地業(yè) 安托山項(xiàng)目開(kāi)發(fā)研判 重新定義安托山 開(kāi)發(fā)環(huán)境 1. 新政出臺(tái)：市場(chǎng)從激漲到觀望 2. 片區(qū)供需：仍保持供需失衡局面 區(qū)位分析 戶型分析 形象定位 報(bào)告架構(gòu) 【 市場(chǎng)大勢(shì)描述 】 房?jī)r(jià)保持迅速上漲 2006一季度住宅均價(jià) 8126.14 元 /平米，同比上漲 25.63%；關(guān)內(nèi)價(jià)格達(dá) 10313.89元 / 總供應(yīng)下降，供求緊張，市場(chǎng)火爆 2006一季度總供應(yīng)量 93.6萬(wàn) 平方米，同比下降 15.8%，住宅空置率下降 19.48% ，一季度全市供求比例為 0.52，特區(qū)內(nèi)供求比為 0.51 政策重拳頻出 調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)；國(guó)八條、深八條、溫六條 市場(chǎng)持觀望態(tài)度 寶安、龍崗、龍華成熱點(diǎn)片區(qū)，香蜜湖豪宅引人注目 結(jié)論：隨著宏觀調(diào)控的實(shí)施，整體市場(chǎng)將趨于冷靜平和，關(guān)內(nèi)供求矛盾難以解決，關(guān)外補(bǔ)充作用更加明顯，本年度內(nèi)房?jī)r(jià)將保持小幅平穩(wěn)上漲 【 福田市場(chǎng)供需 】 供應(yīng)量大幅下降，需求旺盛，供需矛盾突出 歷年福田供求對(duì)比（萬(wàn)平方米）271.9120163.6884.23186.29160128.26165.6720.090501001502002503002002年 2003年 2004年 2005年 2 0 0 6 年第一季度批售量 銷(xiāo)售量區(qū)域優(yōu)勢(shì)強(qiáng)硬，豪宅供應(yīng)大，價(jià)格高企 一季度均價(jià) 11387.17元 /平米，同比上漲 48.98% 區(qū)域未來(lái)土地開(kāi)發(fā)以中小項(xiàng)目為主，大規(guī)模豪宅項(xiàng)目鮮見(jiàn) 【 環(huán)香蜜湖片區(qū)歷年供應(yīng)量 】 香蜜湖歷年供應(yīng)量（萬(wàn)平米）35.6 35.921.62415.405101520253035402002年 2003年 2004年 2005年 2 0 0 6 年1 - 6 月2005年，香蜜湖最后的豪宅大戰(zhàn)，未來(lái)供應(yīng)極為有限，向香蜜湖外圍轉(zhuǎn)移 【 2005年底至 2006上半年環(huán)香蜜湖片區(qū)銷(xiāo)售量 】 項(xiàng)目 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 銷(xiāo)售面積（建面） 銷(xiāo)售狀況 中旅國(guó)際公館 2期 2005-10-1 191531 開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售 95% 香山美樹(shù)苑 2005-10-22 99600 香蜜湖 1號(hào) 2005-10-25 131000 低調(diào)發(fā)售， 34套別墅 2天售罄 水榭花都 3期 2005-10-29 96532 低調(diào)發(fā)售，一周售罄 香格麗苑 2005-12-10 90554 4個(gè)月售罄 香雅園 2006-3-19 22823 低調(diào)發(fā)售， 2個(gè)月售罄 總計(jì) 632040 供求分析：片區(qū)銷(xiāo)售火爆，市場(chǎng)需求旺盛，供需比例失調(diào)，供應(yīng)缺口較大 【 開(kāi)發(fā)環(huán)境 總結(jié) 】 福田供求矛盾突出，豪宅之戰(zhàn)趨于尾聲，高品質(zhì)的中小項(xiàng)目主導(dǎo)市場(chǎng) 香蜜湖成為市場(chǎng)王牌，環(huán)香蜜湖片區(qū)明顯區(qū)分為三大層次，在價(jià)格、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和客戶群方面有鮮明的區(qū)分 環(huán)香蜜湖供不應(yīng)求，銷(xiāo)售火爆，核心區(qū)域開(kāi)發(fā)殆盡，外圍區(qū)域?qū)⒋笥锌蔀?開(kāi)發(fā)環(huán)境 區(qū)位分析 1. 