中圖分類號： 學校代碼： 10055 密級： 公開 碩 士 專 業(yè) 學 位 論 文 房產中介信息管理系統(tǒng)設計與實現(xiàn) 文摘要 I 中文摘要 隨著我國經濟的高速發(fā)展，我國房地產 事業(yè)迎來了一個又一個高峰。房地產中介行業(yè)在整個房地產行業(yè)的快速發(fā)展過程中起到至關重要的作用。房地產中介行業(yè)屬于信息密集型產業(yè)，房產信息的及時、準確以及信息溝通的順暢是保障房產中介業(yè)務開展的重要基礎。 本文選擇河南嘉信房產中介公司作為研究背景，該公司主要業(yè)務包括房屋租賃和二手房交易。文章全面分析了房產中介業(yè)務運作的詳細流程，研究了中介公司在業(yè)務開展過程中，對于信息系統(tǒng)的實際需求。分析了房產中介信息系統(tǒng)使用者情況，把使用者劃分成為不同類型的參與者。采用 一建模語言的用例圖，構建了各個參與者的功能用例分析 模型。研究了房租租賃、出售等各項業(yè)務的處理過程，通過業(yè)務流程圖構建了業(yè)務處理流程模型。把系統(tǒng)劃分成為系統(tǒng)管理、客戶管理、房源管理等功能模塊結構，構造了滿足每一個模塊功能運行期間數(shù)據(jù)存儲要求的數(shù)據(jù)庫結構模型。創(chuàng)建了數(shù)據(jù)庫表所對應的數(shù)據(jù)字典和 句。采用 架結構模型搭建了系統(tǒng)開發(fā)平臺，以 架負責業(yè)務邏輯處理， 架負責數(shù)據(jù)庫訪問， 架負責管理依賴注入和數(shù)據(jù)庫事務控制。根據(jù)系統(tǒng)開發(fā)所采用的框架技術，劃分系統(tǒng)為不同的功能層次結構。設計了系統(tǒng)功能運行所需的軟件各層次功 能要素，完成了程序代碼實現(xiàn)和功能界面開發(fā)。 本文所構造的房產中介信息管理系統(tǒng)，為房產中介業(yè)務的開展提供了信息化技術支持。 關鍵字： 房產中介；信息系統(tǒng)； 統(tǒng)開發(fā) I in an is a of is is as in in of is is of is of is in is of is to of QL SH is to is is is is to in is in 錄 錄 第一章 緒論 . 1 第一節(jié) 研究背景 . 1 究背景 . 1 題提出 . 2 第二節(jié) 研究內容和意義 . 3 究內容 . 3 究意義 . 4 第三節(jié) 國內外研究綜述 . 5 內外相關研究 . 5 內外研究分析 . 8 第四節(jié) 文章結構安排 . 8 第二章 房產中介系統(tǒng)需求分析 . 10 第一節(jié) 房產中介總體業(yè)務分析 . 10 務運作過程分析 . 10 息系統(tǒng)實際需求 . 11 第二節(jié) 參與者用例分析 . 12 與者劃分 . 12 與者用例分析 . 13 第三節(jié) 系統(tǒng)功能需求分析 . 20 第四節(jié) 業(yè)務流程分析 . 21 屋租賃流程分析 . 21 屋出售流程分析 . 22 線預約看房流程分析 . 24 第五節(jié) 系統(tǒng)性能需求分析 . 25 目錄 六節(jié) 本章小結 . 26 第三章 房產中介系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫設計 . 27 第一節(jié) 系統(tǒng)總體結構設計 . 27 第二節(jié) 數(shù)據(jù)庫概念模型設計 . 28 統(tǒng)管理模塊概念模型設計 . 28 戶管理模塊概念模型設計 . 30 源管理模塊概念模型設計 . 31 務管理模塊概念模型設計 . 32 據(jù)庫總體概念模型 . 32 第三節(jié) 數(shù)據(jù)庫表結構模型設計 . 34 第四節(jié) 數(shù)據(jù)字典與 句 . 35 據(jù)字典 . 35 句 . 36 第五節(jié) 本章小結 . 37 第四章 房產中介系統(tǒng)總體設計 . 