*有限公司 *居住小區(qū)開發(fā)建設項目 可行性研究報告 編制單位： 2009.6 目 錄 第一章 總 論 . 1 1.1 項目背景 . 1 1.2 項目概況 . 3 1.3 可行性研究結(jié)論與建議 . 10 第二章 市場需求預測分析 . 12 2.1 宏觀需求 分析 . 12 2.2*市宏觀經(jīng)濟 . 13 2.3*房地產(chǎn)市場分析 . 16 2.4 房地產(chǎn)市場區(qū)域板塊情況 . 37 2.5 市場定位 . 47 2.6 價格定位 . 52 第三章 建設場址及建設條件 . 55 3.1 項目建設地點 . 55 3.2 項目建設條件 . 55 第四章 建設方案 . 59 4.1 建筑方案 . 59 4.2 規(guī)劃布局 . 62 4.3 交通組織 . 64 4.4 公共配套區(qū)域規(guī)劃 . 66 4.5 建筑風格及立面設計 . 69 4.6 戶型設計建議 . 70 4.7 園林景觀 . 72 4.8 項目智能化設計 . 80 4.9 用地平衡表及主要用地指標 . 84 4.10 公用工程 . 85 第五章 環(huán)境保護 . 90 5.1 采用的環(huán)境保護標準 . 90 5.2 建設地點的環(huán)境現(xiàn)狀 . 90 5.3 主要污染源及污染物 . 90 5.4 主要污染源及污染物的治理 . 91 5.5 環(huán)境投資概算 . 91 第六章 節(jié) 能 . 93 6.1 概述 . 93 6.2 節(jié)能措施 . 93 第七章 勞動安全衛(wèi)生與消防 . 94 7.1 設計依據(jù) . 94 7.2 工程概況 . 94 7.3 主要防火措施 . 94 7.4 消防設備供電 . 95 第八章 工程招標 . 97 8.1 設計依據(jù) . 97 8.2 招標方案 . 97 第九章 項目實施進度安排 . 98 第十章 投資估算及資金籌措 . 99 10.1 投資估算說明 . 99 10.2 投資估算 . 100 10.3 資金籌措 . 101 10.4 資金使用計劃 . 101 第十一章 財務評價 . 103 11.1 編制依據(jù) . 103 11.2 基礎數(shù)據(jù) . 103 11.3 銷 售價格 . 103 11.4 銷售進度及收入 . 104 11.5 稅費率 . 106 11.6 現(xiàn)金流量分析 . 106 11.6 利潤和利潤分配 . 108 11.7 資產(chǎn)平衡分析及資產(chǎn)負債分析 . 109 11.8 敏感性分析 . 110 11.9 盈虧平衡分析 . 111 11.10 財務評價結(jié)論 . 112 第十二章 研究結(jié)論 . 113 *房地產(chǎn)開發(fā)建設項目可行性研究報告 1 第一章 總 論 1.1 項目 背景 1.1.1 項目名稱 *有限公司 *居 住小區(qū)開發(fā)建設項目 1.1.2 開發(fā)建設 單位 概況 1、 單位名稱 ： *有限公司 2、 單位性質(zhì) ： 3、 法人代表 ： 4、 法定地址 ： 5、單位 概況： 1.1.3 可行性研究報告的編制依據(jù)、研究范圍和編制原則 1、編制依據(jù) （ 1）國家計委審定頒布的投資項目可行性研究指南（ 2002年 1 月）； （ 2）國家建設部審定頒布的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法（建標 2000205 號）； （ 3）建設單位提供的有關基礎資料。 2、研究范圍 （ 1）項 目提出的理由與建設的必要性； （ 2）市場需求分析與建設規(guī)模； （ 3）建設方案； *房地產(chǎn)開發(fā)建設項目可行性研究報告 2 （ 4）投資估算及資金籌措； （ 5）財務評價。 3、編制原則 （ 1）先進性。在 研究 設計過程中堅持實事求是的原則，以經(jīng)濟效益、社會效益雙贏為目的，選擇優(yōu)秀的規(guī)劃方案、先進的設計和施工方案，確保項目質(zhì)量的先進性； （ 2）科學性。在設計研究過程中要認真研究本項目充分利用 擬建項目區(qū)域 優(yōu)越的建設條件和 政府 優(yōu)惠的政策等方面的優(yōu)勢，節(jié)約投資，縮短工期，提高效益，盡快收回投資； （ 3）全面性。在設計研究過程中，認真貫徹執(zhí)行國家有關法規(guī)、規(guī)范，搞 好環(huán)保、節(jié)能、衛(wèi)生安全及消防等設計。 1.1.4 項目提出的背景 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占有重要地位， 溫家寶 2008 年 11 月 10日部署落實中央政策措施的七項工作中，明確提出對房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)，溫家寶用 “ 重要支柱、舉足輕重、至關重要 ” 來形容房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟的意義。 