商品房購房須知一、購房者購買商品房要事先了解該商品房項目的房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)銷售代理企業(yè)有關(guān)情況，要搞清楚他們的“身份”是否合法，應(yīng)把實力強(qiáng)、信譽好、知名度高的品牌企業(yè)推出的商品房項目放在購房的首選位置，這樣容易買到權(quán)屬完整、質(zhì)量服務(wù)有保證的“放心房”，減少購房風(fēng)險。 二、在售樓部可以要求查閱商品房預(yù)售許可證（原件），了解該預(yù)售項目的預(yù)售面積、預(yù)售部位、預(yù)售證有效期限等基本情況。凡未取得預(yù)售許可證的商品房項目不能銷售。三、如商品房預(yù)售項目是房地產(chǎn)中介企業(yè)代理銷售的，購房者要仔細(xì)檢查其營業(yè)執(zhí)照以及是否具備房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)備案證書，并要求中介企業(yè)出示我市房地產(chǎn)行政主管部門商品房代理銷售備案表和銷售代理承諾書，查看中介企業(yè)代理銷售該樓盤是否經(jīng)過我市房地產(chǎn)行政主管部門備案，了解委托代理的范圍和權(quán)限。四、應(yīng)當(dāng)和開發(fā)商簽署由省建設(shè)廳印制商品房買賣合同合同文本，并查明代表開發(fā)商簽字的人是否持有“授權(quán)委托書”，另外應(yīng)要求開發(fā)商在合同上加蓋公章。最好聘請律師和有過購房經(jīng)驗的人協(xié)助簽約，否則極易產(chǎn)生糾紛。五、在簽約時必須認(rèn)真閱讀合同文本，確認(rèn)所有內(nèi)容。如果很多您所關(guān)心的內(nèi)容合同里沒有體現(xiàn)，就要與開發(fā)商簽訂補充協(xié)議或特別約定。購房者在預(yù)售合同中一定要明確約定違約責(zé)任，采用公平公正的原則，注意違約責(zé)任的對等性。有時候，補充協(xié)議和預(yù)售合同約定的糾紛處理方式有所不同，請購房者注意協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以免日后產(chǎn)生法律糾紛。六、在商品房買賣合同簽訂過程中，應(yīng)當(dāng)以自愿公平為原則，購房者要提防開發(fā)商設(shè)立不公平的限定性條款。而對于開發(fā)商發(fā)布的的預(yù)售商品房廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示的事項，購房者有權(quán)要求在商品房買賣合同中約定。七、購房者在售樓處通過網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)簽訂購房合同，可以通過中國寧波住房與房地產(chǎn)網(wǎng)（）“樓盤信息”板塊查看所購商品房的備案情況。八、對于合同履行過程中可能出現(xiàn)的糾紛，買賣雙方可以采用協(xié)商方式解決。協(xié)商不成的，可選擇當(dāng)?shù)刂俨脵C(jī)構(gòu)或向法院提起訴訟的方式解決。契稅補貼首次購買90平米以下，全額補貼 根據(jù)關(guān)于加強(qiáng)住房保障 促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見（下簡稱意見），從2008年12月31日起至2009年12月31日止，個人首次購買90平方米及以下面積的普通住房，繳納的契稅能享受全額補貼；個人首次購買90平方米以上普通住房，繳納的契稅能得到50%補貼。在新政出臺前，寧波市普通住房的契稅征收標(biāo)準(zhǔn)為房屋總價的1.5%，非普通住房則為3%。普通住房與非普通住房的面積分界線是140平方米。該政策對購買90平米以下房子的首次置業(yè)購房者減負(fù)不少。營業(yè)稅二手房滿2年轉(zhuǎn)讓，免收 意見指出，將減免二手住房交易營業(yè)稅，這無疑給二手房市場注入了一劑強(qiáng)心針。具體的減免措施為：從2008年12月31日起至2009年12月31日止，個人將購買的普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；個人將購買的普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅；個人將購買的非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅；個人將購買的非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。在個人所得稅方面，從2008年12月31日起至2009年12月31日止，個人轉(zhuǎn)讓超過2年（含2年）的普通住房繳納的個人所得稅按40%補貼。新政出臺前，購房不足5年轉(zhuǎn)讓的話，均需按房屋總價的1%繳納個人所得稅。也就是說，現(xiàn)在，購房2年到5年的市民只需要按房屋總價的0.6%來繳納個人所得稅。