0 目 錄 第一章 項目總論 第二章 市場調(diào)查及需求預(yù)測 第三章 建設(shè)條件 第四章 工程規(guī)劃設(shè)計方案 第五章 投資估算 第六章 項目實施進度計劃 第七章 資金籌措及用款計劃 第八章 經(jīng)濟分析 第九章 結(jié)論 第一章 項目總論 1. 項目概要 本項目 暫定 名稱為 本項目由 司董事長為 經(jīng)理為 項目由 本項目行政主管部門為 人民政府， X 市建委及其它房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的有關(guān)部門，項目投資經(jīng)營主體為 本項目建設(shè)用地位 該建設(shè)場地屬 1 地 概況 本項目建設(shè)用地面積為 部分為耕地 ,部分為荒地。 場地內(nèi)有零星 農(nóng)用蔬菜大棚 ,場地基本平整 ,自然坡度為 本項目可行性研究由 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 及 筑設(shè)計院 共同承擔?？?行性研究 的 依據(jù)為國家現(xiàn)行工程規(guī)劃建設(shè)法規(guī)及規(guī)范、計劃開發(fā)土地的合同及權(quán)證文件。擬建場地基礎(chǔ)技術(shù)資料，市場調(diào)查資料，政府有關(guān)主管部門指令，批準文件以及國家相關(guān)的法律法規(guī)?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容包括：投資開發(fā)項目的工程建設(shè)方案、開發(fā)總投資估算、市場調(diào)查結(jié)果及分析、投資效益分析等諸多方面研究，并得出此次投資開發(fā)項目是否可行的研究結(jié)論。 1. 2 項目背景 本項目為 市 、 區(qū)兩級政府按照“十七大”指出 “努力使全體人民學有所教，勞有所得，病有所醫(yī)，老有所養(yǎng) 。 ” 的 精神和 及 經(jīng)濟發(fā)展的需要，市，區(qū)兩級政府決定委托 地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)大型以老年公寓為中心的綜合居住社區(qū)。 該項目 目前已 完成土地征購， 現(xiàn)在 進入項目策劃及前期工作。鑒于市區(qū)兩級政府盡早開工的要求，目前基建項目 已進入項目 立項審批，工程詳細規(guī)劃設(shè)計等項工作， 整個項目計劃 2008年初開工建設(shè)， 五年內(nèi)全部完成并交付使用。 本項目由 家籌措資金開發(fā)建設(shè)。投資方式全部為現(xiàn)金投入，資金籌措通過自有資金投入，銀行信貸及商品房屋預(yù)售三條渠道解決。 2 團下設(shè) 地產(chǎn)開發(fā)公司、 筑安裝工程公司、 業(yè)管理有限責任公司、 團注冊資本金為人民幣￥ 2 億元，年可完成房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資額為人民幣￥ 3億元 。年開發(fā)及施工能力為 100萬平方米。 第二章 市場調(diào)查及需求預(yù)測 經(jīng)濟適用房建設(shè)力度加大， 1 在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，經(jīng)濟適用房投資增長迅速，比重加大，完成投資 36778 萬元，比上年增長 占商品住宅投資的比重為 比上年提高了 1上年同比增長 占住宅施工面積的 比上年提高 3. 59 個百分點。在施工面積中新開工面積 平方米，與上年同比下降 竣工面積 平方米，與上年同比增長 1上年同比下降 （去年重點解決舊城區(qū)拆遷改造安置用房量大） ，空置一年以上面積 上年同比下降了 1去年同期增長 比上月增長 61%。 