1 購物廣場項目可行性研究報告 2 一、總論 1、項目實施背景與依據(jù) 目實施背景 改革開放以來，中國的經(jīng)濟發(fā)展取得了舉世矚目的成就，巨大的市場潛力和相對低廉的生產(chǎn)成本已使中國成為亞洲地區(qū)最具投資吸引力的國家之一。中國入世在即，為了適應(yīng)入世之后對外開放新形勢的需要，進一步加大招商引資力度，國家外經(jīng)貿(mào)部近日宣布，將放寬對外商投資企業(yè)外方在境內(nèi)銀行籌措人民幣中長期貸款的限制。國家將按照加入世貿(mào)組織承諾的條件，修訂和完善有關(guān)政策法規(guī)；進一步放寬引進外資的領(lǐng)域、地域和技術(shù)的轉(zhuǎn)讓等方面的限制，有步 驟的擴大服務(wù)行業(yè)的對外開放。據(jù)介紹，今后中國商業(yè)領(lǐng)域進一步擴大利用外資的重點仍是零售業(yè)，特別鼓勵國際上有實力、技術(shù)先進的著名商業(yè)集團進入中國，與國內(nèi)有實力的零售企業(yè)合資合作，共同開拓國內(nèi)市場；政府主管部門將逐漸把商業(yè)引進外資工作納入法制化軌道，做到統(tǒng)一、合理、有序。 進入 90 年代以來，中國的零售業(yè)經(jīng)歷了深刻的變革，由原來的偏重數(shù)量擴張轉(zhuǎn)向以結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點，帶動質(zhì)量、效益、規(guī)模全面增長的發(fā)展策略。連鎖經(jīng)營方式的成功導(dǎo)入，加速擴大了國內(nèi)零售市場的容量，社會商品零售總額持續(xù)多年保持了 10%以上的增長速度，中國零售 市場已成為世界上發(fā)展速度最快、潛力最大的市場。作為享有國際盛譽的零售商業(yè)巨子 美國 集團于 1996 年進入中國市場，相繼在深圳、東莞、昆明、北京、大連等地建立了連鎖超市。經(jīng)過幾年的積累， 本地化的進程大大加快，基本建立了適合中國市場情況的管理模式、系統(tǒng)和隊伍，規(guī)模采購和規(guī)模銷售已形成良性的循環(huán)機制。進入新世紀(jì)， 重拳出擊，全面挺進中國市場，旨在加強對中、小城市店的建設(shè)和開發(fā)，大力推進連鎖經(jīng)營，提高經(jīng)營的規(guī)?；c規(guī)范化程度，降低流通成本，增加經(jīng)濟效益，爭取到 2005 年將 連鎖店在中國發(fā) 展到 3 200 家。 作為中國地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè) 集團股份有限公司抓住了這一契機，在 全面挺進中國市場之際與之聯(lián)手，攜手共同開發(fā)房地產(chǎn)與零售業(yè)市場。兩強聯(lián)盟，簽署了長期戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在資金管理、品牌共享、市場開發(fā)等方面進行全方位的戰(zhàn)略合作。在經(jīng)過對地理位置、周邊環(huán)境、居民總體收入水平、人均消費水平、市場潛力等幾個方面進行了詳實細(xì)致的調(diào)查與實地考證之后，雙方確定以 等五個城市作為首次合作對象，在各地商業(yè)黃金地段，興建 購物廣場。該項目是首次合作項目之一。 目實施依據(jù) 購物廣場是 集團 股份有限公司與 集團簽署的一攬子合作項目之一。此次項目還包括 購物廣場 等 5 個城市的 四個項目，各地項目均由 集團下屬各地產(chǎn)公司分別施工建設(shè)。該項目得到了 市政府及各職能部門的大力支持，部分協(xié)議正在草擬之中，目前確認(rèn)的項目實施依據(jù)主要有： 集團有限公司與 咨詢（深圳）有限公司簽署的房屋租賃協(xié)議 中國有限公司與 集團的會談紀(jì)要 中國有限公司與 集團的關(guān)于在 選址興建 購物廣場的確認(rèn)函 集團有限公司與 市國土管理局簽署的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 2、項目概況 項目名稱： 購物廣場 項目地址： 市 區(qū) 路 建設(shè)內(nèi)容：購物商城、餐飲及配套設(shè)施 項目建筑指標(biāo)： 4 占地面積 方米 建筑面積 方米 覆蓋率 73% 容積率 投資與收益概況 該項目總投資 元，其中，建設(shè)投資 元，流動資金 100 萬元，正常營業(yè)期銷售（營業(yè)）收入 元，年均利潤總額 元，年均稅后利潤 元。