1 成都奧園可行性研究報告 目 錄 報告總體結(jié)論 . 4 I. 報告說明 . 4 總體評價 . 4 技術(shù)經(jīng)濟指標 . 4 結(jié)論與建議 . 5 第一章 項目介紹 . 6 1 1 項目背景及地塊現(xiàn)狀 . 6 1 1 2 項目背景 . 6 1 1 3 地塊現(xiàn)狀 . 6 1 2 項目地塊綜合開發(fā)環(huán)境 . 6 1 2 1 自然及人文歷史景觀條件 . 6 1 2 2 交通條件 . 6 1 2 3 水、土地、空氣污染狀況 . 6 1 2 4 項目地塊周邊治安狀況分析 . 7 1 3 項目地塊周邊建筑狀況分析 . 7 1 4 項目地塊周邊居民狀況 . 7 1 5 項目地塊周邊市政工程實施情況 . 7 1 6 項目地塊周邊配套設(shè)施狀況 . 7 1 6 1 商業(yè)設(shè)施 . 7 1 6 2 生活設(shè)施 . 7 1 7 項目地塊優(yōu)劣勢分析 . 7 1 7 1 優(yōu)勢分析 . 7 1 7 2 劣勢分析 . 8 第二章 宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境研究 . 9 民經(jīng)濟景氣狀況對本項目的影響 . 9 行利息及金融政策對本項目的影響 . 9 貨膨脹因素對本項目的影響 . 9 定資產(chǎn)投資對本項目的影響 . 9 費需求對本項目的影響 . 10 第三章 項目區(qū)位環(huán)境分析 . 11 3 1 項目區(qū)位行政區(qū)劃與自然地理 . 11 3 1 1 行政區(qū)劃 . 11 3 1 2 自然地理 . 11 3 2 項目區(qū)位經(jīng)濟發(fā)展狀況 . 11 2 民經(jīng)濟 . 11 外開放 . 12 鄉(xiāng)建設(shè) . 12 江城市發(fā)展戰(zhàn)略定位 . 12 3 4 項目區(qū)位人文歷史與景觀狀況 . 12 3 4 1 人文歷史 . 12 3 4 2 項目區(qū)位景觀狀況 . 12 3 6 項目區(qū)位城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)狀況 . 14 3 7 項目區(qū)位生活配套設(shè)施狀況 . 14 3 7 1能源狀況 . 14 3 7 2通訊狀況 . 15 3 7 3教育條件 . 15 3 7 4醫(yī)療條件 . 15 3 8 項目區(qū)位城市發(fā)展規(guī)劃 . 15 3 9 項目區(qū)位綜合開發(fā)價值分析 . 15 3 9 1 有利因素 . 15 3 9 2 不利因素 . 16 第四章 成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 . 17 4 1 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位日益增加 . 17 地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁 . 17 4 3 住宅開發(fā)份額不斷擴大 . 17 4 4 規(guī)模開發(fā)出現(xiàn)端倪，開發(fā)企業(yè)效益提高 . 17 4 5 商品房銷售穩(wěn)步增長，但增長趨緩，房價趨于下降 . 18 4 6 開發(fā)結(jié)構(gòu)仍需改善 . 18 4 7 空置總量與空置面積上升 . 18 4 8 土地政策購置面積增勢較猛 . 18 4 9 成都房地產(chǎn)市場展望 . 19 第五章 市場有效需求及項目定位建議 . 20 5 1 消費者特征分析 . 20 5 1 1 消費能力 . 20 5 1 2 年齡結(jié)構(gòu) . 20 5 2 消費者地域結(jié)構(gòu) . 20 5 3 消費者心理習(xí)慣特征 . 20 5 3 成都市房地產(chǎn)消費市場需求特征 . 21 5 3 1 消費者對方位的選擇分析 . 