另外地產(chǎn)行業(yè)對金融業(yè)的影響也是巨大的，為其提供廣泛的信貸資源。地產(chǎn)行業(yè)的復蘇能有效促進金融業(yè)的穩(wěn)定。雖然目前受全球經(jīng)濟危機影響，中國經(jīng)濟增速減緩，全國房地產(chǎn)市場不可避免的出現(xiàn)疲軟現(xiàn)象。而地產(chǎn)行業(yè)的走低最終受損的也只能是國家。目前中國政策導向已經(jīng)出現(xiàn) 變化，貨幣政策逐漸松動，樓市利好政策不斷推出。種種因素的影響使得 2009 年房地產(chǎn)市場存有不確定性。在市場預期不明朗的前提下，資本介入謹慎，投資競爭降低，客觀上利于開發(fā)成本的控制，同時，隨著市場放量的減緩，市場供求關系*房地產(chǎn)開發(fā)建設項目可行性研究報告 3 有望出現(xiàn)調(diào)整，降低了市場運作風險，總體上預期收益前景看好。 近年來 *經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好、工業(yè)快速發(fā)展、城市化進程不斷加快，良好的宏觀環(huán)境為 *房地產(chǎn)市場持續(xù)而快速發(fā)展創(chuàng)造契機。 *作為二線城市，以剛性需求為主，目前房價仍處于全國副省級城市較低水平，受全國市場沖擊較小，目前仍處于 理性、健康發(fā)展時期，具有一定的上漲空間。 *區(qū)作為 *市的老城區(qū)，為 *市的經(jīng)濟發(fā)展做出過卓越的貢獻，時代變遷， *市的經(jīng)濟重心已經(jīng)偏向東南部，導致*區(qū)的各項事業(yè)發(fā)展緩慢。 為了恢復鐵北區(qū)域的生機， *市提出了 大鐵北改造計劃，*區(qū)的 改造 面積為 93.7 平方公里，占 大鐵北改造面積的 50.6%。*區(qū)改造、建設、發(fā)展的主要目標和任務就是要舉全市之力，著力建設 “ 一個新城 ” 、構筑 “ 三大板塊 ” 、發(fā)展 “ 五大產(chǎn)業(yè) ” 、打造 “ 五園兩區(qū) ” ，突出 “ 六個亮點 ” ，做到一年高起步，兩 年大發(fā)展，三到五年見成效。三大板塊是工業(yè)板塊、商貿(mào)板塊、綜合板塊；五大產(chǎn)業(yè)是發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)、發(fā)展商貿(mào)服務業(yè)、發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)、發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)、發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)定業(yè)。 本項目即以改造大鐵北為契機，提出了開發(fā)長農(nóng)公路以西、北環(huán)城路以北的 100 萬平方米的區(qū)域面積，建設現(xiàn)代化的都市生活小區(qū)，改善區(qū)域居民生活條件，提高區(qū)域居民生活質(zhì)量 ，促進 *區(qū)舊貌換新顏，新時期有的新的發(fā)展 。 1.2 項目概況 1.2.1 項目建設地點 *房地產(chǎn)開發(fā)建設項目可行性研究報告 4 *居住小區(qū)開發(fā)建設項目位于 *市 *區(qū) ， 規(guī)劃占地面積 1 平方公里，規(guī)劃范 圍為。 本項目為其中的 1 平方公里范圍內(nèi)的土地整理以及一期工程22.37 萬平方米范圍 的居住小區(qū)開發(fā)，一期工程的范圍為規(guī)劃丙二街以東，長農(nóng)公路以西、丙三路以南、北環(huán)城路以北的區(qū)域內(nèi) ，規(guī)劃的市政道路丙四路將本項目分成兩個區(qū)域 。 1.2.2 項目建設規(guī)模 1、 總 用 地面積 ： 22.37 萬 （ 1） 住宅用 地面積： 43800 ； （ 2）商鋪用地面積： 23310 ； （ 2）公建用地面積： 7600 ； （ 3） 道路 用 地面積： 29654 ； （ 4） 地上 停車場 面積 ： 29856 ； （ 5） 公共 綠地： 89480 （含小品及景觀）。 2、 總 建筑面積： 47.42 萬 （不含地上停車場） （ 1） 住宅建筑面積： 412084 .高層住宅建筑 面積 116518 ； .小高層住宅建筑面積 147780 ； .多 層住宅建筑面積 147786 。 （ 2） 停車位 面積： 49025 .