主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)如下表所示： 序 號 指 標(biāo) 指 標(biāo) 值 1 投資利 潤率 2 投資利稅率 3 資本金凈利潤率 4 借款償還期 1 年 8 個月 5 后 )(全部投資 ) 1 年 11 個月 6 前 )(全部投資 ) 1 年 6 個月 7 后 )(全部投資 ) 元 8 前 )(全部投資 ) 元 9 后 )(全部投資 ) 10 前 )(全部投資 ) 11 后 )(自有資金 ) 元 12 前 )(自有資金 ) 3、開發(fā)商概況 名 稱： 集團股份有限公司 法定地址： 法人代表： 注冊資本： 經(jīng)營概況 集團股份有限公司成立于 1988 年， 1992 年改制為股份制企業(yè)，是東北首批股份制試點企業(yè)之一。該集團公司自成立以來，以每年翻番的速度跳躍發(fā)展，經(jīng)營范圍從單一的房地產(chǎn)業(yè)拓展到商業(yè)、工業(yè)、外貿(mào)等多種領(lǐng)域，現(xiàn)已發(fā)展成為擁有 40 億資產(chǎn)、年經(jīng)營收入超過 70 億 5 元的大型股份制企業(yè)。集團下屬的 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為國家建設(shè)部審定的一級房地產(chǎn)開發(fā)公司，率先在全國同行 業(yè)中向全國公開宣布“三項承諾、八項信譽保證”，受到了國家建設(shè)部的肯定，并在全國推廣。公司先后在 建設(shè)開發(fā)了 等居民小區(qū)； 等精品樓盤以及 大廈、 國際飯店等項目。為促進企業(yè)的發(fā)展，推動國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場走向規(guī)?；?、集約化和專業(yè)化， 集團股份有限公司除立足大連本地房地產(chǎn)開發(fā)外，又在北京、長春、成都、南京等地進行了大型房地產(chǎn)項目的投資開發(fā)，這其中不僅包括了 等精品住宅小區(qū)，還包括北京 等綜合項目。到 2001 年底，集團房地產(chǎn)開發(fā)將拓展到全國 12 個城市，年開發(fā)量超過 150 萬平方米，銷售額超過 50 億元。 該集團公司在創(chuàng)造經(jīng)濟效益、壯大自身實力的同時，也為社會公益事業(yè)做出了巨大貢獻，連續(xù)幾年贊助大連國際服裝節(jié)，先后捐資興建大連市高等學(xué)校、小學(xué)校、幼兒園以及城市綠化建設(shè)，是大連市教育基金會、大連市社會治安基金會、大連市扶貧基金會的發(fā)起單位。該集團公司自成立以來，累計奉獻于公益事業(yè)的投入額達 7 億多元人民幣。該集團公司在國內(nèi)外擁有很高的知名度，形成了巨大的無形資產(chǎn)，已成為大連市一張亮麗的“名片”。 該集團公司近期的發(fā)展目標(biāo)是：到 21 世紀(jì)初，成為資產(chǎn)超百億元，年經(jīng)營額超過百億元的中國一流的大型企業(yè)集團。該 集團公司擁有一支具有開拓精神的領(lǐng)導(dǎo)隊伍，具備雄厚的經(jīng)濟技術(shù)實力，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理經(jīng)驗，完全有能力承擔(dān)該項目的實施運作。 美國 集團 美國 集團成立于 1962 年，以單一經(jīng)營日雜食品超市為起點，經(jīng)過近 40 年的運營，現(xiàn)已發(fā)展成為具有傳統(tǒng)的百貨公司、超級百貨商場和倉儲式會員店三大經(jīng)營體系的大型跨國企業(yè)集團。從創(chuàng)業(yè)至今，公司始終堅持“低價格、低成本、低利潤”的零售經(jīng)營理念，恪守“天天平價、滿意服務(wù)”的營銷戰(zhàn)略；注重管理，信奉“公仆領(lǐng)導(dǎo)”、“門戶開放”的政策，講究溝通、溝通、再溝通，僅用了 40 年的時間，就實現(xiàn)了全球化擴張。截至 2000 年底， 已經(jīng)在全球 10 余個國家開設(shè)了近 4000 家連鎖店，利潤增長始終保持強勁勢頭，年增長速度高達 20%。 1998 年， 從 6 上一年度世界 500 強第 7 位，躋身第 4 位，年營業(yè)額為 1392 億美元，利潤 44 億美元。 2000 年，又攀升至第 2 位，年營業(yè)額為 1862 億美元，利潤 62 億美元，下屬員工超過 100 萬人。 1996 年， 進入中國，選擇深圳作為其進軍中國市場的橋頭堡，此后，又相繼在東莞、北京、大連等地開設(shè)了分店，取得了驕人業(yè)績。 