金地 荔湖城 A區(qū)二期價(jià) 格策略報(bào)告 2007年 9月 6日 2 總建筑面積 ： 約 3.3萬(wàn)平方米 規(guī)模 ： 總戶(hù)數(shù) 154戶(hù) 10組團(tuán)（雙聯(lián)） 10組團(tuán)（雙聯(lián)） 11組團(tuán)（聯(lián)排） 聯(lián)排別墅毛坯樣板房 雙拼別墅毛坯樣板房 雙拼別墅情景樣板房 聯(lián)排別墅情景樣板房 展示點(diǎn) ： 07年展示 樣板房共計(jì) 5套 ； 雙拼別墅情景裝修和毛坯樣板房各 1套； 聯(lián)排別墅情景樣板房 1套、毛坯樣板房 2套 A區(qū)二期總括簡(jiǎn)介 組團(tuán) 住宅面積 ( ) 套數(shù) 戶(hù)均面積 ( ) 10組團(tuán)（雙拼） 10171.3 34 299 11組團(tuán)（聯(lián)排） 1-38（前進(jìn)型） 8708.31 38 229 39-48（后進(jìn)型） 2282.33 10 228 12組團(tuán)（疊拼 2+2） 12602.05 72 175 A區(qū)二期總括簡(jiǎn)介景區(qū)分布 二期獨(dú)特的景觀資源： 湖岸線 高爾夫球場(chǎng) 山脈 高爾夫球場(chǎng) 荔湖、山脈 4 二期的推售目標(biāo) 補(bǔ)充一期類(lèi)別墅熱銷(xiāo)產(chǎn)品貨量，制造市場(chǎng)新聞熱點(diǎn)； 樹(shù)立項(xiàng)目形象標(biāo)竿，拉升二期產(chǎn)品在市場(chǎng)上價(jià)格定位； 為 08年二期高層入市作前期價(jià)格鋪墊。 5 價(jià)格報(bào)告綱要 第一部分 1.定價(jià)背景 第二部分 2.定價(jià)策略 第三部分 3.價(jià)格制定 第四部分 .推貨部署 第五部分 .折扣跳升計(jì)劃及方式 6 1、定價(jià)背景 7 1.定價(jià)背景 1.1市場(chǎng)狀況分析（詳見(jiàn)二期營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告） 1.2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 1.3項(xiàng)目分析 1.4成交客戶(hù)分析 8 1.定價(jià)背景 1.1市場(chǎng)狀況分析（ 詳見(jiàn)二期營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告） 1.2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 1.3項(xiàng)目分析 1.4成交客戶(hù)分析 新塘板塊 （ 07年上半年） 07年上半年新塘板塊均以小高層和高層洋房為主，洋房貨量占了總貨量的 88%； 片區(qū)產(chǎn)品類(lèi)型單一，以?xún)煞浚?80-90m2）、三房（ 100-120m2）為主； 鳳凰城作為主片區(qū)內(nèi)的指標(biāo)項(xiàng)目，推出聯(lián)排別墅高端產(chǎn)品，在產(chǎn)品上與其他項(xiàng)目產(chǎn)生市場(chǎng)錯(cuò)位，避免了與其他項(xiàng)目進(jìn)行直接的競(jìng)爭(zhēng)。 樓盤(pán)名稱(chēng) 組團(tuán) 物業(yè)類(lèi) 型 戶(hù)型（ m2） 開(kāi)盤(pán)單價(jià) (元 /m2) 現(xiàn)時(shí)單價(jià) (元 /m2) 裝修標(biāo)準(zhǔn) (元 /m2) 套數(shù) 鳳凰城 鳳泉泊林 聯(lián)排別 墅 四房： 240 六房： 286-292 七房： 338-359 12000 翡翠綠州 森林半島 二期 小高層 兩房： 87-93 三房： 106 四房： 148-191 4350 4600 毛坯 310 東方名都 高層 一房： 50 二房： 80-90 三房： 100-150 四房： 180-330 4200 4350 800 450 城市家園 高層 單房： 34 一房： 47-59 二房： 61-96 三房： 109-113 3650 3800 毛坯 230 現(xiàn)代城市花園 高層 單間： 49-53 二房： 75-90 三房： 110-160 3300 3450 毛坯 228 廣州海倫堡 半島水岸 小高層 二房： 79-81 大三房： 90-102 四房： 106-115 復(fù)式： 150-180 4900 5100 600 264 備注：以上單價(jià)為毛坯價(jià)。