1 旭輝 集團重慶兩路項目 項目可行性研究報告 編 制 單 位 ： 旭輝集團股份有限公司 編 制 時 間： 2007 年 11 月 2 第一部分 總論 一、項目名稱 重慶兩路項目 二、開發(fā)單位 旭輝集團股份有限公司 三、報告編制單位 旭輝集團股份有限公司 四、地塊位置及環(huán)境 地塊位于渝北金開大道延線回興立交轉(zhuǎn)盤處，與圣湖天域和文杰心海灣兩大區(qū)域內(nèi)中高檔社區(qū)毗鄰；距寶圣湖不到 500 米的距離。 回興擁有豐富的自然景觀和生態(tài)資源； 6 個天然湖泊、 1 個生態(tài)植物園、 1個花卉基地分 布其間，區(qū)內(nèi)沒有并且不允許任何具有污染性的工礦企業(yè)。宜人的氣候、良好的生態(tài)，但位于立交轉(zhuǎn)盤處，受噪音灰塵影響較大。 五、報告編制依據(jù) （一） 重慶 市 兩路 區(qū) 地塊掛牌文件 （二）重慶 市 兩路 區(qū) 地塊控制性詳規(guī) （三）重慶 市國有土地使用權(quán)出讓合同 六、主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 項目總用地面積：約 305 畝 項目總建筑面積：地上建筑面積約 46.3 萬 項目地塊容積率： 2.5 地塊性質(zhì)：商住用地 3 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)一覽表 序號 項目 數(shù)量 單位 備注 1 規(guī)劃用地面積 203067 m2 2 總建筑面積 522300 m2 2.1 地上建筑面積 462300 m2 2.1.1 可售面積 412300 m2 按具體物業(yè)形態(tài)劃分，如住宅、商鋪等 2.1.1.1 其中： 多層住宅 110000 m2 2.1.1.2 高層住宅 260000 m2 2.1.1.3 小戶型 公寓 22300 2.1.1.4 商鋪 20000 2.1.2 不可售面積 50000 m2 2.2 地下建筑面積 60000 m2 2.2.1 獨立地下車庫 54000 m2 2.2.2 地下室 6000 m2 不可售 3 容積率 2.28 m2 4 建筑密度 40 5 綠化率 30 6 機動車位 1237 個 7 預(yù)計竣工日期 2010 年 4 月 30 日 8 預(yù)計交房日期 2010 年 6 月 20 日 4 第二部分 市場分析與產(chǎn)品定位 一、市場分析 （一）重慶市 經(jīng)濟 發(fā)展 概況 1、重慶市都市經(jīng)濟圈 經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 圖：重慶市都市區(qū)近年來國民經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r （單位：億元） （數(shù)據(jù)來源： 2001 2007 年 重慶 統(tǒng)計年鑒） 2000 年以來，重慶 市 都市區(qū) GDP 逐年增加， 年 平均增幅約 15%。 2006 年整體經(jīng)濟增速高于近年平均水平 （注： 05 年統(tǒng)計口徑出現(xiàn)變化，增幅出現(xiàn)異常波動，資料來源： 2001-2007 年重慶統(tǒng)計年鑒）。 重慶 市 經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定快速，城市綜合實力提升 明顯，經(jīng)濟形勢的長期利好發(fā)展將為城市房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展奠定良好基礎(chǔ) 。 圖：宏觀經(jīng)濟增長與房地產(chǎn) 業(yè) 發(fā)展的關(guān)系 根據(jù)國 際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)判斷重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段（見上圖），目前重慶市的地區(qū)國民生產(chǎn)總值年實際增幅高達 15%，房地產(chǎn)業(yè)作為城市經(jīng)濟的支柱型小于 4% 4-5% 5-8% 大于 8% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 房地產(chǎn) GDP 增幅 020040060080010001200140016000%5%10%15%20%25%30%35%G D P 總值( 億元) 580.6 655.6 740.2 853 1005.7 1294.73 1514.73名義增長率 - 12.9% 12.90% 15.20% 17.90% 28.70% 16.99%2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 5 產(chǎn)業(yè)之一處于高速發(fā)展的階段，具有較高的投資潛力。 2、重慶 目前消費者狀況 圖：重慶市歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 （單位：元， %） 0 . 02 0 0 0 . 04 0 0 0 . 06 0 0 0 . 08 0 0 0 . 01 0 0 0 0 . 01 2 0 0 0 . 01 4 0 0 0 . 00 . 02 . 04 . 06 . 08 . 01 0 . 01 2 . 01 4 . 01 6 . 0人均可支配收入（元） 6 2 7 6 . 0 6 7 2 1 . 1 7 2 3 8 . 1 8 0 9 3 . 7 9221 10244 11570增長率（ % ） 6 . 4 7 . 1 7 . 7 1 1 . 8 1 3 . 9 1 1 . 1 1 2 . 9 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006（數(shù)據(jù) 來源 ： 2001 2007 年 重慶 統(tǒng)計年鑒 ） 從上表可以看出，由于重慶 市 發(fā)展起步相對較晚，收入水平基數(shù)相對較低，但進入 2003年以來重慶市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)保持兩位數(shù)的高速增長，增長勢頭和 發(fā)展?jié)摿^為突出，有利于城市房地產(chǎn)業(yè)的長遠持續(xù)發(fā)展。 （資料來源： 2001-2007年重慶統(tǒng)計年鑒） （二） 渝北區(qū) 經(jīng)濟 、規(guī)劃及發(fā)展趨勢分析 本項目地處重慶市 渝北區(qū) ，故以下對區(qū)域經(jīng)濟運行情況、發(fā)展規(guī)劃及經(jīng)濟發(fā)展趨勢作相應(yīng)的分析。 1、 渝北區(qū) 經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r及經(jīng)濟地位 6 圖： 重慶 各區(qū)近年來 GDP 對比分析表 （單位：億元） 0 200 400 600 800 1000 1200 1400渝中區(qū)大渡口區(qū)江北區(qū)沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)南岸區(qū)北碚區(qū)渝北區(qū)巴南區(qū)2006年 243.23 77.25 151.42 193.05 315.23 129.8 91.8 183.1 116.322005年 202.6 70.2 115.8 163.2 228.2 115.3 80.2 145.5 100.92004年 176.2 57.2 94.9 138.6 185.5 94.8 81 95.1 82.42003年 153.4 50.5 86.1 117.1 155.6 81.2 70.8 67.8 70.62002年 137.8 46.6 68.8 103.2 135.5 68.8 63 56.6 602001年 124.6 43.2 56.3 92 118.9 61.5 57.6 48.6 52.82000年 110.7 38.9 50.5 83.7 96.7 56.5 52.8 42.9 48渝中區(qū)大渡口區(qū)江北區(qū)沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)南岸區(qū) 北碚區(qū) 渝北區(qū) 巴南區(qū)（數(shù)據(jù) 來源 ： 2001-2007 年 重慶 統(tǒng)計年鑒 ） 2000 年以來， 各區(qū) GDP 均有較大幅度增長， 其中渝北區(qū)、九龍坡區(qū)及江北區(qū)三區(qū)的增長幅度位列前三位，分別達 327%、 226%和 200%，這也表明近年來在重慶市城市發(fā)展整體向北的大趨勢下，渝北區(qū)經(jīng)濟取得了非常迅猛的發(fā)展。 （資料來源： 2001-2007 年重慶統(tǒng)計年鑒） 渝北區(qū)整體經(jīng)濟在重慶市各區(qū)中已經(jīng)占有較為突出的地位， 其 2006 年 GDP占到重慶市都市區(qū)的 12%（資料來源： 2001-2007 年重慶統(tǒng)計年鑒）。 重慶市整體向北的大趨勢刺激區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展，這將為本項目創(chuàng)造廣闊的發(fā)展空間 。 2、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 重慶 市 總體 規(guī)劃 發(fā)展目 標(biāo) 根據(jù)重慶市 2004-2020 年都市區(qū)城市總體規(guī)劃， 重慶市城市發(fā)展目標(biāo)：一個世界知名、富有山城江城特色和歷史文化傳統(tǒng)，具有吸引力和競 7 爭力，適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的活力之都、魅力之城。 城市發(fā)展性質(zhì)：國家級歷史文化名城，西南地區(qū)和長江上游重要的中心城市。 重慶市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)劃 調(diào)整轉(zhuǎn)型第一產(chǎn)業(yè)，鞏固壯大第二產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化提升第三產(chǎn)業(yè)。 重慶市為中國知名的“重工業(yè)基 地”之一，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)主要為鋼鐵、機械、摩托車制造等人力密集型產(chǎn)業(yè) 。從未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)劃來看，城市產(chǎn)業(yè)將逐步朝技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，其中尤其是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)面臨良好的發(fā)展機遇。 城市整體產(chǎn)業(yè)技術(shù)水準(zhǔn)的提升將會改善城市經(jīng)濟增長的質(zhì)量，基層從業(yè)人員整體素質(zhì)和水平都將會逐步提升，為重慶未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展培育大量的中高收入消費者，對于城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有積極的促進作用。 重慶市舊城改造和新區(qū)拓展 據(jù)不完全統(tǒng)計， 20052010 年重慶市主城區(qū)拆遷面積將達到 400 多萬平方米，預(yù)計拆遷戶將達到 10 萬戶以上 （資料來源：重慶搜房網(wǎng)） , 按照戶均住房需求面積 80 平方米估算，將會直接為重慶房地產(chǎn)市場帶來約800 萬平方米的消費需求。 將要 新建西永和茶園兩個城市副中心 ，按照 城市新區(qū)和 組團建設(shè) 的要求，這兩個新區(qū)的建設(shè) 必須 至少要 達到人口 30 萬以上 的規(guī)模 。 （資料來源：重慶市 2004-2020 年都市區(qū)城市總體規(guī)劃） 城市發(fā)展方向：除向南受地形及行政邊界限制外， 重慶向北跨越中梁山，向西跨越銅鑼山以及向東都有很大的發(fā)展空間。 由于重慶市城市建設(shè)起步較晚，未來幾年內(nèi)舊城改造仍將大量存在，一方面，舊城改造有利于城市人居環(huán)境的改善和城市競爭力的提升，同時舊城改造也將直接為重慶市房地產(chǎn)業(yè)帶來龐大的消費群體，直接促進重慶住宅市場的消費升級。 