1 目錄 一、總論 . 4 （一）項目背景 . 4 1、項目概要 . 4 2、開發(fā)商概況 . 4 3、可行性研究報告編制依據(jù) . 4 （二）項目概況 . 5 1、項目用 地 . 5 2、建設規(guī)模 . 5 3、主要建筑條件 . 5 4、項目總投資及融資方案 . 5 5、綜合技術經濟指標 . 5 (三 )研究結論 . 6 （四）該項目住宅部分的團購合作關系 . 8 二、市場分析與需求預測 . 9 (一 ) 南昌 市 概況及經濟發(fā)展基本情況： . 9 （二）市場分析 . 10 1、宏觀經濟分析 . 10 2、區(qū)域房地產市場分析 . 13 （二）目標消費群體及價格定位 . 17 1、 本項目的目標消費群體： . 17 2、 項目樓盤價格 . 17 （三）項目優(yōu)劣勢分析 . 18 1、項目與周邊樓盤對比的優(yōu)勢和機會 . 18 2、項目的劣勢和挑戰(zhàn) . 19 三、小區(qū)規(guī)劃 . 20 （一）項目整體規(guī)劃 . 20 （二） 總體平面布置 . 20 （三） 用地平衡 . 21 （四） 住宅設計 . 21 （五） 交通 及停車系統(tǒng) . 23 （六） 綠化景觀設計 . 23 四、工程設計方案 . 24 （一）建設標準 . 24 （二）主要建設內容及規(guī)模 . 24 （三）工程方案 . 25 1、主要建筑設計 . 25 2、總圖規(guī)劃設計 . 25 3、規(guī)劃設計總體框架 . 26 2 五、環(huán)境保護與節(jié)能 . 27 1、項目場 址環(huán)境現(xiàn)狀 . 27 2、環(huán)境質量標準 . 28 3、施工時的環(huán)境影響及解決措施 . 28 4、營運期的環(huán)保措施： . 30 5、節(jié)能系統(tǒng) . 32 六、項目公用配套工程與消防 . 33 （一）勞動安全衛(wèi)生管理 . 33 （二） 公用配套工程 . 33 （ 1） 給水 . 33 （ 2）排水及去向 . 33 （ 3）供電設計 . 33 （ 4）燃氣 . 34 （ 5）垃圾收集 . 34 （ 6）智能化設計 . 34 （三）消防 . 34 七、組織管理 . 35 （一）組織管理 . 35 招投標管理 . 35 （二）物業(yè)管理內容 . 35 1、前期物業(yè)管理 . 35 2、物業(yè)管理公約 . 36 3、物業(yè)管理委托合同 . 36 八、項目實施進度 . 37 （一）建設工期 . 37 （二）項目實施進度安排 . 37 （三）項目實施進度表 . 37 九、投資估價及資金籌措 . 38 （ ）投資估算依據(jù) . 38 （二）開發(fā)建設投資估 . 38 （三）項目投資與籌資計劃 . 38 1、項目投資計劃 . 38 2、資金籌措計劃 . 39 十、財務分析 . 41 （一） 財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 . 41 1、項目計算期及財務基準收益率 . 41 （二） 開發(fā)成本費用 . 41 （三） 盈利能力分析 . 41 （四） 不確定性分析 . 42 1、 敏感性分析 . 42 3 2、 臨界點分析 . 42 （五） 財務評價結論 . 42 十一、社會評價 . 44 （一） 社會效益分析 . 44 （二） 項目風險分析 . 44 （ 1） 政策風險 . 44 （ 2） 市場風險 . 44 （ 3） 資金風險 . 45 （ 4） 工程風險 . 45 （ 5） 社會風險 . 45 十二、 研究結論 與建議 . 46 附表 . 