鳳凰城泊林組團(tuán)定于 8月 18日開(kāi)售，具體資料需待開(kāi)售后方可提供。 1.2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 供貨現(xiàn)狀分析 科學(xué)城板塊 （ 07年上半年） 樓盤(pán)名稱(chēng) 組團(tuán) 物業(yè)類(lèi)型 戶(hù)型（ m2） 開(kāi)盤(pán)單價(jià) (元 /m2) 現(xiàn)時(shí)單價(jià) (元 /m2) 裝修標(biāo)準(zhǔn) (元 /m2) 套數(shù) 半山溪谷 怡景、半山 洋房 情景洋房 三房： 130-135 四房： 140150 復(fù)式： 250 洋房： 7800 情景： 10500 洋房： 8700 情景： 12000 毛坯 洋房： 100 情景： 88 保利林語(yǔ) 6區(qū) F、 G 高層 小三房 97103 大三房 130 5500 5700 1000 120 萬(wàn)科城 二期 聯(lián)排別墅 小高層 別墅 200-280 兩房 80-90 三房 105-120 四房 140 別墅： 21000 小高層： 8500 別墅： 23000 小高層： 9000 別墅 2000 小高層 1200 別墅： 180 小高層： 220 科學(xué)城板塊以類(lèi)別墅產(chǎn)品為主，但是整體供應(yīng)量不多 片區(qū)產(chǎn)品類(lèi)型豐富，以?xún)煞?、三房、四房到情景洋房、?lián)排別墅均有，以四房（ 140m2）為主； 萬(wàn)科城于 5月推出創(chuàng)新小高層戶(hù)型，可搭建閣樓，額外獲得 10平方米面積。雖然價(jià)格高于保利林語(yǔ)，在開(kāi)售當(dāng)天就銷(xiāo)售率達(dá)到 8成，一個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售完畢。證明該片區(qū)的客戶(hù)追求產(chǎn)品創(chuàng)新性，對(duì)額外贈(zèng)送面積有一定的敏感性 （備注：以上單價(jià)為毛坯價(jià)） 1.2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 供貨現(xiàn)狀分析 1.2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 供貨現(xiàn)狀分析 花都板塊 （ 07年上半年） 隨著新機(jī)場(chǎng)遷移、汽車(chē)產(chǎn)品的進(jìn)駐，花都住宅交易登記面積在 07年 1月份已在廣州各區(qū)位列第五位，與天河區(qū)僅相差約 4萬(wàn)平方。 07年推出項(xiàng)目以高檔別墅產(chǎn)品為主，其中美林湖的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、自然資源等與項(xiàng)目十分相似。 樓盤(pán)名稱(chēng) 物業(yè)類(lèi)型 主力戶(hù)型（ m2） 價(jià)格 (元 /M2) 裝修標(biāo)準(zhǔn) (元/M2) 銷(xiāo)售情況 美林湖 獨(dú)立別墅 四房 五房 313-860 12000-25000 毛坯 五一開(kāi)售，約 150套，基本售罄 天湖峰景 （遨云峰） 獨(dú)立別墅 四房五房 250-620 11000-16000 毛坯 7月開(kāi)售，約 60套已售近 60% 聯(lián)排 四房 232 8500-9500 毛坯 8月份加推 60套 假日半島 獨(dú)立別墅 500-600 1000-12000 帶裝修，花 園 基本售罄 1.2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 未來(lái)供貨分析（ 2007年下半年） 板塊 項(xiàng)目 2007下半年供應(yīng)物業(yè)類(lèi)型 2007下半年物業(yè)類(lèi)型 戶(hù)型面積 預(yù)計(jì)均價(jià) 供貨量 廣園東 鳳凰城 泊林組團(tuán)聯(lián)排別墅 240 600 1200019000 （帶精裝修及園林園藝） 