漣源市某 建材市場可行性報告 1.1 項目名稱 因項目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各類交通溝通中，暫以“某某項目 ”代表該項目。以下簡稱 “本項目 ”。 1.2 項目開發(fā)背景 漣源某某項目位于漣源市人民路與芙蓉路交匯處，屬原工礦公司用地。宗地面積約 4044平方米，地塊平整，地形較為規(guī)則，臨街面長。項目地塊為典型的城市二級綜合用地，土地性質屬商住綜合用地，經原土地使用權屬單位掛牌出讓后，漣源市某某房產開發(fā)投資公司成功競標獲得使用權。該地塊土地年限達 70年，在一般的商住用地年限中使用年限是 極高的，作為招商引資項目，該地塊開發(fā)也獲得政府的大力支持，將獲得開發(fā)政策性優(yōu)惠。 1.3 可行性研究報告編制目的 （ 1） 在對項目開發(fā)經營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊價值進行合理的評估。 （ 2） 對項目可行性與開發(fā)經營提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計，功能分區(qū)等提出相應的建議。 （ 3） 結合地塊目前的狀況和特點，探索項目開發(fā)方案在經濟效益、社會效益、環(huán)境效益方面的可行性。 （ 4） 對項目開發(fā)進行投資分析和風險分析。 （ 5） 對項目決策及其實施提出優(yōu)化建議。 1.4 可行性研 究報告編制依據 （ 1） 國家建設部及湖南省頒布的與房地產相關法律與政策； （ 2） 中華人民共和國城市規(guī)劃法 （ 3） 中華人民共和國城市房地產管理法 （ 4） 婁底、漣源房地產相關法律政策與文件； （ 5） 漣源市的招商引資政策； （ 6） 本項目的詳細規(guī)劃控制原則； （ 7） 現場勘察和漣源市房地產市場綜合調研所得資料； （ 8）漣源市當前的建安成本、各項配套費用及其他規(guī)費收費標準； （ 9） 某某地產顧問機構所積累的專業(yè)市場項目操盤經驗價值 二 項目概況 2.1 地塊位置 本項目地塊位于漣源市 XX路與 XX路交匯處，距 XX山市民休閑廣場約 800米，對面為漣源市建材市場，周邊主要的建筑物業(yè)形態(tài)為居民、單位用房；200米半徑內目前以 “街鋪 ” 商業(yè)經營為主，經營范圍涉及建材、食雜零售、批發(fā)、餐飲、休閑等其他行業(yè)。 四至范圍： 東向：芙蓉北路 西向：煤炭醫(yī)院 南向 ： 人民西路 北向：臨街民宅 2.2 地塊規(guī)模與開發(fā)目標 本項目宗地面積共 4044平方米，按政府要求臨人民路處退讓紅線 3.63米，實際用地面積約 3898平方米。 項目擬建成地上共七層、總建筑面積在 1.8萬平米左右的商住樓，其中裙樓商業(yè)部分為三層，單層建筑 面積在 3650-3800平米之間，裙樓以上為四層住宅，擬規(guī)劃面積在 7000-7800平米之間。 另項目擬建地下一層，規(guī)劃建筑面積在 2500平米左右。 2.3 地塊周邊環(huán)境與配套設施 項目地塊處于漣源市 “X廣場 ”，距漣源市核心商業(yè)區(qū)域 -“XX山 ”約800-1000米。目前周邊主要以臨街商業(yè)為主，商業(yè)經營類別不統一，經營品牌參差不齊，芙蓉路道路狀況及街區(qū)面貌均有待改善。 環(huán)境及配套設施： 電力、電訊：接入本項目 給排水：管道鋪設到位 大型汽車站：臨人民路公交車站 休閑廣場：光明山市民休閑 廣場，距本項目約 800米 購物場所： 300米內 XXX超市及臨街小型商店 娛樂場所： 300米范圍內無大型娛樂休閑休閑運動場所。 醫(yī)療衛(wèi)生：項目西側為煤炭總醫(yī)院，往北 500米為六畝塘鎮(zhèn)中心醫(yī)院 教育文化、體育運動：六畝塘鎮(zhèn)中心小學，本項目 500米半徑內無大型體育運動場地。 金融、郵政、電信：郵政儲蓄所，人民路農業(yè)銀行，中國移動營業(yè)廳、中國電信六畝塘營業(yè)廳、中國聯通營業(yè)廳 2.4 項目性質與主要特點 本項目為商住綜合項目，定位為 “主題商業(yè) +多層住宅 ”的發(fā)展模式。 項目主要特點有： 5 項目地塊雙 面臨路，臨街面較長，適合于商業(yè)地產項目的開發(fā)，但項目地理位置偏離市中心，還需對區(qū)域概念進行強勢引導。 6 土地年限為 70年，使用年限較長，可形成獨特賣點。 7 地塊無明顯高低落差，地形較為規(guī)則，有利于項目開發(fā)。 8 項目周邊目前的街區(qū)環(huán)境并不理想，大量中低檔次的臨街商業(yè)影響了項目地塊的商業(yè)價值，增加了項目開發(fā)難度。 9 項目為芙蓉廣場周邊的第一個代表型房地產開發(fā)項目，成功開發(fā)后對芙蓉廣場商圈的形成有極大的推動和促進作用，將大幅度提升周邊物業(yè)價值。 2.5 項目地塊價值分析 漣源市商業(yè)核心區(qū)域為五馬廣場和光明山。 光明山商 圈是以五馬廣場的老商業(yè)核心區(qū)域為基礎，逐漸向廣場、政府靠攏的市場發(fā)展結果。光明山商圈集中了市政府、檢查院、法院、銀行等大量的政府機關單位、金融機構，也擁有大型的品牌連鎖零售新一佳超市、通程電器， 12000平米廣場使光明山成為漣源最具商業(yè)價值的核心商業(yè)區(qū)域，且有取代五馬廣場之勢。 本項目距光明山商圈僅 800米左右，光明山商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從而帶動周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價值。本項目勢必首當其沖，受到光明山商圈的影響。