其中，商品房建設(shè)投資 完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 3 的 比去年同期增長 1， 房地產(chǎn)投資構(gòu)成為：住宅 元，比去年同期增加 百分點；辦公樓 元，占房地產(chǎn)投資的 商 業(yè)營業(yè)用房 元，占房地產(chǎn)投資的 其他 元，占房地產(chǎn)投資的 比去年同期分別增長 新增固定資產(chǎn) 去年同期增加 157668萬元，從資金來源情況看，國內(nèi)貸款 79035 萬元，占到位資金的 企業(yè)自籌資金 382914萬元，占到位資金的 其他資金 292519萬元，占到位資金的 利用外資占到位資金的 國內(nèi)貸款和自籌資金比去年同期分別下降 他資金增長幅度較大為 與上年同比國內(nèi)貸款增長 112%；利用外資增長 100%；自籌資金增長 其他資金增長 地供應(yīng)情況 1，土地開發(fā)投資 元，與上年同比增長 上年同比下降 1置土地面積 開發(fā)土地面積 上年同比完 成開發(fā)土地面積和購置土地面積分別減少 開發(fā)土地面積增長 表 1） 4 表 1 2007年 9月與 2006年 9月土地供應(yīng)增長情況 單位：萬平方米 2007年 9月 2006年 9月 2007年比 2006年增減 本年完成開發(fā)土地面積 開發(fā)土地面積 年購置土地面積 開工及竣工情況 1， 房屋 施工面積為 平方米，其中，商品住宅施工面積為 施工面積的 與上年同比增長 辦公樓、170和 上年同比分別增長 1，在商品房施工面積中新開工面積 平方米，與上年同比下降 其中，商品住宅為 上年同比下降 辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他用房分別為 上年同比辦公樓增長 77%，商業(yè)營業(yè)用房和其他用房分別下降 1商品房竣工面積 平方米，與上年同比增長 其中，商品住宅竣工面積為 上年同比增長 辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他用房分別為 平方米，與上年同比分別增長 （表 2） 表 2 2007年 9月、 2006年 9月房屋施工、新開工、竣工情況 施工、竣工房屋面積及竣工價 值 施工面積（萬平方米） 新開工（萬平方米） 竣工面積（萬平方米） 2007年 9月 2006年 9 月 2007年 9 月 2006年 9 月 2007年 9 月 2006年 9 月 房屋建筑面積合計 5 按用途分： 1、住宅 、辦公樓 、商業(yè)營業(yè)用房 170 、其他 1， 商品房實際銷售面積 平方米，與 1相比增長 其中，商品住宅銷售面積 平方米，同比增長 與 1 商品房竣工面積比銷售面積多 平方米；商品住宅竣工面積比銷售面積多 與 1品房銷售面積增加 方米；商品住宅銷售面積增加 公樓實際銷售面積增加 業(yè)營業(yè)用房實際銷售面積增加 他用房銷售面積增加 截至 9月底，商品房空置一年以上面積為 29萬平方米，與 8 月底相比增加了 平方米。其中，商品住宅空置一年以上面積 平方米，占商品房空置面積的 同比增長了 辦公用房空置一年以上面積 平方米，占商品房空置面積的 同比下降了 37%；商業(yè)營業(yè)用 房空置一年以上面積 平方米，占商品房空置面積的 同比增長了 其他用房空置一年以上面積 商品房空置面積的 同比增長了 2 銷售價格 6 根據(jù) 場狀況及 團近幾年來各小區(qū)，各種等級和功能房屋的銷售經(jīng)驗綜合分析， 本項目擬建房屋價格確定如下： 經(jīng)濟適用住宅銷售價格 : 2000元 /米 2 老年公寓銷售價格 : 3000元 /米 2 多層商品住宅銷售價格 : 3000元 /米 2 高層商品住宅銷售價格 : 4000元 /米 2 商業(yè)建筑銷售價格 : 6000元 /米 2 學校幼兒園假定出讓價格： 2500元 /米 2 第三章 建設(shè)條件 設(shè)場地基本平整，場地南北長度 約 1000米 , 東西長度 約 500米 , 場地北高南低 ,自然坡度基本在 0. 3范圍內(nèi)， 場地 東為擬建 20地南為擬建 40地西為 100地北為擬建 40M 紅線的濱河路 及擬建 20M 紅線的黨校北路 ， 擬建 24M 紅線的黨校南路東西向橫穿地塊，場地 內(nèi)無應(yīng)拆除的建筑物及構(gòu)筑物。工程建設(shè)場地緊臨城市主干道， 項目建成后 交通 將 極為便捷 。 