網(wǎng) 關(guān)于戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元發(fā)展的分析 制作時間 2005年 12月 天潤集團項目前期發(fā)展報告 網(wǎng) 本項目研究結(jié)果專屬于湖北省天潤集團所有 項目總監(jiān)：羅嵐 報告撰寫 :羅嵐 報告時間 :2005年 12月 網(wǎng) 第一部分 理解城市 第二部分 理解行業(yè) 第三部分 理解商圈 第四部分 理解戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元 第五部分 消費者行為形態(tài)分析 第六部分 潛在投資者分析 第八部分 分析結(jié)論與產(chǎn)品建議 第九部分 業(yè)務(wù)單元操作思路建議 目 錄 第七部分 商業(yè)經(jīng)營戶研究分析 網(wǎng) 本項目的研究背景 。 網(wǎng) 本次研究主要解決的問題 商圈屬性研究 天潤商圈宏觀環(huán)境 商圈內(nèi)重點路段人口狀況 天潤商圈業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 分析結(jié)論與產(chǎn)品建議 篩選與評估潛在業(yè)務(wù)單元組合 對戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元再理解 理解戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元 理解客戶 消費者行為形態(tài)分析 商業(yè)經(jīng)營戶研究分析 潛在投資者分析 項目操作節(jié)奏建議 市場容量再分析 商業(yè)產(chǎn)品線分析與結(jié)論 項目規(guī)劃建議 項目整體操作節(jié)奏 現(xiàn)金流業(yè)務(wù)單元操作節(jié)奏 利潤率業(yè)務(wù)單元操作節(jié)奏 網(wǎng) 襄樊市地理位置為東經(jīng) 110 45 113 47，北緯 30 13 32 35，位于湖北省西北部，襄樊自古以來，就是南北經(jīng)濟文化的交匯之地，素有“南船北馬”之稱，歷來為鄂西北地區(qū)商貿(mào)物資集散之地。 襄樊市是建設(shè)部確定的大城市。襄樊市土地面積 人口約 580萬人。 2004年底市區(qū)面積 3564平方公里 ,人口 254萬 ,城區(qū)面積 100平方公里， 2004年全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 558億元，比上年增長 11，人均 641元；全地域財政收入 長 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7550元，比上年增長 7，農(nóng)民人均純收入 3060元，比上年增加 402元， 2003年湖北省委、省政府把襄樊列為“省域副中心城市”重點建設(shè)發(fā)展。 理解城市 網(wǎng) 襄樊逐步成為“產(chǎn)業(yè)特色鮮明、交通優(yōu)勢明顯、科教實力雄厚、發(fā)展?jié)摿妱拧钡某鞘小Ｏ宸莾?nèi)陸地區(qū)重要的新型汽車城，汽車工業(yè)占全市二產(chǎn)業(yè)的 60左右，并且比重還在提高。 襄樊是正在興起的火電基地，地處北煤南運的路口，投資 52億元的 120萬千瓦的一期火力發(fā)電廠 1999年已投產(chǎn)，投資 48億元的二期 120萬千瓦工程今年初已開工。 襄樊交通優(yōu)勢突出，“一條漢江、兩座機場、三條鐵路、四通八達公路”是襄樊水、陸、空立體交通的寫照，尤其是高速公路發(fā)展十分迅速，襄樊正在成為鄂西北及鄂豫陜渝毗鄰地區(qū)的物流中心，居全國最佳商業(yè)城市第 54位。 襄樊的人力資源豐富，勞動力素質(zhì)較高，科研院所、大專院校、金融機構(gòu)、涉外服務(wù)、醫(yī)療單位等比較完善，在鄂西北及毗鄰地區(qū)堪稱一流。 理解城市 網(wǎng) 宏觀環(huán)境分析 在這一背景下，全國商品交易市場中的大型和特大型市場 年成交額為 1億元及以上的市場（以下簡稱億元市場）卻表現(xiàn)出與之不同的變化特點： 一、市場總體數(shù)量基本保持穩(wěn)定，內(nèi)設(shè)攤位數(shù)量減少，單個市場規(guī)模擴大，成交額增長速度有所加快。 二、億元市場的內(nèi)部結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了程度不等的變化。