中國廣電行業(yè)架構(gòu)、策略考察報告 無錫廣電 公司簡介 無錫分公司數(shù)字電視整轉(zhuǎn)率達到 90%以上，數(shù)字用戶 80萬戶，城區(qū)達 40萬戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn) 40萬戶，雙向網(wǎng)改造用戶約為 40萬戶， 2010年年底預(yù)計達到 70萬戶。 2010年任務(wù)目標 4.5億元，年增長率 10%-15%，其中增值收入： 6000-7000萬：付費節(jié)目 2000萬元，數(shù)據(jù)專線 1000萬，互動總用戶發(fā)展要求 8萬戶，寬帶總用戶發(fā)展要求 5萬戶（每年發(fā)展 1萬多戶），約2300萬，高清互動機頂盒年銷售 6000-7000臺。 市場開發(fā)部 （ 35人） 宣傳策劃科 （ 11人） 公共客戶科 （ 13人） 集團客戶科 （ 9人） 無錫廣電市場開發(fā)部組織架構(gòu)、人員編制 一、 集團客戶科 ： 負責集團客戶的開發(fā)、維系、收款。 2大業(yè)務(wù)： 數(shù)據(jù)專線（ 2人， 1個主管、 1個專員）： 800萬，初期技術(shù)優(yōu)勢，近期價格優(yōu)勢，競爭對手：電信、移動。 增值業(yè)務(wù)（ 6人）：高清互動機頂盒： 2000臺，付費節(jié)目： 200萬，酒店互動業(yè)務(wù)。 任務(wù)按月分解， 2011年擬引進先進的銷售管理系統(tǒng)， 全員營銷部門談到集團客戶，必先到市場部報備。 2.全公司大客戶有 3處：增值業(yè)務(wù)大客戶：市場部，基礎(chǔ)業(yè)務(wù)大客戶：客戶部，新裝業(yè)務(wù)大客戶：工程部。易造成一個單位三個部門分頭去談。 一、 集團客戶科 ： 心得： 1. 付費節(jié)目、互動業(yè)務(wù)：年卡、金卡 思路： 資源整合，資源互換，找服務(wù)行業(yè)： 1.教育系統(tǒng)：互動 終身教育“從搖籃到拐杖”， 2.銀行：回饋客戶 文化消費 送付費卡 電視商城 信用卡。 大客戶買付費打廣告 （電視黃頁、導(dǎo)視頻道、 星周刊 ） 線路賠償費 買付費節(jié)目 酒店互動業(yè)務(wù) 二、 宣傳策劃科 主要負責網(wǎng)站、導(dǎo)視頻道、網(wǎng)頁設(shè)計、有線通設(shè)計、節(jié)目編輯和制作、更新和維護、組織和策劃促銷活動、廣告宣傳品的宣傳制作、對外媒體的宣傳、報紙的軟文宣傳、市場調(diào)研、分析、數(shù)據(jù)廣播等。 11人，科長 1人、付費節(jié)目策劃專員 1名、高清互動策劃專員 1名， 4人導(dǎo)視頻道、網(wǎng)站， 2人市場調(diào)查、宣傳文案， 1人內(nèi)勤 宣傳費： 09年 100多萬， 10年 600萬（不含營業(yè)廳電子設(shè)備、裝修款），占比 1.3%。 導(dǎo)視頻道、樓宇廣告、車身廣告、報紙 5份（選擇瀏覽量、發(fā)行量大的，不選擇小報）、電臺、戶外 :公交站臺、小區(qū)月報欄、燈箱。 市場調(diào)研：應(yīng)每月一次作調(diào)研分析，設(shè)計問卷在報紙、雜志、網(wǎng)站，發(fā)放紀念品，付費卡。 雜志： 星周刊 ，提供內(nèi)容和載體，不付錢，廣告交其經(jīng)營，其提供刊號。 廣告效果：導(dǎo)視頻道、樓宇廣告、報紙、電臺 促銷活動 10年 4次針對促銷活動（寬帶 2次，互動 1次，付費 1次）， 促銷活動規(guī)律：每月一次活動 乒乓球用戶賽，歷時 3個月，宣傳企業(yè)品牌，樹立企業(yè)形象，花了 100萬； 12月將開演唱會 七彩金曲排行榜 9.28有線之夜 保利廣場，模特走秀，主持人穿插介紹產(chǎn)品 6.7“又見茉莉花”歌舞團，送票給大客戶訂付費節(jié)目。 問卷 現(xiàn)場問答 送付費節(jié)目 世界杯：電影院 高清電影 直播比賽，播互動、付費宣傳片。 體育館 露天體育場，免費發(fā)票，不限時間 2月：付費節(jié)目買多少送多少 3月：送電影票 5月：訂“生活空間”頻道，組織 100人世博游 1天。 付費節(jié)目：每月推薦一個節(jié)目包，單頻道搞活動。電影票，旅游 排行榜： CHC動作電影，影視娛樂、探索、理財、年卡 全家福包。 新產(chǎn)品推出前一個月打廣告。 三、 公共客戶科 主要負責商業(yè)客戶、公共客戶。