藍山江南財富城 1 1總 論 1.1 項目概況 項目名稱：藍山江南財富城 項目總投資： 3000萬元，總建筑面積 約 30307萬 項目開發(fā)單位：永州市鴻大房地產 實業(yè) 有限公司 項目可研單位：永州市工程咨詢中心 1.2 區(qū)域概況 藍山縣是革命老區(qū) ,位于湖南省南部邊陲，南嶺山脈中段北側，東接臨武縣，南界江華縣和廣東省連州市，西鄰寧遠縣，北毗嘉禾縣。境當“楚尾粵頭”，為湘粵相通重要門戶。地處東經(jīng) 111 5415 112 2 08，北緯 25 01 02 25 31 08?？h境東西寬 55公里，南北 長 67公里，全縣總面積 1810.14平方公里，總人口 35.34 萬余人，轄 25 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處， 5 個農林茶場， 2005 年國民生產總值為 219300萬元，其中：第一產業(yè)： 56260 萬元；第二產業(yè)： 67940 萬元；第三產業(yè)： 95810 萬元。境內屬中亞熱帶季風濕潤氣候區(qū)，日照充足，雨量充沛，四季分明，年平均氣溫 17.8，無霜期 290天，降雨量 1527.6毫米。 藍山縣區(qū)位優(yōu)越，交通便利，素有“湘南門戶”之稱，是湘南通達粵海的捷徑，是沿海的內地，內地的前沿。全縣共有公路總里程 782.8 公里。省道 S324、 S323、 S322 線交匯其中，永連公路貫穿全境。東距郴州 118公里，南距廣州 340公里，西距永州 164公里。藍山縣是湘南改革開放過渡試驗區(qū)，湖南綜合改革試點縣和湘南農業(yè)綜合開發(fā)重點縣。全縣現(xiàn)已形成 8個 500畝以上的黃花梨基地， 12 個 2000 畝以上的優(yōu)質烤煙基地， 10 個 1000 畝以上的商品藍山江南財富城 2 蔬菜基地， 1 個萬畝以上的大徑材基地， 12 個 5000 畝以上的豐產楠竹基地， 3 個 500 畝以上的高效藥材基地， 6個出欄 3000頭以上的瘦肉型牲豬基地。境內資源豐富，可謂物華天寶，地方電力充足，是全國首批 100個電氣化達標縣之一；礦產資源豐 富，境內已探明的礦藏有鉛、鋅、錳、鐵等 25 種，其中黑七型錳鐵礦儲量達 1.5億噸。近年來，藍山農業(yè)結構調整步伐加快，農村經(jīng)濟日趨繁榮，以個體私營和股份合作企業(yè)為主的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展迅速。 1997年被評為全省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展“十快縣”和永州市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)強縣。全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)已形成建材、輕紡、冶金、水電、竹木加工和交通運輸?shù)攘笾е?，是全省運輸大縣、小水電大縣和最大的石材加工基地。今日藍山經(jīng)濟繁榮，社會穩(wěn)定，人民安居樂業(yè)。 1.3 項目簡介 1.3.1項目的由來 藍山江南財富城位于永州市藍山城區(qū)繁華的最具升值潛力的商業(yè)核心 圈 城東路。為適應社會發(fā)展，本公司從藍山縣國土局以拍賣方式獲得該土地的使用權。 1.3.2項目簡介 本項目為商業(yè)綜合開發(fā)項目。一至二層為商業(yè)用房，三層局部商業(yè)用房，三 層以上 為 高層 商品住宅。共開發(fā)三棟房屋建筑。建于城東路與規(guī)劃道路的交叉口，與藍山步行街構成新的商業(yè)中心圈，臨鄰湘粵路酒店一條街、塔峰路針織一條街?？傆玫孛娣e 4705.2，總建筑面積約 30307 萬，其中商鋪面積 7835.5 ，商品住宅 22471.5 。項目總投資 3000 萬元。項目建成后，成為藍山新的商業(yè)景點 江南財富城，促進藍山商 業(yè)繁榮，發(fā)展第三產業(yè)，引領新的消費時尚。 藍山江南財富城 3 1、沿街門面優(yōu)先滿足社區(qū)商業(yè)，如郵政、銀行、美容美發(fā)、藥店、通訊、汽車美容、影樓、音像店、干活店、修理行、文印店、西餅店、鮮花禮品店、書店、服裝店、精品店等。 2、內部以服飾為主，圍繞相關衍生產品，適當?shù)匾M中西餐飲，及休閑娛樂，如足浴、保健按摩、健身館、休閑茶館、美容美體館、網(wǎng)吧。 3、很容易聚集人氣的業(yè)態(tài) 餐飲、休閑娛樂安排在二、三樓，以帶動人流往上走。 1.4 項目開發(fā)單位基本情況 永州市鴻大房地產 實業(yè) 有限公司 成立于 2003 年 1 月 14 日，位于永州市冷水灘區(qū)零陵北路 310號， 是永州市較具規(guī)模的一家綜合型房地產開發(fā)企業(yè)，有三級房地產開發(fā)資質。公司注冊資金 1000萬元，公司擁有資產 總資產 2530 余萬元， 經(jīng)營范圍：房地產經(jīng)營開發(fā)、信息咨詢、 物 業(yè)管理、房產出售、出租、建筑裝飾工程、建筑裝飾材料經(jīng)營。 已成功開發(fā)了“冷水灘江南財富城”等項目，有著一定的商業(yè)房地產開發(fā)經(jīng)驗。 公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求，建立和完善了項目開發(fā)策劃、建設、營銷、財務、質量管理等系列規(guī)范的內部管理制度，形成競爭上崗的用人機制，追求社會效益、經(jīng)濟效益雙贏及可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略已成 為公司的經(jīng)營理念。 