38 第一節(jié) 系統(tǒng)開發(fā)框架選擇 . 38 架 . 38 架 . 39 架 . 41 第二節(jié) 基于 層次結構劃分 . 42 第三節(jié) 本章小結 . 44 第五章 房產中介系統(tǒng)實現(xiàn) . 45 第一節(jié) 應用程序設計與實現(xiàn) . 45 戶意向添加功能設計實現(xiàn) . 45 源信息添加功能設計實現(xiàn) . 47 第二節(jié) 系統(tǒng)實現(xiàn)結果 . 50 第三節(jié) 本章小結 . 54 目錄 V 第六章 總結與展望 . 55 第一節(jié) 本文總結 . 55 第二節(jié) 展望 . 56 參考文獻 . 57 致謝 . 59 個人簡歷、學術論文與研究成果 . 60 第一章 緒論 1 第一章 緒論 房產中介作為房地產交易過程中交易雙方之外的第三方參與者，在房產租賃和房產買賣的交易過程中承擔著信用保障、交易服務的作用。開發(fā)支持房產中介業(yè)務處理 的信息管理系統(tǒng)，為提高房產中介的工作水平起到技術支持作用。 第一節(jié) 研究背景 房產中介是房屋的租賃和房屋交易過程中交易雙方的紐帶，以信息化的手段支持房產中介各項工作的開展，可以為房產交易提供信息化的平臺支持，提高房產交易的透明度，保障效率和公平。 究背景 房產中介是為了促使房屋的租賃雙方或買賣雙方達成房屋的租賃或購買而形成的獨立第三方機構，其承擔著租賃雙方或買賣雙方信用保障和交易服務的作用。房產中介在房屋的租賃或買賣交易過程中，向買賣雙方收取適當?shù)膫蚪穑瑢崿F(xiàn)自身的利益訴求 1。 在我國 1998 年實施住房制度改革之后，迎來了房地產行業(yè)的飛速發(fā)展。根據(jù)相關統(tǒng)計資料顯示，在 2000 年到 2010 年的 10 年間，我國商品房的總銷售面積增長達到了 6 倍的增速，年平均增長率超過 20%。商品房銷售的快速增長，帶動了整個行業(yè)上下游相關產業(yè)的同步發(fā)展 2。房產中介行業(yè)屬于房地產行業(yè)的下游產業(yè)，其通過收集相關信息促成房產的租賃和銷售業(yè)務，保障房產的有效流通 3。 我國自古以來就存在房產經紀人，但是并未形成一個專門的行業(yè)。在 2000年前后，在大量商品房租賃和買賣需求的背景下，房產中介行逐步形成了專門的行業(yè)。在房屋 租賃和房屋買賣過程中，交易雙方由于信息來源的有限性，其無法在房產租賃和買賣過程中快速尋找到交易的對方。房產中介是一種溝通交易雙方的有效途徑，為交易雙方提供交易的信息平臺，起到信息有效溝通、促進交易達成的作用。目前我國的房地產中介行業(yè)處于各種類型房產中介共同發(fā)第一章 緒論 2 展的局面。全國規(guī)模的大型房產中介有鏈家、我愛我家、中原地產等，這類房地產中介主要覆蓋國內的一線城市，具有業(yè)務網(wǎng)點多、經濟實力強的特點。在二三線城市，這類大型房地產中介公司還尚未覆蓋，中介市場主要是中小型房產中介公司和房產中介經紀人。大型房地產中介公司有做 大做強并向二線城市推進的發(fā)展需求，中小型房地產中介公司也存在公司業(yè)務擴張的生存壓力。在尚未形成若干家房產中介對于市場壟斷的格局下，房地產中介行業(yè)的競爭日趨激烈 4。 房地產中介行業(yè)屬于信息密集型產業(yè)，房產信息的及時、準確以及信息溝通的順暢是保障房產中介業(yè)務開展的重要基礎。在網(wǎng)絡技術得到普及應用的背景下，為房地產中介行業(yè)發(fā)展提供了技術保障。房產交易過程中的若干業(yè)務均可通過計算機系統(tǒng)而完成。房產中介通過計算機系統(tǒng)，可以管理其所擁有的各類房源可客戶信息，實現(xiàn)對于房源的快速查找和信息更新。房產交易雙方可以利用系 統(tǒng)實現(xiàn)房屋買賣信息發(fā)布、在線預約看房等業(yè)務辦理。對于信息系統(tǒng)的運用，能夠完成足不出戶而辦理房產租賃和銷售的多種業(yè)務，為房屋的買賣雙方提供便利的同時也提升了房產中介的工作效率，保障了房產中介作為第三方的利益訴求。 