因此，經濟發(fā)展趨勢、市民投資消費需求、光明山商圈發(fā)展為本項目發(fā)展至少提供了三大市場機會，使項 目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實現開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產品定位的市場差異化，將獲得可觀的效益回報，亦能成功借勢 “光明山 ”商圈的發(fā)展勢頭，徹底改變目前本項目地塊所在區(qū)域落后的商業(yè)環(huán)境，帶動該區(qū)域的發(fā)展，并與 “五馬廣場、光明山 ”形成 “三點成線 “的漣源商圈分布架構，帶動區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價值，使社會、市場、市民及開發(fā)商實現 “四贏 ”。 項目地塊價值的主要特點有： 4 地形地貌、地塊規(guī)模對項目開發(fā)規(guī)模有所限制，人流量不足，周邊商業(yè)環(huán)境有待改善。但較為適應漣源房地產市場 “單個項目總量應有所控制 ”的特征。 5 交通區(qū)位價值目前尚不明顯 ，適合于大件消費品的終端零售行業(yè)，但需進行一系列的區(qū)位概念引導，并在平面建筑規(guī)劃設計時與人民路、芙蓉路交通條件良好結合，并在建筑外觀上創(chuàng)新。 6 發(fā)展背景為項目開發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境，但仍需在政府層面，開發(fā)過程及團隊組織層面進行良好的結合，以爭取更為優(yōu)越的項目發(fā)展環(huán)境，組合更強勢的項目發(fā)展團隊。 7 目前漣源市房地產市場短時間內上市供應量較大，但因漣源房地產市場屬起步階段，創(chuàng)新點及引導空間較大，選擇在本年度底啟動本項目，將使本項目在 2006、 2007年趕上銷售的黃金季節(jié)。 8 本項目土地成本相對適中，整體投資總額在進行 良好控制的前提下將偏小，發(fā)展空間大，且投資者能在本項目未來升值空間中獲利。 （ 6） 項目應努力適應當前漣源市商業(yè)格局的發(fā)展演變，成為 “五馬廣場 ”、 “光明山 ”商圈的有力補充，實現開發(fā)、銷售、推廣、經營方式的差異化。 2.6 已進行的調查研究項目及成果 某某地產顧問機構于 2005年 11月受某某房產開發(fā)投資公司委托進行了漣源市房地產市場調查和有針對性的家居建材市場調查。本次調研工作由某某地產顧問機構項目調研小組全程操作完成。項目調研員在前期進行了系統的調研培訓后再進入實際調查執(zhí)行工作，發(fā)放調查問卷共 340份，回收有效問卷 320份，并就項目所在區(qū)域發(fā)展前景與部分漣源房地產從業(yè)人士、規(guī)模較大的家居建材經營戶進行了專題采訪。最后調研結果由專職統計分析人員進行了科學的數據分析統計，項目組多次組織召開數據統計分析會議，為本項目下一步項目定位系統及市場推廣、銷售策略建立、執(zhí)行奠定了堅實基礎。 調查研究項目及成果如下： （ 1） 目前漣源市商品房供應量體量較大，短期內住宅物業(yè)發(fā)展空間相對較小。 在接受本次調查的市民中， 48%的被訪者不打算購買住宅， 26%的客戶打算在 2-5年內購房，僅 26%的客戶打算在 1-2年 內購房。另根據統計，當前 “漣水名城 ”一期上市的住宅和 “水榭花都 ”所上市的住宅面積總和已超過 14萬平米，而 “漣水名城 ”總建筑面積為 26萬平米。因此，未來 1-2年內，漣源市住宅物業(yè)上市體量較大，市場空間相對較小。市民對居住環(huán)境已經逐步開始看重，但價格理念還有待進一步轉變，價格仍成為購房者考慮的首要因素。大部分購房者在近期內仍偏向于地理位置理想，交通方便、價格更具競爭力的住宅。 （ 2） 商鋪投資消費理念趨于成熟，投資概念引導和精確的市場定位成商業(yè)項目操盤的重中之重。 經過 “五江購物中心 ”和 “金地帶時尚廣場 ”兩個商業(yè)項目的推廣銷售，市民對商鋪投資概念的理解已逐步成熟，對商鋪投資更為謹慎。在本次調查中， 40%的被訪者表示不會進行商鋪投資，僅 17.5%的被訪者正在考慮購買。其他客戶均為視項目情況而定，尚需大力引導。 （ 3） 家居建材行業(yè)競爭激烈，期待有效地進行市場整合。 僅 26%的客戶表示對目前的經營狀況滿意，行業(yè)競爭的加劇、日趨白熱化的價格競爭導致家居建材經營行業(yè)利潤下降。廣大家居建材經營者已經意識到家居建材行業(yè)整合的必然性和必要性。本次接受經營戶調查的被訪者中，大部分人均希望能進 行有效的市場整合。說明長期以來漣源市家居建材行業(yè)經營戶分散凌亂，獨立經營的局面已迫切的希望被改變，市場呼喚 “一站式 ”家居建材消費場所的出現。 （ 4） 撼動自發(fā)形成的市場地位仍需要強勢政策進行引導。 在接受本次調查的被訪者中， 50%的經營戶表示愿意進場經營。但在訪談調查中，漣源建材市場未能發(fā)展起來的陰影和地理位置仍成為經營戶提及較多的意見，另根據調查，當前家居建材經營戶的商鋪租金普遍不高，要達到本項目所預期的價格（租金）需要花費較大的精力和物力進行引導。以強勢廣告推廣政策覆蓋全市，以政府的行業(yè)集中政策和各項稅費的減免政策，以項目營銷過程中的銷售和招商政策三方面全方位進行項目的市場推廣工作，將有助于改善投資者和經營戶對地理位置、搬遷疑慮的心理陰影。 （ 5） 本項目地段價格被大部分被訪者所看好，投資價值被市民所認同。 近 50%的經營戶認同芙蓉廣場周邊誕生 “家居建材廣場 ”的發(fā)展前景， 54%的市民對芙蓉廣場地塊未來 2-3年內的升值前景表示看好，說明廣大經營戶和市民對芙蓉廣場地塊表現出投資信心，是本項目發(fā)展不可或缺的基礎條件。 通過對本次調研結果的分析研究，某某地產顧問機構認為：漣源市經濟 較為活躍，市民中蘊藏著一定的市場購買力，但其對商鋪的投資概念還有待成熟。經過近年來漣源房地產行業(yè)的發(fā)展和五江購物中心、金地帶時尚廣場等商業(yè)項目的推廣銷售，漣源市商業(yè)地產市場已經具備一定的氣氛和發(fā)展基礎。