2015/6/11 1 博宇項目商業(yè)定位方案 2006年 11月 6日 2015/6/11 2 第一篇 社區(qū)商業(yè)定位思路 2015/6/11 3 1、對社區(qū)商業(yè)發(fā)展的理解 社區(qū)商業(yè)是一種有別于城市的區(qū)域中心商業(yè)、大型購物中心、特色步行街的商業(yè)業(yè)態(tài)，它是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)模式。 狹義 :指滿足購物、飲食、家居等基本需要的商業(yè)服務(wù)； 廣義 :還包括會所、教育、交通等社區(qū)配套服務(wù)。 2015/6/11 4 2、社區(qū)商業(yè)的功效與作用 內(nèi)涵：服務(wù)于本區(qū)居民 外延：服務(wù)于外區(qū)居民 內(nèi)涵與外延的范圍決定了社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、業(yè)態(tài)、形式等差異 中?？党巧鐓^(qū)商業(yè)街 祈福新邨大型食街 2015/6/11 5 3、 社區(qū)開發(fā)與社區(qū)商業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào) 為社區(qū)生活配套，規(guī)模要適中，主次要分清，功能要綜合，檔次要恰當，價格要實惠 店鋪的互補性與聚合性，商業(yè)服務(wù)的便利性與親和性 需要長期性經(jīng)營，主體要穩(wěn)定，輔體要靈活 要適應(yīng)社區(qū)發(fā)展的提升而提升 分期、階段性、展現(xiàn)社區(qū)的特質(zhì) 2015/6/11 6 4、社區(qū)商業(yè)發(fā)展理念 購物、娛樂、餐飲、休閑、教育培訓(xùn)、健康運動、家居、醫(yī)療等 社區(qū)服務(wù)消費相結(jié)合，建立全方位的泛商業(yè)社區(qū)模式。 目標：打造一個滿足多元化消費生活，完善社區(qū)配套，提升生活品質(zhì)，充滿人性化的時尚休閑購物街區(qū)。 2015/6/11 7 1） .零售、餐飲、文教、服務(wù)產(chǎn)業(yè)的配套性 基本特征 2015/6/11 8 2） .居民日常需求的便利性與供應(yīng)的適應(yīng)性 基本特征 2015/6/11 9 3） .商業(yè)服務(wù)的親和性 4） .需求與盈利的長期性、穩(wěn)定性 5） .店鋪的互補性與聚合性 基本特征 2015/6/11 10 5、大型綜合社區(qū)商業(yè)中心開發(fā)要求 開發(fā)商、零售商、投資商均要把握上述特征。 在規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、招商、經(jīng)營、管理、服務(wù)等過程共同參與。 開發(fā)商與零售商（尤其是主力店）的廣泛共識、長期合作、利益共享。 2015/6/11 11 未來周邊的公建配套 首期開發(fā)的公建配套 現(xiàn)有周邊的公建配套 小區(qū)公建配套的設(shè)定 小區(qū)會所的設(shè)定 6、社區(qū)公建配套建議 2015/6/11 12 7、小區(qū)公建配套定位 小區(qū) 規(guī)模 的大小，決定了小區(qū)配套設(shè)施的規(guī)模。 小區(qū)配套設(shè)施的 內(nèi)容 ，直接體現(xiàn)小區(qū)的檔次及形象。 小區(qū)配套設(shè)施的 成本 投入，短期內(nèi)較難收回。 后期的經(jīng)營成本較高，單靠區(qū)內(nèi)消費難以“養(yǎng)活”。 配套設(shè)施實行對外 經(jīng)營 ，容易破壞小區(qū)的整體治安管理。 2015/6/11 13 8、小區(qū)公建配套設(shè)定 小區(qū)配套設(shè)施的規(guī)模應(yīng)充分體現(xiàn)小區(qū)的檔次 高檔次 的大型精品樓盤。 小區(qū)配套設(shè)施的內(nèi)容要盡量完善及齊全，必須能 滿足小區(qū)內(nèi)的基本生活需求 （體現(xiàn)樓盤配套的價值及意義 )。 小區(qū)配套設(shè)施要實行 分期投入 ，短期內(nèi)配置一些最為基本的配套設(shè)施（如：便利店、士多、小食店等）。 考慮 部分設(shè)施對外經(jīng)營 ，規(guī)劃上將對外經(jīng)營的內(nèi)容統(tǒng)一設(shè)置，實行對外、對內(nèi)獨立管理 。 本項目的配套設(shè)施建議考慮以下幾方面內(nèi)容 ： 2015/6/11 14 9、小區(qū)公建配套設(shè)定 公建配套分為 ：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文體、商業(yè)、金融、郵電、市政公用、行政管理及其他等九方面內(nèi)容。 教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文體（三方面 的配套） 2015/6/11 15 10、小區(qū)公建配套設(shè)定 商業(yè)服務(wù)： 800010000平方米 （ 含會所面積 ） 包括： 菜市場（或生活超市） 、 綜合百貨商場 、 綜合副食店 、 食品店 、 面包店 、 小食店 、 茶餐廳 、飯館 、 小百貨店 、 照相館 、 服裝店 、 服裝加工店 、 中西藥房 、 理發(fā)店 、 洗衣店 、 音像店 、 小型書店 、 綜合修理店 、 物資回收站 、 便利店 等。 2015/6/11 16 11、小區(qū)公建配套小結(jié) 配套面積： 1000012000平方米 以上面積是 根據(jù)國家規(guī)范要求 而設(shè)定的，而實際上，現(xiàn)在大部分小區(qū)已經(jīng)將其內(nèi)容 進行了整理、調(diào)整 ，使其更具人性化及合理化。 