地上 停車場鋪裝 面積 29856 ； .地下停車 庫 建筑面積 19169 。 （ 3）商鋪建筑面積： 35316 （ 4） 公建 建筑 面積： 7600 *房地產(chǎn)開發(fā)建設項目可行性研究報告 5 .換熱站 建筑面積 400 （ 2 個） ； .開閉所 建筑面積 400 （ 2 個） ； .水泵房 建筑面積 200 （ 2 個） ； .燃氣調(diào)壓站 建筑面積 100 （ 2 個） ； .物業(yè)用房建筑面積 500 ； .自行車棚 建筑面積 6000 （ 2 處） ； 1.2.3 總圖技術經(jīng)濟指標 1、 容積率： 2.11； 2、 建筑系數(shù)： 46.74%； 3、建筑密度： 33.40 4、 綠地率： 40%； 5、 投資強度： 6953.52 萬 元 /公頃 。 1.2.4 建設內(nèi)容 本項目為 *居住小區(qū) 開發(fā)建設工程 ，包括住宅、 商鋪及 公建等設施和 工程。 1、商品 住宅 本工程新建 商品 住宅 建筑面積 412084 平方米 ，共 93 棟。其中： 高層住宅 18 棟，建筑面積 116518 平方米 ，位于小區(qū)的東部 、西部和北部； 小 高層 住宅 32 棟，建筑面積 147780 平方米 ，位于小區(qū) 高層的內(nèi)側(cè)； 多層住宅 43 棟，建筑面積 147786 平方米 ，位于小區(qū)的中部 ，小高層住宅的內(nèi)側(cè) 。 2、 商鋪 本工程商鋪建筑面積 35316 平方米， 分 G、 F、 H、 J4 個區(qū)域，其中： *房地產(chǎn)開發(fā)建設項目可行性研究報告 6 G 區(qū)商鋪 商鋪建筑面積 10080 平方米，位于 小區(qū) 洛陽組團的 東部 、 臨 長農(nóng)公路， 2 層； F 區(qū)商鋪 商鋪建筑面積 3726 平方米，位于小區(qū) 金陵組團的 東部 、 臨 長農(nóng)公路， 單 層； H 區(qū)商鋪 商鋪建筑面積 13932 平方米，位于小區(qū) 洛陽組團的南 部 、 臨 北環(huán)城路， 2 層； J 區(qū)商鋪 商鋪建筑面積 7578 平方米， 位于小區(qū) 金陵組團的南 部 、 臨 規(guī)劃的丙四路，單 層； 3、 車庫 本工程 停車位 面積 49025 平方米，其中： （ 1） 地下停車場 本工程 在 高層建筑底部建設 地下停車場 2 處 ， 金陵組團和洛陽組團各一處，總 建筑面積 19169 平方米， 出入口 均朝向丙四路上 ，設停車位 540 個 ； （ 2） 地上 停車場 本工程 地上 停車場 面積 29856 平方米 ，設停車位個 1492。 4、 公建 本工程公建面積 7600 平方米 .換熱站建筑面積 400 （ 2 個） ； 分別位于洛陽組團和金陵組團的西北部。 *房地產(chǎn)開發(fā)建設項目可行性研究報告 7 .開閉所建筑面積 400 （ 2 個） ； 分別位于洛陽組團和金陵組團的西 北部，毗鄰換熱站建設。 .水泵房建筑面積 200 （ 2 個） ； 分別位于洛陽組團和金陵組團的西北部，臨換熱站建設。 .燃氣調(diào)壓站建筑面積 100 （ 2 個） ； 分別位于洛陽組團和金陵組團的西北部。臨水泵房建設。 .物業(yè)用房建筑面積 500 ； 位于洛陽組團的東北部，便于服務 2 個組團。 .自行車棚建筑面積 6000 （ 2 處） ； 位于洛陽組團的北部和和金陵組團的南部。 5、 基礎設施 包括道路、供 排 水、供熱、供電、燃氣、電信、綠化及小區(qū)景觀等工程建設。 1.2.5 土地 使用權 該 項目總 征地面積 223700 平方米， 建設單位 通過土 地招拍掛形式，支付 29081 萬元拍得 該宗 土地 使用權 。 1.2.6 項目實施計劃 該項目 建設期 為 1 年 ： 2009.6 項目前期工作，包括方案設計、編制可研報告、辦理各種審批手續(xù)； 2009.72009.8 規(guī)劃設計、施工圖設計、工程招標； 2009.92009.10、 2010.4 2010.10 場地整平、土建工程施工 、設備安裝等 ； 2010.11 工程竣工，驗收交付使用。 *房地產(chǎn)開發(fā)建設項目可行性研究報告 8 1.2.7 投資估算及資金籌措 1、 投資估算 總 投資為 155550.30 萬元 ， 其中：土地費用 58295.86 萬元，前期工作費 13288.10 萬元，基礎設施建設費 4180.84 萬元， 建筑安置工程費 67913.32 萬元， 公共配套設施建設費 1815.50 萬元， 開發(fā)間接費 500.00 萬元， 管理費 894.80 萬元，銷售費 3449.50 萬元，開發(fā)期稅費 194.41 萬元、 修理費用 500.00 萬元， 其它費 487.57 萬元，不可預見費 3030.39 萬元。 