本項目的發(fā)展，將成為 2006年度漣源房地產市場的熱點項目，因本項目地域特點及主題行業(yè)的特殊性，勢必在漣源營造空前的銷售推廣氣氛，以商鋪推廣銷售為核心，進行主題行業(yè)概念和投資概念的傳播。受被訪者心態(tài)所影響，本次調查在數據采集方面雖仍可能存在偏差，但仍將成為本項目在后期執(zhí)行過程中重要的數據型參考資料。 三 項 目建設意義 3.1 關于城市發(fā)展的意義 隨著城市經濟的發(fā)展，漣源市的商業(yè)格局已經初現雛形，形成了以五馬廣場和光明山為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。五馬廣場商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處漣源市交通南路與人民南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進出漣源市的必經之地，也是漣源市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。光明山商圈的成型與發(fā)展有著得天獨厚的基礎。市政府、稅務等一大批政府機關云集于此，學校、居民區(qū)分散四周，形成了強大的商業(yè)發(fā)展資源。五江購物中心項目的建成，更樹立了漣源市新興的現代化商業(yè)中心形象，增強了此區(qū)域在全市商圈中的競爭 力。目前，光明山商圈已經呈現出向西發(fā)展的趨勢，本項目的落成必將加快漣源市西城發(fā)展的進程，進一步完善漣源市城區(qū)的整體規(guī)劃。 3.2 關于行業(yè)市場的意義 針對目前漣源市建材市場過于分散、經營場所環(huán)境差和缺乏統一的市場經營等現狀，本項目擬定的 “一站式 ”家居建材廣場，將憑借主力店強大的品牌效應、統一的市場管理和廣告推廣，把漣源建材市場整合優(yōu)化，并以貼心服務、優(yōu)質化的產品、低廉的價格和舒適的購物環(huán)境來吸引消費者，從而使?jié)i源市建材行業(yè)順應發(fā)展趨勢實現良性發(fā)展 3.3 關于社會綜合效益的意義 隨著建材行業(yè)的重要性日 益突顯，專業(yè)的建材市場不可或缺地成為城市名片和亮點工程。本項目的落成，一方面將彌補漣源市家居建材行業(yè)這一市場空白，為廣大經營戶提供了更為集中、現代、舒適的經營環(huán)境，也將為漣源市人民提供與大中型城市保持同步的家居建材產品和服務，從而杜絕目前存在于漣源家居建材行業(yè)中以次充好，質量、環(huán)保均難以得到保障的現象，為漣源人民造福；另一方面也將進一步美化城市的形象，提升城市形象，解決目前交通路、藍田市場等區(qū)域經營環(huán)境較差，為城市交通、管理和消防帶來隱患的問題，真正成為漣源市舊城改造、行業(yè)整合、房地產市場發(fā)展的 “地標性 ”物 業(yè)。并為社會了提供了眾多的就業(yè)機會，并將為極大的影響和帶動周邊街區(qū)的商業(yè)發(fā)展，推動和促進 “芙蓉廣場 ”商圈的形成，帶動漣源市城西的發(fā)展。 漣源某某項目 可行性研究報告 第二章 項目投資環(huán)境及市場分析 四 漣源市情及發(fā)展概況 4.1 漣源市情 漣源市位于湖南省中部，漣水上游。 1951年從安化、湘鄉(xiāng)、邵陽各劃出部分政區(qū)籌建藍田縣， 1952年正式建縣， 8月改名漣源縣， 1987年撤縣成立漣源市。漣源市總面積 1897平方公里，人口 108萬，轄 15鎮(zhèn) 4鄉(xiāng) 1街道辦事處和一個林場。 漣源人文歷史悠久，是革命老區(qū)和湖南五 大僑鄉(xiāng)之一。漣源市旅游資源豐富，北有省內自然監(jiān)管后僅次于張家界的湄江風景區(qū)，南有雄甲三湘的龍山森林公園。 漣源市交通便捷，湘黔鐵路、婁漣高等級公路與 207國道從境內通過，太澳高速公路、婁新高速公路、雙漣一級公路即將興建，一個完備的交通路網即將構成。 漣源有 “煤炭之鄉(xiāng) ”， “有色金屬之鄉(xiāng) ”的美稱，已經探明的礦產資源有煤、鐵、錳、銻、重晶石等 21種，形成了采掘、機械、建材、冶金、制藥、食品加工等產業(yè)。近年來市委市政府實施 “科技推動、市場帶動 ”的戰(zhàn)略，全市民營企業(yè)迅速發(fā)展。高效結晶銅管、金屬纖維、藝術陶瓷，金剛石觸媒等一大批高科技產品遠銷國外。 4.2 漣源市城市發(fā)展概況 當前漣源市整體城市環(huán)境仍然處于不理想狀態(tài)，城區(qū)面積較小、城區(qū)環(huán)境有待改善、城市常住人口規(guī)模有限、流動人口較少，城市建設固定資產投資較小等諸多問題困擾著漣源市城市環(huán)境的改善和經濟發(fā)展。 近年來，漣源市大力推進 “工業(yè)強市 ”的發(fā)展方向。投入大量資金對漣源城區(qū)進行改造和對各類工業(yè)企業(yè)進行革新。城市的改造和企業(yè)的革新勢必將帶動相關行業(yè)的發(fā)展，尤其是對房地產業(yè)、金融業(yè)、零售業(yè)、建筑業(yè)、建材等行業(yè)推動作用尤為顯著。這為本項目的開發(fā)提供極佳的市場契機。 同時為了 加強與周邊縣市的聯系和互動，漣源市加大城市交通路網的拓建、興建，由此產生的效應猶如一針強心劑，推動漣源市房地產業(yè)等相關行業(yè)飛速發(fā)展。 4.3 漣源市經濟發(fā)展概況 漣源地區(qū)內擁有較為豐富的礦產資源，相關的礦產、冶煉、機電、運輸行業(yè)發(fā)達，其他產業(yè)發(fā)展規(guī)模也較為突出，居民收入及消費水平自 90年代開始顯著提高，內向型經濟發(fā)展狀況良好。 