2015/6/11 17 小區(qū)公建配套形式 形式一 ： 設(shè)置一條商業(yè)街，控制在一定的建筑面積范圍內(nèi)，其功能搭配可以根據(jù)實際需求，進行 “ 優(yōu)勝劣汰式 ” 的自然篩選。 2015/6/11 18 小區(qū)公建配套形式 形式二 ： 配置一個中型的購物消費綜合體， 將相關(guān)的商業(yè)及服務(wù)配套集中在一起，（如： 生活超市、百貨商場、副食品店、面包店、小百貨店、服裝店、音像店等） 既能滿足區(qū)內(nèi)住戶的需求，也可以為周邊的居民提供服務(wù)。除了一些商業(yè)外，還可以加入一些娛樂、休閑、餐飲等配套設(shè)施，提高其商業(yè)價值。 2015/6/11 19 第二篇 項目商業(yè)分析 2015/6/11 20 目前長沙市商圈分布圖 1、長沙商圈分布圖 2015/6/11 21 融城 國際 紅星 步步高 水 果 批 發(fā) 城 糧 油 批 發(fā) 城 紅星太陽能批發(fā)城 批 發(fā) 城 紅星家用電器批發(fā)城 批 發(fā) 城 紅星通訊器材批發(fā)城 批 發(fā) 城 漣 源 百 貨 紅星糖酒批發(fā)城 洞井商貿(mào)城 前進大酒店 服飾城 / 通程 紅星商業(yè)廣場 紅星國際會展中心 紅星綠色食品市場 紅星日用商品大市場城 韶 山 南 路 湘 府 路 紅星建 材市場 蓮湖汽配 市場 紅星花卉市 場 稅 務(wù)高等專 科學(xué) 校 紅星 綠博物流中心 湖南女 子大學(xué) 本案 人 民公社大 食堂 本案 1 . 5 公里范圍內(nèi)主要商業(yè)物業(yè) 分布圖 2、區(qū)域商業(yè)分布圖 2015/6/11 22 紅星商圈的路網(wǎng)四通八達，形成了以韶山路和湘府路交會為中軸點的外流交通路網(wǎng)，以及商圈內(nèi) 12條次干道的內(nèi)流交通網(wǎng)。 汽車南站矗立圈中，距株洲、湘潭兩市只有半小時的車程，到黃花國際機場僅需 10多分鐘。長沙一小時經(jīng)濟圈戰(zhàn)略在這里將得到最佳體現(xiàn)。 新南城的交通路網(wǎng)具有很強大的優(yōu)勢，規(guī)劃建設(shè)中的武廣高速客運專線長沙站設(shè)在緊靠新南城的黎托，規(guī)劃中的長株潭城市輕軌也將穿城而過。 2015/6/11 23 農(nóng)博會促使了紅星商圈的形成與發(fā)展，目前農(nóng)博會已順利召開了五屆。所指的紅星商圈位于長沙市韶山南路與湘府路交匯處及其延展的四周。周邊有投資 1.8億元建設(shè)的 1500個國際標準展位的中國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心展館；可容納 5400多戶企業(yè)和經(jīng)營戶、配套齊全的現(xiàn)代國際物流中心；由 12個農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場構(gòu)成的基礎(chǔ)市場群。并建有建材、家電、電器、糖酒、百貨等大型市場和商場，整個商業(yè)購物場所占地 3000多畝。 隨著省政府、天心區(qū)政府搬遷，省地質(zhì)博物館、省青少年活動中心、省群眾藝術(shù)館、會展中心、長沙市科技館等一批省、市級重大文化設(shè)施、建筑群落在城南拔地而起，使長沙南部形成新的政務(wù)區(qū)中央?yún)^(qū)，植物園文化旅游圈的打造，長株潭融城，都給紅星商圈聚集人口和財富提供了巨大的潛力。 紅星商圈推進珠三角、長三角、武漢城市群三大經(jīng)濟圈中間新生經(jīng)濟聯(lián)合體的形成，具有舉足輕重的作用。不僅是長沙市新城區(qū)的商業(yè)中心，同時也是長株潭三市的商業(yè)中心。紅星商圈的作用是能最有效地聚集長株潭的商業(yè)、物流、金融、信息和政治、文化、社會等資源，打造長株潭三市整體核心競爭力 。 3、區(qū)域商圈發(fā)展史 2015/6/11 24 項目所處紅星商圈集中了多種專一業(yè)態(tài)市場 ,以及各種會展的召開，該區(qū)域聚集了相當一批人氣 .但是因為受區(qū)域整體市場消費水平以及消費意識限制，商業(yè)氛圍不夠成熟，業(yè)態(tài)單一，消費場所檔次不高。目前許多專業(yè)市場難以維濟，部分商家經(jīng)營回報率低。 一些專業(yè)市場采用免租幾個月甚至幾年的招商政策，希望慢慢培養(yǎng)人氣，再圖發(fā)展，由于免租使許多商家在此租下商鋪，但由生意過于清淡并不開門營業(yè)，情況最為明顯的是綠色食品城、燈飾城、體育用品城等。據(jù)調(diào)查，商家普遍對現(xiàn)狀不滿意，但看好紅星區(qū)域的發(fā)展前景，因此大多先買下或租下商鋪，等待時機。 4、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 2015/6/11 25 4、主要街道一層商鋪及大型商場分布 各類名稱 總店數(shù)（家） 營業(yè)總面積（ m2） 均每戶面積（ m2） 典型代表 生活超市 3 15000 5000 步步高超市、金沙超市 家電超市 3 2000 2166 通城電器 專業(yè)市場 5 280000 56000 紅星國際物流中心 （由日用商品批發(fā)市場及綠色食品市場組成，包括電動車城、漁具城、體育用品市場、燈飾城） 紅星大市場： （包括太陽能批發(fā)城、紅星糖酒批發(fā)城、紅星通訊器材批發(fā)城、紅星家用電器批發(fā)城、紅星農(nóng)副產(chǎn)品大市場） 紅星建材市場 蓮湖汽配市場 紅星花卉市場 綜合百貨 3 48500 16166 紅星商業(yè)廣場、洞井商貿(mào)城、漣源百貨 服裝百貨 2 2000 1000 合家旺服飾百貨、紅星服飾廣場 2015/6/11 26 2015/6/11 27 5、同類及周邊項目租金比較 名 稱 紅星商業(yè)廣場 紅星服飾城 綠色食品市場 電動車城 位 置 湘府路與韶山南路交 匯處西南角 湘府路與韶山南路交匯處 東南角 湘府路與韶山南路交 匯處東南角 湘府路與韶山南路交 匯處東南角 規(guī) 模 占地 69畝，總建筑面積 19000平米 總建筑面積約 1600平米（一層） 占地 500畝，總建面積82000平米，有鋪位2000個 經(jīng)營形式 分散 分散 分散 經(jīng)營特色 與定位 化妝精品區(qū)、精品男裝區(qū)、精品女裝區(qū)、童裝區(qū)、休閑運動區(qū) 服裝 名酒、飲料、茶葉等 電動車 功能確定 1、生活超市（ 14000 的 “ 步步高超市 ” ）； 2、精品服裝區(qū) 3、綜合區(qū) 無分區(qū) 食品類 電動車 2015/6/11 28 名 稱 紅星商業(yè)廣場 紅星服飾城 綠色食品市場 電動車城 售價 （元 / ） 室內(nèi)商鋪 7000 9000元 / ； 超市內(nèi)鋪位 5000 8000元 / 。