渠道建設(shè)、營銷獎勵、業(yè)務(wù)輔導(dǎo)和培訓(xùn)。 13人（科長 1人、渠道建設(shè)、外渠道：付費節(jié)目： 1人，寬帶： 2人， 1名主管、 1名業(yè)務(wù)經(jīng)理，高清互動： 1人，內(nèi)渠道： 1人（全員營銷、呼叫營銷、維護營銷），內(nèi)勤： 1人、社區(qū)推廣： 6人） 渠道建設(shè) 外渠道： 付費節(jié)目：送報員、超市賣卡、體育館、圍棋、老年大學(xué)、與郵政合作：賣年卡、機頂盒 寬帶：電腦公司 高清：蘇寧、國美、五星電器、各大賣場 內(nèi)渠道：全員營銷、呼叫營銷、維護營銷 渠道建設(shè) 家電賣場 渠道建設(shè) 家電賣場 高清互動機頂盒提貨卷 維護人員上門安裝 1.09年 9月：新交電廣場 2.09年 10-12月：蘇寧，主動，高清 16801100，價格折扣 3.10年 1-3月：國美，主動，高清 16801300（含互動 300元）買機頂盒作為贈品 4 10年 6月：東方廣場，“你是唯一沒和我合作的，其實我給你的價是賠錢的，” 5.10年 8月：五星電器，進銷 買 100臺 渠道建設(shè) 家電賣場 銷售方式： 1.代銷：后付款，按月結(jié)算 銷售定單 銷售數(shù)據(jù) 月報表 2.直銷：買斷銷量，先付款（對電視機廠商非常適用，其會主動合作，增加銷量，賺宣傳費） 3.賭銷：賭 200臺，賣到 200臺，給多少錢，賣不到 200臺，你倒給我多少錢 渠道建設(shè) 家電賣場 如何開發(fā) 外 了解對方的組織架構(gòu)、人員背景等 經(jīng)辦人開節(jié)目，送高清機頂盒，自己幫老總裝機頂盒 談判的技巧：不要心急，不要說死，也不要輕易爭?。ń祪r） 上面有領(lǐng)導(dǎo)，讓利空間由領(lǐng)導(dǎo)談 對方很狡猾，擁有豐富的商戰(zhàn)經(jīng)驗，會提各種各樣的要求 多跑： 1年 200多天都在商場 如何開發(fā) 內(nèi) 與財務(wù)、技術(shù)、客戶、維護部搞好關(guān)系。 銷售旺季： 11月 2月，共 4個月 渠道建設(shè) 家電賣場 益處： 外： 1.靠外力推動內(nèi)力，推廣數(shù)量，快速輔開 2.免費廣告，增加宣傳力度 內(nèi)： 1.幫公司內(nèi)部人買電器，搞好內(nèi)部關(guān)系。 2.將賣場買電視機人員清單給呼叫中心做呼叫營銷 付費節(jié)目 慶祝江蘇有線無錫分公司成立 2周年 充值有禮，真情回“報” 時間： 2010年 11月 10日 -12月 31日 1.訂購付費節(jié)目滿 100元送新周刊（價值 68元）或 50元超市卡。 2. 訂購付費節(jié)目滿 400元送無錫商報（價值 198元）和新周刊（價值 68元）或 250元超市卡。 3. 訂購付費節(jié)目滿 900元送互動機頂盒（價值 600元）一臺 4. 訂購付費節(jié)目滿 2000元送高清互動機頂盒（價值 1680元）一臺 天津：買付費節(jié)目送基礎(chǔ)收入 線路賠償費 買付費節(jié)目 與報媒合作 實現(xiàn)雙贏 買付費節(jié)目送報紙 報業(yè)集團主動上門談判 (發(fā)行量低 ,要求訂報紙 )-買報紙送軟文廣告 , “年終回饋 ,真情回報” ,作為贈品。 華數(shù)送報紙 每年年終送報紙 渠道 送報人上門推銷付費節(jié)目 呼叫營銷 : 共 75人， 60人呼入式營銷， 10人呼出式營銷（主動營銷），5人管理、質(zhì)監(jiān)。 每月最后一名輪換到呼入式營銷，報名呼出式營銷人很多，從中選拔具有營銷技巧和天賦的人。 若電話中出現(xiàn)“到營業(yè)廳辦”或“到社區(qū)辦”，收入不算電話營銷。 方式：非到處撒網(wǎng)，有計劃集中撒網(wǎng)，這幾天這個社區(qū)，過幾天另外幾個社區(qū)。 高清互動：由市場部渠道專員通過賣場掌握買平板電視機的人員名單，交呼叫中心電話營銷。 流程：成功 -電話開通 -下工單 -維護人員 -收錢、送贈品。 呼叫營銷 : 南京：呼叫人員： 200多人，配合促銷活動發(fā)短信。獎勵力度大，最好的一個 30萬 /年 . 天津：付費節(jié)目 3000萬，其中 1500萬是呼叫中心做的 付費節(jié)目：現(xiàn)營業(yè)廳 5萬 /天 +呼叫 4萬 /天 +其它 =10萬 /天 . 