公司擁有大量的工程技術人員，其中高級工程師二人、注冊規(guī)劃師一人、土建工程師五人、注冊會計師一人、注冊造價師一人，以及市場營銷、統(tǒng)計等技術人員 22人。 1.5 可行性研究的主要依據(jù)及范圍 1.5.1 可行性研究主要依據(jù) 藍山江南財富城 4 1、國家現(xiàn)行的有關法律、法規(guī)、規(guī)定。 2、藍山江南財富城建筑初步設計方案。 3、藍山江南財富城規(guī)劃及規(guī)劃批復。 4、土地拍賣確認書及土地使用證。 5、項目建設開發(fā)單位提供的基礎資料。 1.5.2 可行性研究范圍 本次可行性研 究主要依據(jù)國家有關政策、法律、法規(guī)、規(guī)范等，及建設單位提供的基礎資料為前提，對該項目建設的必要性、工程建設條件、工程規(guī)劃設計方案、工程建設內容進行分析、研究確定擬建規(guī)模，工程建設總投資、工程實施進度安排、招投標方式，環(huán)境保護及節(jié)能措施、拆遷安置方案。綜合分析預測房地產市場價格，對項目進行財務分析、社會經(jīng)濟評價以及風險能力分析，以確定項目的可行性。 1.6主要技術經(jīng)濟指標 主要經(jīng)濟技術指標 序號 項 目 單 位 數(shù) 據(jù) 備 注 1 占地面積 m2 4705.5 2 總建筑面積 m2 30307 3 可銷售面積 m2 30307 4 建筑密度 % 65.8 5 容積率 4.9 6 綠化率 % 8 7 總投資 萬元 3000 8 貸款利息 萬元 236.25 藍山江南財富城 5 9 銷售總收入 萬元 5549 10 上繳稅金 萬元 869.9 11 開發(fā)利潤 萬元 1140.68 12 項目 投資利潤率 % 38 13 項目 投資利稅率 % 67 14 項目財務內部收益率 % 26.6 稅后 15 項目稅后凈現(xiàn)值 萬元 455.49 Ic=12% 16 借款償還期 年 2.7 1.7 主要研究結論 1、藍山江南財富城地處藍山縣城東路的十字路商業(yè)中心地段，交通便捷，是經(jīng)商的黃金地段，又是居家的風水寶地。該項目進行綜合開發(fā)，將地理優(yōu)勢轉化為商品經(jīng)濟優(yōu)勢，來滿足市場需求，拉動地方經(jīng)濟發(fā)展。 2、本項目總投資 3000萬元，項目預測房地產銷售收入 5549萬元，財務內部收益率 26.6%，開發(fā)企業(yè)該項目獲 純 利 1140.68萬元。全部投資回收期 2.78 年，借款償還期 2.7 年，同時可向國家和地方財政上交稅金 869.9萬元，開發(fā)該項目經(jīng)濟效益明顯。 3、該項目的實施 ，為藍山縣域經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造了良好條件，增加就業(yè)渠道，可同時解決 1000 多人就業(yè)和改善舊城區(qū)近 100 戶居住條件，具有極大的社會效益。 4、該項目的實施，有利于藍山縣城的城市發(fā)展，有利于美化、亮化城市，有利于提高藍山縣城的品位。 藍山江南財富城 6 2項目建設的必要性 2.1 項目建設適應城市化發(fā)展的要求 隨著永連公路、二廣高速公路在藍山的貫通，藍山縣城城市化發(fā)展進程將進一步加快城市的形成，經(jīng)濟速度發(fā)展的越來越快，城區(qū)人口越來越多，居民消費水平的不斷向高檔次、高質量方向發(fā)展以及日益壯大的交通系統(tǒng)，迫使藍山縣城原有的商業(yè) 中心地位越來越需要提升以適應社會發(fā)展的要求，同時，居民對中高檔次的住宅需求也變得日益旺盛。項目建設地位于藍山城東路商業(yè)核心區(qū)中心，與其他商業(yè)廣場、農貿市場遙相呼應，其建設對藍山縣城商業(yè)中心形成有極大的促進作用，同時，其住宅開發(fā)將補充舊城區(qū)中心住宅的稀缺。 2.2 項目建設是舊城改造和新規(guī)劃的商業(yè)中心商圈建設的需要 開發(fā)地段上建筑物多為上世紀 70 年代建筑，房屋破舊不堪，嚴重影響了藍山縣城市容市貌，對它進行改造，不僅可改變舊城面貌和改善居民居住條件，發(fā)展商業(yè)經(jīng)濟引領消費時尚，提高城市品位，同時可緩解項目區(qū) 內的交通擁擠狀況。促進藍山縣城經(jīng)濟發(fā)展，為藍山人民創(chuàng)造更好的生活條件。項目建設勢在必行。 3項目開發(fā)條件 3.1 開發(fā)項目基本情況 3.1.1 地理位置及場地概況 藍山江財財富城位于藍山縣城城東路與規(guī)劃路交匯點西北側，地塊為二小塊，位于交叉路口，場地平整，總占地面積 4705.5。該建筑為綜合性商住樓，總建筑面積為 30307，建筑層數(shù)為 十二層 。 3.1.2 自然條件 藍山江南財富城 7 （ 1）溫度：年平均 17.8 ，極端最低 -4 ，極端最高 39.8 。 （ 2）降水：年平均降雨量在 1527.6mm，雨量集中在 4 6月。 （ 3）濕度：年平均相對濕度 80%。 （ 4）日照時間：年平均 1587h。 （ 5）風向：一年中最多風向為南風（含東南風），其頻率為 26%，其次為西北風，頻率 15%，西南風，頻率 13%。 （ 6）風速：平均風速 5m/s，最大 17.3m/s（南風） 3.1.3工程地質條件 通過對項目原建筑物工程地質資料得知，該段覆土厚度為 4 5 m，以下以灰質碳巖為主，無溶洞及地質構造斷裂，為良好地質承力結構適宜建設中高層建筑。 4、地震：根據(jù)中國地震烈度分析（ 1990），項目所在地地震基本烈度為 度區(qū)，房屋應 按級考慮抗震要求。 