現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計(jì)劃書(shū) 全程伙伴，合作共贏 1 集團(tuán) 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園） 項(xiàng)目 前期策劃工作 計(jì)劃書(shū) 目 錄 第一 部分 項(xiàng)目前期策劃的主要工作 2 1 1、 產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 2 1 2、市場(chǎng)深度調(diào)查研究 2 1 3、項(xiàng)目投入產(chǎn)出概算 3 1 4、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)配合 3 1 5、 目標(biāo)市場(chǎng)定位分析 4 1 6、 產(chǎn)品組合規(guī)劃建議 5 1 7、 新農(nóng)村建設(shè)專題研究 5 第二 部分 提交的兩大報(bào)告文本綱要 6 2 1、 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告（面向政府） 6 2 2、 項(xiàng)目策劃報(bào)告（面向企業(yè)） 9 第三 部分 工作時(shí)間 和 服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 11 第四 部分 項(xiàng)目 服務(wù)團(tuán)隊(duì)主要成員 11 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計(jì)劃書(shū) 全程伙伴，合作共贏 2 第一 部分 項(xiàng)目前期策劃的主要 工作 1 1 產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 “現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城”作為一個(gè)大型泛地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，集現(xiàn)代汽車貿(mào)易、商 品批發(fā)流通、農(nóng)民轉(zhuǎn)型創(chuàng)業(yè)、生態(tài)居住、會(huì)展辦公、餐飲娛樂(lè)、觀光旅游為一體，涉及多產(chǎn)業(yè)、多形態(tài)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理 。合理的產(chǎn)業(yè)方向選擇和產(chǎn)業(yè)規(guī)模定位，將決定項(xiàng)目的成敗。其中，項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)如何與“新農(nóng)村建設(shè)”有效結(jié)合，充分挖掘區(qū)域自身的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)“農(nóng)民轉(zhuǎn)型創(chuàng)業(yè)”的突破，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析主要從國(guó)際、國(guó)內(nèi)、區(qū)域等不同角度，以全方位視野分析該項(xiàng)目初步規(guī)劃中提到的汽貿(mào)、物流等行業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展前景，探討項(xiàng)目“以業(yè)興城”問(wèn)題。 此階段預(yù)計(jì) 工作時(shí)間 1 2 個(gè)月 ， 相關(guān) 內(nèi)容包括： 項(xiàng)目相關(guān)產(chǎn)業(yè)的 國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)格局、現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析 ； 環(huán)渤海區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析； 項(xiàng)目所在城市及周邊特色產(chǎn)業(yè)調(diào)研及市場(chǎng)供需情況分析 ； 本項(xiàng)目可供選擇的產(chǎn)業(yè)（行業(yè)）建議 ； 本項(xiàng)目相關(guān)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)作的基本思路。 1 2 市場(chǎng)深度調(diào)查研究 市場(chǎng)的深度調(diào)查研究是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期最為關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。一般 以項(xiàng)目為 核心， 重點(diǎn)調(diào)研 項(xiàng)目所在城市的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、 項(xiàng)目所在區(qū)域 工業(yè)、 商業(yè)物業(yè) 和 住宅 市場(chǎng)的供求狀況、同類 物業(yè) 的現(xiàn)狀及目標(biāo) 客戶 的購(gòu)買心理、行為、需求特征，從而對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行 SWOT 分析，為項(xiàng)目制定合理的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略和營(yíng)銷推廣策 略。 此項(xiàng)工作主要通過(guò)信息收集、深度訪談、走訪踩盤(pán)等方式，獲取大量的一手資料，綜合整理分析后， 編寫(xiě) 系統(tǒng)的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 ， 預(yù)計(jì) 工作現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計(jì)劃書(shū) 全程伙伴，合作共贏 3 時(shí)間 2 3 個(gè)月 。 