據統計， 2004年全年漣源市城市居民人均可支配收入 6603元，比上年增長 15%， 2004年末，全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工 43660人，比上年增加 3824人，從業(yè)人員勞動報酬總額 43660萬元，增加 3219萬元，比上年增加8%，從業(yè)人員年人均報酬 9904元，比上年增長 33.4%。 全年民營經濟實現消費品零售總額 157104萬元，增長 14.8%，占全市消費品零售總額的 80.98%。年末全市有證貿易餐飲個體戶和私營企業(yè)分別達到 13345戶和 272戶，分別增長 5.1%和 32.7%。 漣源市總體居民收入水平在湖南省處于中下水平但是近年增長較快，居民消費水平比較湖南省發(fā)展較快的中小型城市仍偏低。根據有關金融機關對漣源市居民儲蓄水平的統計，漣源人均儲蓄水平處于較高位置，反映出當前漣源市民對投資極 為謹慎，獲取投資渠道的信息很少，投資途徑較少，大部分的城市居民依賴于銀行儲蓄獲取儲蓄收益，社會閑散資金的投資欲望極為強烈的特性。 因此，根據當前漣源市總體經濟發(fā)展、居民消費及個人儲蓄水平，未來 3-5年之內，漣源市房地產行業(yè)發(fā)展空間將較為可觀，在總量控制的前提下，大部分的社會閑散資金將集中于房地產投資及建材、家居、裝飾等行業(yè)，其商業(yè)消費環(huán)境和水平將有很大程度的改觀和突破。 以上數據來源：婁底及漣源相關政府報告文件、資料等 4.4 漣源市商業(yè)發(fā)展歷史沿革 回顧漣源市近代商業(yè)發(fā)展歷程，我們可以很清晰地看到當前漣 源市的商業(yè)經營環(huán)境、規(guī)模、消費水平均與上世紀 7、 80年代有了質量上的飛躍。 上世紀 80年代前的商業(yè)大多以國營企業(yè)單位經營的商業(yè)為主。因為經濟體制的限制以及消費者消費意識的局限性，限制了商業(yè)的的發(fā)展，無論是商業(yè)建筑其建筑形態(tài)還是商業(yè)經營的各個環(huán)節(jié)都不能滿足消費者的需求。伴著上世紀改革開放的步伐，城市的商業(yè)也取得了飛速的發(fā)展。 90年代初，漣源市一改以前小商小販的自由貿易占據商業(yè)消費市場大半江山的局面，出現了 “藍田市場 ”等一批集中型的專業(yè)市場。這一類商品交易市場的出現，使?jié)i源市城市、農村人口的消費有了較為集中、 更為方便的消費場所。 90年代末及本世紀初，隨著對外交流和經濟活動的增加，漣源市首次出現了中小型超級市場，再度刷新了漣源市商業(yè)格局。 “金馬特 ”、 “福康祥 ”等一批超市經營企業(yè)獲得了長足發(fā)展。 近年來，以 “心連心、新一佳 ”為代表的知名商業(yè)企業(yè)登陸漣源，不但使?jié)i源市民享受到了與國內大中型城市同步的商品與服務，更使?jié)i源市商業(yè)格局再次突破。伴隨著這一類商業(yè)企業(yè)的發(fā)展，漣源市商業(yè)房地產行業(yè)的出現也受到了漣源市民的熱情歡迎和追隨， “五江購物中心 ”的銷售便反映出了漣源市民中蘊藏的極強的投資欲望和消費能力。而房地產行業(yè)的繼續(xù)前 進，將使?jié)i源市居住、商業(yè)環(huán)境更為良好，有利于改善城市消費環(huán)境，提升城市品位，更有利于本土房地產企業(yè)及房地產投資者的核心競爭力增強。 4.5 漣源市城市商業(yè)格局及發(fā)展趨勢 隨著城市經濟的發(fā)展，漣源市的商業(yè)格局的已經初現雛形，形成了以五馬廣場和光明山為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。 五馬廣場商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處漣源市交通南路與人民南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進出漣源市的必經之地，也是漣源市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。此區(qū)域內以百貨超市、品牌服飾、鞋帽、電子通訊產品、五金機電業(yè)態(tài)為主。因受城市道路狀況、建 筑形態(tài)、經營理念等發(fā)展條件所限，此區(qū)域內的老商業(yè)中心王者地位正在逐步轉換。如不改變此區(qū)域內的街區(qū)形象，對破壞街區(qū)整體形象的相關業(yè)態(tài)進行集中整治，在 “劣幣驅逐良幣 ”理論范圍內，將使一部分利潤較高，檔次較高的商業(yè)行業(yè)主動集中轉移，從而動搖此區(qū)域的商業(yè)地位。 光明山商圈的成型與發(fā)展有著得天獨厚的基礎。市政府、稅務等一大批政府機關云集于此，學校、居民區(qū)分散四周，形成了強大的商業(yè)發(fā)展資源。此區(qū)域商賈云集、人流量龐大，另受五馬廣場的影響，一批商家將經營場地也延伸到了此區(qū)域，從而催生了光明山商圈的快速成熟。五江購物中心項 目的建成，更樹立了漣源市新興的現代化商業(yè)中心形象，增強了此區(qū)域在全市商圈中的競爭力。目前，光明山商圈已經呈現出向西發(fā)展的趨勢，對芙蓉廣場商圈的形成將極為有利。 另外，以汽車站為基礎發(fā)展的商園街也是漣源市整體商業(yè)格局中的重要部分。但其雜亂的經營環(huán)境、參差不齊的業(yè)態(tài)組合，弱化、限制了該商圈的發(fā)展。 縱觀漣源市商業(yè)格局及發(fā)展狀況，漣源市各個商圈內商業(yè)物業(yè)的建筑形態(tài)、交通組織、業(yè)態(tài)定位、經營理念等都存在部分缺陷，在商圈形成中，其滲透能力、輻射能力表現得不是很明顯。本項目距光明山商圈僅 800米左右，光明山商圈的發(fā)展必 然向西蔓延，從而帶動本項目周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價值。