綜合市場減少，專業(yè)市場增加。市場內(nèi)設(shè)攤位的數(shù)量結(jié)構(gòu)變化明顯，但經(jīng)營商品的類別則大致保持穩(wěn)定。 三、市場內(nèi)設(shè)攤位的數(shù)量結(jié)構(gòu)變化明顯，但經(jīng)營商品的類別則大致保持穩(wěn)定。 四、營業(yè)面積逐年遞增，市場經(jīng)營環(huán)境有所改善。 五、市場年平均成交額和年平均攤位成交額，均逐年在遞增，近年的增長尤為突出。 六、前 100家億元市場的排序有較大的調(diào)整。 據(jù)國家工商行政管理局統(tǒng)計，自2000年以來，全國商品交易市場（包括消費品市場和生產(chǎn)資料市場），在數(shù)量上逐年遞減，市場個數(shù)由 2000年的 001年的 至2002年的 成交額則呈現(xiàn)漸增的態(tài)勢。成交額由 2000年的 001年的 至2002年的 圖所示）。 理解行業(yè) 網(wǎng) 理解行業(yè) 一、市場總體數(shù)量基本保持穩(wěn)定，內(nèi)設(shè)攤位數(shù)量減少，單個市場規(guī)模擴大，成交額增長速度有所加快。 2000年以來，全國億元市場的個數(shù)大致保持穩(wěn)定，年均增減波動的幅度約為 40圖所示）。 網(wǎng) 二、億元市場的內(nèi)部結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了程度不等的變化。 綜合市場減少，專業(yè)市場增加。 綜合市場的數(shù)量無論是總數(shù)，還是其中的工業(yè)品、農(nóng)產(chǎn)品及其他綜合市場的個數(shù)，都逐年在遞減，而專業(yè)市場的數(shù)量則有十分明顯的增加。其中綜合市場除 2001年比 2000年有所增加外， 2002年和 2003年上半年均出現(xiàn)了減少（累計減少了 113家）。而專業(yè)市場自 2000年以來個數(shù)逐年在增加，至 2003年上半年比 2000年累計增加了282家。 綜合市場在億元市場中的比重由2000年的 54%，下降為 2003年的 49%。而專業(yè)市場則由 2000年的 46%，上升為 2003年的 51%。 在專業(yè)市場中，增長較為突出的是建材裝飾材料市場、家具市場、機動車市場、和其他專業(yè)市場 理解行業(yè) 網(wǎng) 三、市場內(nèi)設(shè)攤位的數(shù)量結(jié)構(gòu)變化明顯，但經(jīng)營商品的類別則大致保持穩(wěn)定。 億元市場內(nèi)設(shè)攤位中，食品飲料煙酒類、紡織服裝鞋帽類、化妝品類、日用品類的攤位數(shù)量從 2001年至 2003年上半年末連續(xù)下降，降幅最大的是食品飲料煙酒類中的糧油果菜類攤位，下降了 家具類、建材裝飾材料類、五金電料類攤位數(shù)量近年來持續(xù)增長，最大增幅達 13%。 金屬材料類、電子出版和音像制品類、辦公用品類等攤位起伏波動較大，但總體是趨于上升態(tài)勢（如表所示）。 理解行業(yè) 網(wǎng) 四、營業(yè)面積逐年遞增，市場經(jīng)營環(huán)境有所改善。 營業(yè)面積逐年遞增，市場經(jīng)營環(huán)境有所改善。2003年上半年末，全國億元商品交易市場營業(yè)面積為 2002年末增長了 比 2001年末增長了 16%，比 2000年末增長了 如圖所示）。 理解行業(yè) 網(wǎng) 五、市場年平均成交額和年平均攤位成交額，均逐年在遞增，近年的增長尤為突出。 市場年平均成交額和年平均攤位成交額，均逐年在遞增，近年的增長尤為突出。 2001年億元市場年平均成交額比 2000年增長了 2002年比 2001年的增幅進一步擴大至 其中，尤其以專業(yè)市場的增長表現(xiàn)更為突出（ 2001年比 2000年僅增長了 2002年比 2001年卻猛增了 同期綜合市場分別僅增長了 。 億元商品交易市場年平均攤位成交額， 2002年也比 2001年增加了 遠大于 2001年比 2000年增長的 理解行業(yè) 網(wǎng) 前 100家億元市場的排序有較大的調(diào)整。 2001年，成交額排在前 100位的億元商品交易市場到 2002年僅剩 77家，另有 23家是 2002年新進入前 100名的市場，調(diào)整比率達到 23%。新進入的市場按類別分，農(nóng)產(chǎn)品類有 3家，輕紡食品類有 11家，重工業(yè)產(chǎn)品及生產(chǎn)資料類有 9家，其中汽車類有 3家。