企業(yè)總部大廈、 汽車博覽及服務(wù)中心 、 汽車物流及用品分撥中心 、 汽車零配件配送中心 、 汽車研 發(fā)設(shè)計中心、汽車展示交易中心。 1 汽車企業(yè)總部大廈 (40 層 ) 2 汽車博覽及服務(wù)中心 (3 層 ) 3 汽車物流及用品分撥中心 (12 層 ) 4 汽車零配件配送中心 (3 層 ) 5 汽車研發(fā)設(shè)計中心 (15 層 ) 6 汽車展示交易中心 (7 層 ) 7 汽車文化活動廣場 8 園區(qū)入口噴泉 規(guī)劃總用地面積 6.27 公頃 總建筑面積 25.08 萬平 方 米 汽車企業(yè) 總 部大廈 11.60 萬平 方 米 汽車博覽 及 服務(wù)中心 2.52 萬平 方 米 其 汽車物流 及 用品分撥中心 2.28 萬平 方 米 中 汽車零配 件 配送中心 1.26 萬平 方 米 汽車研發(fā) 設(shè) 計中心 3.15 萬平 方 米 汽車展示 交 易中心 4.27 萬平 方 米 容積率 4.0 建筑覆蓋率（ %） 31.00% 綠地率（ %） 30% 配建停車位（個） 1300 深業(yè)泰富汽車物流產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展目標(biāo)是：以現(xiàn)有 6.27 萬平米土地為龍頭和 核心區(qū)域 ， 借力汽車服務(wù)業(yè) ， 通過資源整合 、 政策引導(dǎo)和政府扶持 ， 建立一個真 正的、可行的、具有規(guī)模效益的國內(nèi)一流、世界領(lǐng)先的汽車物流產(chǎn)業(yè)園項目。 1.1.1 項目名稱 深業(yè)泰富汽車物 流產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃可行性研究 1.1.2 項目開發(fā)方 本項目開發(fā)方為深業(yè)泰富物流集團股份有限公司 1.1.3 承擔(dān)項目經(jīng)濟可行性研究工作的單位 受委托單位：戴德梁行房地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司。 單位地址：深圳市羅湖區(qū)地王大廈 2810-2811 室。 法人代表：張國正 1.1.4 項目地點 深圳羅湖區(qū)筍崗清水河物流園 1.1.5 可行性研究依據(jù) 深業(yè)泰富汽車物流產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃可行性研究 關(guān)于加快發(fā)展深圳現(xiàn)代物流業(yè)的若干意見 深圳市城市總體規(guī)劃檢討與對策（ 2001-2005） 深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則（ 2004 年） 深圳市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 深圳市貨運交通發(fā)展政策及貨運場站規(guī)劃 深圳市羅湖區(qū)分區(qū)規(guī)劃（ 2001 年） 筍崗片區(qū)法定圖則（ 2001年 4 月） 筍崗 -清水河物流園區(qū)功能調(diào)整研究（ 2006 年 4 月） 1.2 項目建設(shè)的必要性 1.2.1 有利于建立一個完善的現(xiàn)代汽車流通體系 據(jù)資料顯示，在汽車產(chǎn)業(yè)的利潤中，制造業(yè)僅占 30% 40%，流通及售后服 務(wù)領(lǐng)域占 60%-70%。 而流通及售后服 務(wù)包括售前 、 售中及售后服務(wù)各方面的內(nèi) 容，即：售前購車指導(dǎo)、上牌手續(xù)辦理、汽車配件供應(yīng)、售后維修、裝飾美容、 駕駛技術(shù)培訓(xùn)、信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)以及汽車文化培育等。 