本項目勢必首當其沖，受到光明山商圈的影響，隨著金地帶時尚廣場的開發(fā)建設，五江購物中心經營狀況好轉及其他周邊項目的開發(fā)，其影響會越來越明顯。 因此，經濟發(fā)展趨勢、市民投資消費需求、光明山商圈發(fā)展為本項目發(fā)展提供了至少三大市場機會，使項目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實現開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產品定位的市場差異化，將獲得可觀的開發(fā)回報，亦能成功借勢 “光明山 ”，帶動區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價值，使社會、市場、市民及開發(fā)商實現 “四贏 ”。 五 漣源市房地產市場發(fā)展 綜述 5.1 市場發(fā)展概況 漣源市現代化的房地產市場自 2004年才開始起步。 2004年以前，大部分市民均為自己購買土地，自己興建民宅，對商品房的概念理解不清晰，更沒有購買商品房的意識。這也是目前漣源市住宅區(qū)沒有成規(guī)摸，上品質的原因之一，大量的自建民宅影響了城市品位的提高和整體的城市規(guī)劃，也影響到了房地產市場的發(fā)展。 2004年開始，政府對房地產市場有意識地進行放開，通過招商引資對一部分房地產項目進行了立項。出現了以 “漣水名城 ”為代表的住宅項目和以 “五江購物中心 ”為代表的商業(yè)項目。 “五江購物中心 ”以產權式商 鋪投資的銷售模式為主，項目在市場上一開始供應，便引起了廣大投資者的注意和親睞，銷售情況極好，真實體現了漣源市民中蘊藏著極大的商鋪購買能力和購買欲望，對漣源市后續(xù)商業(yè)項目有極為重要的參考價值和意義。 “漣水名城 ”大規(guī)模大手筆的商品房建設開發(fā)，相關的社區(qū)配套型酒店、商業(yè)街區(qū)也在其規(guī)劃范圍之內，使?jié)i源市民對商品房第一次有了更為清晰的認識。 “漣水名城 ”在環(huán)境、生活品質上的宣傳，也在潛移默化中對市民產生了影響，也對漣源商品房市場起到了不可忽視的作用。 在 “漣水名城 ”后，由大華房地產開發(fā)公司開發(fā)的 “水榭花都 ”也向市場 供應了 4萬余平米的商品房。這兩個項目的同時開始和競爭，使?jié)i源商品房市場格局已經初具雛形。隨著政府下一步的放地，后續(xù)項目的開發(fā)，漣源商品房市場必將以更為成熟，更為理性的姿態(tài)面對市場。 5.2 市場價格分析及走勢預測 5.2.1 居住用房價格分析及走勢預測 2004年前，漣源市住宅市場價格大部分在 500-700元 /平米左右，商品房市場未成型的情況下，城市居民對商品房的概念和理解均較為落后。因此市場價格一直處于比較低的狀態(tài)，居住用房的開發(fā)利潤點也比較低。隨著全國房地產市場的發(fā)展，漣源房地產在近年來也得到了長足 發(fā)展，政府形成了較為靈活的房地產招商引資政策，鼓勵外來開發(fā)商在漣源進行房地產項目開發(fā)，從而吸引到了一批如五江購物中心、漣水名城等項目的開發(fā)商前來投資開發(fā)。 外來開發(fā)商帶來的更強的資本優(yōu)勢和更高的開發(fā)品質，另受相關建筑材料，開發(fā)規(guī)費的上漲，建安成本也隨之上升，由此帶動了漣源房地產市場的價格。 “金地帶時尚廣場 ”的四樓以上臨街住宅達到了 1100元 /平米以上的銷售均價， “大華 水榭花都 ”銷售均價為 950元 /平米， “漣水名城 ”銷售均價 1040元 /平米，此銷售價格較 2004年前的住宅銷售價格已經上漲了200-400元 /平米。反映出漣源市房地產市場住宅銷售價格的發(fā)展趨勢。 就本次某某地產顧問機構所開展的漣源市房地產市場綜合調研結果分析，目前漣源大部分市民仍傾向于選擇銷售價格在 600-800元 /平米的住宅， 800-1000元 /平米的價格區(qū)間已經開始有部分市民所接受， “大華 水榭花都 ”、 “漣水名城 ”等項目目前銷售的不理想，說明高品質高價格的住宅銷售價格完全被市場所接受和承認還需時日。某某地產顧問機構認為：漣源市房地產近 2-3年內，規(guī)模適中、戶型新穎而實用、景觀資源良好、人文氣息濃厚的居住用房仍將有一定的市場機會，價格突破 千元 /平米將存在一定的市場空間。建議本項目居住用房的價格定位在 800元 /平米左右較為合適。 漣源在售的主要住宅項目調研表如下： 項目名稱 大華水榭花都 位置 漣源市酒廠，一中后面 項目概況 開發(fā)商：漣源大華房地產開發(fā)有限公司 建筑面積： 42998平方米 綠化率： 35% 車庫數（車位數）：未定 門面數： 未定 分幾期開發(fā)：一期 項目工程進度： 項目動工已有將近兩個月，基礎建設已經完成 開盤時 間： 2005年 12月底 交房時間： 2006年 6月 價格 住宅均價 ： 950元 /平方米 住宅最高價 ： 1200元 /平方米 門面價格：未定 車庫價格：未定 車位租價：未定 物管費： 未定 主力戶型面積： 160平方米左右 付款方式及折扣 ： 三成十年、五成十年、 銷售率 貴賓卡已售 50張 目前主推單位 四室兩廳兩衛(wèi) 項目劣 勢分析 1、大戶型居多，選擇空間小。 2、目前交通不方便 項目優(yōu) 勢分析 該項目所處環(huán)境安靜、幽雅，適合居家，有大面積的藝術園林和休閑運動場所，雙陽臺設計比較手歡迎，周邊配套比較好（鄰近中學、小學和事業(yè)單位） 綜合該項目在推廣中很好的借助了 “漣水 ”的天然景觀，以 “人文起居 ”文化為炒作切入點，售樓部設立在賓館大堂，更是進一步接觸了目標評價 消費群，所以總體而言，該項目有一定的優(yōu)勢。 