提交的 報(bào)告主要內(nèi)容包括： 項(xiàng)目所在城 市宏觀經(jīng)濟(jì)分析（ 人口、面積、國(guó)民生產(chǎn)總值、生活水平、消費(fèi)習(xí)慣、購(gòu)買力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景等）； 項(xiàng)目所在城 市 工業(yè)環(huán)境和發(fā)展趨勢(shì)分析（產(chǎn)業(yè)布局、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、未來(lái) 規(guī)劃） ； 項(xiàng)目地塊在城市發(fā)展中的地位、現(xiàn)狀及前景； 項(xiàng)目地塊價(jià)值分析和未來(lái)城市發(fā)展規(guī)劃研究； 項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境、綜合配套設(shè)施情況調(diào)查； 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)格局及主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析； 目標(biāo)客戶群分析（ 項(xiàng)目所在城 市 工業(yè)、 商業(yè) 、 住宅消費(fèi)力情況的分析和研究、目標(biāo)客戶群的購(gòu)買習(xí)慣與消費(fèi)觀念等）； 項(xiàng)目的 SWOT 分析 、發(fā)展戰(zhàn)略分析 。 1 3 項(xiàng)目投入產(chǎn)出概算 項(xiàng)目投入產(chǎn)出概算是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期投資決策的依據(jù)，只有投資財(cái)務(wù)指標(biāo)初步估算可行，項(xiàng)目才具備真正進(jìn)入前期運(yùn)作的基礎(chǔ)。 該項(xiàng)工作主要有：項(xiàng)目建筑面積和投資費(fèi)用估算、銷售收入估算、投資財(cái)務(wù)指標(biāo)概算、投資風(fēng)險(xiǎn)分析、綜合效益評(píng)價(jià)等。 同時(shí)，還 需與 投資方 進(jìn)行深入溝通，討論項(xiàng)目建設(shè)的合理體量規(guī)模 、開(kāi)發(fā)節(jié)奏， 了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各環(huán) 節(jié)涉及到的各項(xiàng)成本與費(fèi)用水平，研究成本控制辦法，確定合理的投資利潤(rùn)率。 此階段預(yù)計(jì) 工作時(shí)間 1 個(gè)月 。 1 4 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)配合 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期工作中，有一項(xiàng)重要的技術(shù)性內(nèi)容，就是 委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位編制項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 。 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計(jì)劃書(shū) 全程伙伴，合作共贏 4 從投資可行性分析角度看，總規(guī)方案更重要的作用在于，使 投資方能得到符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品形態(tài)和相對(duì)準(zhǔn)確的建設(shè)規(guī)模數(shù)據(jù)，從而進(jìn)行科學(xué)的投入產(chǎn)出分析，避免盲目決策，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 此項(xiàng)工作的具體 進(jìn)度 由 投資方 安排，我 公司 的主要工作內(nèi)容有： 提供國(guó)內(nèi)同類可參照項(xiàng)目的研究資料，參與外出考察學(xué)習(xí)。 配合投資方 考察 3 4 家規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，從中選定一家。 參與規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的擬定和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案討論，直至協(xié)助 投資方 確 定 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城項(xiàng)目 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 。 1 5 目標(biāo)市場(chǎng)定位分析 一旦 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位選定并展開(kāi)實(shí)質(zhì)性工作 ，開(kāi)發(fā)什么樣的產(chǎn)品 （檔次、風(fēng)格、理念） ？ 工業(yè)、商業(yè)、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、專業(yè)市場(chǎng)、公寓住宅等不同產(chǎn)品的配比？ 這些產(chǎn)品是否能得到市場(chǎng)認(rèn)可？等等一系列問(wèn)題就成了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策的核心。而此時(shí)需要再針對(duì)潛在客戶群，組織一輪全面、深入的目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)研和定位分析，以翔實(shí)、科學(xué)的數(shù)據(jù)支持產(chǎn)品研發(fā)和 創(chuàng)新 。 此項(xiàng)工作將通過(guò)范圍更廣、內(nèi)容更全面的市調(diào) ，組織 重點(diǎn)客戶專題座談 、相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、工業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)專家研討會(huì) 等方式進(jìn)行 。 