2007 房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075569031789 房策網(wǎng) 業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 新開路可研報(bào)告 一、項(xiàng)目概況 . 3 1、宗地位置 . 3 2、項(xiàng)目區(qū)域在城市規(guī)劃中的定位 . 5 3、宗地現(xiàn)狀 . 5 4、項(xiàng)目周邊情況 . 6 （ 1）交通狀況 . 6 （ 2）項(xiàng)目周邊配套環(huán)境 . 8 5、大市政配套 . 9 6、項(xiàng)目規(guī)控的要點(diǎn) . 10 二、市場(chǎng)分析預(yù)測(cè) . 11 1、市場(chǎng)供給與可比項(xiàng)目 . 11 場(chǎng)供給分析 . 11 比項(xiàng)目分析 . 16 案與周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較 . 19 目 析 . 21 2、市場(chǎng)需求與目標(biāo)客戶 . 23 場(chǎng)需求 . 23 標(biāo)客戶群 . 26 3、產(chǎn)品定位與建議 . 26 （ 1）可比項(xiàng)目戶型 配比分析 . 26 （ 2）產(chǎn)品建議 . 32 2007 房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075569031789 房策網(wǎng) 業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 三、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃及銷售計(jì)劃 . 34 1、時(shí)間安排 . 34 2、銷售收入計(jì)劃 . 35 四、投資估算及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) . 36 1、投資成本預(yù)測(cè) . 36 2、稅務(wù)分析 . 38 3、資金平衡分析 . 38 4、經(jīng)濟(jì)效益分析 . 41 2007 房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075569031789 房策網(wǎng) 業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 一、項(xiàng)目概況 1、 宗地位置 項(xiàng)目 地塊屬于河?xùn)|區(qū)，北依華昌路，東南臨新 開路，西南靠津山鐵路。位于天津 站 東南 里， 距離海河 里。如圖所示： 1、區(qū)域位置示意圖 2007 房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075569031789 房策網(wǎng) 業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 2、位置詳圖 該地塊由京津城際鐵路綠化帶、新開路和久福園小區(qū)南邊緣圍合而成。 2007 房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075569031789 房策網(wǎng) 業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 2、項(xiàng)目區(qū)域在城市規(guī)劃中的定位 該地塊已拆遷完畢，并完成三通一平。河?xùn)|區(qū)政府預(yù)規(guī)劃該地區(qū)為住宅用地 平米，商業(yè)用地 平米。 3、宗地現(xiàn)狀 2007 房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075569031789 房策網(wǎng) 業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 四至范圍：該地塊為倒三角形，西南由京津城際鐵路綠化帶、東由新開路、北由久福園南邊緣圍合而成。 該宗地地勢(shì)平坦，達(dá)到三通一平，且此地塊無(wú)文物古跡。 該宗地的西南邊 緣為城際鐵路綠化帶，新修瀝青路石墻子大街將項(xiàng)目與之隔離。 4、項(xiàng)目周邊情況 （ 1）交通狀況 華昌道，新開路。 公交 907、 847、 856、 7、 42、 600、 35、 902、 635、 23、 836、 640、 827、 639 等線路。 項(xiàng)目周邊規(guī)劃有地鐵二號(hào)線經(jīng)過(guò) ，二號(hào)線計(jì)劃在 2007 年通車 。 一號(hào)線已開通，如下圖所示： 天津地鐵規(guī)劃線路 2007 房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075569031789 房策網(wǎng) 業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 2007 房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075569031789 房策網(wǎng) 業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 項(xiàng)目西面距天津站 里，赤峰橋 ，東面距外環(huán)線津漢橋 里，距天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)不足 10 公里。 （ 2）項(xiàng)目周邊配套環(huán)境 2007 房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075569031789 房策網(wǎng) 業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 位處城市中心區(qū)，周邊建有天津 工業(yè)大學(xué)，天津音樂學(xué)院， 32 中，河?xùn)|區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)，河?xùn)|一幼等教育機(jī)構(gòu)， 擁有一中心醫(yī)院北院，華北醫(yī)院，中新藥業(yè)，廣安大藥房等大型醫(yī)院及藥店， 沃爾瑪超市，華潤(rùn)超市，國(guó)美電器，嘉華國(guó)際商業(yè)中心坐落周邊，其教育，醫(yī)療，生活等公共配套設(shè)施 比較 完善。另外 距 南站 平路商圈 約 3 公里 ，區(qū)域內(nèi)商務(wù)、商業(yè)氛圍 比較 濃厚。 5、大市政配套 周邊居住區(qū)大市政配套狀況： 道路狀況：項(xiàng)目緊鄰內(nèi)環(huán)新開路， 供水狀況：市政供水； 污水、雨水排放：市政排水； 2007 房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075569031789 房策網(wǎng) 業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：市政網(wǎng)絡(luò)； 燃?xì)猓喝计鸸芫€已鋪至地塊周 邊； 供暖：集中供暖。 供電：市政電網(wǎng)。 6、項(xiàng)目規(guī)控的要點(diǎn) 可用地面積： 680000 平方米 總建筑面積 :： 198100 平方米； 居住建筑面積： 166900 平方米； 商業(yè)建筑面積： 31200 平方米； 住宅容積率： 商業(yè)容積率： 2007 房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075569031789 房策網(wǎng) 業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 二、市場(chǎng)分析預(yù)測(cè) 1、市場(chǎng)供給與可比項(xiàng)目 場(chǎng)供給分析 （ 1）天津總供給 2005 年天津房地產(chǎn)投資額為 元，比 2004 年同期增長(zhǎng) 住宅投資額為 元，比 2004 年增長(zhǎng) 經(jīng)濟(jì)適用房投資額為 元，比 2004 年同期 下降 房地產(chǎn)施工面積為 平方米，比上年同期增長(zhǎng) 新開工面積為 上年同期增長(zhǎng) 竣工面積為 平方米，比上年同期增長(zhǎng) 2006 年 1 6 月天津房地產(chǎn)施工面積為 平方米，同比增長(zhǎng) 新開工面積為 平方米，同比增長(zhǎng) 竣工面積為 平方米，同比增長(zhǎng) 2006 年 1 7 月天津房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 元，同比增長(zhǎng) 元，同比增長(zhǎng) 經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資額為 元，同比下降 （ 2）河?xùn)|區(qū)供給量 2006 年 1份天津 共批準(zhǔn)預(yù)售許可證 357 個(gè)，批準(zhǔn)套數(shù)為 80702 套，批準(zhǔn)預(yù)售面積 877 萬(wàn)平方米 ，其中市內(nèi) 6 區(qū)占批準(zhǔn)總量的 20%，即 平方米。 2007 房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075569031789 房策網(wǎng) 業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 2006 年 1天津商品房預(yù)售批準(zhǔn)情況 區(qū)縣 批準(zhǔn)預(yù)售許可證 批準(zhǔn)銷售面積 批準(zhǔn)銷售套數(shù) 每套平均面積 個(gè)數(shù) 平方米 套 平方米 /套 和平區(qū) 4 119926 791 西區(qū) 23 510119 3170 開區(qū) 44 935266 7497 橋區(qū) 11 245993 2175 北區(qū) 16 704273 6271 東區(qū) 22 504357 5659 上表可以看出 2006 年 1份河?xùn)|區(qū)住宅市場(chǎng)供給量是 504357 平米，占市內(nèi)六區(qū)總供給量的 經(jīng)濟(jì)較繁榮的和平和河西區(qū)主要以150 平米以上的大戶型供給為主，而河?xùn)|區(qū)則以平均 100 平米以下的中小戶型供給為特色。 （ 3）新開路板塊供給量 新開路 板 塊 位于河?xùn)|區(qū)， 東至王串場(chǎng)一號(hào)路，西至京山鐵路、海河，南至十一經(jīng)路、衛(wèi)國(guó)道 ，北至獅子林大街、金鐘河大街，本 板 塊 是河?xùn)|區(qū)的 繁華地段，商業(yè)氣氛較為濃厚。配套成熟，交通便捷，區(qū)域升值潛力 較 大。 