市場(chǎng)劃分：香蜜湖三大圈層 2. 區(qū)域?qū)擂危含F(xiàn)狀與未來(lái)的矛盾 3. 區(qū)位展望：站在2008年時(shí)點(diǎn)上，重新定義安托山 戶型分析 形象定位 報(bào)告架構(gòu) 1. 新政出臺(tái)：市場(chǎng)從激漲到觀望 2. 片區(qū)供需：仍保持供需失衡局面 【 香蜜湖三大圈層 】 水榭花都 香蜜山 香格麗苑 熙園 香榭里花園 香域中央 中旅國(guó)際公館 香蜜湖 1號(hào) 香蜜湖內(nèi)圈 香蜜湖外圈 緹香茗苑 香逸名園 香 雅園 香蜜湖幅射圈 香山美樹(shù) 香詩(shī)美林 盛景國(guó)際 風(fēng)臨左岸 園博中央 翠?；▓@二期 新天國(guó)際名苑 【 香蜜湖內(nèi)圈：供應(yīng)量及價(jià)格分析 】 樓盤(pán) 占地（ ） 建面（ ） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 售價(jià)（元 / ） 高層二手房?jī)r(jià) 香榭里花園 1期 49297 160000 1999-6-1 8600 12000-14000 香榭里花園 2期 49297 67818 2001-11-26 10000 12000-14000 水榭花都 1期 164764.2（總） 82532 2002-7-18 11000 20000-26000 水榭花都 2期 164764.2（總） 100000 2003-7-12 14000 20000-26000 水榭花都 3期 164764.2（總） 99480 2005-10-29 16000 中旅國(guó)際公館一期 55831 122815 2003-6-7 9000 14000-18000 中旅國(guó)際公館二期 53530 191531 2005-10-1 14000 熙園 127962.6 143390 2003-8-23 10000 16000-19000 香域中央 66904 138550 2005-4-24 10000 15000-16000 香蜜湖 1號(hào)（華府） 93544 131000 預(yù)計(jì) 2006-6 預(yù)計(jì) 30000 新推盤(pán)售價(jià)約 15000元 / ，一手樓與二手樓價(jià)格非常接近； 水榭花都由于自身素質(zhì)及區(qū)位優(yōu)勢(shì)，為片區(qū)二手樓中價(jià)格尖峰， 接近 2萬(wàn)元 / ； 香密湖 1號(hào)高層再次刷新片區(qū)紀(jì)錄，預(yù)計(jì)達(dá) 3萬(wàn)元 / 。 【 香蜜湖內(nèi)圈：戶型分析 】 樓盤(pán) 總戶數(shù) 三房 面積區(qū)間 套數(shù)比 四房 面積區(qū)間 套數(shù)比 香域中央 710 20 130-132 13% 237 167-175 52% 52 145-149 83 186-189 21 153-160 47 198-209 熙園 689 307 159-172 45% 293 183-217 43% 中旅國(guó)際公館一期 548 273 116-164 50% 212 165-185 39% 中旅國(guó)際公館二期 935 190 104-106 20% 338 153-170 36% 水榭花都 1期 470 117 121-129 25% 353 171-202 75% 水榭花都 2期 473 81 147-166 17% 324 190-205 68% 水榭花都 3期 472 82 148-165 17% 374 191-308 79% 總計(jì) 4297 1143 27% 2261 53% 區(qū)域以三房、四房、五房供應(yīng)為主； 170 -200 的四房占供應(yīng)主導(dǎo)位臵 戶型區(qū)間較其他區(qū)域?qū)挸?20-40 【 香蜜湖外圈：供應(yīng)量及價(jià)格分析 】 樓盤(pán) 占地 建面 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 均價(jià) 二手房?jī)r(jià)格 金地香蜜山 1期 78679 169860 2004-5-1 8500 10000-13000 金地香蜜山 2期 2004-12-5 8700 10000-14000 望郡 20882 100765 2002-9-15 7000 10000-11000 香逸名園 9500 60000 2002-3-2 6500 9500-13000 緹香名苑 20365 104417 