而 2001年排位前 100名至 2002年未進入的 23家主要是農(nóng)產(chǎn)品類有 4家、輕紡食品類有 10家、生產(chǎn)資料類有 9家。其中，汽車類大型交易市場的進入引人注目。 另外，從按成交額排序的前 100名市場來看， 2001年，排在第一名的年成交額為 212億元，第 100名是 29億元。而 2002年，排在第一名的年成交額為 250億元，第 100名是 31億元。整體規(guī)模都在前移。 六、前 100家億元市場的排序有較大的調(diào)整。 理解行業(yè) 網(wǎng) 天潤商圈的宏觀環(huán)境與發(fā)展態(tài)勢 天潤商圈的基本特征及區(qū)域影響 天潤商圈內(nèi)典型商鋪的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 網(wǎng) 天潤商圈的宏觀環(huán)境與發(fā)展態(tài)勢 天潤商圈的基本特征及區(qū)域影響 天潤商圈內(nèi)典型商鋪的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 天潤 商圈的人口環(huán)境 天潤 商圈的區(qū)域影響力 網(wǎng) 行業(yè)是否有吸引力？ 市場有顯著潛力 市場規(guī)模 增長潛力 經(jīng)營者、投資者、 消費者綜合分析 獲取回報的能力較高 行業(yè)結(jié)構(gòu) 進入壁壘 產(chǎn)品線利潤率與現(xiàn)金流的能力 是否能成為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的公司？ 有形資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良 市場份額 收入 /利潤增長 現(xiàn)金流 投資資本回報 獲取經(jīng)營控制力的成本 無形資產(chǎn)價值較高 提升人員素質(zhì) 提升操作水平 提升品牌形象 關(guān)系建立 第三類業(yè)務(wù) 單元 否 否 第三類業(yè)務(wù) 單元 潛在16個業(yè)務(wù)單元 有三個業(yè)務(wù)單元為第一類業(yè)務(wù) 核心業(yè)務(wù)，應(yīng)加大投資，或選擇進入積極發(fā)展了。 有三個業(yè)務(wù)單元為第二類業(yè)務(wù) 這類業(yè)務(wù)著重于獲取現(xiàn)金流或?qū)I(yè)態(tài)的提升配合一類業(yè)務(wù)單元 理解戰(zhàn)略單元 網(wǎng) 行業(yè)吸引力分析 權(quán)重 建材行業(yè) 汽車汽配 大中型 專業(yè)店 倉儲式商場 小商品 物流中心 大中型綜合超市 S S S S S S 場潛力 21 16 14 12 14 11 8 市場規(guī)模 1 3 2 3 2 3 3 2 增長潛力 1 4 2 4 3 2 3 2 經(jīng)營者、投資者、消費者綜合分析 1 3 4 3 3 2 1 1 獲取回報能力 進入壁壘 1 3 4 2 2 1 2 1 產(chǎn)品線利潤率與現(xiàn)金流的能力 2 8 4 2 2 6 2 2 網(wǎng) 行業(yè)吸引力 第一類業(yè)務(wù) 行業(yè)吸引力很大，而且擁有相當(dāng)資產(chǎn)和技能等競爭優(yōu)勢 高 中 低 低 中 高 第二類業(yè)務(wù) 市場具有一定吸引力，具有近期盈利能力或能提升業(yè)態(tài)，但面臨進一步發(fā)展挑戰(zhàn) 第三類業(yè)務(wù) 剩下的吸引力不大的各類業(yè)務(wù) 產(chǎn)品競爭力 農(nóng)貿(mào) 服裝 小商品 汽車汽配 建材、家居 餐飲娛樂 電子市場 大中型 專業(yè)店 布匹市場 品牌服裝 倉儲式商場 大中型綜合超市 物流中心 百貨商店 花卉 電器市場 理解戰(zhàn)略單元 網(wǎng) 第一類業(yè)務(wù)行業(yè) 第一類業(yè)務(wù)行業(yè)吸引力很大，而且擁有相當(dāng)資產(chǎn)和技能等競爭優(yōu)勢 其中汽車汽配為保持優(yōu)勢的業(yè)務(wù)單元，建材為選擇性成長，能帶來利潤率和現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)單元。大中型專業(yè)店為業(yè)態(tài)提升最優(yōu)選擇。 第二類業(yè)務(wù)市場 第二類業(yè)務(wù)市場具有一定吸引力，具有近期盈利能力或能提升業(yè)態(tài)，但面臨進一步發(fā)展挑戰(zhàn) 物流、小商品、倉儲超市三個業(yè)務(wù)單元為選擇性補充的業(yè)務(wù)單元。 