3.2 開發(fā)項目建設條件 1、原材料供應情況 藍山縣城的地理位置較好，地方材料價格較低，砂礫石可直接取材于縣城東部河中；郊區(qū)有豐富的制磚資源，確保了建筑用磚低價供應，豐富的森林資源完全能滿足建筑用木材，水泥有一家中型水泥廠，豐富而低廉的地方材料，可大大降低開發(fā)項目的建設成本。 2、基礎設施及市政設施條件 藍山江南財富項目，地處城市主干道城東路，給排水設施、電力、電信、電視設施已完好運行，無需另行投資來進行外圍配套。 3.3 政策條件 在全市實行大力優(yōu)化投資 環(huán)境下，縣委、縣政府明確指示城區(qū)內各職能部門要全力支持此開發(fā)項目，大開綠燈，簡化辦事程序，藍山江南財富城 8 盡快完成項目開發(fā)建設。同時為了項目順利進行，專門指派了一名副主任進行協(xié)調，也成立了專門的協(xié)調指揮部，協(xié)調各部門關系，確保拆遷安置按期完成。以上措施必將大大促進藍山江南財富城的建設。政府相關優(yōu)惠政策如下： 江南財富城是縣政府重點招商引資項目 江南財富城是市、縣二級重點商業(yè)項目 縣政府多次召開專題會議，制訂了系列優(yōu)惠政策；如稅費第一年全免，第二年減半收取等等相關優(yōu)惠政策對外發(fā)布。 4市場分析 4.1 房地產市場環(huán)境分析 4.1.1 人口環(huán)境 20 年前，當時城鎮(zhèn)人口不足 2 萬人，城區(qū)僅集中在老城關鎮(zhèn)周邊地區(qū)，近幾年來城市建設得到了長足發(fā)展，特別新的城市規(guī)劃實施后，城市建設速度進一步加快，城區(qū)范圍不斷擴大，先后建成了藍山邊貿經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等新城區(qū)，城區(qū)人口增至 10 多萬人，流動人口近 5萬。藍山作為湖南新興的邊貿城市，在建設初期，政府引進了大量的年輕人才，城市居民年齡結構比較年青，人口增長速度較快，市場規(guī)模容量不斷擴大。隨著住房制度和企業(yè)改制力度加大，對房地產商品的需求進一步加強。 4.1.2 經(jīng) 濟環(huán)境 近年來，縣委、縣政府重拳出擊抓經(jīng)濟建設，連續(xù)幾年國民經(jīng)濟增長速度高于國家和省平均水平平均遞增速度為 9.4%，國民經(jīng)濟收入不斷增加增長達 17%，國內生產總值 2005年 219.3 億元，其中第一產業(yè) 56.26億元，第二產業(yè) 67.94 億元，第三產業(yè) 95.81億元，2005年財政總收入 8.416億元。社會消費品零售總額 67352萬元，藍山江南財富城 9 居民儲蓄量不斷增加，對房地產商品的要求也不斷加強。 4.1.3 政治環(huán)境 本項目作為藍山縣招商引資項目，納入藍山縣委、縣政府的重要工作目標，享有一系列的招商引資優(yōu) 惠政策?？h政府要求各職能部門給予本項目各種優(yōu)惠措施，提高辦事效率。 4.1.4市場環(huán)境 隨著國家對房地產開發(fā)企業(yè)的整頓，特別是對新增土地的政策調整及對土地交易市場整頓規(guī)范，房地產開發(fā)逐步規(guī)范化、市場化，不公平競爭將退出歷史舞臺，這對舊城區(qū)土地的不斷升值創(chuàng)造了條件。 4.1.5 市場前景 在住宅商品化完全推向市場的前提下，藍山縣城房價呈逐年遞增之勢。作為湖南新興的邊貿城市，目前人口偏少，增加城區(qū)人口數(shù)量，擴大城市規(guī)模是必然的，對商品住宅及商場的需求也是旺盛的。 4.2 市場需求分析 1、供給市場特征 商業(yè)非常集中，商圈現(xiàn)象突出 縣城商業(yè)大部分集中在以塔峰路和城東路為核心的商圈范圍內，該商圈是縣城的核心商圈，占據(jù)了縣城 50%以上的商業(yè)容量。 商業(yè)分布缺乏規(guī)劃，不成體系 縣城商業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，分布散落、雜亂，沒有成行成市。處于比較低級別的商業(yè)發(fā)展階段。隨著縣城的發(fā)展，這一問題將更加突出，勢必要得到解決。 缺乏現(xiàn)代商業(yè)形式 雖然有一個號稱“藍山商業(yè)步行街”的項目，但是該項目名不藍山江南財富城 10 符實，并不是真正意義上的步行街。縣城目前也沒有 SHOPPINGMALL等現(xiàn) 代的商業(yè)形式，商業(yè)沒有核心，有商圈而無商核。 缺乏上檔次的賣場 目前市面上銷售的產品多為低廉質低的產品，缺乏品牌商品，也缺乏上檔次的商品，以銷售品牌產品為主的賣場。 缺乏餐飲、娛樂和休閑場所 餐飲、娛樂和休閑場所相對匱乏，隨著縣城經(jīng)濟的發(fā)展，恩格爾系數(shù)將進一步降低。居住、餐飲、娛樂及休閑的支出將進一步增長，而目前縣城明顯缺乏這一類場所。 房地產市場剛剛起步 房地產行業(yè)剛剛興起，市民對房地產的概念還處于由拒絕到慢慢接受的過程中。 缺乏開發(fā)理念 目前所開 發(fā)的兩個房地產項目證明，縣城目前還缺乏開發(fā)理念，開發(fā)商對于房地產開發(fā)還沒有明晰的概念，對于如何進行產品定位、推廣等也還缺乏經(jīng)驗。 開發(fā)水平低，開發(fā)規(guī)模小 目前所銷售的商品房項目都明顯沒有適應市場需求，開發(fā)規(guī)模也極小。 住宅產品市場需求量大 藍山有毛織產業(yè)基礎，有 2萬多人的外來人口，市場需求量大，而目前市面上商品住宅供應量有限，市場需求并沒有得到釋放，所以藍山住宅產品市場潛力巨大。藍山商業(yè)步行街住宅產品的銷售成功也證明了這一點。 