本項目供水水源為城市自來水供水管網(wǎng)，目前 二環(huán)路 已建成自來水城市管道，建設(shè)時及建成后可直接接入使用。 本項目建設(shè)時及建成后所排放污水為生活污水，生活污水經(jīng)化糞池處理 7 后直接排入城市污水管道。在已建成設(shè)有城市污水排水管道可供污水排放使用。 本項目不設(shè)雨水排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水利用地面坡度排至小區(qū)道路，而后排向城市道路，由城市道路雨水收集系統(tǒng)匯入城市雨水管網(wǎng)。 本項目利用城市集中供熱系統(tǒng)做為熱源，目前 二環(huán)路 已鋪設(shè)有熱力二期供熱管 道可以使用。 本項目以天然氣做為居民生活燃料， 地域內(nèi)擬建規(guī)劃道路將 設(shè)有天然氣管道，可直接入戶使用。 訊條件 本項目利用城市高壓供電系統(tǒng)供電，目前項目周邊及區(qū)內(nèi)的城市道路城市高壓電纜均已建成， 本社區(qū)設(shè)開閉所一座， 高壓電網(wǎng)經(jīng)箱式變壓器降壓后直接進入用戶。城市通訊及寬帶網(wǎng)情況大致相同。 第四章 工程規(guī)劃設(shè)計方案 程規(guī)劃 季居住社區(qū)是一個綜合居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)兼有老年公寓及為老年公寓 提供醫(yī)療保健服務(wù)的 配套設(shè)施 、 學校 、 幼兒園 、 商業(yè)建 筑 、 經(jīng)濟適用住宅和商品住宅用房。 根據(jù) 巨華 居雅四季 居住 社 區(qū) 詳細規(guī)劃設(shè)計要求，該區(qū)段主要為 住宅 建筑，結(jié)合城市商業(yè)布局， 臨街布置 商業(yè)建筑 ，其 主要功能為餐飲、商品零售及服務(wù)行業(yè)。 8 巨華 居雅四季居住社區(qū) 工程設(shè)計供水量為 8000 設(shè)計每小時最高用水量為 670 給水管道采用 水塑料管道，直埋敷設(shè)，采用樹枝狀管網(wǎng)供水。高層建筑高層部分另網(wǎng)供水。 季居住社區(qū)工程 供熱總負荷為 用城市熱力管網(wǎng)做為熱源，設(shè)換熱站 二 座，室外管線采用 無縫鋼管，硬聚氨脂發(fā)泡塑料保溫，硬塑料套筒保護套，直埋敷設(shè)。 本項目用電總負荷 47200城市高壓網(wǎng)直接引入，經(jīng)箱式變壓器降壓后入各樓。 固定電話配置標準按 60 線 /百人標準配置，通信線路包括電信業(yè)務(wù)，數(shù)據(jù)通信，移動通信，有線電視，交通監(jiān)管及小區(qū)智能化網(wǎng)絡(luò)通信等線路，通信線路采用直埋方式敷設(shè)。 按國家 建設(shè)部商品住宅性能認定 盡量采用成套技術(shù) 按節(jié)能建筑標準設(shè)計 規(guī)劃用地面積： 9 建筑總面積 :1180000積率 地率 35% 第五章 投資估算 本次投資估算范圍按常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資范圍估算，項目內(nèi)的部分城市基礎(chǔ)設(shè)施，如煤氣調(diào)壓站、換熱機房的設(shè)備部分 、 通信中繼站 、 高壓電力開閉所 等項目設(shè)施不列入投資估算范圍。 土地購置費用包括土地征購，出讓金及契稅，各種補償?shù)软椯M用。為簡化計算，各種費用一并并入單價。呼和浩特 巨華 居雅四季工程 土地購置費用如下表。 