中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 西安 ABC 置業(yè) DEF 項目 財務分析 報告 創(chuàng)典地產(chǎn)運營機構(gòu)西安策劃中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目錄 一、主要技術經(jīng)濟指標 - 3 1.本項目主要基礎參數(shù)指標 - 3 2項目主要技術經(jīng)濟指標 - 3 二、建設方式 - 4 三、項目開發(fā)實施進度 - 5 四、 項目投資估算 - 6 五、靜態(tài)銷售收入及成本利潤率計算 - 7 1銷售收入測算 - 7 2成本利潤率計算 - 7 六、銷售計劃與銷售收入 - 8 七、項目經(jīng)濟效益評價 - 9 1.盈利能力分析 - 9 1）財務內(nèi)部收益率（ FIRR） - 10 2）財務凈現(xiàn)值（ FNPV） - 10 3）資本金利潤率 - 10 4）靜態(tài)投資回收期： - 10 5）動態(tài)投資回收期： - 11 2.資金來源與運用分析 - 11 1）資金來源與運用表（財務平衡表） - 11 2）借款還本付息表 - 12 八、項目的不確定性分析 - 13 1.盈虧平衡分析 - 13 1）動態(tài)考慮固定成本 - 13 2）靜態(tài)計算 - 15 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2.敏感性分析 - 15 1）單因素敏感性分析 - 15 2）雙因素敏感性分析 - 17 附件一：投資估算表 - 18 附件二：銷售進度與收入表 - 19 附件三：全投資現(xiàn)金流量表 - 20 附件四：資金來源與運作表 - 22 附件五：自有資金現(xiàn)金流量表 - 23 附件六：損益表 - 25 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一、 主要技術經(jīng)濟指標 1.本項目主要基礎參數(shù)指標 項目 指標 備注 1.占地面積 25.85 畝 2.總建筑面積 110946 含地下人防及設備用房 地上建筑面積 99946 地下建 筑面積 11000 15%為設備用房約 1650 可公攤銷售，其余為人防部分 3.容積率 5.80 4.綠化率 35% 5.總戶數(shù) 999 戶 平均每戶面積為 100 6.商業(yè)面積 4000 沿 ABC 路兩層小開間商業(yè) ,進深 15m 7.會所面積 2000 8.住宅可售建筑面積 95596 人防部分為不可公攤，設備用房按 15考慮可公攤 9.車位 286 個 按 3.5： 1 配置停車位，共 286 個，每個車位占用建筑面積 35 計算，地下室除去設備用房，可全部設置下地下 停車，做到小區(qū)內(nèi)地面人車分流。 2 項目主要技術經(jīng)濟指標 項目總投資 28771.95 萬元 建設周期 、施工周期 24 個月 /18 個月 銷售單價 住宅 3280 元 / 銷售收入（扣除兩稅一費后） 33531.79 萬元 底商 8000 元 / 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 稅前利潤 4909.76 萬元 所得稅后利潤 3317 萬元 成本利潤率 18.96 基準收益率（年） 8 稅前資本金利潤率 53.94 稅后資本金利潤率 49.48 財務凈現(xiàn)值 3223 萬元（稅前） 靜態(tài)投資回收期 18.21 個月 （稅前 ） 1749 萬元（稅后） 18.15 個月 （稅后） 全投資 內(nèi)部收益率（季度） 6.29 （稅前） 動態(tài)投資回收期 18.94 個月 （稅前） 4.46 （稅后） 18.37 個月 （稅后） 二 、 建設方式 ABC路 項目建設，擬采取面向 省內(nèi)外 具有承擔該建設項目工程能力的建筑企業(yè)商，以公開招標的方式進行招標。擇優(yōu)選擇具備一流技術裝備和管理水平，且業(yè)績特別突出、信譽與質(zhì)量 良 好的建筑承包商承擔該項目的工程建設。 切實 貫徹“百年大計、質(zhì)量第一”的方針，落實國家質(zhì)量振興綱要和建設工程質(zhì)量管理條列， 促進建筑施工企業(yè)加強質(zhì)量管理，使建設工程質(zhì)量水平過硬， 業(yè)績卓著 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 此項目建設的工程質(zhì)量監(jiān)理，面向國內(nèi)外知名的監(jiān)理公司實施公開招標，擇優(yōu)選擇。同時聘請知名資深的監(jiān)理專家實施工程全過程的監(jiān)督，以保證科學有效、合理公正的控制項目建設工期、成本、質(zhì)量。 三 、 項目開發(fā)實施 進度 充分考慮到項目的市場推廣計劃、市場需要及項目抗風險能力，擬 將以 以快制慢的開發(fā)速度 按計劃快速完成 整個項目開發(fā)運作。 