華嶺圍墻巷項(xiàng)目前期定位報(bào)告 眾正出品 2007.9 綱 要 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 營銷推廣 市場(chǎng)分析 宏觀分析篇 1 政策導(dǎo)向調(diào)控 ：始于 2004年 2004年下半年 -2005年 8月 兩次加息、 國八條 、七部委 關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知 物權(quán)法 草案 市場(chǎng)持幣觀望氛圍濃厚，銷售受阻； 西安房價(jià)未受明顯影響，但漲幅放緩，同期銷量較 04年有明顯下滑； 2005年 9月 -2006年 4月 中央及地方政府多次強(qiáng)調(diào) ， 未來一年內(nèi)將不再出臺(tái)強(qiáng)制性調(diào)控手段； 物權(quán)法 草案擱淺；西安官方發(fā)出 06年房價(jià)穩(wěn)步上漲 5 的信號(hào)； 被壓抑的市場(chǎng)需求迅速釋放，購房者 “ 買漲 ” 異常踴躍； 在西安，僅 2個(gè)月時(shí)間，房價(jià)上漲已超過 4（官方數(shù)據(jù)），接近政府設(shè)想的全年上限，實(shí)際漲幅則遠(yuǎn)高于這個(gè)數(shù)字，業(yè)內(nèi)估算近 10，達(dá) 250元 / 以上 ； 2006年 5月至 2006年 12月 國六條 、 九部委十五條 、 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見 、 關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知 、 關(guān)于發(fā)布實(shí)施 限制用地項(xiàng)目目錄（ 2006年本 ） 和 禁止用地項(xiàng)目目錄 （ 2006年本 ） 的通知 。 政策的頻頻出臺(tái)使得消費(fèi)者反應(yīng)疲憊，并未出現(xiàn)嚴(yán)重的持幣觀望態(tài)勢(shì)，說明消費(fèi)者對(duì)政策的依賴性逐漸降低，購買熱情依然高漲，供求矛盾并不突出，價(jià)格增長幅度仍然保持高位運(yùn)行，官方數(shù)據(jù)價(jià)格增長幅度 5.2%，高出政府設(shè)定的年度目標(biāo)5.0%。但實(shí)際漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)數(shù)字。 2007年 10月 1日 - 物權(quán)法實(shí)施 ， 房地產(chǎn)市場(chǎng) - 時(shí)間 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 土地供應(yīng)量 約 2萬畝 約 1.5萬畝 近 1萬 畝 約 6500畝 約 6200畝 *從西安市土地供應(yīng)量看 * 土地供應(yīng)量逐年遞減，未來幾年政府仍會(huì)緊縮地根，土地的增值更為明顯 2 土地市場(chǎng)狀況 *從西安市土地開發(fā)量看 * 年度 新開工 (萬平方米 ) 施工面積 (萬平方米 ) 竣工面積 (萬平方米 ) 銷售面積 (萬平方米 ) 2000年 126.24 763.18 321.1 212.92 2001年 164.82 743.78 316.24 292.79 2002年 195.73 1172.58 329.71 313.92 2003年 302.97 1343.12 339.67 305.09 2004年 541.41 1633.68 380.84 481.87 2005年 657.55 2174.29 361.62 497.34 2006年 548.31 2383.56 399.64 621.50 “國八條”、“八部委”等政策的影響較為明顯，未來的宏觀政策對(duì)樓市影響依舊 3 商品房市場(chǎng)分析 4 未來走勢(shì)判斷 房價(jià)：仍將呈平緩上升態(tài)勢(shì) 雖宏觀調(diào)控將更細(xì)化、可執(zhí)行性更強(qiáng) 但作為一個(gè)絕對(duì)的自住型市場(chǎng)，自住占到 95%，受政策面影響不明顯 區(qū)域：高新、曲江領(lǐng)銜，南北熱，東起西穩(wěn) 曲江、高新無疑是龍頭，南郊自古就是風(fēng)水寶地 經(jīng)開區(qū)受政策傾斜刺激上升勢(shì)頭快，浐灞后勁足，西城相對(duì)平穩(wěn) 格局走向：部分區(qū)域寸土寸金 城內(nèi)及附近土地貯備量減少，這些區(qū)域土地寸土寸金是必然結(jié)果 供求關(guān)系：供需持續(xù)兩旺 儲(chǔ)備用地受空置年限的逼迫，將在未來 1 2年集中釋放，同時(shí)市場(chǎng)需求 也將呈上升態(tài)勢(shì) 建筑要求：節(jié)能環(huán)保 從 2008年開始商品房銷售要求將建筑節(jié)能用材明細(xì)寫近商品房買賣合同中 節(jié)能環(huán)保型商品房將逐成為市場(chǎng)主流，同時(shí)也意味著房價(jià)將持續(xù)走高 區(qū)域的功能定位 區(qū)域市場(chǎng)篇 本案為心南北 3公里，東西 2公里為半徑為項(xiàng)目可能輻射的最大區(qū)域 本案 中心商業(yè) 文化區(qū) 商業(yè)區(qū) 商務(wù)區(qū) 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀 城南現(xiàn)狀 城南片區(qū)集教育、文化、科技優(yōu)勢(shì)于一身，依托區(qū)域成熟的市政、商業(yè)配套及濃郁的文化氛圍，以成熟、高效、人文的生活氛圍和優(yōu)越的軟環(huán)境，為眾多西安市民所向往，目前城南各物業(yè)價(jià)格在全市均居前列。 發(fā)展趨勢(shì) 小寨的繁榮，長安區(qū)和曲江新區(qū)的開發(fā)，以及地鐵 2號(hào)線的即將開工，將為城南房地產(chǎn)開發(fā)帶來新的發(fā)展契機(jī)，使得城南持續(xù)繁榮之后，迎來更加快速的發(fā)展。 