商業(yè)物業(yè)需要精心定位 藍山江南財富城 11 藍山毛織產業(yè)從 2001年興起，經(jīng)過 5年的發(fā)展，造就了一批毛織行業(yè)的老板，這些人無疑是商業(yè)物業(yè)的主要消費者，所以藍山的商業(yè)物業(yè)市場具備潛力。但是藍山商業(yè)體系紊亂，基本無規(guī)律可循，之前僅開發(fā)了藍山商業(yè)步行街的一個商業(yè)項目，銷售情況也不理想，基本無參考價值，所以發(fā)展商業(yè)物業(yè)更需要精心的定位，細心操作。 4.3 相關項目的市場調查分析 本案 +藍山商業(yè)步行街 =藍山新核心商圈 4.3.1 支撐點： 1、城市唯一的兩具商業(yè)項目。 2、總商業(yè)面積超過 13000。 3、綜合性商業(yè)體。 4、統(tǒng)一操作，互相借 勢，互為補充。 4.3.2 優(yōu)勢 1、避免定位重復，形成惡性競爭。 2、避免價格戰(zhàn)。 4.3.3 項目銷售價格預測 A、按照 15 年的投資回收期確定項目的銷售價格，比照周邊門面的租賃價格，可以確定本項目的租賃價格也為 41元 /平米月。按照 15 年的投資回收期計算，則項目臨街門面的平均銷售單價是41元 /平 月 12月 15=7380元 /。 如果把半年的免租進入，則應該是 7380+7380 7%/2=7638元 / 約等于 7800元 /。 B、商鋪拋出市場的價格區(qū)間 一 層臨街 門 面： 9000 11000元 /左右 一層內部： 4000 6000元 /左右 藍山江南財富城 12 二層 商鋪 ： 2000 元 /左右 三層 商鋪 ： 1800 元 /左右 4.4項目周邊環(huán)境分折 本項目位于藍山縣城城東路成熟地段，但偏離城市核心商圈，不能依托已形成的商業(yè)氛圍。周邊的城市核心商圈以城東路和塔峰路兩條道路交叉點為核心，西至湘粵路，東至城東路、零售商業(yè)集中，主要有藍山步行街、實惠多超市、仙東超市。不存在惡性競爭，而是互補優(yōu)勢需要實現(xiàn)雙贏。 4.5市場調查結論 當前商場及商品住宅市場狀況良好，消費 基礎穩(wěn)定，有著相當多的優(yōu)勢條件，有利于本項目開發(fā)，具體分析如下； 1、有利因素 （ 1）經(jīng)濟持續(xù)增長，居民生活水平不斷提高； （ 2）成熟商業(yè)核心區(qū)，得天獨厚的絕版地段，無需大量宣傳即可得到消費者認可； （ 3）獨特的設計，打破現(xiàn)有商鋪與多層住宅模式，易于制造熱點； （ 4）政府政策扶持，加大培育市場力度；同時對國有土地的嚴格控制，使地價與房價在近期內得到飚升； （ 5）舊城區(qū)的整合與改造，使舊城商業(yè)環(huán)境與居住環(huán)境得到了相當大的改善。 2、不利因素 （ 1）土地開發(fā)成本較高，存在一定 競爭壓力，開發(fā)周期要短。 （ 2）項目位于舊城中心，施工場地較小，要加強施工管理，進行文明施工。 3、商業(yè)定位 藍山江南財富城 13 發(fā)展理念 城市商業(yè)引擎，自由消費體驗 讓藍山進入第四消費時代，這個時代的精神就是自由與體驗。 人們在這個商業(yè)建筑里自由穿梭，或購物或游憩，或美食或玩樂，或看書或游戲，這就是最具體的都市生活，我們的項目創(chuàng)造了體驗自由的空間。 我們給予藍山這樣的體驗空間，某種程度上，我們是城市的活力引擎。 5項目規(guī)劃設計方案及項目建設內容 5.1 規(guī)劃設計說明 5.1.1 設計 依據(jù) 1、甲方所提供設計方案征集邀請書； 2、甲方所提供有關該項目用地紅線圖及地形圖； 3、民用建筑設計通則（ GB50352-2005）； 4、建筑設計防火規(guī)范（ GBJ16-87， 2001版）； 5、工程建設標準強制性條文（房屋建筑部分），建標 2002219號； 6、建設部建筑工程設計文件編制深度的規(guī)定。 5.1.2 工程概況 該工程規(guī)劃用地位于城東路和規(guī)劃道路十字交差路口的西北角和西南角。該建筑為綜合性商住樓?？偨ㄖ娣e為 30307， 建筑層數(shù)為 十二 層。 5.1.3設計理念 1、充分關注商業(yè)，住宅建筑的形象塑造，力圖保持城市主干道景觀序列的延續(xù)性和完整性。 2、突出城市辦公性建筑的特殊性質，使建筑形象充分反映新時藍山江南財富城 14 代的特色。 3、室內外空間互相融合，創(chuàng)造出豐富而有層次的建筑空間效果。 4、建筑外形明快、現(xiàn)代，以展現(xiàn)新世紀新建筑的風貌。 5.1.4 功能布局 本項目打破傳統(tǒng)的空間組織形式，力圖營造一種多層次主體化的公共活動空間，采用不同功能空間之間的互相滲透，加上邊廊、內院、中庭、聯(lián)系平臺的相互穿插，使平 面和豎向空間層次豐富。 主商業(yè)中心入口設置于城東路和規(guī)劃道路交叉路口西南角處。一層為普通商業(yè)鋪面用房，此鋪面可做生活超市及郵電，通訊營業(yè)廳及其普通商業(yè)門面；二層及延城東路局部三層為普通商業(yè)門面用房；三層 以上 為 商品 住宅。值得一提的是在路口西南角主體建筑的內部設置了跨兩層空間高度的中庭，其中設置休憩廣場，方便顧客在購物的同時也有一個休息和交流的場所，而使建筑無論在平面功能上還是在裝門面造型上都豐富了許多，起到了畫龍點睛的效果。 另外對于商品住宅進行了精心的設計，創(chuàng)造舒適、適用的居住空間，優(yōu)美的綠化環(huán) 境；祥和與繁華同在，時尚與典雅并存。住宅基本特點： 1）各個戶型的主臥或客廳至少有一個朝南，最大限度的利用冬季南向的直射太陽光。 2）通風良好，不閉塞，夏季能有效的組織穿堂風。 3）除部分主臥室衛(wèi)生間外，其他所有房間全為明廚、明房、明廳，實現(xiàn)“四明”，適合湘南本地情況，達到自然采光要求。 