預(yù)計(jì) 工作時(shí)間 2 3 個(gè)月 ，提交 目標(biāo)市場(chǎng)定位分析報(bào)告 ，主要包括： 目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分特征與依據(jù)； 目標(biāo)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析； 目標(biāo)市場(chǎng)主力客戶群范疇分析； 目標(biāo)客戶群消費(fèi)心理、行為和需求特征分析； 目標(biāo)市場(chǎng)大客戶訪談?dòng)涗洝?特別提示： 總規(guī)確定的相關(guān)技術(shù)指標(biāo)是撰寫(xiě) 項(xiàng)目申請(qǐng) 報(bào)告的數(shù)據(jù)基礎(chǔ) ， 也是開(kāi)發(fā)商 進(jìn)行決策的科學(xué)依據(jù)，必須委托高水平專業(yè)公司設(shè)計(jì)。 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計(jì)劃書(shū) 全程伙伴，合作共贏 5 1 6 產(chǎn)品組合規(guī)劃建議 這是我公司基于市場(chǎng)詳細(xì)調(diào)研后的產(chǎn)品定位、建筑設(shè)計(jì)、概念規(guī)劃、開(kāi)發(fā)周期建議， 預(yù)計(jì) 工作時(shí)間 1 個(gè)月 ，形成的報(bào)告主要內(nèi)容 有： 項(xiàng)目 整體檔次、產(chǎn)品功能和市場(chǎng)形象定位建議； 項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位與分析； 項(xiàng)目產(chǎn)品屬性及產(chǎn)品形態(tài)選擇； 項(xiàng)目產(chǎn)品功能設(shè)置及創(chuàng)新建議； 目標(biāo)客戶群的產(chǎn)品細(xì)節(jié)需求分析； 項(xiàng)目配套設(shè)施及車位建議； 項(xiàng)目景觀規(guī)劃及特色建議； 商業(yè)主題、建筑風(fēng)格 及對(duì)應(yīng)產(chǎn)品形態(tài)研究； 不同產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)布局和產(chǎn)業(yè)組合建議； 項(xiàng)目招商策略建議； 項(xiàng)目產(chǎn)品銷售預(yù)測(cè)和價(jià)格體系分析； 項(xiàng)目開(kāi)工節(jié)奏和分期建設(shè)規(guī)模建議 。 1 7 新農(nóng)村建設(shè)專題研究 本項(xiàng)目與黨中央、國(guó)務(wù)院號(hào)召的“新農(nóng)村建設(shè)”結(jié)合緊密，如何借鑒 學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)各地“新農(nóng)村建設(shè)”的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)？探討適合地方特色的開(kāi)發(fā)建設(shè)模式，是本階段需要重要研究的一大課題 。 具體工作內(nèi)容包括： 各地“新農(nóng)村建設(shè)”經(jīng)驗(yàn)調(diào)查、外出參觀考察地點(diǎn)建議 ； 參與組織村民外出考察，提出本項(xiàng)目新農(nóng)村開(kāi)發(fā)建設(shè)思路。 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計(jì)劃書(shū) 全程伙伴，合作共贏 6 第 二部分 提交的兩大報(bào)告文本綱要 根據(jù)雙方前期的初步溝通，此次項(xiàng)目前期策劃的主要工作成果是：提交兩大報(bào)告：一是呈送政府部門(mén)的項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，該報(bào)告主要用于項(xiàng)目前期立項(xiàng)過(guò)程中，與政府領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)職能部門(mén)的正式匯報(bào)溝通；二是供投資方內(nèi)部投資決策參考的項(xiàng)目策劃報(bào)告。 根據(jù)我國(guó)建設(shè)項(xiàng)目審批的規(guī)范要求和房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的通用標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)初步擬定兩大報(bào)告文本的綱要目錄： 2 1 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告（目錄） 前 言 第一章 總 論 1.1 項(xiàng)目名稱及承辦單位 1.2 報(bào)告編制依據(jù) 和原則 1.3 本報(bào)告研究范圍 1.4 項(xiàng)目 基本 概況 和擬建地點(diǎn) 1.5 項(xiàng) 目 開(kāi)發(fā)理念和建設(shè)目標(biāo) 1.6 推薦方案及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 1.7 研究結(jié)論 第二章 項(xiàng)目提出背景和 SWOT 分析 2.1 項(xiàng)目提出背景分析 2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 2.3 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 2.4 項(xiàng)目 SWOT 分析 2.5 分析 評(píng)估 結(jié)論 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計(jì)劃書(shū) 全程伙伴，合作共贏 7 第三章 市場(chǎng)調(diào)查與 開(kāi)發(fā) 前景 預(yù)測(cè) 3.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查 3.2 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 3.3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景 預(yù)測(cè) 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路和綜合定位 4.1 項(xiàng)目建設(shè)原則 4.2 項(xiàng)目的市場(chǎng)形象定位 4.3 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定 位 4.4 項(xiàng)目新農(nóng)村建設(shè)思路 4.5 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略 4.6 項(xiàng)目品牌發(fā)展策略 第五章 項(xiàng)目選址方案與建設(shè)條件 5.1 建設(shè)場(chǎng)址 5.2 建設(shè)條件 5.3 投資政策 第六章 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)規(guī)模 6.