21 5 3 3 消費者對置業(yè)環(huán)域的選擇 . 22 5 5 項目所處板塊的消費環(huán)境 . 25 5 6 成都購房者對運動與健康的認知程度 . 26 5 7 成都市購房者對精裝房的認知程度 . 26 5 8 本項目目標消費群體綜合定位 . 26 5 9 產(chǎn)品主題定位 . 27 第六章 項目建設(shè)進度 . 29 3 6 1 施工條件 . 29 6 2 計劃進度安排 . 29 第七章 項目投資估算及資金籌措 . 30 7 1 投資估算的范圍 . 30 7 2 投資估算的內(nèi)容 . 30 7 3 投資估算的依據(jù) . 30 7 4 項目總投資 . 30 7 5 投資分年投入計劃 . 33 7 6 資金籌措 . 33 第八章 財務(wù)效益分析與財務(wù)評價 . 34 8 1 財務(wù)分析的依據(jù) . 34 8 2 財務(wù)指標的選取 . 35 8 3 財務(wù)效益分析 . 35 8 4 盈虧平衡分析 . 40 8 5 敏感性分析 . 40 8 6風(fēng)險分析 . 41 8 5 財務(wù)評價 . 42 附表目錄 表一：經(jīng)濟技術(shù)指標 . 4 表二： 2000 年溫江縣主要經(jīng)濟指標 . 11 表三：成都市房地產(chǎn)業(yè)各年主要經(jīng)濟指標 . 18 表四：項目分期開發(fā)經(jīng)濟技術(shù)指標 單位： . 30 表五：項目投資估算表 . 32 表六：資金籌措 . 33 項目銷售價格預(yù)測 單位：元 / . 34 項目各方案銷售額 . 34 投資收益率 . 35 表：保守方案項目現(xiàn)金流量表 . 37 表：一般方 案項目現(xiàn)金流量表 . 38 表：樂觀方案項目現(xiàn)金流量表 . 39 盈虧平衡表 . 40 項目敏感性分析表 . 40 4 報告總體結(jié)論 I. 報告說明 本報告中投資估算采用假設(shè)開發(fā)法，依據(jù)定額標準和行業(yè)普遍慣例。銷售預(yù)測采用市場比較法。計算時點為 2001 年 10 月。 本報告所采用的計算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表本公司的觀點，供開發(fā)商以及相關(guān)單位作決策參考之用。在實際開發(fā)中按照實際情況作相應(yīng)調(diào)整。 總體評價 溫江得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，良好的自然生態(tài)環(huán)境，城市綜合配套功能進一步加強，各項社會事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，將為本項目的發(fā)展提供良好的社會環(huán)境與經(jīng)濟環(huán)境。大量的土地資源、建設(shè)單位雄厚的經(jīng)濟實力，以及“奧 林匹克花園”優(yōu)良的品牌資源，本項目具有良好的市場前景。 根據(jù)本報告定性、定量分析和風(fēng)險分析，我們得出以下總體結(jié)論性意見供委托方參考： 本項目用地區(qū)位理想，有相當?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)大型項目。 本項目開發(fā)住宅為主的項目有較好的市場前景。 本項目在技術(shù)上和財務(wù)上是可行的，并具有良好的投資價值和相當?shù)氖找婊貓蟆?