4）餐廳、客廳均有機結合在一起，加大了空間流動性、豐富了空間層次。 5）各戶型、功能分區(qū)明確、鬧靜、干濕、臟、凈分區(qū)合理。 6）客廳均采用大玻璃落地，主臥室采用大凸窗（外設有陽臺的除外）。使空間更加明亮，同時擴大視野，將個部景色更加完 全的引入室內，使居住者心情得以開闊、舒暢，將健康型住藍山江南財富城 15 宅設計理念彰顯得淋漓盡致。 5.1.5 造型設計 建筑造型以現(xiàn)代風格為基調，外觀虛實對比強烈，造型純樸而明快，色彩豐富，體現(xiàn)濃厚的現(xiàn)代辦公建筑的氛圍。外墻以面磚、石材、墻漆和玻璃組成，既保證房間充足的陽光，又在裝門面上形成豐富的光景效果，展而大氣的入口處理，使建筑具有鮮明的標志性。屋頂造型輕盈，彌漫著濃郁的現(xiàn)代人文氣息。 建筑風格突出一種充分體現(xiàn)時代感的新銳特色。建筑形體既有整體的大氣磅礴，也不乏豐富的細致纖巧，通過整體造型的幾何特性，材料 的巧妙運用，傳達了新時代銳意進取，力爭上游的拼搏精神。 5.1.6 技術經(jīng)濟指標 總用地面積： 4705.2平方米（其中道路面積 328.34 平方米） 凈用地面積 :4376.86平方米 總建筑面積： 30307平方米（住宅面積： 22471.5平方米，商業(yè)面積： 7835.5平方米） 基底面積： 4052.0平方米 容積率： 4.9 建筑密度： 65.8% 5.2 項目規(guī)劃建筑物設計方案 根據(jù)已經(jīng)批復的藍山江南財富城規(guī)劃，項目建設總建筑面積30307m2，其中：商鋪 7835.5 ,住宅 22471.5 。 總基底面積約4052，建筑密度 65.8%，設計為一、二層商為業(yè)用房。三層局部商業(yè)用房，三層 以上 為 小高層 商品住宅。設計商鋪可售面積7835.5m2， 住宅 200 套，面積 22471.5m2， 同時配套建設 停車場，停藍山江南財富城 16 車位 20 個。在住宅設計中，三室二廳 (122.76m2/套 )100 套， 二室二廳（ 102m2/套） 100 套。商場設計為全框架結構，打破現(xiàn)有門面商鋪概念，由自動扶梯聯(lián)系一至三層 ,商場并設中廳 ,與二層屋面采光井配套 ,確保商場有良好的通風采光。 5.3 項目工程建設內容 1、拆除工 程 項目內現(xiàn)有五層樓一棟，二棟民房，總拆除面積 2000m2，所拆房屋為磚混結構，所有拆除工作在 1個月內可以完成。 2、建安工程 （ 1）土建部分：總建筑面積 30307m2，層數(shù) 3 11層，商鋪一至二層、三層局部商業(yè)用房，住宅三棟 均為小高 層，建筑結構采取人工挖孔樁基礎，主體工程為框架結構，外部裝修采用外墻漆、鉛塑板。 （ 2）設備及安裝：安裝工程包括消防系統(tǒng)，室內設備，商場扶梯。 （ 3）配套工程：休閑廣場、綠地、臨街景觀、停車場及消防通道。 6環(huán)境保護、節(jié)能 6.1 環(huán)境保護 1、 該項目屬綜合服務性項目，有生活污水產生，需對生活污水按國家標準進行處理，使之符合國家污水綜合排放標準GB8978-1996的有關要求，再排放至排水系統(tǒng)中。 2、對于生活廢棄物要指定地方堆放、分類處理；該焚燒的焚燒，該轉運的轉走，配有專人負責管理。 3、生活垃圾的處理，本項目正常運作中產生的生活垃圾統(tǒng)一進藍山江南財富城 17 入垃圾站房，交送環(huán)保部門統(tǒng)一處理。 4、建設過程中施工期間環(huán)境保護 本項目在施工過程中，機械設備噪音及施工中粉塵對周圍人群和環(huán)境會造成污染。因此施工中對產生噪音較大的機械設備需加隔音裝置，對粉塵擬采用噴水降塵?？傊陧椖拷ㄔO和運營過程中，采取措施后要符合環(huán)保法規(guī)的要求。 6.2 節(jié)能 該項目為多層綜合性房地產開發(fā)，建設規(guī)模大，用電、用水量較大，因本地區(qū)屬季節(jié)性濕潤氣候，各季節(jié)溫差大，因而建筑節(jié)能潛力較大，根據(jù)國家建筑節(jié)能規(guī)范，新建建筑物嚴格執(zhí)行建筑節(jié)能標準，該項目所采用的節(jié)能措施如下： 1、節(jié)電措施 一切電器設備、機械設備電機均采用最新節(jié)能產品，減少電能消耗。如電梯、空調、扶梯等。 2、節(jié)水措施 一切用水器具采用節(jié)水型器具，本項目采用直接飲用水和生活用 水分開，可節(jié)約用水，沖洗衛(wèi)生間的用水可采用中水（即生活污水經(jīng)過中水設備處理后的中水）高壓供水系統(tǒng)采用二次加壓（或恒壓供水）減少用水量。 3、節(jié)能措施 采用真空玻璃減少室外溫度傳遞到室內，從而減少室內能量消耗，商場入口及樓梯口裝置幕簾，減少室內外熱量傳遞，從而達到節(jié)能效果。 7 項目開發(fā)管理、開發(fā)建設進度安排及工程招標事項 7.1外部協(xié)調 藍山江南財富城 18 本項目屬藍山縣委、縣政府重點工程，招商引資建設項目，由縣委、縣政府成立指揮部協(xié)調處理開發(fā)建設過程中各種外部問題，保證開發(fā)項目的投資單位不受外界干擾，順利完 成項目開發(fā)、建設、營銷等工作。 7.2內部管理 經(jīng)公司董事會研究決定，本項目由董事長兼總經(jīng)理全權負責，重大決策再召開董事會研究，由董事長直接聘請下屬人員，集公司全體職工力量進行項目開發(fā)建設。公司組織機構如下表： 董事長（總經(jīng)理） 7.3 項目營銷 項目開工之前，公司對產品銷售與市場定位已作了大量的前期準備工作。 1、經(jīng)公司對藍山縣城商業(yè)開發(fā)項目調查分析，多層及小高層 中高檔住宅與商場結 合在舊城區(qū)具有明顯個性。