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 6.2 總平面布置 6.3 新農(nóng)村建設(shè) 項(xiàng)目概念性設(shè)計(jì) 6.4 產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)項(xiàng)目 概念性設(shè)計(jì) 6.5 旅游服務(wù)項(xiàng)目 概念性設(shè)計(jì) 6.6 生態(tài)居住項(xiàng)目 概念性設(shè)計(jì) 6.7 基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃 6.8 建設(shè)規(guī)模 和建設(shè)分期 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計(jì)劃書(shū) 全程伙伴，合作共贏 8 第七章 環(huán)境保護(hù)、綠化、消防和節(jié)能 7.1 環(huán)境保護(hù) 7.2 園區(qū)綠化 7.3 消 防 7.4 節(jié) 能 第八章 開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理和市場(chǎng)營(yíng)銷策略 8.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式 8.2 項(xiàng)目的營(yíng)銷策略 8.3 項(xiàng)目的管理策略 8.4 項(xiàng)目的推廣策略 第九章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和一期開(kāi)發(fā)工作安排 9.1 建設(shè)期工作計(jì)劃及進(jìn)度安排 9.2 近期開(kāi)發(fā)工作安排 9.3 當(dāng)前存在的問(wèn)題及困難 第十章 投資估算、資金籌措及使用計(jì)劃 10.1 投資估算 10.2 資金籌措及使用計(jì)劃 第十一章 綜合效益分析 11.1 基本數(shù)據(jù) 11.2 指標(biāo)計(jì)算與評(píng)價(jià) 11.3 評(píng)價(jià)結(jié)論 附圖： （包括項(xiàng)目區(qū)位圖、地塊現(xiàn)狀圖、總規(guī)方案圖和概念性設(shè)計(jì)圖等） 附件： （主要是與該項(xiàng)目有關(guān)的一些政府批文和可利用的優(yōu)惠政策文件） 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計(jì)劃書(shū) 全程伙伴，合作共贏 9 2 2 項(xiàng)目策劃報(bào)告（目錄） 緒 論 第一章 項(xiàng)目概況及策劃要求 1.1 項(xiàng)目 基本概況和地塊條件 1.2 本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 1.3 政府的規(guī)劃及要求 1.3 發(fā)展商目的和要求 1.4 項(xiàng)目策劃主要任務(wù) 第 二 章 專項(xiàng)調(diào)研和市場(chǎng)分析 2.1 項(xiàng)目所在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展專項(xiàng)調(diào)研 2.2 項(xiàng)目所在城市支柱產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)調(diào)研 2.3 項(xiàng)目所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)研 2.4 本項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 2.5 本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)人群分析 2.6 本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 2.7 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景預(yù)測(cè) 2.8 市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論 第 三 章 項(xiàng)目?jī)r(jià)值研究和定位綜述 3.1 項(xiàng)目地塊核心價(jià)值研究 3.2 項(xiàng)目 SWOT 分析 3.3 項(xiàng)目在城市的功能定位 3.4 項(xiàng)目的市場(chǎng)形象定位 3.5 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位 3.6 項(xiàng)目的案名主題建議 第 四 章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路和發(fā)展策略 4.1 思想采購(gòu)：可供借鑒的項(xiàng)目樣本 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計(jì)劃書(shū) 全程伙伴，合作共贏 10 4.2 定位方向：從環(huán)渤海區(qū)域發(fā)展尋找項(xiàng)目主題 4.3 項(xiàng)目新農(nóng)村建設(shè)思路 4.4 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路 4.5 項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展思路 4.6 項(xiàng)目住宅開(kāi)發(fā)思路 4.7 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)策略 4.8 項(xiàng)目品牌發(fā)展策略 