車管所分所 金融保險服務(wù)機 構(gòu) 文化 引入政 休閑 府相關(guān) 職能 畫廊、藝術(shù)館 情境小品、雕塑 汽車美容 、 改裝 汽車 定制中心 、 駕校 服務(wù) 整車倉儲 零部件倉 儲配送中 心 購物中心 主題商業(yè) 物流 倉儲 體驗式 商業(yè) 汽車 城市展廳 產(chǎn)業(yè) 研發(fā)中心 基地 采購中心 商旅 接待 商務(wù)酒店 會展場館 持續(xù)增加的各類 物業(yè) 深圳是我國私人機動車發(fā)展最快的地區(qū)之一 ， 汽車市場規(guī)模較大 ， 但布局分 散零亂 ， 處于無序發(fā)展的狀態(tài) 。 這不僅與我市汽車銷售行業(yè)的發(fā)展不相適應(yīng) ， 也 與深圳市經(jīng)濟發(fā)展不相協(xié)調(diào) 。 深業(yè)泰富汽車物流產(chǎn)業(yè)園建成后 ， 經(jīng)營面積將達到 25 萬平方米，將會成為羅湖乃至深圳市規(guī)模較大、功能齊全、現(xiàn)代化、人性化 的汽車交易市場 。 該項目的實施運營 ， 將彌補深圳市缺乏大型化 、 集聚型汽車銷 售市場 的 “空白 ”， 而 且憑借便捷的交通優(yōu)勢 、 經(jīng)營優(yōu)勢及網(wǎng)絡(luò)資源優(yōu)勢 ， 把廣 大的消費者 、 生產(chǎn)廠商 、 配件供應(yīng)商以及配套服 務(wù)商緊密的聯(lián)系在一起 ， 形成集 團化的經(jīng)營優(yōu)勢 ， 真正形成供 、 銷 、 服一條龍配套體系 ， 并建立完善成熟的經(jīng)營 格局，實現(xiàn)政府、廠商、消費者、市場經(jīng)營者真正意義上的“四贏”。 1.2.2 有利于實現(xiàn)區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)升級 和 轉(zhuǎn)型 ， 提升清水河區(qū)域的整體形 象 隨著深圳特區(qū)經(jīng)濟的飛速發(fā)展 ， 清水河倉庫區(qū)的倉儲功能逐漸弱化 ， 現(xiàn)有 的貨代 、 運輸 、 倉儲功能已經(jīng)不能滿足城市的快速發(fā)展和深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 轉(zhuǎn)型帶來的挑戰(zhàn) ， 清水河片區(qū)面臨單位面積土地投入產(chǎn)出效益低下 、 土地 利用率低、環(huán)境及道路狀況落后等一系列問題。 為了順應(yīng)片區(qū) 的發(fā)展趨勢 ， 筍崗 清水河物流園區(qū)相關(guān)管理部門對園區(qū)的 功能定位進行了調(diào)整 ， 編制 了 筍崗一清水河物流園區(qū)功能調(diào)整研究報告 (2006)。筍崗 清水河物流園區(qū)調(diào)整后的功能定位為： “以信息化為基礎(chǔ)，以建設(shè)現(xiàn)代化國際大宗 商 品展示、采購、交易市場、 物流總部基地和現(xiàn)代物流配送基地為重點，抓 住培育龍頭交易市場 (家居 超市 、 汽車及汽配交易市場 、 電子產(chǎn)品專業(yè) 市 場 、 輕工產(chǎn)品市場 、 醫(yī)藥港、 冷凍食品配送中心 、 生鮮農(nóng)產(chǎn)品配送中心 、 文具玩具精品市場和工藝文化 傳播市場等 )和集聚專門人才的關(guān)鍵，不斷提 升現(xiàn)代物流業(yè)的層次、規(guī)劃 和能級 。 把園區(qū)建設(shè)成為城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功 能 集聚區(qū)域深港現(xiàn)代物流企 業(yè)后方服務(wù)基地 ， 為深圳建設(shè)成為區(qū)域性物流中心城市作出應(yīng)有的貢獻 。 ” 而汽車物流產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)建設(shè) ， 將是落實市委市政府的相關(guān)政策法規(guī) ， 實 現(xiàn)區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型 ， 引導(dǎo)清水河片區(qū)提升自身價值和構(gòu)建長遠競爭力的 有力舉措。 