（ 2005年） 租金 （元 / ） 或扣點 室內(nèi)商鋪 30-100元 /平米 /月，臨街大約 120多元 /平米。 免租半年， 半年之后目前租金 35-60元/平米 /月。 免租 2年 免租 6個月 2年，之后租金約 30多元 /平米 管理費 算在租金內(nèi) 招商效果 共 300多個，出租率 30% 100% 許多一層臨街及內(nèi)街都已出租 第一層 70%左右 經(jīng)營效果 一般 一般 僅有幾個店面在 開門營業(yè) 良 評 價 商場整體裝修及布展檔次不高，前期引進了一些較好的品牌，由于經(jīng)營不好，紛紛撤出。目前在營的服裝價位主要處在 100元左右。 商場整體裝修檔次不高，購物環(huán)境一般。 由于免租，所以被一些人拿到店面，但沒有進行經(jīng)營，生意清淡，都在等待市場培育起來 主要以批發(fā)為主，搞一個店面做形象，零售情況不佳。 2015/6/11 29 評價：項目周邊缺乏高品質(zhì)商業(yè)， 從南城商業(yè)整體租金水平來看，上升空間大 。 各類名稱 總店數(shù)（家） 營業(yè)總面積（ m2） 均每戶面積（ m2） 典型代表 生活超市 3 15000 5000 步步高超市、金沙超市 家電超市 3 2000 2166 通城電器 專業(yè)市場 5 280000 56000 紅星國際物流中心 （由日用商品批發(fā)市場及綠色食品市場組成，包括電動車城、漁具城、體育用品市場、燈飾城） 紅星大市場： （包括太陽能批發(fā)城、紅星糖酒批發(fā)城、紅星通訊器材批發(fā)城、紅星家用電器批發(fā)城、紅星農(nóng)副產(chǎn)品大市場） 紅星建材市場 蓮湖汽配市場 紅星花卉市場 綜合百貨 3 48500 16166 紅星商業(yè)廣場、洞井商貿(mào)城、漣源百貨 服裝百貨 2 2000 1000 合家旺服飾百貨、紅星服飾廣場 2015/6/11 30 6、潛在商業(yè)物業(yè) 項目名稱 位置 項目簡介 商業(yè)面積 開業(yè)時間 融城國際 紅星步步高西面 總占地 37.6畝，總建面積 122640平米，由五星級酒店、專業(yè)寫字樓、五星級酒店公寓、行政公館組成。 目前開始招商，主要針對品牌餐飲、國際知名連鎖企業(yè)、銀行、影院、酒吧、 KTV、咖啡、健身等。 產(chǎn)權(quán)式酒店銷售方式： 標準間 538間對外銷售，十年后必須回購，十年之間給客戶固定回報率 8-9%。 未定 長沙奧林匹克花園 湘府中路 總占地 516畝，總建筑面積，其中商業(yè)預(yù)留地塊面積 126畝，商業(yè)總建筑面積 83000平米以上，其中運動 MALL有 13000平米。 商業(yè)由：運動 MALL、酒店、寫字樓三大部分組成。 建筑面積 83000平米以上 未定 標志商務(wù)中心 青園前路以西、迎新路以南、湘府路以北 由一棟 16層五星級賓館和辦公樓綜合體（ A座）、一棟 3層商業(yè)樓（ B座）、一棟 18層公寓（ C座）以及一棟 18層辦公樓（ D座）組成。 總用地面積為 35畝，總建筑面積為 82559平方米。 未定 2015/6/11 31 從上表可看出，近兩到三年內(nèi)，南城要起來的商業(yè)體量非常大，本項目的競爭對手多且實力強勁，另一方面也說明南城的發(fā)展?jié)摿Ρ豢春茫髦懈邫n商業(yè)物業(yè)的開發(fā)對于提升南城整體形象及紅星商圈檔次有極其重要的意義。 2015/6/11 32 本項目周邊約 1.5公里以內(nèi)有一定規(guī)模及名氣的餐飲有紅葉樓、湘府曲園、前進大酒店、新潮大酒店、人民公社大食堂 5家，量不大，根據(jù)商圈內(nèi)人流及人口素質(zhì)來看，中高檔餐飲有較大空間。 7、行業(yè)分析 餐飲 2015/6/11 33 目前項目周邊經(jīng)營家電成氣候的有通程電器、紅星家用電器批發(fā)城，低中高檔商品一應(yīng)俱全，可以滿足商圈內(nèi)人口消費。 家電業(yè) 2015/6/11 34 目前項目周邊商業(yè)以專業(yè)市場為主，業(yè)態(tài)較為單一，檔次也不高，零貨百貨類僅有紅星商業(yè)廣場，檔次屬于中低檔，并且前期進駐的一些好品牌商家由于經(jīng)營不佳而退出不少。因此，零售百貨業(yè)有很大空間，但經(jīng)營方式與定位是關(guān)鍵。 零售百貨業(yè) 2015/6/11 35 周邊商業(yè)以專業(yè)批發(fā)市場為主，食品、建材、文體、日用、家電等涉及面極廣，市場趨于飽和。 批發(fā)市場 2015/6/11 36 產(chǎn)權(quán)式酒店 華雅 華天國際大酒店 基本位置 長沙大道與萬家麗路交匯處東南 建筑面積 81286平方米 套 數(shù) 518 主打戶型面積 42平方米 銷售均價 7848元 /平方米 發(fā)展商 長沙華雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 酒店管理公司 湖南華天酒店管理集團 酒管合作方式 委托管理經(jīng)營 投資回報方案 1. 