4.9 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 第 五 章 項(xiàng)目總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)建議 5.1 總規(guī)設(shè)計(jì)建議及要點(diǎn) 5.2 建筑設(shè)計(jì)建議及要點(diǎn) 5.3 景觀設(shè)計(jì)建議及要點(diǎn) 5.4 主要產(chǎn)品形態(tài)和住宅戶型建議 5.5 建筑節(jié)能和智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議 第 六 章 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略綜述 6.1 項(xiàng)目盈利模式分析 6.2 項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)奏安排 6.3 項(xiàng)目全程推廣策略 第 七 章 項(xiàng)目投入產(chǎn)品概算和資金籌措 7.1 項(xiàng)目投資估算表 7.2 投入產(chǎn)出分析表 7.3 資金籌措和使用計(jì)劃 7.4 項(xiàng)目資本運(yùn)作的總體構(gòu)想 第 八 章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和工作建議 8.1 分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃和進(jìn)度安排 8.2 一期建設(shè)內(nèi)容和投資計(jì)劃 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計(jì)劃書(shū) 全程伙伴，合作共贏 11 8.3 2008 年度主要工作安排 8.4 當(dāng)前的主要工作建議 第 九 章 開(kāi)發(fā)商應(yīng)關(guān)注的重要問(wèn)題提示 9.1 如何有效進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 9.2 如何爭(zhēng)取政府優(yōu)惠政策支持 9.3 如何“以業(yè)興城”， 實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目 成功 運(yùn)營(yíng) 9.4 如 何借“新農(nóng)村建設(shè)”快速啟動(dòng)項(xiàng)目 9.5 如何突破項(xiàng)目遠(yuǎn)離城區(qū)的交通瓶頸問(wèn)題 9.6 如何解決前期基礎(chǔ)設(shè)施投入和資金回籠矛盾 第 三部分 工作時(shí)間和服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （略） 第 四部分 項(xiàng)目工作團(tuán)隊(duì)主要成員 （略） 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計(jì)劃書(shū) 全程伙伴，合作共贏 12 集 團(tuán) 現(xiàn) 代 產(chǎn)業(yè) 城（工 業(yè)園 ） 項(xiàng) 目 前期策 劃 工作 計(jì)劃書(shū) 目 錄 第一部分 項(xiàng) 目前期策 劃 的主要工作 2 1 1、 產(chǎn)業(yè)發(fā) 展 環(huán) 境分析 2 1 2、市 場(chǎng) 深度 調(diào)查研 究 2 1 3、 項(xiàng) 目投入 產(chǎn) 出 概 算 3 1 4、 總 體 規(guī)劃設(shè)計(jì) 配合 3 1 5、目 標(biāo) 市 場(chǎng) 定位分析 4 1 6、 產(chǎn) 品 組 合 規(guī)劃 建 議 5 1 7、新 農(nóng) 村建 設(shè)專題研 究 5 第二部分 提交的 兩 大 報(bào) 告文本 綱 要 6 2 1、 項(xiàng) 目申 請(qǐng)報(bào) 告（面向政府） 6 2 2、 項(xiàng) 目策 劃報(bào) 告（面向企 業(yè) ） 9 第三部分 工作 時(shí)間 和服 務(wù) 收 費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn) 11 第四部分 項(xiàng) 目服 務(wù)團(tuán)隊(duì) 主要成 員 11 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計(jì)劃書(shū) 全程伙伴，合作共贏 13 第一部分 項(xiàng) 目前期策 劃 的主要工作 1 1 產(chǎn)業(yè)發(fā) 展 環(huán) 境分析 “ 現(xiàn) 代 產(chǎn)業(yè) 城 ” 作 為 一 個(gè) 大型泛地 產(chǎn)綜 合 開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目，集 現(xiàn)代汽 車貿(mào) 易 、商品批 發(fā) 流通、 農(nóng) 民 轉(zhuǎn) 型 創(chuàng)業(yè) 、生 態(tài) 居住、 會(huì) 展辦 公、餐 飲娛樂(lè) 、 觀 光旅游 為 一體，涉及多 產(chǎn)業(yè) 、多形 態(tài) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn) 品的投 資 建 設(shè) 和 運(yùn)營(yíng) 管理。合理的 產(chǎn)業(yè) 方向 選擇 和 產(chǎn)業(yè)規(guī) 模定位， 將決 定 項(xiàng) 目的成 敗 。其中， 項(xiàng) 目 綜 合 開(kāi)發(fā) 如何 與“ 新 農(nóng) 村建 設(shè) ” 有效 結(jié) 合，充分 挖 掘 區(qū) 域自身的 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) ， 實(shí)現(xiàn) “ 農(nóng) 民 轉(zhuǎn) 型 創(chuàng)業(yè) ” 的突破，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析主要從國(guó)際、國(guó)內(nèi)、區(qū)域等不同角度，以全方位視野分析該項(xiàng)目初步規(guī)劃中提到的汽貿(mào)、物流等行業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展前景，探討項(xiàng)目 “ 以業(yè)興城 ” 問(wèn)題。