區(qū)域供應(yīng)現(xiàn)狀 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 建筑類別 建筑用途 銷售狀況 價(jià)格（元 / ） 萬達(dá)公寓 雁塔北路 8號(hào) 高層 公寓 70% 5100（ 2007年） 嘉會(huì)公寓 北大街與西華門西南 小高層 公寓、商住 認(rèn)購 6300（ 2007年） 天倫盛世 友誼東路北側(cè) 高層 住宅、商住 85% 5000（ 2007年） 泰華世紀(jì)新城 文藝路友誼路十字東北 高層 住宅 尾房 4100（ 2006年） 摩登主場(chǎng) 草場(chǎng)坡新文巷 高層 住宅 尾房 5000（ 2007年） 驪馬豪城 草場(chǎng)坡新文巷 高層 住宅、公寓 售磬 4350（ 2006年） 領(lǐng)先國際 長安北路北段 高層 辦公 尾房 5500（ 2005年） 富城大廈 長安北路 91號(hào) 高層 辦公 售磬 6000（ 2006年） 紫雁郎庭 振興路 4號(hào) 高層 住宅 尾房 3700（ 2005年） 城南鑫苑 草場(chǎng)坡新文巷東 高層 住宅 售磬 4100（ 2007年） 恒佳格調(diào) 西安賓館對(duì)面 高層 住宅 售磬 3700（ 2005年） 南門國際 長安路與體育館東南 高層 公寓、辦公 待售 - 自由自宅 文藝南路 18號(hào) 高層 住宅 待售 - 榮城名苑 草場(chǎng)坡新文巷 10號(hào) 高層 住宅 待售 - 萬達(dá)公寓 自由自宅 天倫盛世 摩登主場(chǎng) 本案 檸檬宮舍 頤和宮 劍橋公寓 宏府公寓 長安國際 宏府 嘉會(huì)公寓 榮城公寓 區(qū)域產(chǎn)品特征分析 1、產(chǎn)品豐富，但無創(chuàng)新，功能性不足 2、產(chǎn)品類型多樣化，公寓、住宅、辦公、商業(yè) 3、戶型面積分布波譜更加寬泛， 40135平方米皆有 4、園林綠化略顯一般，甚至說基本無綠化 5、規(guī)模不大，容積率較高，基本在 3.55.7之間 6、自身配套略顯單薄 區(qū)域產(chǎn)品價(jià)格分析 1、目前城南區(qū)域主要在售價(jià)格為 4500元 /平方米左右 2、過去兩年城南區(qū)域整體漲幅在 15%左右，城南的整 體漲幅仍將會(huì)維持在12%左右 價(jià)格增長的主要原因在于區(qū)域土地稀缺所帶來的房地產(chǎn)的增值性轉(zhuǎn)移、產(chǎn)品品質(zhì)提升所帶來的產(chǎn)品成本增加以及供求關(guān)系的影響等因素。 消費(fèi)群體分析 消費(fèi)群體購買力強(qiáng) ,對(duì)產(chǎn)品功能性、區(qū)域配套、交通便捷度要求；居住目的多樣自住、他住、投資、商務(wù)往來皆有；價(jià)格承受能力較高 28-40歲為主； 大多已婚或即將結(jié)婚，重視后代教育； 學(xué)歷及文化層次較高，且有一定的社會(huì)位； 家庭月收入在 8000元以上，多為三口和兩口之家； 購買目的自住占到 50，投資 40%，其它約占 10； 購買群體以城南為主，約占 50， 其次為其他城區(qū) 40%和外地占 10； 城南 城內(nèi) 高新 曲江 其他區(qū)域 外地 營銷特征分析 隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，差異化營銷越來越重要，想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得到高回報(bào)，產(chǎn)品差異化、品牌差異化尤為重要，目前不僅僅是外埠企業(yè)在此大做文章，本地企業(yè)也不敢放松。 產(chǎn)品核心賣點(diǎn)分析 隨著區(qū)域物業(yè)品質(zhì)的提升，項(xiàng)目賣點(diǎn)越來越豐富，在一個(gè)項(xiàng)目中往往蘊(yùn)涵比如地段、價(jià)格、開發(fā)商品牌、會(huì)所、交通、生活配套、升值潛力、物業(yè)管理等基本上所有的賣點(diǎn)；而核心賣點(diǎn)已經(jīng)由早期的性價(jià)比，地段等轉(zhuǎn)移到環(huán)境、品牌、升值潛力等因素，在此前提下的一系列概念性包裝的好壞尤為重要。 周遍主要項(xiàng)目比較分析 目前區(qū)域主要在售的除去萬達(dá)公寓外，其余或項(xiàng)目銷售基本過半或接近尾盤，而區(qū)域潛在對(duì)手也都在蓄勢(shì)待發(fā)，因此本案應(yīng)充分利用得天獨(dú)厚的地段優(yōu)勢(shì)，采取以我為先的差異化營銷策略迅速搶占市場(chǎng)，以便在未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)。 區(qū)域發(fā)展預(yù)測(cè) 、價(jià)格：隨著區(qū)域規(guī)劃的逐步落實(shí)，地鐵二號(hào)線的竣工等，物業(yè)價(jià)格將 加速增長；“破 5沖 6“是大勢(shì)所趨。 2、營銷：品牌營銷成為主流； 3、消費(fèi)群：短期內(nèi)居住型購買占據(jù)主體位置，隨著區(qū)域內(nèi)部消費(fèi)力的增長，消 費(fèi)群在未來會(huì)經(jīng)歷一個(gè)投資型比例逐步提高到占據(jù)主體的的過程。 項(xiàng)目分析 目前所了解資料 開發(fā)企業(yè)：華嶺地產(chǎn) 老式住宅樓 6F 低密度住宅 3F 長安國際二期 酒店、超市 老式住宅樓 6F 安置小區(qū) 28F 振興路 京都苑14F圍墻巷 長 安 北 路 環(huán)城公路 南門 老式住宅樓 6F 占地 6195.7平方米 老式住宅樓 6F 老式住宅樓 6F 安置小區(qū) 項(xiàng)目位于圍墻巷與振興路交匯東北角，東距長安北路，南臨圍墻巷，西鄰振興路，北距南門，路網(wǎng)密度高，城市配套齊全。 教育 振興幼兒園、南門小學(xué)、長安附中、長安大學(xué)、音樂學(xué)院等 金融 交通銀行、商業(yè)銀行、匯豐銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行等 餐飲娛樂 金花豪生酒店、長安城堡大酒店、真愛娛樂廣場(chǎng)、天子海鮮酒樓等 購物 美美購物廣場(chǎng)、蘇寧電器、好友多超市、開元商城、百盛購物中心等 醫(yī)療 省人民醫(yī)院、西安紅十字醫(yī)院、交大附屬醫(yī)院等 交通 21路、 36路、 40路、 215陸、 216路、 600路、 609路、 701路等 分析 S優(yōu)勢(shì) 地段 -無可匹敵的區(qū)位，鬧中取靜的生活氛圍 交通 -方便快捷高效，路網(wǎng)分布四通八達(dá) 教育 周邊高校林立，整體文化氛圍濃郁 配套 市政基礎(chǔ)配套完整 居住 -周圍小區(qū)林立，居住氛圍濃郁； W劣勢(shì) 地形 地塊不甚規(guī)則，為規(guī)劃帶來困難 環(huán)境 -四鄰環(huán)境不甚完美，影響居住的舒適程度 超市 -是超市距離居住區(qū)域較遠(yuǎn)，影響居住的便捷程度 O機(jī)會(huì) 地鐵二號(hào)線 -出行方式多樣，交通更加完善，便捷度趨于完美 小寨輻射商圈 -帶來更為完善的區(qū)域配套 土地稀缺 -帶來的巨大的增值潛力； T威脅 潛在對(duì)手 榮城公寓、宏府嘉會(huì)廣場(chǎng)、自由自宅等為銷售帶來威脅 政策因素 政策影響的不確定為開發(fā)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。 