第三類業(yè)務(wù)剩下的吸引力不大的各類業(yè)務(wù) 理解戰(zhàn)略單元 網(wǎng) 對建材業(yè)務(wù)單元再分析 市場潛力 市場規(guī)模 通過對襄樊建材市場調(diào)研，目前襄樊建材市場的面積約為 30萬平米。人均面積約為 人。 增長潛力 武漢的建材市場面積為 190萬左右，人均面積為 人。 根據(jù)武漢現(xiàn)在的在建的建材市場分析統(tǒng)計，三年后武漢建材市場總面積會增長至 300萬。屆時武漢建材市場人均面積會達到 人左右。 武漢與 襄樊同樣 建材集散地（武漢為華中區(qū)域的建材集散地， 襄樊為 鄂西北的建材集散地） 襄樊 建材市場人均面積 人相對武漢 人均面積約為 人。 及武漢三年后的 人有一定的增長空間。 經(jīng)營者、投資者、消費者綜合分析 訪問建材經(jīng)營者，有 28的經(jīng)營者認為天潤非常合適做建材市場、僅次于適合做汽車市場的選項。對于投資者、消費者而言也是類似判斷。 理解戰(zhàn)略單元 網(wǎng) 獲取回報能力（ 1） 進入壁壘 建材業(yè)務(wù)的進入壁壘不高。但較高級的建材業(yè)態(tài)存在一定的資金壁壘、技術(shù)壁壘。 資金壁壘 ： 主要表現(xiàn)在主力店入駐與現(xiàn)金流的矛盾等； 技術(shù)壁壘 ： 前期評估： 主要為 地塊價值研究評估、項目投資構(gòu)想與規(guī)劃、項目投資收益預(yù)算分析、項目市場前景研究分析、項目競爭力研究分析。 項目市場定位 :區(qū)域市場調(diào)研分析、項目發(fā)展資源研究分析、項目商業(yè)機會與風(fēng)險控制評估等，提供準(zhǔn)確的市場經(jīng)營方向性指導(dǎo)，降低、規(guī)避項目投資風(fēng)險，提升項目商業(yè)化運營操作可行性，為項目以后成功開展商業(yè)運作奠定堅實基礎(chǔ)。 項目商業(yè)空間規(guī)劃設(shè)計：包含項目建筑功能比例關(guān)系規(guī)劃、項目商業(yè)經(jīng)營配套設(shè)施規(guī)劃、項目經(jīng)營業(yè)態(tài)布局規(guī)劃、項目建筑物各組群立體規(guī)劃動線設(shè)計。 理解戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元 對建材業(yè)務(wù)單元再分析 網(wǎng) 理解戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元 獲取回報能力（ 2） 產(chǎn)品線利潤率與現(xiàn)金流的能力 產(chǎn)品線可以分成現(xiàn)金流利潤率產(chǎn)品線，現(xiàn)金流產(chǎn)品線分商鋪類和住宅類。 商鋪類產(chǎn)品線寬度較窄（以調(diào)研總價區(qū)間劃分），深度較淺，通過高價值價格比對競爭對手有強打擊力度，有快速銷售能力。 住宅類產(chǎn)品線寬度較窄（以主流總價區(qū)間劃分），深度較淺，通過性價比達到快速銷售的目地。 利潤率產(chǎn)品線，注意銷售節(jié)奏控制在銷售初期為現(xiàn)金流產(chǎn)品線站崗，在項目操作中期，憑借商鋪產(chǎn)品差異化與稀缺性的設(shè)計，達到利潤率產(chǎn)品溢價銷售。 網(wǎng) 天潤商天潤商圈人口環(huán)境特征（樣本數(shù)量 75) 性別構(gòu)成 女39%男61%男 網(wǎng) 中及以下高中/ 中技/ 中專大專/ 本科研究生及以上受教育程度訪問者的學(xué)歷 10 15 20 25 30 35黨政機關(guān)/事業(yè)單位干部中級專業(yè)技術(shù)人員初級專業(yè)技術(shù)人員企業(yè)/公司一般管理人員企業(yè)/公司中級管理人員商業(yè)/服務(wù)一般職工制造業(yè)/生產(chǎn)性企業(yè)一般職工個體戶/自營職業(yè)者自由職業(yè)者農(nóng)民職 業(yè)訪問者的職業(yè)被訪問者從事的行業(yè)分析 網(wǎng) 10 15 20 25 30 35 40 45國家機關(guān)/社團/事業(yè)單位一般人員衛(wèi)生/體育/社會福利社會/個人服務(wù)業(yè)(如公交)導(dǎo)體/ 電腦軟件及周邊)商業(yè)(批發(fā)/零售/餐飲業(yè))交通運輸/倉儲業(yè)供水/電/燃氣業(yè)制造業(yè)(食品飲料等輕工業(yè))制造業(yè)(重工業(yè))建筑業(yè)(包括裝修裝飾)科學(xué)研究和綜合技術(shù)教育/文化/藝術(shù)出租車行業(yè)金融/保險郵電/通信農(nóng)業(yè)其他職 