1 某市 商 業(yè) 住 宅 小區(qū)建設(shè) 工程 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 某某工程咨詢有限公司 二 00九年 9 月2 目錄 第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 . 1 目申報(bào)單位概況 . 1 目概況 . 2 第二章 發(fā) 展 規(guī) 劃 、 產(chǎn) 業(yè) 政 策 和 行 業(yè) 準(zhǔn) 入 分 析 . 22 展規(guī)劃分析 . 22 關(guān)產(chǎn)業(yè)政策分析 . 24 業(yè)準(zhǔn)入分析 . 27 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 . 31 第四章 節(jié)能方案分析 . 45 能標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范 . 45 耗狀況和能耗指標(biāo) . 47 能措施和效果 . 50 第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及安置分析 . 58 目選址及用地 . 58 地拆遷與安置 . 60 第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 . 61 境和生態(tài)現(xiàn)狀 . 62 態(tài)環(huán)境影響分析 . 63 態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 . 68 質(zhì)災(zāi)害影響分析 . 70 殊環(huán)境影響 . 70 3 第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析 . 71 目投資費(fèi)用和資金來源 . 71 目本身的經(jīng)濟(jì)效益 . 78 業(yè)影響 分析 . 87 域經(jīng)濟(jì)影響分析 . 88 第八章 社會(huì)影響分析 . 90 會(huì)影響效果及適應(yīng)性分析 . 90 會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 . 92 第九章 結(jié)論與建議 . 95 論 . 95 議 . 95 1 第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 目名稱 某某某某商住小區(qū)一期建設(shè)項(xiàng)目 目地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于夢湖南側(cè)支流鳳崗河旁，毗鄰撫州市新的行政中心，東至玉茗大道，與新?lián)嶂菪姓行母艚窒嗤?，西至鳳崗河，南為新石撫路，北至迎賓大道，與金巢開發(fā)區(qū)僅一街之隔。地塊沿鳳崗河呈狹長狀，該項(xiàng)目用地性質(zhì)為居?。嫒萆虡I(yè)）。目前該地為凈地。地勢較玉茗大道低 3。建 設(shè)總用地 113301 平方米（計(jì) ,其中：一期規(guī)劃用地為 55226平方米（二期規(guī)劃用地為 58075平方米（計(jì) 規(guī)劃為商住用地，符合總體規(guī)劃用地要求，經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃行政規(guī)劃主管部門審核同意其選址意見；項(xiàng)目用地范圍在撫州市土地利用總體規(guī)劃規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)內(nèi)，撫州市城市規(guī)劃局同意在用地規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)。 目申報(bào)單位概況 *有限責(zé)任公司成立于 2007年 11月，注冊(cè)資金 5000萬元。公司經(jīng)營范圍為：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、裝修裝飾、建筑材料（化學(xué)危險(xiǎn)品除外 ）、百貨、家用電器的批發(fā)及零售。 公司從成立伊始就積極參與撫州市的生態(tài)文化名城建設(shè)，公司堅(jiān)持貫徹 “以人為本”的文化管理理念，倡導(dǎo)以客戶為本，2 不斷創(chuàng)新的開發(fā)經(jīng)營理念，為加快城市建設(shè)步伐，逐步改善市民生產(chǎn)、生活環(huán)境及城市面貌，做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 公司目前開發(fā)的“某某 某某 ”項(xiàng)目屬于高檔商住樓盤，位于新城規(guī)劃中央行政區(qū)中，項(xiàng)目總用地面積為 113301 平方米，其中：一期規(guī)劃用地為 55226 平方米（計(jì) ），總建筑面積為 380765平方米，一期總建筑面積為 177686。 法人代表： 目概況 2008 年 3月 月 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為： 1、工程的前期準(zhǔn)備工作： 2008 年 3 月至 2008 年 4月完成。 主要包括：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制及審批工作。 2、完成工程施工圖： 2008 年 4月至 2008年 5月， 主要完成工程施工圖。 3、工程招標(biāo)： 2008 年 5月完成。 4、工程建設(shè)期：從 2008 年 6 月開工， 2010 年 5 月全部竣工交付使用。 設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、總投資及資金籌措（一期） 本項(xiàng)目建設(shè)總用地面積 55226 平方米（計(jì) ），總建筑面積為 177686，其 中：住宅建筑面積 141703、商業(yè)建筑3 面積 13083、地下室建筑面積 15000（不計(jì)入容積率面積）、機(jī)房、大堂 5100 、幼兒園 2000 、其他 800 ，。 本項(xiàng)目總投資（開發(fā)成本及開發(fā)費(fèi)用，下同）為 金來源為：在項(xiàng)目的前期，項(xiàng)目單位自有資金用于支付土地取得、前期工程費(fèi)以及用于大部分地上主體建筑物及配套設(shè)施建設(shè)，剩余部分由房屋預(yù)售再投入補(bǔ)充。 