此板塊的位置如圖藍(lán)色區(qū)域所示： 2007 房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075569031789 房策網(wǎng) 業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 新開路板塊示意圖 綜合評(píng)價(jià)： 新開路板塊自 2005 年以來(lái)共開發(fā)了 12 個(gè)住宅類項(xiàng)目，住宅類總供給量為 平米，其中普通住宅供給量為 平米，占總供給量的 公寓供給量為 平米，占總供給的 本板塊無(wú)經(jīng)濟(jì)適用房供給。 2007 房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075569031789 房策網(wǎng) 業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 北斗星城自 2006 年 8 月 8 日開盤以來(lái)銷售良好，目前仍在銷售中；遠(yuǎn)洋新天地二期即將開盤，其余樓盤的銷售周 期均不超過(guò) 2 年。 通過(guò)對(duì)新開路的踏勘，發(fā)現(xiàn)新開路附近有兩塊土地尚處于拆遷中，一塊在華北醫(yī)院附近，另一塊在巨福園北。 新開路板塊基本已經(jīng)拆遷重建完畢，地塊供應(yīng)量不大。 （ 4）天津市成交狀況分析： 從圖中我們可以看出自 2006 年 3 月天津住宅成交量盤升到 70 萬(wàn)平米 /月以后，成交量一直在 70 萬(wàn)平米 /月附近徘徊。住宅成交總 體趨于平穩(wěn)。 （ 5）新開路板塊成交狀況及價(jià)格走勢(shì)分析： 2007 房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075569031789 房策網(wǎng) 業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 成交狀況： 2006 年 1份新開路 板 塊實(shí)現(xiàn)銷售套數(shù) 1118 套，成交面積達(dá)到 平方米， 月均成交面積為 平米， 成交均價(jià) 6793 元/平方米。 新開路均價(jià)走勢(shì)分析： 2007 房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075569031789 房策網(wǎng) 業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 從成交價(jià)格來(lái)看，在 2006 年，成交均價(jià)從年初的 6000 元 /平米，經(jīng)過(guò) 5 個(gè)月的時(shí)間迅速攀升到 7400 元 /平米后，一直維持在 6900 元 /平米以上。隨著該區(qū)域政策的利導(dǎo)，商業(yè)的繁榮及住宅需求的強(qiáng)勁和供應(yīng)量的下滑，預(yù)計(jì)均價(jià)將進(jìn)一步盤升。 比項(xiàng)目分析 （ 1）按區(qū)位匯總的可比性項(xiàng)目： 表 1 附近樓盤基本信息對(duì)比表 樓盤 裝修狀況 價(jià)格（元 /平 開盤時(shí)間 2007 房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075569031789 房策網(wǎng) 業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 項(xiàng)目 米） 非常公館 精裝 7300 河新天地 毛坯 7200 震時(shí)區(qū) 毛坯 6200 春美鉆時(shí)代 毛坯 6200 斗星城 毛坯 6300 案初步評(píng)價(jià)： 非常公館推出 50米的公寓，此項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)在于物業(yè)方面增加了酒店式服務(wù)，深度市場(chǎng)細(xì)分，深度挖掘小戶型的中高檔需求人群。 海河新天地位于 河?xùn)|區(qū)河?xùn)|內(nèi)環(huán)新開路與華捷道交口 ，椐了解一期已基本售完，二期即將開盤。本項(xiàng)目銷售狀況良好。 北斗星城位于 河北區(qū)新開路 與金鐘河大街交口 ，其和海河新天地針對(duì)的都是中高檔人群，但北斗星城由于區(qū)位原因在平均價(jià)格上比遠(yuǎn)洋天地低 900 元。 美震時(shí)區(qū)位于 李公樓立交橋華昌大街與新兆路交口 ，與位于 河?xùn)|區(qū)華龍道與新開路交口 的萬(wàn)春美鉆時(shí)代在平均價(jià)格上基本一致。 綜合上述資料可以看出，周邊可比樓盤均以中高檔人群為目標(biāo)客戶，且銷售狀況均好，驗(yàn)證了中高檔人群對(duì)于此區(qū)域內(nèi)高檔項(xiàng)目有很大需求。 2007 房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075569031789 房策網(wǎng) 業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) （ 2）典型項(xiàng)目研究： 海河新天地 遠(yuǎn)洋天地 海河新天地是由中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司在天津投資開 發(fā) 的集住宅、商業(yè)、寫字樓為一體的項(xiàng)目，項(xiàng)目位于河?xùn)|區(qū)河?xùn)|內(nèi)環(huán)新開路與華捷道交口。