2004-5-3 8500 9500-11000 香格麗苑 15036 90554 2005-12-10 9800 香雅園 7413 22823 2006-3-19 9800 新推盤(pán)售價(jià)接近 10000元 / 一手樓與二手樓價(jià)格非常接近；素質(zhì)較高的二手樓價(jià)格區(qū)間達(dá) 10000- 13000元 / 【 香蜜湖外圈：戶型分析 】 100-135平米的三房為主，兩房、四房各占一定比例 樓盤(pán) 總戶數(shù) 兩房 面積區(qū)間 套數(shù)比 三房 面積區(qū)間 套數(shù)比 四房 面積區(qū)間 套數(shù) 比 金地香蜜山 1期 544 79 79 15% 369 104-135 68% 96 148-184 18% 金地香蜜山 2期 443 81 118-126 64% 132 148-160 37% 201 129-146 30 184-193 望郡 568 36 68.9-69.4 6% 98 94-109 17% 105 115-143 18% 香雅園 289 153 64-72 53% 136 84-98 47% 0% 緹香名苑 658 88 71.77-72.92 13% 180 96.28-114.9 64% 50 162.20-162.76 8% 244 129.52-151.4 香格麗苑 612 123 78.56-83.84 20% 397 104.28-114 65% 92 130、 137 15% 香逸名園 400 100 85 25% 300 103-118 75% 0% 總計(jì) 3514 579 16% 2006 57% 505 14% 【 香蜜湖幅射圈：供應(yīng)量及價(jià)格分析 】 樓盤(pán) 占地 建面 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 均價(jià) 二手房?jī)r(jià)格 香山美樹(shù)苑 38295 99600 2005-10-22 8000 8700-9500 盛景國(guó)際花園 21145.2 75413 2004-10-30 7500 95000-11000 風(fēng)臨左岸 15000 54000 2002-11-2 6200 9500-10000 香詩(shī)美林 31288 100000 2004-12-4 7500 9800-11000 園博中央 3933 19950 2006年 6月 15000 一手樓與二手樓價(jià)格非常接近；二手豪宅均價(jià)為 9000元 / - 12000元 / 出現(xiàn)部分素質(zhì)較高項(xiàng)目（如園博中央、蝴蝶谷）憑借園博園景觀優(yōu)勢(shì)預(yù)計(jì)達(dá) 14000元 / 【 香蜜湖幅射圈：戶型分析 】 樓盤(pán) 總戶數(shù) 兩房 面積區(qū)間 套數(shù)比 三房 面積區(qū)間 套數(shù) 比 四房 面積區(qū)間 套數(shù)比 香山美樹(shù)苑 712 114 76-85 16% 424 97-115 60% 172 138-139 24% 盛景國(guó)際花園 912 112 71-75 12% 428 89-131 47% 0% 風(fēng)臨左岸 424 212 90-95 50% 106 108-112 25% 106 129-132 25% 香詩(shī)美林 990 391 75-81 39% 539 110-118 54% 70 136-140 7% 園博中央 98 23 83 23% 46 122 47% 25 160 26% 總計(jì) 3136 852 27% 1543 49% 201 6% 90-118 的三房占主導(dǎo) 其次是 70-90 的兩房與 130-140 的四房各占 1/4強(qiáng)的比重 【 香蜜湖圈層分析總結(jié) 1】 環(huán)香蜜湖三大圈層價(jià)格對(duì)比（萬(wàn)元/平米）1 11.31.430.70.85 0.850.981.10.620.75 0.75 0.81.400.20.40.60.811.21.41.61.822.22.42.62.831 2 3 4 5核心區(qū)域 外圍區(qū)域 輻射區(qū)域【 香蜜湖圈層分析總結(jié) 2】 香蜜湖三大圈層主力戶型對(duì)比27%49%6%16%57%14%27%53%0%10%20%30%40%50%60%兩房 三房 四房輻射區(qū)域 外圍區(qū)域 核心區(qū)域開(kāi)發(fā)環(huán)境 區(qū)位分析 1. 