2、 資金籌措 項目總投資 155550.30 萬元 ，擬全部由建設單位自籌解決 。 1.2.8 資金使用計劃 2009 年 2010 年 ：土地、前期費用及土建工程 等全部 投資154550.30 萬元； 經(jīng)營資金 1000.00 萬元 在經(jīng)營期內(nèi)分年投入。 1.2.9 主要技術經(jīng)濟指標 主要技術經(jīng)濟指標 匯總 表 表 1-1 序號 項目 單位 指標 備注 一 總用 地規(guī)模 m2 223700 1 住宅用 地 m2 43800 2 商鋪用地 m2 23310 3 公建用地 m2 7600 4 道路用地 m2 29654 5 地上停車場用地 m2 29856 6 公共綠地 m2 89480 二 建設規(guī)模 1 開發(fā)總建筑面積 m2 474169 *房地產(chǎn)開發(fā)建設項目可行性研究報告 9 序號 項目 單位 指標 備注 1.1 商品住宅 m2 412084 （ 1） 高層住宅 m2 116518 （ 2） 小高層住宅 m2 147780 （ 3） 多層住宅 m2 147786 1.2 商品車庫 m2 （ 1） 地下停車場 19169 （ 2） 地上 停車位 29856 1.3 商鋪 35316 1.4 公用建筑 m2 7600 （ 1） 換熱站 m2 400 （ 2） 開閉所 m2 400 （ 3） 水泵房 m2 200 （ 4） 燃氣調(diào)壓站 m2 100 （ 5） 物業(yè)用房 500 （ 6） 自行車棚 6000 2 居住戶數(shù) 戶 4308 3 居住人口 人 17232 4 戶均人數(shù) 人 4 5 住宅平均層數(shù) 層 10 6 住宅建筑套密度 套 /ha 192 7 人口毛密度 人 /ha 770 8 容積率 2.11 9 建筑密度 % 33.40 10 綠地率 % 40 11 小汽車停車位 輛 2033 12 自行車停車位 輛 6000 13 總裝機容量 kW 18908.01 14 生活用水量 m3/d 8616 最高日 15 消防用水量 m3 259.2 16 總采暖熱耗 MW 28.45 17 天然氣耗量 萬 立 方米 /年 144.05 三 經(jīng)濟數(shù)據(jù) 1 總投資 萬元 155550.30 1.1 開發(fā)建設投資 萬元 154550.3 其中 :建設期利息 萬元 *房地產(chǎn)開發(fā)建設項目可行性研究報告 10 序號 項目 單位 指標 備注 1.2 經(jīng)營資金 萬元 1000 2 單位造價 元 /平方米 3259.39 3 經(jīng)營收入 萬元 209070.2 年平均 69690 4 單位收入 元 /平方米 4409.19 5 經(jīng)營稅金及附加 萬元 9892.1 年平均 3297.4 6 經(jīng)營成本及費用 萬元 156550.3 年平 均 52183 7 利潤總額 萬元 45575.84 年平均 15192 8 所得稅 萬元 11393.96 年平均 3798.0 9 稅后利潤 萬元 34181.88 年平均 11394 四 財務評價指標 1 總投資利潤率 % 29.3 年平均 9.77 2 總投資利稅率 % 42.98 年平均 14.33 3 資本金凈利潤率 % 21.97 年平均 7.32 4 貸款償還期 年 5 盈虧平衡點 % 64.37 6 財務凈現(xiàn)值 萬元 7334.68 Ic=12%( 所得稅 后 ) 7 財務內(nèi)部收益率 % 16.76 所得稅后 8 投資回收期 年 2.4 所得稅后 9 財務凈現(xiàn)值 萬元 16144.69 Ic=12%( 所得稅前 ) 10 財務內(nèi)部收益率 % 22.46 所得稅前 11 投資回收期 年 2.24 所得稅前 1.3 可行性研究結(jié)論 與建議 1.3.1 可行性研究結(jié)論 本工程是 *市 *區(qū) 住房 建設 的重點工程，是 開發(fā)大鐵北的重要組成部分 ，它的建設對 *市 *區(qū) 住房建設 以及 *區(qū)西北部區(qū)域 的發(fā)展具有較大的促進作用。 本項目建設符合國家產(chǎn) 業(yè)政策和 *市的發(fā)展方向，符合*市的總體發(fā)展規(guī)劃，具有良好的社會效益和較佳的經(jīng)濟效益。因此，項目的建設是可行的。 *房地產(chǎn)開發(fā)建設項目可行性研究報告 11 1.3.2 問題與建議 1、 要進一步落實 好 規(guī)劃 論證和施工圖設計，做到精心設計、精心組織、精心施工 ，爭取按計劃 開工 ，確保工程的順利進行； 2、 要進一步作好 資金籌措 工作， 由于該項目投資較大， 資金不足是制約項目進一步開展的瓶頸， 建議 建設單位抓緊落實 ，使該項目早日開工，早日投入使用 。 *房地產(chǎn)開發(fā)建設項目可行性研究報告 12 第二章 市場需求預測分析 2.1 宏觀需求分析 2.1.1 固定資產(chǎn)投資增長，拉動房地產(chǎn)市場 2006 年我 國國內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP)為 209407 億元，按可比價格計算，同比增長 10.7%，增速比上年加快 0.3 個百分點。固定資產(chǎn)投資增長較快，全年全社會固定資產(chǎn)投資 109870 億元，比上年增長24.0%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 93472 億元，增長 24.5%；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資增長 21.3%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 19382 億元，比上年增長 21.8%，加快 0.9 個百分點。 2.1.2 城鄉(xiāng)居民收入增長加快，拉動房地產(chǎn)市場 城鄉(xiāng)居民收入增長加快，就業(yè)增加較多。 2006 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11759 元，比上年增長 12.1%，扣 除價格因素，實際增長10.4%，加快 0.8 個百分點。農(nóng)村居民人均純收入 3587 元，比上年增長 10.2%，扣除價格因素，實際增長 7.4%，加快 1.2 個百分點。年末居民儲蓄存款余額 161587 億元，比上年末增加 20544 億元。全年城鎮(zhèn)新增就業(yè) 1184 萬人，年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 4.1%，比上年末回落 0.1 個百分點。 2006 年國家加大了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。 5 月 17 日國務院常務會議提出了包括調(diào)整住房供應結(jié)構，強化稅收、信貸、土地調(diào)控手段。按照國務院的部署，各有關部門相繼出臺了涉及規(guī)劃、土地、稅收、金融、價 格、市場交易、外匯和外資管理等一系列配套文件和政策，積極推動住房供應結(jié)構調(diào)整，加大普通住房供應，引*房地產(chǎn)開發(fā)建設項目可行性研究報告 13 導合理住房需求，控制房價上漲。在有關部門和各級政府的共同努力下，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控取得一定效果，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出積極的變化。房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長。全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 19382億元，同比增長 21.8%。房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構得到一定改善， 2006 年住宅投資增長速度達到 25.3%，高于同期房地產(chǎn)投資增幅 3.5 個百分點。 2.2*市宏觀經(jīng)濟 2.2.1 *市宏觀經(jīng)濟狀況 自 2000 年以來， *市 城市經(jīng)濟得到了迅猛發(fā)展，居民人均GDP 和人均可支配收入顯著提高， 2007 年全 年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2089.0 億元，按不變價格計算，比上年增長 17.7%，位居全省第一位 。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 200.0 億元，比上年增長 8.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 1049.3 億元，增長 22.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 839.7 億元，增長 14.5%。三產(chǎn)業(yè)比重分別為 9.6%: 50.2%： 40.2%。人均生產(chǎn)總值達到 28131 元 （ 按戶籍年平均人口數(shù)計算 ） ，比上年增長 16.1%。 *市是 *省省會，是全國 15 個副省級城市之一，現(xiàn)轄四縣(市 )六區(qū)。幅員面積 20571 平方公里，總?cè)丝?731 4 萬人。