告編制依據(jù) 1、中華人民共和國土地管理法； 2、中華人民共和國房地產(chǎn)管理法； 3、國家發(fā)展 改革委關(guān)于發(fā)布項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告通用文本的通知【發(fā)改投資 20071169號(hào)】； 4、江西電聯(lián)實(shí)業(yè)（撫州）公司簽定的國有土地使用權(quán)出讓合同； 5、撫州市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院江西電聯(lián)實(shí)業(yè)（撫州）公司某某 某某 項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 6、撫州市新城區(qū)規(guī)劃； 7、撫州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定； 8、城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（ 9、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（ 10、民用建筑設(shè)計(jì)通則（ 4 11、國家發(fā)展和改革委建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 方法與參數(shù)（第三版）； 12、建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法； 13、原國家計(jì)委投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版） 14、國家和撫州市政府相關(guān)政策及法律、法規(guī)。 目主要技術(shù)指標(biāo)（一期） 本項(xiàng)目總用地面積： 55226平方米（計(jì) 總建筑面積： 177686； 其中：地上建筑面積： 162686 地下建筑面積： 15000（人防 7500） 容積率 : 筑密度 : 綠化率： 36% 機(jī)動(dòng)車停車位： 485輛 住宅總戶數(shù)： 1279 戶 本項(xiàng)目總投資： 總收入： 元； 項(xiàng)目利潤總額： 投資利潤率： 投資凈利潤率： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ( 10%(行業(yè)基準(zhǔn)率 ) 5 本項(xiàng)目高層為主的住宅及商業(yè)用房建筑。建設(shè)總用地面積55226平方米（計(jì) 總建筑面積為 177686，其中：住宅建筑面積 141703、商業(yè)建筑面積 13083、地下室建筑面積 15000（不計(jì)入容積率面 積）、機(jī)房、大堂 5100 、幼兒園 2000、其他 800，綠化面積 戶型分別為二房二廳一衛(wèi)、三房二廳二衛(wèi)、四房二廳二衛(wèi)，小區(qū)住宅總戶數(shù)1279戶，總居住人口約 4476人，建筑密度 容積率 地率 36%。根據(jù)城市規(guī)劃和建設(shè)的需要，市政府要求在 m（ 2007）21、 22號(hào)地塊上興建高層建筑，按照江西省規(guī)劃技術(shù)導(dǎo)則的規(guī)定，在滿足間距和日照系數(shù)的情況下，地塊土地使用性質(zhì)規(guī)劃為商住用地，容積率 筑密度 35%，綠地率 28%，日照間距系數(shù)為 項(xiàng)目的建設(shè)符合這一地塊的功能定位和發(fā)展趨勢，迎合了地區(qū)對(duì)住宅和商業(yè)設(shè)施的需求，本項(xiàng)目建成后作為撫州市城市建設(shè)的新亮點(diǎn)，具有良好的市場。根據(jù)地塊周邊地區(qū)及撫州市區(qū)內(nèi)商品房售價(jià)情況及其發(fā)展趨勢，本項(xiàng)目預(yù)測價(jià)格為： 本項(xiàng)目銷售收入渠道由住宅、商鋪分別面積為 141703 和 13083 ；車庫可銷售停車位為 485輛； 銷售單價(jià)預(yù)計(jì)分別為 2800 元 /、 7200元 /和 38000元 /車位（均價(jià)）。 目建設(shè)背景 近年來，受江西省周邊城市的影響，撫州市房地產(chǎn)市場快速6 發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在撫州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱 地位已日益顯現(xiàn)。今后幾年的撫州市房地產(chǎn)市場走勢將受到多種因素影響，主要包括宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的法規(guī)政策，撫州市城市建設(shè)的發(fā)展等。在綜合考慮上述影響因素之后，從供需總量、城建需求、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、房價(jià)漲幅等方面分析，撫州市今后幾年的房地產(chǎn)市場仍處于持續(xù)健康的發(fā)展態(tài)勢。 供需總量分析 目前的土地供應(yīng)量和新開工量都比較大，后市供應(yīng)十分充足。 2006 年城市建設(shè)用地面積達(dá)到 方公里，其中居住用地 方公里，商品房施工面積 平方米，竣工面積 平方米，銷售 面積 平方米， 2008 年的商品房上市節(jié)奏將明顯加快。今后幾年，商品住房的需求主要來自城市居民改善住房條件、老城區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)動(dòng)遷和外省市人士購房等，并考慮投資性的購房因素，需求總量仍將呈現(xiàn)供需基本平衡的發(fā)展態(tài)勢。 城市擴(kuò)建拓寬需求分析 到 2010年撫州市城區(qū)將新增建設(shè)用地 方公里，中心城區(qū)規(guī)模由現(xiàn)在的 27 萬人、 26 平方公里擴(kuò)大到 35 萬人、 35 平方公里，成為省級(jí)園林城市、文明城市，爭取進(jìn)入國家級(jí)園林城市行列。隨著城鄉(xiāng)一體化的快速推進(jìn)，到 2010 年全市城市化水平將達(dá)到 40，比 2005年的 高 均提7 高 市人口在短時(shí)間內(nèi)的迅猛增長，城鎮(zhèn)人口將增加 中轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口 35萬人，年均轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口 7萬人。市區(qū)接受轉(zhuǎn)移 8萬人，各縣城及建制鎮(zhèn)共接受轉(zhuǎn)移 27 萬人，年均增長 人，無疑給房地產(chǎn)市場帶來巨大的需求拉動(dòng)。以人均建筑面積 16 計(jì)算，理論上每年新增住宅需求 商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 隨土地供應(yīng)區(qū)域分布結(jié)構(gòu)的改善和市委、市政府南移至新城區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，撫州市老城區(qū)改造規(guī)模和拆遷節(jié)奏的有效控制以及中低價(jià)商品住房建設(shè) 的不斷推進(jìn)， 2007 年新增的普通商品住房占住房供應(yīng)總量的比例將接近 70%，撫州市商品住房階段性、結(jié)構(gòu)性矛盾將逐步趨向緩解。 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)影響分析 2000 年以來，撫州市城鄉(xiāng)居民收入有較大幅度增長，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從 5006 元增加到 2005 年的 ，農(nóng)村居民人均純收入從 2155元增加到 2005年的 2010年城鄉(xiāng)居民人均收入分別達(dá)到 12800 元和 4600 元，年均分別增長 收入增加在一定程度上提高了居民購房能力。