項目名稱 漣水名城 位置 漣源市自來水公司旁 項目概況 開發(fā)商：婁底佳苑房地產 占地面積： 15.5萬平方米 建筑面積： 26萬平方米 綠化率： 50% 車庫數（車位數）：未定 容積率： 1.68 門面數： 未定 分幾期開發(fā)：兩期 開盤時間： 2006年 1月 交房時間：未定 價格 住宅均價： 1040元 /平方米 住宅最高價： 1280元 /平方米 門面價格：未定 車庫價格：未定 車位租價：未定 物管費： 未定 主力戶型面積： 145平方米左右 付款方式及折扣：七成十年、五成十五年、 銷售率 一期銷售 3成左右 目前主推單位 三室兩廳兩衛(wèi) 5.2.2 商業(yè)用房價格分析及走勢預測 近年來，隨著漣源市城市和商業(yè)發(fā)展，漣源市商業(yè)用房的需求量迅猛增加。而一直以來，漣源市的商業(yè)物業(yè)均為各國營市場、單位的物業(yè)，極少向市場出售。 2005年五江購物中心的興建，使?jié)i源市民中所蘊藏的對商業(yè)用房的購買需求迅速迸發(fā)出來，五江購物中心的產權式商鋪一個月內銷售率過半，且內鋪銷售價格達到了 7500元 /平米以上，而得房率僅 為 52%左右，實際套內銷售價格達到了 15000元 /平米左右。 2005年 11月 26日開盤的金地帶時尚廣場臨街商鋪銷售均價為18000元 /平米，一層內鋪銷售均價為 4800元 /平米，公攤率在 33%左右。該項目開盤以來，以其良好的市場定位和營銷策略規(guī)劃實現了平穩(wěn)銷售，銷售情況良好。 目前，漣源市商業(yè)用房僅金地帶時尚廣場項目在售，剩余單位主要以 2、 3樓為主。當前漣源市舊城改造使一部分臨街單位用房進行改造、拍賣， 2006年市內將可能有后續(xù)商業(yè)項目參與市場競爭。另一方面，隨著漣源市城市建設和發(fā)展，中心商圈的輻射和帶 動作用將使部分次級商業(yè)區(qū)域價值穩(wěn)步攀升。漣源市商業(yè)用房價格走勢將繼續(xù)出現 “熱點地段價格居高不下，次級區(qū)域陸續(xù)跟進 ”的局面。 六 商業(yè)用房的市場供給 6.1 所在區(qū)域內商業(yè)用房現有供給量及結構情況調查 目前漣源市在售的商業(yè)用房項目僅為金地帶時尚廣場： 總建筑面積： 11727.26平米 商業(yè)建筑面積： 9427.26平米 銷售價格： 臨人民路商鋪：均價 18000元 /平米 臨工農路商鋪：均價 9000元 /平米 一層內鋪： 4800元 /平米 二層內鋪：2500元 /平米 三層內鋪： 1400元 /平米 住宅銷售均價： 1140元 /平米 6.2 所在區(qū)域內商業(yè)用房未來供給量及結構情況調查 處于本項目對面的芙蓉建材市場，還有一部分的商鋪出租，但是由于該建材市場由于曾經嚴重打擊了漣源市建材經營戶的信心，其市場供應量不會給本項目帶來威脅，但是其給經營商家和消費者留下的陰影，卻加大了我們后期推廣的引導工作難度。本項目在半年內潛在的競爭對手，其一來自文藝路正在施工的項目（原漣源 市兒童公園），其二是文藝南路一塊 10畝空地，將來可能也會被用于開發(fā)專業(yè)市場建材市場。 七 商業(yè)用房的市場需求 7.1 所在區(qū)域內商業(yè)用房的租用情況調查 漣源市家居建材行業(yè)物業(yè)使用產品構成分析圖租賃購買自有上圖顯示， 96%的客戶為租賃商鋪經營。 因漣源市目前的商業(yè)鋪面均以臨街鋪面為主，而臨街鋪面及部分專業(yè)市場內的商鋪都是個人自建、政府或單位開發(fā)建設的房屋臨街層，因此漣源市目前家居建材市場所使用的物業(yè)仍以租賃臨街商鋪為主。 7.2 所在區(qū)域內在售商業(yè)用房銷售情況調查 目前在售的僅為金地帶時 尚廣場，其銷售情況較為良性。 八 商業(yè)用房的市場價格 8.1 所在區(qū)域內商業(yè)用房銷售價格情況 漣源市商業(yè)用房主要由住宅的底商和企事業(yè)單位物業(yè)一、二、三層的商業(yè)用房構成，進行銷售的商業(yè)用房量比較少。目前漣源市場上進行銷售的商業(yè)物業(yè)主要為金地帶 時尚廣場。價格情況參照本報告 6.1節(jié)。 8.2 所在區(qū)域內商業(yè)用房租賃價格情況 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 經營品牌 月租金價格（元 /平米） 立華水果 臨街商鋪 零售 50 好運來電話超市 臨街商鋪 21 漣廣超市 臨街商鋪 零售 80 建材市場內商鋪 建材零售 2-4 目前漣源市商業(yè)物業(yè)的租賃價格呈現出 “受地段價值影響明顯，部分臨街商鋪租金居高不下 ”的局面，人民路 “五馬廣場 ”-“五江購物中心 ”臨街商鋪的租金均在 65元 /平米 /月以上，金地帶時尚廣場的臨街商鋪租金預計還將高達 120元 /平米 /月。根據某某地產顧問機構在市場調研顯示，本區(qū)域500米半徑內的臨街商業(yè)用房租賃價格自 20-60元 /月 /平米不等，對面建材市場內月租金甚至低于 10元 /平米 /月。與五馬廣場、光明山等區(qū)域的租金差距較大。主要是因目前本項目所在區(qū)域內人流量，街區(qū)面貌較差，商業(yè)經營未成規(guī) 模等原因所引起的。 九 居住用房的市場分析 9.1 市場供應情況 漣源市目前的商品房主要集中在 “漣水名城 ”和 “水榭花都 ”兩個在建的項目中，預計總建筑面積為 30多萬平方米，在建的商品房面積超過 14萬平方米。 9.2 市場需求情況 住宅戶型面積需求分析圖1 0 0 平 米 以 下100-120平 米120-140平 米140-160平 米1 6 0 平 米 以 上通過市場調查結果的分析和研究，某某地產顧問機構 48%的被訪者并不打算購房。僅 5%的被訪者考慮在 1年內購房， 35%的被訪者考慮在未來 3年內購房。說明目前漣源市民對商品房購買意愿并不強烈，而主要的可能購買時間集中在未來 2-3年內 ，近期市場不會出現太大的市場需求。 目前漣源市民對商品房的需求主要集中在 100-120平米的中戶型 和 140-160平米的大戶型兩個檔次。比較符合四線城市居民對購房的 面積需求特征。 