市場(chǎng)劃分：香蜜湖三大圈層 2. 區(qū)域?qū)擂危含F(xiàn)狀與未來(lái)的矛盾 3. 區(qū)位展望：站在2008年時(shí)點(diǎn)上，重新定義安托山 戶型分析 形象定位 報(bào)告架構(gòu) 1. 新政出臺(tái)：市場(chǎng)從激漲到觀望 2. 片區(qū)供需：仍保持供需失衡局面 項(xiàng)目地塊基本資料 區(qū)位：安托山東片區(qū) 處于香蜜湖外圈 位臵：安托山六路、僑香四路交匯西北 占地： 9910 總建面：約 5萬(wàn) 容積率：約 5 現(xiàn)狀：重污染工業(yè)區(qū)、未開(kāi)發(fā)區(qū)域： 南面：汽車(chē)修理廠、瀝青廠、工務(wù)預(yù)制件廠、發(fā)電廠 西面：混凝泥土廠、安托山采石場(chǎng) 東面：武警用地，存在軍產(chǎn)房住宅出售 總體：現(xiàn)實(shí)環(huán)境惡劣，人煙罕至、空氣污染嚴(yán)重 未來(lái)：全新的規(guī)劃前景 片區(qū)完善的居住及教育配套規(guī)劃 僑香村大型福利房 2008年 6月建成， 2008年底前入住 BRT2008年通車(chē) 地鐵 2號(hào)線預(yù)計(jì) 2010年建成 山姆會(huì)員會(huì)及國(guó)投 SHOPPING MALL強(qiáng)大的幅射效應(yīng) 【 區(qū)域 尷尬：現(xiàn)狀與未來(lái)的矛盾 】 武警用地、香格麗苑 山姆會(huì)員店 沃爾瑪 安托六路、武警用地 本案地塊 北環(huán)路、塘朗山、高坡 安托山采石場(chǎng) 混凝泥土廠 待開(kāi)發(fā)地、預(yù)制廠、瀝青廠等 【 地塊現(xiàn)狀 】 北 【 BRT1號(hào)線和地鐵 2號(hào)線 】 BRT1號(hào)線 2006年底開(kāi)工，預(yù)計(jì) 2008年 投入使用 農(nóng)林路站 地鐵 2號(hào)線規(guī)劃由福田中心區(qū)至蛇口港，計(jì)劃 2010建成 農(nóng)園路站 【 僑香路福利房 2006年中建成 】 僑香村用地面積 127790 ，建筑面積約 42萬(wàn)， 15棟 32 35層高樓， 3996套住宅 小區(qū)配套包括商業(yè)、凈菜市場(chǎng)、幼兒園、文體中心、健康和物管中心等，停車(chē)位 3170個(gè) 僑香村將于 2008年 6月建成交付使用，計(jì)劃在 2008年底前入住 僑香村是深圳市最后一批“福利房”，是為了解決近 7000名在 2002年 12月 31日前調(diào)入深圳，且符合分房條件但至今沒(méi)有住房的黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位員工的住房問(wèn)題。 【 片區(qū)未來(lái)完善規(guī)劃 】 片區(qū)定位： 配套設(shè)施齊全的大型生活區(qū) 商業(yè)配套： 山姆會(huì)員店、國(guó)投 SHOP- PINGMALL、綜合市場(chǎng)，商業(yè)公共設(shè)施 社區(qū)配套： 區(qū)級(jí)文化中心、區(qū)級(jí)圖書(shū)館、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、公共泳池、網(wǎng)球體育中心、區(qū)級(jí)醫(yī)院 教育配套： 3個(gè)小學(xué) 2個(gè)中學(xué) 3個(gè)幼兒園 （名校）香蜜湖實(shí)驗(yàn)學(xué)校 僑香村福利房：占地 12.78萬(wàn)，約 4000戶，帶來(lái)相應(yīng)完善配套 配套完善的街區(qū)生活 僑香村 福利房 山姆會(huì)員店 【 站在 2008年的時(shí)點(diǎn)上，重新審視安托山 】 周邊工廠、采石場(chǎng)搬遷，安托山復(fù)綠工程展開(kāi) 中心區(qū)、中心西區(qū)的發(fā)展帶來(lái)大量置業(yè)需求，關(guān)內(nèi)供求矛盾短期內(nèi)無(wú)法解決 BRT開(kāi)通 僑香村福利房建成即將入住 山姆會(huì)員店及 SHOPPING MALL商業(yè)幅射效應(yīng) 僑香村、片區(qū)內(nèi)規(guī)劃教育、文教設(shè)施開(kāi)始建設(shè) 由廠區(qū)變成純粹的居住區(qū)域，綠色景觀資源豐富 土地總供應(yīng)量 44萬(wàn) ，是福田未來(lái)最集中最大的住宅開(kāi)發(fā)用地 交通改善，擴(kuò)大客戶范圍 提升片區(qū)知名度與美譽(yù)度，形成良好的居住氛圍 高檔次、完善的商業(yè)及文化配套 1.