二手房產(chǎn)權(quán)過戶須知一、申請人應(yīng)提供的資料：1、轉(zhuǎn)讓雙方身份證復(fù)印件（校對原件）2、出讓方委托他人辦理的，需提供公證部門公證的委托書原件，委托人身份證復(fù)印件及受托人身份證復(fù)印件（校對原件）3、房屋所有權(quán)注明為共有產(chǎn)的，共有權(quán)人需一同前往辦理，不能到場的，需出具經(jīng)公證部門公證的委托書原件、委托人身份證復(fù)印件及受托人身份證復(fù)印件（校對原件）4、受讓方是單位的需提供法人資格證書（法人代碼證或營業(yè)執(zhí)照）復(fù)印件（校對原件）、授權(quán)委托書原件及委托人身份證復(fù)印件和受托人身份證復(fù)印件（校對原件）5、受讓人是個人委托辦理的，需出具公證部門公證的委托書原件，委托人身份證復(fù)印件及受托人身份證復(fù)印件（校對原件）6、受讓人未滿 16 歲可以由監(jiān)護(hù)人代其辦理，帶戶口本及監(jiān)護(hù)人身份證 7、屬房改房上市轉(zhuǎn)讓的，需提供戶口簿復(fù)印件（校對原件），房改房審批表復(fù)印件，配偶及同住成年人需一并前往辦理，不能到場辦理的必須出具同意上市轉(zhuǎn)讓的公證文書原件8、出讓方需提交房屋所有權(quán)證、土地證、契證原件（契證遺失要登報申明，房改房有些沒契證的不用提供）9、產(chǎn)權(quán)登記申請表，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同二、辦理時限：1、市交易所：1）5個工作日契證、房產(chǎn)證同步做出 2）受理起10個工作日后土地證做出 2、鄞州中心區(qū)房地產(chǎn)管理所：1）過戶 7 天后交稅，契證出2）契證出后 30 左右出房產(chǎn)證 3）房產(chǎn)證出后 6 個工作日出土地證（行政服務(wù)中心） 出三證共需 40 一 45 天（加快 20 天左右出證）3、集仕港 1）過戶（集仕港）2）5 一 7 天后交稅，契證出（集仕港）3）契證出后 20 一 30 天出房產(chǎn)證（集仕港房管所）4）房產(chǎn)證出后 20 一 30 天土地證（集仕港土管局）出三證共需 60 天 4、石契 1）過戶（石契房管所）2）7 天后交稅，契證出（鄞州區(qū)地稅，下應(yīng)） 3）契證出后 20 一 30 天出房產(chǎn)證（石契房管所） 4）房產(chǎn)證出后 6 個工作日出土地證（行政服務(wù)中心）出三證共需 40 一45 天 5、高橋：出三證需 2 個月左右 6、洪塘：出三證需 2 個月左右 7、東錢湖：出三證需 30 天左右 三、過戶稅費明細(xì)：契稅：1）普通住宅成交價 l . 5 %。90平方以下首次購房成交價的1% 2）非普通住宅（建筑面積 140 平方以上）3 % 3）商業(yè)用房成交價 3 % 營業(yè)稅：1）普通住宅 5 年以內(nèi)的按成交價5 . 6 % ；5 年以上的免征2）非普通住宅（建筑面積 140 平方以上） 5 年以內(nèi)的按成交價5 . 6 %； 5 年以上的按成交價跟原值的差價 5 . 6 % 3）市區(qū)商業(yè)用房不論年限均按成交差額 5 . 6 %； 鄞州區(qū)商業(yè)用房營業(yè)稅有兩種計稅方法可選擇： A不論年限均按成交全額5 . 6，個稅為成交額2%，土地增值稅為1 B營業(yè)稅按差額的5.6%，個稅為成交額2% , 土地增值稅以差額的3060（增值50%以下30%，200%以上60%） , 評估費 2 一2 . 3。 4）拆遷戶 5 年內(nèi)未擴(kuò)戶的免征營業(yè)稅，面積超出部分 x 房屋成交均價5 . 6 % （需提供拆遷協(xié)議、建房證明、資金結(jié)算單） 個調(diào)稅： A ：成交總額 x 1 % B : （成交差額一合理費用） x20 % （必需提供原值發(fā)票，成交差額就是成交價減去原值，五年以上的唯一住房免征個稅） 其他稅費： 交易手續(xù)費：住宅 6 元/m ，商業(yè)用房 12 元m 產(chǎn)權(quán)證登記費：住宅80元；商業(yè)用房550元 土地證轉(zhuǎn)讓費： 113 元（鄞州區(qū)免），商業(yè)用房 210 元 評估費： 0 . 35 % （僅限于鄞州區(qū)的商業(yè)用房） 土地劃撥轉(zhuǎn)出讓稅費：市區(qū) 一類 733/ 二類 603/ 三類 421/ 四類 243/ 五類 142/ 六類 108/ 鄞州區(qū) 180-240/（一般是240/） 最新房地產(chǎn)稅費政策一、實行購買住房契稅補貼。自2008年12月31日起至2009年12月31日止，個人首次購買90平方米及以下普通住房，按規(guī)定繳納的契稅給予全額補貼；個人首次購買90平方米以上普通住房，按規(guī)定繳納的契稅給予50%補貼；以及市六區(qū)范圍內(nèi)人均住房面積低于28.02平方米的購房者，均可向契稅部門申請購房契稅補貼。商品住房購買時間以經(jīng)備案登記的商品住房買賣合同簽訂的日期為準(zhǔn)，二手住房購買時間以房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)受理之日為準(zhǔn)。 