此階段預(yù)計(jì)工作時(shí)間 1 2個(gè)月，相關(guān)內(nèi)容包括： 項(xiàng)目相關(guān)產(chǎn)業(yè)的國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)格局、現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析； 環(huán)渤海區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析； 項(xiàng)目所在城市及周邊特色產(chǎn)業(yè)調(diào)研及市場(chǎng)供需情況分析； 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計(jì)劃書(shū) 全程伙伴，合作共贏 14 本項(xiàng)目可供選擇的產(chǎn)業(yè)（行業(yè)）建議； 本項(xiàng)目相關(guān)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)作的基本思路。 1 2 市場(chǎng)深度調(diào)查研究 市場(chǎng)的深度調(diào)查研究是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期最為關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。一般以項(xiàng)目為核心，重點(diǎn)調(diào)研項(xiàng)目所在城市的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、項(xiàng)目所在區(qū)域工業(yè)、商業(yè)物業(yè)和住宅市場(chǎng)的供求狀況、同類物業(yè)的現(xiàn)狀及目標(biāo)客戶的購(gòu)買心理、行為、需求特征，從而對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行 SWOT 分析，為項(xiàng)目制定合理的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略和營(yíng)銷推廣策略。 此項(xiàng)工作主要通過(guò)信息收集、深度訪談、走訪踩盤(pán)等方式，獲取大量的一手資料，綜合整理分析后，編寫(xiě)系統(tǒng)的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，預(yù)計(jì)工作時(shí)間 2 3 個(gè)月。提交的報(bào)告主要內(nèi)容包括： 項(xiàng)目所在城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析（人口、面積、國(guó)民生產(chǎn)總值、生活水平、消 費(fèi)習(xí)慣、購(gòu)買力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景等）； 項(xiàng)目所在城市工業(yè)環(huán)境和發(fā)展趨勢(shì)分析（產(chǎn)業(yè)布局、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、未來(lái)規(guī)劃）； 項(xiàng)目地塊在城市發(fā)展中的地位、現(xiàn)狀及前景； 項(xiàng)目地塊價(jià)值分析和未來(lái)城市發(fā)展規(guī)劃研究； 項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境、綜合配套設(shè)施情況調(diào)查； 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)格局及主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析； 目標(biāo)客戶群分析（項(xiàng)目所在城市工業(yè)、商業(yè)、住宅消費(fèi)力現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計(jì)劃書(shū) 全程伙伴，合作共贏 15 情況的分析和研究、目標(biāo)客戶群的購(gòu)買習(xí)慣與消費(fèi)觀念等）； 項(xiàng)目的 SWOT 分析、發(fā)展戰(zhàn)略分析。 1 3 項(xiàng)目投入產(chǎn)出概算 項(xiàng)目投入產(chǎn)出概算是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期 投資決策的依據(jù)，只有投資財(cái)務(wù)指標(biāo)初步估算可行，項(xiàng)目才具備真正進(jìn)入前期運(yùn)作的基礎(chǔ)。 該項(xiàng)工作主要有：項(xiàng)目建筑面積和投資費(fèi)用估算、銷售收入估算、投資財(cái)務(wù)指標(biāo)概算、投資風(fēng)險(xiǎn)分析、綜合效益評(píng)價(jià)等。 同時(shí)，還需與投資方進(jìn)行深入溝通，討論項(xiàng)目建設(shè)的合理體量規(guī)模、開(kāi)發(fā)節(jié)奏，了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)涉及到的各項(xiàng)成本與費(fèi)用水平，研究成本控制辦法，確定合理的投資利潤(rùn)率。此階段預(yù)計(jì)工作時(shí)間 1 個(gè)月。 1 4 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)配合 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期工作中，有一項(xiàng)重要的技術(shù)性內(nèi)容，就是委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位編制項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。 