整體資源：依托香蜜湖豪宅區(qū)及其高檔配套設(shè)施 借助僑香村大型福利房完善的交通居住配套體系 2.區(qū)域體量： 44萬(wàn) ， 福田區(qū)僅有的高規(guī)劃起點(diǎn) 、 整片待開(kāi)發(fā)土地 3.片區(qū)定位： 福田區(qū)純粹高檔居住區(qū) 作為香蜜湖的有力供應(yīng)補(bǔ)充 4.環(huán)境氛圍：舒適的街區(qū)尺度；純粹 、 寧?kù)o的居住氛圍 豐富的綠色山景資源；文教配套齊備 ， 人文氣氛濃厚 香蜜湖 純街區(qū) Block Town 【 項(xiàng)目檔次定位 】 開(kāi)發(fā)環(huán)境 區(qū)位分析 戶型分析 1. 戶型定位：戶型推導(dǎo)研判過(guò)程 2. 戶型分解及創(chuàng)新建議 形象延展 香蜜湖 純街區(qū) 報(bào)告架構(gòu) 1. 市場(chǎng)劃分：香蜜湖三大圈層 2. 區(qū)域?qū)擂危含F(xiàn)狀與未來(lái)的矛盾 3. 區(qū)位展望：站在2008年時(shí)點(diǎn)上，重新定義安托山 1. 新政出臺(tái)：市場(chǎng)從激漲到觀望 2. 片區(qū)供需：仍保持供需失衡局面 市場(chǎng) 客戶 檔次 自身?xiàng)l件 宏觀政策 戶型定位 【 影響戶型定位的重要因素 】 片區(qū)項(xiàng)目存量動(dòng)態(tài)分析 1 2 3 結(jié)論一 【 戶型推導(dǎo)研判思路 】 市場(chǎng)角度分析 二級(jí)市場(chǎng)成交 /需求分析 項(xiàng)目自身?xiàng)l件修正分析 新政應(yīng)對(duì)修改戶型配比 4 結(jié)論四 政策角度分析 結(jié)論三 自身?xiàng)l件分析 結(jié)論二 客戶角度分析 推導(dǎo)過(guò)程 分析過(guò)程 : 通過(guò)香蜜湖外圈、幅射圈同類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)行整體分析 ； 考慮年限的變化特征 ,尋找之間的規(guī)律 ； 選取 02-06年的共 11個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行分析 ； 目的要求 : 由片區(qū)存量動(dòng)態(tài)分析 ,找出基本變化規(guī)律 ,初步得出本項(xiàng)目可參照的戶型區(qū)間和比例 ； 數(shù)據(jù)來(lái)源 : 中原深港研究中心 /中原三級(jí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù) 1: 樣本容量 時(shí)間跨度 篩選標(biāo)準(zhǔn) 2 1 3 11個(gè) 4年 香蜜湖外圈、幅射圈高檔住宅項(xiàng)目 【 環(huán)香蜜湖圈層 02-06年已 /在 /近期銷(xiāo)售項(xiàng)目分析 】 片區(qū) /項(xiàng)目 02年已售項(xiàng)目 04年已售項(xiàng)目 05年已售項(xiàng)目 06年發(fā)售項(xiàng)目 香蜜湖外圈 望郡 金地香蜜山 香格麗苑 香雅園 香逸名園 緹香茗苑 香蜜湖幅射圈 風(fēng)臨左岸 香詩(shī)美林 香山美樹(shù)苑 園博中央 盛景國(guó)際花園 項(xiàng)目 二房 三房 四房 五房 其他 望郡 69 占 6% 94-109 占 17% 115-143 占 18% 165-203 占 34% 復(fù)式 181-242 占 23% 香逸名園 85 占 25% 103-118 占 75% 風(fēng)臨左岸 90-95 占 50% 108-112 占 25% 129-132 占 25% 金地香蜜山 79 占 8% 104-146 占 66% 主力 129-146 148-193 占 26% 主力 148-160 盛景國(guó)際 71-75 占 12% 89-131 占 47% 單房占 40% 緹香茗苑 72 占 13% 96-115 占 27% 129-151 占 44% 主力 117、 139、 142 160-162 占 8% 單房占 13% 香詩(shī)美林 75-81 占 39% 110-118 占 54% 136-140 占 7% 香格麗苑 78-84 占 20% 104-114 占 65% 130-137 占 15% 香山美樹(shù)苑 76-85 占 16% 97-115 占 60% 138 占 24% 香雅園 64-72 占 53% 84-98 占 47% 園博中央 83 占 23% 122 占 47% 160 占 26% 1、 02-06年面積和比例統(tǒng)計(jì) 02 04 05 06 通過(guò)對(duì)篩選出項(xiàng)目的戶型進(jìn)行分析，我們發(fā)現(xiàn)三房、四房是所有可參考項(xiàng)目的主力戶型。 