渝北區(qū)區(qū)域地位 重慶渝北區(qū)為重慶市傳統(tǒng)的主城六區(qū)之一，渝北區(qū)在 區(qū)位交通上具有較為明顯的優(yōu)勢。由于區(qū)域內(nèi)部地勢平坦 并且作為 近年 來的 新建區(qū)域，各種市政道路設(shè)施及區(qū)域環(huán)境面貌 都非常 好， 重慶市江北國際機場、 8 重慶市龍頭寺火車站等重要的市政設(shè)施均位于區(qū)域內(nèi)部，其中本項目還緊鄰重慶市江北國際機場。 隨著重慶市整體產(chǎn)業(yè)和城市格局的向北拓展，渝北區(qū)經(jīng)濟和城市發(fā)展面臨良好的發(fā)展機遇。 目前渝北區(qū)內(nèi)部下轄 北部新區(qū)（國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)）、重慶市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、兩路工業(yè)園區(qū)、空港工業(yè)園區(qū)等眾多特色園區(qū)， 近年來區(qū)域整體經(jīng)濟快速發(fā)展，已經(jīng)成為重慶市經(jīng)濟強區(qū)之一。 3、 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析 渝北區(qū)經(jīng)濟 發(fā)展趨勢 根據(jù)渝北區(qū)政府“十一五”發(fā)展規(guī)劃 ， “十一五 ”時期，渝北區(qū)將把握重慶主城向北拓展的歷史性機遇，進一步完善城區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃，精心打造龍溪 北部新區(qū) 兩路這條城市主軸線，高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)。 同時，從政府規(guī)劃發(fā)展預(yù)期來看，兩路片區(qū)將與 龍溪片區(qū)、北部新區(qū)一道成為區(qū)域內(nèi)的主要發(fā)展區(qū)域，其為兩路片區(qū)“最佳環(huán)境宜居區(qū)”的整體定位將有利于區(qū)域內(nèi)的住宅開發(fā)和區(qū)域市場整體影響力的進一步提升。 就宏觀經(jīng)濟角度而言，在未來幾年重慶市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)以及城市格局繼續(xù)保持向北發(fā)展的情況下，渝北區(qū)整體經(jīng)濟有望持續(xù)快速增長， 特色工業(yè)園區(qū)、住宅開發(fā)將成為區(qū)域經(jīng)濟主要的增長點，因此本項目市場發(fā)展環(huán)境良好 。 9 （三） 房地產(chǎn)市場 分析 1、重慶市都市經(jīng)濟圈 房地產(chǎn)開發(fā)投資 圖：近年重慶 市 都市區(qū)房地產(chǎn)及住宅投資分析圖 （單位：億元， %） 010020030040050060010.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%都市區(qū)房地產(chǎn)投資 107.5 148.4 184.1 250 316.4 420.6 521.72房地產(chǎn)投資增長率 - 38.05% 24.06% 35.80% 26.56% 32.93% 24.00%2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年（數(shù)據(jù) 來源 ： 2001 2007年重慶統(tǒng)計年鑒） 近年來重慶市都市區(qū)房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長， 隨著 2004 年 以來 重慶市房地產(chǎn)銷售價格的大幅提升和良好的市場反應(yīng)，大大增強了各開發(fā)企業(yè)的投資信心， 2005 年是重慶市都市區(qū)房地產(chǎn)投資的高峰，投資增幅明顯放大。 2006年主要是在國家宏觀調(diào)控下投資規(guī)模增速有所回落，但仍然達到了較高的增長水平。 重慶市 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額自 2004 年以來， 長期保持高 速 持續(xù)增長 的態(tài)勢 。房地產(chǎn)開發(fā)投資的強勁增長 ， 表明投資者看好重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展，對進入重慶房地產(chǎn)市場抱有較強的信心。 10 2、重慶市都市區(qū)經(jīng)濟圈 房地產(chǎn) 市場供求 圖：近年 重慶市 都市區(qū)商品房竣工面積、銷售面積及增長率表 單位（萬 m2,%） 020040060080010001200140016000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%商品房竣工面積 510.74 574.33 868.28 975.84 999.01 1396.23 1417.46商品房銷售面積 327.83 415.33 628.42 778.34 831.68 1178.56 1333.72竣工面積增長率 - 12.50% 51.20% 12.40% 2.40% 39.80% 1.50%銷售面積增長率 - 26.70% 51.30% 23.90% 6.90% 41.70% 13.20%2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年（數(shù)據(jù) 來 源 ： 2001 2007年 重慶市統(tǒng)計年鑒 ） 從上表可以看出，近年來重慶市都市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售規(guī)?？焖僭鲩L，但 同期的銷售面積的增長率均大于竣工面積，這也反映出整體市場需求較為旺盛，基本能夠消化同期增加供應(yīng)量。 從商品房竣工及銷售面積的對比來看，年竣工面積基本與銷售面積持平，這在一定程度上也反映出整體市場處于正常健康運行狀態(tài)。 