本項目的建設(shè) ， 將是在延續(xù)現(xiàn)有統(tǒng)一簡潔的建筑界面的基礎(chǔ)上 ， 塑造一個 開放性的建筑景觀節(jié)點，形成標(biāo)志性建筑群，它將成為一個城市的亮點， 可改變現(xiàn)有清水河倉儲區(qū)的相對無序狀態(tài) ， 將塑造一個嶄新的 、 優(yōu)美的區(qū) 域形象。 1.2.3 有利于土地資源的最大化利用，提升單位土地效益 時至今日 ， 深圳面臨土地 、 資源 、 人口 、 環(huán)境的四個難以為繼 ， 成為制約深 圳發(fā)展的瓶頸 ， 如何克 服 “四個難以為繼 ” 的負面影響 ， 已經(jīng)成為深圳面臨的重 大問題 。 因此 ， 提升單位面積的土地產(chǎn)出成為政府出讓產(chǎn)業(yè)用地的基本要求 ， 規(guī) ?；?、高效益、集聚型的汽車物流園區(qū)充分反映了政府的效益要求。 而產(chǎn)業(yè)集群是指相同性或互補性企業(yè)在空間上的成規(guī)模集聚現(xiàn)象 ， 在經(jīng)濟全 球化的今天 ， 產(chǎn)業(yè)集群被認為是增強產(chǎn)業(yè)根植性和保持國家和地方經(jīng)濟穩(wěn)定的重 要條件 ， 引導(dǎo)和強化產(chǎn)業(yè)的集群化發(fā)展 ， 正日益受到國內(nèi)外各地政府的廣泛重視。 因此 ， 深業(yè)泰富汽車物流產(chǎn)業(yè)園作為高集聚型汽車物流服務(wù)區(qū) ， 對提升特區(qū) 內(nèi)的產(chǎn)業(yè)用地效益具有重要的示范意義。 1.2.4 有利于拉動羅湖區(qū)乃至深圳市的經(jīng)濟發(fā)展 汽車產(chǎn)業(yè)涉及范圍廣 ， 從汽車制造到汽車物流和銷售服務(wù) ， 包括后期的廢舊 汽車回收處理 ， 已經(jīng)日益成為一個效益巨大的產(chǎn)業(yè)鏈條 ， 對城市經(jīng)濟的發(fā)展具有 舉足輕重的影響。 銷售交易 金融按揭 保險服務(wù) 關(guān)稅繳納 相關(guān)費用繳納 提車服務(wù) 上牌辦證 作為在汽車產(chǎn)業(yè)中處于核心地位的汽 車銷售服務(wù)業(yè)，其發(fā)展關(guān)系到后續(xù)相 關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ， 并且對其他產(chǎn)業(yè)帶動作用明顯 。 汽車維修服務(wù)行業(yè)不僅增加地區(qū) 對汽車零配件 、 維修工具 、 檢測工具的需求 ， 尤其是增加對電子器配件 、 電子工 具和檢具的需求 ， 而且是汽車消費信貸 、 保險等汽車金融業(yè)發(fā)展的前提 ， 汽車金 融業(yè)的發(fā)展完善又為建立成熟的汽車市場，促進整車制造業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。 其產(chǎn)生的推動效應(yīng)將拉動汽車裝飾 、 汽車租貸 ， 以及旅游 、 休閑體育運動等相關(guān) 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而由汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展而形成的汽車文化是構(gòu)筑現(xiàn)代城市文明的標(biāo)志。 因此 ， 建立完善 、 便捷 、 誠信的汽車物流產(chǎn) 業(yè)園 ， 形成成熟的汽車市場將對 帶動深圳汽車物流行業(yè)發(fā)展 ， 促進整體區(qū)域經(jīng)濟起到重要作用 。 深業(yè)泰富汽車物 流產(chǎn)業(yè)園的建設(shè) ， 將會形成集品牌專營區(qū) 、 汽車集中貿(mào)易區(qū) 、 零配件服務(wù)區(qū) 、 物 流倉儲服務(wù)區(qū) 、 汽車配套服務(wù)區(qū)于一體 ， 并包含代理上牌 、 代繳車輛購置稅 、 車 船使用稅 、 代辦保險等一條龍服務(wù)業(yè)務(wù) 。 