其中，海河新天地的高檔住宅部分 遠(yuǎn)洋天地，占地面積約 11 萬(wàn)平米，建筑面積約 23 萬(wàn)平米，共有建筑 22 幢，分割為東西南北以及中心區(qū) 5 個(gè)部分。 此項(xiàng)目一期已經(jīng)銷售完畢 ,二期即將開盤。 遠(yuǎn)洋天地已成為此板塊最具吸引力的樓盤。 遠(yuǎn)洋天地在一期銷售過(guò)程中受整體房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)及河?xùn)|區(qū)的發(fā)展規(guī)劃及市政配套建設(shè)等因素影響下，成交 均價(jià)一路攀升。如圖： 2007 房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075569031789 房策網(wǎng) 業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 案與周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較 住宅價(jià)格： 表 2 價(jià)格修正表 合計(jì) 區(qū)位 區(qū)域認(rèn)知 景觀 區(qū)域發(fā)展 項(xiàng)目整體 產(chǎn)品特點(diǎn) 產(chǎn)品技術(shù) 品牌 現(xiàn)售價(jià)格 價(jià)格修正 權(quán)重 100% 20% 5% 20% 20% 10% 10% 10% 5% 元 /平方元 /平方米 2007 房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075569031789 房策網(wǎng) 業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 米 非常公館 0 10 9 11 9 12 10 9 7200 7164 遠(yuǎn)洋天地 1 12 10 11 10 9 11 12 7300 7019 美震時(shí)區(qū) 0 10 7 11 8 8 7 9 6200 6851 萬(wàn)春美鉆時(shí)代 9 8 10 8 9 9 10 6200 6927 北斗星城 8 10 8 10 9 10 12 6300 6774 本項(xiàng)目 10 10 10 10 10 10 10 10 10 6947 本案同檔次物業(yè)的特征 平均售價(jià)： 7000 元 /平米 開發(fā)規(guī)模： 20 萬(wàn)平方米 產(chǎn)品形式：多層、小高層； 平均消化率： 95； 平均容積率： 2007 房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075569031789 房策網(wǎng) 業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 從上述分析可以看出，本案受周邊項(xiàng)目及宏觀政策等各項(xiàng)因素影響，均價(jià)制定在 7000 元左右較為合適?？紤]到開盤至銷售周期結(jié)束的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，我們建議項(xiàng)目銷售起至銷售周期結(jié)束的價(jià)格區(qū)間為 7000 元 8000 元。 商業(yè)價(jià)格： 我們針對(duì)新開路社區(qū)商業(yè)進(jìn)行了調(diào)查。新開路底商目前售價(jià)范圍在 10000 元 15000 元之間?？紤]到項(xiàng)目的區(qū)位和交通對(duì)商業(yè)的影響以及未來(lái)項(xiàng)目預(yù)期，我們認(rèn)為，項(xiàng)目底商價(jià)格初步定為在 13000 元左 右較為合理。 目 S： 該地塊處于天津市內(nèi)環(huán)中心區(qū)，屬河?xùn)|區(qū)核心地塊，地段優(yōu)勢(shì)不可復(fù)制。 緊鄰新開路商業(yè)街，配套設(shè)施非常成熟，且有濃厚的商業(yè)氣氛。 周邊諸多老社區(qū)和近年新盤駐入，該區(qū)域已聚集很高的居住人氣。 地塊離天津站只有 10 分鐘車程，且有多條公交線路通過(guò)，交通十便利。 通過(guò)津?yàn)I大道到達(dá)濱海新區(qū)十分便捷。 地塊所在區(qū)域有 地鐵 2 號(hào)線 ?？?，地鐵 2 號(hào)線是東西向貫通，可以解決居住者的外向型交通， 即 為居住者向城市外圍區(qū)域出行提供便利。 2007 房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075569031789 房策網(wǎng) 業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) W： 該地塊呈三角形狀，加大了設(shè)計(jì)、利用難度，同時(shí)提高了單 位開發(fā)成本。 緊鄰鐵路、高架橋，有噪音污染，同時(shí)影響地塊景觀和視覺效果。 1 O： 國(guó)家宏觀政策的扶持，天津向國(guó)際化都市靠攏，將首先帶動(dòng)該區(qū)域的發(fā)展，為該區(qū)域提供高端人群。 地塊河?xùn)|區(qū)規(guī)劃的 三條商務(wù)樓宇發(fā)展帶 之一，加大商業(yè)發(fā)展前景； 規(guī)劃中的 新開路嘉華商業(yè)聚集區(qū) 距項(xiàng)目地塊步行僅 5 分鐘，增大地塊的商業(yè)潛力； 地塊將處于河?xùn)|區(qū)規(guī)劃的中心商務(wù)區(qū)（ 射區(qū)域， 和平路商圈均近在咫尺，區(qū)域內(nèi)商務(wù)、商業(yè)氛圍十分濃厚。 