土地征地費用估算表 單位：萬元 保全莊征地費 古路板村征地費 西把柵村征地費 小計 征地費 單價 出讓金 畝 土地總費用 土地單方成本 10 前期工程費估算表 單位：萬元 序 號 項目 金額 估算說明 1 2 3 4 5 6 規(guī)劃、設(shè)計、可研費 水文、地質(zhì)勘察費 道路費 供水費 供電費 土地平整費 研費按建安工程總造價的 ， 按工程概算投資額的 7 其他 合計 - 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表 單位：萬 元 序號 項目 建設(shè)費用 接口費用 合計 11 1 2 3 4 5 6 7 8 9 供電工程 供水排污工程 供氣工程 供暖工程 小區(qū)道路工程 路燈工程 小區(qū)綠化工程 (含環(huán)衛(wèi) ) 通訊工程 智能化工程 0 其他 (有線工程 ) 11 消防工程 合計 建筑安裝工程費用 建筑安裝工程費用估算表 單位：萬元 項 目 建筑面積 建筑工程費 設(shè)備采購費用 安裝工程費費 金額合計 單價 金額 單價 金額 單價 金額 老年公寓 30000 950 濟適用住房 200000 900 層商品住宅 400000 950 層商品住宅 400000 1400 店 130000 1500 小學校 5000 1000 兒園 5000 1000 余配套建筑 10000 1200 計 1180000 公共配 套設(shè)施建設(shè)費用 公共配套設(shè)施建設(shè)估算表 單位：萬元 序號 項目 金額 估算說明 12 1 2 3 4 5 6 7 居委會 派出所 托兒所 幼兒園 公共廁所 停車場 其他 計 開發(fā)期稅費估算表 單位：萬元 序號 項目 金額 估算說明 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 土地使用稅 市政支管線分攤費 供電貼費 用電權(quán)費 分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費 綠化建設(shè)費 電話初裝費 墻改基金 散裝水泥保證金 建安工程勞保調(diào)節(jié)費 人防費 計 13 其它費用估算表 單位：萬元 序號 項 目 金額 （萬元） 估算說明 1 臨時用地 2 臨建費 3 定額編制費 4 工程合同預(yù)算或標底審查費 5 招標管理費 6 總承包管理費 7 合同公證費 8 施工執(zhí)照費 9 工程質(zhì)量監(jiān)督費 10 工程監(jiān)理費 11 竣工圖編制費 12 工程保險費 13 基樁檢測費 合計 投資匯總表 單位：萬元 序號 項 目 金額 （萬元） 估算說明 1 土地費用 2 工程前期費用 14 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 4 建筑安裝工程費用 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費用 6 開發(fā)期稅費 7 其它費用 8 小計 8 不可預(yù)見費 合計 資總額 靜態(tài) 直接投資總額 : 元 單方直接投資： 米 2 單方可售房屋直接投資 米 2 扣除 土地款項后單方投資： 米 扣除土地款項后單方可售房屋直接投資： 米 2 第六章 項目實施進度計劃 住社區(qū) 整個 工程 計劃分 五 年完成，室外工程及環(huán)境工程與建 設(shè) 工程同步進行 、同步交工 。第 六 年僅做未售房屋銷售工作及其它繕后工作。 年度工程計劃 2008 年度內(nèi)將完成 整個項目立項 ,前期手續(xù)審批 ,項目可行 性研究 ,規(guī)劃設(shè)計 ,部分開工地段工程地質(zhì)勘察 ,開工地段土地整理 , 部分項目施工 圖設(shè)計、開工項目招投標及部分項目施工。 年度工程計劃 15 2009年度內(nèi)計劃 建成 部分 房屋 并開始 銷售 。室外配套項目同步施工。 零 年度 至二零一 二 年度 工作計劃 各年度內(nèi)按計劃建成部分房屋并開始銷售。室外配套項目同步施工。 年度工作計劃 整個社區(qū)全部竣工并交付使用，銷售尾房。 各年度計劃完成開發(fā)量 項 目 規(guī) 模 08年完成量 09 年完成量 10年完成量 11年完成量 12年完成量 1 老年公寓 30000 20000 10000 2 經(jīng)濟適用住房 200000 50000 50000 50000 50000 3 多層商品住宅 400000 80000 80000 80000 80000 80000 4 高層商品住宅 400000 80000 80000 80000 80000 80000 5 商店 130000 10000 30000 30000 30000 30000 6 中小學校 5000 2000 3000 7 幼兒園 5000 2000 3000 8 其余配套建筑 10000 5000 5000 9 合計 1180000 249000 252000 240000 240000 190000 第七章 資金籌措及用款計劃 為簡化各年度用款計劃的計算，各年度用款按以下原則計算： 1. 