銷 策 劃 方 案 周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 項(xiàng)目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營銷推廣費(fèi)用 項(xiàng)目定位 一期營銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價(jià)格策略 二、三期價(jià)格策略 一期商業(yè) 一期營銷策略 二、三期營銷策略 項(xiàng)目總體營銷階段劃分 一期營銷階段劃分 各階段工作安排 周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 項(xiàng)目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營銷推廣費(fèi)用 項(xiàng)目定位 一期營銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價(jià)格策略 二、三期價(jià)格策略 一期商業(yè) 一期營銷策略 二、三期營銷策略 項(xiàng)目總體營銷階段劃分 一期營銷階段劃分 各階段工作安排 項(xiàng)目名稱 價(jià)格 規(guī)模 銷售進(jìn)度 入市手段 客戶 入市均價(jià)元 / 現(xiàn)有均價(jià)元 / 層差 元 / 職業(yè) 區(qū)域 年齡范圍(歲 ) 清水灣 1800 未售 未知 1500戶， 建面 14萬 未售 咨詢中 私企員工為 主 回民區(qū)為主 玉泉區(qū)為輔 30左右 咱家 1950 2000 50左右 一期： 500套（商品房 100套）； 二期： 400套（商品房 300套） 二期咨詢中 一期：交 35千小定后，簽定合同交付 35萬； 二期：現(xiàn)正咨詢中 一期：企事業(yè)人員 80%； 生意人 10%； 原住民 10% 周邊（ 80%）； 其他（新城、賽罕、其他地區(qū)占 20%） 2525桃源水榭 1750 2200 5080 共 744套 ：一期 9棟（ 5棟商品房，250套）； 二期 5棟（全商品房） 一期： 6個(gè)月銷售 50%； 二期： 9月入市，2個(gè)月銷售10%15% 定金 20000，五天內(nèi)交付首期 教師、醫(yī)生30%； 原住民 40%； 生意人 20%； 其他 10% 回民區(qū)（ 60%）；玉泉區(qū)（ 20%）；其他（ 20%） 2550 冠豐家園 1800 2000 5080 位置差150 1500戶， 一期共 500套 9月中旬直接銷售，一個(gè)半月銷售 120套， 10月 23日舉辦小型開盤活動(dòng) 交定金 3萬后，7天內(nèi)補(bǔ)齊首期 私營單位員工 50% 企事業(yè)單位30% 生意人 20% 周邊居民為主 3545 香檳美景 1400戶 未售 11月底進(jìn)行認(rèn)籌，交 5000元 主要競爭樓盤一覽 項(xiàng)目名稱 價(jià)格 規(guī)模 銷售進(jìn)度 入市手段 客戶 入市均價(jià)元 / 現(xiàn)有均價(jià)元 / 層差 元 / 職業(yè) 區(qū)域 年齡 范圍 富新蒙康 （龍新家園） 1800 2200 7090 占地 20萬 建面 25萬 一期 5月 今銷售 30% 直接銷售，收取 5000定金后，交齊全房款 私企員工、生意人、事業(yè)單位 周邊居民 2550 筑家 1800 2150 5080 400套 5月開始咨詢。 9月份開盤，至今銷售 15% 先交小定（隨意），再補(bǔ)交 3萬大定，簽定銷售合同 私企員工、生意人、事業(yè)單位 周邊為主、玉泉區(qū)為副 2530 水岸世紀(jì)（高層住宅） 3500 3500 4050 138套 80% 直接銷售，交付小定（ 1萬、可退）后補(bǔ)足大定（ 5萬，不可退） 教師及醫(yī)生；銀行員工；電廠領(lǐng)導(dǎo) 周邊 4055 匯豪天下（二期） 3000 3000 5080 二期 17棟 現(xiàn)推出 4棟 二期 9月 今銷售 30% 交付小定（ 1千），與發(fā)展商談定折扣，交付大定 1萬。 7天后交付首期，簽定合同。 生意人、公務(wù)員、教師；盟市客戶 周邊居民 3045 水岸康居 2000 2300 50 6棟， 300多套 5個(gè)月銷售 60% 直接銷售 定金 10000元 生意人 50%； 企事業(yè)人員 40%；公務(wù)員、其他 10% 周邊居民（ 70%）；玉泉區(qū)（ 1020%）；其他（ 10%） 2545 西海岸 1700 2350 100 1000套： 一期 9棟 750套；二期 3棟。 