高清互動機頂盒： 300-400臺 /月 社區(qū)推廣要點： 成交數(shù)量 =知道的人數(shù) *產(chǎn)品的吸引力 *推銷的技巧 *后勤支撐 周期： 5天。 擺攤前三天：拉橫幅，貼海報（出入口、每幢、每單元）。 第一天：問的人多，買的人少，從幾個出入口發(fā)傳單，挨家挨戶發(fā)宣傳冊，不在家的插在門上，突出賣點，例：“充值大優(yōu)惠”， 40-50字，不超過 100字； 第二天：“蜂擁”效果，加強售后支撐，辦理速度快，不能讓人等； 第三、四天：對慬慎的人，挨家挨戶詢問； 第五天：走時要留點：“活動結(jié)束，須辦理請找 -聯(lián)系人、聯(lián)系電話。 4.先準備“糖衣炮彈”（小禮品：杯子、煙等，），搞定保安、物管頭等，可降低成本。 業(yè)績：平均一天 100多臺機頂盒， 80000多銷售額。 觀點：擺攤做不好，“勞民傷財”，投入人力、物力大，成本高。 收費模式： 預(yù)付費和后付費 預(yù)付費：先充值后消費，按天扣費 1.現(xiàn)金， 2.充值卡， 后付費：先消費后付費，下月扣上月費用，辦理銀行托收 3.銀行代扣（借記卡和貸記卡） 寬帶 Cabim:現(xiàn)共有 5萬多戶，每年發(fā)展 1萬多戶，年收入指標：2300萬 /年 .瓶頸 :技術(shù)上收帶寬限制 ,用戶數(shù)不能大幅增長 . 做好取決于二方面要素： 技術(shù)：速度快、流暢； 內(nèi)容： bigtv,網(wǎng)絡(luò)電視、電影； 實現(xiàn)機項盒上網(wǎng)（內(nèi)置貓） ,互動點播 ,送無線路由器 . 交費方式 : 一次性簽 2年協(xié)議 ,免費送貓 (100-200元 ),第一年一次性交費 ,第二年自己續(xù)費 . 租設(shè)備 ,銀行代扣 ,不交費連電視一起關(guān)斷 , 再辦理時須補齊前所欠費用 , 影響銀行信用 . 產(chǎn)品定位的思路 :1.”家庭娛樂中心” -玩的寬帶 ,看網(wǎng)頁、看電影。 2.做不了第一 ,做唯一 :與圖書館聯(lián)系 :電子雜志 期刊“電子圖書館” 惠民工程，獨特思路。與蘇寧合作：家庭新世界。 打游戲，找電信；看電影，找有線 。“看3D電影送 3D眼鏡”。 寬帶 發(fā)展歷程： 第一步：進小區(qū)：共 20多人， 2-3人 /小區(qū) ,一個小區(qū)一周 ,每月 600-700戶；唯一競爭對手：電信，打價格戰(zhàn)，比其便宜。 第二步：找代理商 : 大的、有品牌、有能力的如：電腦商場（聯(lián)想等）“買電腦送寬帶”；方式：進銷（買斷銷售）或代銷。特別利用寒暑假做促銷活動。 第三步：與移動（出帶寬）合作， 23家營業(yè)網(wǎng)點，分成： 3（移動）： 7（無廣）；但自 09年鐵通并入移動后，出現(xiàn)分岐。 交費方式 : 一次性簽 2年協(xié)議 ,免費送貓 (100-200元 ),第一年一次性交費 ,第二年自己續(xù)費 . 租設(shè)備 ,銀行代扣 ,不交費連電視一起關(guān)斷 , 再辦理時須補齊前所欠費用 , 影響銀行信用 . 忠告 :一定要搞到 技術(shù)認證資源 .天下之勢 :合久必分 ,分久必合 .與誰都不可能保持長期合作關(guān)系 . 全員營銷 部門類型 員工類型 互動 全家福 總經(jīng)理室 公司領(lǐng)導(dǎo) 15臺 15張 市場部 客服部 維護部 鄉(xiāng)鎮(zhèn)站 副科以上干部 10臺 10張 其他員工 5臺 5張 綜合部 財務(wù)部 技術(shù)部 建設(shè)部 每個部門 300臺互動、 300張 “ 全家福 ”卡。 蘇州廣電 公司簡介 蘇州廣電網(wǎng)絡(luò)于 2008年完成了有線電視數(shù)字化整體轉(zhuǎn)換工程，實現(xiàn)了城鄉(xiāng)一體數(shù)字有線電視戶戶通，目前網(wǎng)內(nèi)有線電視用戶 84.56萬戶，數(shù)字電視用戶 80.85萬戶，數(shù)字電視整轉(zhuǎn)率達到 95.61%，斷模率 100%。 網(wǎng)內(nèi)傳送數(shù)字電視節(jié)目 120多套，其中除傳送 60套基本頻道外，還傳送付費節(jié)目頻道、互動電視頻道、數(shù)字廣播等節(jié)目內(nèi)容和信息。 有線電視營業(yè)網(wǎng)點 43個。 