定于 8月 18日開(kāi)售，具體資料需待開(kāi)售后提供 泊林組團(tuán)獨(dú)立別墅 185-500 預(yù)計(jì)十一新推 翡翠綠洲 四房洋房（約 100套） 148， 191 4500 5000毛坯 只余下二房單位約 3040套 新塘 東方名都 公寓，錯(cuò)層洋房，大戶(hù)型復(fù) 式 一房 50 ，二房 80-90 ， 三房 100-150 ， 四房 180-330 5000（帶裝修） 3000套 蘿崗 開(kāi)發(fā)區(qū) 保利林語(yǔ)山莊 洋房 三房 大于 130 7500 8000 十一新推高層約 600套 萬(wàn) 科 城 聯(lián)排別墅 二期聯(lián)排別墅約 150套 200280 2000022000（帶裝修） 二期十一新推，約 150套 保利香雪山 （新開(kāi)盤(pán)） 聯(lián)排別墅，洋房 洋房 116 160 ；別墅 280 ，300 洋房 ;8000(帶裝修 ) 別墅： 15000 18000 （毛坯） 花都區(qū) 美林湖 獨(dú)立別墅 313-860 獨(dú)立別墅： 14000-25000 （毛坯） 500套 值得關(guān)注的是鳳凰城的泊林組團(tuán)，保利香雪山的高端聯(lián)排別墅以及萬(wàn)科城聯(lián)排別墅 1.2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 典型項(xiàng)目成交客戶(hù)分析 板塊 項(xiàng)目 項(xiàng)目客戶(hù)成交比例 板塊客戶(hù)特征 廣 園 東 鳳凰城 新塘 30%、開(kāi)發(fā)區(qū) 30%、廣州 30%、 深圳 -香港 -外籍 10% 廣州、增城客戶(hù)比例占主導(dǎo)，深圳、香港等地的客戶(hù)比例近期有所增加 翡翠綠洲 黃埔 28%、天河 20%、增城 13%、開(kāi)發(fā)區(qū)10%、 東山 8%、白云 7%、海珠 4%、番禺 3%、其他 9% 新 塘 新塘新世界 新塘 70%、黃埔 30% 新塘本地客戶(hù)為主力 蘿 崗開(kāi)發(fā)區(qū) 保利林語(yǔ)山莊 天河 45%、黃埔 22%、開(kāi)發(fā)區(qū) 22%、其他10% 廣州客戶(hù)為主導(dǎo)，開(kāi)發(fā)區(qū)客 戶(hù)次之 花都 美林湖 廣州 30%、佛山 20%、花都 30%、外地 -港澳外籍 20% 廣州與花都客戶(hù)各占一半， 其次為珠三角地區(qū) 廣園東板塊客源廣州及本地客戶(hù)參半，由于鳳凰城交通線路的配套，吸引了部分香港、深圳的外地客戶(hù)； 新塘板塊仍以本地客源為主導(dǎo)，廣州城區(qū)客戶(hù)對(duì)新塘接納度甚低； 蘿崗板塊的廣州客源較廣園東板塊略高，源于地理位置較為接近廣州。 花都板塊為今年新掘起板塊，客源與廣園東板塊相似。 1.2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 供貨小結(jié) 蘿崗廣園東板塊樓盤(pán) 2007年上半年主推聯(lián)排別墅以及洋房產(chǎn)品，聯(lián)排別墅面積以 200300平米為主力戶(hù)型；不同樓盤(pán)分階段集中推售某種物業(yè)類(lèi)型，如鳳凰城主推別墅；翡翠綠洲則主推洋房。 2007年下半年競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手供貨產(chǎn)品仍然主要以聯(lián)排別墅為主，鳳凰城的泊林組團(tuán)，保利香雪山的高級(jí)聯(lián)排別墅以及萬(wàn)科城的 150套聯(lián)排別墅都養(yǎng)精蓄銳，即將推出市場(chǎng)，而且量大，面積區(qū)間以及成交客戶(hù)均與荔湖城二期相似，形成直接競(jìng)爭(zhēng)。 新塘板塊以及黃埔板塊除大盤(pán)以外，其余都已經(jīng)基本售罄，而且檔次中低，不夠成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，因此，荔湖城如何打破新塘板塊樓盤(pán)的固有形象，在消費(fèi)者心中樹(shù)立高檔盤(pán)的新形象是二期肩負(fù)的重要責(zé)任。 花都板塊雖與項(xiàng)目相隔較遠(yuǎn)，但板塊的區(qū)域發(fā)展、自然資源、項(xiàng)目發(fā)展的產(chǎn)品都與本項(xiàng)目本似。