9.3 物業(yè)出租情況 目前漣源市還沒有形成專業(yè)房屋租賃市場，主要是以出租零散的居民房為主，承租人一般是在漣源從事小買賣的流動居民。租金普遍比較低，單間租金為 50元 /月，簡單裝修套間租金為 200元 /月，中檔裝修帶家電的套間租金為 350元 /月。 9.4 在售樓盤銷售情況 漣源市民長期以來形成的房屋概念使市民對房屋的追求僅限于自 建民宅，對商品房的購買意識不強。導致了 “漣水名城 ”和 “水榭花都 ”兩個大型住宅項目自動工以來，銷售都很不理想。 9.5 市場在售戶型及特點分析 漣水名城的主力戶型為 145平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)，據調查得知，該戶型比較實用，受市民歡迎。 水榭花都的主力戶型為 165平方米左右的四室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺，據調查得知，這種戶型比較寬敞，大氣，一部分經濟實力較為雄厚的人群較喜歡該戶型。 金地帶 時尚廣場的主力戶型為 150平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)，該項目地段優(yōu)越，住房很受歡迎。 在價格方面，漣水名城和水榭花都的實際成交價格都沒有超過 1000元 /平米。僅金地帶時尚廣場 4樓以上的臨街住宅超過了 1000元 /平米，因該項目地理位置和上市時間的優(yōu)越性，因此對于整個漣源商品房市場來說，僅具備參考價值而不具備近階段的價格指導意義。大部分市民對商品房價格仍集中在 800元左右的心理預期，短期內突破千元大關較為困難。 十 市場預測 經營戶投資意向分析圖正在考慮購買視地段及價格而定看情況不會購買10.1 未來該區(qū)域內商業(yè)用房需求預測 2 在對經營戶投資意向的調查過程中，大部分被訪者 都持 “看情況而定 ”的態(tài)度 ，說明目前漣源市的商業(yè)地產銷 售受引導成分較大，在五江購物中心未能經營起來之后，市民 對商鋪投資都保持著謹慎的態(tài)度。同時，也有 16%的被訪者正 在考慮購買商鋪， 24%的客戶表示視地段及價格而定，說明在經營戶中間，經濟實力比一般普通市民要強，其投資意愿相比而言也更為強烈。 市民投資意向分析圖正在考慮購買視地段及價格而定看情況不會購買扇 面 5 （ 2） 市民對商鋪的投資意向相比經營戶而言要小， 40% 的客戶表示不會進行商鋪投資。市民對商鋪投資概念的理解 程度仍然有限，且在五江購物中心的影響下，使一部分市民對 商鋪投資已 經失去了信心或者產生了不信任心理。市民中有 17.5%的人正在考慮投資商鋪。 10.2 未來該區(qū)域內居住用房需求預測 漣源市民長期以來形成的房屋概念使市民對房屋的追求僅限于自建民宅，而商品房的購買意識不強。對商品房消費的園林、景觀、戶型、物業(yè)管理等概念理解較淡。況且漣源市房屋租賃市場還未成熟，流動人口少，在未來一兩年內，漣源市民對居住房的需求不是很大。 10.3 綜述 總體而言，漣源市民對商鋪及住房還是有一定的需求量，由于漣源市的房地產行業(yè)剛剛起步時， “五江購物中心 ”影響到了消費者投資信心，如果其他商業(yè)項目再次打擊消費者投資信心的話，那么漣源市房地產的發(fā)展將受到嚴峻的考驗。針對市場現狀，我們的工作重點應放在消費意識引導和區(qū)域概念炒作上，才能有利于規(guī)避市場風險，并結合主題商業(yè)的特殊性進行項目推廣和銷售、招商工作。 漣源某某項目 可行性研究報告 第三章 項目發(fā)展研究 十一 項目地塊特征分析 11.1 項目區(qū)位分析 地塊形狀：不規(guī)則方形用地 地塊位置：人民路與芙蓉路交匯處，屬六畝塘鎮(zhèn)，位于漣源市主城區(qū)西部，靠近城鄉(xiāng)結合處。就目前來看，地塊的區(qū)位優(yōu)勢并不明顯。 地塊優(yōu)勢：人民路與芙蓉路均屬漣源市 城市干道，為本項目提供了良好的交通組織便利性；同時，本項目地處漣源去往新化、冷江等地的必經之地，外部交通優(yōu)勢明顯。 11.2 項目人流分析 因本項目目前所處的芙蓉廣場周邊無大型的消費場所和市政配套設施，周邊居住者大部分為普通市民，街區(qū)形象又比較差。因此，目前該地段人流量較小，但受光明山商圈發(fā)展影響，已經呈現出人流量開始上升的趨勢。 11.3 項目地塊發(fā)展 SWOT分析 地塊發(fā)展機會 Opportunity 2 光明山商圈的發(fā)展已經呈現出向本地塊蔓延的趨勢，對本地塊價值的提升帶來了積極影響。 3 漣源市目前 開發(fā)在售的商業(yè)項目不多，為項目地塊的發(fā)展提供了一定的市場機會。 4 項目周邊街區(qū)物業(yè)形象較差，本項目建成后，將有效帶動周邊物業(yè)的價值提升。 5 項目交通優(yōu)勢較為明顯。 6 項目屬招商引資項目，地塊發(fā)展有一定的政策支持。 地塊發(fā)展威脅 Weakness 1 市民對本項目地塊的區(qū)位價值仍存在懷疑心態(tài)。 2 其他舊城改造項目將對項目發(fā)展形成競爭壓力。 3 項目地塊周邊街區(qū)形象較差，影響到項目價值的體現 地塊發(fā)展優(yōu)勢 Strength 3 位于人民路與芙蓉路交匯處，雙面臨路，地塊價值高 4 臨街面較長，且還能在建筑規(guī)劃上進行適當 臨街面的適當延長，有利于提高整體商業(yè)價值 5 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化 6 受光明山商圈影響明顯，未來升值前景可觀 7 項目交由專業(yè)地產顧問公司進行全程策劃，有利于保證項目發(fā)展思路及執(zhí)行的科學化 地塊發(fā)展劣勢 Threat 3 項目地形狀況復雜，將增加施工難度 4 項目所在地所處的芙蓉路道路狀況較差，有待改善 （ 3） 項目偏離市中心，推廣難度加大 雖然本項目目前所處的地理位置并不明顯，但受城市發(fā)展的影響，此地段的發(fā)展和升值前景已經有部分市民所承認，但項目在開發(fā)過程中，始終仍注意對區(qū)域概念的炒作和提升，以良 好的項目定位和投資概念規(guī)避項目地塊在市民心目中的不良影響。 