蘇州廣電市場開發(fā)部組織架構(gòu)、人員編制 共 12人 集團客戶： 2人，主要是酒店、賓館、飯店，基礎(chǔ) +增值（付費（有境外節(jié)目）、寬帶、高清互動） =1050萬 策略制定、產(chǎn)品開發(fā)、市場調(diào)研： 2人 宣傳、設(shè)計： 2人 蘇州廣電報（ 1整版：付費、寬帶、高清互動圖文編排： 3人） 電視網(wǎng)站： 2人 寬帶和專線在數(shù)據(jù)公司、集團客戶在鄉(xiāng)鎮(zhèn)廣電站 蘇州 年收入： 5億 廣告宣傳費用： 1000萬（電視廣告 500-600萬，廣播，報紙，網(wǎng)站，小區(qū)文明服務(wù)欄、高架橋、導(dǎo)視頻道），占比 2%。 呼叫營銷：（體驗轉(zhuǎn)訂購，效果很好， 1個月 4-5000戶，推薦用戶喜歡的頻道，留住用戶） 付費節(jié)目：免費體驗 2個月，所以訂節(jié)目的須電話回訪，退訂要問原因，機項盒也可訂。 賣高清機頂盒 1680元（ 300元付費， 1380元機頂盒），上門辦理 代理商。 “高清互動升級計劃” 是在用戶自愿選擇的前提下，采用“低門檻、廣覆蓋”模式，推行“一戶一機”策略，將您家庭里的基本型機頂盒升級成高清互動型機頂盒。蘇州分公司將派專門的推廣組用 2年左右時間按區(qū)域逐步在各小區(qū)現(xiàn)場辦理。 蘇州市民家庭的高清電視機普及率已達 30以上 2011年將爭取蘇州的 80萬數(shù)字電視用戶中，有 20萬以上用戶能夠看到高清電視節(jié)目，又能使用互動電視點播節(jié)目。 “高清互動升級計劃” 1、參加高清互動升級的：非“有線寬帶”用戶可享受免費試用三個月（開通當月不計），上網(wǎng)方式是通過高清互動機頂盒上網(wǎng)， 免費提供無線寬帶路由器 ；參加高清互動升級的“有線寬帶”老用戶在辦理數(shù)字電視和寬帶合戶后，可獲贈寬帶免費延長三個月。 2、數(shù)字電視新入網(wǎng)用戶在辦理數(shù)字電視新開戶同時，可享受 免費試用“有線寬帶”三個月 （開通當月不計），采用 Cable Modem 接入，且寬帶賬戶須與數(shù)字電視賬戶合戶。 “高清互動升級計劃” 升級方式 升級條件 升級并獲贈 簽約承諾 升級費（元） 原有機型（含智能卡） 1 開通互動點播基本業(yè)務(wù)滿三年（ 8元 /月 臺） 200 標清單向機頂 盒 1臺 （ 1）高清互動機頂盒一臺（價值1680元） （ 2） 2個月 “ 超級大視界（ 118元 /月） CHC高清電影（ 60元 /月）（價值356元） 2 300 掛壁式標清單 向機頂盒 1臺 3 500 無 （ 3） 100點（元）互動點播費（價值 100元） 特別提醒：參與高清互動升級的客戶可享受有線寬帶免費體驗三個月。 高清互動升級計劃 前提條件：客戶必須簽約承諾開通基本業(yè)務(wù)滿三年，并須另繳 300元承諾押金。 高清互動升級 無錫 高清互動升級優(yōu)惠 優(yōu)惠對象 升級差價 優(yōu) 惠 政 策 贈送點播費 新入網(wǎng)和購機用戶 120元 新入網(wǎng)，新購機免費升級為互動機頂盒 120元 老基本互動機頂盒用戶 200元 老機頂盒免費加 CM升級為互動機頂盒 200元 老基本型機頂盒用戶 300元 老機頂盒以舊換新升級為互動機頂盒 300元 新入網(wǎng)和購機用戶 1200元 新入網(wǎng)，新購機升級為高清互動機頂盒 300元 老機頂盒用戶 1200元 老機頂盒以舊換新升級為高清互動機頂盒 300元 BigTV大電視打造最好看的寬帶 BigTV新一代高清視頻網(wǎng)絡(luò)電視，標志著江蘇有線“大電視”時代 有線寬帶用戶與聯(lián)通、電信寬帶用戶不同的是，還能享受到大量好看的 高清影視 BigTV大電視作為互動新媒體綜合平臺，主要提供以流媒體為主的網(wǎng)絡(luò)電視直播和點播服務(wù)，首次實現(xiàn)電視直播時移、回看功能，以滿足不同網(wǎng)絡(luò)環(huán)境、不同終端下用戶觀看體驗。 BigTV大電視每天及時提供國內(nèi)、國際權(quán)威新聞，數(shù)千部電影、近萬集電視劇，數(shù)千個綜藝娛樂、賽事體育節(jié)目，此外還引入中央、省市及社會各方面的信息資源，盡情打造海 量的高清影視內(nèi)容及多樣化的增值服務(wù)。 最值得期待的“ 3D藍光電影”是 BigTV的亮點 6月 30日， BigTV網(wǎng)站開播當天，江蘇有線將同時啟動“看大電視，送大電視”活動。 