無可匹敵的地段 得天獨(dú)厚的路網(wǎng) 成熟的市政配套 趨于完美的交通 區(qū)域土地的稀缺 綜合以上分析，我們得出如下結(jié)論 - 打造高端住宅綜合物業(yè)得天獨(dú)厚 項(xiàng)目定位 本案綜合定位為 以高薪階層為主力目標(biāo)客戶群體的高檔綜合物業(yè) 1、區(qū)域交通便利，位置優(yōu)越，市政公共配套完備 2、區(qū)域商務(wù)、住宅發(fā)展條件較好，但可開發(fā)土地稀缺 3、區(qū)域改造指日可待，地鐵、城中村實(shí)施將加速區(qū)域發(fā)展，物業(yè)增值空間巨大大 區(qū)域物業(yè)增值潛力巨大，地理位置極佳，生活配套條件優(yōu)越，高端物業(yè)發(fā)展空間得天獨(dú)厚。 定位依據(jù) - 目標(biāo)客群定位 各企業(yè)、公司中高層管理者（經(jīng)理、私企老板等）； 城市白領(lǐng)精英階層（ IT產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等）； 外地常駐西安人士（生意、子女工作或上學(xué)等）； 外地高收入階層 （陜北、山西等） 其他中高收入人群（夜工作者） 作為品牌都心物業(yè)，項(xiàng)目面臨的目標(biāo)市場(chǎng)相對(duì)較大，根據(jù)項(xiàng)目特征，截取一部分作為主打目標(biāo)。 截取哪一部分？ 區(qū)域居住群體對(duì)理性因素考量較多，項(xiàng)目推廣主打最終居住人群（自住投資客），切合其生活品位，精神需求。 都市先鋒階層 截取的目的不是排除部分目標(biāo)市場(chǎng)，而是以針對(duì)主打群體的強(qiáng)勢(shì)訴求形成關(guān)注度，借以帶動(dòng)其他消費(fèi)人群關(guān)注項(xiàng)目。 受眾人文精神分析： 追求自我的釋放，精神追求 。 、城市先鋒階層追求的不僅僅是一套房子，而是一種生活方式，一種豐富、高品質(zhì)的生活。成就被認(rèn)可，榮耀和尊崇感的建立是目標(biāo)消費(fèi)群的價(jià)值取向和精神追求。 、其核心價(jià)值是在滿足其榮耀感的基礎(chǔ)上傳達(dá)一種豐富多彩、高雅浪漫、富有情調(diào)的生活方式，項(xiàng)目所獨(dú)具的人文環(huán)境、建筑風(fēng)格、生活氛圍與之相符。 、倡導(dǎo)一種自由的生活理念和人生態(tài)度，同時(shí)也提倡一種都心工作生活模式，一種快節(jié)奏中又不失輕松，享受工作、享受生活的態(tài)度。 4、隨著市場(chǎng)的不斷成熟，消費(fèi)者也逐漸呈現(xiàn)出更為理性的購買趨勢(shì)，都心升值潛力、商業(yè)價(jià)值的提示也將導(dǎo)向其購房決策。 依據(jù)開發(fā)思路指導(dǎo) 結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域特征及市場(chǎng)客戶需求，避開主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手最為集中的戶型。由定位的目標(biāo)客戶群體可以看出，大部分客戶買房的目的多樣，以居住，投資為主，其他次之，所以在戶型定位上我們重點(diǎn)考慮物業(yè)的綜合功能。 定建筑形態(tài)容積率區(qū)域特點(diǎn)、自身分析、容積率與利潤率之關(guān)系 定戶型區(qū)域供應(yīng)及需求 定戶型面積總價(jià)及單價(jià)控制原則 產(chǎn)品定位 容積率確定 投資收益率示意0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%1 . 4 1.7 2 2.4 2.7 3 3.3容積率投資收益率投 入 資 金 收 益 率 示 意0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 . 4 1.7 2 2 . 4 2.7 3 3 . 3容積率投入資金收益率容積率與利潤額成本利潤率的關(guān)系 建議項(xiàng)目容積率為 5.5 容積率與建筑形態(tài)之間的關(guān)系 建筑形態(tài) 容積率 低層 . . 多層板式小高層 . . 小高層板式高層 . . 小高層點(diǎn)式高層 . . 板式高層 . . 板式高層點(diǎn)式高層 . . 點(diǎn)式高層 . . 建筑形態(tài)確定 建議項(xiàng)目總建筑 34136平方米，容積率 5.51，總套數(shù) 450套。 1棟 23層 2梯 4戶的板式高層，建筑面積 13216平方米，共 90套； 1棟 23層 4梯 16戶塔式高層，建筑面積 17920平方米，共 360套； 1棟 3層多功能會(huì)所，建筑面積 3000平方米。 戶型確定 戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 一室一廳 一衛(wèi) 30 65 1155 1369 53% 一室兩廳 一衛(wèi) 40 75 214 二房一廳一衛(wèi) 60 85 110 800 31% 二房二廳一衛(wèi) 70 90 462 90 100 228 三房二廳二衛(wèi) 100 115 80 421 16% 115 125 115 125 135 236 市場(chǎng)戶型供應(yīng)狀況 市場(chǎng)戶型需求狀況 功能性要求高 從區(qū)域客戶分析，主力客戶購房目的是為了居住型所占比例較大，兩口、三口及三代同堂皆有，因此對(duì)住房的功能要求較高，因此只有二房以上才能夠滿足日常居家需求。 注重居住環(huán)境 本區(qū)域客戶屬西安高收入階層，他們注重居住環(huán)境的人群 ,家庭結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，但是對(duì)生活質(zhì)量卻有一定追求，因此需要針對(duì)此部分客戶群體設(shè)置功能更為齊全、面積稍大一點(diǎn)的戶型以供選擇。 