二、減免住房交易營業(yè)稅。具體規(guī)定按照我局轉(zhuǎn)發(fā)財務(wù)部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知（甬財政預(yù)20081315號、甬地稅二2008192號）文件精神執(zhí)行。 三、暫免征收住房交易印花稅、土地增值稅。對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 四、實行住房交易個人所得稅補貼。自2008年12月31日起至2009年12月31日止，個人將超過2年（含2年）的普通住房轉(zhuǎn)讓的，繳納的個人所得稅按財政體制地方分成部分給予補貼；對出售自住住房，并在售房前后一年內(nèi)新購房的納稅人，不再收取個人所得稅納稅保證金。 五、暫停收取房屋所有權(quán)登記費等相關(guān)收費。自2008年12月31日起至2009年12月31日止，暫停收取普通住房交易個人繳納的房屋所有權(quán)登記費、住房交易手續(xù)費和房屋所有權(quán)證工本費3項行政事業(yè)（服務(wù)）性收費。 六、征收單位在辦稅大廳設(shè)置補貼資金受理窗口，辦理具體的契稅、個人所得稅補貼發(fā)放工作。 市局契稅中心負(fù)責(zé)征管區(qū)域內(nèi)契稅、個人所得稅的補貼資金申報受理和具體發(fā)放工作。具體范圍為：海曙區(qū)、江東區(qū)全部；江北區(qū)城市規(guī)劃區(qū)部分（慈城、洪塘及未納入市房產(chǎn)局直接發(fā)證的部分莊橋地塊以外）；高新區(qū)楊木碶路以西部分；鄞州區(qū)書香景苑及納入市房產(chǎn)局直接發(fā)證的飛虹新村部分。 七、征收機(jī)關(guān)憑當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理機(jī)構(gòu)開具的首次購房證明、改善型家庭購房證明，確定契稅稅率、辦理補貼手續(xù)。 八、購房當(dāng)事人名下現(xiàn)沒有以買受形式取得的住房登記記錄、商品住房預(yù)售合同備案記錄及已受理的住房買賣登記申請記錄的，可申請出具個人首次購房證明；市六區(qū)范圍內(nèi)人均住房面積低于28.02平方米的，可申請出具家庭住房登記情況證明。 其中，申請出具個人首次購房證明，當(dāng)事人只須攜帶本人身份證；申請出具家庭住房登記情況證明，當(dāng)事人須攜帶身份證、戶口簿、房屋權(quán)屬證書或商品房預(yù)售合同等有關(guān)資料，提出書面申請，當(dāng)場辦結(jié)，并實行免費服務(wù)。購房者憑所出具的證明，可按有關(guān)規(guī)定向契稅部門申請契稅補貼。 個人普通住房買賣財政補貼申領(lǐng)指南一、 個人首次購買普通住房契稅補貼： 1、補貼對象：在鄞州區(qū)購房繳納契稅的首次購買普通住房的個人。 2、補貼時間：自2008年12月31日起至2009年12月31日。商品房購買時間以經(jīng)備案登記的商品住房買賣合同簽定的日期為準(zhǔn)，二手住房購買時間以房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)受理之日為準(zhǔn)。 3、補貼金額： 購房人（契稅補貼） 90平方米及以下普通住房實際繳納契稅稅款*100% 90平方米以上普通住房實際繳納契稅稅款*50% 4、所需要資料： A、個人首次購房證明（改善型家庭購房證明）原件，B、契稅完稅證原件及復(fù)印件；C、購房合同原件及復(fù)印件或二手房房地產(chǎn)交易、申請審批表原件及復(fù)印件；D、納稅人身份證原件及復(fù)印件（正、反兩面復(fù)?。?； E、納稅人名義開具的鄞州銀行或農(nóng)業(yè)銀行個人結(jié)算帳戶原件及復(fù)印件； 5、辦理流程： （1）購房人申報繳納契稅時，同時遞交上述規(guī)定的資料，申請?zhí)顚懾斦醵愌a貼申領(lǐng)表； （2）補貼發(fā)放：經(jīng)審核監(jiān)督程序，對符合財政補貼條件的，將財政補貼資金通過銀行轉(zhuǎn)帳方式轉(zhuǎn)入納稅人提供的個人結(jié)算帳戶。每月1-9日以及上月25日后受理的于當(dāng)月20日前到帳，每月11-24日受理的于次月5日前到帳。(遇法定節(jié)假日順延) 二、 住房交易個人所得稅補貼： 1、補貼對象：在鄞州區(qū)繳納個人所得稅的轉(zhuǎn)讓超過2年（含2年）的普通住房的個人，2、補貼時間：自2008年12月31日起至2009年12月31日轉(zhuǎn)讓普通住房的（以房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)受理之日為準(zhǔn)） 3、補貼金額： 售房人（個人所得稅補貼） 轉(zhuǎn)讓超過2年（含2年）的普通住房實際繳納個人所得稅款*40% 4、所需資料 A、售房人的中華人民共和國稅收電子轉(zhuǎn)帳專用完稅證、二手房房地產(chǎn)交易、申請審批表原件及復(fù)印件； B、售房人出售的契證原件及完稅證原件、復(fù)印件、房屋產(chǎn)權(quán)證原件及復(fù)印件；C