另一方面，居民以前購買的福利房無論是戶型設(shè)計(jì)還 是配套設(shè)施，與現(xiàn)在新開發(fā)的商品房比較都存在較大差距，加之目前開放了二級(jí)市場，居民通過“賣舊買新、賣小買大、賣劣買優(yōu)”，正8 在推進(jìn)住房消費(fèi)的升級(jí)換代。同時(shí)，隨著城鄉(xiāng)一體化的推進(jìn)，有條件的農(nóng)民也將成為潛在的購房對(duì)象。隨著撫州市的不斷發(fā)展，外來經(jīng)商、務(wù)工的人口會(huì)逐步增多，每年外來人口 (市外 )有 1萬多人，一定程度上擴(kuò)大了在撫州的購房需求。 商品住房銷售價(jià)格分析 隨著供需關(guān)系的基本平衡和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，商品住房銷售價(jià)格將趨向穩(wěn)定，上漲幅度將趨于平緩。 2008 年商品住房銷售價(jià)格漲幅將接近城鄉(xiāng)居民可支配收入的增幅。今后 若干年內(nèi)，在確保城鄉(xiāng)居民可支配收入兩位數(shù)增長的前提下，房價(jià)漲幅高于銀行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持一位數(shù)增長。 未來撫州市房地產(chǎn)發(fā)展也有其不利一面，如房貸新政、宏觀調(diào)控、原材上漲導(dǎo)致開發(fā)成本增加等?？傊?， 2008 年，撫州市房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系更加優(yōu)化，供應(yīng)結(jié)構(gòu)更趨合理、房價(jià)漲幅趨向平緩。在未來三年中，商品房竣工量、銷售量和存量房交易量都將基本平衡；房地產(chǎn)增加值占全市 年在 8%9%左右。 撫州市新城區(qū)或擬建項(xiàng)目區(qū)域傍邊的兩個(gè)開發(fā)樓盤銷售價(jià)格，擬作本項(xiàng)目參考。 9 擬建項(xiàng)目用地 分析 本項(xiàng)目擬開發(fā)地塊與撫州市新行政中心隔街相望。隨著城市的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)中心的轉(zhuǎn)移，在有限的空間里，中心城區(qū)城市用地已不能滿足發(fā)展需求。為進(jìn)一步落實(shí)撫州市城市總體規(guī)劃和撫州市新城區(qū)控制詳規(guī)，拉開城市框架，擴(kuò)大城市規(guī)模，使整個(gè)城市的重心逐步向南轉(zhuǎn)移，改善生態(tài)環(huán)境和人們居住條件，撫州市國土資源局對(duì)撫州市玉茗大道西側(cè) ）進(jìn)行公開招標(biāo)掛牌出讓，用地性質(zhì)按商住用地出讓，江西電聯(lián)實(shí)業(yè)發(fā)展（撫州）有限責(zé)任公司通過競拍取得該地的開發(fā)使用權(quán)，用于商住小區(qū)開發(fā)。 程方案 一、規(guī)劃設(shè)計(jì) （ 一）設(shè)計(jì)目標(biāo) 1、創(chuàng)造一個(gè)具有濃郁歷史文化精神和人文思想，集文化、藝術(shù)，休閑，時(shí)尚于一體的中高檔綜合性住宅小區(qū)。成為當(dāng)?shù)鼐幼⌒^(qū)理念先鋒是本次居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要目標(biāo)。 2、創(chuàng)建二十一世紀(jì)的具有人文內(nèi)涵的生態(tài)山水園林居住空間，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展，建筑、人、環(huán)境的協(xié)調(diào)平衡，并注重區(qū)域生態(tài)的平衡和保護(hù)。 3、創(chuàng)建多功能交融的，滿足使用者多樣化選擇要求的，10 充滿凝聚力和號(hào)召力的小區(qū)服務(wù)中心。 4、創(chuàng)建多功能交融的，滿足使用者多樣化選擇要求的，充滿生機(jī)和活力的商業(yè)中心和文化中心。 （二）設(shè)計(jì)理念 1、遵循“以人為本”的 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，以人的行為規(guī)律為準(zhǔn)則，組織小區(qū)總體布局規(guī)劃，空間組織設(shè)計(jì)，環(huán)境景觀設(shè)計(jì)及建筑總體戶型設(shè)計(jì)，從細(xì)部著手，使之處處體現(xiàn)“人性化”的個(gè)性設(shè)計(jì)，整個(gè)設(shè)計(jì)的成果也正是現(xiàn)代都市人對(duì)大自然向往的體現(xiàn)。 2、體現(xiàn)人、自然、社會(huì)的共融共存 協(xié)調(diào)人的需求，并在遵循自然和社會(huì)規(guī)律的前提下滿足人的需求。設(shè)計(jì)從大處著眼設(shè)計(jì)的舒適型居住建筑社區(qū)空間，以得天獨(dú)厚的自然日照間距、通風(fēng)條件，體現(xiàn)高品質(zhì)生活的舒適。 3、城市輪廓線：利用地形南北狹長的特點(diǎn)，力圖在沿玉茗大道和鳳崗河岸上看有較為明顯的有起伏的建筑群輪廓線。底層架空： 將周邊設(shè)生態(tài)景觀通過底部架空層引入建筑中去，實(shí)現(xiàn)予景于屋中的綠色建筑構(gòu)想。 二、規(guī)劃布局 1、居住區(qū)位于玉茗大道和鳳崗河之間，北臨迎賓大道，南臨竹山路。基地的東北側(cè)有即將建成的湯顯祖大劇院，東11 南側(cè)與新的市政景觀廣場遙遙相望。無論從對(duì)城市的人文氣息的參與性以及對(duì)自然地理環(huán)境的享用上都占有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。 2、居住區(qū)設(shè)計(jì)布局圍繞三條縱向和兩條橫向軸線來發(fā)展規(guī)劃思想 三條縱向規(guī)劃軸線： 沿鳳崗河的沿河生態(tài)景觀軸。 沿玉茗大道的步行軸時(shí)尚休閑綜合商業(yè)。 居住區(qū)內(nèi)部由北自南點(diǎn)線面相結(jié)合的生態(tài)景觀軸。 兩條橫向規(guī)劃 軸線 居住區(qū)內(nèi)部與鳳崗河生態(tài)軸的橫向景觀聯(lián)系。 居住區(qū)外部商業(yè)休閑街與市政景觀廣場的休閑氛圍的呼應(yīng)。 3、空間構(gòu)成 居住空間 第一層次空間：以居住區(qū)內(nèi)部縱向的中心生態(tài)景觀軸以及以鳳崗河沿岸的生態(tài)景觀軸為主線的開放性公共空間。 第二層次空間：以建筑單體作為空間圍合的單體與單體之間的開放性組團(tuán)空間。 第三層次空間：以建筑單體底層架空地面為主的半開放性公共空間。 12 第四層次空間：在空中花園為主的私密性空間。 商業(yè)空間 第一層次空間：以沿玉茗大道為主的南北走向的開放性商業(yè)步行街。 第二層次空間：在步行街線性走向的 基礎(chǔ)上，加以半圍合式內(nèi)院形廣場，作為半開放性商業(yè)可空間。 