其中，市區(qū)面積 3583 平方公里，建成區(qū) 164.30 平方公里，市區(qū)人口 337.22萬人。汽車工業(yè)、糧食與食品工業(yè)、生物醫(yī)藥工業(yè)、光電子信息工業(yè)四大主導產(chǎn)業(yè)占全市工業(yè)的比重達到 90.70。 從 2001 年開始， *的 GDP 總量持續(xù)發(fā)展， 2007 年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 2089.0 億元，年均遞增 13.6。 *市的整體經(jīng)濟形式良好，為 *房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了良好的外部經(jīng)濟環(huán)境。高速發(fā)*房地產(chǎn)開發(fā)建設項目可行性研究報告 14 展的經(jīng)濟列車是一個城市房地產(chǎn)市場繁榮的基礎，也是人均購買力提升的前提，司時還是第三產(chǎn)業(yè)繁榮的必然結(jié)果。 未來五年， *市綜合經(jīng)濟實力將邁上新臺階。在優(yōu)化結(jié)構、提高效率、降低消耗、保護環(huán)境的基礎上，地區(qū)生產(chǎn)總值、全 口 徑財政收入、規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值、人均生產(chǎn)總是等主要指標均增長一倍以上。同時，產(chǎn)業(yè)結(jié)構實現(xiàn)新升級。繼續(xù) 加大工業(yè) 投入，力爭五年累計完成工業(yè)固定資產(chǎn)投資 4000 億以上。 從各項目經(jīng)濟指標我們可以看出， *市的經(jīng)濟 正 處一個良好的發(fā)展態(tài)勢，人民收入水平正在穩(wěn)步提升，政治環(huán)境也將在未來較長的一段時間里相對穩(wěn)定，而這些良好的經(jīng)濟大環(huán)境勢必利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步 發(fā)展。 2.2.2 城市發(fā)展方向 *市規(guī)劃以中心城區(qū)的空間資源和結(jié)構形態(tài)整合為基礎，積極培育城市東、南、 西、北各分區(qū)中心，啟動富鋒、興隆外圍組團，繼續(xù)推進 *市向多中心、分散組團式城市空間形態(tài)體系的發(fā)展。 中心城區(qū)重點發(fā)展區(qū)域：結(jié)合 *市 南拓東展，北優(yōu)西控 的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，重點發(fā)展東北和西南產(chǎn)業(yè)新區(qū)，打造東南生態(tài)住區(qū)，建設南部和北部新城中心城區(qū)。規(guī)劃確定七大重點發(fā)展區(qū)域為： 1、 南部中心城區(qū)：建設成為城市新中心、以高新技術產(chǎn)業(yè)和高品位住區(qū)為特征的現(xiàn)代化新城區(qū)。 2、西南部產(chǎn) 業(yè)新區(qū)：建設成具有國際影響力的汽車產(chǎn)業(yè)集中區(qū) 。 *房地產(chǎn)開發(fā)建設項目可行性研究報告 15 3、東北部產(chǎn)業(yè)新區(qū)：建設包括玉米加工為主導的農(nóng)產(chǎn)品加工 業(yè)及其下游產(chǎn)業(yè)、安龍產(chǎn)業(yè)區(qū)、商貿(mào)物流、空港物流保稅中心等在內(nèi)的多功能城市產(chǎn)業(yè)新區(qū)。 4、凈月組團南區(qū)：建設配套齊全、設施先進、自然和諧、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)新城區(qū)。 5、東部經(jīng)開工業(yè)新區(qū)：建設以先進制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)新區(qū)。 6、西部客站發(fā)展區(qū)：建設以城市西部客運站場服務和產(chǎn)業(yè)配套為主的多功能新區(qū)。 7、北部新城區(qū)：建設以北部商貿(mào)中心、區(qū)域性物流園區(qū)、裝備制造業(yè)和生態(tài)宜居地為主的多功能城市新區(qū)。 