在該研究背景下，本文擬開展對于房產中介信息管理系統(tǒng)的設計與開發(fā)，為促進我國房產中介的快速發(fā)展，繁榮房屋租賃和交易市場提供信息技術的保障。 題提出 河南鄭州嘉信房產中介公司創(chuàng)建于 2008 年，該公司主要面向鄭州市承擔房屋的租賃和二手房買賣中介業(yè)務辦理。經過數(shù)年的發(fā)展，該公司已經在鄭州市擁有了數(shù)家營業(yè)網(wǎng)點，形成了一定的經營規(guī)模，在當?shù)鼐哂休^強的影響力。但該公司與國內同行業(yè)中的大型房地產中介公司相比較，存在信息化程度不足的缺陷。在大型房地產中介公司向中小城市推進的背景下，該公司迫切需要提升公司的經營能力。以信息化技術為基礎的房地產中介交易信息管理系統(tǒng)，是提升該公司業(yè)務能力的重要途徑，為公司的發(fā)展提供信息化平臺。 嘉信地產目前的各個營業(yè)網(wǎng)店分別負責各個不同區(qū)域的房產交易，不同網(wǎng)點之間的業(yè)務覆蓋范圍不存在交叉，各個網(wǎng)點分別管理各自經營區(qū)域內的房屋第一章 緒論 3 租賃和銷售信息。客戶需要進行房屋租賃或者買賣過程 中，需要特定的營業(yè)網(wǎng)店才能夠完成交易。這種經營模式極大的限制了嘉信房地產中介公司的發(fā)展。不同網(wǎng)點之間的信息溝通不暢通，導致了大量客戶的流失。其迫切需要實現(xiàn)各網(wǎng)點之間的信息有效溝通，各個營業(yè)網(wǎng)點具有經營的側重區(qū)域，同時也可以辦理其他區(qū)域的房產租賃和銷售。通過營業(yè)網(wǎng)點的業(yè)務交叉，實現(xiàn)對于客戶的全面覆蓋，并且提升營業(yè)網(wǎng)點之間的競爭，促進業(yè)務發(fā)展。 嘉信地產各個營業(yè)網(wǎng)點目前是通過電子文檔對于房產信息進行管理。業(yè)務人員將房產信息錄入到 件中，通過電子文件管理其業(yè)務范圍內的所有房源信息。不同業(yè)務人員在業(yè)務辦 理過程中，需要將所獲取到的各種信息及時進行更新。其通過修改 件相關數(shù)據(jù)的方式，實現(xiàn)信息更新。該公司對于房源信息的管理方式明顯落后于大型房地產中介公司的信息管理方式。其無法保障業(yè)務人員及時、有效的進行房源的查詢、更新等操作。在房源信息量較小的情況下，其尚可以完成業(yè)務處理。但是在房源數(shù)量增加、業(yè)務信息量增加的背景下，這種處理模式存在信息處理滯后的缺陷。 通過房產中介信息管理系統(tǒng)的開發(fā)，實現(xiàn)基于互聯(lián)網(wǎng)的系統(tǒng)訪問，通過數(shù)據(jù)庫對于信息進行統(tǒng)一保存，可以有效解決嘉信地產目前發(fā)展過程中所面臨的問題。各個營業(yè)網(wǎng) 點通過互聯(lián)網(wǎng)訪問公司的房產信息，可以實現(xiàn)房產信息在不同營業(yè)網(wǎng)點之間的共享，達到業(yè)務的全面交叉和覆蓋。以數(shù)據(jù)庫保存房產信息，業(yè)務員可以對于數(shù)據(jù)進行及時的寫入和更新，提高了房源信息的管理能力。 為了解決鄭州嘉信地產所面臨的問題，本文選擇以該房地產中介公司作為研究背景，設計開發(fā)房地產中介信息管理系統(tǒng)，為該房地產中介公司提供信息技術支持。 第二節(jié) 研究內容和意義 究內容 在嘉信地產發(fā)展過程中面臨信息化不足的實際應用背景下，本文開展對于嘉信地產中介有針對性的信息管理系統(tǒng)設計與開發(fā)，為嘉信地產的發(fā)展提 供信息化平臺。 嘉信地產在實際工作過程中，需要對于房屋的租賃、買賣等相關業(yè)務進行第一章 緒論 4 處理。為了保障業(yè)務的順利進行，本文需要深入研究房產中介在業(yè)務辦理過程中的具體流程，分析各項業(yè)務處理過程中的數(shù)據(jù)操作。通過業(yè)務流程圖、數(shù)據(jù)流程圖等多種圖形描述方式進行業(yè)務建模與分析。研究地產中介工作中的各種不同類型使用者情況，分析各類使用者對于地產中介系統(tǒng)的功能要求。