營銷獎勵： 付費節(jié)目： 2元 /頻道 (原體驗 0.5元 ,訂購 0.5元 ,改為體驗轉(zhuǎn)訂購 2元 ),4元 /包 高清機頂盒 10元 /臺 ,新入網(wǎng) 20元 /臺 ,+寬帶 30元 /臺 ,升級 5元 /臺 , +寬帶 +付費 30元 /臺 ,高清機頂盒提貨卷 10元 /張 .(營業(yè)廳 10元 /臺 ,呼叫中心 20元 /臺 ) 報停關(guān)斷用戶 “寬進嚴出”政策 設(shè)門檻 1.指定營業(yè)廳辦理，帶身份證、戶口本等有效證件。 2. 送回機頂盒 (存在問題：舊的收回，又領(lǐng)新的，增加成本 )； （注：舊機交廠家翻新： 50元 /臺） 交機頂盒押金（無錫： 300元、蘇州： 200元） 3.再開通交 20元開機費（蘇州） 4.銷戶：機頂盒折舊費： 5元 /月 謝 謝！ 如何進行房地產(chǎn)市場分析 學(xué)習內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習 為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？ 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 什么是房地產(chǎn)市場分析？ 慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告 市場 為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？ 開發(fā)商 建筑師 消費者 1。 評估項目所處的市場環(huán)境 2。 尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場 3。 制定項目的發(fā)展方向和市場定位 4。 推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議 5。 評估項目目標實現(xiàn)的可能性。 市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行 整合與提煉 的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。 開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析 是基于對市場的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 什么是房地產(chǎn)市場分析？ 概念，即指： 針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。 需求方：物業(yè)的購買者或租賃者 供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等） 市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！ 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 1。思路 三個層次 區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場 兩個方面 供給、需求 三個時段 過去、現(xiàn)在、未來 區(qū)域 市場分析 專業(yè) 市場分析 項目 市場分析 廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場 廣州住宅市場 項目所在地市場 例如： 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？ 項目市場處于何種競爭格局？ 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭樓盤分析 客戶需求分析 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 2。步驟 第一步：市場區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分 。 第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預(yù)測。 第三步：專業(yè)市場分析 按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。 