從投資可 行性分析角度看，總規(guī)方案更重要的作用在于，使投資方能得到符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品形態(tài)和相對(duì)準(zhǔn)確的建設(shè)規(guī)模數(shù)據(jù)，從而進(jìn)行科學(xué)的投入產(chǎn)出分析，避免盲目決策，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 此項(xiàng)工作的具體進(jìn)度由投資方安排，我公司的主要工作內(nèi)容有： 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計(jì)劃書(shū) 全程伙伴，合作共贏 16 提供國(guó)內(nèi)同類可參照項(xiàng)目的研究資料，參與外出考察學(xué)習(xí)。 配合投資方考察 3 4 家規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，從中選定一家。 參與規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的擬定和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案討論，直至協(xié)助投資方確定 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。 1 5 目標(biāo)市場(chǎng)定位分析 一旦規(guī)劃設(shè)計(jì)單位選定并展開(kāi)實(shí)質(zhì)性工作， 開(kāi)發(fā)什么樣的產(chǎn)品（檔次、風(fēng)格、理念）？工業(yè)、商業(yè)、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、專業(yè)市場(chǎng)、公寓住宅等不同產(chǎn)品的配比？這些產(chǎn)品是否能得到市場(chǎng)認(rèn)可？ 等等一系列問(wèn)題就成了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策的核心。而此時(shí)需要再針對(duì)潛在客戶群，組織一輪全面、深入的目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)研和定位分析，以翔實(shí)、科學(xué)的數(shù)據(jù)支持產(chǎn)品研發(fā)和創(chuàng)新。 此項(xiàng)工作將通過(guò)范圍更廣、內(nèi)容更全面的市調(diào)，組織重點(diǎn)客戶專題座談、相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、工業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)專家研討會(huì)等方式進(jìn)行。預(yù)計(jì)工作時(shí)間 2 3 個(gè)月，提交目標(biāo)市場(chǎng)定位分析報(bào)告 ，主要包括： 目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分特征與依據(jù)； 目標(biāo)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài) 勢(shì)分析； 目標(biāo)市場(chǎng)主力客戶群范疇分析； 目標(biāo)客戶群消費(fèi)心理、行為和需求特征分析； 目標(biāo)市場(chǎng)大客戶訪談?dòng)涗洝?現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計(jì)劃書(shū) 全程伙伴，合作共贏 17 1 6 產(chǎn)品組合規(guī)劃建議 這是我公司基于市場(chǎng)詳細(xì)調(diào)研后的產(chǎn)品定位、建筑設(shè)計(jì)、概念規(guī)劃、開(kāi)發(fā)周期建議，預(yù)計(jì)工作時(shí)間 1 個(gè)月，形成的報(bào)告主要內(nèi)容有： 項(xiàng)目整體檔次、產(chǎn)品功能和市場(chǎng)形象定位建議； 項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位與分析； 項(xiàng)目產(chǎn)品屬性及產(chǎn)品形態(tài)選擇； 項(xiàng)目產(chǎn)品功能設(shè)置及創(chuàng)新建議； 目標(biāo)客戶群的產(chǎn)品細(xì)節(jié)需求分析； 項(xiàng)目配套設(shè)施及車位建議； 項(xiàng)目景觀規(guī)劃及特色建議； 商業(yè)主題、建筑風(fēng)格及對(duì)應(yīng)產(chǎn)品形態(tài)研究； 不同產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)布局和產(chǎn)業(yè)組合建議； 項(xiàng)目招商策略建議； 項(xiàng)目產(chǎn)品銷售預(yù)測(cè)和價(jià)格體系分析； 項(xiàng)目開(kāi)工節(jié)奏和分期建設(shè)規(guī)模建議。 1 7 新農(nóng)村建設(shè)專題研究 本項(xiàng)目與黨中央、國(guó)務(wù)院號(hào)召的 “ 新農(nóng)村建設(shè) ” 結(jié)合緊密，如何借鑒學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)各地 “ 新農(nóng)村建設(shè) ” 的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)？探討適合地方特色的開(kāi)發(fā)建設(shè)模式，是本階段需要重要研究的一大課題。具體工作內(nèi)容包括： 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計(jì)劃書(shū) 全程伙伴，合作共贏 18 各地 “ 新農(nóng)村建設(shè) ” 經(jīng)驗(yàn)調(diào)查、外出參觀考察地點(diǎn)建議； 參與組織村民外出考察，提出本項(xiàng)目新農(nóng)村開(kāi)發(fā)建設(shè)思路。 第二部分 提交的兩大報(bào)告文本綱要 根據(jù)雙方前期的初步溝通，此次項(xiàng)目前期策劃的主要工作成果是：提交兩大報(bào)告：一是呈送政府部門(mén)的項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，該報(bào)告主要用于項(xiàng)目前期立項(xiàng)過(guò)程中，與政府領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)職能部門(mén)的正式匯報(bào)溝通；二是供投資方內(nèi)部投資決策參考的項(xiàng)目策劃報(bào)告。 