通過系統(tǒng)建模的各類圖形化語言對于系統(tǒng)需求進行建模分析。 房產中介主要是針對于各類房源信息以及房源的處理情況進行管理。設計支持各類數(shù)據(jù)持久化存儲的數(shù)據(jù)庫表結構。數(shù)據(jù) 存儲通過數(shù)據(jù)表最為最基本的存儲單元，以表之間的主外鍵關聯(lián)關系作為表之間的耦合。以數(shù)據(jù)庫設計方案作為支持系統(tǒng)運行的基礎數(shù)據(jù)存儲結構。 根據(jù)系統(tǒng)的各項功能要求，設計開發(fā)滿足系統(tǒng)業(yè)務處理需求的信息管理系統(tǒng)。通過程序代碼設計，支持各項業(yè)務邏輯的處理。設計系統(tǒng)的功能界面和頁面 本，實現(xiàn)系統(tǒng)與用于之間的有效溝通。在系統(tǒng)設計的基礎上，完成應用程序和功能界面的代碼實現(xiàn)。 究意義 本文的研究為嘉信地產中介公司提供信息化技術支持，其研究的意義主要體現(xiàn)在如下幾個方面。 (1) 提升嘉信地產 業(yè)務處理能力 嘉信地產以地產管理信息系統(tǒng)作為企業(yè)業(yè)務處理平臺，可以實現(xiàn)各項業(yè)務處理的信息化管理。系統(tǒng)能夠精確管理每一套房源的租售情況，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的全面追蹤和有據(jù)可查。地產中介公司工作人員能夠在工作中根據(jù)各房源的信息變化情況調整相應的業(yè)務處理對策，保障各項工作的順利開展。不同營業(yè)網(wǎng)點之間的房源信息共享，為地產中介公司抓住客戶提供了技術保障?？蛻裟軌蛟谌魏我粋€營業(yè)網(wǎng)點辦理全市的房源租賃和買賣業(yè)務，有效提升了業(yè)務處理能力。 (2) 提升業(yè)務處理透明度 房屋的租賃或買賣雙方在交易過程中，通過系統(tǒng)可以及時全面了解 業(yè)務的辦理進度。業(yè)務處理信息的在線查詢，提供了信息向交易雙方的公開。交易雙方能夠及時全面了解所需辦理的各種手續(xù)以及各種手續(xù)的進展情況，增強對于房產中介的信任程度。交易雙方對于房產中介的信任度增加，能夠為房產中介業(yè)務發(fā)展提供動力。 第一章 緒論 5 (3) 提高房產中介影響力 房產中介通過信息系統(tǒng)可以對外發(fā)布房源的相關信息，房屋的交易雙方通過系統(tǒng)能夠進行房源信息的查詢和瀏覽。以信息化的手段，可以第一時間獲取到客戶的關注，從而提升房產中介的影響力，在激烈的中介市場競爭中取得比較優(yōu)勢。 第三節(jié) 國內外研究綜述 內 外相關研究 國外發(fā)達國家的房屋作為商品房進行買賣具有數(shù)百年的歷史，其房地產中介行業(yè)也經歷了較長的發(fā)展。 以美國為例，其房地產經紀人協(xié)會創(chuàng)建于 1908 年，在 2007 年其注冊人數(shù)已經達到 135 萬人。其房地產中介具有嚴格的行業(yè)管理規(guī)范和業(yè)務處理流程規(guī)范。通過行業(yè)協(xié)會的相關法律法規(guī)的管理，促進了地產中介市場的發(fā)展。美國四大著名的地產中介公司有 21 司，這四家公司的業(yè)務范圍遍及全美各個州 5。大型房產中介公司已經實現(xiàn) 了對于業(yè)務處理的信息化管理。通過互聯(lián)網(wǎng)接入技術，實現(xiàn)了不同分公司之間的數(shù)據(jù)共享。員工按照不同等級進行劃分，不同級別的員工可以查詢不同范圍內的房源數(shù)據(jù)，實現(xiàn)了信息的精細化管理 6。面對亞洲人群向美國的投資移民的浪潮，國外的房產中介公司也開展了專門針對于亞洲人群的房產中介服務。其通過開設海外辦事機構等方式，吸引海外投資者在美國購買房產。四大房產中介公司都開發(fā)了專門的房產中介信息系統(tǒng)，向亞洲投資者提供多種不同的文字服務 7。投資者通過信息系統(tǒng)可以將業(yè)務交付中介公司進行辦理。