十二 項目商業(yè)用房定位方案研究 12.1 項目定位方案 某某地產顧問機構初步對本項目的商業(yè)主題選擇為： 整合與商品房裝修相關的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)，彌補市場空白，根據各個行業(yè)對樓層的需求條件規(guī)劃業(yè)態(tài)形成 “ 家居建材廣場 ” 或 “ 家居廣場 ”的商業(yè)主題。 12.2 項目定位方案提出背景 前漣源住宅商品房上市量在 14萬平米以上，且 “漣水名城 ”離本案距離不遠。眾多商品房的在銷售之后必會進行裝修，因此 ，與商品房裝修相關的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)勢必會被帶動。 另一方面，某某地產顧問機構在對漣源房地產市場進行調研時，發(fā)現家私、建材行業(yè)經營者整合意愿較為強烈，且該類行業(yè)對區(qū)位的影響因素較小，但對交通條件要求較高，恰好符合本項目地塊所具備的特征。 因此，某某地產顧問機構初步對本項目的商業(yè)主題選擇為 “家居建材廣場 ”。 12.3 項目定位方案市場調查結果 12.3.1 行業(yè)經營戶對 “一站式 ”家居建材市場的認可度 0%20%40%60%80%支持 無所謂 目前不看好 大部分的經營戶已經意識到行業(yè)分布零散，對經營和消費者都不好。 “一站式 ”家居建材廣場所具備的 “一站購齊 ”、 “價格更低 ”“服務更好 ”是其他中小規(guī)模家居建材經營所不具備的。因此受到大部分經營戶的支持和贊同。也使本項目具備來自于經營戶層面的發(fā)展機會。 0%10%20%30%40%50%愿意進駐經營 看情況而定 暫時無打算12.3.2 家居建材消費者對 “一站式 ”家居建材市場的認可度 0%20%40%60%支持 無所謂 目前不看好 家居建材消費者對 “一站式 ”家居建材市場支持率為 54%，對其無所謂的業(yè)主占了 32%，對其不看 好的占了 14%。這表明：漣源消費者對 “一站式 ”家居建材市場認可度比較高，由于漣源市場還不是很成熟，所以還有一半的消費者需要加強引導。 12.3.3 市民對 “一站式 ”家居建材市場的認可度 0%20%40%60%80%100%支持 無所謂 反對 從右圖可以看出，絕大部分市民支持漣源出現 大型的家居建材廣場。長期以來漣源市民購買建材 都需要各個門店不斷的詢問價格，不斷的比較產品， 出現 “一站式 ”家居建材廣場后，集中的產品種類 將大大縮短購買時間，提高購買效率，并能以更低 的價格購買到所需要的家居建材產品。 家居建材廣場在目前漣源市民心目中，仍然是一個市場空白點。本項目的出現，無疑填補了該市場空白，并將取得良好的社會效益，一改目前文藝路交通路擁擠，消防、交通、城市管理問題多多的局面。 0%10%20%30%40%50%芙蓉廣場 五馬廣場 汽車站附近12.3.4 對 “一站式 ”家居建材市場的地點選擇調查 為調查在目前漣源市建材經營戶中較為理想的 集中型家居建材廣場的項目所在地，本次調查設置 了三個地點供經營戶選擇。調查結果顯示，盡管漣 源市建材市場未能經營起來在經營戶中形成了心理 陰影，但仍有半數的經營戶選擇了芙 蓉廣場。 調查結果一方面再次顯示了芙蓉廣場的地段價值，另一方面更反映出經營戶在選擇過程中已經更趨于理性，考慮到了交通、物流、倉儲等家居建材行業(yè)發(fā)展所必須具備的基礎條件。 12.4 項目定位方案 SWOT分析 項目發(fā)展機會 Opportunity 1 家居建材經營戶和消費者、市民均看好并支持 “一站式 ”家居建材廣場項目的出現 2 目前漣源市家居建材行業(yè)經營面積已超過 2萬平米，經營戶近200余家，為項目發(fā)展提供了市場資源的支持 3 市、鎮(zhèn)兩級政府均看好并支持項目發(fā)展，并能提供相關政策性的優(yōu)惠、鼓勵措施 4 經營戶和市民對 商鋪投資仍保持著一定的熱情，存在引導空間 5 大型家居建材超市的連鎖發(fā)展趨勢，為本項目的主力店招商提供了契機 6 未來商品房市場的發(fā)展，將有利于本項目的銷售、招商和后期經營 7 目前家居建材經營戶的分布凌亂、商鋪配套設施落后，均期待有新型的 “一站式 ”家居建材廣場填補市場空白 項目發(fā)展威脅 Weakness 2 業(yè)態(tài)與對面的建材市場、藍田市場部分重疊，可能會有相關方面的利益沖突 3 行業(yè)商鋪租賃價格不高，對項目銷售價格的走高存在一定的壓力，需要大力引導，并采取一定的返租、免租政策 4 文藝路、藍田市場、光藍路等自發(fā)形成的市 場地位難以撼動，項目招商面臨不小的壓力 5 大部分經營戶均不愿意進駐 2、 3樓，項目 2、 3樓的銷售和招商面臨困難，需通過主力店設置進行良好的規(guī)避和化解 6 部分商家在市場競爭中已經喪失行業(yè)信心，可能在項目發(fā)展過程中起負面作用 7 五江購物中心的商鋪投資使部分市民喪失了投資信心，市民對商鋪投資已經更為謹慎和理性 項目發(fā)展優(yōu)勢 Strength 3 位于人民路與芙蓉路交匯處，雙面臨路，地塊價值高 4 臨街面長達 70米，且還能在建筑規(guī)劃上進行適當臨街面的適當延長，有利于提高整體商業(yè)價值 5 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消 化 6 受光明山商圈影響明顯，未來升值前景可觀 7 本項目為填補市場空白的項目，發(fā)展機會和空間較大 8 項目總體成本不高，從而降低了銷售單價，有利于中小客戶的投資 9 項目引進主力店的營銷策略，將有利于本項目刷新漣源家居建材行業(yè)格局，成為市場領袖 項目發(fā)展劣勢 Threat （