3、重慶市都市經(jīng)濟圈 房地產(chǎn) 市場價格 圖：近年重慶市都市區(qū)商品房 成交均價分析 近年來重慶市都市區(qū)住宅成交均價持續(xù)穩(wěn)步攀升， 其中 2006 年重慶市 都市05001000150020002500300035000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%商品房銷售均價 1995 2103 2374 2827 2939商品房增長率 - 5.41% 12.89% 19.08% 3.96%2002年 2003年 2004年 2005年 2006年（ 數(shù)據(jù)來源： 2003 2007 重慶市統(tǒng)計年鑒 ，預(yù)測數(shù)據(jù)由旭輝集團整理） 11 區(qū) 商品房住宅整體成交價 格增速放緩，這主要是由于國家宏觀調(diào)控造成 市場價格增速暫時放緩，同時低端經(jīng)濟型產(chǎn)品供應(yīng)及成交放大所導(dǎo)致 。 結(jié)合宏觀經(jīng)濟發(fā)展形勢與市場需求增長情況，預(yù)計未來市場將保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢。 4、 渝北區(qū) 房地產(chǎn)市場分析 2004-2006 年 渝北區(qū)房地產(chǎn)市場主要統(tǒng)計指標(biāo) 指標(biāo) 2004 年 2005 年 2006 年 房地產(chǎn)投開發(fā)資額 (億元 ) 56.3 104.2 108.1 增幅 (%) 85.0% 3.8% 商品房銷售面積 (萬方 ) 173.7 296.6 359.9 增幅 (%) 70.7% 21.3% 商品房 銷售均價 (元 /平方 ) 2253.9 3078.9 2961.7 增幅 (%) 36.6% -3.8% （數(shù)據(jù) 來源 ： 2005-2007年 重慶市統(tǒng)計年鑒 ） 本項目所在的 渝北 區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展起步相對較晚，在 2005 年，區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)投資大幅度上升，同時商品房銷售也量價齊升，區(qū)域經(jīng)濟不斷增長以及房產(chǎn)相對低廉的價格吸引了大量外區(qū)域客源進入。 2007 年 12 月，重慶市月度商品住宅銷售均價為 3435 元 /平方，區(qū)域市場價格快速上升 （資料來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)）， 且銷售面積的逐年不斷放大也說明了市場消費者對于目前市場 價格接受程度良好，且對未來區(qū)域市場發(fā)展前景普遍持樂觀態(tài)度，在區(qū)域經(jīng)濟的不斷推動下，預(yù)計未來區(qū)域房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)量價穩(wěn)步攀升的發(fā)展態(tài)勢。 12 5、 土地市場分析 重慶市土地市場分析 2007 年重慶市土地招拍掛成交情況 （ 數(shù)據(jù)來源： 重慶 網(wǎng)上房地產(chǎn)） 2007 年重慶市土地通過招、拍、掛成交的共 1117 萬方， 178 宗。剔除工業(yè)、公建、教育用地，可銷售的商品房用地約 950 萬方，按平均容積率 2.5 計算，未來 1 到 2 年內(nèi)市場至少將新增 2375 萬方商品房供應(yīng)，按照重慶 2007 年商品房銷售面積 2228 萬平方米的年吸納量， （下表數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)） 市場供求關(guān)系將基本平衡穩(wěn)定。 2007 年三、四季度土地成交價格出現(xiàn)大幅度上升，其主要因素是該時間段有大量高價位的非居住用地成交， 如下表 （下表數(shù)據(jù)來源：重慶 網(wǎng)上房地產(chǎn)）： 一季度 二季度 三季度 四季度 合計 土地成交面積（萬方） 537.2 253.3 137.0 189.8 1117.3 土地成交金額（億元） 61.8 28.9 70.7 143.6 305.0 平均地價（元平方） 1150.4 1140.9 5160.6 7565.9 2729.8 地位置 用 途 土地 面積 建筑規(guī)模 (平方米 ) 競得單位 競得時間 成交 總 價 (萬元 ) 成交單價 (元 /平方米 ) 江北區(qū)華新街街道橋北村及中興段 1 號 居住、學(xué)校 205086 1029879 重慶尖置房地產(chǎn)有限公司 2007-12-11 418000 20381.69 九龍坡區(qū)大楊石組團 J分區(qū) J06-2/03、 J02-8/03號宗地 居住、商業(yè)金融業(yè)、廣場 39713 218421 重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2007-10-29 64500 16241.53 南岸區(qū)南坪組團 D 分 區(qū)D13-14 號宗地 二類居住、商業(yè) 27015 148582.5 重慶東原寶境置業(yè)有限公司 2007-10-29 40800 15102.72 沙坪壩組團 C 分區(qū)C04-2/02、 C03-4-2/02號宗地 居住、商業(yè)金融 11365 96602.5 南京鴻信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2007-9-13 15900 13990.32 南岸區(qū)彈子石組團 C分區(qū)C1-C4、 C6-C9、 C11、 G1號宗地 商業(yè) 、 居住、 、停車場庫、 、娛樂等 564912 2099256 重慶嘉江房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 2007-11-14 750000 13276.4 13 渝北區(qū) 土地市場分析 2007 年重慶土地招拍掛成交情況 渝北區(qū) 數(shù)量 占全市比例 土地成交面積（萬方） 248.9 22.3% 土地成交金額（億元） 44.0 14.4% 平均地價（元平方） 1769.1 （ 數(shù)據(jù)來源： 重慶 網(wǎng)上房地產(chǎn)，由旭輝集團整理） 重慶市城市發(fā)展整體向北的發(fā)展趨勢刺激區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展，渝北區(qū)整體經(jīng)濟在重慶市各區(qū)中已經(jīng)占有較為突出的地位，其 2006 年 GDP 占到重慶市都市區(qū)的 12%（資料來源： 2000-2007 年重慶統(tǒng)計年鑒）。 