一次性付款客戶凈投資回報率扣稅后為 8.5%，并提前返還第 9， 10年租金， 5 10年原價回購，一次性付款 18天免費入住，入住天數(shù)可視情況調(diào)整； 2. 銀行按揭客戶凈投資回報率 8.18%，提前返還第 10年租金， 5 10年原價回購，分期付款享受 12天免費入住，入住天數(shù)可視情況調(diào)整； 3、每一單位購房者均可獲得 VIP金卡一張，可享受高爾夫 5折，餐飲 8.8折、娛樂 7折，房價 8折優(yōu)惠。 投資保障體系 湖南博仁企業(yè)信用擔保有限公司、長沙華雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、以固定資產(chǎn)華雅華天大酒店負一、 1、2、 3、 4、 5、 6樓 7層計 3.7億資產(chǎn)作為租金回報及回購，擁有第三方擔保，風(fēng)險較小。 銷售情況 2005年 9月 8日開始 1期 188套內(nèi)部認購， 9月 18日正式開盤； 2期 128套從 10月 8日開始進行內(nèi)部認購 14日結(jié)束， 2005年 10月 15日開盤銷售；全部銷售完畢。 購買客戶群體 1期大部分為內(nèi)部員工購買， 2期購買客戶大部分為個體企業(yè)主及長沙房產(chǎn)投資者；客戶年齡集中在35 50歲人群， 80%以上為本地人購買。 2015/6/11 37 運達國際廣場 基本位置 芙蓉中路與營盤路交匯處 項目基本情況 主樓 2棟，靠芙蓉路為喜來登酒店，共 28層；靠營盤路的為專業(yè)寫字樓，共 29層，裙樓為 1 5層，為商業(yè)性休閑購物廣場，主要經(jīng)營名貴服飾；地下車庫 3層，酒店可共銷售的樓層為 8 12層，共 65套。 主打戶型面積 面積梯度： 51、 86、 96、 106、 110、 206平方米 銷售均價 10800元 /平方米 發(fā)展商 湖南運達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 酒店管理公司 喜來登酒店管理公司 酒管合作方式 委托管理經(jīng)營 投資回報方案 不定投資回報 ,更不承諾任何可能的回報與但保 ,但聲明有投資就難免風(fēng)險 投資保障體系 不承諾任何可能的回報與但保 ; 銷售情況 酒店于 2004年 12月 25日開始內(nèi)部認購，開始內(nèi)部認購后 ,3個月內(nèi)全部完成 ； 在 2005年 10月中旬開始正式對外銷售，已經(jīng)銷售完畢。 購買客戶群體 購房人群以做生意的老板居多 ,約占到 40%,其它 60%的人群行業(yè) ,職位等均具有極大不確定性；年齡集中在 30 45歲之間， 70%以上為本地人購買。 2015/6/11 38 湖南天璽大酒店 基本位置 芙蓉 中路 518號； 賀龍體育館北向旁邊。 基本情況 賓館主樓共 30層，高 100米，擁有 14個客房樓層， 216個標準間及普通套間、貴賓套間、總統(tǒng)套間和專設(shè)的行政樓層。 主打戶型面積 42平方米 銷售價格 50萬元 /套； 實際銷售價格 12000元 /平方米以上 發(fā)展商 湖南拓展集團 酒店管理公司 新加坡華廈國際酒店集團 酒管合作方式 委托管理經(jīng)營 投資回報方案 承諾 10 14%不等的固定回報 投資保障體系 由太平洋保險公司做回購擔保 銷售情況 2003年 5月正式對外營業(yè)， 2003年 8月 2004年 5月為銷售期，銷售周期共 7個月；銷售率 70%。 購買客戶群體 生意老板居多，占 40%左右，其他各類人群較為分散， 70%以上由長沙本地人購買。 2015/6/11 39 融程國際 基本位置 韶山南路與湘府路交匯處（紅星商業(yè)廣場西） 發(fā)展商 湖南金信房地產(chǎn)看法有限公司 物業(yè)類型 酒店 公寓 項目規(guī)劃 項目雄踞長株潭三市融城的 核心地段。瀕臨湖南省政府及長沙市天 心區(qū)政府，湖南省計委、湖南團省委、 湖南省地質(zhì)博物館、長沙市科技館、湖 南省群眾藝術(shù)館、湖南青少年活動中心 等廳局及單位及配套設(shè)施陸續(xù)遷至附近。項目占地面積 36畝，綠化廣場占地 60畝，規(guī)劃建筑面積約120000平米，總 23層，地上 21層，地下 2層車庫，停車位 350個。產(chǎn)品涵蓋超五星級產(chǎn)權(quán)酒店、寫字樓、酒店式公寓（ 1 4層為商業(yè)配套、 5 9層為超五星級產(chǎn)權(quán)式酒店（標準間約 538套）、10 13層為酒店式公寓、 14 21層為寫字樓），容積率 6.05。 價格 （產(chǎn)權(quán)式酒店） 例：面積 35平米 單價 7000 總價： 245000 按揭 ：回報 8% 五成十年：首付 125000，月供 1426 月返租 1429 提前 1年返租 ： 17148 總首付： 107852 總回報： 269824 一次性 ：回報 9% 月返租： 1633 提前 2年返租 ： 39192 總首付： 205808 總回報： 426268 2015/6/11 40 產(chǎn)權(quán)式投資模式遍地開花，產(chǎn)權(quán)式酒店均為城市商務(wù)型酒店；大部分為有實力、有知名度酒店管理公司經(jīng)營。 銷售單價高，遠遠高于實際建筑成本，銷售單價均在 8000元以上，且推廣按套數(shù)出賣理念，引導(dǎo)消費者忽略單價；投資回報在 8%左右，以群樓作為投資回報保障。 消費群構(gòu)成復(fù)雜，來自于社會各個層面均有，主要包括生意人、知識分子、公務(wù)員、退休老干部等等，總結(jié)其特點主要是小康型有一部分錢但無閑或無能力自營投資項目者和富裕型投資者。 消費心理構(gòu)成主要兩類因素：投資心理和為家人購買心理（例如避免遺產(chǎn)稅等）。 消費者關(guān)注問題排位：酒店經(jīng)營管理公司品牌及實力（開發(fā)商實力）、回報保障、投資回報返還方式。 