技術(shù)經(jīng)濟指標 表一：經(jīng)濟技術(shù)指標 項目 合計 一期 二期 三期 四期 數(shù)量 數(shù)量 比例 數(shù)量 比例 數(shù)量 比例 數(shù)量 比例 占地面積 (畝 ) 1570 400 500 400 270 總建筑面積（ 1151909 293480 366850 293480 198099 住宅（ 1036718 264132 330165 264132 178289 其中：多層住宅 546240 161414 55% 183425 50% 132066 45% 69335 35% 花園洋房 253493 58696 20% 91713 25% 73370 25% 29715 15% 聯(lián)體別墅 207270 44022 15% 55028 15% 58696 20% 49525 25% 獨體別墅 29715 29715 15% 商業(yè)及公共配套（ 115191 29348 10% 36685 10% 29348 10% 19810 10% 商業(yè)及公共配套包括 :售樓中心、辦公區(qū)、奧運體育會館、幼兒園、購物廣場、商業(yè)步行街、生活會所等非住宅建筑。 項目項目總占地面積： 1570 畝 容積率 : 建筑覆蓋面積： 261668 平方米 （覆蓋率 25%） 5 綠化率 42% 高度限制 : 18 米 車位比例： 1： 項目開發(fā)周期： 5 年 開發(fā)總成本： 元（營業(yè)稅及附加未計入） 每平方米單位成本： 1269 元 /平方米 項目銷售收入： 保守估計： 元 一般估計： 元 樂觀估計： 元 總投資利潤率： 保守估計： 一般估計： 樂觀估計： 權(quán)益資本利潤率： 保守估計： 一般估計： 樂觀估計： 凈現(xiàn)值 位：萬元）： 保守估計： 3153 一般估計： 17325 樂觀估計： 33162 內(nèi)部收益率 保守估計： 11% 一般估計： 33% 樂觀估計： 57% 盈虧平衡點 X： 保守估計： 般估計： 觀估計： V. 結(jié)論與建議 本項目用地區(qū)位理想、有相當?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)大型住宅項目，并有較好的宏觀利好前景，具有良好的投資價值和可觀的經(jīng)濟效益。當然本項目也存在一定的風(fēng)險，建設(shè)單位如果能有效地采取措施規(guī)避、分散、消除或轉(zhuǎn)移風(fēng)險并達到自身資源能夠承受的程度，該項目具有相當?shù)目尚行浴?建設(shè)單位應(yīng)抓緊籌集資金，合理利用自有資金，同時 ，應(yīng)適時加大廣告宣傳力度，優(yōu)化工程設(shè)計，在工程建設(shè)過程中嚴格實行招標和建設(shè)監(jiān)理制，力爭在 2002 年上半年開工建設(shè)。 6 第一章 項目介紹 1 1 項目背景及地塊現(xiàn)狀 1 1 2 項目背景 溫江位于成都市西面，上風(fēng)上水，光華大道西延線的開工建設(shè)以及成都市高新西區(qū)的開發(fā)建設(shè)為溫江房地產(chǎn)開發(fā)帶來了極大的利好。市政府雖然未進行正面的引導(dǎo)，單已暗含借機帶動溫江跨越式發(fā)展之意。 溫江縣本地政府將房地產(chǎn)業(yè)作為帶動溫江經(jīng)濟和聚集區(qū)域人氣的支柱產(chǎn)業(yè)，主持召開了“住在溫江 成都房地產(chǎn)高層論壇會”。論壇會的后續(xù)效應(yīng)以及置信“芙蓉古城 ”項目在溫江的成功，令溫江房地產(chǎn)市場受到市內(nèi)開發(fā)商的普遍關(guān)注，先后有華新國際、森宇房產(chǎn)、華潤房產(chǎn)、亞都房產(chǎn)等多家開發(fā)商在此圈地。 未來 2隨著成都市中區(qū)舊房改造工程的全面展開，總拆遷量將達到 400 萬平方米，按 1： 3 的安置比例計算，將帶來 1200 萬平方米的市場需求量。市內(nèi)無法消化如此巨大的市場需求，這必將帶動成都市房地產(chǎn)市場郊區(qū)化的發(fā)展。 2001 年 12 月份，四川建信置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司正式與溫江縣政府簽定了征地合同，其中一期用地 400 畝。 2001 年 12 月 31 日，建信公司在成都市藝術(shù)中心舉辦了“建信奧林 匹克花園”奧地利皇家管樂團新年音樂會，進行了本項目第一次的形象宣傳，為項目的開發(fā)、推廣作了鋪墊。 