由此我們首先對(duì)三房、四房的變化進(jìn)行細(xì)致的分析， 從中判斷戶型面積區(qū)間及比例的變化趨勢(shì)，指導(dǎo)本項(xiàng)目的主力戶型定位。 02年以來(lái)，環(huán)香蜜圈住宅項(xiàng)目三房比例呈平穩(wěn)上升趨勢(shì)； 四房比例則呈明顯下降趨勢(shì)。 據(jù)此線性趨勢(shì)預(yù)測(cè)， 本項(xiàng)目可以參考主力房型比例為 三房比例約為 65左右，四房比例約為 20左右 ； 2.整體三房、四房比例分析 三房四房比例變化趨勢(shì)36%58%62%66%15%11%20%17%0%10%20%30%40%50%60%70%2002 2004 2005 2006三房 四房面 積（） 118 94 151 89 114 97 三房 四房 143 115 193 136 138 130 02年至今， 三房 /四房戶型面積區(qū)間彈性增大，尺度上限有逐步放大趨勢(shì) ； 三房出現(xiàn)緊湊型、舒適型、享受型三種檔次的分類(lèi)趨勢(shì)； 我們的研究將從這些區(qū)間中研究 02-06年面積區(qū)間的暢銷(xiāo)段 ； 2002年 2005年 2004年 2006年 122 84 160 3.三房、四房基本面積區(qū)間分析 上限 下限 三房戶型區(qū)間設(shè)臵在 100 以下、 105 117 、 120 130 之間； 四房戶型區(qū)間設(shè)臵在 130-160 之間； 結(jié)論： 選取設(shè)臵相對(duì)集中的暢銷(xiāo)面積區(qū)間段，并據(jù)此初步建議本項(xiàng)目 4.02-06三房、四房暢銷(xiāo)區(qū)間分析 時(shí)間 三房 四房 02年 105-115 125-130 04年 135-140 、 110-117 、 89-95 136-140 ， 160-165 05年 105-118 130-138 06年 86-98 、 115-120 （案例較少） 關(guān)于近 4年環(huán)香蜜湖片區(qū)可參考項(xiàng)目之 兩房 分析 望郡 香蜜山 緹香名苑 香格麗苑 2002 2004 2005 69 約 6% 79 約 8% 72 約 13% 78-84 約 20% 時(shí)間軸線 環(huán)香蜜湖圈層可比項(xiàng)目中，兩房所占比重較少 套數(shù)比約占 10 15。 5.兩房 設(shè)臵建議 主力區(qū)間 :70-80 兩房比例 :約 10-15% 【 初步推導(dǎo)戶型面積和比例 結(jié)論一 : 】 二房 三房 四房 區(qū)間 70-80 100 以下 105-117 120-130 130-160 比例 10 15% 65%-75% 15%-20% 說(shuō)明 : 以上戶型區(qū)間和比例是基于對(duì)片區(qū)市場(chǎng)研究 ,目前只作為本項(xiàng)目研究的參考值 ； 在初步戶型面積參考的基礎(chǔ)上 ,需要再次論證以求出項(xiàng)目最終面積和比例 ； 由于目前只是推斷 ,所以在此我們初步用區(qū)間表達(dá)戶型的比例 ； 接下來(lái)將通過(guò)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目修正來(lái)完善本項(xiàng)目的戶型比例 ； 分析過(guò)程 : 通過(guò)環(huán)香蜜湖片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)成交和需求進(jìn)行分析 ； 目的要求 :修正基本戶型 由三級(jí)市場(chǎng)成交和需求戶型 /面積對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行戶型區(qū)間修正 ； 數(shù)據(jù)來(lái)源 : 中原深港研究中心 /中原三級(jí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù) 