具體進度計劃如下 頁橫道圖所示 ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 6 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四、 項目投資估算 總投資估算及構(gòu)成 =土 地費用 +前期費用 +基礎設施費 +建筑安裝工程費 +公共配套費 +管理費 +銷售及推廣費 +財務費 +不可預見費 注：銷售收入來源詳見“ 銷售收入估算 表” 項目投資估算表 序號 項目 單價 數(shù)量 小計（萬元） 取費標準及備注 1 土地費用 238 萬元 25.848 畝 6160.43 分攤到地上建筑面積樓面地價為 616.38 元 2 前期費用 2733.68 2.1 城建費用 2364.01 分攤到建筑面積 213 元 / 2.2 前期工程費 369.67 3 建筑安裝工程費 1510 元 16752.79 包括土 ABC 程、簡單裝飾工程、水電安裝、弱電、設備、配電箱等內(nèi)容 4.1 土建費用 1240 元 110946 13757.26 1240規(guī)劃建筑面積 4.2 安裝費用 270 元 110946 2995.53 270規(guī)劃建筑面積 4 公共配套費及綠化 929.42 5 其他費用 565.95 6.1 管理費 1.50% 26576.32 萬元 398.64 取 1-5 項之和的 1.5（同時運作兩個項目） 6.2 監(jiān)理費 0.80% 16752.79 萬元 134.02 按市場取低于國家標準 6.3 沉降觀測費 1 元 110946 11.09 市場價 6.4 決算費 2 元 110946 22.19 市場價 6 銷售及推廣費用 3.00% 34555.37 萬元 1036.66 市場推廣、宣傳、代理等為銷售收入 3 7 財務費用 319.30 詳見還本付息表 8 不可預見費 1.50% 18248.16 萬元 273.72 取 3-6 項之和的 1.5 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 7 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 合計 28771.95 總投資分攤到總建筑面積單方成本為 2592 元 /M2 詳細見附件 一 五 、 靜態(tài)銷售收入及成本利潤率計算 經(jīng)過詳細市場調(diào)查， 本項目與同一供求圈內(nèi)的相似項目對比分析，確定本項目 住宅 銷售均價為 3280元 / ， 底商 銷售均價為 8000元 / ，具體銷售收入計算見下表。 1銷售收入測算 面積 單價 小計 (萬元） 可售住宅 95596 3280 元 / 31355.37 商業(yè)面積 4000 8000 元 / 3200.00 車庫 116 個 80000 元 /個 928.00 銷售合計 35483.37 注： 因車位銷售速度較慢，所以保守按 40可銷售， 8萬一個車位計算收入。 2成本利潤率計算 1 項目全部銷售收入 35483.37 萬元 2 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金 1951.59 萬元 兩稅一費 5.5 3 項目可實現(xiàn)開發(fā)價值 33531.79 萬元 4 項目總投資 28622.03 萬元 扣除 墊付的 天然氣入網(wǎng)費 5 實現(xiàn)稅前利潤 4909.76 萬元 6 成本利潤 率 17.15% 扣除兩稅一費后 可以看出本項目全部銷售完畢 （車庫按 40計算銷售收入） 銷售收入為 35483.37萬元，扣除營業(yè)稅金及附加后為 33531.79萬元，稅前利 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 8 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 潤為 4909.76萬元，成本利潤率為 17.15 ， 高于 西安 目前 房地產(chǎn) 行業(yè)水平 。 六 、銷售計劃與銷售收入 本項目銷售周期定 為 13個 月 ， 2006年 12月 開盤銷售， 2007年年底銷售完畢。 具體各期銷售比例及銷售收入詳見 附 表 二 。 本項目為高層住宅，建設周期稍長，為了增強客戶對項目的信心，宜把項目開盤時間稍往后壓， 使客戶真正看到入住在即 ，達到 熱銷場面，烘托人氣，帶動銷售 。 前期通過營銷推廣， 內(nèi)部認購， 聚集大量人氣， 在開盤日形成旺銷場面。根據(jù) ABC路 項目自身特點及代理公司銷售經(jīng)驗，預計開盤日 可實現(xiàn)前期積蓄客戶及現(xiàn)場新客戶簽約達到總銷售量的 10，以后銷售量穩(wěn)定在每 月 9左右，在項目竣工后，用 半年時間完成全部銷售任務 。 