通過系統(tǒng)可以查看房屋的圖片信息、辦理 程序、處理進度等情況，減少了亞洲投資者由于空間距離差距而造成的業(yè)務辦理不便 8。 國內的大型房地產中介機構也都開始了對于信息系統(tǒng)的應用，以信息系統(tǒng)管理不同城市的房源信息以及各房源的業(yè)務進展情況。以國內具有一定影響力的鏈家地產中介為例，其信息系統(tǒng)的功能界面如圖 圖 示。用戶可以選擇鏈家不同的站點進行房源查看。在各個站點的界面中，支持通過多種搜索條件進行房源的定位與查詢。友好的用戶界面和高效率的房源信息查詢，給用第一章 緒論 6 戶帶來了極大的方便，用戶能夠隨時隨地利用手機、電腦等網(wǎng)絡訪問設備通過鏈家的網(wǎng)站進行房 源查詢。為鏈家地產第一時間抓住客戶提供了技術保障。 圖 家地產信息系統(tǒng)頁面 圖 家地產信息系統(tǒng)頁面 目前國內的地產中介信息管理系統(tǒng)主要有如下幾種類型： (1) 中介公司自營模式 中介公司自營平臺模式是由房產中介公司自行設計開發(fā)運營的房產中介系統(tǒng)。房產中介公司在系統(tǒng)中僅針對于本公司的房源進行發(fā)布，并管理本公司各套房源的業(yè)務進展情況。這種模式又劃分為封閉性系統(tǒng)和開放性系統(tǒng)兩種類型。封閉性系統(tǒng)僅能夠在公司內部進行系統(tǒng)訪問，不對外部用戶提供服務。這種模式常見于一些中小型房產中介公司 ，其優(yōu)勢在于能夠保障房源信息的安全。劣第一章 緒論 7 勢在于無法為外部用戶所使用，交易雙方不能夠及時獲取各類信息。開放性系統(tǒng)常見于一些大型的房地產中介公司。其系統(tǒng)支持公司內部用戶和外部用戶的共同使用。通過信息的分級管理，不同的用戶只能夠對應查詢其級別范圍內的數(shù)據(jù)，確保房源信息和各類業(yè)務數(shù)據(jù)的安全。開放性系統(tǒng)是房地產中介信息系統(tǒng)的發(fā)展方向，對于中介公司的對外形象宣傳具有積極的推動作用。 (2) 開放信息平臺模式 開放的信息平臺是由一些公共的系統(tǒng)提供商對外提供信息發(fā)布的平臺。較為知名的信息平臺有 58 同城、趕集網(wǎng)、新浪樂居、 搜房網(wǎng)等。房屋的交易雙方和房產中介均可免費在平臺發(fā)布各類租售信息，信息可以由系統(tǒng)的所有用戶所瀏覽。開放信息平臺提供商通過對于信息的置頂、短信訂閱等多種途徑作為其盈利模式。這類平臺一般僅支持對于信息進行發(fā)布，房屋的后續(xù)租售業(yè)務需要由買賣雙方自行辦理。 在理論研究方面，國內外學者也開展了關于房產中介信息系統(tǒng)的諸多研究，理論研究成果為技術進步提供了技術支持。 文獻 9構建了以 術為支撐的房地產中介信息管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)全面分析了地產中介在運營過程中所需要解決的實際問題，采用 言作進行系統(tǒng)開 發(fā)。通過對于 頁面腳本的應用，形成了與用戶之間具有良好互動的信息系統(tǒng)。 文獻 10以長沙市二手房交易資金管理為背景，從二手房交易資金安全的角度，設計了房屋交易過程中資金的交付模式。開發(fā)了對于資金進行全面監(jiān)管的信息管理系統(tǒng)，保障了資金交付的安全性和可追蹤性。 文獻 11以濟南某房產交易中介為例，設計開發(fā)具有較強針對性和實際應用價值的房產交易信息管理系統(tǒng)。系統(tǒng)以工作流技術實現(xiàn)了各項業(yè)務處理過程的靈活設置。使用者可以根據(jù)房產交易的具體業(yè)務處理變化情況，在系統(tǒng)中進行相應設置，完成系統(tǒng)中對應的業(yè)務 調整。 文獻 12分析了房產中介的租賃、銷售、代銷等各項實際業(yè)務需求，開發(fā)出具有較強通用性的房產交易信息管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)支持模塊化組裝，由系統(tǒng)管理員進行相應的設置，對于實際業(yè)務中所用到的功能模塊進行選擇，組裝成為適用于不同類型房產中介的信息管理系統(tǒng)。 