投資型戶型不可或缺 本項(xiàng)目距離城內(nèi)較近，得天獨(dú)厚的地段優(yōu)勢(shì)必會(huì)吸引眾多投資客的青睞目光，他們的非凡關(guān)注也使得投資型的公寓式產(chǎn)品變得不可或缺 因此針對(duì)目標(biāo)客戶的需求，以及我們?cè)趹粜驮O(shè)計(jì)上的創(chuàng)新，建議戶型主要設(shè)置五種：一室、小二房、二房、小三房（二房加一多功能房）、三房。 根據(jù)單價(jià)及總價(jià)水平來控制戶型面積的設(shè)計(jì)建議 - 市場(chǎng)調(diào)研中知道：目前西安主流的三房總房價(jià)一般在 45萬左右，二房總價(jià)在30萬左右，一房總價(jià)在 20萬左右，而鄰近的西高新、城內(nèi)、曲江的部分三房總價(jià)甚至達(dá)到 55萬左右，二房達(dá)到 40萬左右。 為了使本項(xiàng)目在總價(jià)上占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，建議三房總價(jià)控制在 45 55萬之間，二房控制在 28 38萬之間，一房控制在 18 23萬之間。 目前區(qū)域整體價(jià)格基本在 4500元 /平方米左右 ,由此推算項(xiàng)目面積區(qū)間 40140平方米左右 戶型面積確定 依據(jù)單價(jià)總價(jià)控制原則，結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)狀況，建議一室面積區(qū)間 4060，兩室面積區(qū)間 6570，三室面積區(qū)間 95115。 戶型配比建議 戶型 面積區(qū)間 套數(shù)比 套數(shù) 一室一廳一衛(wèi) 4045 35% 158 一室一廳一衛(wèi) +功能房 5560 25% 112 二房一廳一衛(wèi) 6570 20% 90 二房二廳一衛(wèi) +功能房 95 105 10% 45 三房二廳二衛(wèi) 110 115 10% 45 合計(jì) 100% 450 戶型建議 增加戶型休閑功能性，添加居住樂趣 -轉(zhuǎn)角飄窗運(yùn)用 美觀，增加采光面 -功能房增設(shè) 增加了居住的功能性和體驗(yàn)感 -局部帶露臺(tái) 西安雖灰塵較大，但部分戶型帶露臺(tái)仍對(duì)購房者吸引較大 一房一廳（ 45平米） 功能型小戶 舒適型小戶 豐 富 居 所 的 功 能 空 間 采光充足的陽光房 適用面積范圍 125 140平米 客廳、餐廳、陽臺(tái)一體，采光充足 空間緊湊，戶型方正 轉(zhuǎn)角飄窗，增加休閑功能 功能房，增加居所的功能性 客廳與陽臺(tái)一體，采光充足 形象定位 綜合分析，本項(xiàng)目應(yīng)著力打造成一個(gè)以 “城市之心 +先鋒階層 “為主題的形象品牌 基于項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及目標(biāo)消費(fèi)者預(yù)估，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，我們從項(xiàng)目的內(nèi)在蘊(yùn)含分析，來確定形象特征。 人文、精神分析 ： 城市先鋒喜歡標(biāo)志化的城市生活，享受繁華地段、快捷交通帶來的生活和工作便利，擁有時(shí)代的觀念，他們包容了城市的一切，并在此最大限度的展示自我，追尋豐富、浪漫的生活。 外在的居家印象 象征職業(yè)、身份、地位等； 內(nèi)在的生活情調(diào) 標(biāo)榜個(gè)人品位、內(nèi)涵、情致等。 社會(huì)形象體現(xiàn)： 品牌化： 依托項(xiàng)目自身打造的概念品牌優(yōu)勢(shì)，打造城南精品樓盤； 都市化： 與現(xiàn)代城市生活緊密相連，具有便利的城市生活印象； 情趣化： 內(nèi)部規(guī)劃極具情調(diào)，感染力強(qiáng)，主題色彩鮮明； 品位化： 外觀造型飄逸、個(gè)性張揚(yáng)、極具浪漫色彩與時(shí)代氣息 。 先鋒公館 城市之心，先鋒至上 一類 案名 二類 案名 *LOGO生活館 * 西安格調(diào) 世界胸懷 *華嶺 .大仕館 * 長安，我的大使館 建筑風(fēng)格：外觀造型簡(jiǎn)潔、明快、流暢、飄逸，輔以局部線狀或塊狀鮮亮色彩，富有浪漫韻味的純粹現(xiàn)代主義風(fēng)格。 建筑外立面色彩建議：在色彩上選用色彩明麗純凈，凸現(xiàn)品質(zhì)感和時(shí)尚特征。 建筑風(fēng)格建議 建筑用材建議 采用節(jié)能環(huán)保材質(zhì) 迎合新政實(shí)施中的有關(guān)要求，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，提升項(xiàng)目品質(zhì)。 使用節(jié)能環(huán)保型產(chǎn)品，既給項(xiàng)目增加顯著賣點(diǎn)；又給業(yè)主帶來實(shí)實(shí)在在的利益；同時(shí)提升項(xiàng)目價(jià)格和品質(zhì)，增加生活附加值。 節(jié)能主要體現(xiàn)在墻體、屋面保溫隔熱材料的運(yùn)用，窗戶大小的設(shè)計(jì)上等等： 樓頂太陽能預(yù)留口的預(yù)留位。 節(jié)水、節(jié)電管道和閥門的改造和安裝。 采取保溫、隔熱、密封等措施，讓建筑在使用過程中減少對(duì)煤、電等能源的消耗。同時(shí)建議最好以地輻熱采暖，節(jié)省能源，增加賣點(diǎn)。 裝修節(jié)能建議： 項(xiàng)目部分小戶型設(shè)計(jì)為精裝修，精裝過程強(qiáng)調(diào)體現(xiàn)品牌、環(huán)保。裝修標(biāo)準(zhǔn)成本控制在 300元 /平米左右。 可與品牌裝飾公司聯(lián)合推出，裝修物料全面采用品牌材料，并享有到位的質(zhì)保服務(wù)。以強(qiáng)化裝修房品質(zhì)賣點(diǎn)。 物業(yè)管理建議 特色物業(yè) 房屋共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)容公共設(shè)施的使用管理、維修和更新 電梯、供水、排水、通信等設(shè)備的運(yùn)行服務(wù) 小區(qū)保潔和綠化服務(wù) 小區(qū)保安及代交水、氣、電、有線電視、電話費(fèi)服務(wù) 家政服務(wù) 代寄、代購、訂餐訂票、接送兒童、護(hù)理病弱等服務(wù) 信息咨詢和信息服務(wù) 小區(qū)文化活動(dòng)組織實(shí)施等 其他物管延伸服務(wù) 制定物業(yè)管理?xiàng)l例和物管手冊(cè) 小區(qū)配套建議 超市、茶秀、棋牌室、商務(wù)會(huì)所 定位原則： 用便利、多樣的商業(yè)配套有力的提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)，便利每一位業(yè)主生活和工作，并以此帶動(dòng)商業(yè)業(yè)主盈利的信心，體現(xiàn)開發(fā)商處處為業(yè)主考慮的“以人為本”的理念。 