業(yè)訪問者從事的行業(yè) 三維條形圖 2被訪問者從事的行業(yè)分析 網(wǎng) %9%0% 20% 40% 60% 80%1 0 0 0 元 以下1000 0 0 0 元以上消費者家庭收入被訪問者的家庭月收入百分比 網(wǎng) 51%1%6%中心商業(yè)區(qū)中原路與長虹路交叉地段歐級中心火車站廣場商業(yè)中心車城大道商業(yè)中心樊宛路及周邊地段商業(yè)中心襄城十字街市級商業(yè)中心航空路商業(yè)中心人民路與漢江路地段商業(yè)中心被訪問者經(jīng)常在那購物、休閑 網(wǎng) 通壯況好批發(fā)市場集中地地理位置較偏天潤項目位于四區(qū)交界的金三角天潤所在地發(fā)展成為新商貿(mào)區(qū)和市場群消費者對天潤區(qū)位認知度對天潤項目所在區(qū)位了解 網(wǎng) 材市場家具市場服裝市場花卉市場五金市場化妝品市場電器市場電子市場小商品市場汽車市場灑吧演藝休閑娛樂區(qū)汽車零配件市場茶葉市場摩托車配件市場大型購物中心大中型綜合超市物流中心大中型專業(yè)店消費者你認為天潤所在的區(qū)位合適哪些商業(yè)業(yè)態(tài) 網(wǎng) 9非常感興趣 比較感興趣 一般 不太感興趣 非常不感興趣對以下概念 城市重心北移，項目所在區(qū)位（項目位于襄陽區(qū)、樊城區(qū)、國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)四區(qū)交界的金三角）是城郊結(jié)合部新建大型聚居區(qū) ,也是城市重點發(fā)展的新商圈和市場群。 在這里將大型的國際汽車貿(mào)易城為主導(dǎo)、并以大型的專業(yè)店（如金海馬家居為顧客提供家居設(shè)計和裝飾、裝飾材料、家具及家居飾品等“一站式”服務(wù)，集品牌展示和銷售為一體，商場、超市、專賣店等多種業(yè)態(tài)互動共生的大型家居建材主題購物中心）及購物中心或大型超市，為依托形成（家、家居、汽車（現(xiàn)代人第二家居）主題 ,輻射鄂西北及華中的新城市生活圈。 網(wǎng) 6% 0 0 米以內(nèi)1 公里以內(nèi)1 到2 公里2 到5 公里5 - 1 0 公里1 0 公里以上外地人士其它居住地離天潤有多遠 工作地離天潤有多遠以天潤為中心的人口的居住地與工作地對比圖 網(wǎng) 56% 定不會 可能不會 不好說/ 不一定 可能會 肯定會在未來 1年內(nèi)，您到天潤購買這種商鋪的可能性有多大？ 網(wǎng) %材市場家具市場茶葉市場服裝市場花卉市場五金市場化妝品市場電器市場電子市場小商品市場汽車市場灑吧演藝休閑娛樂區(qū)汽車零配件市場摩托車配件市場大型購物中心農(nóng)貿(mào)市場玩具市場綜合工業(yè)品大中型綜合超市大中型專業(yè)店酒吧演藝娛樂餐飲體閑一條街大型傳統(tǒng)批發(fā)市場物流中心大型專業(yè)批發(fā)市場大型家居建材主主題購物中心消費者天潤為那些業(yè)態(tài)組合時，您可能會去購物消費休閑。 網(wǎng) 5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1 - 5 . 9 9 9 萬 6 - 9 . 9 9 9 1 0 - 1 4 . 9 9 9 15 萬以上總價高到什么程度, 你肯定不會放棄購買?什么樣的總價你認為較高, 但仍可能去購買?總價低到什么程度, 你可能懷疑其品質(zhì)較差, 你而不會去購買?你認為什么樣的總價對你是物有所值的?價格測試 網(wǎng) 女18%男82%男 女投資者的性別 (樣本數(shù)量 36) 網(wǎng) %0% 10% 20% 30% 40% 50%初中及以下高中/ 中技/ 中專大專/ 本科研究生及以上受教育程度被訪問者的學(xué)歷 6%政機關(guān)/事業(yè)單位一般干部黨政機關(guān)/事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)干部高級專業(yè)技術(shù)人員中級專業(yè)技術(shù)人員企業(yè)/公司中級管理人員商業(yè)/服務(wù)一般職工制造業(yè)/生產(chǎn)性企業(yè)一般職工個體戶/自營職業(yè)者自由職業(yè)者職 網(wǎng) 10 15 20 25 30 35 40 45國家機關(guān)/社團/事業(yè)單位一般人員衛(wèi)生/體育/社會福利社會/個人服務(wù)業(yè)(如公交)導(dǎo)體/ 