2.2.3 城市定位 新興的科技文化之城 歷史文化 ： 舊時的偽滿國都，如今的 文化新 都 城市 環(huán)境： 森林之城，北國春城 城市格局： 一潭一河、新四環(huán)、六轄區(qū)、四開發(fā)區(qū)、下轄四副縣 城市人格： 立自強不息之志，養(yǎng)天地浩然之氣 城市理念： 厚德載物， 求實創(chuàng)新 城市精神：寬容大氣，自強不息 城市價值觀： 地維賴以立，天柱賴以尊 城市自然觀： 古今貫通， 天人合一 城市倫理觀：崇文尚德 ， 重行致遠 支撐點： 中國汽車工業(yè)最強 *（中國汽車之都） 東北光電工業(yè)最強 *（光學之都） *房地產(chǎn)開發(fā)建設項目可行性研究報告 16 東北電影文化最強 *（電影之都） 東北 農(nóng)業(yè)實力最強 *（農(nóng)業(yè)之都） 東北科技實力最強 *（科技之都） 東北教育實力最強 *（大學之城 ） *，一座擁有四千年古典建城史和二百余年近代城市發(fā)展史的東北核心城市； *，一座承載了中國太多夢想與期待的東北之都； *，一座日益開放繁榮富強的國際化大都會，正以其愈來愈勃發(fā)的英姿迎來更加嶄新美好的明天！ 近年來 *經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好、工業(yè)快速發(fā)展、城市化進程不斷加快，良好的宏觀環(huán)境為 *房地產(chǎn)市場持續(xù)而快速發(fā)展創(chuàng)造契機。作為東三省重要的教育、科技 、文化產(chǎn)業(yè)基地， *城市定位對于 本項目 的指導意義放在“新興的科技文化之城”之上。項目通過城市定位與居住文化定位的有效對接，將使項目脫離傳統(tǒng)競爭格局，引領 *房地產(chǎn)業(yè)居住文化變革。 2.3*房地產(chǎn)市場分析 2.3.1 開發(fā)情況 2007 年 *市房地產(chǎn)施工面積 2010.1 萬平方米。房地產(chǎn)竣工面積 532.2 萬平方米，其中住宅 469 萬平方米。 *房地產(chǎn)開發(fā)建設項目可行性研究報告 17 581175.7668.4282.3527.5239.1676.5269.8819291.71353.1330.92010.1532.21530.7050010001500200025002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008.1-8房地產(chǎn)施工面積(萬平方米) 房地產(chǎn)竣工面積(萬平方米) 2008 年 1-8 月， *市開發(fā)施工面積 1530.7 萬平方米 , 同比增長 8.9%。其中 :住宅 1208.1 萬平方米 ,同比增長 8.5%；房地 產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)高位運行，但新開工規(guī)模同比呈現(xiàn)下降趨勢。 2.3.2 投資情況 2007 年 *完成社會固定資產(chǎn)投資總額 1350.6 億元，比上一年增長 42.1%。其中：城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 956.8 億元，比上年增長33.7%；房地產(chǎn)開發(fā)投資 259.5 億元，比上年增長 49%；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資 134.4 億元，比上年增長 1.2 倍。新增固定資產(chǎn) 824.4 億元，固定資產(chǎn)交付使用率為 62.8%，比上年下降 5.9 個百分點。房屋建筑面積竣工率為 38.1%。 42.5 52.677.789.8106.6174.2259.52110501001502002503002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年1-8月房地產(chǎn)投資總額（億元）房地產(chǎn)投資總額（億元）*房地產(chǎn)開發(fā)建設項目可行性研究報告 18 2008 年 1 8 月份， *完成開發(fā)投資 211 億元，同比增 長35.5%。其中 :住宅 161 億元，同比增長 41.9%。近幾年 *房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)保持“總量擴張明顯，增勢強勁”的發(fā)展勢頭。大規(guī)模的開發(fā)投資項目、棚戶區(qū)改造和新建園區(qū)建設力度逐漸加大，必將引起房地產(chǎn)需求增加，拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長。 2.3.3 交易情況 279.5254.5413.9319.5602.6525.5422.4369.802004006008002005年 2006年 2007年 2008年1-9月今年商品房銷售面積走勢（單位：萬平方米）商品房銷售面積 商品住宅銷售面積1、 2007 年商品房交易情況 2007 年， *市商品房銷售套數(shù)為 58676 套；銷售面積為602.6 萬平方米，同比增長 45.4%；銷售金額為 186.8 億元，同比增長 68.9%。