因此，花都板塊的發(fā)展是不可忽視的。 15 1.定價(jià)背景 1.1市場(chǎng)狀況分析（ 詳見(jiàn)二期營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告） 1.2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 1.3項(xiàng)目分析 1.4成交客戶(hù)分析 16 1.3項(xiàng)目基本情況分析 物業(yè)概況： 計(jì)劃推售時(shí)間 物業(yè)類(lèi)型 可售面積 戶(hù)均面積 總套數(shù) 累計(jì)總套數(shù) 07年 812月 雙拼（ 10組團(tuán)） 7,176 299 24 62 聯(lián)排（ 11組團(tuán)） 8,778 231 38 2008年 1月 雙拼（ 10組團(tuán)） 2,990 299 10 106 聯(lián)排（ 11組團(tuán)） 2,310 231 10 疊拼 2+2(12組團(tuán) ) 12,602.05 175 72 2008年 3月 聯(lián)排（ 14組團(tuán)） 3,178.43 227 14 53 疊拼 2+1(13組團(tuán) ) 8,337.55 214 39 2008年 5月 高層洋房（ 16組團(tuán)） 132,806.59 08年年底 高層洋房（ 15組團(tuán)） 50,914 17 1.定價(jià)背景 1.1市場(chǎng)狀況分析 1.2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 1.3項(xiàng)目分析 1.4成交客戶(hù)分析（ 詳見(jiàn)二期營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告） 18 2、定價(jià)策略 19 2 .定價(jià)策略 2.1 定價(jià)思路 2.2 價(jià)格策略說(shuō)明 20 2.1 定價(jià)策略 定價(jià)思路 銷(xiāo)售前期（ 07年底）： 與一期相比，形成價(jià)格梯級(jí)。促進(jìn)一期余貨的銷(xiāo)售，同時(shí)補(bǔ)足一熱銷(xiāo)低層物業(yè)。 銷(xiāo)售后期（ 08年 13月）： 產(chǎn)品供貨出現(xiàn)單一性，利用元旦、新年銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，推出第二批貨量，為 3月份二期高層的推出作價(jià)格提升鋪墊。 21 2.2 定價(jià)策略 價(jià)格策略說(shuō)明 金地荔湖城以低價(jià)策略進(jìn)入廣州已有半年 ， 積累了一定數(shù)量的業(yè)主 ，而且半年以來(lái) ， 通過(guò)各類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)手段推廣項(xiàng)目本身以及金地地產(chǎn) ， 大大提升了品牌認(rèn)知度和美譽(yù)度 。 根據(jù)工程進(jìn)度 ， 建議進(jìn)行分批銷(xiāo)售 ，首批挑選大眾產(chǎn)品 ， 實(shí)現(xiàn)平價(jià)入市 ， 第二批利潤(rùn)產(chǎn)品計(jì)劃在 08年 1月份推出 ， 通過(guò)產(chǎn)品的素質(zhì) 、 及市場(chǎng)策略調(diào)整的拉差 ， 形成兩批貨量的價(jià)差 。 實(shí)現(xiàn)約三個(gè)月漲幅達(dá) 2025% 目標(biāo)：最終實(shí)現(xiàn)在短期內(nèi)整體價(jià)格提升 22 3. 價(jià)格的制定 23 3、價(jià)格的建議 3.1 定價(jià)方法總說(shuō)明 3.2 雙拼別墅價(jià)格形成（ 10組團(tuán)） 3.3 聯(lián)排別墅價(jià)格形成（ 11組團(tuán)） 24 3.1 定價(jià)方法說(shuō)明 通過(guò)市場(chǎng)比較法推導(dǎo)出均價(jià)： 引用“二級(jí)市場(chǎng)比較法”推導(dǎo)比準(zhǔn)均價(jià)； 備注：由于近期周邊三級(jí)市場(chǎng)案例存在較大的價(jià)格波動(dòng)，可比價(jià)值不大，故不采用 。 