4、分區(qū)設(shè)計(jì)： 居住建筑：在整體靠慮了基地周邊的環(huán)境要素的前提之下，對(duì)住宅的分布做了合理的布局分配?？紤]到沿玉茗大道一側(cè)的商業(yè)性和對(duì)城市的開放性，將普通的較為大眾的戶型安置在沿玉茗大道的一側(cè)。而將空中花園戶型以及面積大的豪華戶型安置在沿鳳崗河一側(cè)，這樣做到了戶型與景觀分配的協(xié)調(diào)統(tǒng)一性，同時(shí)有最大限度的保證了戶戶有美景。 商業(yè)建筑：在考慮到玉茗大道一側(cè)的市民參與性，將主要商業(yè)配套設(shè)施放在了沿玉茗大道的一側(cè)。同時(shí)為了讓沿鳳崗河一側(cè)的城市道路更具商業(yè)價(jià) 值，匯聚更多的人氣，讓鳳崗河的自然景觀的人文觀賞性更強(qiáng)，在居住區(qū)沿鳳崗河一側(cè)設(shè)計(jì)了以形體靈活，兼有點(diǎn)綴和美化環(huán)境作用的商業(yè)建筑小品。 其他配套公建：沿竹山路兩側(cè)設(shè)計(jì)了小區(qū)配套的會(huì)所和其他服務(wù)設(shè)施用房，做到配套公建的利用率最大化。小區(qū)13 的幼兒園放置在沿竹山路北側(cè)，力圖使小區(qū)的兩個(gè)地塊的居民都便捷的使用到幼兒園。同時(shí)相對(duì)獨(dú)立的設(shè)置給外界人員使用的同時(shí)不致影響小區(qū)自身。 建議在保證容積率的同時(shí)，最大限度的拓展小區(qū)的中心綠地。建筑圍繞中心綠地展開，保證中心花園具有最大的共享率，各棟住宅具有良好的均好性。這種分區(qū)便于 建設(shè)及銷售分期進(jìn)行，提高了房地產(chǎn)開發(fā)的靈活度。 5、交通組織（一期） 在竹山路北面和玉茗大道東面設(shè)置人行主入口。在地塊的兩端設(shè)置了車流入口。使人流和車流在進(jìn)入小區(qū)的時(shí)候合理的分流。小區(qū)內(nèi)主要雙行干道寬 區(qū)支路寬 4米，入戶道路寬 內(nèi)道路采用直線與曲線相結(jié)合的形式，創(chuàng)造良好的內(nèi)部交通聯(lián)系，同時(shí)與步行系統(tǒng)相輔相成，創(chuàng)造了宜人的景觀流線。原則上限制小區(qū)內(nèi)部車行，保證了最大的宅間綠化，極大的改善了小區(qū)景觀環(huán)境。 6、綠化景觀系統(tǒng) 綠化系統(tǒng)的點(diǎn) 線 面結(jié)合，形成居區(qū)的呼吸系統(tǒng) ，使居住區(qū)體現(xiàn)出生命力。 綠化系統(tǒng)主要由各宅間綠化互相錯(cuò)位形成大的中心綠地，同時(shí)在中心區(qū)由高層圍合成小區(qū)的中心共享區(qū)，做到主14 次分明，使綠化景觀具有層次感，保證景觀的均好性。 三、單體設(shè)計(jì) （一）單體平面設(shè)計(jì) 1、戶型設(shè)計(jì)根據(jù)現(xiàn)代人的生活需要，并適當(dāng)超前考慮人們將來的生活模式等，追求住宅戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)真正意義上的“以人為本”，所有戶型均有寬敞明亮的起居室。起居室串聯(lián)寬大的觀景陽臺(tái)，舒適型臥室均配有良好的視野環(huán)境，廚房、衛(wèi)生間以及足夠的儲(chǔ)藏間，主臥室配置更衣間及大衛(wèi)生間均是現(xiàn)代人高尚生活的要求。 2、合理組織各功 能分區(qū)的平面關(guān)系，各行為空間的專用性明確以滿足不同程度的私密性要求。起居區(qū)與休憩區(qū)明確干濕分開，起居室、主臥室、書房及餐廳均有良好的景觀朝向。開間于進(jìn)深適宜，空間完整，通風(fēng)良好，富于空間上的變化。 （二）單體的立面造型設(shè)計(jì) 立面造型設(shè)計(jì)也體現(xiàn)現(xiàn)代都市人城市文化，及高品味的生活的追求。立面主要通過現(xiàn)代簡明手法表達(dá)現(xiàn)代住宅建筑的基本構(gòu)成元素（觀景陽臺(tái)、凸窗、落地窗、露臺(tái)、構(gòu)架、墻體及屋面等），其簡潔明快、清秀典雅、加以局部線條的點(diǎn)綴，無不突顯出住宅的建筑魅力，體現(xiàn)高尚住宅小區(qū)自身的特色。另外，小區(qū)建筑高低錯(cuò)落， 山墻交錯(cuò)，豐富城市天15 際線及靈活多變的建筑空間，體現(xiàn)新興都市高尚小區(qū)流暢清秀、宏大而富有建筑細(xì)部韻味的現(xiàn)代康居住宅。 （三）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 1、設(shè)計(jì)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn) 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 00092006 年版） ; 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 0010建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 0011高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程 J 186建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 0007 建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn) 0223砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 0003巖土工程勘察規(guī)范 0021建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度的規(guī)定 基本風(fēng)壓為 ，基本雪壓為 ; 地震基本烈度為 6 度，第一組 ; 建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)、設(shè)計(jì)使用年限和建筑抗震設(shè)防類別 按照建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（ 本工程建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限為 50年。 按照建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)（ 本工16 程為丙類建筑。本工程按 6度抗 震設(shè)防，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 一組，地震作用及抗震措施均按 6 度考慮。 基本風(fēng)壓：按 50年一遇風(fēng)壓： 面粗糙度 B 類，風(fēng)荷載體型系數(shù)取 基本雪壓：按 50年一遇雪壓： 荷載準(zhǔn)永久值系數(shù)分區(qū)為。 設(shè)計(jì)活菏載取值 地下車庫： 商業(yè)： 廳、臥室： 廚房、衛(wèi)生間 (住宅 )： 2.0 kN/梯 (住宅 ): 陽臺(tái)： 人屋面： 不上人屋面： 散樓梯： 屋面花園： 詳處按建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范中要求取用。 