回遷戶： 2戶 05年 10月開始銷售，一年內(nèi)一期銷售 60%70% 直接銷售 10000元定金 教師 40%；公務(wù)員20%；企事業(yè)單位30%；其他（經(jīng)商、巴盟、個(gè)體戶 10%） 周邊（ 80%）；新城及盟旗（ 20%） 2550 百度城 2000 2800 5080 占地 13萬 建面 28萬 直接銷售 定金 10000元 教師、醫(yī)生、 企事業(yè)單位職員、公務(wù)員（占多數(shù)） 私企單位高層 區(qū)域內(nèi)客戶為主 次要競爭樓盤一覽 現(xiàn)市均價(jià) ： 20002200元 / 入市均價(jià) ： 18001950元 / 入市均價(jià) ： 1800 2000元 / 現(xiàn)有均價(jià) ： 2000 2350元 / 層差 ： 50 80元 / 市場(chǎng)價(jià)格 7090 兩房 占 60% 90110 兩房 占 25% 110 以上 三房 占 10% 其它 占 5% 現(xiàn)市場(chǎng)主力戶型 70 100 兩房 相對(duì)暢銷 40 50套 /月 片區(qū)樓盤銷售進(jìn)度 桃園水榭 50%（ 240套 六個(gè)月） 咱家一期 100%（約 100套可售商品房， 2個(gè)月） 筑家 15%（ 60套 水岸康居 60%（ 200套 6個(gè)月） 結(jié)論 20%5% 3%65%7%回民區(qū) 玉泉區(qū) 新城區(qū) 賽罕區(qū) 其它片區(qū)樓盤客戶來自區(qū)域 回民區(qū)：65% 玉泉區(qū)：20% 新城區(qū)：7% 賽罕區(qū)：5% 其 他：3% 35%8%24%15%10%8%國營企事業(yè) 公務(wù)員私企職員 個(gè)體生意人原住民 其它客戶職業(yè)概況 國營企事業(yè)單位： 35% 私企職員： 24% 個(gè)體生意人： 15% 原住民： 10% 公務(wù)員： 8% 其它： 8% 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品少 鮮明個(gè)性產(chǎn)品少 兩少 三多 未來市場(chǎng)推出量多 中低檔樓盤多 同質(zhì)化產(chǎn)品多 通過對(duì)項(xiàng)目所在片區(qū)市場(chǎng)的分析和總結(jié)，對(duì)片區(qū)市場(chǎng)概括主要特征為“三多兩少” 三多 兩少 周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 項(xiàng)目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營銷推廣費(fèi)用 項(xiàng)目定位 一期營銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價(jià)格策略 二、三期價(jià)格策略 一期商業(yè) 一期營銷策略 二、三期營銷策略 項(xiàng)目總體營銷階段劃分 一期營銷階段劃分 各階段工作安排 人文環(huán)境突破 物業(yè)服務(wù)突破 品牌打造突破 競爭地域突破 規(guī)劃設(shè)計(jì)突破 中心西區(qū)龍頭樓盤 青城生活樣板 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品設(shè)計(jì) 創(chuàng)新規(guī)劃設(shè)計(jì) 實(shí)際、獨(dú)具個(gè)性色彩文化文化 個(gè)性化包裝 項(xiàng)目立于市場(chǎng)的不敗的砝碼及關(guān)鍵工作 項(xiàng)目在市場(chǎng)尋求差異化包裝的策略之一 尋求知名物業(yè)管理顧問公司介入 項(xiàng)目在市場(chǎng)尋求差異化 包裝的策略之一 競爭地域范疇介定為青城整體市場(chǎng) 項(xiàng)目后期工程開發(fā)成 功的前提條件 優(yōu)良產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基石 項(xiàng)目后期順利建設(shè)的基石 龍園 人文環(huán)境突破 物業(yè)服務(wù)突破 品牌打造突破 競爭地域突破 規(guī)劃設(shè)計(jì)突破 中心西區(qū)龍頭樓盤 青城生活樣板 中心西區(qū)龍頭樓盤 青城生活樣板 周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 項(xiàng)目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營銷推廣費(fèi)用 項(xiàng)目定位 一期營銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價(jià)格策略 二、三期價(jià)格策略 一期商業(yè) 一期營銷策略 二、三期營銷策略 項(xiàng)目總體營銷階段劃分 一期營銷階段劃分 各階段工作安排 36萬平米 龍文化主題 中高檔 精品 中式住宅 龍文化 建筑品質(zhì) 體現(xiàn) 提升 36萬平米 龍文化主題 中高檔 精品 中式住宅 龍文化 建筑品質(zhì) 規(guī)模 戶型 配套 環(huán)境 36萬 近 4000戶人家 ， 萬人大社區(qū) 五大創(chuàng)新人居理念設(shè)計(jì) 雙會(huì)所 風(fēng)情商業(yè)街 千米商業(yè)裙樓 近 