1 1 3 地塊現(xiàn)狀 項目地塊位于溫江縣，總占地 1560 畝，以江安河為界，地跨溫江縣涌泉和公平兩鎮(zhèn)，其主體部分位于涌泉鎮(zhèn)境內(nèi)。地塊南臨光華大道西延線，東西兩側(cè)與華新國際和愛使房產(chǎn)的項目地塊為鄰，北側(cè)目前為農(nóng)業(yè)區(qū)。 地塊內(nèi)部地勢平坦、土地肥沃，相對落差在一米左右，現(xiàn)主要為農(nóng)田，其中零星分布著農(nóng)房和竹林，西南臨光華大道處有一企業(yè)。地塊內(nèi)現(xiàn)有一條東西向雙車道的水泥公路，路面高出兩側(cè)的田壟約一米左右，沿路兩側(cè)有部分村民自 建的房屋。 1 2 項目地塊綜合開發(fā)環(huán)境 1 2 1 自然及人文歷史景觀條件 地塊整體自然條件優(yōu)越，江安河蜿蜒流淌，水質(zhì)較為清澈，沿河竹林與環(huán)舍而生的竹團共同構(gòu)成了一道獨特的風(fēng)景。另外，地塊內(nèi)保存有一條較為完整的江安河古河道，但缺少獨特的人文景觀與歷史古跡。 1 2 2 交通條件 項目地塊與外界連接交通條件 地塊內(nèi)有一條兩車道水泥路面鄉(xiāng)間公路，整體路況較好。但與外部公路接合部為沙石路面，路況較差，較為泥濘、坑洼。 項目地塊周邊交通狀況 目前地塊周邊有土龍路、溫雙路、涌泉 柳城公路，南側(cè)的光華大道正處于施工階段 ，尚未形成交通能力。政府在地塊控制紅線東、西、北三側(cè)均規(guī)劃有三條市政公路，目前尚未動工。隨著本項目及區(qū)域其它項目的啟動，本項目地塊周邊交通狀況是非常良好的。 1 2 3 水、土地、空氣污染狀況 項目地塊整體污染狀況小。江安河水質(zhì)較為清澈、流量大；土地平坦，幾乎均為農(nóng)業(yè)用地，西南部的企業(yè)處于停產(chǎn)狀態(tài)，污染?。还馊A大道的施工未對周邊環(huán)境造成明顯 7 破壞，粉塵污染較低。從整體比較，本項目地塊污染狀況遠比成都市區(qū)為輕，似有心曠神怡及有氧運動之美。 1 2 4 項目地塊周邊治安狀況分析 項目地塊周邊居民以村民為主，服務(wù)業(yè)人口 較少，居民世代為鄰，總體治安狀況較好。 1 3 項目地塊周邊建筑狀況分析 項目地塊周邊建筑以村民的房舍為主，以圍合式院落和兩層自建房為主。西南面廠區(qū)內(nèi)的工業(yè)用房年代較為久遠，以五至六層磚混建筑為主。 1 4 項目地塊周邊居民狀況 項目地塊周邊居民以附近村民為主，農(nóng)業(yè)人口占絕對比重。除西南處有極少的企業(yè)職工外，沒有其它類型的居民，商業(yè)人口、服務(wù)業(yè)人口及企業(yè)單位居民極少。 1 5 項目地塊周邊市政工程實施情況 目前地塊周邊在建的市政工程僅光華大道西延線（溫江段）一項，路面現(xiàn)已推平，正在鋪設(shè)兩側(cè)的管網(wǎng)。政府在環(huán)境 地塊四周均規(guī)劃有市政道路，目前均未進行施工。 1 6 項目地塊周邊配套設(shè)施狀況 1 6 1 商業(yè)設(shè)施 地塊周邊的商業(yè)設(shè)施非常少，地塊東南面康河村內(nèi)有少量副食品商店、雜貨店和小餐館，在溫雙公路側(cè)有在溫江縣較為知名“仲華養(yǎng)生園”。地塊周邊缺少銀行，郵局等配套設(shè)施和娛樂場所。 1 6 2 生活設(shè)施 地塊處于農(nóng)業(yè)區(qū)內(nèi)，周邊沒有菜市場等生活配套設(shè)施。 醫(yī)療教育設(shè)施 附近缺少醫(yī)院和療養(yǎng)院，康河村內(nèi)有個別個體診所，東面土龍公路一側(cè)有成都市獅馬路小學(xué)教育實驗基地，星星外國語學(xué)校及四川省商業(yè)學(xué)校等教育單位。 1 7 項目地塊優(yōu)劣 勢分析 1 7 1 優(yōu)勢分析 土地平坦，自然條件優(yōu)越，適宜進行房地產(chǎn)開發(fā)及營造良好的居住環(huán)境。 