2、結(jié)構(gòu)體系 標(biāo)志性建筑（地上 32層）：采用鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，利用上下貫通的樓電梯間等設(shè)置大開間的適量剪力墻，盡量避免使用房間露梁。高層與裙房之間做沉降后澆帶以防止沉降差異的不利影響。 高層住宅（地上 18下 1 層）：采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，利用上下貫通的樓電梯間等設(shè)置適量剪力17 墻。高層與裙房之間做沉降后澆帶以防止沉降差異的不利影響 。 別墅、會(huì)所、幼兒園、裙房等：采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。 樓蓋和屋蓋結(jié)構(gòu)體系：均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)體系。 3、結(jié)構(gòu)縫（伸縮縫、沉降縫、抗震縫） 所有單體建筑原則上相互獨(dú)立以形成明確的結(jié)構(gòu)單元，相連建筑設(shè)結(jié)構(gòu)縫分開。 當(dāng)單體建筑較長時(shí)，設(shè)溫度縫（伸縮縫）劃分結(jié)構(gòu)單元。 對(duì)單體建筑較長的建筑，在施工時(shí)設(shè)后澆帶以解決砼的溫度伸縮問題。 4、材料 混凝土： 筋： 結(jié)構(gòu)鋼： 砌體材料：對(duì)建筑圍護(hù)及分隔用的砌體盡量采用輕質(zhì)材料 ，可減輕結(jié)構(gòu)的自重，減小地震作用從而達(dá)到減小結(jié)構(gòu)構(gòu)件斷面配筋及減少基礎(chǔ)材料用量。 四、給水工程 18 1、 本項(xiàng)目最高日用水量 ， 2、水源分別由市政給水干管上引入二根 水表計(jì)量，在基地內(nèi)環(huán)狀布置，供給單體消防及生活用水。 3、給水系統(tǒng) :地下室生活用水及室外綠化、道路澆灑用水由市政管網(wǎng)直接供給。地面以上生活用水采用變頻調(diào)速恒壓供水設(shè)備供水。 4、北地塊分別設(shè)生活泵房一座，內(nèi)設(shè)不銹鋼生活水池和變頻泵，通過減壓閥組分區(qū)供水， 五、排水系 1、污水量：最高日污水量 d。 2、單體建筑室內(nèi)污、廢水分流，設(shè)專用通氣管。室外雨、污分流，生活污水經(jīng)化糞池處理后排放，污、廢水最終排入市政污水管道。 3、地下室污、廢水經(jīng)潛污泵提升后排放。 4、雨水：地面雨水由道路雨水口收集，屋面雨水由雨水斗及雨水立管匯集，分別排至室外雨水管，經(jīng)管道匯集后排入市政雨水管。 六、電氣工程 1、負(fù)荷估算及供電電源 19 總用電負(fù)荷約為 建 1010業(yè)變電站 (2800座，小區(qū) 內(nèi)其它負(fù)荷的電源均由電業(yè)變電站以 380 220V 三相四線電纜直接埋地敷設(shè)，供至各單體的配電間。 2、計(jì)量方式 住宅每戶設(shè)一電度表，采用 220v 單相供電，每層的電度表（由供電部門負(fù)責(zé)），均集中在每層配電間的電表箱內(nèi)。 高層住宅樓每單元在一層或地下室設(shè)一總電表間，商業(yè)、會(huì)所、幼兒園及地下車庫也分設(shè)電表間。除住宅電源直接引至各層計(jì)費(fèi)外，其它負(fù)荷（包括電梯、公用照明、水泵、電梯等）電表均設(shè)在總電表間。 3、供配電系統(tǒng)。 所有消防設(shè)備均為二路供電并在末端自切。 高層住宅各層分電表間的電源由總電表間用緊密式母線 垂直引至各層，多層住宅采用導(dǎo)線分流器。 高層住宅的電梯及生活泵均由總電表間二路供電并在末端自切。 各高層住宅的總電表間的進(jìn)出柜及量電柜均按供電部門統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。 各層住宅的分電表間均采用供電部門指定的標(biāo)準(zhǔn)電20 度表箱 4、敷設(shè)方式 室外的高壓、低壓供電電纜，敷設(shè)在室外共用地溝內(nèi)（由供電部門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)）。 室內(nèi)的低壓供電電纜均采用線槽敷設(shè)。 高層住宅內(nèi)垂直引上的緊密式母線明敷在分配電間管弄內(nèi)，垂直引上的電纜和導(dǎo)線采用線槽保護(hù)明敷在分配電間管弄內(nèi)；多層住宅垂直導(dǎo)線穿管敷設(shè)。 住宅的各層分干線及支線均采用 750或 50型導(dǎo)線穿管暗敷。 與消防有關(guān)的電力、照明、自控等線路采用阻燃或耐火型電線、電纜，對(duì)消防泵、消防電梯、排煙風(fēng)機(jī)等重要消防設(shè)備的供電回路采用耐火型電纜。 七、消防系統(tǒng) (1)建筑分類和耐火等級(jí) 地下工程均按一級(jí)耐火等級(jí)設(shè)計(jì)。 商業(yè)建筑為二類，按二級(jí)耐火等級(jí)設(shè)計(jì)。 高層住宅建筑為二類，耐火等級(jí)為二級(jí)。 低住宅建筑耐火等級(jí)為三級(jí)。 (2)消防車道 本工程周邊緊臨規(guī)劃路，區(qū)內(nèi)道路四通八達(dá)，消防車可21 直接到達(dá)建筑周邊，道路均滿足消防車輛通行。小區(qū)內(nèi)高層建筑設(shè) 4 米以上環(huán)形消防車道。 (3)給排水消防設(shè)計(jì) 本工程設(shè)有消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)和水噴霧系統(tǒng)。 a、水量 消火栓用水室內(nèi)： 40L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 2h；室外 30L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為 2h；自動(dòng)噴淋用水量為 30L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為 1h；水噴霧為 20L/災(zāi)延續(xù)時(shí)間 防水池儲(chǔ)水量為 712 b、水源 室內(nèi)消防、噴淋及水噴霧用水由地下消防水池及泵房供給。 高位水箱存有 10分鐘消防用水和生活調(diào)節(jié)用水。 柴油發(fā)電機(jī)房設(shè)水噴霧滅火系統(tǒng)、雨淋閥及開式噴頭。水池、水箱及消火栓組成。 加壓泵與噴淋系統(tǒng)共用。 22 第二章 發(fā)展規(guī) 劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分 析 展規(guī)劃分析 一、國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃符合性分析 中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要指出“必須加強(qiáng)和諧社會(huì)建設(shè)。