10萬平方米園林景觀 1萬平米中心廣場(chǎng) 九大景觀點(diǎn) 外聯(lián) 208畝新華公園 體現(xiàn) 提升 36萬平米 龍文化主題 中高檔 精品 中式住宅 龍園文化 龍文化 建筑品質(zhì) 人居品質(zhì) 和諧 健康 時(shí)尚 休閑 舒適 生活內(nèi)涵 龍運(yùn) 龍脈 體現(xiàn) 提升 36萬平米 龍文化主題 中高檔 精品 中式住宅 生活格調(diào) 尊貴身份 與天和諧 氣質(zhì)涵養(yǎng) 周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 項(xiàng)目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營銷推廣費(fèi)用 項(xiàng)目定位 一期營銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價(jià)格策略 二、三期價(jià)格策略 一期商業(yè) 一期營銷策略 二、三期營銷策略 項(xiàng)目總體營銷階段劃分 一期營銷階段劃分 各階段工作安排 核心客戶群 重要客戶群 重要客戶群 戶定位 65%20%10%2% 3%回民區(qū) 玉泉區(qū) 新城區(qū)賽罕區(qū) 其他回民區(qū)： 65% 玉泉區(qū)： 20% 新城區(qū)： 10% 賽罕區(qū)： 2% 其 它： 3% 客戶定位 38%8%21%15%10%8%國營企事業(yè) 公務(wù)員私企職員 周邊生意人原住民 其它（盟旗）國營企事業(yè)單位： 38% 私企職員： 21% 周邊生意人： 15% 原住民： 10% 公務(wù)員： 8% 其 它： 8% 客戶定位 以 30 40歲為主 ,30歲以下、 40 50歲上為輔 自住客戶為主，投資客戶為輔 客戶定位 周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 項(xiàng)目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營銷推廣費(fèi)用 項(xiàng)目定位 一期營銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價(jià)格策略 二、三期價(jià)格策略 一期商業(yè) 一期營銷策略 二、三期營銷策略 項(xiàng)目總體營銷階段劃分 一期營銷階段劃分 各階段工作安排 定位語： 36萬平方米龍文化主題精品中式社區(qū) 龍歸故里 一園傳承 龍歸故里 一園傳承 詮釋 : 龍歸故里 ： 龍園所在板塊是青城的發(fā)源地，居住氛圍和傳統(tǒng)風(fēng)情歷久彌香，交通、商業(yè)、教育配套完善。對(duì)這片土地呼市人有著深深的眷戀和祈盼，對(duì)這片土地龍園的開發(fā)商以全新的家居理念對(duì)傳統(tǒng)的家居生活賦予更深、更廣、更時(shí)尚生活定義，亦是龍子龍孫們對(duì)故土的家居革命，亦是故土之情、親情、友情、民情之升華，龍歸故里也代表著艾博人寬大的胸懷和對(duì)故土真情的回饋。 一園 ： 泛指龍園；集健康、休閑、生態(tài)、時(shí)尚、舒適的 36萬平米中心西區(qū)生活館，約 4000戶萬人大社區(qū)。 傳承 ： 傳遞、繼承；龍園傳遞的是卓越的建筑品質(zhì)，對(duì)品尚生活的追求及獨(dú)一無二的人居文化理念。它繼承著中國先賢著“天人合一、與天和諧”的思想，將龍之人文所具有的創(chuàng)新、進(jìn)取、包容、獨(dú)特精神拓展并熔鑄到對(duì)社區(qū)生活環(huán)境的營造中，締造片區(qū)的品尚生活先鋒，青城人居樣板。 一園傳承 ： 指的龍園人與人的友善、人與自然的互動(dòng)、人與建筑的溝通以及物業(yè)本身的價(jià)值，是給予下一代一筆物質(zhì)財(cái)富，也是可以繼承的精神財(cái)富，無論男女老少，情有所歸，居有所樂，物有所值，不僅擁有今天，還收獲了未來；這 36萬平米的龍園建筑的點(diǎn)點(diǎn)滴滴之上，都傾注了開發(fā)商的赤子之情和開發(fā)商回報(bào)社會(huì)的所思所想、造福社會(huì)的夙愿。 龍歸故里 一園傳承 龍歸故里 一園傳承 備選推廣語 龍脈上的人居風(fēng)景 首創(chuàng)入戶花園 傾情奉獻(xiàn) 龍歸故里 一園傳承 周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 項(xiàng)目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營銷推廣費(fèi)用 項(xiàng)目定位 一期營銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價(jià)格策略 二、三期價(jià)格策略 一期商業(yè) 一期營銷策略 二、三期營銷策略 項(xiàng)目總體營銷階段劃分 一期營銷階段劃分 各階段工作安排 開發(fā)策略： 專業(yè)合作 大規(guī)模、大配套、高姿態(tài) 產(chǎn)品策略： 降低門檻 低成本、中價(jià)位、高品質(zhì) 營銷策略： 快速銷售 大營銷、大傳播、大服務(wù) 專業(yè)合作 降低門檻 快速銷售 項(xiàng)目傳播推廣策略 （ 核心策略之一 ） ： 項(xiàng) 目 線 城市改造模式 引領(lǐng)片區(qū)生活品質(zhì) 改善城市形象 目的： 體現(xiàn)項(xiàng)目的地位。 