項目規(guī)劃用地近 1600 畝，符合房地產(chǎn)規(guī)模化開發(fā)的趨勢，同時也給設(shè)計師留出了設(shè)計的空間，便于組團的規(guī)劃與配套設(shè)施的完善。 緊臨光華大道，距成都市區(qū)三環(huán)路僅 8 公里，交通條件極為便利。光華大道的高標準建設(shè)以及規(guī)劃沿路兩側(cè) 100 米的綠化帶，不僅大大縮短了城鄉(xiāng)距離，也令回家成為一種享受。 項目地塊位于涌泉鎮(zhèn)未來規(guī)劃的中高檔居住區(qū)內(nèi)，周邊均為成都市知名開發(fā)企業(yè)的項目地塊，區(qū)域含金量高，升值潛力大。未來區(qū)域的整體開發(fā)將有利于提升 版塊整體形象和競爭力。 便于與其它開發(fā)企業(yè)合作共同營造周邊配套，加速居住氣候的形成，同時避免重復(fù)投資帶來的重復(fù)性浪費。 地塊內(nèi)有近三公里長的河岸線，有利于打造生態(tài)河景；沿岸良好的茂密竹林， 8 既有利于打造具有川西風(fēng)俗的景觀環(huán)境，又為開發(fā)企業(yè)節(jié)省了營造景觀綠化的成本；沿河的河漫灘有利于營造親水的休閑空間。 項目地塊所處區(qū)域為房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，開發(fā)起點高，政府便于加強控制與規(guī)劃，令區(qū)域產(chǎn)品整體風(fēng)格與檔次較為統(tǒng)一，可保持版塊形象的完整性。 “住在溫江”成都房產(chǎn)高層論壇會的召開，樹立了良好的溫江版塊區(qū)域品牌，引起了市 場的關(guān)注，為項目后期的宣傳推廣創(chuàng)造了良好的條件。 光華大道兩側(cè)鋪設(shè)的管網(wǎng)為小區(qū)開發(fā)中的管線引入、引出創(chuàng)造了良好的水、電、氣、路等基礎(chǔ)設(shè)施條件。 本項目良好的區(qū)位環(huán)境和地塊特征為項目的成功開發(fā)創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)條件。加之成都建信公司雄厚的資金實力背景和良好的政府資源背景，輔以“奧林匹克花園”良好的項目品牌和運作模式，溫江縣政府將“建信奧林匹克花園”項目列為溫江縣政府一號工程，都將進一步加強本項目的優(yōu)勢。 1 7 2 劣勢分析 項目地塊面積大，開發(fā)建設(shè)周期長，投資成本大，資金回收慢。 項目地塊地勢平坦，地塊內(nèi)的相 對落差僅為 1 米左右，地勢缺少起伏，不利于營造內(nèi)部規(guī)劃與景觀規(guī)劃的空間層次感和差異性。 地塊周邊現(xiàn)有的交通條件較差，光華大道西延線（青羊段）的施工尚未進行，存在較大的變數(shù)，若其建設(shè)滯后，將對本項目的開發(fā)周期產(chǎn)生較大影響。 地塊周邊的商業(yè)、生活、娛樂等配套設(shè)施落后，居住環(huán)境與商業(yè)環(huán)境尚未形成，不利于項目的推廣。 “森宇音樂花園”距項目地塊較近，并先于本項目推出市場，其價格定位較低，均價在 1300 元左右，若其推出后產(chǎn)品品質(zhì)與消費者預(yù)期存在較大的差異，會大大損害溫江版塊房產(chǎn)項目的整體形象，不利于“奧園”項目的推廣。 在相鄰本項目地塊附近圈地的開發(fā)企業(yè)，如華新國際、愛使房產(chǎn)等現(xiàn)在都未有實質(zhì)性的開發(fā)動作，造成本項目在營造區(qū)域配套設(shè)施和吸引人氣上顯得勢單力孤。 9 第二章 宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境研究 本項目投資規(guī)模大，開發(fā)周期長，在項目投資、營建、營銷和管理的各個環(huán)節(jié)必然會受到國家宏觀經(jīng)濟形式及產(chǎn)業(yè)政策的影響。