要按照以人為本的要求，從解決關(guān)系人民群眾切身利益的現(xiàn)實(shí)問題入手，更加注重經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展”，“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房價(jià)的原則，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場和租賃市場的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)”。 按照撫州市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十一五規(guī)劃要求，撫州市將優(yōu)先發(fā)展撫州市城 區(qū)，增強(qiáng)中心城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和擴(kuò)張能力；按照多功能，強(qiáng)輻射的要求，加快擴(kuò)張和提升，建成以工業(yè)、商貿(mào)、文化、旅游為特色的現(xiàn)代化區(qū)域中心城市；加快人口和生產(chǎn)要素集聚，推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級(jí)，增強(qiáng)城市的輻射帶動(dòng)能力和競爭力，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)模和結(jié)構(gòu)層次新跨越；有序推進(jìn)城區(qū)建設(shè)，注重城市內(nèi)涵增長和質(zhì)量提升，完善城市功能，加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有效改善提供良好的就業(yè)機(jī)會(huì)和人居環(huán)境；并努力培育城市文化，突出自然稟賦、歷史文化、風(fēng)土人情等地域特征，塑造城市特色，提升城市品位。根據(jù)撫州市國土資源局（ 2006）23 第 16號(hào)規(guī)劃 用地條件以及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，項(xiàng)目建設(shè)將秉承超前意識(shí)，超前理念，突出現(xiàn)代都市獨(dú)特風(fēng)格，憑借地理、人文條件的開發(fā)優(yōu)勢，打造精品樓盤，為撫州市城市化建設(shè)增添一道亮麗風(fēng)景線。 二、區(qū)域和空間規(guī)劃符合性分析 撫州市城市總體規(guī)劃把撫州市城市空間布局規(guī)劃為“三軸三片三心”，玉茗大道作為城市發(fā)展次軸，玉茗大道作為城市的重要景觀道路，其兩側(cè)布置大量的辦公與商業(yè)用地，也是撫州市對(duì)外展示的窗口，本項(xiàng)目所在地新城區(qū) 位于夢湖南側(cè)支流鳳崗河旁，毗鄰撫州市新的行政中心，東至玉茗大道，與新?lián)嶂菪姓行母艚窒嗤髦柳P崗河，南為新石撫 路，北至迎賓大道，與金巢開發(fā)區(qū)僅一街之隔。 將形成以行政辦公、文教、居住為主的綜合功能區(qū)。本項(xiàng)目建設(shè)在城市規(guī)劃范圍內(nèi)，符合城市總體規(guī)劃。本項(xiàng)目總體規(guī)劃建設(shè)中秉承粗放型向集約型轉(zhuǎn)化轉(zhuǎn)變?cè)瓌t，強(qiáng)調(diào)整個(gè)規(guī)劃的完整性，以統(tǒng)一的風(fēng)格規(guī)劃整個(gè)地塊，并要求對(duì)整個(gè)地塊實(shí)施統(tǒng)一的管理，使得整個(gè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境負(fù)責(zé)，對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)，使小區(qū)建成后成為自然及人文環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的載體；在解決百姓的住房和消費(fèi)問題的同時(shí)，該項(xiàng)目的開發(fā)能夠有計(jì)劃地從整體上改變?cè)瓉黻惻f的城市硬件，改變城市面貌。 撫州市人口“十一五”專項(xiàng)規(guī)劃中指出：撫州中心24 城區(qū) 2010年城市人口規(guī)模為 40萬人，城市建設(shè)用地為 42平方公里，人均 105平方米； 2020 年城市人口規(guī)模為 55萬人，城市建設(shè)用地為 均 105平方米。隨著城鄉(xiāng)一體化的快速推進(jìn)，到 2010 年全市城市化水平將達(dá)到 40，比 2005 年的 高 市人口在短時(shí)間內(nèi)的迅猛增長，城鎮(zhèn)人口將增加 中轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口 35萬人，年均轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口 7 萬人。市區(qū)接受轉(zhuǎn)移 8 萬人，各縣城及建制鎮(zhèn)共接受轉(zhuǎn)移 27萬人，年均增長 此多的人口轉(zhuǎn)移勢必對(duì)房地產(chǎn) 需求產(chǎn)生巨大的挑戰(zhàn)。以人均建筑面積16計(jì)算，理論上每年新增住宅需求 某某 某某 商住小區(qū)建成后建筑面積達(dá)到 177686 ，可接受轉(zhuǎn)移人口 4476人，可有效緩解人口居住壓力，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，改善人居環(huán)境。 關(guān)產(chǎn)業(yè)政策分析 國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中指出：房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展 的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，25 擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。近年，為規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，保持整體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，滿足廣大群眾的基本住房需求，政府已出臺(tái)多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策。 2005年 3月 26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知的內(nèi)部文件，文件中總共有八條意見，被業(yè)界稱為 “國八條 ”，文件明確指出，部分地區(qū)投資性購房和投機(jī)性購房大量增加，導(dǎo)致房價(jià)上漲過快，影響了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。 “國 八條 ”要求地方政府及相關(guān)部門綜合采取土地、財(cái)稅、金融等相關(guān)政策及利用輿論、法律手段控制不合理需求，抑制房價(jià)過快上漲。 4月 27日，國務(wù)院再次出臺(tái)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施 “新國八條 ”，措施指土地、稅收、金融等樓市穴位。 