25 3.3 雙拼價(jià)格的形成 26 3.3.1 雙拼定價(jià)方法價(jià)格參考 價(jià)格的參考選取了一期 100坊別墅、鳳凰城芳鄰、保利林語(yǔ)、萬(wàn)科城、美林湖的聯(lián)排別墅四個(gè)比較接近的項(xiàng)目。 注：現(xiàn)評(píng)分是基于二期現(xiàn)時(shí)狀態(tài)的評(píng)分 （周邊路況及環(huán)境尚未完善，因此分?jǐn)?shù)相應(yīng)較低） 項(xiàng)目 包含內(nèi)容 100坊一期 鳳凰城芳鄰 保利林語(yǔ) 萬(wàn)科城 美林湖 二期雙拼 品牌 集團(tuán)、項(xiàng)目 9 10 9 9 9 9 10% 項(xiàng)目位置 7 8 7 7 7 7 10% 周邊環(huán)境 路況、生活氛圍 7 9 8 8 7 7 5% 周邊配套 生活、交通 7 9 8 8 7 7 10% 項(xiàng)目配套 生活、商業(yè) 7 10 8 8 7 7 10% 小區(qū)環(huán)境 景觀、生活空間 10 7 9 9 10 10 15% 產(chǎn)品差異 聯(lián)排 /獨(dú)立 10 8 8 8 10 9 15% 戶(hù)型設(shè)計(jì) 實(shí)用、創(chuàng)新 9 7 8 9 9 9 17% 物業(yè)管理 9 10 9 9 9 9 8% 加權(quán)評(píng)分小計(jì) 8.6 8.39 8.23 8.4 8.6 8.45 100% 27 3.2.2 雙拼定價(jià)方法價(jià)格參考 注： 鳳凰城在售聯(lián)排別墅均價(jià)為 19,000元 / ，因已帶 1500元 / 豪華裝修及園藝裝修價(jià) 500元 / ，總房?jī)r(jià)減除裝修價(jià)后得的毛坯均價(jià)為 10,000元 / 。 項(xiàng)目 鳳凰城泊林 保利林語(yǔ) 萬(wàn)科城 100坊一期 美林湖 二期雙拼 平均價(jià)格 8.39 8.23 8.4 8.6 8.6 8.45 權(quán)重 25% 15% 15% 20% 25% 在售均價(jià) 17,000 （帶花園） 13,000 （帶花園） 20,000 （帶花園） 11,000 （帶花園） 22,000 （帶花園） 加權(quán)平均均價(jià) 507 237 357 256 640 16,866 28 含花園建筑單價(jià)取整約 ： 16,800元 / （毛坯，帶花園） （花園單價(jià)按 1500元 / 計(jì)算） 3.2.3 雙拼定價(jià)方法價(jià)格 根據(jù)未來(lái)市場(chǎng)別墅用地供應(yīng)量減少，以及自身產(chǎn)品的信心，雙拼的成交價(jià)可以達(dá)到： 07年度首推的 16套單位的景觀大部分側(cè)望湖，主望內(nèi)湖，為大眾產(chǎn)品，吸引前期關(guān)注客戶(hù)，創(chuàng)造市場(chǎng)熱點(diǎn) 。 3.2.4 定價(jià)方法首批雙拼單位定價(jià) 通過(guò)產(chǎn)品評(píng)分拉差， 首推 16套單位的定價(jià)： 15,500元 / （毛坯房，帶 花園） 第二批單位位置為正望荔湖，景觀優(yōu)勢(shì)強(qiáng)，是二期雙拼的利潤(rùn)產(chǎn)品。計(jì)劃在 08年推售，社區(qū)配套完善，同區(qū)域市場(chǎng)同類(lèi)型產(chǎn)品稀缺，價(jià)格可進(jìn)行較大的拉升。 3.2.5 定價(jià)方法雙拼第二批定價(jià) 第二批價(jià)格： 通過(guò)產(chǎn)品評(píng)分拉差， 后 24套單位的定價(jià)： 18,000元 / （毛坯房，帶花園） 31 3.2.6 定價(jià)方法影響因素以及權(quán)重： 參考的因素通常是影響客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的主要比較點(diǎn)； 權(quán)重的設(shè)定原則上是根據(jù)客戶(hù)的關(guān)注度以及項(xiàng)目本身的差異進(jìn)行分配； 備注： 花園面積大小不一致，因而不作參考因素。 