不僅可以提升和帶動該片區(qū)的整體發(fā)展， 實現(xiàn)地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和升級，并可通過市場帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，包括物流、 運輸、貿(mào)易等，必將有力地帶動筍崗 -清水河地區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展。 1.3 基本結(jié)論 深業(yè)泰富汽車物流產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃 建設(shè)順應(yīng)了深圳市政府重點發(fā)展的現(xiàn)代物 流業(yè)的政策走勢 ， 率先響應(yīng)城市對物流園區(qū)功能布局調(diào)整的要求 ， 將對深圳 高端物流業(yè)的發(fā)展起到帶動與表率作用。 本項目經(jīng)濟上可行 ,具體財務(wù)指標(biāo)如下 : 全租模式 按照 30%自有資金 +70%銀行融資、全租模式下， 項目經(jīng)濟效益指標(biāo)如下： 項目總投資額約 16.01 億元 ， 年投資利潤率 ： 25.56%； 項目財務(wù)稅后內(nèi)部收 益率 ： 19.94%； 項目稅后財務(wù)凈現(xiàn) 值 （ I=10%）： 97,424 萬元 ， 項目稅后動態(tài)投 資回收期（含建設(shè)期）： 12.18 年； 租售結(jié)合模式 按照 30%自有資金 +70%銀行融資 、 租售結(jié)合模式下 ， 項目經(jīng)濟效益指標(biāo)如下： 項目總投資額約 15.78 億元 ， 年投資利潤率 ： 11.46%； 項目稅后財務(wù)凈現(xiàn)值 （ I=10%）： 83,346 萬元，項目稅后動態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）： 4.77 年 全售模式 按照 30%自有資金 +70%銀行融資、全售模式下， 項目經(jīng)濟效益指標(biāo)如下： 項目總投資額約 15.66 億元 ， 年投資利潤率 ： 26.79%； 項目稅后財務(wù)凈現(xiàn)值 （ I=10%）： 114,662 萬元 . 2.0 項目市場分析 2.1 宏觀背景分析 2.1.1 宏觀經(jīng)濟分析 1.國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 2008 年明顯下降， 2009 年一季度整體表現(xiàn) 好于預(yù)期 2008 年在金融危機的影響下，中國經(jīng)濟出現(xiàn)了明顯放緩的趨勢。國內(nèi)生產(chǎn) 總值 300670 億元，同比增長 9.0%， 4 年以來首次降至個位數(shù)，經(jīng)濟形勢十分緊 迫。而中國政府也明確了當(dāng)前首要任務(wù)是保經(jīng)濟增長、拉動內(nèi)需和和促進消費， 并相應(yīng)出臺了 4 萬億投資計劃及十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃等重大措施 ， 力爭在外圍經(jīng)濟 形勢和持續(xù)嚴峻的情況下，促使中國經(jīng)濟率先復(fù)蘇。 2005-2008年 GDP累計增速 12.5% 12.0% 11.5% 11.0% 10.5% 10.0% 9.5% 9.0% 8.5% 8.0% 7.5% 7.0% 6.5% 6.0% 07年 2季度 6.8% 截止到 2009 年第一季度， 國民經(jīng)濟運行出現(xiàn)了積極變化， 整體表現(xiàn)好于預(yù)期。初步核算， 一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值 65745 億 元 ， 按可比價格計算 ， 同比增長 6.1%。居民消費價格同比下降 0.6%，工業(yè)品出廠價格同比下降 4.6%，環(huán)比降幅逐月縮小。 當(dāng)前國際金融危機仍處在調(diào)整之中 ， 但中國一季度的經(jīng)濟運行狀況已經(jīng)好于 預(yù)期的表現(xiàn)，有逐步啟穩(wěn)的趨勢，未來將有可能在全球范圍內(nèi)率先回暖。