電腦軟件及周邊)商業(yè)(批發(fā)/零售/餐飲業(yè))交通運輸/倉儲業(yè)供水/電/燃氣業(yè)制造業(yè)(食品飲料等輕工業(yè))制造業(yè)(重工業(yè))建筑業(yè)(包括裝修裝飾)其他（就學(xué)/軍人）職 業(yè)訪問者從事的行業(yè)投資者的從事的職業(yè)類型對比圖 網(wǎng) %0% 20% 40% 60% 80%1 0 0 0 元 以下1000 0 0 0 元以上家庭月總收入市區(qū)被訪者投資者的家庭月總收入 網(wǎng) 9非常感興趣 比較感興趣 一般 不太感興趣 非常不感興趣在襄樊建設(shè)一個專業(yè)的汽車市場對襄樊的經(jīng)濟發(fā)展起到一個很重的因素 . 城市重心北移代表著我們新的投資機會 . 如果買商鋪可以升值嗎 ? 14% 16% 18% 天潤周邊環(huán)境的發(fā)展感興程度 網(wǎng) 60%15%心商業(yè)區(qū)中原路與長虹路交叉地段歐級中心火車站廣場商業(yè)中心車城大道商業(yè)中心樊宛路及周邊地段商業(yè)中心商圈吸引力調(diào)查 (你常在那里購物休閑 ) 網(wǎng) 通壯況好批發(fā)市場集中地地理位置較偏天潤項目位于市區(qū)交界的金三角天潤所在地發(fā)展成為新商貿(mào)區(qū)和市場群市區(qū)被訪者投資者天潤項目所在的區(qū)位了解程度 網(wǎng) 材市場家具市場服裝市場鞋帽市場布匹市場農(nóng)貿(mào)市場水果市場五金市場化妝品市場玩具市場汽車市場大中型專業(yè)店餐飲休閑一條街灑吧演藝休閑娛樂區(qū)星級灑店你認為天潤所在的區(qū)位合適那些商業(yè)業(yè)態(tài)被訪者認為天潤所在的的區(qū)位，設(shè)置那些商業(yè)業(yè)態(tài)比較合適，您會去購物消費休閑 網(wǎng) 0 0 0 / 平方米以下1001 方米1251 方米1501 方米1751 方米2001 方米2251 方米2501 方米2751 方米3001 方米3251 方米3501 方米3751 方米投資者會購買每平方米多少元的商鋪 網(wǎng) % 0 0 米以內(nèi)1 公里以內(nèi)1 到2 公里2 到5 公里5 - 1 0 公里1 0 公里以上外地人士其它居住地離天潤有多遠 工作地離天潤有多遠投資者居住地和工作地的對比圖 網(wǎng) %10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%到天潤購買商鋪的可能性有多大 ?肯定會可能會不好說/ 不一定可能不會肯定不會投資者到天潤購買這種商鋪的可大能性有多大 網(wǎng) 1%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%購買商鋪 , 你要求的投資回報率為多少 ?投資回報率2 0 投資回報率1 2 投資回報率8 投資回報率5 小于5 % 也可以考慮投資者購買商鋪要求的回報率 網(wǎng) %材市場家具市場服裝市場汽車市場灑吧演藝休閑娛樂區(qū)花卉市場茶葉市場電器市場小商品市場汽車零配件市場綜合工業(yè)品大型購物中心摩托車配件市場倉儲商場經(jīng)營者所在市場的數(shù)據(jù)分析經(jīng)營者所在是那種專業(yè)市場數(shù)據(jù)分析 網(wǎng) 6%9%3%1 1 - 2 0 平米2 1 - 3 0 平米3 0 - 4 0 平米4 1 - 5 0 平米5 1 - 6 0 平米6 1 - 7 0 平米7 1 - 8 0 平米8 1 - 9 0 平米9 1 - 1 0 0 平米101111120151201其它 你會考慮買多大面積的商鋪呢?投資者會考慮買多大面積的商鋪 網(wǎng) %材市場家具市場服裝市場汽車市場灑吧演藝休閑娛樂區(qū)花卉市場電器市場小商品市場汽車零配件市場綜合工業(yè)品摩托車配件市場倉儲商場農(nóng)貿(mào)市場水果市場五金市場其它( 路偏/ 不方便)天潤所在位置, 開發(fā)什么類型的業(yè)態(tài)認為合適天潤二期那樣的地理位置，開發(fā)什么類型的專業(yè)市場您認為更合適 網(wǎng) 2%場的類型/ 定位地段/ 地理位置市場成熟度/ 商業(yè)環(huán)境氣圍市場經(jīng)營管理價格/ 租金配套設(shè)施發(fā)展商實力/ 知名度主力店入駐市場前景投資回報率投資者購商鋪時，主要考慮哪個因素 網(wǎng) 3%3%材市場家具市場服裝市場農(nóng)貿(mào)市場水果市場玩具市場汽車市場餐飲休閑一條街灑吧演藝休閑娛樂區(qū)星級灑店花卉市場茶葉市場電器市場電子市場小商品市場汽車零配件市場綜合工業(yè)品大型購物中心百貨商店大中型綜合超市大中型專業(yè)店大型傳統(tǒng)綜合批發(fā)市場物流中心你認為天潤為那些業(yè)態(tài)組合, 你會有較強的意向( 購買) 買）商鋪最主要考慮哪個因素 網(wǎng) 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1 - 5 . 