強(qiáng)化獨(dú)特且極富個(gè)性的項(xiàng)目形象，明確響亮地提出開發(fā)理念，將消費(fèi)者的注意力鎖定在 城 市 線 呼市 呼市周邊市鎮(zhèn) 城市西區(qū) 目的： 借勢(shì)和造勢(shì)。 城市西區(qū)是項(xiàng)目獲得新聞關(guān)注和造勢(shì)成功的賴以存在的前提和立足點(diǎn)。 產(chǎn) 品 線 專業(yè)機(jī)構(gòu)強(qiáng)強(qiáng)合作 精益求精追求完美的品質(zhì) 超越市場(chǎng)的創(chuàng)新理念 目的： 張揚(yáng)項(xiàng)目的品質(zhì)。 將項(xiàng)目精益求精、追求完美及綜合質(zhì)素 1的特質(zhì)傳達(dá)給消費(fèi)者。并強(qiáng)調(diào)物業(yè)的后期經(jīng)營保障。 推廣策略 作好小步快走、長線作戰(zhàn)的準(zhǔn)備 （ 核心策略之二） ： 整個(gè)項(xiàng)目的供應(yīng)量會(huì)超過 36萬建筑平方米。必須有 3至 4年開發(fā)周期的思想準(zhǔn)備。 相應(yīng)策略： “大盤小做 ” 策略 嚴(yán)格控制每個(gè)階段的供應(yīng)量，每次供應(yīng)一定的數(shù)額，造成限量發(fā)售的“瞬間短缺”效應(yīng)。 “ 大盤快做 ” 策略： 階段性推廣周期不宜長，速戰(zhàn)速?zèng)Q，保持緊湊的節(jié)奏感。 “ 大盤細(xì)做 ” 策略： 精益求精，有長遠(yuǎn)的質(zhì)量意識(shí)，是確保旺銷的根本。 銷售策略 項(xiàng)目傳播推廣策略 （ 核心策略之三 ） ： 媒體策略 主流媒體塑造形象，并為活動(dòng)營銷造勢(shì)，總體上采取多面的立體式策略。主流媒體選 擇報(bào)紙和電視，輔以戶外廣告牌、條幅廣告、燈杠旗等多層面多角度立體式推廣。 借“龍”形象的突出項(xiàng)目出類拔萃，不同凡俗的品質(zhì)及文化底蘊(yùn)。 低成本、實(shí)效性、多途徑、針對(duì)性的原則。 媒體組合： 組合一： 戶外廣告 + 工地圍墻 + 燈桿旗 + 賣場(chǎng)包裝 組合二： 報(bào)紙 + 刊物雜志 + 直郵 + 網(wǎng)站 組合三： 直郵 + 短信 + 活動(dòng) 組合四： 公交車體 + 車內(nèi) 站牌 0100200300400500推廣費(fèi)用 2% 23% 15%項(xiàng)目一期 項(xiàng)目二期 項(xiàng)目三期按項(xiàng)目銷售額的 算出項(xiàng)目整體推廣費(fèi)用，為 619萬元 周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 項(xiàng)目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營銷推廣費(fèi)用 項(xiàng)目定位 一期營銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價(jià)格策略 二、三期價(jià)格策略 一期商業(yè) 一期營銷策略 二、三期營銷策略 項(xiàng)目總體營銷階段劃分 一期營銷階段劃分 各階段工作安排 一期營銷策略 “快 ” 快速占領(lǐng)目標(biāo)市場(chǎng) 快速銷售 快速回籠資金 加快項(xiàng)目拆遷進(jìn)度 帶動(dòng)二、三期快速入市 “快 ” “快 ” 1、迅速銷售，快速回款 2、銷售帶動(dòng)拆遷 3、轟動(dòng)效應(yīng) 4、搶占市場(chǎng)，爭奪客戶 5、樹立項(xiàng)目品牌和公司品牌 發(fā)展商、代理商目的 入市手段選定 方案一：年前入市（年前方案） 方案二：年后集中入市（年后方案） 兩種入市方案 入市手段選定 年前入市方案優(yōu)劣勢(shì)分析 S W 保持優(yōu)勢(shì) 客戶儲(chǔ)備數(shù)量不大 系統(tǒng)推廣難度大 容易陷入自然銷售節(jié)奏 較難達(dá)到轟動(dòng)效果 知名度、美譽(yù)度不高 現(xiàn)場(chǎng)包裝不足 逆勢(shì)入市風(fēng)險(xiǎn) 回款迅速 分期入市低開高走漲價(jià)空間較大 搶占市場(chǎng)，搶奪客戶 緩解后續(xù)銷售壓力 易于把握市場(chǎng)走向 屬客觀因素造成 與專業(yè)廣告公司合作 采用非常規(guī)銷售手段 采用非常規(guī)銷售手段 加大廣告投入 加大拆遷和現(xiàn)場(chǎng)展示 （總規(guī)圖、園林圖、戶型室內(nèi)效果圖、賣點(diǎn)展示） 工地形象和低價(jià)支撐 