其中：住宅銷售套數(shù)為 50228 套；銷售面積為 525.5 萬平方 米，同比增長 64.5%；銷售總額為 153.3 億元，同比增長 90.7%。銷售量、銷售額均創(chuàng)歷史新高。 *房地產(chǎn)開發(fā)建設項目可行性研究報告 19 2007年長 春市區(qū)不同套型增量住宅登記銷售情況13%16%12%14%17%14%10% 4%60以 下 60-80 80-90 90-100100-120 120-144 144-180 180以 上2007 年 *市增量房屋各類產(chǎn)品登記銷售情況（按照類型） 計量單位 合計 住宅 經(jīng)濟適用 房 別墅、 高檔公寓 辦公樓 商業(yè) 營業(yè)用房 其他 套數(shù) 套 58676 50228 2933 475 1370 2619 4459 面積 萬 602.6 525.5 30.4 12 17.6 44.7 14.8 金額 億元 186.8 153.3 6.2 7.3 7.8 21.1 4.6 2007 年房地局所報商品房成交情況呈現(xiàn)以下幾個特點： 、從成交價格來看，成交價格在 2000 元 /以下價位區(qū)間的銷售面積占總量的 25.2%； 2000-3000 元 /價位區(qū)間的銷售面積占總量的 34.2%，而 3000 元 /以上價格區(qū)間的銷售面積占總量的 40.6%。 、從成交套型來看， 90 以下戶型的銷售面積占銷售總量的26.3%； 90-144 的戶型的銷售面積占總量的 48.8%； 144 以上戶型的銷售面積占總量的 24.9%。普通住宅產(chǎn)品占銷售總量的七成半以上。 、從商品住宅購買對象來看， *市區(qū)居民購買的 銷售面積占總量的 88%， *市供應商品房近 9 成購買是自住性需求購買。 、從商品住宅購買區(qū)域來看，綠園區(qū)和南關區(qū)是居民購房的活躍區(qū)域。 *房地產(chǎn)開發(fā)建設項目可行性研究報告 20 商品房購買區(qū)域22.50%21%19.30%6.60% 2.10%28.50%綠園 南關 朝陽 二道 寬城 雙陽、登記銷售商品住宅按照土地級別分：四級地段銷售面積占銷售總量的 25.4%，六級地段占銷售總量的 24.9%，五級地段占銷售總量的 20.8%，而一至二級地段銷售面積占銷售總量的 6.6%。四至六級地段的住房銷售旺盛。 2、 2008 年商品房銷售情況 1-9 月份， *市商品房在售樓盤 318 個；商品房登記銷售套數(shù)為 44809 套；銷售面積為 422.4 萬平方米，同比增長 8.1%；銷售金額為 145.4 億元，同比增長 14.2%。其中：商品住房登記銷售套數(shù)為 37303 套；銷售面積為 369.8 萬平方米，同比增長 1.3%；銷售金額為 118.6 億元，同比增長 13.4%。銷售量、銷售額均創(chuàng)歷史最高水平。 2.3.4 空置情況 1、歷年商品房空置面積情況 2 0 0 8 . 0 1 - 2 0 0 8 . 0 9 商品住宅成交面積與套數(shù)走勢9 101720374060394 7 . 1900 1000170020003800 40006000496339900102030405060701月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月01000200030004000500060007000成交面積 成交套數(shù)萬 套*房地產(chǎn)開發(fā)建設項目可行性研究報告 21 2003-2007年長 春市商品房空置面積19933035021427001002003004002003年 2004年 2005年 2006年 2007年空置面積（萬平方米）從近幾年 *商品房空置面積來看， *商品房空置情況較為穩(wěn)定， 2005 年為空置面積量最大，達到 350 萬， *2006 年房地產(chǎn)市場開始升溫，空置量大幅下降， 2007 年隨著市場供應量的加大，空置量有所增加，達到 270 萬。 2、 2007 年 12 月底，商品房空置情況（按照套型分） 商品房空置情況(按照面積)16.10%46.10%37.80%90以 下 90-144 144以 上90 平方米以下中小戶型面積占總量的 16.1%，同比提高 1.4 個百分點； 90-144 平方米中大戶型面積占總量的 46.1%，同比下降 2.7 個百分點； 144 平方米以上的大戶型面積占總量的 37.8%，同比提高1.3 個百分點。 3、 2007 年 12 月底，商品房空置情況（按照價格分） *房地產(chǎn)開發(fā)建設項目可行性研究報告 22 截至 2007 年末，價格區(qū)間在 2000 元 /以下的住宅面積占總 量的 21.4