9 9 9 萬 6 - 9 . 9 9 9 1 0 - 1 4 . 9 9 9 15 萬以上均價高到什么程度, 你肯定不會放棄購買?什么樣的均價你認為較高, 但仍可能去購買?均價低到什么程度, 你可能懷疑其品質(zhì)較差, 你而不會去購買?你認為什么樣的均價對你是物有所值的?價格測試 網(wǎng) 43% 4 . 1 %肯定不會 可能不會 不好說/ 不一定 可能會 肯定會末來一年內(nèi) ,經(jīng)營者到天潤 /購買這種商鋪的可能性分析 網(wǎng) 做為經(jīng)營者你是購買還是租商鋪 (樣本數(shù)量 53) 女30%男70%男 網(wǎng) - 2 元/ 平方米3 - 5 元/ 平方米5 - 1 0 / 平方米1 1 - 2 0 / 平方米2 1 - 3 0 / 平方米3 1 - 4 0 / 平方米4 1 - 5 0 / 平方米5 0 - 7 0 / 平方米70 方米其他經(jīng)營者選擇租商鋪接受租金價格分析 網(wǎng) 1 - 2 0 平米2 1 - 3 0 平米3 1 - 4 0 平米4 1 - 5 0 平米5 1 - 6 0 平米6 1 - 7 0 平米7 1 - 8 0 平米8 1 - 9 0 平米9 1 - 1 0 0 平米101111121151201經(jīng)營者的商鋪房子面積 網(wǎng) 不滿意不太滿意一般比較滿意十分滿意不好說/ 17% 理位置一般 樓層不好/面 積與結(jié)構(gòu)不合理 配套設(shè)施不完善 沒有市場經(jīng)營管理服務(wù) 其它25%網(wǎng) - 1 0 平方米1 1 - 2 0 平方米2 1 - 3 0 / 平方米3 1 - 4 0 / 平方米4 1 - 5 0 / 平方米5 1 - 8 0 / 平方米81 方米1 0 0 / 平方米以上其他經(jīng)營者希望商鋪的面積百分比 網(wǎng) 網(wǎng) 0 0 0 / 平方米以下1001 方米1251 方米1501 方米1751 方米2001 方米2251 方米2501 方米2751 方米3001 方米3251 方米3501 方米3751 方米你可能會購買每平方米多少元的商鋪 網(wǎng) %0% 1 - 2 0 平米2 1 - 3 0 平米3 0 - 4 0 平米4 1 - 5 0 平米5 1 - 6 0 平米6 1 - 7 0 平米7 1 - 8 0 平米8 1 - 9 0 平米9 1 - 1 0 0 平米1011111201513 0 0 平米以上其他你會考慮買多大面積的商鋪呢?經(jīng)營會買多大面積的商鋪 網(wǎng) 8%場的類型/ 定位地段/ 地理位置市場成熟度/ 商業(yè)環(huán)境氣圍市場經(jīng)營管理價格/ 租金配套設(shè)施發(fā)展商實力/ 知名度主力店入駐市場前景經(jīng)營者租或購商鋪時，最主要考慮哪個因素 網(wǎng) - 5 元/ 平方米6 - 1 0 / 平方米1 1 - 1 5 / 平方米1 6 - 2 0 / 平方米2 1 - 3 0 / 平方米3 1 - 4 0 / 平方米4 1 - 5 0 / 平方米5 1 - 8 0 / 平方米80 方米1 0 0 以上/ 平方米經(jīng)營者現(xiàn)在的租金價格分析 網(wǎng) 網(wǎng) %吧演藝休閑娛樂區(qū)電器市場汽車零配件市場綜合工業(yè)品大型購物中心大型傳統(tǒng)綜合批發(fā)市場物流中心專賣店大型專業(yè)批發(fā)市場大型家居建材主題購物中心多種業(yè)態(tài)互動共生的大型購物中心集零售, 批發(fā). 展示, 休閑市場你認為天潤為那些業(yè)態(tài)組合, 你會有較強的意向( 購買) 下何種商業(yè)業(yè)態(tài)組合，會有較強的意向購買商鋪 網(wǎng) 0%場的類型/ 定位地段/ 地理位置市場成熟度/ 商業(yè)環(huán)境氣圍市場經(jīng)營管理價格/ 租金配套設(shè)施發(fā)展商實力/ 知名度主力店入駐市場前景經(jīng)營者在什么情況下 ,會有較強的意向入駐 網(wǎng) %10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1 - 5 . 