同 時配合區(qū)域規(guī)劃的推進， 渝北 區(qū)土地供應(yīng)量也在全市中占有較大市場份額。 由此可見 渝北 區(qū)房地產(chǎn)市場在重慶市處于重要地位，也是政府城市規(guī)劃的重點發(fā)展區(qū)域，未來該區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展空間較大。 （四）市場預(yù)測 1、 需求預(yù)測 定性角度： 經(jīng)濟 增長 支撐房產(chǎn)消費 經(jīng)濟 總量連續(xù) 四 年保持 15%以上的增速 ，且未來仍將保持高速增長水平 （資料來源： 2007 年重慶統(tǒng)計年鑒）， 經(jīng)濟高速增長是房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的基礎(chǔ)，未來的房地產(chǎn)市場消費需求將穩(wěn)健增長。 居民購買力不斷提升刺激房產(chǎn)消費 2006 年城 鎮(zhèn) 居民人均可支配收入 11579 元， 同比 增長 12.9%（資料來源： 2007 年重慶統(tǒng)計年鑒）。 重慶 的人均收入隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展在近年來得到了快速的提高，成為房地產(chǎn)市場需求增長的前提條件。 城市化進程拉動城市住房需求增長 “十一五規(guī)劃”明確 2010 年城市城鎮(zhèn)化率將達到 52%，其中將轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力到城鎮(zhèn) 160 萬人，而目前有近 40%的農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移集中在重慶市主城區(qū) （資料來源：重慶“十一五規(guī)劃”）， 按此比例，未來 5 年間 160 萬轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力中約 64 14 萬左右農(nóng)村人口將轉(zhuǎn)移至重慶市主城區(qū)，將為都市區(qū)累計數(shù)量龐大的潛在置業(yè)客戶。 定量角度： 根據(jù)定性角度 的預(yù)測，重慶房地產(chǎn)市場需求在未來保持增長的態(tài)勢，根據(jù)重慶統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)， 2007 年 1-9 月，重慶市都市區(qū)完成商品房銷售面積達 1540 萬平米 ，預(yù)計 2007 年全年銷售面積將達到 1800 萬方，假設(shè) 2008 年市場年成交面積 較 2007 年 以 10%的速度遞增， 2008 年市場成交量將為 1980 萬方。 重慶市 都市區(qū) 2007 2008 年 商品房銷售面積預(yù)測 2、 土地供應(yīng)預(yù)測 隨著重慶新一輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開工與竣工，將對今后土地市場產(chǎn)生重大影響，如 對 輕軌沿線的土地 供應(yīng) 會產(chǎn)生巨大的帶動作用。 中心城區(qū)的開發(fā)用地會繼 續(xù)以幾何級數(shù)增長 。隨著 城市 的 發(fā)展 以及 主城區(qū)城市能級的提升， 必然 帶來人口經(jīng)濟的持續(xù)增長，從而形成 巨大的土地消費市場。 重慶都市經(jīng)濟圈 土地供應(yīng)進入高速增長階段：未來 3 年左右是重慶規(guī)劃的 都市經(jīng)濟圈發(fā)展 的黃金時期； 城市處于高速發(fā)展階段，需求強勁增長，同時對城市發(fā)展預(yù)期樂觀產(chǎn)生的價格預(yù)期，會吸引一部分主力開發(fā) 商進入 區(qū)域 市場。 數(shù)據(jù)來源： 2001 2007 重慶市統(tǒng)計年鑒 ，預(yù)測數(shù)據(jù)由旭輝集團整理 050010001500200025000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%商品房銷售面積 327.83 415.33 628.42 778.34 831.68 1178.56 1333.72 1800 1980銷售面積增長率 - 26.70% 51.30% 23.90% 6.90% 41.70% 13.20% 34.96% 10.00%2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2 0 0 7 年 預(yù) 測 2 0 0 8 年 預(yù) 測 15 3、 價格走勢 預(yù)測 圖：近年重慶市都市區(qū)商品房和住宅成交均價分析 與預(yù)測 近年來重慶市都市區(qū)住宅成交均價持續(xù)穩(wěn)步攀升，平均年增幅約 11%。 （資料來源： 2003 2007 年重慶 統(tǒng)計年鑒） 結(jié)合宏觀經(jīng)濟發(fā)展形勢與市場需求增長情況，預(yù)計未來市場將保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢，若 2008 年市場價格保持 10%的平穩(wěn)增長速度，預(yù)計 2008 年重慶都市區(qū)商品房銷售價格將達到 3556 元 /平方米。 二、項目定位 （一） 項目 立地條件 1、 地段 位于渝北金開大道延線回興立交轉(zhuǎn)盤處，與圣湖天域和文杰心海灣兩大區(qū)域內(nèi)中高檔社區(qū)毗鄰 ， 距寶圣湖不到 500 米的距離 。 項目區(qū)域內(nèi)自然資源比較豐富，利于居家，具有住宅開發(fā)的良好資源。 2、交通狀況 項目 正對面 就是連通兩路城區(qū)、空港片區(qū)、北部新區(qū)以及主城區(qū)的重要通道 機場高速 ?，F(xiàn)有 608、 609、 610、 801 等 十多條公交線路在此設(shè)站，通往陽光城、龍溪鎮(zhèn)、楊家坪、解放碑、沙坪壩、朝天門、南坪、烈士 墓等地的公交系統(tǒng)比較發(fā)達，交通極為便捷。 