文獻 13運用數(shù)據(jù)挖掘相關技術，對于房產中介的房源信息進行分析。通過挖掘相關的關聯(lián)規(guī)則，得到一系列虛假房源識別的方法。通過對于文章所發(fā)掘第一章 緒論 8 的方法進行運用，有效的識別出虛假房源信息，減少虛假房源給業(yè)務處理所帶來的危害。 文獻 14分析了房地產中介信息管 理系統(tǒng)的性能優(yōu)化問題。對于大型的房地產中介公司，其并發(fā)訪問量巨大。為了保障用戶對于系統(tǒng)的正常使用，系統(tǒng)運用多服務器負載均衡模式對于并發(fā)訪問進行分配，保持各臺服務器具有均衡的訪問量。 內外研究分析 國內外相關理論和應用研究，對于本文所研究的嘉信公司房地產中介信息管理系統(tǒng)的開發(fā)具有較強的借鑒價值。國外的房地產信息管理系統(tǒng)主要針對于國外的二手房交易機制。其系統(tǒng)都是在國外法律法規(guī)的框架下設計開發(fā)的。由于國外的法律法規(guī)與國內有著較強的差異，無法將國外的房產中介系統(tǒng)在國內直接進行應用。對于國外系統(tǒng)進行改 造并引進，其所需代價過高，經濟上不可行。國內的放地產中介信息管理系統(tǒng)，多針對于大型的房產中介公司所開發(fā)。一般具有規(guī)模大、并發(fā)能力強、業(yè)務管理范圍廣的特點。而區(qū)域性房產中介公司，其業(yè)務處理模式以及業(yè)務范圍與大型公司有著較大的差異。直接將大型公司的中介信息管理系統(tǒng)在中小型公司進行應用，并不能夠發(fā)揮出預期的效果。因此對于嘉信房地產中介公司的信息管理系統(tǒng)開發(fā)，需要在借鑒國內外相關研究成果的基礎上，根據(jù)嘉信公司的具體業(yè)務處理背景，開發(fā)出有針對性的房產中介信息管理系統(tǒng)。 第三節(jié) 文章結構安排 本文針對于鄭州嘉信房產中 介公司開發(fā)信息管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)具有較強的針對性和實際應用價值。根據(jù)系統(tǒng)開發(fā)的流程，劃分文章的章節(jié)結構安排如下：。 第一章：緒論。研究嘉信房產中介對于信息管理系統(tǒng)開發(fā)的實際需求，明確所需要研究的主要內容，安排文章的總體結構。 第二章：房產中介系統(tǒng)需求分析。研究房產中介公司所需要處理的所有業(yè)務，分析系統(tǒng)所應當具備的功能特性以及系統(tǒng)不同參與者的功能用例要求。 第三章：房產中介系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫設計。根據(jù)系統(tǒng)功能模塊的劃分，設計系統(tǒng)第一章 緒論 9 的數(shù)據(jù)庫結構模型，得到數(shù)據(jù)庫的存儲結構方案。 第四章：房產中介系統(tǒng)總體設計。構建系統(tǒng) 的總體開發(fā)環(huán)境，劃分軟件層次結構，設計系統(tǒng)各項功能處理所對應的流程方案。 第五章：房產中介系統(tǒng)實現(xiàn)。根據(jù)系統(tǒng)的設計方案，完成系統(tǒng)的程序代碼實現(xiàn)和功能界面開發(fā)。 第六章：總結與展望。歸納文章的研究內容，展望系統(tǒng)的下一步研究方向。 第二章 房產中介系統(tǒng)需求分析 10 第二章 房產中介系統(tǒng)需求分析 房產中介公司需要處理的業(yè)務總體包括房屋租賃、二手房銷售等。在各項業(yè)務中都包含若干具體的業(yè)務操作。通過需求分析，明確系統(tǒng)應當實現(xiàn)的功能目標和中介信息系統(tǒng)各種不同類型使用者的功能要求。 第一節(jié) 房產中介總體業(yè)務分析 房地產中介的日常工作中，包括對 于房產租賃和二手房銷售等業(yè)務處理。通過對于總體業(yè)務進行分析，明確了其業(yè)務處理的總體過程以及在業(yè)務運作當中所需信息系統(tǒng)提供的技術支持。 