詳見附表二：銷售計劃及銷售收入表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 9 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 七、 項目經(jīng)濟效益評價 對 本 項目 實行經(jīng)濟效益評價的主要依據(jù)是國家計委、建設部頒發(fā)的建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)第二版以及由建設部發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法，建標 2000 205 號，并參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況， 為了更客觀的評價項目經(jīng)濟效益， 我們 只計算 全部投資現(xiàn)金流量，從而計算項目的財務評價指標及經(jīng)濟效益。 計算設定前提條件： 1.土地費、前期費用年初一次性投入，其他費用施工期按比例均勻投入； 2.會所及配套在開盤前投入，集中供熱入網(wǎng)費、天然氣入網(wǎng)費在竣工后投入； 3.建安投資及管理費按比例投入，設定建設期間各季度資金投入比例分別為 18、 21、 21、 21、 19； 4.本表為項目融資前財務分析，建設投資不含建設期利 息； 5.結(jié)合銀行貸款利率及行業(yè)特點，設定項目年基準收益率為 8，則計算用季度折現(xiàn)率 8 /4 2。 1.盈利能力分析 財務內(nèi)部收益（ FIRR）、財務凈現(xiàn)值（ FNPV）及投資利潤率。由于本項目并非長期經(jīng)營項目，因此計算其年利潤率沒有實際意義，故沒有選 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 10 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 取 這 項指標。 評價指標的計算過程詳見 附表。 1） 財務內(nèi)部收益率（ FIRR） 是指項目在整個計算期內(nèi)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標。當 FIRR大于基礎收益率時，則認為其盈利 能力已滿足最低要求。由項目現(xiàn)金流量表計算可得： 全部投資的財務內(nèi)部收益率為： 所得稅后 ： 4.46%； 所得稅前： 6.29%。 自有資金的財務內(nèi)部收益率為： 所得稅后： 22.61%；所得稅前： 28.86%。 可見項目稅前、稅后財務內(nèi)部收益率均大于設定的基準季度收益率 2，項目風險較小。 2） 財務凈現(xiàn)值（ FNPV） 財務凈現(xiàn)值（ FNPV）按事先規(guī)定的基準貼現(xiàn)率 Ic 將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期的現(xiàn)值之和。它是考察項目在計算 期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于 0 的項目是可以考慮接受的。 本項 目選取的 年 基準 收益率 為 8%， 則季度基準收益率為 2， 由此可計算得： 全部投資的 稅前 財務凈現(xiàn)值為： 3223 萬元； 稅后為 1749 萬元 ； 可見項目稅前、稅后財務凈現(xiàn)值均大于零且較高，經(jīng)濟效益顯著。 3） 資本金 利潤率 資本金利潤率是利潤與企業(yè)真正投入自由資金的比例， 是靜態(tài)指標。 稅前成本利潤率為： 49.49 稅后成本利潤率為： 32.02 4） 靜態(tài)投資回收期： 全投資稅前 18.21月 ； 稅后 18.15 月 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 11 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5） 動 態(tài)投資回收期： 全投資 稅前 19.37月；稅后 18.94月 自有資金稅前 13.48月；稅后 13.19月 項目靜態(tài)、動態(tài)投資回收期均小于設定的項目建設周期 24 個月，所以風險較小。 2.資金來源與運用分析 資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目 資金 平衡的生存能力，是財務評價的重要依據(jù)。本項目資金來源與運用為下表所示。從表中可以看出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡能力。 （接下頁 ） 1） 資金來源與運用表（財務平衡表） 時間項目 2006 年 2007 年 合計 2 3 4 1 2 3 4 一、資金來源 12247 3912 4580 8698 9642 8233 5695 53006.37 1.