3、 配套 生活配套 ：本項目所處的 回興片區(qū)是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)改造而來的新興區(qū)域，區(qū)域內(nèi)的生活配套以滿足居民的日常生活需求為主，工行和農(nóng)行在此設(shè)有分行 。目前區(qū)域內(nèi)沒有大型醫(yī)院，但有不少小型藥房 ， 生活便利性較強。區(qū)域內(nèi)010002000300040000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%商品房銷售均價 1995 2103 2374 2827 2939 3232 3556商品房增長率 - 5.41% 12.89% 19.08% 3.96% 10% 10%2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2 0 0 7 年 預(yù) 測 2 0 0 8 年 預(yù) 測數(shù)據(jù)來源： 2003 2007 重慶市統(tǒng)計年鑒 ，預(yù)測數(shù)據(jù)由旭輝集團整理 16 教育系統(tǒng)比較發(fā)達，有回興中心小學(xué)、實驗三小、海聯(lián)學(xué)院、西南政法大學(xué)和川外南方翻譯學(xué)院 等， 高等院校的聚集 也 帶來了大量的消費需要， 另外 回興片區(qū)的生活 配套 也 因此得到較大幅度的擴充。 商業(yè)配套 ： 目前回興片區(qū) 的商業(yè)主要以建材家具和生活配套為主，近年來回興片區(qū)在建的小區(qū)樓盤已經(jīng)陸續(xù)交房，隨著業(yè)主的入住 ， 社區(qū)商業(yè)也逐漸投入使用 。目前圣湖天域已經(jīng)引進了重百超市并 即將開業(yè) ，這 使 得 附近區(qū)域居民的生活便利性大大加強 。 （二） 項目 產(chǎn)品規(guī)劃 1、項目目標(biāo)客戶來源 “三北”區(qū)域即渝北、江北、北部高新區(qū) 70-80%，渝中區(qū)及其他主城區(qū) 15%，重慶區(qū)縣客戶 5%。 2、產(chǎn)品規(guī)劃特色 結(jié)合本項目目標(biāo)客源情況并根據(jù)政府 70/90 政策，本項目 70%的產(chǎn)品戶型面積在 90 平方米以下，總體而 言本項目注意控制產(chǎn)品面積，在產(chǎn)品總價上有較高彈性。 產(chǎn)品戶型創(chuàng)新，根據(jù)“同樣的面積，功能豐富；同樣的功能，面積精簡”的原則設(shè)計，且本項目產(chǎn)品戶型中做到戶戶帶有露臺與空中庭院，在銷售過程中空中庭院建筑面積僅計算一半，將產(chǎn)品利益最大程度讓利于客戶。 產(chǎn)品底層采取調(diào)空手法，景觀開闊，觀賞性與功能性相結(jié)合，又增加了鄰里間交流、嬉戲、休息的空間。 實現(xiàn)人車分流，且地下車庫直接入幢，在地下車庫中設(shè)計生態(tài)洞，增加自然、通風(fēng)與采光。 17 （三）項目價格定位及依據(jù) 1、項目價格定位 本項目計劃于 2008 年 10 月正式開 盤預(yù)售 ， 高層住宅 部分銷售 總體 均價統(tǒng)一為 4500 元平方米， 多層 住宅部分銷售均價統(tǒng)一為 5500 元平方米，小戶型 公寓部分銷售均價統(tǒng)一為 5300 元平方米， 商業(yè)部分銷售 總體 均價統(tǒng)一為 10000 元平方 米，銷售過程中 實際銷售價格可能由低到高或出現(xiàn)其他波動，但最終項目整體銷售均價 如上 。 2、項目價格定位依據(jù) 項目 周邊競爭市場行情 代表個案 名稱 區(qū)域 區(qū)位 總建筑面積 （萬方） 容積率 最新房源開盤日期 住宅均價格（元 /平方） 當(dāng)期住宅供應(yīng)套數(shù) 當(dāng)期 住宅銷售率 金香林 渝北區(qū) 碗水轉(zhuǎn)盤城南開發(fā)區(qū) 22.7 0.99 2007-4 4400 300 95% 文杰心海灣 渝北區(qū) 回興街道雙湖路 11 2.65 2006-9 4200 450 95% 圣湖天域 渝北區(qū) 回興寶桐路 1 路(寶圣湖邊 ) 25 3.91 2007-11 4000 120 70% 藍色星空 渝北區(qū) 回興立交 9.6 3.84 2007-3 3900 700 75% 本項目周邊市場產(chǎn)品以中、大規(guī)模普通住宅產(chǎn)品為主，普通住宅行情集中在 3900 4200 元 /平方 米 。 目前 區(qū)域 內(nèi)項目整體銷售狀況非常良好，多數(shù)項目推出部分的整體銷售率都能達到 90%左右及以上，其中金香林、文杰心海灣 等典型中高檔項目的平均銷售速度均能達到70-100 套，市場整體反映 良好。 從目前區(qū)域客戶的構(gòu)成來看， 70-80%的客戶都是來自于區(qū)域內(nèi)部。 對比市場競爭個案，鑒于本項目區(qū)位優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、開發(fā)企業(yè)品牌優(yōu)勢等諸多優(yōu)勢資源，結(jié)合本項目的產(chǎn)品規(guī)劃特色的創(chuàng)新，從區(qū)域內(nèi)部而言，本項目完全具備成為區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)型樓盤的條件，發(fā)展方向為區(qū)域內(nèi)最為高端的代表性項目之一。 