入市手段選定 年后入市方案優(yōu)劣勢(shì)分析 S W 保持優(yōu)勢(shì) 屬客觀因素造成 讓利優(yōu)惠 難以避免 市場(chǎng)不確定性 及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 集中開盤，容易產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng) 市場(chǎng)試探期長，價(jià)格更趨合理化 客戶儲(chǔ)備充足 包裝推廣手段完善 推廣費(fèi)用集中 易于品牌建立 順市銷售 發(fā)展商回籠資金慢 容易造成客戶流失 為防止客戶流失付出大量優(yōu)惠 市場(chǎng)變數(shù)加大競爭風(fēng)險(xiǎn) 價(jià)格走勢(shì)不明朗 入市手段選定 結(jié)論 入市手段選定 一期項(xiàng)目 推盤節(jié)奏 一期一組團(tuán)（ 4棟樓） 一期二組團(tuán)（ 4棟樓 ） 一期三組團(tuán) （ 4棟樓） 注：一期原小高層項(xiàng)目，建議在二期中推出 一組團(tuán)直接銷售 二、三組團(tuán)同時(shí)認(rèn)籌 一組團(tuán)銷售率達(dá) 70%， 二組團(tuán)公開發(fā)售 一、二組團(tuán)整體銷售率達(dá) 65 三組團(tuán)公開發(fā)售 一期推盤節(jié)奏 一期營銷策略 “各階段目標(biāo) ” 一期一組團(tuán)銷售達(dá) 85% 二組團(tuán)公開發(fā)售 二組團(tuán)銷售達(dá) 75% 三組團(tuán)公開發(fā)售 一期項(xiàng)目銷售達(dá) 75% 帶動(dòng)二期快速建設(shè)和入市 06年 11月 18月中下旬 07年 1月中下旬 月上旬 07年 4月上旬 07年 8月 一期階段目標(biāo) 周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 項(xiàng)目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營銷推廣費(fèi)用 項(xiàng)目定位 一期營銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價(jià)格策略 二、三期價(jià)格策略 一期商業(yè) 一期營銷策略 二、三期營銷策略 項(xiàng)目總體營銷階段劃分 一期營銷階段劃分 各階段工作安排 價(jià)格核心戰(zhàn)略 低價(jià)入市，搶占市場(chǎng)； 層層推進(jìn)，快速銷售； 引爆市場(chǎng)，制造供不應(yīng)求之銷售局面。 一期價(jià)格策略 組團(tuán) 實(shí)施階段均價(jià) （ 元 / ） 銷售面積（ ） 銷售率 （面積比 %） 銷售套數(shù)（套） 回籠資金 （萬元） 一組團(tuán) 1850 11660 31 136 2157 二組團(tuán) 2000 13215 33 168 2643 三組團(tuán) 2200 13993 36 156 3078 整體均價(jià) 2027 38868 100 460 7878 一期均價(jià)： 2027元 / （不包含小高層 7500 ） 一期總體價(jià)格 周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 項(xiàng)目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營銷推廣費(fèi)用 項(xiàng)目定位 一期營銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價(jià)格策略 二、三期價(jià)格策略 一期商業(yè) 一期營銷策略 二、三期營銷策略 項(xiàng)目總體營銷階段劃分 一期營銷階段劃分 各階段工作安排 二期： 二期鞏固形象，將項(xiàng)目提升到青城人居樣板高度，全面挖掘更 深層面的客戶群。 三期： 三期以通過良好人居氛圍營造，以及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景和入住人群所傳 遞的良好的市場(chǎng)口碑，訴求項(xiàng)目大社區(qū)、高品質(zhì)、人居理念超 前、物超所值的特點(diǎn)，全面提升項(xiàng)目整體檔次及市場(chǎng)地位，實(shí) 現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化。 