簡而言之，發(fā)展商的實力和管理方的品牌是項目成功的最為重要的保障 2015/6/11 41 1、項目優(yōu)勢（）： 區(qū)域核心 地處長沙 CPD核心，市政建設(shè)中，長株潭一體化中心位置； 商圈中心 位于紅星商業(yè)圈中心地帶，長沙紅星農(nóng)業(yè)博覽會館旁，會展中心西側(cè)，“會展經(jīng)濟”首要受益地； 地塊三面臨路，項目昭示性極佳，商業(yè)價值較高； 區(qū)域交通條件得到改善，交通便利，交通通達性好； 項目后續(xù)經(jīng)營和升值潛力大，投資前景看好。 二、項目 SWOT分析 核心優(yōu)勢：雙核心 中央政務(wù)區(qū)中心 +紅星商圈中心 2015/6/11 42 項目劣勢（） ： 區(qū)域價值目前偏低 新興片區(qū)，離目前的市中心較遠； 區(qū)域內(nèi)生活，教育配套設(shè)施比較缺乏； 地塊規(guī)模相對較小，地塊不規(guī)則，高容積率制約規(guī)劃布局； 目前湘府路上的公交線路相對較少； 項目周邊無可利用之景觀資源； 地塊緊臨湘府路，地塊南側(cè)受到一定的噪音影響。 核心劣勢：區(qū)域價值偏低 區(qū)域配套生活配套設(shè)施缺乏 2015/6/11 43 市場機會點（）： 區(qū)域價值迅速提升 長株潭一體化，省府南遷，區(qū)域樓市發(fā)展迅速； 長沙房地產(chǎn)開發(fā)核心由中心區(qū)向城市四周漂移，居民置業(yè)心理的改變； 項目所處片區(qū)對周邊縣市客戶的強勢吸引力； 隨著長、株、潭融城發(fā)展，大量企業(yè)將陸續(xù)進駐此區(qū)域，蘊涵了大量的住宅消費能力； 區(qū)域大型商業(yè)地產(chǎn)目前處于空白，市場機會點較大； 區(qū)域交通條件全面改善； 長沙商品房住宅市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，價格不斷提升。 核心機會 區(qū)域價值快速提升 大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機遇 2015/6/11 44 市場威脅（）： 區(qū)域內(nèi)樓盤競爭：直接競爭對手，標志商務(wù)中心；間接競爭對手為區(qū)域樓盤； 區(qū)域外同類型樓盤競爭： BOBO天下城 上河國際街區(qū)； 片區(qū)待開發(fā)土地量巨大，同類競爭物業(yè)的市場挑戰(zhàn)壓力增強； 宏觀政策的不明朗，給項目帶來潛在威脅，如：對高端產(chǎn)品征收重稅、物業(yè)管理稅、高首付； 06年市場供應(yīng)量大增，預(yù)估達到 700-800萬平方米以上，下半年的市場開發(fā)總量將突破 550萬平方米。 核心威脅：區(qū)域內(nèi)外直接競爭對手 2015/6/11 45 項目周邊住宅項目成片開發(fā)，中高檔消費需求相對茂盛，社區(qū)店難以滿足日益增多的人群消費需要； 政府部門的南遷 形成中央政務(wù)區(qū)，大長沙發(fā)展方向，南城的發(fā)展 ,置業(yè)投資意識已普遍建立，卻止步觀望于不成熟的配套； 其他純住宅項目開發(fā)商無意進行大規(guī)模的商業(yè)開發(fā)，紅星商圈內(nèi)商業(yè)核心尚未形成，南城新建小區(qū)零落的商業(yè)配套難成氣候，給商業(yè)市場的整合發(fā)展較大的空間。 三、項目商業(yè)價值 2015/6/11 46 第三篇、項目商業(yè)定位 2015/6/11 47 項目商業(yè)定位： 產(chǎn)權(quán)式酒店 +集中商業(yè) +臨街商業(yè) 本章節(jié)著重講述產(chǎn)權(quán)式酒店 2015/6/11 48 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓對于投資者而言是通過買斷其產(chǎn)權(quán)來獲取定期收益回報的投資工具；對于使用者而言是 既可短期或者長期租賃，而又兼享酒店式服務(wù)的居所 。 它通常集住宅、酒店、會所多功能于一體，除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更 重要的是向住戶提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù) ，真正使租戶實現(xiàn)賓至如歸的感覺。 2015/6/11 49 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的優(yōu)勢： 1. 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓通常是小戶型的產(chǎn)品設(shè)計，投資門檻相對較低。 2. 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓由于可以提供酒店式的物業(yè)服務(wù)，投資回報收益比普通公寓住宅要高。 3. 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的市場銷售單價高于普通的住宅公寓，且銷售周期較短，利于發(fā)展商資金回籠。 4. 產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主們會為酒店帶來無數(shù)的客源。 5. 產(chǎn)權(quán)式酒店對經(jīng)濟不景氣時期及突發(fā)事件比傳統(tǒng)的酒店更具有承受力。 2015/6/11 50 先天性 主動式 被動式 后天性 3 1 4 2 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的“核心競爭力矩陣” 交通條件 服務(wù)素質(zhì) 地段環(huán)境 （社會資源） （品牌） （新進者） （自然資源） 產(chǎn)品戶型 我們的項目擁有： “ 1+3”地段 +交通的先天優(yōu)勢 “ 2+4”產(chǎn)品 +服務(wù)需要我們后天的打造 產(chǎn)品： 適宜面積小，適合投資，空間舒適 服務(wù)： 帶裝修和家具，聘請一流的物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，提供高標準的酒店式的服務(wù)。 