銷售收入 0 0 3216 8698 9642 8233 5695 35483.37 2.自有資金 7247 1912 564 0 0 0 0 9723.00 3.銀行借款 5000 2000 800 0 0 0 0 7800.00 二、資金運作 12247 3912 4580 7578 8977 876 1996 40165.45 1.建設投資 12247 3912 4407 3912 3540 434 0 28452.65 2.銷售稅金及附加 0 0 172 466 518 441 303 1900.55 3.所得稅 0 0 0 0 0 0 1693 1692.96 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 12 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4.還本付息 0 0 0 3200 4919 0 0 8119.30 三、盈余資金 0 0 0 1120 665 7357 3700 12841 四、累計盈余資金 0 0 0 1119 1784 9141 12841 3118 從資金平衡表可以看出，在項目開工的前兩個季度因為沒有銷售收入，需靠自有資金及銀行貸款作為資金投入，支付 地 價款，前期費用及本期建設投資，其中自有資金共需 9723 萬元，占項目總投資的 34，需借助銀行貸款 7800 萬元 。 從 2006 年 12 月 開始有銷售收入，此時可實現(xiàn)滾動開發(fā)，用銷售收入償還借款本息及投入下期建設。 項目最終實現(xiàn)累計盈余資金 12841 萬元，扣除投入的 9723萬元的自有資金，項目可實現(xiàn)稅后利潤為 3118萬元。 2） 借款還本付息表 還本付息表 時間項目 2006 年 2007 年 合計 2 3 4 1 2 3 4 季初本息累計 5000 5072 7146 4849 0 0 季末本息累計 5072 7146 8049 4919 0 0 本季借款 5000 2000 800 0 0 0 0 7800 本季應計利息 72.35 73.39 103.39 70.16 0.00 0.00 319.3 本息償還 0.00 0.00 0 3200 4919 8119 其中：還本 3200 4600 7800 付息 0.00 319 0.00 0.00 319.3 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 13 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 季末借款余額 5072 7146 8049 4919 0 0 0 歸還借款本息來源 0 0 0 4320 5584 7357 3700 注： 1.貸款年利率取 5.76； 2.利息按月付息計算； 3.到期一次還本付息； 在本 項目 建設周期內(nèi) 共需 借助銀行 借款 7800萬元，在 2007年第 二 季度末可用銷售收入 全部 償還 完畢 ， 其中 利息共計 319.3萬元。 八、 項目的不確定性分析 通過以上財務分析可知 本項目的開發(fā)風險 很小 ，影響其利潤 的因素 存在以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。這些因素受國家西部內(nèi)地政治、經(jīng)濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目測算效益的實現(xiàn)。 1.盈虧平衡分析 1） 動態(tài)考慮固定成本 盈虧平衡分析是在一定的生產(chǎn)能力條件下，研究分析項目成本費用與收益平衡關系的一種方法。隨著某些因素的變化，企業(yè)的盈利與 虧損會有一個轉(zhuǎn)折銷售收入或總成本費用銷售量盈虧平衡點盈利區(qū)虧損區(qū)總成本費用銷售收入-銷售稅金及附加固定成本 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 14 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 點，稱為盈虧平衡點 BEP。在這一點上，銷售收入等于總成本費用，剛好盈虧平衡，盈虧平衡分析就是要找出盈虧平衡點，考察項目對市場的適應能力和抗風險能力。 假設條件： 產(chǎn)量等于銷售量； 產(chǎn)量變化，單位可變成本不變，從而總成本費用是產(chǎn)量的線性函數(shù)； 產(chǎn)量變化，單位售價不變，從而銷售收入是銷售量的線性函數(shù)； 多種產(chǎn)品換算為單一產(chǎn)品計算。 