因此， 宏觀經(jīng)濟有利的發(fā)展形勢將對各行業(yè)的發(fā)展起促進作用。 2.深圳經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀抗金融危機能力強 ， 重要經(jīng)濟指標(biāo)仍處于全 國領(lǐng)先地位 近 10 年來，深圳市國民生產(chǎn)總值以年均近 15%的速度快速增長，經(jīng)濟發(fā)展 成果顯著，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)良好。雖然 2008 年深圳面臨著金融危機的巨大沖擊，經(jīng)濟 發(fā)展環(huán)境艱巨 ， 但深圳的產(chǎn)業(yè)升級和調(diào)整抓得早 ， 因此抗危機 、 保增長的工作處 于全國的前列。目前深圳經(jīng)濟發(fā)展主體的基本 面比較穩(wěn)定。 1998-2008深圳國民生產(chǎn)總值及增速 10000 8000 6000 4000 2000 20% 15% 10% 5% 0 0% 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 表 2-1：深圳主要經(jīng)濟指標(biāo)與其它三大城市的對比（ 2008年） GDP（億 元） 全國排名 人 均 GDP （美元） 全國排名 人均可支 配收入 全國排名 深圳 7807 4 12932 1 27596 1 上海 13698.15 1 10529 12 16683 6 北京 10488 2 9075 36 15638 12 廣州 8215.82 3 11696 7 16884 5 數(shù)據(jù)來源：各地統(tǒng)計局網(wǎng)站 從表 2 1 中可以 看出 ， 深圳 2008 年 GDP 總值為 7807 億元 ， 繼續(xù)穩(wěn)居全國第四位 。 而在全國人 均 GDP 和人均可支配收入兩項指標(biāo)上 ， 深圳仍然位居全國首位 ， 顯示了深圳在 經(jīng)濟發(fā)展以及居民收入消費水平等方面處于全國領(lǐng)先的地位 ， 甚至達 到了中等發(fā) 達國家的水平。 同時 ， 深圳的國內(nèi)商品銷售總額在 2008 年達到了 5480.88 億元 ， 比上年增 長 12.3%， 其中汽車類產(chǎn) 品 298.02 億元 ， 同比增 長 20.4 ， 顯示出強勁的發(fā)展 勢頭。 3.小結(jié) 從全國的宏觀經(jīng)濟發(fā)展來看 ， 隨著國內(nèi)新經(jīng)濟措施的逐步實施 ， 將促使中國 經(jīng)濟迎來新一輪的發(fā)展機遇。 從深圳目前的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r來看 ， 其整體水平仍處于全國的領(lǐng)先地位 ， 人均 GDP 和人均收入水平位居全國首位 ， 為商品市場的持續(xù)發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。 對于本項目而言，逐步回暖的國內(nèi)經(jīng)濟形勢將 成為本項目的有利發(fā)展因素。 而深圳中心城市的核心競爭力和價值，為本項目蘊育了巨大的市場空間。 2.1.2 宏觀政策影響 1.汽車產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃 該政策是在當(dāng)前經(jīng)濟危機的背景下 ， 國家大力扶持和促進汽車行業(yè)發(fā)展的具體表 現(xiàn)，對本項目而言是重大的政策利好。 為應(yīng)對國際金融危機的影響，落實保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)的總體要求， 穩(wěn)定汽車消費 ， 加快結(jié)構(gòu)調(diào)整 ， 增強自主創(chuàng)新能力 ， 推動產(chǎn)業(yè)升級 ， 促進我國汽 車產(chǎn)業(yè)持續(xù) 、 健康 、 穩(wěn)定發(fā)展 ， 政府特制 定 汽車產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃 ， 作為 汽車產(chǎn)業(yè)綜合性應(yīng)對措 施的行動方案。 （ 1）產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興的主要任務(wù) 培育汽車消費市場 遏制汽車產(chǎn)銷下滑勢頭，確保 2009 年穩(wěn)定增長。調(diào)整和出臺鼓勵汽車消 費、恢復(fù)市場信心的政策措施。 推進汽車產(chǎn)業(yè)重組 鼓勵大型汽車企業(yè)在全國范圍內(nèi)實施兼并重組。 支持企業(yè)自主創(chuàng)新 以企業(yè)為主體，加強產(chǎn)品開發(fā)能力建設(shè)。 實施技術(shù)改造專項 支持汽車產(chǎn)業(yè)技術(shù)進步和結(jié)構(gòu)調(diào)整，重點支持發(fā)展新能源汽車的相關(guān)技 術(shù)。 實施新能源汽車戰(zhàn)略 推動純電動汽車、充電式混合動力汽車及其關(guān)鍵零部件的產(chǎn)業(yè)化。 發(fā) 展現(xiàn)代汽車服務(wù)業(yè) 加快發(fā)展汽車研發(fā) 、 生產(chǎn)性物流 、 汽車零售和售后服務(wù) 、 汽車租賃 、 二手 車交易、汽車保險、消費信貸、停車服務(wù)、報廢回收等服務(wù)業(yè)。 （ 2）主要具體政策措施 減征乘用車購置稅 自 2009年 1 月 20 日起， 1.6 升及以下小排量乘用車的購置稅從 10%減到 5%。 開展“汽車下鄉(xiāng)” 農(nóng)民按照規(guī)定換購車輛，最高可享受 5000 元財政補貼。 加快老舊汽車報廢更新 2009 年老舊汽車報廢更新補貼資金總額由 2008 年的 6 億元增加到 10 億 元。另再安排 40 億元，對符合一定使用年限要求的中、輕、微型載貨車 和部分中型載客車 ， 以及 “黃標(biāo)車 ”適度提前報廢并換購新車 ， 給予不高于 同型車輛單輛車輛購置稅金額補貼。 清理取消限購汽車的不合理規(guī)定 包括牌照注冊數(shù)量 、 車型限制 、 各種區(qū)域市場保護措施 、 各類行政事業(yè)性 收費、外地汽車進城收費。 促進和規(guī)范汽車消費信貸 修改和完善汽車消費信貸制度 ， 支持符合條件的國內(nèi)骨干汽車生產(chǎn)企業(yè)建 立汽車金融公司。 規(guī)范和促進二手車市場發(fā)展 大力發(fā)展專業(yè)的二手車經(jīng)銷企業(yè) ， 倡導(dǎo)汽車品牌經(jīng)銷商開展以舊換新 、 以 舊換舊 等汽車置換業(yè)務(wù) 。 取消二手車交易市場的不合理收費 ， 降低交易成 本。 （ 3）汽車產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃對本項目的影響 有利于增強國內(nèi)宏觀經(jīng)濟的市場信心 ， 推動 汽 車行業(yè)復(fù)蘇 ， 為本項目提供 良好的外部環(huán)境； 汽車行業(yè)為全國十大重點振興產(chǎn)業(yè)之一，有 利 于獲得更多政府扶持政策， 對本項目的定位具有戰(zhàn)略指導(dǎo)意義； 降低了消費者的購置成本 ， 保證消費者的合 法 權(quán)益 ， 有利于拉動汽車消費 內(nèi)需市場、促進消費，對本項目而言是最大的利好消息。 2.其它主要宏觀政策對汽車行業(yè)的影響 （ 1）加大重大基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)公路的大 規(guī) 模建設(shè)為汽車消費奠定設(shè)施基礎(chǔ) 加快鐵路、公路和機場等重大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，投資規(guī)模將有較大幅度提 高，既發(fā)揮投資對經(jīng)濟的直接拉動作用，又為經(jīng)濟的長遠發(fā)展夯實基礎(chǔ)。 （ 2） 以投資帶消費 ， 以消費促增長穩(wěn) 定 和提高居民的收入水平 ， 有利于帶 動汽車消費市場 從 2008 年四季度到 2010 年底國家需投資 4 萬億元來推動快民生工程 、 基 礎(chǔ)設(shè)施 、 生態(tài)環(huán)境的大規(guī)模建設(shè) ， 從而提高城鄉(xiāng)居民收入并直接拉動消費， 對經(jīng)濟發(fā)展的帶動作用十分明顯。 （ 3） 改革增值稅 ， 減輕企業(yè)負 擔(dān) 有效降低了汽車企業(yè)的成本 ， 汽車商品的 價格調(diào)整空間將更加廣闊 增值稅改革即是“生產(chǎn)型增值稅轉(zhuǎn)為消費型增值稅”。全面實行增值稅轉(zhuǎn) 型將有利于企業(yè)利潤的增加，也為企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整提供空間。按照部署，在 全國所有地區(qū)、所有行業(yè)全面實施增值稅改革，鼓勵企業(yè)技術(shù)改造，據(jù)初 步測算此舉將減輕企業(yè)負擔(dān) 1200 億元。 （ 4） 實施 “適度寬松 ”的貨幣政策 ， 擴大信貸規(guī)模為汽車消費者提供廣泛的 信貸服務(wù)，降低購車門檻，促進消費 此舉意在增加貨幣供給，目的是繼續(xù)穩(wěn)定價格總水平的同時，在促進經(jīng)濟 平穩(wěn)較快發(fā)展方面發(fā)揮更加積極的作用。 2.2 中觀行 業(yè)分析 2.2.1 汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜述 自 2001 年以來中國汽車工業(yè)總體上保持了良好的發(fā)展勢頭 ， 2007 年銷量水 平實現(xiàn)比 2003 年翻了一番，已連續(xù)九年增幅保持兩位數(shù)增長。汽車產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐 步發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。 目前，在汽車產(chǎn)業(yè)流通領(lǐng)域主要劃分為以下三個環(huán)節(jié)： 汽車制 造 業(yè) 零配件制造上游產(chǎn) 業(yè) （鋼鐵 、 機械 、 電子、 電器、化工、輕工、紡織等） 整車制造 業(yè) （鑄 、 鍛 、 熱 、 焊 、 沖壓、 機加工、油漆、電鍍、裝配、試驗、 檢測等） 零配件制造產(chǎn) 業(yè) （汽車的各種零配件 生 產(chǎn)） 汽 文化業(yè)（展 車 示、博覽、 展 體育、旅游 銷 等） 和 服 務(wù) 業(yè) 銷售業(yè)（新車銷售及二手車銷售） 服務(wù)業(yè)（零配件、咨詢、租賃、保養(yǎng)、維修、金 融、保險、廣告、司機培訓(xùn)、加油站、停車場、 俱樂部、休閑娛樂餐飲） 本項目 可發(fā) 展的產(chǎn) 業(yè)鏈 環(huán)節(jié) 上述環(huán)節(jié)中 ， 汽車服務(wù)業(yè)和汽車文化業(yè)可以歸類為汽車后市場 ， 它與汽車銷 售業(yè)是通過商貿(mào)物流來實現(xiàn)的 ， 是本項目主要的發(fā)展方向 。 而制造環(huán)節(jié)不需要通 過城市的商貿(mào)場所來實現(xiàn)生產(chǎn)，因此本項目不予考慮。 根據(jù)行業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)統(tǒng)計 ， 汽車 整車制造僅占整個汽車產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值 20比例， 由此可以看出 ， 汽車銷售和汽車后市場的容量以及經(jīng)濟效益巨大 ， 本項目發(fā)展空 間廣闊。 1.汽車銷售業(yè)以新車銷售和二手車銷售為主 汽車銷售業(yè)主要包括汽車新品銷售和二手車銷售 。 汽車新品主要是汽車生產(chǎn) 廠商利用新的設(shè)計、技術(shù)、工藝制造出新的整車商品，并通過經(jīng)銷商、代理商、 展會等商業(yè)渠道實現(xiàn)商品的銷售 。 