在設計過程中公司通過聘請高水平設計隊伍，并充分聽取專家和社會各界意見，對設計產品追求精益求精。 2、加大市場宣傳力度，聘請專業(yè)的營銷公司對項目進行包裝策劃，聯(lián)系老客戶、發(fā)展新客戶。將項目開發(fā)建設推向社會。 7.4 開發(fā)建設進度安排 規(guī)劃部 工程部 營銷部 材料供應部 辦公室 財務部 藍山江南財富城 19 整個項目從 2006 年 8月開始，至 2007年 10月全部竣工，歷時1 年，開發(fā)建設進度計劃表。 開發(fā)建設進度計劃表 序號 工作內容 2006年 2007年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 項目前工作 2 項目籌資和規(guī) 劃報批 3 施工圖設計 4 項目招標 5 拆遷及三通一平 6 基礎施工 7 主體施工 8 房屋預售 9 裝飾施工 10 竣工驗收到 7.5工程招標事項 本項目屬公共商業(yè)建筑及 商品 住宅建筑，應納入招標范圍，采用委托招標組織形式，建筑及安裝工程采用公開招標方式，工程設計、監(jiān)理可采用邀請招標方式，具體見招標基本情況表。 藍山江南財富城 20 招標基本 情況表 建設項目名稱： 招標范圍 招標組織形式 招標方式 不采用招 標方式 招標公告發(fā)布 中標候選人公 示媒介 招標估算 金額 （萬元） 備注 全部招標 部份招標 自行招標 委托招標 公開招標 邀請招標 勘察 全部招標 委托招標 邀請招標 永州日報 10 設計 全部招標 委托招標 邀請招標 永州日報 40 建筑工程 全部招標 委托招標 公開招標 永州網(wǎng) 2105.07 安裝工程 全部招標 委托招標 公開招標 永州網(wǎng) 180 監(jiān)理 全部招標 委托招標 邀請招標 永州日報 20 主要設備 重要材料 其它 藍山江南財富城 - 21 - 8投資估算與資金籌措 8.1 投資估算 本項目總投資由項目建設成本和建設期利息二部分組成。 8.1.1開發(fā)成本估算 主要包括建安工程費、土地成本、開辦費、不可預見費、銷售費用等。 1、建安工程費：主要包括建安成本和配套設施建設費，共計2105.07萬元。 1）建安成本：包括土建工程、室內給排水工程、室內照明工程、室內裝飾工程、設備及消防工程，按永州市目前建筑市場實際行情，每平方米按 580 元 / ， 計算要建安成本 1757.81 萬元。商鋪隔斷及裝修 117.26萬元。 2）基礎設施配套費 230萬元。 3）拆除工程：根據(jù)永州市實際行情，拆除房屋廢舊材料可抵扣拆除工程工資及廢渣清理費。 2、土地開發(fā)成本：根據(jù)公司與藍山縣國土局簽訂的土地拍賣確認書，所有土地購置費為 318.2萬元。 3、開辦費共計 120.31萬元 1）項目管理費：按建安成本 的 4%計算為 70.31萬元。 2）規(guī)劃勘探設計費： 50萬元。 4、其它費用：含質監(jiān)費、監(jiān)理費、投資管理費等 25 萬元。 5、前期銷售費用包括廣告宣傳及市場推廣費等 30萬元。 6、開發(fā)期稅費：共計 83.39萬元。 1）土地出讓金及土地使用稅：本項目土地通過拍賣出讓為出讓藍山江南財富城 - 22 - 土地，土地出讓金及土地使用稅免。 2）規(guī)劃配套設施費 30萬元。 3）勞保基金： 53.89萬元。 7、 不可預見費 按建安成本的 10%計算為 175.78萬元。 以上 7項開發(fā)成為 2858.25萬元。 8.1.2 建設期利息 本項目擬向銀行貸款 1500萬元，于 2007年貸款，至 2008年全部還清，貸期二年，年利率 6.3%，共需建設期利息 1500 6.3%1.5 141.75萬元。 以上兩項合計項目總額為 3000萬元，以開發(fā)單位可銷售面積計算每平方米綜合造價為 989.87元 /m，項目總投資見表。 項目總投資估算表 編號 項目名稱及費用 單價 面積 ( ) 合計（萬元） 1 建安工程費 2105.07 1.1 建安成本 480 元 / 30307 1757.81 1.2 基礎 設施配套費 230 1.3 商鋪隔斷及裝修 117.26 2 土地開發(fā)成本 318.2 3 開辦費 120.31 3.1 項目管理費 70.31 3.2 規(guī)劃勘探設計費 50 4 其它費用 (含質監(jiān)、監(jiān)理等 ) 25 5 前期銷售費用 30 藍山江南財富城 - 23 - 6 開發(fā)期稅費 83.89 6.1 規(guī)劃配套設施費 30 6.2 勞?；?53.89 7 不可預見費 175.78 8 建設投資 (1 2 3 4 5 6 7) 2858.25 9 建設期利息 141.75 10 項目總投資（ 8 9） 3000 11 建筑面積單位成本元 / 989.87 8.2 資金籌措及資金使用計劃 8.2.1資金籌措 資金籌措和使用計劃估算表 單位：萬元 編號 項目名稱 建設經(jīng)營期 2006 2007 1 資金來源 1600 1500 1.1自有資金 800 1.2建筑商墊資 100 1.3 房屋銷售收入（定金） 300 1.4貸款 1500 2 資金運用 1500 1500 2.1建設資金成本 1500 1358.25 2.2借款還本付息 141.75 2.3銷售稅金及附加 2.4土地增值稅 2.5所得稅 3 累計盈余資金 項目資金投入量較大，約為 3000 萬元人民幣，資金來源為自有資金、房屋銷售收入再投入、建筑商墊資和銀行貸款組成。 1、自有資金：公司計劃投放自有資金 1200 萬元人民幣，于第藍山江南財富城 - 24 - 一年投入 800萬元 ,第二年投入 400萬元。 2、建筑商墊資：按市場行情墊資建安成本 10%左右可籌集資金100萬元，于第一年投入。 