二、三期營銷策略 一期總體銷售達(dá) 65二期項(xiàng)目開始銷售 預(yù)計(jì) 07年 7月開始認(rèn)籌 預(yù)計(jì) 07年 9月中旬開始公開發(fā)售 二期入市時(shí)間 一、二期項(xiàng)目總體銷售達(dá) 65三期開始銷售 預(yù)計(jì) 08年 8月開始認(rèn)籌 預(yù)計(jì) 08年 10月開始公開發(fā)售 三期入市時(shí)間 周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 項(xiàng)目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營銷推廣費(fèi)用 項(xiàng)目定位 一期營銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價(jià)格策略 二、三期價(jià)格策略 一期商業(yè) 一期營銷策略 二、三期營銷策略 項(xiàng)目總體營銷階段劃分 一期營銷階段劃分 各階段工作安排 二期價(jià)格策略 目前片區(qū)市場(chǎng)多層均價(jià)： 2200 按市場(chǎng)預(yù)計(jì)小高層均價(jià)： 2450 呼和浩特市房地產(chǎn)管理局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，商品住宅年度同比增長為 根據(jù) 市場(chǎng)增長趨勢(shì)放緩和片區(qū)放量突增的情況，取 8%為合理的計(jì)算參考，按這個(gè)指數(shù)計(jì)算， 二期的市場(chǎng)參考均價(jià)為： 多 層： 2200 （ 1 8%） 2376元 /平米 小高層： 2450 （ 1 8%） 2646元 /平米 二期預(yù)期價(jià)格：多層 2400 2500元 /平米 ，小高層 2700 2900元 /平米 由于一期項(xiàng)目低價(jià)入市 ,項(xiàng)目價(jià)格將在二、三期逐步拉升，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。 二、三期價(jià)格策略 三期價(jià)格策略 07年片區(qū)市場(chǎng)多層均價(jià)為： 2500元 /平米 高層均價(jià)為： 2900元 /平米 呼和浩特市房地產(chǎn)管理局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，商品住宅年度同比增長為 根據(jù)市場(chǎng)增長趨勢(shì)放緩和片區(qū)放量突增的情況，取 8%為合理的計(jì)算參考，按這個(gè)指數(shù)計(jì)算，三期的市場(chǎng)參考均價(jià)為： 多 層： 2500 （ 1 8%） 2700元 /平米 高 層： 2900 （ 1 8%） 3132元 /平米 三期預(yù)期價(jià)格：多層 27002800元 /平米 ，高層 31003200元 /平米 二、三期價(jià)格策略 周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 項(xiàng)目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營銷推廣費(fèi)用 項(xiàng)目定位 一期營銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價(jià)格策略 二、三期價(jià)格策略 一期商業(yè) 一期營銷策略 二、三期營銷策略 項(xiàng)目總體營銷階段劃分 一期營銷階段劃分 各階段工作安排 根據(jù)項(xiàng)目工程形象進(jìn)度、借助住宅銷售人氣和市場(chǎng)轉(zhuǎn)旺，在一期外商業(yè)街外部裝修完成且新售樓處裝修完畢時(shí)，于 07年 7月份開始 商業(yè)認(rèn)籌，認(rèn)籌期三個(gè)月， 預(yù)計(jì) 07年 8、 9月份一期商業(yè)公開發(fā)售 ，二、三期商業(yè)同樣根據(jù)工程進(jìn)度適時(shí)調(diào)整入市時(shí)間。 商業(yè)入市時(shí)機(jī) 商業(yè)入市時(shí)機(jī) 化工路裙樓商鋪 巴彥淖爾路商業(yè)裙樓（包括縣 府街西延路東段） 入口商業(yè)步行街 縣府街西延路西段商業(yè)裙樓 項(xiàng)目商業(yè)劃分 項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域 設(shè)置首層商鋪門面，面積間隔控制在 30 商業(yè)街、臨街鋪產(chǎn)品分隔 設(shè)兩層商鋪，每層面積間隔 30、二層相連共 60 一期商業(yè)產(chǎn)品分隔 二期商業(yè)產(chǎn)品分隔 根據(jù)一期的市場(chǎng)接受情況進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì) 商業(yè)產(chǎn)品分隔 約 5500元 /平米 5500平米 約 5700元 /平米 商鋪價(jià)格 約 5000元 /平米 按照一期的市場(chǎng)接受情況定價(jià) 商業(yè)價(jià)格 現(xiàn)距項(xiàng)目一期商業(yè)推出時(shí)間近 7個(gè)月時(shí)間， 隨市場(chǎng)的變動(dòng)及周邊項(xiàng)目的竣工，預(yù)測(cè)項(xiàng) 