市場自然價格增長及本集團產(chǎn)品創(chuàng)新、營銷策劃、品牌創(chuàng)造溢價 數(shù)據(jù)來源： 以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止于 2007 年 12 月 26 日，由旭輝集團收集整理 18 本項目 計劃于 2008 年 10 月正式開盤預(yù)售，現(xiàn)項目周邊市場普通公寓行情集中在 3600 4200 元 /平方米，取區(qū)域平均價格為 4100 元 /平方米，根據(jù)前文市場分析，重慶未來市場價格上升空間仍然較大，在市場價格合理穩(wěn)定增長的情況下本集團通過對產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計并采取有效的營銷策劃 ，可創(chuàng)造一定的 溢價 空間，故對本項目未來銷售價格判斷如下表 溢價因素 理想溢價 目前區(qū)域普遍行情 4100（元 /平方 米 ） 市場年 自然 增長 溢價 10% 產(chǎn)品創(chuàng)新溢價 5% 營銷策劃溢價 3% 公司品牌 溢價 2% 溢價合計 20% 2008 年本項目公寓開盤可實現(xiàn)銷售均價 4920（元 /平方 米 ） 考慮到本項目銷售周期為 2008 年至 2010 年，且重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展前景樂觀，故取 高層住宅 部分銷售 總體 均價統(tǒng)一為 4500 元平方 米 ，多層 住宅部分銷售均價統(tǒng)一為 5500 元平方米， 小戶型 公寓部分銷售均價統(tǒng)一為 5300 元平方米， 商業(yè)部分銷售 總體 均價統(tǒng)一為 10000 元平方 米，銷售過程中 實際銷售價格可能 出現(xiàn) 波動，但 預(yù)計 最終項目整體銷售均價 如上 。 項目競爭能力分析（以公寓產(chǎn)品為例） 對本項目可能構(gòu)成競爭的地段或項目、周邊土地、同屬城區(qū)其他地段 的 能力評價 19 內(nèi)容 權(quán)數(shù) 本項目 文杰心海灣 （本區(qū)域內(nèi)） 國瑞城 （ 其他地段 ） 春風(fēng)城市心筑 （ 中心城區(qū)地段 ） 區(qū)位 0.5 3 3 4 5 物業(yè)管理 0.1 4 3 3 4 環(huán)境 0.2 4 3 3 4 容積率 0.2 4 3 2 3 總分 3.5 3 3.3 4.3 功能系數(shù) 0.25 0.21 0.23 0.30 項目售價 4500 4200 4700 6600 成本系數(shù) 0.23 0.21 0.24 0.33 價值系數(shù) 1.10 1.01 1.00 0.92 注：價值系數(shù)為性價比，競爭能力分析步驟如 下： （ 1） 為各競爭對手打分，最高者得 5 分，最低者得 1 分，中等水平者得 3 分。 （ 2） 功能得分乘以功能權(quán)數(shù)，累計得到競爭對手得分。 （ 3） 計算每個競爭對手的得分比例，即功能系數(shù)。 （ 4） 每個競爭對手的售價除以售價合計，得到競爭對手的成本系數(shù)。 （ 5） 功能系數(shù)除以成本系數(shù)，得到價值系數(shù)，價值系數(shù)相當(dāng)于性價比。對于購房者，價值系數(shù)等于 1，等價；價值系數(shù)大于 1，超值。 結(jié)論： 本項目價格系數(shù)為 1.10，性價比良好。 本項目價格為 2008 年 10 月起銷售的整體均價，而其他參照比較項目的價格為 2007 年 12 月均價，考慮到時間上的差異性，根據(jù)前文市場 分析，重慶未來市場價格上升空間仍然較大，現(xiàn)假設(shè)參照項目價格按照 10%的市場價格年平均增幅增長，對上表修正后得出本項目價格系數(shù)為 1.19（如下表所示），因此本項目的市場可行性高。 內(nèi)容 權(quán)數(shù) 本項目 文杰心海灣 （本區(qū)域內(nèi)） 國瑞城 （ 其他地段 ） 春風(fēng)城市心筑 （ 中心城區(qū)地段 ） 區(qū)位 0.5 3 3 4 5 物業(yè)管理 0.1 4 3 3 4 環(huán)境 0.2 4 3 3 4 容積率 0.2 4 3 2 3 總分 3.5 3 3.3 4.3 功能系數(shù) 0.25 0.21 0.23 0.30 項目售價 4500 4620 5170 7260 成本系數(shù) 0.21 0.21 0.24 0.34 價值系數(shù) 1.19 0.99 0.98 0.91 以上兩表 數(shù)據(jù)來源： 由旭輝集團收集整 20 第 三 部分 項目工程進度安排 說明： 1、圖中蘭線為假定二期； 2、主體結(jié)構(gòu)按 23 25 層考慮。 21 第四部分 項目投資估算 一、項目分期開發(fā)計劃 本項目總建筑面積 466,300 ,分兩期開發(fā)，開發(fā)周期為四年 。 物業(yè)形態(tài) 包括 多層住宅 、高層 住宅 、 小戶型 公寓 、 商業(yè) 等 。 二、項目成本測算 表 22 23 三、項目總投資估算 單位：萬元 24 四、項目成本進度計劃 項目成本進度表 單位：萬元 25 第五部分 項目銷售分析 一、物業(yè)形態(tài) 本項目產(chǎn)品類型為四種： 多層住宅 、高層 住宅 、 小戶型 公寓 、 商業(yè) ，均為出售，各類型面積詳見 下表 。 分物業(yè)形態(tài)面積明細(xì)及租售安排 單 位： m2 產(chǎn)品 建筑面積 租售安排 備注高層住宅 260,000.00 出售多層住宅 110,000.00 出售小戶型公寓 22,300.00 出售商業(yè) 20,000.00 出售412,300.00地下車庫 54,000.00 出售 共1237個54,000.00466,300.00合計地上地下二、 出售物業(yè) 的銷售分析 （一） 銷售價格測算 根據(jù)本可行性報告第二部分對市場 環(huán)境的研究分析、以及價格測算所得出的價格定位結(jié)論，本項目高層住宅 部分銷售均價統(tǒng)一為 4500 元平方米， 多層住宅 部分銷售均價統(tǒng)一為 5500 元平方米， 小戶型 公寓部分銷售均價統(tǒng)一為 5300 元平方米，商業(yè)部分銷售均價統(tǒng)一為 10000 元平方米。 以下部分銷售計劃安排的項目銷售價格均依此為準(zhǔn)。 26 （二） 銷售計劃 項目銷售計劃表 建筑面積 2008 年 2011 年(M2) 一季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度簽約率 11.11% 22.22% 33.33% 44.44% 55.56% 66.67% 77.78% 88.89% 100.00%簽約面積 28,888.89 28,888.89 28,888.89 28,888.89 28,888.89 28,888.89 28,888.89 28,888.89 28,888.89 260,000.00 簽約單價 ( 元 /M2) 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 回款金額 ( 萬元 ) 9,100.00 13,000.00 13,000.00 13,000.00 13,000.00 13,000.00 13,000.00 13,000.00 