47 4 一、總論 （一）項目背景 1、項目概要 項目名稱： XX居住小區(qū) 項目開發(fā)商：南昌 XX發(fā)展有限公司 設計單位：江西省 XX建筑設計有限公司 項目建設地點：南昌市 2、開發(fā)商概況 南昌 XX發(fā)展有限公司（原名南昌機械有限公司）于 92年成立，企業(yè)總資產投資近六仟萬元，其中有：土地 15畝；廠房、辦公樓、倉庫、食堂等配套用房；水、電、路、綠化、下水道等配套設施投資；生產所需固定設備及技術投資；職工近 100人，平均年 生產 5000萬元，累計創(chuàng)稅 3000萬元。 為了配合南昌人民政府將“迎賓大道打造成商貿一條街的整體改造工程”擬將工廠遷入小蘭工業(yè)園，計劃征用土地 50 畝，投資 8000萬元，在原有產品基礎上新增集群抄表系統(tǒng)產品，預計建成后投產可實現(xiàn)年產值 1.1億元人民幣，并且每年將以 30%以上速度遞增，年創(chuàng)稅 800 余萬元以上，地方政府將此項目列入重點招商引資項目，為了企業(yè)搬遷落戶小蘭工業(yè)園給予了一系列優(yōu)惠政策。如：將地塊容積率提高，通過綜合開發(fā)此項目補償企業(yè)應搬遷新建廠房而造成的經濟損失。 3、可行性研究報告編制依據(jù) （ 1）投 資項目可行性研究指南； （ 2）建設項目經濟評價方法與參數(shù)（第三版）； （ 3）江西省南昌 市 城市總體規(guī)劃（ 2006 2020）； （ 4）南昌 市 統(tǒng)計年鑒（ 2006 2008）； 5 （ 5）開發(fā)商提供的項目規(guī)劃與建筑設計方案資料； （ 6）開發(fā)商提供的其它相關資料； （二）項目概況 1、項目用地 本項目用地位于江西省南昌市南昌 市 迎賓北大道旁。該用地南北約 320米，東西約 86米，面積 19739.9平方米，地勢西高東低 ,基地東南北三面現(xiàn)存有居民樓 ，西臨迎賓北大道。 2、建設規(guī)模 本項目總用地面積 19739.9平方米 ，總建筑面積 84633.6平方米。其中計算容積率面積 76195.6 平方米、不計容積率總建筑面積 8438平方米、建筑占地面積 7351.6平方米。該項目為集住宅、商業(yè)、停車等功能為一體的大型民用建筑 ,本工程包括 4棟 18層住宅樓（ 1#、 2#、 3#、 4#樓）、 2棟 23層住宅樓（ 5#、6#樓），臨街 2層商業(yè)用房及一個 1 層的地下車庫。小區(qū)規(guī)劃居住總戶數(shù) 474戶，按戶均 3.5人計，約 2800人，機動車停車位為 289個。 3、主要建筑條件 （ 1）場地位于江西省南昌市南昌 市 ，西鄰迎賓大道，交通極其方便。 （ 2）南昌 市 城市規(guī)劃辦公室已將該地塊規(guī)劃為商住和車庫用地，南昌 市 人民政府出具了國有土地出讓證。 4、項目總投資及融資方案 估算項目開發(fā)建設投資為 8855.07萬元，其中土地費用 802萬元，前期工程費用 20萬元，基礎設施建設費 80萬元，建筑安裝工程費 6691.77 萬元，開發(fā)間接費 20萬元，管理費用 228萬元，利息 177.3萬元，銷售費用 210萬元，開發(fā)期稅費 78萬元，其他費用 156萬元，不可預見費 392萬元。 估算項目總投資為 8855.07萬元。 本項目的投資來源包括自有資金 3630 萬元、銷售收入再投入 1225萬元、向銀行貸款 4000萬元。 