超市功能： 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)超市，該超市的業(yè)態(tài)定位為業(yè)主生活方便而配套。以服務(wù)本區(qū)內(nèi)業(yè)主為主，區(qū)外人士為輔。以多樣的商業(yè)面積、適中的商業(yè)規(guī)模、合理的利用空間吸引客戶。 商業(yè)街功能： 茶坊、花店、棋牌室等。 景觀規(guī)劃建議 組團(tuán)綠化，輔以園藝小品 價(jià)格定位 價(jià)格定位主要考慮因素： 區(qū)域內(nèi)目前在售商品住宅價(jià)格 區(qū)域內(nèi)主要在售的公寓類物業(yè)價(jià)格： 區(qū)域內(nèi)新建商品住宅價(jià)格走勢(shì)： 價(jià)格定位之市場(chǎng)比較法 依據(jù)地段、區(qū)域、產(chǎn)品相似性出發(fā)選取長安國際、宏府公寓、萬達(dá)公寓、檸檬宮舍、 頤和宮作為主要參照對(duì)象 定價(jià)方法： 以市場(chǎng)比較法選取有參考性的對(duì)比樓盤，對(duì)主要類比因素通過打分計(jì)算。并據(jù)此進(jìn)行加權(quán)試算，得出項(xiàng)目本階段的參考性實(shí)收均價(jià)。 比較內(nèi)容 權(quán)重 樓盤名稱 長安國際 萬達(dá)公寓 宏府公寓 檸檬宮舍 頤和宮 本案 區(qū) 位 20 18 16 18 15 16 18 地 段 10 9 9 9 8 8 9 戶 型 15 10 10 10 11 9 11 環(huán)境 /規(guī)劃 15 13 12 10 10 12 13 樓盤配套 10 8 9 8 8 8 8 交樓時(shí)間 10 9 8 9 9 9 6 物業(yè)管理 10 9 8 8 9 9 9 開發(fā)商實(shí)力 10 8 10 7 7 7 7 合 計(jì) 100 84 82 79 76 77 81 實(shí)收均價(jià)合成表： 計(jì)算內(nèi)容 代碼 長安國際 萬達(dá)公寓 宏府公寓 檸檬宮舍 頤和宮 本案 合計(jì)權(quán)重值 84 82 79 76 77 81 實(shí)際均價(jià) PI 10000 5000 6000 4425 4400 權(quán)重值比例 1.04 1.01 0.98 0.94 0.95 權(quán)重均價(jià) PI 10370 5062 5880 4152 4183 樓盤權(quán)重 WI 0.30 0.15 0.25 0.15 0.15 1 樓盤權(quán)重價(jià) PI*WI 2074 1012 1341 623 627 5678 通過以上計(jì)算，本項(xiàng)目實(shí)收均價(jià)為 5678元 /平米，較為客觀的反映了項(xiàng)目目前的市場(chǎng)地位，入市價(jià)格可以此為依據(jù)作適當(dāng)修正得出之后據(jù)市場(chǎng)反映分階段加以調(diào)整，逐步走高 。 建議整體均價(jià)為 5800元 /平方米 此價(jià)格為針對(duì)毛坯房的項(xiàng)目整體均價(jià)，不含付款折扣，以及營銷中的促銷成本等因素。 營銷推廣 我們的銷售目標(biāo) 12個(gè)月銷售 95% 策略 +包裝 +有序組織安排 完成銷售目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 策略篇 項(xiàng)目總體操作策略 以我為先的領(lǐng)先的營銷策略 產(chǎn)品領(lǐng)先 +品牌領(lǐng)先 產(chǎn)品領(lǐng)先：產(chǎn)品的創(chuàng)新上 品牌領(lǐng)先 ：先鋒 =成功 +享樂 +時(shí)尚 + 策略定位之入市時(shí)機(jī)判斷 3月進(jìn)入市場(chǎng) 目前區(qū)域處于熱點(diǎn)爆炸前線，我們要采用先入為主的策略，搶 占市場(chǎng)先機(jī)，掠取市場(chǎng)資源。 策略定位之價(jià)格策略 低開高走，大步向前 整體價(jià)格增長幅度控制在區(qū)域物業(yè)價(jià)格增長幅度 20%以內(nèi)， 800元 /平方米左右；可以有效突顯項(xiàng)目發(fā)展實(shí)力，促進(jìn)銷售。 產(chǎn)品推出序列選擇 利潤最大，張弛有度 為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化，項(xiàng)目將分兩次開發(fā)，先期主推中小戶型 (點(diǎn)式高層 )，后期主推中大戶型 (板式高層 ) 。 08.2-08.5 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 開盤期 08.5-08.6 持續(xù)期 08.9-08.10 尾盤期 預(yù)熱及認(rèn)購期 開盤持續(xù)期 強(qiáng)銷期 08.7-08.8 08.11-09.1 09.1- 銷售總綱圖 假設(shè) 2008年 8月取得預(yù)售證各階段銷售模擬示意 銷售階段劃分（假設(shè) 2008年 8月取得預(yù)售證） 【 預(yù)熱期 】 時(shí)間 ： 2008年 2月底 3月底 目的： 通過預(yù)熱探測(cè)市場(chǎng)，檢驗(yàn)預(yù)期策略，創(chuàng)造開盤條件，提高項(xiàng)目知名度、美譽(yù)度，為開盤銷售積累客戶； 營銷推廣： 戶外廣告、報(bào)紙廣告、車身廣告、單頁發(fā)放等媒體的整合應(yīng)用；“城市春季精英聯(lián)誼會(huì)”會(huì)員招募活動(dòng)，春季房展會(huì)系列促銷活動(dòng)； 【 認(rèn)購期 】 時(shí)間： 2008年 4月上旬 5月中旬 目的： 通過預(yù)前期積累客戶，進(jìn)行認(rèn)籌，確定目標(biāo)誠意客戶，進(jìn)一步提升產(chǎn)品知名度，為開盤 營銷推廣： 戶外廣告、報(bào)紙廣告、車身廣告、單頁發(fā)放等媒體的整合應(yīng)用； 會(huì)員產(chǎn)品品鑒會(huì)，會(huì)員高爾夫球競(jìng)技活動(dòng)，郊游活動(dòng)等； 【 開盤期 】 時(shí)間： 2008年 5月下旬 6月中旬，約三周 營銷推廣： 廣告?zhèn)鞑ッ芗黉N優(yōu)惠力度大、類目多，將部分小戶型超低總價(jià)入市，務(wù)必造成轟動(dòng)效應(yīng)；奧運(yùn)系列活動(dòng)，其他促銷活動(dòng)配合 【 開盤持續(xù)期 】 時(shí)間： 2008年 6月下旬 8月中旬 營銷推廣：延用密集傳播策略，繼續(xù)各媒體的廣告投放，并配合第一次提價(jià)； 【 強(qiáng)銷期一 】 (適時(shí)推出板式高層） 時(shí)間： 2008年 8月下旬 2008年 10月底 營銷推廣：一年中的第二個(gè)房地產(chǎn)銷售旺季，恢復(fù)強(qiáng)勢(shì)的傳播力度，參與 9月的秋季房展會(huì)，再次提升價(jià)格，并根據(jù)這個(gè)階段節(jié)日高度集中的特點(diǎn)，策劃并實(shí)施不間斷的節(jié)點(diǎn)促銷活動(dòng)。 