根據(jù)我國(guó)建設(shè)項(xiàng)目審批的規(guī)范要求和房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的通用標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)初步擬定兩大報(bào)告文本的綱要目錄： 2 1 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告（目錄） 前 言 第一章 總 論 1.1 項(xiàng)目名稱及承辦單位 1.2 報(bào)告編制依據(jù)和原則 1.3 本報(bào)告研究范圍 1.4 項(xiàng)目基本概況和擬建地點(diǎn) 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計(jì)劃書(shū) 全程伙伴，合作共贏 19 1.5 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念和建設(shè)目標(biāo) 1.6 推薦方案及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 1.7 研究結(jié)論 第二章 項(xiàng)目提出背景和 SWOT 分析 2.1 項(xiàng)目提出背景分析 2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 2.3 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 2.4 項(xiàng)目 SWOT 分析 2.5 分析評(píng)估結(jié)論 第三章 市場(chǎng)調(diào)查與開(kāi)發(fā)前景預(yù)測(cè) 3.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查 3.2 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 3.3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景預(yù)測(cè) 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路和綜合定位 4.1 項(xiàng)目建設(shè)原則 4.2 項(xiàng)目的市場(chǎng)形象定位 4.3 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位 4.4 項(xiàng)目新農(nóng)村建設(shè)思路 4.5 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略 4.6 項(xiàng)目品牌發(fā)展策略 第五章 項(xiàng)目選址方 案與建設(shè)條件 5.1 建設(shè)場(chǎng)址 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計(jì)劃書(shū) 全程伙伴，合作共贏 20 5.2 建設(shè)條件 5.3 投資政策 第六章 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)規(guī)模 6.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 6.2 總平面布置 6.3 新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目概念性設(shè)計(jì) 6.4 產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)項(xiàng)目概 念性設(shè)計(jì) 6.5 旅游服務(wù)項(xiàng)目概念性設(shè)計(jì) 6.6 生態(tài)居住項(xiàng)目概念性設(shè)計(jì) 6.7 基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃 6.8 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)分期 第七章 環(huán)境保護(hù)、綠化、消防和節(jié)能 7.1 環(huán)境保護(hù) 7.2 園區(qū)綠化 7.3 消 防 7.4 節(jié) 能 第八章 開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理和市場(chǎng)營(yíng)銷策略 8.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式 8.2 項(xiàng)目的營(yíng)銷策略 8.3 項(xiàng)目的管理策略 8.4 項(xiàng)目的推廣策略 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計(jì)劃書(shū) 全程伙伴，合作共贏 21 第九章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和一期開(kāi)發(fā)工作安排 9.1 建設(shè)期工作計(jì)劃及進(jìn)度安排 9.2 近期開(kāi)發(fā)工作安排 9.3 當(dāng)前存在的問(wèn)題及困難 第十章 投資估算、資金籌措及使用計(jì)劃 10.1 投資估算 10.2 資金籌措及使用計(jì)劃 第十一章 綜合效益分析 11.1 基本數(shù)據(jù) 11.2 指標(biāo)計(jì)算與評(píng)價(jià) 11.3 評(píng)價(jià)結(jié)論 附圖： （包括項(xiàng)目區(qū)位圖、地塊現(xiàn)狀圖、總規(guī)方案圖和概念性設(shè)計(jì)圖等） 附件： （主要是與該項(xiàng)目有關(guān)的一些政府批文和可利用的優(yōu)惠政策文件） 2 2 項(xiàng)目策劃報(bào)告（目錄） 緒 論 第一章 項(xiàng)目概況及策劃要求 1.1 項(xiàng)目基本概況和地塊條件 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城（工業(yè)園）前期策劃工作計(jì)劃書(shū) 全程伙伴，合作共贏 22 1.2 本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 1.3 政府 的規(guī)劃及要求 1.3