3、銷售房屋定金收入再投入：項目主體 工程計劃于 2007 年 6月完成， 7 月開始預售，預計收取 300 萬元定金款滾動投入項目開發(fā)。 4、銀行貸款：本項目雖通過自有資金、商品房預售籌集了大量資金，但項目開發(fā)建設資金仍有較大缺口，擬貸款 1500 萬元用于項目建設，解決資金困難，貸款期至 2008年。 8.2.2 資金使用計劃 根據(jù)項目建設進度安排，本項目自 2006年 6月開始投入， 2007年底完工交付使用，分年度各項資金投入計劃如下： 1、建安 工程 成本：資金投入從 2006 年 10 月開始至 2007 年 12月結束，各年投入分別為： 2006年投入 400萬元， 2007年投入 1600萬元。 2、土地開發(fā)成本：根據(jù)土地協(xié)議， 2006年投入 318元，支付地價款。 8.2.3 貸款還款計劃 本項目實際貸款 1500 萬元人民幣，建設期累計利息 141.75 萬元，建設期利息計入總投資，用售房收入還款 。 9項目財務分析 9.1 說明及基本數(shù)據(jù) 該項目財務評價根據(jù)建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）和有關的建設項目經(jīng)濟評價方法實施細則和建設項目可行性研究報告編制內容及深度規(guī)定，以及現(xiàn)行的會計制度和稅收制度等相關藍山江南財富城 - 25 - 規(guī)定進行測評。 9.2 銷售 預測 9.2.1 銷售量預測 根據(jù)永州市統(tǒng)計年鑒（ 2006 年）顯示，藍山縣商品房屋銷售情況（ 2005年）實際銷售商品房屋面積 0.28萬平方米，全部為住宅、個人購買商品房住宅 0.28 萬平方米，房屋銷售額 150 萬元， 2006年藍山商品住房開發(fā)銷售情況見下表。 項目名稱 開盤時間 建設情況 商鋪售價 銷售情況 住宅售價 銷售情況 數(shù)量 最低價 最高價 數(shù)量 最低價 最高價 藍山商貿城 2006-1-1 完工 90套 2180 9999 78% 200套 718 928 100% 欣馨園 2006-7-28 完工 45套 2900 6600 85% 200套 888 1230 98% 紫荊花園 2006-7-1 在建 20套 2180 6180 65% 60套 918 1080 87% 三藍花園 2006-7-1 在建 38套 1098 1380 100% 本項目自 2006 年 7 月開工以來，已定購商鋪 30%，住宅已定購40%，均有預售合同，銷售趨勢看漲，主要是 藍山現(xiàn) 有商品房開發(fā)基數(shù)少，存量不足，正處在購房高峰期，本項目僅有 200套 住宅不存在銷售風險，并且銷售價格正在看漲。 銷售計劃如下：一層商場第 2年銷售 30%，第 3年銷售 70%； 二層商場第 3年銷售 50%，第 4年銷售 50%； 三層商場在第 4年銷完。住宅分三年銷售，第 2 年銷售 30%，第 3 年銷售 40%，第 4 年銷售30%。 9.2.2 銷售單價確定 公司經(jīng)對永州市藍山縣城商業(yè)物業(yè)及各商品住宅銷售價格比較和市場預測（詳市場分析），近幾年藍山縣城舊城改造任務大，搬遷工程多，商場及商品住宅需求量較大，雖有較為激烈競爭，但市藍山江南財富城 - 26 - 場的需求旺盛。但考慮到一些不可預見因素，因此在確定銷售價中采取較為保守的價格，商品住宅平均價按 1060元 /， 一層臨城東路按 9000-11000 元 /，內商場按 4000-6000 元 /，二層商場按2000元 /，三層按 1800元 /計算 。 銷售收入表 序號 類別 可銷售面積（ m2） 銷售單價元 /m2 銷售金額（萬元） 1 一層商場 臨街 1120 10000 1120 內商場 2391.8 5000 1196 2 二層商場 3603.7 2000 721 3 三層商場 720 1800 130 4 住 宅 22471.5 1060 2382 合 計 5549 9.3 銷售收入、銷售 稅金及附加 （ 1）銷售收入根據(jù)上述單價及面積經(jīng)計算總收入為 5549萬元，具體見銷售收入表。 （ 2）考慮到該項目以城市基礎設施建設和建筑工程建設為主要內容，在稅收征繳上，本項目按 5%的營業(yè)稅，（另加稅金的 7%城建稅、3%教育附加）綜合按房產銷售收入的 5.5%計算營業(yè)稅金及附加，該項目為招商引資項目，有權享受縣區(qū)政府制定的招商引資優(yōu)惠政策。 9.4 總成本費用 根據(jù)建設投資成本、借款利息支出及經(jīng)營期成本估算，項目投資總成本費用 3843.62萬元，經(jīng)營成本為 843.62萬元（主要是工資、廣告費及銷售 費用等），年平均綜合開發(fā)成本攤銷 1500 萬元（詳見總成本費用表、損益表）。 9.5 財務評價 1、根據(jù)逐年估算的銷售收入、總成本費用、現(xiàn)金流量及借款償還期計算，財務評價及效益分析結果如下表。 財務評價及效益分析結果總表 藍山江南財富城 - 27 - 序號 項目 單位 數(shù)量 備注 1 總投資 萬元 3000 按項目 2 銷售收入 萬元 5549 按項目 3 總成本費用 萬元 3843.62 按項目 4 利潤總額 萬元 1703.38 累計利潤總額 5 投資利潤率 % 38 按項目總利潤計算 6 投資利稅率 % 67 按項目總利稅計算 7 全部投資財務內部收益率 % 26.6 所得稅后 8 全部投資財務凈現(xiàn)值 萬元 455.49 折現(xiàn)率 12%（稅后） 9 全部投資回收期 年 2.78 含建設期 2年 10 借款償還期 年 2.7 含建設期 2年 2、財務盈利能力分析（全部投資） 通過對該項目全部投資財務現(xiàn)金流量的計算，其全部投資內部收益率（稅后） 26.6%，全部投資回收期 2.78年（含建設期 2年），財務凈現(xiàn)值（ i=12%） 455.49萬元（詳見現(xiàn)金流量表（全部投資）。 