【 持續(xù)期二 】 時(shí)間： 2008年 11月上旬 2009年 1月中旬 營銷推廣： 一年中的第一個(gè)房地產(chǎn)銷售旺季，恢復(fù)強(qiáng)勢(shì)的傳播力度，參與 3月的春季房展會(huì)，再次提升價(jià)格，并根據(jù)這個(gè)階段節(jié)日高度集中的特點(diǎn)，策劃并實(shí)施不間斷的節(jié)點(diǎn)促銷活動(dòng)。 【 尾盤期 】 時(shí)間： 2009年 2月下旬 營銷推廣： 項(xiàng)目進(jìn)入尾盤階段，降低廣告投放力度，主要依靠口碑傳播和促銷活動(dòng)來保證上客量，加大優(yōu)惠點(diǎn)位、增加附贈(zèng)品實(shí)現(xiàn)變相降價(jià)，以保證成交率。 各階段實(shí)現(xiàn)價(jià)格 階段 銷售比例 階段均價(jià) 預(yù)熱 / 4500 認(rèn)購 20% 5000 開盤 40% 5400 強(qiáng)銷 70% 5900 持續(xù) 85% 6500 尾盤 95% 7000 包裝篇 利用媒體的整合營銷策略，建立快捷、高效的信息傳播渠道，快速完成消費(fèi)者對(duì)本案的認(rèn)知，提高項(xiàng)目的知名度、知曉度，最終推動(dòng)本案的銷售，為實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)提供有利保障。 包裝的目的 1+1 2的效果 賣場(chǎng)形象 現(xiàn)場(chǎng)營銷中心裝修簡(jiǎn)潔、靚麗，與本區(qū)域在售項(xiàng)目售樓部形成明顯差異。并且要與項(xiàng)目的整體形象相符，建議在內(nèi)部多采用簡(jiǎn)約的裝修風(fēng)格，相關(guān)物料選擇力求精致考究，從細(xì)節(jié)上體現(xiàn)項(xiàng)目特有的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)?？稍谑蹣翘幵O(shè)置咖啡吧、商務(wù)圖書閱覽區(qū)、 VIP客戶區(qū)等。 樣板間建議 期房階段，針對(duì)購買群體，讓其在前期直觀的感受到項(xiàng)目氛圍和戶型魅力，將對(duì)項(xiàng)目銷售開展至關(guān)重要， 樣板間位置建議與現(xiàn)場(chǎng)銷售中心一起搭建。不同主題分別突出商務(wù)感，居家感，時(shí)尚感。 報(bào)紙 主流媒體，具有傳播范圍廣、圖文并貌、易保存等特點(diǎn)； 戶外 視覺沖擊力強(qiáng)，但實(shí)效性相對(duì)較短； DM針對(duì)性強(qiáng)、易保存； 廣播 成本低，以聲音傳遞信息，感染力強(qiáng)； 車身 流動(dòng)性強(qiáng)，傳播范圍廣； 總之：媒體總有優(yōu)略勢(shì)，只有充分利用好各種主流媒體，并與其它傳播手段相結(jié)合，才能取得 1+1 2的理想效果。 媒體選擇策略 媒體預(yù)算及分配 按 階 段 分 預(yù)熱期 -70萬 認(rèn)購期 -70萬 開盤期 -90萬 持續(xù)期 -60萬 強(qiáng)銷期 -60萬 持續(xù)期 -30萬 尾盤期 -20萬 項(xiàng)目占地面積 6195.7平方米，容積率按 5.5（暫定），按整體均價(jià) 5800元 /平方米計(jì)算，取銷售額的 2%，預(yù)計(jì)本相目媒體推廣費(fèi)為 400萬元 按 類 型 分 報(bào)紙廣告 -170萬 戶外廣告 -90萬 候車亭廣告 -25萬 印刷品及宣傳道具 -35萬 活動(dòng)費(fèi)（禮品、獎(jiǎng)品等） -45萬 其它推廣費(fèi)用 -35萬 活動(dòng)策略篇 活動(dòng)一： （具體活動(dòng)執(zhí)行案待本案通過后呈上） 活動(dòng)主題：城市精英聯(lián)誼會(huì) 活動(dòng)內(nèi)容： 在各種媒體中打出“城市男女先鋒派對(duì)”的廣告主題，其代言人最好在項(xiàng)目準(zhǔn)客戶中產(chǎn)生，其目的是通過此次活動(dòng)迅速擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，建立與客戶互動(dòng)的情感認(rèn)知基礎(chǔ)，尋找與大眾項(xiàng)目不同的切入點(diǎn)。 活動(dòng)時(shí)間： 08年 3月上旬 活動(dòng)地點(diǎn)： 星級(jí)酒店 活動(dòng)二： （具體活動(dòng)執(zhí)行案待本案通過后呈上） 活動(dòng)主題：我就是城市的絕對(duì)主角 活動(dòng)內(nèi)容： 開盤前三天在各種組合媒體中發(fā)布“先鋒公館”項(xiàng)目開盤信息，并通知前期積累客戶到現(xiàn)場(chǎng)簽約，通過領(lǐng)導(dǎo)致辭、項(xiàng)目介紹、演藝表演、有獎(jiǎng)竟猜、簽約儀式等環(huán)節(jié)活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛，增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)本相目的信心。 活動(dòng)時(shí)間： 08年 8月（開盤） 活動(dòng)地點(diǎn)： 銷售現(xiàn)場(chǎng) 長安城堡 /高新世紀(jì)金花廣場(chǎng) 促銷活動(dòng)是聚集人氣，帶動(dòng)銷售最直接、最有效的方法之一。就本案的銷售而言，各種促銷活動(dòng)貫穿始終，保證其連貫性與有效性。 