務運作過程分析 深入鄭州嘉信房地產中介公司進行調研，明確了其主營業(yè)務為房產租賃和二手房銷售。在業(yè)務運作過程中，其總體業(yè)務運作過程分析如圖 示。 租 賃 客 戶 買 賣 房 客 戶客 戶 信 息 登 記出 租 信 息 求 租 信 息 出 售 信 息 購 買 信 息信 息 匹 配客 戶 聯(lián) 系業(yè) 務 辦 理圖 產中介總體業(yè)務運作圖 根據(jù)圖 總體業(yè)務運作過程可知，在房產中介業(yè)務運作過程中主要包括第二章 房產中介系統(tǒng)需求分析 11 如下三個環(huán)節(jié)。 (1) 客戶尋找 客戶是房產中介業(yè)務開 展所面向的對象，也是房產中介的利潤來源?？蛻舴譃樽赓U客戶與買賣房客戶兩種各類型。房產中介需要將客戶的信息進行登記，并分類管理。通過與客戶之間保持信息的有效溝通，實現(xiàn)租賃和買賣交易的順利完成。 (2) 信息獲取 房產中介的信息獲取主要是根據(jù)客戶的需求，獲取到房屋出售、租賃、購買、求租的相關信息。將各類信息按照類別進行管理，按照規(guī)范的數(shù)據(jù)錄入方式將信息進行保存。 (3) 業(yè)務辦理 房產中介公司根據(jù)客戶的租、售的實際需求，在其所擁有的信息中進行搜索與匹配。根據(jù)客戶意向，聯(lián)系交易雙方并辦理相關的租賃和出售業(yè) 務。 息系統(tǒng)實際需求 根據(jù)對于房地產中介實際業(yè)務運作過程分析，明確了在業(yè)務運作當中需要信息系統(tǒng)提供如下幾方面的技術支持。 (1) 客戶信息管理 房地產中介的客戶主要包括租賃與買賣兩種類型?？蛻粼谝淮螛I(yè)務交易當中會給房產中介公司帶來利潤，同時維護與客戶之間的有效溝通會形成客戶對于特定地產中介的依賴，在其后續(xù)的房地產租售需求中形成連續(xù)性消費。信息系統(tǒng)需要提供對于客戶信息的管理，支持房地產中介公司工作人員對于客戶信息進行錄入、查詢、更新等業(yè)務操作。 (2) 房產信息管理 房產信息可以分為租 賃信息與出售信息兩種類型。房產信息是房地產中介公司的寶貴資源，對于房地產中介公司的發(fā)展具有至關重要的作用。在嘉信公司進行營業(yè)網(wǎng)點信息互聯(lián)的背景下，房產信息需要支持分級管理。不同級別的工作人員能夠瀏覽對應級別的信息。例如：業(yè)務員能夠瀏覽網(wǎng)點主營區(qū)域的房產信息；網(wǎng)點經理可以瀏覽公司所有的房產信息等。 (3) 業(yè)務辦理管理 第二章 房產中介系統(tǒng)需求分析 12 房地產中介公司進行租售業(yè)務辦理的過程中，包括預約、看房、買賣合同、傭金繳納等多項業(yè)務。系統(tǒng)需要對于每一套房源的業(yè)務辦理情況進行全面管理。通過信息查詢，明確各套房源的業(yè)務進展情況。 (4) 員工活動管理 房地產中介行業(yè)的工作性質決定了公司員工需要經常安排看房等業(yè)務辦理。為了對于員工活動進行規(guī)范化管理，需要通過信息化的手段管理員工的各種外出活動。 第二節(jié) 參與者用例分析 參與者功能用例分析過程，是對于系統(tǒng)中不同類型使用者功能訴求的研究。以參與者代表不同類型的使用者，通過功能用例分析使用者對于系統(tǒng)的功能用例要求。 與者劃分 將系統(tǒng)使用者劃分成為不同類型的參與者，通過分析參與者的功能用例要求而明確其所代表的一類使用者對于系統(tǒng)的功能要求 16。 分析房地產中介公司信息系統(tǒng)使用者情況，得到圖 使用者情況分析圖。 房 產 中 介 系 統(tǒng) 使 用 者外 部 用 戶 內 部 用 戶業(yè)務員業(yè)務主管求租客戶出租客戶購房客戶賣房客戶圖 地產中介系統(tǒng)使用者情況示意圖 在圖 中介信息系統(tǒng)使用者情況分析中，其主要包括外部用戶和內部用戶兩種類型。外部用戶是地產中介公司以外的使用者，內部用戶是地產中介公司的工作人員。外部用戶又可以細分為求租客戶、出租客戶、購房客戶與賣房第二章 房產中介系統(tǒng)需求分析 13 客戶四種類型。內部用戶劃分為業(yè)務員和業(yè)務主管兩種類型。 