從以上測算指標分析 ，財務盈利能力較強，且該項目屬城市商業(yè)地產開發(fā)項目，已能滿足投資的要求。 3、償債能力分析 該項目經(jīng)營期短，主要依靠房屋銷售收入償還借款本息，借款償還期為 2.7 年（含建設期 2 年），償債能力較強（詳見借款還本付息計算表）。 9.6 敏感性分析及盈虧平衡點 該項目敏感性因素主要有建設投資及費用，商品房銷售價格及總收入，建設經(jīng)營期延長壹年造成經(jīng)營成本增加，根據(jù)上述因素，按最不利情況考慮來判斷項目的風險狀況，具體見表。 敏感性分析表 單位 ：萬元 序號 變化因素 幅度 基本年內部收益率（ %） 基本年投資回收期（年） 變化后內部收益率（ %） 敏感度 臨界點 藍山江南財富城 - 28 - 1 總成本費增加 +5% 26.6 2.78 22.23 3.28 2 銷售收入減少 -5% 26.6 2.78 20.22 4.8 3 建設經(jīng)營期延長壹年經(jīng)營成本增加 +20% 26.6 2.78 19.47 1.34 計算結果表明：各因素的變化均不同程度影響到財務內部收益率和投資回收期，但變化后的財務內部收益率均大于行業(yè)基準值，銷售收入因素最敏感、最不利情況 為經(jīng)營期延長一年，造成經(jīng)營成本增加 ，財務內部收益率僅為 19.47%，其次是按 銷售收入降低 5%時財務內部收益率僅為 20.22%，基本可行。說明本項目開發(fā)有較強的抗風險能力。 盈虧平衡分析：該項目的固定成本為土地費用、設計費、辦證手續(xù)費、工程管理費、基礎設施建設費、建筑工程費等建設投資 3000萬元，開發(fā)收益為銷售收入減去經(jīng)營成本即萬元。 盈虧平衡點： 3000（ 5549 843.62） 100%=63.7% 9.7 財務評價結論 通過指標計算和經(jīng)濟分析，該項目財務效益較好，抗風 險能力較強，社會效益顯著，特別是具有較強的償債能力，因而開發(fā)建設本項目經(jīng)濟上是可 行的。 10風險分析 本項目的風險主要來自：房屋建造成本、售價、銷售進展、項目的允許建設面積、開發(fā)周期、貸款利率方面，其中主要取決于銷售價格的變化和銷售進度的快慢。而這些風險因素，又受政治、經(jīng)濟、社會條件的影響。另外自有資金占總投資的比例為 40% ，雖然對整個項目全部資金投資效益沒有影響，但是由于貸款的杠桿作用會影響自有資金的經(jīng)濟評價指標，因此要認真考慮。 藍山江南財富城 - 29 - 10.1 盈虧平衡分析 本項目的盈虧平衡點 63.7%，即銷售面積達到可銷售面積的63.7%時，項目保持盈虧平衡。 10.2 敏感性分析 影響本項 目財務效益的主要風險因素為總投資（建造成本）、售價和項目的允許建設面積。建造成本的增加將直接降低本項目的經(jīng)濟效益，銷售價格的上升和銷售速度的加快，對項目經(jīng)濟效益影響很大，能大大提高項目的內部收益率和財務凈現(xiàn)值。 1、本項目的關鍵是第二年度和第三年度預期銷售收入能否實現(xiàn)。若銷售進度能加快，則項目投資更有保險，財務收益狀況明顯好于評估的結果，反之亦然。如果第二年銷售速度加快，就可以大大降低自有資金的投入，使公司的自有資金能再選擇其他理想的投資渠道。因此，對銷售應給予足夠的關注和重視，建立一支良好的銷售隊伍，加強 促銷手段，并根據(jù)銷售情況適時調整工程進度。 2、影響建造成本的因素很多，工期、質量、原材料供應等都會影響到建造成本的增減，因此在工程實施過程中，要加強施工管理，實行工程 建設 監(jiān)理制。制定材料供應計劃，落實資金供應計劃，以確保項目的順利進行。 從敏感性分析來看，本項目在保守的情況下，項目內部收益率仍達到 8%，項目的抗風險能力強。 11社會效益分析及評價 經(jīng)初步測算，藍山江南財富城的開發(fā)建設，對經(jīng)營者（政府）來說，雖然不會取得很多的直接經(jīng)濟效益，但建設項目完成后，其社會效益是顯而易見的。主要體現(xiàn) 在以下幾方面： 1、拉動內需消費，促進經(jīng)濟發(fā)展。經(jīng)計算，全部完成規(guī)劃區(qū)內藍山江南財富城 - 30 - 的房屋拆遷和各項建設，共需投入開發(fā)建設資金近 3000 萬元，按工期 2 年計算，平均每年投入近 1500 萬元。這對促進當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展的極為有利的。 2、增加就業(yè)機會，緩解就業(yè)矛盾。 藍山江南財富 城開發(fā)建設項目從啟動到項目完成，每年可安排約 150人從事各項建設和管理；項目完成后的商業(yè)、服務業(yè)等相關行業(yè)，每年可增加就業(yè)崗位 100 200 個。這對于緩解目前十分突出的下崗職工再就業(yè)難的矛盾，消除社會不安定隱患是非常有利的。 3、綠化、美 化城市，提高居民生活質量。隨著 藍山江南財富城開發(fā)建設項目的實施和完成，整個規(guī)劃區(qū)內將逐步建成功能分區(qū)合理，設施配套齊全，環(huán)境優(yōu)美雅致，商貿秩序井然的商業(yè)中心。來這里無論是經(jīng)商消費，還是居住觀光，都將會感到心曠神怡，留戀忘返，這將在很大程度上提高當?shù)鼐用竦纳钯|量。 4、拓展經(jīng)營空間，促進藍山商貿繁華。 項目 建成后，在整個舊城區(qū)將