2015/6/11 51 若干地塊商務(wù)開發(fā)價值評述 相關(guān)物業(yè)競爭分析 目標客戶群分析 產(chǎn)業(yè)發(fā)展、企業(yè)快速增長，商業(yè)往來日趨頻密，對酒店的需求日益增長 位于南區(qū)的核心，紅星商圈，城市主干，對形象要求較高 對三、四星級酒店 需求較為突出 四、五星級的 高星級酒店較為適宜 市內(nèi)四星或以上商務(wù)酒店為主要客源流向 主題式酒店迎合 商務(wù)客人需求 主題五星級商務(wù)酒店 酒店的定位考慮 多元化區(qū)域之路 商務(wù)體系 2015/6/11 52 目標客戶群： 周邊區(qū)域商務(wù)、商貿(mào)中高層賓客，散客為主。 主題商務(wù)酒店 （五星級） 酒店定位 2015/6/11 53 現(xiàn)代商務(wù)主題的表現(xiàn) 讓客戶找得到商務(wù)的線索 讓客戶感受到商務(wù)的特性 建筑風(fēng)格：物業(yè)外觀選擇應(yīng)與商務(wù)風(fēng)格較為一致 裝修：公共部分到客房、餐廳等細部，色彩到符號 客房內(nèi)布置：商務(wù)用途突現(xiàn)，配有簡捷辦公設(shè)備 酒店配套的商務(wù)化特征 2015/6/11 54 “簡約、商務(wù) ” 主題的體現(xiàn) 建筑風(fēng)格 常用的幾種建筑風(fēng)格： 新古典主義 現(xiàn)代主義 后現(xiàn)代主義 解構(gòu)主義 高技術(shù)派 2015/6/11 55 適合本項目的建筑風(fēng)格 與 “ IT、 商務(wù)酒店 ” 的主題不符 。 “簡約、商務(wù) ” 主題的體現(xiàn) 建筑風(fēng)格建議 高技派、解構(gòu)主義 新古典主義風(fēng)格 符合 “ IT、 商務(wù)酒店 ” 的主題 ， 符合目標客戶的審美和個性化需求 。 現(xiàn)代主義、后現(xiàn)代主義 是現(xiàn)在各種公共建筑采用得最多的建筑風(fēng)格 ， 滿足 IT主題商務(wù)酒店的定位 ， 但個性稍弱 。 2015/6/11 56 “簡約、商務(wù) ” 主題的體現(xiàn) 公共位置裝修風(fēng)格 清簡通透 現(xiàn)代時尚 大堂空間 2015/6/11 57 “簡約、商務(wù) ” 主題的體現(xiàn) 客房裝飾 雅致而不奢華 簡潔現(xiàn)代 客房內(nèi) 2015/6/11 58 “簡約、商務(wù) ” 主題的體現(xiàn) 公共位置裝修風(fēng)格 走道 /公共空間 吊頂裝飾效果 衛(wèi)生間等細部 2015/6/11 59 “簡約、商務(wù) ” 主題的體現(xiàn) 客房平面設(shè)計 突出商務(wù)特色，設(shè)置相對獨立的辦公區(qū)域。 客房開間建議不小于 4米，進深不小于 9米。 客房設(shè)計的原則： 增加客房的舒適度 體現(xiàn)對商務(wù)賓客人性關(guān)懷 2015/6/11 60 商務(wù)酒店標房示例 4m 9m 36 走道 休息 書寫 起居 4m 普通酒店標房示例 8m 32 “簡約、商務(wù) ” 主題的體現(xiàn) 客房平面設(shè)計 標準客房設(shè)計示例： 通過適當加大進深，增加商務(wù)活動的空間和舒適度。 2015/6/11 61 加大進深，增加工作間 4m 9m 3m 48 工作區(qū) 起居 走道 休息區(qū) “簡約、商務(wù) ” 主題的體現(xiàn) 客房平面設(shè)計 標準商務(wù)套房的示例： 9m 4m 4m 增加一個單元組合，設(shè)置獨立辦公空間 72 工作區(qū) 休息、起居 走道 2015/6/11 62 “簡約、商務(wù) ” 主題的體現(xiàn) 客房配置 突出商務(wù)特色，提供完善配套 配有辦公桌（多功能桌），可供 3-4人討論 或用作放置手提電腦，免費高速寬帶，配小型打印機等 標準客房： 商務(wù)套房： 除了基本配置外，還可配電磁爐等無煙煮食工具， 使商務(wù)套房可兼做酒店式公寓。 2015/6/11 63 服務(wù)體系： 商務(wù)中心設(shè)置完備，配備周到專業(yè)的商務(wù)服務(wù)人員，電腦網(wǎng)絡(luò)管 理人員，翻譯服務(wù)等。 會議、培訓(xùn)中心： 設(shè)置 6 8間會議室，為不同的級別和檔次的會議服務(wù)。 小型會展中心： 配置約 1500 的無柱空間，可作為小型的展覽會、展示會。 “簡約、商務(wù) ” 主題的體現(xiàn) 配套設(shè)施 配套設(shè)施：突出商務(wù)功能 餐飲、娛樂體系： 中餐廳（面積），西餐廳，大堂吧，健身室、桑拿、蒸 汽浴室、按摩室、美容中心。 2015/6/11 64 “簡約、商務(wù) ” 主題的體現(xiàn) 配套設(shè)施 會議中心具體建議： 會議廳（示例） 可容納人數(shù) 面積 中式圍餐 自助餐 雞尾酒會 劇院式 教室式 回型桌 長 寬 高 圓桌廳 固定大圓桌會議臺 18人 7.2m*7m*3.6m 50.4 小會議室 4*12人 24人 30人 50人 36人 長 9人寬 6人 7.5m*7.5m*3.6m 56.3 中會議室（ 3間） 4*12人 30人 30人 70人 45人 長 12人寬 6人 11m*7.5m*3.6m 82.5 三間小會議室合并 10*12人 120人 120人 150人 90人 長 24人寬 6人 22.5m*11m*3.6m 247.5 董事廳 固定橢圓形董事會議臺 18人 10m*7.5m*3.6m 75 多功能廳 18*12人 180人 250人 260人 180人 長 30人寬 9人 31.7m*9.4m*3.6m 298 多功能廳（ 1間）：宴會或會議皆可 ,會議 200-300人 