13,000.00 3,900.00 117,000.00 簽約率 16.67% 33.33% 50.00% 66.67% 83.33% 100.00%簽約面積 18,333.33 18,333.33 18,333.33 18,333.33 18,333.33 18,333.33 110,000.00 簽約單價 ( 元 /M2) 5,500.00 5,500.00 5,500.00 5,500.00 5,500.00 5,500.00 5,500.00 回款金額 ( 萬元 ) 7,058.33 10,083.33 10,083.33 10,083.33 10,083.33 10,083.33 3,025.00 60,500.00 簽約率 33.33% 66.67% 100.00%簽約面積 7,433.33 7,433.33 7,433.33 22,300.00 簽約單價 ( 元 /M2) 5,300.00 5,300.00 5,300.00 5,300.00 回款金額 ( 萬元 ) 2,757.77 3,939.67 3,939.67 1,181.90 11,819.00 簽約率 33.33% 66.67% 100.00%簽約面積 6,666.67 6,666.67 6,666.66 20,000.00 簽約單價 ( 元 /M2) 10,000.00 10,000.00 10,000.00 10,000.00 回款金額 ( 萬元 ) 4,666.66 6,666.67 6,666.67 2,000.00 20,000.00 小計 412300 16,158.33 23,083.33 23,083.33 23,083.33 23,083.33 30,507.76 26,631.34 23,606.34 16,181.90 3,900.00 209,319.00 簽約率 50% 100%簽約面積簽約單價 ( 元 / 個 ) 70,000.00 70,000.00 70,000.00 回款金額 ( 萬元 ) 4,329.50 4,329.50 8,659.00 小計 - - - - - - - 4,329.50 4,329.50 - 8,659.00 16,158.33 23,083.33 23,083.33 23,083.33 23,083.33 30,507.76 26,631.34 27,935.84 20,511.40 3,900.00 217,978.00 車位 1237個多層住宅 110000合計商業(yè) 200002010年2009年時間合計物業(yè)形態(tài)位置地下260000高層住宅小戶型公寓 22300地上注： 1、 本計劃表銷售回款率假設(shè)為：地上建筑當(dāng)月銷售金額回款率 30%、第二月回款本月金額的 50%、第三月回款本月銷售金額的 20%；季度回款金額由此累計得出。地下車位于簽約當(dāng)月回款 100% 27 第六部分 項目經(jīng)營成果預(yù)測與評估 一、項目盈利預(yù)測 利潤測算表 單位：萬元 28 二、現(xiàn)金流量 分析 （一） 項目資金籌措 按照項目的投資估算情況，投資商和發(fā)展商：旭輝集團股份有限公司 將投入自有資金先期支付整個項目土地成本 47,966.73 萬 元，另行再投入 12,033.27 萬元用于項目開發(fā)，總計自有資金投入 60,000 萬元 ， 項目的開發(fā)建設(shè)總投資為 162,650.10 萬元，余額將通過融資 49,000 萬 元和后續(xù)的預(yù)售收入投入項目后期開發(fā)建設(shè)，以此來解決還貸和整個項目的后續(xù)資金需要。 （二） 現(xiàn)金流量測算表 29 現(xiàn)金流量測算表 單位：萬元 30 三、主要財務(wù)指標(biāo) 財務(wù)指標(biāo)分析表 序號 指標(biāo)名稱 指標(biāo)值 備注 1 銷售毛利率 38.45% 2 銷售凈利率 19.04% 3 投資報酬率 25.51% 4 自有資金回報率 69.16% 5 投資回收期（靜態(tài)） 31.63 月 6 投資回收期（動態(tài)） 33.10 月 7 凈現(xiàn)值 28,941.46 8 內(nèi)部收益率 35.71% 9 土地增值率 23% 四、敏感性分析 分別按項目銷售收入和成本變化幅度（其中土地購置成本不變）對本項目進行財務(wù)敏感性分析， 折現(xiàn)率暫定為 10%。 為簡化過程成本不分明細(xì)列示，得出項目經(jīng)營成果敏感性分析結(jié)果如下表： 敏感性分析表 單位：萬元 31 五、結(jié)論 通過詳細(xì)的市場調(diào)查和研究，并經(jīng)財務(wù)數(shù)據(jù)分析，本項目內(nèi)部收益率 35.71%，凈現(xiàn)值為 28,941.46 萬元（折現(xiàn)率 10%），投資報酬率 25.51%，靜態(tài)投資回收期 31.63 個月。隨著成本 或 價格 在 20%的范圍內(nèi)浮動 ,其財務(wù)凈現(xiàn)值均大于 0。 綜合以上分析和預(yù)測可以得出：本項目 基本 可行。 地產(chǎn)委托物業(yè) 前期管理 工作 相關(guān)業(yè)務(wù)指引 1、 目的 以內(nèi)部市場化為原則，理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營和業(yè)務(wù)關(guān)系。 2、 適用 范圍 適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司 前期介入相關(guān)工作但不限于工程規(guī)劃設(shè)計、施工、工程接管驗收、銷售配合、售后服務(wù)等階段工作的指導(dǎo) 。 3、職責(zé) 3.1 物業(yè) 公司 新項目 管理部 、地產(chǎn)項目部和地產(chǎn)客服委員會共同 編制、修訂 和履行 本 指引 。 3.2 物業(yè)公司新項目部在 新項目論證報告中對物業(yè)管理準(zhǔn)入可行性進行分析。 3.3 地產(chǎn)公司和物業(yè)公司 須 參照本規(guī)范，結(jié)合各項目的實際情況制定具體的工作方案和協(xié)議，以明確雙方業(yè)務(wù)和經(jīng)營關(guān)系。 4、原則 4.1 物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應(yīng)本著有利于贏得客戶 滿意、有利于提升 招商 品牌、有利于促進 招商 地產(chǎn)銷售的原則