5、綜合技術經濟指標 6 綜合技術經濟指標 項目 數(shù)量 總用地面積： 19739.9 總建筑面積： 84633.6 其中 計容積率總建筑面積： 76195.6 其中 住宅建筑面積： 67096.5 其中 90平米以下戶型 47025.6 70.1% 90平米以上戶型 20070.9 29.9% 商業(yè)建筑面積： 9099.1 不計容積率總建筑面積： 8438 其中 地下車庫建筑面積： 7437 架 空層建筑面積： 1001 容積率： 3.86 建筑占地面積： 7351.6 建筑密度： 37.2% 綠地率： 25.1% 住宅總戶數(shù)： 474戶 其中 90 平米以下戶型 636戶 90 平米以上戶型 162 戶 機動車停車位： 289個 其中 地下停車位： 191個 地面停車位： 98個 (三 )研究結論 （ 1）近年來，南昌 市 在社會經濟持續(xù)快速發(fā)展的同時，其城市化建設也取得了顯著成績。 南昌 市 作為省會南昌的南大門，省城近郊，全 市 已形成一個公路四通八達、航空、水路、黃金十字鐵路 樞紐等齊全的交通運輸網(wǎng)絡。 2005年，第三產業(yè)實現(xiàn)增加值 38.17 億元，比上年增長 15.3%，“十五”期間年均遞增 15.3%。房地產業(yè)快速成長， 2005 年新開工商品房建筑面積134.56 萬平方米，占全市 1/3 強，涌現(xiàn)了夢里水鄉(xiāng)、大湖之都、綠地山莊、 7 九里象湖城等一大批精品樓盤。新洪客隆、南昌百貨大樓等大型商貿企業(yè)進駐蓮塘，潔惠花園賓館、桂花村大酒店等餐飲服務企業(yè)品位提升。 社會消費品零售總額 24.5 億元，比上年增長 15.5%，“十五”期間年均遞增19.49%。中介、保險、物管、信息等服務業(yè)成為新亮點。 2005 年，地區(qū)生產總值比上年增長 19.93%，“十五”期間年均遞增15.39%，全 市 財政總收入比上年增長 33.6 %，年均遞增 21.6%，全社會固定資產投資比上年增長 61.2%。 市 域經濟綜合實力排名全省第一，基本競爭力邁入全國 A 級行列。經中國社科院等三家權威機構聯(lián)合評審，該 市位居全國最具投資潛力中小城市 15 位。 2005 年，全 市 總人口 91.73 萬人，其中男性 48.25 萬人，女性 43.48萬人；非農業(yè)人口 16.12 萬人。 2005 年，出生率 13.7；死亡率 3.74；自然增長率 9.96；人口呈上升趨勢。 在南昌 市 經濟建設突飛猛進的狀態(tài)下，本項目的完成能很好的解決南昌 市 及周邊地區(qū)人口的居住問題，為南昌印鈔廠工會提供良好的居住條件；項目中的商鋪能帶動該片區(qū)的商業(yè)經濟，為本項目的住宅部分提供了方便的商業(yè)消費并提升了住宅房地產的自身價值；項目中的車庫部分也能安全方便居民在日常生活中停車，并完善項目居住功能和提升項目的總體價值。 （ 2）“ XX居住小區(qū)”位置極為優(yōu)越，交通極其方便，該地在連接南昌市區(qū)和南昌 市 的一條黃金大道 迎賓北大道旁；周圍三面臨生活區(qū)住宅及附屬用房等，一面臨街；周邊各類市政配套設施完善，生活方便快捷，使住 戶能夠感受到真正不一樣的都市生活。該項目已與目標消費群體簽訂了團購協(xié)議，項目竣工驗收后住宅房地產部分即可銷售一空。項目的商鋪部分全部臨街，已與南昌 市 政府有關部門簽訂了相關協(xié)議，取得了南昌 市 政府的大力支持，在取得預售許可證后即可進行汽配行業(yè)的招商，再加上項目的住宅部分以及周邊已有的居住小區(qū)的人氣支撐，商鋪的銷售前景十分樂觀。 （ 3）南昌 XX發(fā)展有限公司是南昌市當?shù)氐姆康禺a開發(fā)公司，“ XX 居住小區(qū)”是公司很重視的一個開發(fā)項目。該項目由公司中、高層房地產開發(fā)經營經驗豐富的管理人員操作，配以先進的經營管理理念和合理 的營銷手段，實現(xiàn)項目的 8 順利開發(fā)。 （ 4）有財務分析結果可見，項目投資稅前財務內部收益率為 117%，高于設定的基準收益率，項目有較大的投資吸引力。就本項目而言，市場的分析和項目的整體定位，以及項目投資經濟分析是基于經驗和經濟學的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經濟原理，配以合理的營銷手段，實現(xiàn)項目的銷售目標，并最終實現(xiàn)項目的贏利目標將是完全可能的。 （四）該項目住宅部分的團購合作關系 該項目“ XX居住小區(qū)”由住宅和商鋪兩部分組成，是項目的開發(fā)商南昌 XX發(fā)展有限公司和 南昌印鈔廠工會共同 洽談多年，決定共同完成該項目；由南昌 XX發(fā)展有限公司進行項目的開發(fā)與項目商鋪部分的銷售；待項目竣工完成后，按照南昌 XX發(fā)展有限公司和 南昌印鈔廠工會共同簽訂的團購協(xié)議，由南昌印鈔廠工會團購除 開發(fā)商南昌 XX發(fā)展有限公司自留的十套外 的住宅部分；最終完成該項目的開發(fā)、建設、銷售。 9 二、市場分析與需求預測 (一 ) 南昌 市 概況及經濟發(fā)展基本情況： 南昌 市 歷史悠久，素稱江西 “ 首府首 市 ” ，迄今置 市 2200多年。我 市 位于江西省中部偏北，贛江、撫河下游，鄱陽湖之濱。位處東經 11549 11619 、北緯 2816 2858 之間 ,是省會南昌的南大門。境域總面積1683.62平方公里，全 市 轄 16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和向塘省級開發(fā)區(qū)、南昌小藍經濟開發(fā)區(qū)，總人口 91.73萬人。 南昌 市 是省會南昌的南大門，省城近郊， 市 城離市區(qū)中心僅 18 公里。全 市 目前已形成一個公路、航空、水路、鐵路等齊全的交通運輸網(wǎng)絡。公路四通八達，、國道、溫厚高速公路穿境而過； 京九鐵路 與 浙贛鐵路 在 向塘鎮(zhèn) 交匯，使南昌 市 成為真正的黃金十字鐵路樞紐，向塘鐵路編組站成為僅次于鄭州的全國第二大貨運編組站；贛江、撫河在境內交匯，航道可通長江各口岸； 市 城離昌北機場 25 公里。 南昌 市 交通便利，京九、浙贛、皖贛等鐵路穿越 市 境，以 6小時行程對 接長珠閩三角洲等發(fā)達地區(qū)。境內有全國第二、江南第一的向塘鐵路貨運編組站。 市 城距市中心僅 15公里，距昌北機場僅 30公里。近幾年來，我 市 緊緊圍繞拼爭全國 “ 百強 市 、文明城 ”兩大目標，堅持以大開放為主戰(zhàn)略，以工業(yè)化為核心戰(zhàn)略，以開發(fā)區(qū)為主戰(zhàn)場，堅持開發(fā)區(qū)建設與 市 城建設雙輪驅動，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農業(yè)產業(yè)化齊頭并進，市 域經濟呈現(xiàn)出速度加快、質量提升、結構優(yōu)化的良好發(fā)展態(tài)勢。 2005 年，全 市 總人口 91.73 萬人，其中男性 48.25 萬人，女性 43.48萬人；非農業(yè)人口 16.12 萬人。 2005 年，出生 12568 人，出生率 13.7 ；死亡 3432 人，死亡率 3.74 ；自然增長人口 9136 人，自然增長率 9.96 。 2005年，全 市 GDP 實現(xiàn) 107.5億元，增長 19.93%;財政收入完成 7.18 億元，增長 33.6%，地方財政一般預算收入完成 4.47 億元，增長 34.6%； 市 域經濟綜合 10 實力位居全國 A級、全省第一。