大會議室（ 1間）： 90人（可拆分為三間容納 30人的小會議室） 中會議室（ 1間）： 40人 小會議室（ 2間）： 15-30人 2015/6/11 65 市場需求結(jié)果初判 客房數(shù)： 250-300間 - 標準間 180-200間左右 - 套房 50-80間，套房可加入電磁爐等簡單用餐設(shè)備后成為酒店公寓 客房規(guī)模的確定 確定客房數(shù)市場依據(jù)： 外來賓客實際需求 分流酒店規(guī)模（如下表） 五星級酒店規(guī)模與配套比例 考慮周邊快速發(fā)展，預(yù)留一定的經(jīng)營空間 2015/6/11 66 項目規(guī)模分析 客房數(shù)量分析 房間名稱 標準間 套房 (酒店式公寓 ) 豪華套房 雙床間 雙人 床間 帶工作間的套房 豪華套房 CEO豪華套間 普通酒店客房面積（） 28 32 68 95 158 高星級商務(wù)酒店的房間面積比普通酒店面積要大些 理想商務(wù)酒店客房面積（） 36 36 72 108 180 酒店客房經(jīng)驗面積參考： 根據(jù)此經(jīng)驗面積 ,我們下面假設(shè)客房數(shù)量為 200間、 250間、300間，通過數(shù)據(jù)分析，從理論上尋找合理的客房數(shù)量。 2015/6/11 67 項目規(guī)模分析 客房數(shù)量分析 客房面積 房間名稱 標準間 套房 (酒店式公寓 ) 豪華套房 標準雙床房 雙人床間 帶工作間的套間 豪華套間 CEO豪華套間 理想商務(wù)酒店客房面積（） 36 36 72 108 180 按各種類客房比例（按市場調(diào)研結(jié)果） 客房比例 72 25 3 65 7 25 2 1 假設(shè)不同的客房數(shù)量 假設(shè) 200間客房 130間 14間 50間 4間 2間 套內(nèi)面積 5184 3600 432 360 合計套內(nèi)面積 9576 按 60 實用率計，估算客房建筑面積 15960 ，客房與配套的面積比例為 5.3： 4.7 配套面積過大，不是經(jīng)濟合理的設(shè)置 假設(shè) 250間客房 162.5間 17.5間 62.5間 5間 2.5間 套內(nèi)面積 6408 4500 540 450 合計套內(nèi)面積： 11898 按 60實用率，估算建筑面積 19830 與前述 6:4的比例基本吻合。 假設(shè) 300間客房 195間 21間 75間 6間 3間 套內(nèi)面積 7776 5400 648 540 合計套內(nèi)面積： 14364 按 60實用率，估算建筑面積 23940 ，客房與配套的比例為 7： 3， 配套面積太小，達不到五星級酒店的配套要求。 2015/6/11 68 項目規(guī)模分析 客房數(shù)量分析 按各種類客房比例（按市場調(diào)研結(jié)果） 房間比例 72 25 3 65 7 25 2 1 假設(shè) 250間客房 162.5間 17.5間 62.5間 5間 2.5間 客房數(shù)量分析結(jié)論： 250間 標準間的數(shù)量： 180間左右 標準套間： 62間左右 豪華套間： 8間左右 市場調(diào)研結(jié)果： 客房數(shù)： 250-300間（其中標準間 180-200間左右， 50-80間套房） 房間名稱 標準間 套房 (酒店式公寓 ) 豪華套房 標準雙床房 雙人床間 帶工作間的套間 豪華套間 CEO豪華套間 客房數(shù)量動態(tài)分析的理論結(jié)果與市調(diào)結(jié)果基本吻合： 2015/6/11 69 項目規(guī)模分析 塔樓規(guī)模分析 參考條件： 酒店管理的經(jīng)營經(jīng)驗值，每個服務(wù)員管理同一樓層約 24間客房，經(jīng)濟的樓層房間數(shù)量應(yīng)接近 24或 16的倍數(shù)。 250間客房，按每層 24間客房計 客房塔樓層數(shù)： 12層左右 客房總面積： 1.6萬 塔樓層平均面積：約 1330 2015/6/11 70 項目規(guī)模分析 群樓規(guī)模分析 配套設(shè)施的面積分配： （部分指標參考國內(nèi)高星級酒店建筑設(shè)計資料集） 功能劃分 /間 面積 公共空間 4 /間 1000 輔助空間： 14 /間 3500 行政空間： 9 /間 2250 餐飲 10 /間 2000 2500 會議 6 8間 1000 1200 展覽中心（多功能廳） 無柱空間 1500 娛樂 酒吧、咖啡、桑拿等 2500 總計： 1.575萬 2015/6/11 71 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓平面布置建議： 以南北向為主朝向布置公寓。 以核心筒形式設(shè)置垂直交通，減少塔樓柱網(wǎng)對裙樓的影響。 以環(huán)形的形式布置公寓，以便日后整體空間的靈活變通。 2015/6/11 72 產(chǎn)權(quán)式酒店建議 1、建筑面積以 35 45平方米為主。 2、面寬在 3.8 4米之間為宜。 3、進深在 8 9米之間。 4、使用率在 25% 5、酒店大堂面積 200-300平方米 五星級酒店大堂裝修標準 總價控制： 28 36萬為主 (單價 :約 8000元 /平方米 ) 2015/6/11 73 第四篇 物業(yè)發(fā)展建議 2015/6/11 74 一、總體規(guī)劃布局建議 規(guī)劃布局構(gòu)想 會展中心西側(cè)地塊，是博宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在長沙開發(fā)的第一個項目，本案根據(jù)市場發(fā)展的的狀況與消費者調(diào)查的基本情況，結(jié)合項目區(qū)域與地塊的基本情況，擬開發(fā)成一個集商業(yè)休閑與高尚居住于一體的精品社區(qū)為開發(fā)立意，充分把如下原則： 1、商業(yè)與居住價值共贏，創(chuàng)造項目價值最大； 2、鑒于地塊三角形形態(tài)，合理布局商業(yè)與住宅； 3、充分把握區(qū)域發(fā)展大勢，前瞻性的規(guī)劃與開發(fā)。 