9 9 9 萬 6 - 9 . 9 9 9 1 0 - 1 4 . 9 9 9 1 5 - 1 9 9 9 9 萬以上 20 萬以上柱形圖 2 3均價高到什么程度, 你肯定不會放棄購買?什么樣的均價你認為較高, 但仍可能去購買?均價低到什么程度, 你可能懷疑其品質(zhì)較差, 你而不會去購買?你認為什么樣的均價對你是物有所值的?價格測試 網(wǎng) %1 8 歲以下18 歲以上被訪者的年齡比例 網(wǎng) 職 材市場家具市場服裝市場花卉市場五金市場化妝品市場電器市場電子市場小商品市場汽車市場灑吧演藝休閑娛樂區(qū)汽車零配件市場摩托車配件市場大型購物中心 農(nóng)貿(mào)市場玩具市場綜合工業(yè)品大中型綜合超市大中型專業(yè)店專業(yè)店餐飲體閑一條街大型傳統(tǒng)批發(fā)市場物流中心大型專業(yè)批發(fā)市場大型家居建材主主題購物中心商場, 超市專賣店等多種業(yè)態(tài)的購物中心批發(fā), 展示, 休閑, 為一體的升級版批發(fā)市場消費者 投資者 網(wǎng) 近年來，我國建筑裝飾行業(yè)的總產(chǎn)值以 20%左右的速度遞增，全國家裝行業(yè)總產(chǎn)值以每年 30%的速度遞增。建筑裝飾產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展有力帶動了建筑材料的消費。據(jù)預(yù)計， “ 十五 ” 期間我國住房裝修產(chǎn)值將以年20%的速度遞增。到 2005年，裝修建材需求有望突破 6500億元 . 近年來，裝飾建材需求量將快速增長。據(jù)有關(guān)部門測算，住宅投資的誘發(fā)系數(shù)為 投入 100元的住宅投資，可拉動 150元到 170元的相關(guān)產(chǎn)業(yè)（建材、冶金、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等許多行業(yè)的發(fā)展）需求；每銷售 100元的住宅可以帶動 130元到 150元的其它商品銷售。 市場容量再分析 網(wǎng) 據(jù)測算襄樊市市區(qū)城市人口到 2010年將達到 150萬人，為實現(xiàn)國家提出的城市居民人均住宅建筑面積達到 30平方米的小康水平， 全市今后每年需新建住宅 150萬平方米以上，在未來五年至少 1000萬平方米的潛在需求市場， 2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達 均增幅 2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達 2005年元月至 6月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增長態(tài)勢，完成投資 比增長 預(yù)計 2005年全市房地產(chǎn)投資至少將達到 20億元，表明房地產(chǎn)市場潛在需求是相當(dāng)大的。 市場容量再分析 網(wǎng) 推論一： 2005年襄樊市房地產(chǎn)投資按 20億估算， 由此帶動的建材行業(yè)產(chǎn)值 需求 達到 30億 守的按投資額增長 20計算，預(yù)測 2006年 襄樊市房地產(chǎn)投資為 24元，帶動 建材行業(yè) 需求 達到 36億 估算不計算襄樊建材市場群對鄂西北的副射， 2006年襄樊市建材市場容量為， 48萬平米 54萬平米 . 2007年市場容量為 推論二：雖然襄樊市建材市場人均面積 人相對武漢 人均面積約為 人。及武漢三年后的 人有一定的增長空間。但是襄樊城市群人均消費能力相對武漢要低也是不可忽略的事實，可以把武漢建材市場 人均面積約為 人。做為參考的上限值。為 1200000*0 人 =48萬平米 推論三：可以看到如下兩點，一、 襄樊市 購買力屬偏低，建材市場未被激活。二、 襄樊市建材對鄂西北的副射仍然不理想。綜合分析 2006年襄樊市建材市場容量為：48萬平米 50萬平米 市場容量再分析 網(wǎng) 目前 襄樊市已有建材市場面積為 30萬平米。加上二個開工新項目（共三百畝左右），估算現(xiàn)在襄樊市建材市場面積共計 40萬平米。 考慮明后兩年的市場容量的有限的前提下， 市場一年較難吸納建材產(chǎn)品十萬平米 潤建材業(yè)務(wù)單元以 15 20萬平米較為合適?？紤]到大賣場及倉庫，最多不宜超過 25萬平米。（分兩年操作） 市場容量再分析 網(wǎng) 購買商鋪總款區(qū)間為： 2000 2