經中國社科院等三家權威機構聯(lián)合評審 ,我 市 位居全國最具投資潛力中小城市第 15位。 2005 年，第三產業(yè)實現(xiàn)增加值 38.17 億元，比上年增長 15.3%， “ 十五 ”期間年均遞增 15.3%。房地產業(yè)快速成長， 2005 年新開工商品 房建筑面積134.56 萬平方米，占全市 1/3 強，涌現(xiàn)了夢里水鄉(xiāng)、大湖之都、綠地山莊、九里象湖城等一大批精品樓盤。新洪客隆、南昌百貨大樓等大型商貿企業(yè)進駐蓮塘，潔惠花園賓館、桂花村大酒店等餐飲服務企業(yè)品位提升，洪城汽配、江南飼料原料等專業(yè)市場功能增強。社會消費品零售總額 24.5 億元，比上年增長 15.5%， “ 十五 ” 期間年均遞增 19.49%。 2005 年末金融機構存款余額 72.4 億元，貸款余額 54.2 億元，中介、保險、物管、信息等服務業(yè)成為新亮點。 2005 年，全 市 實際利用外資 1.21 億美元，實際利用內資 34 億元， 分別比上年增長 20%和 36%。 “ 十五 ” 期間累計利用外資 3.02 億美元，利用內資 99.06 億元，引進內外資項目 542 個，其中世界 500 強、國內 200 強項目 2 個，知名品牌項目 2 個，投資超億元項目 45 個。 2005 年完成出口創(chuàng)匯 3200 萬美元，比上年增長 204.8%，自營進出口企業(yè)發(fā)展到 25 家。外經工作取得新進展，被確定為全省外派勞務輸出基地 市 。個私民營企業(yè)完成總產值 216.6 億元，實現(xiàn)增加值 72.3 億元，利稅 14.4 億元。承辦了全國性 市 域經濟發(fā)展論壇，先后與全國 11 個 市 （市、區(qū)）建立友好合作關系。 （二）市場分析 1、宏觀經濟分析 2008年房地產市場全年維持衰退態(tài)勢 ， 始于 2007年第 4季度，由珠三角區(qū)域逐步向全國范圍蔓延，是各種調控政策作用、經濟周期性下行、房地產市場自身調整和世界金融危機影響的結果。當前房地產市場已經出現(xiàn)供大于求的狀況，大中城市房價自 8 月份開始出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中超過一半的城市房價出現(xiàn)下降。2009年房地產市場發(fā)展的不利因素是宏觀經濟仍會繼續(xù)下行和部分政策的不利影響，有利因素則是各種優(yōu)惠措施的出臺，在 3季度宏觀經濟出現(xiàn)回暖的預期下，預計下半年房價將會止跌企穩(wěn)。 2008 年房地產市場運行狀況呈現(xiàn) 以下四個特征： 房屋交易量持續(xù)下降 11 2008年，商品房銷售面積持續(xù)下降，下降幅度逐月增加。 1-11 月，商品房銷售面積 49148.38 萬平方米，同比減少 18.3%，增幅減少 48.8個百分點。其中，現(xiàn)房銷售面積為 13716.96 萬平方米，同比減少 19.4%；期房銷售面積為 35431.42萬平方米，同比減少 17.9%。商品房銷售面積降幅逐月增加，由 1-2 月份的 4.2%降為 1-11月份的 18.3%。四十個重點城市中，有四分之一的城市商品房銷售面積同比下降 40%以上，下降程度較高的城市包括寧波、北京、福州、 石家莊、鄭州、深圳、上海等。 同時，商品房空置面積較快增加。 2008 年 5月，商品房空置面積結束自 2007年下半年以來的負增長局面， 11月底，商品房空置面積為 13599.93 萬平方米，同比增加 15.3%；其中，商品住宅空置面積為同比增加 22.9%，增幅比 3月底增加 33.5個百分點。 