而二手車市場主要是依托于國內(nèi)的新車車消費 發(fā)展起來的，它推進了汽車銷售市場的發(fā)展，加快了汽車商品更新?lián)Q代的速度， 并因此形成了一個規(guī)模化、相對獨立的市場，成長 性良好。 2.汽車后市場以汽車服務(wù)和汽車文化業(yè)為主 汽車后市場是指汽車銷售以后 ， 圍繞汽車使用過程中的各種服務(wù) ， 它涵蓋了 消費者買車后所需要的一切服務(wù) 。 近年來 ， 隨著汽車制造業(yè)和銷售業(yè)的快速發(fā)展， 汽車服務(wù)行業(yè)逐步從汽車制造和汽車展銷環(huán) 節(jié) 中分離，形成了獨立的汽車后市 場。根據(jù)行業(yè)內(nèi)統(tǒng)計，汽車前市場與后市場的消費比 例為 1： 8，汽車行業(yè)利潤 比為 3： 7，汽車后市場已成為名副其實的 “黃金市場 ”。 汽 車 行 業(yè)利 潤 占比 30% 70% 汽 車 前市場 汽 車 后 市 場 3.新車銷售市場、二手車 銷售市場與汽車后市場的關(guān)聯(lián)性 （ 1）新車銷售是二手車市場和汽車后市場發(fā)展的基礎(chǔ)，汽車銷量和汽車保有量 的發(fā)展，才能夠推動整個汽車市場的發(fā)展，為二手車、汽車后市場帶來市 場空間和容量； （ 2）二手車市場與新車銷售市場的發(fā)展既相互促進，又能此消彼長。新車的推 出能夠加快消費者升級換代的速度，為二手車交易帶來機會。但二手車市 場的過渡繁榮，也會影響到新車的交易； （ 3）汽車后市場完全依賴于前市場的發(fā)展，但它也是前市場不可或缺的配套服 務(wù)，且利潤比例以及消費比例要遠高于前市場，擁有較高的發(fā)展?jié)摿Α?2.2.2 中國汽車銷售業(yè)發(fā)展分析 雖然受到金融危機影響， 但 2008 年中國汽 車 銷量同比仍增 長 6.7，說明剛性 需求旺盛 在經(jīng)歷了 2005 年至 2007 年汽車行業(yè)連續(xù)三年兩位數(shù)的高速增長之后 ， 2008 年中國汽車最終銷量為 938 萬輛，比 2007 年全年新車銷售量提升約 6.7，雖 然增幅有所下降，但在金融危機的背景下仍然實現(xiàn)了銷量增長。 2000-2008中 國汽車銷售量（萬輛） 數(shù)據(jù)來源：中國汽車工業(yè)年鑒 2008 年 938 6.7 隨著宏觀經(jīng)濟的回暖， 2009 年 一 季度中國汽車行業(yè)開始出現(xiàn)回暖跡象，汽車行 業(yè)消化庫存情況和下季度銷量預(yù)期都較為樂觀。 根據(jù)中國 汽車行業(yè)景氣研究報告顯示 ， 2009 年一季度 ， 用以反映汽車行業(yè) 景氣狀況的汽車行業(yè)景氣指數(shù)為 98.4(2001 年 =100)，雖然仍同比下降 3.3，環(huán) 比下降 0.7，但從總體看，汽車行業(yè)景氣指數(shù)在 2009 年一季度降幅有所遏制， 行業(yè)景氣開始出現(xiàn)回暖跡象。 從全球范圍來看， 2009 年中國汽車消費量 占 全球總消費量比例已達 12%，預(yù)計 在 2015 年左右國內(nèi)汽車銷售也 有 望超過美國，成為全球第一大汽車消費市場。 根據(jù)中投顧問發(fā)布 的 2009-2012 年中國汽車行業(yè)投資分析及前景預(yù)測報告 顯示， 2007 年我國汽車總銷量大致為 2003 年的一倍，短短的 4 年間翻了一番。 未來汽車工業(yè)仍將保持良好的發(fā)展勢頭，汽車產(chǎn)量于 2009 年成為世界第一，而 汽車銷量預(yù)計在 2015 年超過美國，成為全球第一大汽車消費市場。 2000-2008世界主要國家汽車銷售量（萬輛） 數(shù)據(jù)來源：中國汽車工業(yè)年鑒、世界汽車工業(yè)參考 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2000-2008中 國汽車銷售量（萬輛） 美國 德國 日本 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 中國 在千人汽車保有量的統(tǒng)計上 ， 中國僅為美國的 5 ， 顯示出中國的汽車市場仍有 巨大的發(fā)展空間。 目前 ， 美國的千人汽車保有量是 815 輛