景觀系數(shù) 道路干擾系數(shù) 朝向 高差 戶(hù)型（單邊） 樓距 50% 10% 10% 10% 10% 10% 32 3.3 聯(lián)排價(jià)格的形成 33 3.3.1 聯(lián)排定價(jià)方法價(jià)格參考 價(jià)格的參考選取了二期雙拼定價(jià)建議、鳳凰城芳鄰、保利林語(yǔ)和萬(wàn)科城 07年五一期間推出的聯(lián)排別墅四個(gè)比較接近的項(xiàng)目。 注：現(xiàn)評(píng)分是基于二期聯(lián)排現(xiàn)時(shí)狀態(tài)的評(píng)分 （景觀、戶(hù)型、位置都比雙拼低，因此分?jǐn)?shù)相應(yīng)較低） 項(xiàng)目 包含內(nèi)容 鳳凰城芳鄰 保利林語(yǔ) 萬(wàn)科城 二期聯(lián)排 品牌 集團(tuán)、項(xiàng)目 10 9 9 9 10% 項(xiàng)目位置 8 7 7 7 10% 周邊環(huán)境 路況、生活氛圍 9 8 8 7 5% 周邊配套 生活、交通 9 8 8 7 10% 項(xiàng)目配套 生活、商業(yè)、 10 8 8 7 10% 小區(qū)環(huán)境 景觀、生活空間 7 9 9 6 15% 產(chǎn)品差異 聯(lián)排 /獨(dú)立 8 8 8 8 15% 戶(hù)型設(shè)計(jì) 實(shí)用、創(chuàng)新 7 8 9 7 17% 物業(yè)管理 10 9 9 9 8% 加權(quán)評(píng)分小計(jì) 8.39 8.23 8.4 7.36 100% 34 3.3.2 聯(lián)排定價(jià)方法價(jià)格參考 注： 鑒于二期聯(lián)排別墅位置及景觀皆比雙拼別墅差，因此，對(duì)比項(xiàng)目中所取的價(jià)格是取相應(yīng)項(xiàng)目中位置、景觀較差的單位價(jià)格作對(duì)比。 項(xiàng)目 鳳凰城芳鄰 保利林語(yǔ) 萬(wàn)科城 二期聯(lián)排 平均價(jià)格 8.39 8.23 8.4 7.36 權(quán)重 50% 25% 25% 在售均價(jià) 8,500 （帶花園） 11,000 （帶花園） 12,500 （帶花園） 加權(quán)平均均價(jià) 507 334 372 8,926 35 含花園建筑單價(jià)取整約 ： 9,600元 / （毛坯，帶花園） （ 花園單價(jià)按 1500元 / 計(jì)算） 3.3.3 聯(lián)排定價(jià)方法價(jià)格 07年度首推的 38套單位的景觀、位置優(yōu)勢(shì)都較低，及部分單位與二期高層位置較近，有一定的壓抑感，為大眾產(chǎn)品。利用與雙拼同期推出時(shí)，通過(guò)價(jià)格拉差，促進(jìn)聯(lián)排的銷(xiāo)售。 3.3.4 定價(jià)方法首批聯(lián)排單位 首批價(jià)格： 通過(guò)產(chǎn)品評(píng)分拉差， 首推 38套單位的定價(jià)： 9, 000元 / （毛坯房，帶花園） 第二批單位景觀優(yōu)勢(shì)較第一批好，及樓距間隔大，屬利潤(rùn)產(chǎn)品。配合08年雙疊的推出，價(jià)格有一定的拉升。 3.2.5 定價(jià)方法聯(lián)排第二批建議 第二批價(jià)格建議： 通過(guò)產(chǎn)品評(píng)分拉差， 后 10套單位的定價(jià)： 12,000元 / （毛坯房，帶花園） 38 3.2.6 定價(jià)方法影響因素以及權(quán)重： 參考的因素通常是影響客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的主要比較點(diǎn)； 權(quán)重的設(shè)定原則上是根據(jù)客戶(hù)的關(guān)注度以及項(xiàng)目本身的差異進(jìn)行分配； 景觀系數(shù) 樓距 外圍噪聲 標(biāo)高 座向 戶(hù)型 （單邊、前后進(jìn)評(píng)分 40% 20% 10% 18% 10% 10% 備注： 花園面積大小不一致，因而不作參考因素。 39 4. 推貨部署 4. 推貨部署 為配合完成 07年銷(xiāo)售目標(biāo) ， 結(jié)合一期 100坊二期的推售貨量 ， 二期的總推貨部署如下： 第一階段： 07年 1012月 首選聯(lián)排： 38套 再次雙拼： 16套 第二階段： 08年 首選聯(lián)排： 10套 再次雙拼： 18套 4. 推貨部署 07年下半年 08年推貨計(jì)劃 備注： 1、 08年推貨量含 07年余貨量。 2、配合 07年總體銷(xiāo)售任