目一期商業(yè)到推出時(shí)，將有 8% 10%的 漲幅空間，我司根據(jù)市場(chǎng)具體情況，對(duì)價(jià) 格進(jìn)行修定 商鋪初步定價(jià) 周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 項(xiàng)目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營銷推廣費(fèi)用 項(xiàng)目定位 一期營銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價(jià)格策略 二、三期價(jià)格策略 一期商業(yè) 一期營銷策略 二、三期營銷策略 項(xiàng)目總體營銷階段劃分 一期營銷階段劃分 各階段工作安排 時(shí)間段： 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 工程： 一期封頂 二期多層 封頂（ 6月） 一期工程驗(yàn)收 二、三期拆遷完畢 一期主體工程 一期裝修工程 二期主體工程 二期裝修工程 及工程驗(yàn)收 三期主體工程 三期多層封頂（ 6月） 一期拆遷 總體工程階段劃分 時(shí)間段： 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 銷售： 一期三組團(tuán)公開發(fā)售 一期持銷期 三組團(tuán)認(rèn)籌 開盤 一期一組團(tuán)公開發(fā)售 一期二組團(tuán)公開發(fā)售 二、三組團(tuán)認(rèn)籌 三組團(tuán)認(rèn)籌 一期強(qiáng)銷期 一期商業(yè)認(rèn)籌 二期銷售認(rèn)籌 （ 7、 8月開始認(rèn)籌） 二期公開發(fā)售 三期強(qiáng)銷期 總體營銷階段劃分 二期持銷期 三期銷售前期 （ 8月開始認(rèn)籌） 三期公開發(fā)售期 三期持銷期 尾盤期 二期強(qiáng)銷期 一期商業(yè)公開發(fā)售 （ 8、 9月公開發(fā)售） 周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 項(xiàng)目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營銷推廣費(fèi)用 項(xiàng)目定位 一期營銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價(jià)格策略 二、三期價(jià)格策略 一期商業(yè) 一期營銷策略 二、三期營銷策略 項(xiàng)目總體營銷階段劃分 一期營銷階段劃分 各階段工作安排 時(shí)間段： 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 2006年 2007年 工程： 項(xiàng)目動(dòng)工 主體工程動(dòng)工 拆遷完畢 封頂 工程驗(yàn)收 拆遷、基礎(chǔ)工程 拆遷、主體工程 內(nèi)管網(wǎng)、外立面工程 主體工程 銷售： 二組團(tuán)公開發(fā)售期 開盤 一期商業(yè)認(rèn)籌 二期公開發(fā)售 強(qiáng)銷期 三組團(tuán)公開發(fā)售期 二期銷售前期 （ 7、 8月開始認(rèn)籌） 一組團(tuán)公開發(fā)售期 二、三組團(tuán)認(rèn)籌 三組團(tuán)認(rèn)籌 三組團(tuán)認(rèn)籌 一期工作階段劃分 持銷期 一期商業(yè)公開發(fā)售（ 9月） 周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 項(xiàng)目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營銷策略 各階段工作安排 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營銷推廣費(fèi)用 項(xiàng)目定位 一期營銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價(jià)格策略 二、三期價(jià)格策略 一期商業(yè) 一期營銷策略 二、三期營銷策略 項(xiàng)目總體營銷階段劃分 一期營銷階段劃分 時(shí)間段： 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 2006年 2007年 銷售： 二組團(tuán)公開發(fā)售期 開盤 持銷期 二期公開發(fā)售 一組團(tuán)公開發(fā)售期 強(qiáng)銷期 三組團(tuán)公開發(fā)售期 二期銷售前期 （ 7、 8月開始認(rèn)籌） 二、三組團(tuán)認(rèn)籌 三組團(tuán)認(rèn)籌 三組團(tuán)認(rèn)籌 一期營銷階段工作安排 一期營銷推廣階段工作安排 時(shí)間段： 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 