推導(dǎo)過(guò)程 2: 戶型上的分布十分集中， 三房四房的比例高達(dá) 83； 三房占據(jù)半壁江山 統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示， 本片區(qū)二手樓成交均價(jià)保持在 11000-13000的水平 ,說(shuō)明二手樓與新盤(pán)價(jià)格差別不大 環(huán)香蜜湖 片區(qū) 三級(jí)市場(chǎng)成交資料（ 05.10 06.5） 戶型 成交比例 平均面積 面積區(qū)間 （） 平均總價(jià) （萬(wàn)元） 平均單價(jià) （元 / ） 一房 2.6% 50.52 48-53.03 61 12105 兩房 3.8% 85.18 80.84-90.63 102 11644 三房 52.3% 129.13 94.2-219.81 170 13160 四房 31.0% 178.50 140.13-239.57 246 13763 五房 10.3% 227.24 118-350 451 19853 原始資料來(lái)源：深圳中原三級(jí)市場(chǎng)住宅部 1. 環(huán)香蜜湖片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)成交分析 房型需求及成交量排名：三房 四房 二房 片區(qū)二手客戶需求基本上和成交情況吻合， 三房需求占據(jù)半壁江山，四房比重占 1/4強(qiáng)； 2.香蜜湖片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)需求分析 原始資料來(lái)源：中原三級(jí)市場(chǎng)天然居、中旅國(guó)際公館等地鋪 環(huán)香蜜湖片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)客戶戶型需求2% 12%53%25%8%一房 二房 三房 四房 五房成交以三房、四房為主 兩房所占據(jù)比例很小 原始資料來(lái)源：深圳中原三級(jí)市場(chǎng)住宅部 成交戶型 平均面積 平均單價(jià) 平均總價(jià) 二房 79 10000 790000 三房 130 12000 1560000 四房 157 12500 1962500 五房 193 13500 2605500 3.片區(qū)典型個(gè)案三級(jí)市場(chǎng)分析： 金地 -香蜜山項(xiàng)目 香蜜山二手成交戶型比例2%57%35%6%2房 3房 4房 5房成交 3房占 6成比例； 成交 4房占 1/4強(qiáng)； 該項(xiàng)目有一定比例的兩房成交，主要是項(xiàng)目單獨(dú)設(shè)臵了一棟小戶型， 2房體量較大 原始資料來(lái)源：深圳中原三級(jí)市場(chǎng)住宅部 成交戶型 平均面積 平均單價(jià) 平均總價(jià) 二房 72 11000 792000 三房 117 13000 1651000 四房 165 13000 2145000 緹香名苑二手成交戶型比例19%58%23%2房 3房 4房3.片區(qū)典型個(gè)案三級(jí)市場(chǎng)分析：緹香名苑項(xiàng)目 1、成交戶型面積集中段分別為： 兩房 72-79 三房分 105-117 、 130 兩個(gè)面積段 四房 140 160 2、成交價(jià)格： 三房單價(jià)與四房平均單價(jià)基本相近 三房成交比例高，價(jià)格也比較堅(jiān)挺 兩房的單價(jià)明顯較低，該片區(qū) 2房客戶對(duì)價(jià)格敏感度極高 3、二手樓與新盤(pán)售價(jià)差距較小 市面上熱銷(xiāo)的 2手樓存量項(xiàng)目，都是近年規(guī)劃建成的，位臵優(yōu)越，素質(zhì)較高 4、三級(jí)市場(chǎng)成交戶型和面積綜合統(tǒng)計(jì) 二房 三房 四房 區(qū)域表現(xiàn) 70-80 100 以下 117 132 130-160 個(gè)案反映 5%-8% 70-75 20 5、三級(jí)市場(chǎng)主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計(jì) 【 三級(jí)市場(chǎng)成交 /需求分析推斷， 結(jié)論二 : 】 結(jié)論二 二房 三房 四房 區(qū)間 70-80 100 以下 110-117 120-130 130-160 比例 8% 15% 40% 17