天津市規(guī)劃的多條地鐵線在未來(lái)都將貫通，將縮短中心區(qū)與郊區(qū)的距離。 部分地鐵線在天津站匯合（ 2 號(hào)線、 3 號(hào) 線、 9 號(hào)線），新開路距天津站只有一站，未來(lái)交通和轉(zhuǎn)乘都更將方便。 隨著附近住宅及商業(yè)的項(xiàng)目供應(yīng)量的減少，該區(qū)域的產(chǎn)品將越來(lái)越緊俏。 T： 周圍有部分拆遷，未來(lái)會(huì)有潛在土地供應(yīng)，形成潛在的競(jìng)爭(zhēng)。 地塊處于天津市中心區(qū)，且周圍形成的商業(yè)氛圍，將會(huì)影響一部分有追求宜居心理的人群。 2007 房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075569031789 房策網(wǎng) 業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 天津 站今后將是地鐵 2、 3、 9 號(hào)線的換乘點(diǎn)，也會(huì)產(chǎn)生大量的地鐵人流，對(duì) 區(qū)域 內(nèi)樓盤在居住環(huán)境、區(qū)域治安、路面交通方面帶來(lái)較大的壓力。 綜合評(píng)價(jià) 河?xùn)|區(qū)可以說(shuō)是目前天津住宅市場(chǎng)寸土寸金之地，區(qū)域內(nèi)近幾年涌現(xiàn)出了不少的項(xiàng)目，亦能在短期內(nèi)消化完 成，且仍未能滿足區(qū)域內(nèi)的需求。本案地塊住宅開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該說(shuō)是填補(bǔ)了區(qū)域內(nèi)的需求。 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目銷售價(jià)格在 6000 至 7300 元 /平方米之間，本案位于區(qū)域內(nèi)中間地段，其市場(chǎng)價(jià)值較大。結(jié)合周邊環(huán)境及配套影響，在營(yíng)銷過(guò)程中強(qiáng)調(diào)以位置、價(jià)格為基本出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合戶型控制，本案住宅價(jià)格應(yīng)控制在 7000 8000 元 /平方米之間。 2、 市場(chǎng)需求 與目標(biāo)客戶 (1) 2007 年市區(qū)住宅需求量 2006 年天津全市常住人口 1078 萬(wàn) 人，其中城鎮(zhèn)人口 574 萬(wàn)人，人均居住面積 方米。根據(jù)天津市 2005展規(guī)劃 ， 2007 房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075569031789 房策網(wǎng) 業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 預(yù)計(jì) 2007 年天津全市常住人口達(dá)到 1107 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口將達(dá)到 590 萬(wàn)人，人均居住面積將達(dá)到 方米。由此 根據(jù)住宅需求計(jì)算公式 =2007 年城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)數(shù)量 200 7 年天津人均住宅建筑面積 +2006 年天津城鎮(zhèn)人口數(shù)量 2006 年天津人均住宅 ，人 口增長(zhǎng)及平均居住面積增長(zhǎng)形成 2007 年的住宅需求預(yù)計(jì)為 897 萬(wàn)平方米左 右。 根據(jù)近幾年天津市區(qū)的拆遷量來(lái)看，預(yù)計(jì) 2007 年拆遷量將保持在 170 萬(wàn)平米左右。 根據(jù)拆遷量與新房需求量 1:3 的關(guān)系，將形成 510萬(wàn)平方米的住宅需求 ， 從 2006 年到 2007 年的住房供需 來(lái)看， 2005 年初預(yù)計(jì)天津住宅需求量在 1868 萬(wàn)平方米左右， 而 2006 年 全年實(shí)際成交量 約 1053 萬(wàn)平方米左右，被抑制的需求量約有 815 萬(wàn)平方米左右， 將會(huì)結(jié)轉(zhuǎn)到 2007 年的市場(chǎng)上進(jìn)行消化。 將上述三項(xiàng)數(shù)據(jù)合計(jì)，預(yù)計(jì) 2007 年天津住宅需求在 2222 萬(wàn)平方米左右。 (2) 區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn) 住宅需求群體廣泛，不僅有市區(qū)拆遷、二次置業(yè)改善居住環(huán)境及新家庭住宅需求，而且是外來(lái)中、高檔居住需求的選擇區(qū)域。 需求量較大而供應(yīng)量不足，并且區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者在需求品質(zhì)上有較高要求，可以看出本區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟 。 該區(qū)域市場(chǎng)空間深受消費(fèi)者看好，價(jià)值提升較大。 