銷售組織安排 團(tuán)隊(duì)組織 : 項(xiàng)目總監(jiān) 1名 ；策劃總監(jiān) 1名； 銷售經(jīng)理 1名； 案場(chǎng)主管 2名 策劃經(jīng)理 1名； 主策劃師 1名 ； 執(zhí)行策劃 1名 置業(yè)顧問 10-15名（現(xiàn)場(chǎng) + 外場(chǎng)） 籌備期，銷售人員接觸項(xiàng)目前需經(jīng)過 1個(gè)月的系統(tǒng)培訓(xùn)（前半月為基礎(chǔ)培訓(xùn)；后半月為現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)），營銷過程中，人員在保持一定的穩(wěn)定性的同時(shí)將有一定的淘汰比率。以不斷的激勵(lì)團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力。 本次提案在分析區(qū)域環(huán)境、理解項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，主要就項(xiàng)目定位展開論述，并對(duì)營銷推廣方向提出方向性建議。期望與開發(fā)商達(dá)成共識(shí)，并據(jù)以展開后續(xù)工作。 THANKS 謝謝觀賞 附 錄 區(qū)域競(jìng)比項(xiàng)目分析 摩登主場(chǎng) 開發(fā)商： 陜西文華地產(chǎn) 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目位于西安市長安北路中段草場(chǎng)坡新文巷，東鄰驪馬豪城，南臨新文巷，西距長安北路；項(xiàng)目占地面積 13畝，建筑面積近 50000平方米，容積率約 4.8，整體由 3棟高層組成，總戶數(shù) 630戶，綠化率 33%；項(xiàng)目整體簡(jiǎn)潔現(xiàn)代，戶型設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用，交通便捷，市政配套齊全。 戶型面積： 47.72平方米一室一廳； 76.71、 92.84平方米兩室兩廳； 103.13、 112.52平方米三室兩廳 戶型配比： 47.72平方米一室一廳，約占； 76.71、 92.84平方米兩室兩廳，約占； 103.13、 112.52平方米三室兩廳，約占 現(xiàn)時(shí)均價(jià)： 5000元 /平方米 物業(yè)管理費(fèi)： 1.8元 /月 /平方米 銷售進(jìn)度： 85% 天倫盛世 開發(fā)商： 天倫地產(chǎn) 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目位于友誼東路與文藝北路交匯以東，東接雁塔路，南臨友誼東路，西接文藝南路，北距環(huán)城路；項(xiàng)目占地 20畝，總建筑面積約 50000平方米，容積率 3.75，整體為 2棟高層，在售的主要為商住樓，住宅樓基本售磬，總戶數(shù) 400余戶；項(xiàng)目整體簡(jiǎn)潔現(xiàn)代，戶型設(shè)計(jì)舒適實(shí)用，交通便捷，市政配套齊全。 戶型面積： 44.92、 47.22、 61.12平方米一室； 88.10平方米左右兩室兩廳； 126.58、 132.15平方米三室兩廳 戶型配比： 44.92、 47.22、 61.12平方米一室，約占 27%；88.10平方米左右兩室兩廳，約占 43%； 126.58、 132.15平方米三室兩廳，約占 30% 現(xiàn)時(shí)均價(jià)： 4580元 /平方米 物業(yè)管理費(fèi)： 1.2元 /平方米 銷售進(jìn)度： 75% 萬達(dá)國際公寓 開發(fā)商： （西安）萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)有限公司 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目位于雁塔路與友誼路什字西北角，東臨雁塔路、南靠友誼東路、北接李家村北路、西望長勝街；項(xiàng)目占地約 73畝，總建筑面積約 345700平方米，容積率 5.99，整體由 4棟高層公寓住宅、 1棟寫字間和 1棟 4層商鋪組成，其中公寓住宅建筑面積為 16.8萬平方米，商業(yè)建筑面積為 17.77萬平方米，在售的主要為商業(yè)部分，公寓住宅部分基本售磬，；總戶數(shù) 1700余戶；項(xiàng)目整體時(shí)尚簡(jiǎn)潔現(xiàn)代，戶型設(shè)計(jì)多樣，交通便捷，市政配套齊全。 戶型面積： 53.78、 46.38、 41.90、 44.07、 60.58、 47.80、 44.31、44.62、 48.06、 29.24、 48.47、 43.34、 41.83、 42.11、 49.56、45.78、 48.18、 40.12、 50.12、 52.20、 33.78、 55.90、 57.89、28.78、 48.14、 49.86、 59.62、 54.82、 36.05、 39.40、 42.17、47、 39.50平方米一室一廳； 40.20、 40.46、 70.41一室兩廳；68.22、 78.43、 80.60兩室一廳； 75.79、 71.09、 83.75、88.17、 86.85、 79.46、 79.80、 73.85、 72.85、 78.22平方米左右兩室兩廳； 107.00、 124.57平方米三室兩廳 萬達(dá)國際公寓 戶型配比： 53.78、 46.38、 41.90、 44.07、 60.58、 47.80、 44.31、44.62、 48.06、 29.24、 48.47、 43.34、 41.83、 42.11、 49.56、45.78、 48.18、 40.12、 50.12、 52.20、 33.78、 55.90、 57.89、28.78、 48.14、 49.86、 59.62、 54.82、 36.05、 39.40、 42.17、47、 39.50平方米一室一廳，約占 70%； 40.20、 40.46、 70.41一室兩廳，約占 6%； 68.22、 78.43、 80.60兩室一廳，約占 4%；75.79、 71.09、 83.75、 88.17、 86.85、 79.46、 79.80、 73.85、72.85、 78.22平方米左右兩室兩廳，約占 16%； 107.00、124.57平方米三室兩廳，約占 4% 現(xiàn)時(shí)均價(jià)： 5100元 /平方米 物業(yè)管理費(fèi)： 1.5元 /平方米 銷售進(jìn)度： 90% 自由自宅 開發(fā)商： 西安眾和置業(yè)有限公司 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目位于文藝南路 18號(hào)，東臨建筑科技大學(xué)，南距南二環(huán)，西接文藝南路，北望建設(shè)路；項(xiàng)目占地畝，總建筑面積約 37900平方米，容積率，整體為 2棟 30層高層，總戶數(shù)余戶；項(xiàng)目整體簡(jiǎn)潔現(xiàn)代，戶型設(shè)計(jì)舒適實(shí)用，交通便捷，市政配套齊全。 