2006年 2007年 工程配合： 1、 項(xiàng)目進(jìn)行拆遷； 2、 工地圍墻樹立； 3、 工程節(jié)點(diǎn)確定 銷售工作： 1、 入市價(jià)格策略確定； 2、 認(rèn)籌方案確定； 3、 銷售控制確定； 4、 認(rèn)籌登記（二、三組團(tuán)） 5、 一期一組團(tuán)公開發(fā)售 銷售物料： 1、 認(rèn)購協(xié)議、認(rèn)籌協(xié)議、銷售合同、認(rèn)購須知、購房須知、相關(guān)法律等文件到位； 2、 戶型圖單張、海報(bào)， 3、 項(xiàng)目網(wǎng)站制作完成； 4、 認(rèn)籌卡制作； 5、 項(xiàng)目一期戶型模型及建筑模型制作完成 6、 項(xiàng)目全部導(dǎo)示系統(tǒng)發(fā)布（戶外廣告牌、導(dǎo)示牌、路燈旗、形象圍墻）； 7、 品、資料袋及禮品包裝到位； 媒體發(fā)布： 1、 確定投放計(jì)劃； 2、 報(bào)版（ 4個(gè)整版、 4個(gè)半版）； 3、 選定電視臺(tái)及電臺(tái)； 4、 郵、短信）公司確定及投放； 銷售： 一組團(tuán)：實(shí)現(xiàn)銷售率 85% 二、三組團(tuán)：積累 300批認(rèn)籌客戶 一組團(tuán)公開發(fā)售期 銷售目標(biāo)： 營銷工作安排： 二、三組團(tuán)認(rèn)籌 時(shí)間段： 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 2006年 2007年 銷售： 工程配合： 1、 項(xiàng)目一期拆遷完畢； 2、 園林規(guī)劃設(shè)計(jì)確定 銷售工作： 1、 實(shí)施公開發(fā)售工作； 2、 公開發(fā)售價(jià)格策略確定（一期二組團(tuán)）； 3、 一期二組團(tuán)銷售控制確定 銷售物料： 1、 折頁、樓書制作完成； 2、 項(xiàng)目網(wǎng)站更新； 3、 項(xiàng)目導(dǎo)示系統(tǒng)內(nèi)容更新（部分戶外廣告 牌、部分形象圍墻）； 4、 二組團(tuán)公開發(fā)售禮品、 5、 3媒體發(fā)布： 1、 確定階段投放計(jì)劃； 2、 報(bào)版（ 2個(gè)整版、 2個(gè)半版）； 3、 電視、電臺(tái)投放； 4、 郵、短信）投放； 銷售：二組團(tuán)公開發(fā)售 二組團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售率 75% 銷售目標(biāo)： 營銷工作安排： 二組團(tuán)公開發(fā)售期 三組團(tuán)認(rèn)籌 一期營銷階段工作安排 時(shí)間段： 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 2006年 2007年 工程配合： 1、 一期基礎(chǔ)工程完畢； 2、 二期拆遷進(jìn)行； 3、 銷售中心 4、 項(xiàng)目二期戶型確定 規(guī)劃設(shè)計(jì)確定； 銷售工作： 1、 一期開盤活動(dòng)方案確定； 2、 一期開盤價(jià)格策略確定（一期三組團(tuán)）； 3、 一期三組團(tuán)銷售控制調(diào)整 銷售物料： 1、 部分物料補(bǔ)充； 2、 項(xiàng)目網(wǎng)站更新； 3、 項(xiàng)目總體模型制作； 4、 項(xiàng)目導(dǎo)示系統(tǒng)內(nèi)容更新（部分戶外廣告牌、部分形象圍墻）； 5、 開盤禮品到位 媒體發(fā)布： 1、 確定階段性投放計(jì)劃； 2、 報(bào)版（ 4個(gè)半版）； 3、 電視、電臺(tái)投放； 4、 郵、短信）投放； 營銷工作安排： 累計(jì)一期銷售率達(dá) 50% 銷售目標(biāo)： 強(qiáng)銷期 三組團(tuán)認(rèn)籌 一期營銷階段工作安排 時(shí)間段： 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 2006年 2007年 工程配合： 1、 一期主體工程進(jìn)行； 2、 項(xiàng)目二期拆遷完畢； 3、 銷售中心動(dòng)工； 銷售工作： 1、 一期開盤活動(dòng)方案實(shí)施； 2、 階段性價(jià)格調(diào)整； 3、 階段性銷售控制調(diào)整 銷售物料： 1、 部分物料補(bǔ)充； 2、 項(xiàng)目網(wǎng)站更新； 3、 總體模型使用； 4、 項(xiàng)目導(dǎo)示系統(tǒng)階段性內(nèi)容更新（戶外廣告牌、導(dǎo)示牌、路燈旗、形象圍墻）； 媒體發(fā)布： 1、 確定階段性投放計(jì)劃； 2、 報(bào)版（ 5個(gè)整版、 4個(gè)半版）； 3、 電視、電臺(tái)投放； 4、 郵、短信）投放； 銷售： 三組團(tuán)公開發(fā)售 三組團(tuán)銷售達(dá) 70% 銷售目標(biāo)： 營銷工作安排： 開盤 三組團(tuán)公開