建安工程資金投入量按單方成本與完成工作量之積確定。 2. 計價用單方成本不含土地購置費用。 3. 當年開工而且當年竣工的項目按該項目全價投入計入投資 資金 。 16 4. 當年開工次年竣工項目，當年投入資金量按該項目投資價款百分之五十計入投資，其余百分之五十計入次年資金投入。 為簡化計算起見， 計價單方成本按綜合單方成本計算，不另區(qū)分結(jié)構(gòu)形式。 單方含地價成本為 米 2（見第五章 ，扣除地價后計價單方成本為 米 2 各年度用款計劃表 表 單位 :萬元 1 用款項目名稱 總用款量 08年用款 09年用款 10年用款 11 年用款 12年用款 2 土地費用 3 老年公寓 4 經(jīng)濟適用住房 5 多層商品住宅 高層商品住宅 商店 中小學校 9 幼兒園 10 其余配套建筑 11 合計 232800 本項目計劃以三條渠道 籌集 解決建設(shè)用 資金 ，首先是銀行信貸。按一般籌資慣例，銀行信貸占總投資百分之四十。本項目 靜態(tài) ，計劃通過銀行信貸解決 貸比例為 其次是由企業(yè)自籌資金方式解決部份資金。本項目計劃通過企業(yè)自籌解決 17 中 2008年度籌款 2009年度后 不再 籌款 , 自籌資金 共占投資比例為 第三是房屋預(yù)售及銷售款項 。 本項目 房屋預(yù)售及銷售款項全部用于再投資直至項目完成。 金流量計劃 各年度現(xiàn)金流量計劃表 表 單位 :萬元 用款項目名稱 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 合計 1 靜態(tài)開發(fā)投資 建設(shè)期貸款利息 3 售房營業(yè)稅金 所得稅 1355. 銀行還貸款 6 抽回自有資金 7 現(xiàn)金流出 8 現(xiàn)金流入 9 自有資金 10 銀行貸款 11 銷售收入 上年轉(zhuǎn)入 八章 經(jīng)濟分析 經(jīng)濟適用 住宅銷售價格 : 2000元 /米 2 18 老年公寓銷售價格 : 3000元 /米 2 多層商品住宅銷售價格 : 3000元 /米 2 高層商品住宅銷售價格 : 4000元 /米 2 商 業(yè) 建筑 銷售價格 : 6000元 /米 2 學校幼兒園假定出讓價格： 2500元 /米 2 根據(jù)實際銷售情況看，一般情況當年竣工現(xiàn)房當年可銷售量為 3060%，次年銷售量可達到 4070%。銷售計算表詳見表 售利潤詳見表 為簡化計算起見 ,本項目按以下原則 計 定銷量： 即當年竣工面積可銷售一百分之五十 ,余百分之五十轉(zhuǎn)入下年度銷售。 計劃銷售量計算表 表 單位：萬元 老年公寓 經(jīng)濟適用住房 多層商品住宅 高層商品住宅 商店 中小學校 幼兒園 合計 2008年度 銷售量 10000 25000 40000 40000 5000 120000 銷售金額 009年度 銷售量 15000 50000 80000 80000 20000 2000 2000 249000 銷售金額 010年度 銷售量 5000 50000 80000 80000 30000 3000 3000 251000 19 銷售金額 011年度 銷售量 50000 80000 80000 30000 240000 銷售金額 012年度 銷售量 25000 80000 80000 30000 215000 銷售金額 013年度 銷售量 40000 40000 15000 95000 銷售金額 計 售利潤預(yù)測表 表 單位：萬元 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 合計 1 銷售收入 銷售稅金 靜態(tài)建設(shè)投資 建設(shè)期貸款利息 銷售費用 20 6 總支出 當年銷售利潤 8 累計銷售利潤 所得稅 (33%) 1355.累計所得稅 10 稅后利潤 1 稅前投資總利潤