2006年 5月 17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)上指出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施(即 “國六條 ”)拉開了 2006年房地產(chǎn)調(diào)控序幕。 5月 29日，國務(wù)院辦公廳出臺(tái)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見，人稱九部委 “十五條 ”，對(duì) “國六條 ”進(jìn)一步細(xì)化，其主要包括： 重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政26 策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策。合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價(jià)行為。加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。 2006年 7月 6 日，建設(shè)部發(fā)布關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見 ，意見明確新建住房結(jié)構(gòu)比例，指出各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到 70%以上。 上述規(guī)定，將直接加大普通住房的供應(yīng)，抑制投機(jī)及投資性購房需求的快速增長，使房地產(chǎn)市場秩序得到整頓和規(guī)范，住房消費(fèi)受到合理引導(dǎo)，最終達(dá)到調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定價(jià)格的調(diào)控目標(biāo)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告，今年上半年整體房價(jià)依舊呈上漲趨勢，今年上半年全國商品房平均銷售價(jià)格同比上漲 商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價(jià)格分別上漲 上述充分表 明，由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，在今后較長時(shí)間內(nèi)，我國的住房開發(fā)必將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，而絕不會(huì)出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行 “一刀切 ”的27 強(qiáng)勁的收縮政策。 業(yè)準(zhǔn)入分析 一、行業(yè)主要法律法規(guī) 1、中華人民共和國城市規(guī)劃法自 施行 2、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例施行 3、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 施行 4、中華人民共和國建筑法自 5、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例自 施行 6、中華人民共 和國土地管理法自 施行 7、商品房銷售管理辦法自 施行 8、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例自 施行 9、物業(yè)管理?xiàng)l例自 二、行業(yè)準(zhǔn)入分析 近兩年隨著國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)也大幅提高，主要表現(xiàn)在國家運(yùn)用稅收、信貸、行政監(jiān)管等手段，并規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入要求。 1、宏觀調(diào)控政策 “國八條”、“國六條”的出臺(tái)，通過國家宏觀調(diào)控政策28 來抑制投機(jī)及投資性購房需求的快速增長，使房地產(chǎn)市場秩序得到整頓和規(guī)范。對(duì)于 面向中等收入消費(fèi)者、以開發(fā)普通住宅為主、具備較強(qiáng)競爭實(shí)力及品牌影響力的房地產(chǎn)企業(yè)，將獲得更廣闊的發(fā)展空間。江西電聯(lián)實(shí)業(yè)發(fā)展（撫州）有限責(zé)任公司隸屬江西某某電力（集團(tuán)）有限責(zé)任公司，某某集團(tuán)在江西省內(nèi)成功開發(fā)了“某某嘉會(huì)”、“某某天域”、“某某金潤”廣場、“某某淳和”、“某某金廬”廣場等房地產(chǎn)項(xiàng)目，在省內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)立了良好的品牌形象， 2003年被評(píng)為省五十強(qiáng)企業(yè)，擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和豐富的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。 2、房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入 增值稅的征收、房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策的調(diào)控、外商投資房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的出 臺(tái)，其主 要目的是提高房地產(chǎn)行業(yè)的投資資金門檻。投資房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)中主要規(guī)定注冊(cè)資金與投資總額的關(guān)系，對(duì)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營范圍、辦理國有土地使用證、國有土地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程 規(guī)劃許可證等提出了更高的要求。 根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第二章第五條規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件： 29 1、有 100萬元以上的注冊(cè)資本； 2、有 4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員， 2名以上持有資格證書的專職 會(huì)計(jì)人員。 省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作前款的規(guī)定。 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法辦理有關(guān)審批手續(xù)。 