2015/6/11 75 關(guān)鍵詞： 半圍合 坐北朝南 全板式 2、整體規(guī)劃布局示意圖 小區(qū)次入口 主景觀組團 18層公寓 +底層商業(yè) 3層集中商業(yè) +15層產(chǎn)權(quán)式酒店 小區(qū)主入口 18-20層組團 18-20層組團 會所 層高 5.4米單層商鋪 2015/6/11 76 3、整體規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標 占地面積： 約 49000平方米 總建面： 約 151900平方米 住宅建筑面積：約 116900平方米 其中：公寓約 15000平方米 小高層約 101900平方米 商業(yè)建筑面積： 25000平方米 整體容積率： 3.1 2015/6/11 77 4、商業(yè)的經(jīng)濟技術(shù)指標建議 項 目 參 數(shù) 備 注 總用地 97.99畝 X20%=13072平方米） 商業(yè)的比例為總用地的 20%， 容積率 2.8 住宅總建筑面積 36601平方米 車位比 366個 按照 100平方米 :1 2015/6/11 78 5、商業(yè)部分建議： 5.1、布局模擬： 商業(yè)布局采用 “ 一心兩帶 ” 的布局模式，以中心商業(yè)聚集人氣，同時完成兩帶的商業(yè)業(yè)態(tài)過渡與人流過渡。 中心 2015/6/11 79 5.2、業(yè)態(tài)模擬： 中心以室內(nèi)步行街、大型品牌餐飲集于一體的中央生活區(qū)，湘府路臨街帶以時尚名品店主 ，規(guī)劃路臨街帶以美食休閑配套一條街為業(yè)態(tài)核心。 大型美食街 大型美食街 集中型休閑室內(nèi) 步行街 2015/6/11 80 項目開發(fā)規(guī)模建議小結(jié)： 對于商業(yè)部分，根據(jù)各方面的情況考慮，我司建議： 1、商業(yè)占地面積不超過總占地面積 20%； 2、商業(yè)總面積不超過 36600平方米左右； 3、產(chǎn)品形態(tài)為：沿街及場內(nèi)商鋪約 300-500個（得鋪率約 55%左右） 4、主力商鋪面積在 20-50 /個商鋪 ； 5、商鋪參數(shù)約為面寬 3.5-4.5米，進深 6-9米； 6、一層高度 5.5米，二層 4.2米 這種規(guī)模的優(yōu)勢在于： 1、面積不大，總價不高，利于出售； 2、能保證盡快回籠資金，縮短回收資金周期。 2015/6/11 81 6、一期商業(yè)功能建議 水療 SPA、酒吧、音樂書吧、網(wǎng)吧、幼兒園、兒童游樂等 時尚館、特色專業(yè)店、生活超市等 休閑中心、健康中心、娛樂中心（含會所功能）、大中型餐飲等 2015/6/11 82 清吧，飛標游戲，背景音樂系統(tǒng)，投影小電影欣賞，免費圖書取閱（心理學(xué)研究、經(jīng)濟學(xué)導(dǎo)報 ） 音樂書吧 棋牌室、網(wǎng)吧、陶藝吧、桌球室、乒乓球 娛樂中心 咖啡廳、雪茄屋、紅酒屋、酒吧等。 室 內(nèi)外結(jié)合，深色遮陽傘，鋼花座椅配可拆卸坐墊靠墊。 休閑中心 水療按摩中心 生活超市、特色專業(yè)連鎖店 小型超市 SPA健身等 綜合零售商場、特定購物類 時尚館 6、一期商業(yè)主要功能分區(qū) 2015/6/11 83 時尚館 2015/6/11 84 酒吧 紅酒、 beer、邊喝邊看投影小電影。 2015/6/11 85 健身房 2015/6/11 86 水療 SPA 2015/6/11 87 咖啡廳 2015/6/11 88 桌球室 2015/6/11 89 中餐廳 2015/6/11 90 西餐廳 曲形玻璃餐桌、曲鐵座椅、高腳杯、餐盤、鮮花 2015/6/11 91 會所面積設(shè)定 商 業(yè)會所建議的面積 ： 6000-8000m2 會所大堂 400 西餐咖啡廳 500 茶藝室 （閱覽室） 200 室內(nèi)恒溫泳池 600 更衣、桑拿 400 SPA身心平衡中心 400 健身房、瑜珈練習(xí)室 300 桌球室 150 乒乓球室 150 壁球室 150 棋牌室（ 6間） 300 多功能貴賓房（數(shù)間） 150 小型會議中心 (2間） 200 兒童活動室 150 小超市 600 （以上內(nèi)容包括室外部分的配套設(shè)施） 2015/6/11 92 夢幻泳池：水底燈光、照明燈光配合，夢幻效果。 24小時預(yù)約營業(yè)； 網(wǎng)球場： 2個，塑膠場地，完善照明系統(tǒng)， 24小時預(yù)約營業(yè)； 標準籃球場：玻璃鋼籃板、防滑涂料地面、中場圈繪制 LOGO； 兒童樂園：秋千、搖籃、滑道、積木 三人足球場，草地滾球，攀巖，器械活動 所有場地提供運動器械租賃。 戶外活動中心 其它功能區(qū) 2015/6/11 93 室外茶座 2015/6/11 94 公共休憩廣場：會所外設(shè)置半封閉活動空間，用于開展社區(qū)活動、營銷活動。 外開辟公共休憩廣場 2015/6/11 95 室外健康器械 2015/6/11 96 室外兒童樂園 2015/6/11 97 兒童樂園內(nèi)卡通畫 2015/6/11 98 泳池 提供茶水服務(wù)，水底燈光使泳池更具吸引力，泳池配備充足照明設(shè)施，滿足 24小時營運。 2015/6/11 99 酒吧、咖啡廳、棋牌室、桌球室、桑拿按摩等休閑會所項目營業(yè)較長。 室外項目根據(jù)實際情況正常時間營業(yè)，不干擾業(yè)主生活。 商務(wù)會所項目接受 24小時營業(yè)預(yù)約。 2015/6/11 100 特色餐飲店、零售店、花店、面包屋等 7、二期功能建議 2015/6/11 101 二期開 發(fā)部分商業(yè)街，配置基本生活及商業(yè)配套。 例如：美食街、 2