當然要準確的預(yù)測宏觀面對本項目的影響程度，作出量化分析是非常困難的，本章我們將根據(jù)以下幾個不同的 層面及角度對本項目面臨的宏觀背景及經(jīng)濟形勢作定性研判： 民經(jīng)濟景氣狀況對本項目的影響 在全球經(jīng)濟增長趨勢減緩，一些權(quán)威 結(jié)構(gòu)普通提出悲觀預(yù)測的時候，中國 今年一季度增長 需求方面，全社會固定資產(chǎn)投資同比增長 消費品零售總額同比增長 呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長的運行態(tài)勢，進而亞洲開發(fā)銀行 4 月 19 日也提出預(yù)測，認為中國和東南亞各國經(jīng)濟今年增速分別大 7%和 6%以上。 目前觀察，國內(nèi)需求今年是上升趨勢，物價也是穩(wěn)定的，只要各項宏觀經(jīng)濟政策保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，內(nèi)需不會出現(xiàn)異常變化。不確定因素主要是外需，最近，有越來越多的國內(nèi)外學(xué)者認為，世界經(jīng)濟尤其美國經(jīng)濟增長放緩慢將明顯影響中國經(jīng)濟的增長。這種影響將在下半年顯現(xiàn) 。 國家統(tǒng)計局副局長邱曉華認為，國際需求將減少，國內(nèi)需求則會增加，二者相抵后，我國今年整個經(jīng)濟運行將相對平穩(wěn)，增長率保持在 7% 8%之間，不會出現(xiàn)大起大落。與此同時，據(jù)國家統(tǒng)計局調(diào)查，一季度全國企業(yè)景氣指數(shù) 上年同期提高 除季節(jié)因素與上季持平，特別是股份合作企業(yè)和私營企業(yè)的景氣指數(shù)有所提高。 我們認為，整體國民經(jīng)濟將突顯內(nèi)需為主格局，就目前的經(jīng)濟景氣狀況及今年的經(jīng)濟基本面而言是支持本項目的，但在本項目開發(fā)中應(yīng)注意到今年下半年經(jīng)濟增長可能放緩對內(nèi)需增長的影響。 行利息及金融 政策對本項目的影響 從已發(fā)布的貨幣信貸情況中，今年一季度，人民銀行繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，供應(yīng)適度，落到了中央年初調(diào)整目標 13 14%之內(nèi)，金融運行平穩(wěn)。國家貨幣政策委員會今年確定總的方針是，繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，保持貨幣總量政策基本穩(wěn)定；靈活運用公開市場業(yè)務(wù)操作，及時調(diào)節(jié)商業(yè)銀行流動性；保持人民幣利率總水平穩(wěn)定，保持人民幣匯率基本穩(wěn)定；積極運用信貸政策，促進信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整；促進貨幣市場和醬市場協(xié)調(diào)發(fā)展。 據(jù)專家預(yù)測，從我國經(jīng)濟發(fā)展的自身情況以及世界經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢來看，短期內(nèi)我國銀行利息不會有上調(diào)的可能。因此 ，該項目的開發(fā)期內(nèi)依然會處于一個較為寬松有利的金融環(huán)境中。只要良好地把握項目的開發(fā)進程，相關(guān)的配套資金及時到位，工程抵押貸款和消費性按揭貸款總體上利率風(fēng)險不會太大。 貨膨脹因素對本項目的影響 今年一季度居民消費價格總水平同比上漲 物價總水平呈現(xiàn)出長穩(wěn)中微漲之勢。其中，城市上漲 農(nóng)村上漲 從構(gòu)成看，上漲較快的項目主要是娛樂教育文化用品及服務(wù)項目和居住，同比分別上漲 但食品價格下降 工業(yè)品出廠價格上漲 原材料、燃料、動力購進價格上漲 今 年的物價還會進一步上漲，但漲幅不會太大，漲速也不會太快。由于物價水平總體比較平穩(wěn)，對本項目的投資收益影響不會太大。但是原材料、燃料、動力價格上漲較快可能會影響項目開