第四步：項目市場分析 根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預(yù)估項目的市場占有率。 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 （一）基本內(nèi)容 + 對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 （二）基本資料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析 1、總量指標 GDP、人口、人均 GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù) 2、結(jié)構(gòu)指標：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu) 3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平 4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 1、投資：開發(fā)投資額 2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金 3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量 4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量 5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù) 數(shù)據(jù)來源 各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒 土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談 規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均GDP （美元） 8003000 30004000 40008000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 宏觀經(jīng)濟增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 小于 4% 萎縮 4-5% 停滯 5-8% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 異常 基本正常 正常運行 基本正常 異常 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅 25% 適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /GDP 0.2 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標，合理指標為 0.1-0.15 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /固定資產(chǎn)投資 37 反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標，發(fā)達國家的比例為 20%-25% 銷售面積 / 竣工面積 1.1 反映商品房供求是否平衡的指標 商品房銷售額 / 房地產(chǎn)投資額 1.1 反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率 房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標體系 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標 消費類型 恩格爾系數(shù) 住房消費占總消費性支出的比重（ %） 恩格爾系數(shù) 住房消費占總消費支出的比重（ %） 溫飽型 0.50.59 9.4 0.550.59 7.6 0.500.55 11.2 小康型 0.40.5 15.5 0.450.5 12.1 0.40.45 18.9 富裕型 0.20