根據(jù)使用者情況分析，按照使用者功能需求相同或相近的原則，劃分使用者為如下幾類參與者。 (1) 系統(tǒng)管理員 系統(tǒng)管理員是信息系 統(tǒng)運行維護的管理人員，負責系統(tǒng)的整體運行管理和系統(tǒng)運行的基礎數(shù)據(jù)以及各種參數(shù)的設置。 (2) 租賃客戶 租賃客戶代表求租客戶與出租客戶兩種類型的使用者。這兩種類型的客戶的功能要求近似，將其統(tǒng)一抽象成為租賃客戶參與者。 (3) 買賣客戶 買賣客戶代表購房客戶與賣房客戶兩種類型的使用者。這兩種客戶的辦理房屋買賣業(yè)務中具有近似的功能要求，統(tǒng)一采用買賣客戶參與者代表這兩類使用者。 (4) 業(yè)務員 業(yè)務員是房產中介業(yè)務提供服務的工作人員，其需要通過系統(tǒng)跟蹤各套房源的業(yè)務處理情況。 (5) 業(yè)務主管 業(yè) 務主管參與者代表房產中介公司的各種主管，包括店面主管、公司主管等。業(yè)務主管負責各項業(yè)務的監(jiān)督管理，以及對于業(yè)務的總體規(guī)劃等工作。 與者用例分析 用例是對于系統(tǒng)功能的抽象，每個用例都是一項獨立的功能特性 17。以例圖通過圖形化的描述方式分析每一個參與者的功能用例要求 18。 1. 系統(tǒng)管理員用例分析 根據(jù)系統(tǒng)管理員在系統(tǒng)運行維護過程中的工作需求，分析得到圖 該參與者的功能用例需求分析方案。 權限管理用例： 系統(tǒng)管理員利用該用例管理系統(tǒng)各種類型使用者對于系統(tǒng)的操作權限。 可以對于每一種類型的使用者進行權限控制，也可以具體到每一個使用者進行權限控制。通過精確的權限管理，保障各種類型數(shù)據(jù)的操作均在管理員授權下所第二章 房產中介系統(tǒng)需求分析 14 進行。 S y s t e 統(tǒng)管理員用例分析圖 員工管理用例： 員工指嘉信房產中介公司的工作人員，包括業(yè)務員和各級業(yè)務主管。系統(tǒng)管理員根據(jù)員工的入職、離職等情況對于員工信息進行相應的添加、刪除等操作，并在員工基本信息發(fā)生變化的情況下完成員工信息更新。 小區(qū)管理用例： 房產中介需要處理的業(yè)務對象為各個小區(qū)的房產，以小區(qū)管理用例統(tǒng)一管理各個小區(qū)的信息。包括小區(qū)名稱、位置、 物業(yè)等各種信息管理。 日志查詢用例： 員工對于系統(tǒng)的數(shù)據(jù)添加、刪除、修改操作，會以日志的形式進行記錄。系統(tǒng)管理員根據(jù)日志查詢，可以明確每一名員工所完成的操作。在數(shù)據(jù)發(fā)生損毀的情況下，根據(jù)日志記錄進行逆向操作，可以完成數(shù)據(jù)回復。 賬號管理用例： 房產中介系統(tǒng)需要用戶登錄之后才能完成各種操作。系統(tǒng)管理員對于賬號進行統(tǒng)一管理與維護，維護用戶名、密碼等數(shù)據(jù)。 自定義查詢用例： 第二章 房產中介系統(tǒng)需求分析 15 在系統(tǒng)使用過程中，往往需要系統(tǒng)設定之外的附條件查詢操作。該用例支持系統(tǒng)管理員根據(jù)所需查詢的數(shù)據(jù)，構造 句，完成對應的數(shù)據(jù)查 詢。 2. 租賃客戶用例分析 研究租賃客戶參與者所代表的出租客戶與求租客戶的功能用例需求，得到圖 租賃客戶用例分析方案。 S y s t e 賃客戶用例分析圖 出租登記用例： 房屋出租客戶在需要出租房屋的情況下，通過系統(tǒng)登記其出租的意向。包括房屋的相關信息以及租賃價格等信息。 客戶信息登記用例： 房租出租客戶與租賃客戶在系統(tǒng)中登記個人的相關信息。通過個人信息登記方便房產中介公司進行聯(lián)系。 合同查看用例： 租賃客戶在簽訂房屋租賃合同之前，需要全面了解合同中的各項具體條款。以合同查看用例支持租賃 客戶通過系統(tǒng)瀏覽合同的詳細信息。 費用繳納用例： 租賃客戶在簽訂房屋租賃合同之后，需要向房產中介支