房地產開發(fā)投資意愿下降 受需求市場低迷的影響，房地產開發(fā)投資意愿的下降從 2008年 2季度就開始顯現(xiàn)， 4月份起商品房屋新開工面積和土地購置面積增幅均低于上年同期， 6月份起這兩項反映房地產開發(fā)投資意愿的指標各月均為同比負 增長。 2008年1-10月房地產開發(fā)企業(yè)購置土地面積為 29596.42 萬平方米，同比減少 5.6%，增幅比去年同期減少 22.5個百分點；房地產開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)土地面積 19343.91萬平方米，同比減少 2.5%。 2008年，商品房新開工面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降，施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。 1-11月，商品房新開工面積為 84289.51 萬平方米，同比增長 5.4%，增幅比去年同期減少 17.5 個百分點；商品房施工面積為254936.14萬平方米，同比增長 17.7%，增幅比去年同期減少 5.3個百分點 ；商品房竣工面積為 35084.23 萬平方米，同比增長 6.1%，增幅比去年同期減少 2.4個百分點。 房價出現(xiàn)近 10年來首次下降 各類型房屋銷售價格漲幅逐步回落， 8 月份 70大中城市房價出現(xiàn)近 10年來首次下跌，跌幅逐月加大，房價下降城市的數(shù)量逐步增多。 2008年， 70大中城市房屋銷售價格同比上漲 6.47%，漲幅比 2006 年下降 1.1個百分點。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲 7.07%和 6.2%。從環(huán)比來看， 2008 年 70大中城市房屋銷售價格下降 0.3%，其中新建商品住房和二手住房分別下降 0.7%和 12 0.2%， 90平方米以下商品住宅價格比年初下跌 1.2%。 12月份， 70大中城市中有50個城市新建商品住宅價格出現(xiàn)環(huán)比下降，有 52個城市二手住房價格出現(xiàn)環(huán)比下降。 2008年房地產市場衰退程度逐季增加。其中， 1季度供給增長增加，需求增長減緩，房價環(huán)比漲幅回落，但受翹尾因素影響，房價同比漲幅仍保持較高幅度；2季度開發(fā)景氣開始下降，需求繼續(xù)下降，房價漲幅繼續(xù)下降，部分城市房價出現(xiàn)下跌； 3季度購房意愿繼續(xù)低迷，開發(fā)投資意愿持續(xù)降低，房價出現(xiàn)首次下跌；4季度房價下跌幅度繼續(xù)加大。 1-4各季度 70 大中城市房價變 化分別為環(huán)比上漲0.8%、環(huán)比上漲 0.3%、環(huán)比下降 0.1%和環(huán)比下降 1.3%。 加大住房保障建設 2008年，商品住宅投資中，別墅高檔公寓投資比重下降， 經濟適用房 投資比重與去年同期基本持平。 1-11月，別墅高檔公寓投資額為 1720.04 億元，在商品住宅投資中的比重為 6.5%，下降 0.9個百分點；經濟適用房投資額為 819.37億元，同比增加 18.2%。 2008年，除去經濟適用房投資增加外， 廉 租房 建設也大大加快。年初，中央財政安排投入資金 68億元，比去年增加 17億元。 下半年，加快保障性住房建設，成為國務院確定的擴大內需、促進經濟平穩(wěn)較快增長的重要措施之一。在新增 1000億元投資中，住房保障建設獲得了一定份額， 12月份，國家發(fā)展改革委又下達了 100億元中央補助投資計劃，用于加快 廉租住房 建設和國有林區(qū)