戶型面積： 45.50平方米一室； 78、 94、 95、 97平方米左右兩室兩廳； 128平方米三室兩廳 戶型配比： 45.50平方米一室，約占 25%； 78、 94、 95、 97平方米左右兩室兩廳，約占 50%； 128平方米三室兩廳，約占25% 現(xiàn)時(shí)均價(jià)： - 物業(yè)管理費(fèi)： - 銷售進(jìn)度： 咨詢階段 產(chǎn)品特征分析 項(xiàng)目名稱 建筑面積 總戶數(shù) 容積率 戶型 面積區(qū)間 戶數(shù)比 摩登主場(chǎng) 50000 630 4.8 一室一廳 3065 49% 兩室一廳 4575 12% 兩室兩廳 7390 18% 三室兩廳 103115 21% 天倫盛世 50000 420 3.75 一室一廳 4050 18% 一室兩廳 5060 9% 兩室兩廳 8090 43% 三室兩廳 125135 30% 萬達(dá)國際公寓 345700 1100 5.99 一室一廳 3555 70% 一室兩廳 4075 6% 兩室一廳 6085 4% 兩室兩廳 7090 16% 三室兩廳 105125 4% 項(xiàng)目名稱 建筑面積 總戶數(shù) 容積率 戶型 面積區(qū)間 戶數(shù)比 自由自宅 37900 440 - 一室兩廳 4550 25% 兩室兩廳 75100 50% 三室兩廳 125135 25% 合計(jì) 393600 3190 體量不大 ,容積率基本在 3.5 5.5之間；一室、兩室重疊度高且比例較大，三室面積區(qū)間分布較廣。 產(chǎn)品價(jià)格分析 項(xiàng)目名稱 開盤價(jià)格 在售價(jià)格 價(jià)格增幅 實(shí)收均價(jià) 摩登主場(chǎng) 3900 5100 28% 4360 天倫盛世 3880 5000 29% 4400 萬達(dá)國際公寓 4300 5100 18% 4580 自由自宅 - - - - 區(qū)域價(jià)格增幅較大 ,價(jià)格較高 ,土地的稀缺是根本原因 類比項(xiàng)目分析 劍橋 CLASS 開發(fā)商： 臺(tái)城實(shí)業(yè) 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目位于勞動(dòng)南路與高新路交匯處，東鄰勞動(dòng)南路，南臨東大街，西距炭市街，北望碑林公安分局；項(xiàng)目占地面積約 4畝，總建筑面積約 32000平方米容積率約 12，整體為 1棟 28層高層，總戶數(shù)504戶；項(xiàng)目整體簡(jiǎn)潔現(xiàn)代，戶型設(shè)計(jì)實(shí)用，交通便捷，市政配套齊全。 戶型面積： 29.46、 40.04、 48.62、 48.88平方米一室一廳； 69.85、97.72、 103.85平方米兩室兩廳； 110.29、 134.59平方米左右三室兩廳 戶型配比： 29.46、 40.04、 48.62、 48.88平方米一室一廳，約占37.5%； 69.85、 97.72、 103.85平方米兩室兩廳，約占 56.25%；110.29、 134.59平方米左右三室兩廳，約占 6.25 現(xiàn)時(shí)均價(jià)： 3900元 /平方米（ 2006年） 物業(yè)管理費(fèi)： 1.2元 /平方米 /月 銷售進(jìn)度： 售磬 檸檬宮舍 開發(fā)商： 陜西鑫諾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目位于西稍門什字西南角，東鄰勞動(dòng)南路，南望大唐西市，西距桃園路，北臨豐鎬東路；項(xiàng)目占地面積約 3.7畝，總建筑面積32000平方米，容積率約 12.97，整體為 1棟 28層高層，總戶數(shù) 344戶；項(xiàng)目整體簡(jiǎn)潔現(xiàn)代，戶型設(shè)計(jì)多樣，交通便捷，市政配套齊全。 戶型面積： 37.24平方米一室一廳； 78.16、 83.45、 84.59、 84.94、90.40、 92.06、 95.24平方米一室兩廳； 120.21、 146.92、 148.52平方米左右兩室兩廳 戶型配比： 37.24平方米一室一廳，約占 8%； 78.16、 83.45、 84.59、84.94、 90.40、 92.06、 95.24平方米一室兩廳，約占 67%； 120.21、146.92、 148.52平方米左右兩室兩廳，約占 25% 現(xiàn)時(shí)均價(jià)： 4800元 /平方米 物業(yè)管理費(fèi)： 1.8元 /平方米 /月 銷售進(jìn)度： 60% 頤和宮 開發(fā)商： 陜西旅游大地置業(yè)有限公司 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目位于含光路唐城賓館南側(cè)，東距朱雀大街，南近子午路，西臨含光路，北望唐城賓館；項(xiàng)目占地面積約 7.6畝，總建筑面積38852平方米，容積率約 7.2，整體由 2棟 24層高層，北樓為標(biāo)準(zhǔn)酒店公寓，南樓為板式服務(wù)型住宅，總戶數(shù) 454戶，其中酒店公寓 328套，服務(wù)型住宅 126套；項(xiàng)目整體簡(jiǎn)潔現(xiàn)代，戶型設(shè)計(jì)舒適實(shí)用，交通便捷，市政配套齊全。 戶型面積： 64.51、 66.89、 71.47、 72.22、 72.35平方米一室兩廳；77.09、 100.80、 101.60、 103.80、 105.51、 120.66平方米兩室兩廳；130.23、 140.15、 143.00、 146.00平方米左右三室兩廳 戶型配比： 64.51、 66.89、 71.47、 72.22、 72.35平方米一室兩廳，約占 22.5%； 77.09、 100.80、 101.60、 103.80、 105.51、 120.66平方米兩室兩廳，約占 27.5%； 130.23、 140.15、 143.00、 146.00平方米左右三室兩廳，約占 50% 現(xiàn)時(shí)均價(jià)： 4800元 /平方米（住宅） 7000元平方米（精裝修公寓） 物業(yè)管理費(fèi)： 1.5元 /平方米 /月（公寓） 2.4元