該區(qū)域商業(yè)氛圍較為濃厚，電子商品業(yè)較為繁榮，在商業(yè)發(fā)展的帶動(dòng)下，區(qū)域人口數(shù)量、投資價(jià)值將得到進(jìn)一步的躍升。 （ 3）需求特征體現(xiàn) 戶型需求體現(xiàn)：城市之星、城市星座和非常公館提供的小戶型一居室大大滿足了消費(fèi)者對(duì)小戶型一居室的需求，海河新天地和北斗 2007 房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075569031789 房策網(wǎng) 業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 星城的良好銷售勢(shì)頭說(shuō)明消費(fèi)者的需求向大戶型二居和三居轉(zhuǎn)化。如下圖表所示 ： 從圖中可以看出在 10 月份的成交戶型集中在 90米之間。 品質(zhì)需求體現(xiàn)：在新開路的住宅產(chǎn)品發(fā)展中我們看到，消費(fèi)者在追求室內(nèi)品質(zhì)的同時(shí)，對(duì)于室外的園林配套設(shè)計(jì)追求亦不斷上升。 從消費(fèi)者的購(gòu)買力來(lái)看，其承受價(jià)格集中在 6500 元 /平米到 7800 元 /平米，總房款集中在 50 萬(wàn)到 100 萬(wàn)之間。 從消費(fèi)者的選房因素來(lái)看，依次由地段、住宅品質(zhì)、價(jià)格及交通四大因素影響消 費(fèi)者選房。 根據(jù)可比項(xiàng)目來(lái)看，本區(qū)域客戶群對(duì)高層，小高層均較為接受。 2007 房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075569031789 房策網(wǎng) 業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) (1) 區(qū)域消費(fèi)特征 該區(qū)域新樓盤均為中高檔公寓和住宅，配套完善，購(gòu)房者檔次均較高，因此區(qū)域整體消費(fèi)水平較高。 天津是一個(gè)開放性的城市，而新開路區(qū)域處于交通樞紐中心，是外來(lái)購(gòu)房者的首選區(qū)域之一。 由于該區(qū)域的房?jī)r(jià)較高，從總價(jià)上屏蔽了一部分低端購(gòu)房需求者，從而更加吸引高端客戶群體。 雖然該區(qū)域升值潛力大，投資前景看好，不過(guò)目前來(lái)看，該區(qū)域購(gòu)房還是以自住為主。 規(guī)劃建設(shè)中的地鐵 2 號(hào)線新開路出口就在此區(qū)域，將為商業(yè)的繁榮帶來(lái)更 多有效消費(fèi)群體。 (2) 客戶群定位 綜上所述，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要 適合中 高等 收入 人群，包括外來(lái)需求者、市內(nèi)高收入人群及一小部分投資者。 3、產(chǎn)品定位與建議 （ 1）可比項(xiàng)目戶型配比分析 非常公館的戶型配比表： 2007 房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075569031789 房策網(wǎng) 業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 名稱 戶型 面積 套數(shù) 所占比例 小計(jì) 所占比例 非常公館（ 275 套） 敞開型 40 以下 0 40 5115 615 71 80 90 100 200 300 401 以上 1 合計(jì) 275 特點(diǎn)：以 50小戶型供給為主。 2007 房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075569031789 房策網(wǎng) 業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 海河新天地一期戶型配比表： 名稱 戶型 面積 套數(shù) 所占比例 小計(jì) 所占比例 海河新天地（ 621 套） 一居室 （ 27 套） 70 以下 0 27 71 810 91 100 以上 1 二居室 （ 185） 90 以下 0 185 911 1016 1116 121 以上 2 三居室 （ 353） 100 以下 0 353 101 111 1217 2007 房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075569031789 房策網(wǎng) 業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 13137 1417 150 以上 0 四居室 （ 48 套） 170 以下 0 48 1716 181 191 201 躍四室二廳 （ 6 套） 200 6 211 躍四室四廳（ 2 套） 230 2 合計(jì) 621 621 特點(diǎn)：以 100米的二居室和 120米的三居室為主。 城市星座的戶型配比表如下： 名稱 戶型 面積 套數(shù) 所占比例 小計(jì) 所占比例 2007 房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075569031789 房策網(wǎng) 業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 城市星座（ 138） 一室一廳 （ 115 套） 40 以下 0 115 416 51 61 816 91 1013 二室二廳（ 23 套）