萬科集團 工程質(zhì)量與時間計劃管理研討 2 關(guān)于房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理 產(chǎn)品質(zhì)量 房地產(chǎn)質(zhì)量管理的核心理念 工藝質(zhì)量 客戶需求 企業(yè)能力 3 關(guān)于房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理 兩限房給我們的啟示： 保利西子灣正式開售選房，推出 843套限價房，吸引 1400多中簽者到場選房，但最終售出 624套單位，剩下 219套單位，未能成為 “ 日光盤 ” (當(dāng)天開盤即售罄 )。保利西子灣作為廣州乃至全國首個限價房樓盤，一直被視為全國限價房項目的標(biāo)桿，對全國的限價房樓盤銷售起著示范作用。但有3817名市民申購的保利西子灣最終未能開盤即售罄，也備受社會各界關(guān)注。 老百姓關(guān)注什么？ 4 關(guān)于房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理 星河灣的成功啟示： 在時下樓市遇冷、觀望氣氛濃厚的大環(huán)境中，星河灣的持續(xù)走熱無疑眾多品質(zhì)樓盤的 “ 強心針 ” 。產(chǎn)品品質(zhì)是企業(yè)立于不敗之地的根本保證。 星河灣樓盤案例，詳見 鏈接 。 星河灣的成功又帶給我們什么啟示呢？ 5 關(guān)于房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理 是牽手還是月亮代表我的心？詳見 鏈接 。 6 關(guān)于房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理 房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量理念落地，在現(xiàn)階段而言，我認為要從建筑產(chǎn)品人性化功能開發(fā)（業(yè)主使用人性化、物業(yè)管理人性化、施工建造人性化） 、建筑產(chǎn)品高新技術(shù)應(yīng)用和建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維修三個方面努力。 7 關(guān)于房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理 規(guī)劃、建筑、園林景觀、裝飾設(shè)計是產(chǎn)品質(zhì)量的先天之本。 規(guī)劃、建筑、園林景觀、裝飾設(shè)計是產(chǎn)品質(zhì)量的先天之本。 8 關(guān)于房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理 在現(xiàn)階段而言，我覺得大家要非常關(guān)注方案到施工圖的轉(zhuǎn)化過程，關(guān)注非物質(zhì)內(nèi)涵到實體質(zhì)量的轉(zhuǎn)化過程。 9 關(guān)于房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理 第一類：滲漏 第二類：水電設(shè)備故障 第三類：裂縫 第四類： 規(guī)劃、建筑、園林、裝飾設(shè)計缺陷帶來的功能問題 客戶投訴最多的問題是哪些？ 10 關(guān)于房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理 就工藝質(zhì)量而言，我們更主要尋找與配置較好的供應(yīng)商。 補位不能變成常態(tài)，特別是企業(yè)規(guī)模越來越來的時候。 萬科目前的業(yè)務(wù)管理轉(zhuǎn)型，值得跟蹤研究。 11 關(guān)于房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理 系統(tǒng)性地解決客戶投訴的問題，而不要簡單憑借經(jīng)驗。 傳統(tǒng)的經(jīng)驗主義害死人。 民用建筑防水體系案例，詳見 鏈接 。 門窗質(zhì)量案例，詳見 鏈接 。 12 關(guān)于房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理 案例說明 中海地產(chǎn)工程質(zhì)量維修月報案例，詳見 鏈接 。 房地產(chǎn)工程質(zhì)量缺陷分類統(tǒng)計表案例，詳見 鏈接 。 維修案例，詳見 鏈接 。 搞產(chǎn)品質(zhì)量維修是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)改進質(zhì)量的捷徑。 不做維修，不直接面對客戶，搞質(zhì)量管理，豈有切膚之痛。 13 關(guān)于房地產(chǎn)時間計劃管理 工藝 進度 財務(wù) 資金 客戶 時間 房地產(chǎn)項目時間進度計劃的核心理念經(jīng)營進度 14 關(guān)于房地產(chǎn)時間計劃管理 “向關(guān)鍵工作要時間， 向非關(guān)鍵工作要資源” 房地產(chǎn)項目進度計劃管理的操作原則 15 關(guān)于房地產(chǎn)時間計劃管理 “速度第一，完美第二” 向項目決策 要時間 16 土建擴初 建筑、規(guī)劃方案 結(jié)構(gòu)、設(shè)備 初步方案 施工圖設(shè)計 建筑、 規(guī)劃方案 部品 設(shè)計及 定板 擴初設(shè)計 概念規(guī) 劃草案 概念規(guī) 劃方案 施工圖 拿地節(jié)點 概念規(guī) 劃草案 概念規(guī) 劃方案 方案報建 方案設(shè)計 擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計 模型研究 景觀概念方案設(shè)計 景觀方案設(shè)計 景觀施工圖設(shè)計 銷售配合資料 結(jié)構(gòu)設(shè)計 設(shè)備選型 建筑平面 實施方案設(shè)計階段 產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā) 論證階段 策劃階段 設(shè)計管理階段 工程 管理 銷售示范區(qū)設(shè)計 部品材料調(diào)研 部品材料清單 部品材料定板封樣 產(chǎn)品配置建議 施工圖設(shè)計指引 關(guān)于房地產(chǎn)時間計劃管理 向設(shè)計管理要時間 17 關(guān)于房地產(chǎn)時間計劃管理 向部門領(lǐng)導(dǎo)要時間 18 關(guān)于房地產(chǎn)時間計劃管理 向現(xiàn)場工序搭接要時間 19 關(guān)于房地產(chǎn)時間計劃管理 爭取時間思路與方法小結(jié)： 向項目決策要時間 向設(shè)計管理要時間 向部門領(lǐng)導(dǎo)要時間 向現(xiàn)場工序搭接要時間 20 關(guān)于房地產(chǎn)時間計劃管理 售樓賣場工程是檢驗房地產(chǎn)項目時間計劃管理成功與否的標(biāo)志。 21 房地產(chǎn)工程時間計劃管理體系的內(nèi)容 房地產(chǎn)工程時間計劃管理體系的內(nèi)容主要是在工程管理項目 化活動內(nèi)容、配置資源和時間，明確各部門的任務(wù)和責(zé)任，使項目得到有效監(jiān)控。 中海、萬科項目的三級管理計劃案例，詳見 鏈接 。 關(guān)于房地產(chǎn)時間計劃管理 22 關(guān)于房地產(chǎn)時間計劃管理 您關(guān)注了合理工期嗎？ 房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)工期測算案例，詳見 鏈接 。 23 關(guān)于房地產(chǎn)時間計劃管理 建立時間計劃管理體系 項目開工之前，建立公司經(jīng)營計劃、項目發(fā)展計劃、現(xiàn)金流分析計劃、營銷與推廣計劃、工程實施控制計劃、招標(biāo)計劃、出圖計劃、報建計劃、配套工程計劃等項目基準(zhǔn)控制計劃； 月度動態(tài)控制與調(diào)整； 時間計劃編制模板化、套路化，減少人為因素； 建立編制、審核、批準(zhǔn)、執(zhí)行、知情、動態(tài)控制與調(diào)整的計劃管理機制 旭輝