2007年已成為相關(guān)宏觀調(diào)控政策的深入執(zhí)行的一年，受宏觀調(diào)控影響，行業(yè)準(zhǔn)入壁壘必將進(jìn)一步提高，為優(yōu)勢企業(yè)帶來新的發(fā)展機(jī)遇。下一個(gè)調(diào)控要點(diǎn)將是通過稅收政策、規(guī)范土地市場、強(qiáng)化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關(guān)系等措施，達(dá)到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價(jià)和加強(qiáng)住房保障等目的。土地和金融方面的緊縮 ，帶來的是房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入壁壘的提高。這對(duì)大部分實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場空間的收縮，而對(duì)實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給他們帶來了難得的發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)調(diào)控政策在平抑房價(jià)的同時(shí)，將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向有序、健康、集約化方向發(fā)展，規(guī)范市場的結(jié)果將促進(jìn)規(guī)模和實(shí)力并存的房地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展。 30 以實(shí)力強(qiáng)大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購重組將成為行業(yè)趨勢，在這種趨勢背后，是優(yōu)勢企業(yè)對(duì)土地、資金、市場的新一輪整合，中國的房地產(chǎn)行業(yè)在未來數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進(jìn)一步推動(dòng)有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、 開發(fā)業(yè)績良好、品牌效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。資源重新配置所帶來的規(guī)模效益將強(qiáng)化消費(fèi)者、投資者、供應(yīng)商、政府部門及金融機(jī)構(gòu)對(duì)優(yōu)勢企業(yè)的信心，從而使企業(yè)獲得更多的土地和資金資源。 江西電聯(lián)實(shí)業(yè)發(fā)展（撫州）有限責(zé)任公司成立于 2007年 11月，注冊(cè)資金 5000萬元。公司經(jīng)營范圍為：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、裝修裝飾、建筑材料（化學(xué)危險(xiǎn)品除外）、百貨、家用電器的批發(fā)及零售。其憑借雄厚的實(shí)力競拍取得該項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)，經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃行政規(guī)劃主管部門審核同意其選址意見并同意在用地規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的行業(yè)準(zhǔn)入條件。 31 第三章 資源 開發(fā)及綜合利用分析 城市是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)的主要載體，城市化的過程是土地等自然資源和社會(huì)資源的開發(fā)利用從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的過程。城市的各項(xiàng)功能都要落實(shí)到土地資源上城市的發(fā)展往往伴隨著空間的拓展，城市開發(fā)建設(shè)所需土地的供應(yīng)至關(guān)重要。土地總面積的有限性從宏觀上限制了土地總供給，這一點(diǎn)在城市土地利用中顯得很明顯。城市土地資源資本化是促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)中經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益最大化的有效途徑。為促進(jìn)土地資源的資本化，政府主導(dǎo)型土地儲(chǔ)備機(jī)制的建立和運(yùn)作成為必然。房地產(chǎn)開發(fā)是指按照城市規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 需要，對(duì)土地和地上建筑物、構(gòu)筑物及城市基礎(chǔ)設(shè)施等進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理的一項(xiàng)綜合性社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。在開發(fā)過程中其最重要的資源便是土地。 從 2007年土地市場供給情況來看，城市建設(shè)用地面積為 方公里，其中居住用地 方公里，而開發(fā)規(guī)模將預(yù)計(jì)為 平方米； 2008 年度預(yù)計(jì)新增城市建設(shè)用地 120 萬平方米。受國家土地市場整頓等宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，土地相關(guān)政策的規(guī)范出臺(tái)，土地資源供應(yīng)總量的控制，未來兩三年內(nèi)，撫州市土地出讓將會(huì)進(jìn)一步減緩。因此，根據(jù) 2006年的開發(fā)規(guī)模預(yù)測，未來幾年內(nèi)，每年的土 地開發(fā)32 規(guī)模不超過 90萬平方米。以下是近幾年撫州市房地產(chǎn)土地供應(yīng)和開發(fā)利用情況。 33 撫州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)情況和開發(fā)利用情況表 序號(hào) 宗地名稱 宗地位置 開發(fā)企業(yè)名稱 土地面積（公頃） 其中：建設(shè)用地面積 約（規(guī)）定開工時(shí)間 約（規(guī)） 定竣工時(shí)間 已完成土地 開發(fā)面積（公頃） 正在開發(fā) 建設(shè)面積（公頃） 已竣工的 土地面積（公頃） 1 商住樓 青云峰路 17號(hào) 江西培林實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 綜合大樓 商業(yè)大道以南 撫州市田緣 商貿(mào)廣場建設(shè)有限公司 3 商住 石馬巷 江西銀達(dá) 4 樓 2 號(hào) 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 4 住宅樓 撫