計算公式： 利潤 =總固定成本 -（單位價格 -單位可變成本單位產(chǎn)品銷售稅金及附加） BEP 0 BEP=總固定成本 /（單位價格 -單位可變成本單位產(chǎn)品銷售稅金及附 加） 固定成本土地費用 +前期費用 +基礎設施費 +配套費 +綠化費 9823.53 萬元 可變成本總投資 -固定成本 18948.42萬元 單位變動成本變動成本 /銷售量 1707.90元 /M2 BEP（產(chǎn)量） 9823.53 10000/3280（ 1-5.5） -1707.90 70587M2 盈虧銷售率 BEP/銷售面積 73.84 本項目盈虧平衡點的銷售率 為 73.84， 等同于 于行業(yè)基準水平，開發(fā)風險較小 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 15 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2） 靜態(tài)計算 由于房地產(chǎn)商品的特殊性，不可能使產(chǎn)量等于銷售量，所以此處考慮了靜態(tài)盈 虧平衡方法。 不考慮建設過程，在項目竣工后以 一定 銷售面積的 銷售收入可達到總投資時的面積百分比來表示盈虧平衡點。 總成本費用 銷售率的平衡點 = 銷售收入 營業(yè)稅及附加 = 28633.03 /35483.37 （ 1 5.5%） = 85.35 % 此方法表明，當項目銷售 85.35時凈銷售收入剛好與投資持平，余下的 14.65面積為本項目 稅 前 利潤 部分 。 即： 110946 14.65 3280 5328萬元為項目稅前利潤。 2.敏感性分析 為了更客觀的評價項目自身的抗風險能力，本次報告僅對融資前指標進行敏感度分析。 影響本項目財務效益的主要不確定因素為 開發(fā)面積、開發(fā)成本和 容積率 。根據(jù)市場預測和長期從事不動產(chǎn)開發(fā)所做項目多年積累的經(jīng)驗得知：開發(fā)成本中最有可能發(fā)生波動的是建安工程費。 1） 單因素敏感性分析 下表是當銷售收入和總投資分別按以下比例變動時 ,財務 內(nèi)部收益率 FIRR（ 季度 ）的變化。 稅前 IRR 銷售收入變化 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 16 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 -10% -5.00% 0.00% 5.00% 10.00% 投資變化-10% 6.29% 8.52% 10.66% 12.72% 14.71% -5% 4.09% 6.29% 8.40% 10.44% 12.40% 0 2.02% 4.20% 6.29% 8.30% 10.24% 5% 0.08% 2.23% 4.30% 6.29% 8.21% 10% -1.76% 0.38% 2.43% 4.39% 6.29% 敏感性分析圖-5%-3%0%3%5%8%10%-10% -5% 0% 5% 10%敏感性因素變化內(nèi)部收益率投資不變，售價變化售價不變，投資變化基準收益率通過以上分析圖表可以看出： 當總投資 增加時， 內(nèi)部收益率隨之降低，顯線性關系，其指標影響較 大，非常敏感，反之則升高。 當投資增加 10時，內(nèi)部收益率為 2.43，仍 大于設定的季度收益率 2，抗風險性 很 強； 當銷售收入 增加時 ，內(nèi)部收益率隨之升高，顯線性關系，其指標影響較大，非常敏感，反之則降低。 當售價降低 10時，內(nèi)部收益率 為2.02， 仍大于設定的 基準收益率 ，抗風險性 很 強； 從單因素敏感性分析中得出： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 17 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 該項目 抗風險性 很 強。 2） 雙因素敏感性分析 雙因素敏感性分析-5%-3%0%3%5%8%10%13%15%-11% -8% -5% -2% 1% 4% 7% 10%收入變化內(nèi)部收益率IRR-10% -5% 05% 10% 基準收益率從雙因素敏感性分析中得出 ： 當銷售收入減少 5且建設投資增加 5時，內(nèi)部收益率 為 2.23， 曲線位于基準收益率上方，大于 基準收益率 ， 抗 風險 性很強 ； 其余雙因素 在設定范圍內(nèi) 同時變化時的內(nèi)部收益率 曲線均位于基準收益率曲線上方 ， 表明內(nèi)部收益率 大于基準收益率。 綜合上述，本測算研究的結(jié)論是： 根據(jù)本部分投資、收益及風險模擬測算和評估，項目開發(fā)是可行的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 18 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 附件 一：投資估算表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 19 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料