憑借其雄厚的資金實力、先進的管理經(jīng) 驗、龐大的衛(wèi)星系統(tǒng)建立了自己的商業(yè)帝國， 的加盟，必將大大增強該項目的市場潛力，從而為該項目帶來滿意的投資回報率。 4、編制依據(jù)與研究范圍 制依據(jù) 根據(jù)中華人民共和國的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合該項目的具體情況，該可行性研究報告的編制依據(jù)主要有： 國家外經(jīng)貿(mào)委頒布的外商投資商業(yè)試點辦法； 國家計委與建設(shè)部聯(lián)合頒布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) ； 項目所在地城市總體規(guī)劃； 遼寧省建筑工程概預(yù)算指標(biāo)及有關(guān)費用標(biāo)準(zhǔn)； 開發(fā)商提供的其它有關(guān)資料。 究范圍 該可 行性研究報告的研究范圍包括： 總論； 項目發(fā)展的必要性分析； 項目發(fā)展的市場分析； 建設(shè)條件分析和工程進度安排； 建設(shè)的規(guī)模和性質(zhì)； 工程設(shè)計和功能要求； 消防、環(huán)保和衛(wèi)生； 投資估算與資金籌措； 7 財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算； 財務(wù)效益分析； 敏感性分析； 結(jié)論與建議等。 在此基礎(chǔ)上，考察項目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟的合理性，為政府有關(guān)部門審批項目、建設(shè)單位進行投資決策和金融機構(gòu)貸款決策提供比較可靠的依據(jù)。 二、項目發(fā)展的必要性分析 1、該項目的發(fā)展將有力推動我國零售業(yè)發(fā)展 經(jīng)過幾年的發(fā)展，我國連鎖零售業(yè)獲得 了良好的起步發(fā)展，同時該領(lǐng)域前幾年對外資的適度放開，也起到了積極的推動作用和示范效應(yīng)。入世以后，我國將在 3 年內(nèi)逐步放開分銷領(lǐng)域的進入限制，零售業(yè)將全面迎來開放格局，中國零售業(yè)必將掀起新一輪的革命。 中國 消費市場 今年 上半年 的 活躍 預(yù)兆了這一發(fā)展走勢。 據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)字，上半年中國國內(nèi)各類批發(fā)零售商品的銷售中，通訊器材類增長 汽車類增長 36%，文化辦公用品類增長 家用電器和音響器材類增長 體育、娛樂用品類增長 8%，建筑及裝潢材料類增長 上 。數(shù)據(jù)表明， 今年 上半年中國國內(nèi)消 費品市場商品銷售活躍，保持了較高的增長水平，實現(xiàn)社會消費品零售總額 上年同期上漲 在吃、穿、用三類商品中，用的商品在居民消費中所占比重略有上升。 分析表明， 社會消費品零售總額增長的主要原因為城鄉(xiāng)居民收入的增加、節(jié)日消費的拉動和市場商品供給結(jié)構(gòu)的改善。 由此可見，我國零售市場（特別是 等一些大中城市市場）已經(jīng)具備了連鎖起步快速發(fā)展的條件（人均收入 800 美元以上），無論對外資還是內(nèi)資連鎖，目前都是一個良好的發(fā)展時機，其大規(guī)模、規(guī)范化發(fā)展，將有力推動我國零售業(yè)的發(fā)展。 8 2、該項目的發(fā) 展將迅速推動入世后我國零售業(yè)態(tài)的發(fā)展升級 該項目的發(fā)展方向是在 的商業(yè)中心地段黃興路發(fā)展大規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)化的超市。超市是商業(yè)零售業(yè)態(tài)種類中的一種，發(fā)達國家的零售商業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗表明，超市在零售業(yè)態(tài)布局中占有重要的地位，是一種主流經(jīng)營選擇方式?？梢哉f，我國零售的業(yè)態(tài)發(fā)展革命才剛剛開始，以超市為代表的商業(yè)連鎖經(jīng)營的銷售額在極個別的一些重點城市的 社會消費品零售總額 中所占的比例剛剛接近 30%，全國的平均水平僅僅在 4%左右。 由此可以預(yù)見，我國零售業(yè)態(tài)的發(fā)展演變才剛剛開始，傳統(tǒng)的百貨店仍居于主導(dǎo)地位，完成演變革命還需要一 個較長的發(fā)展時期。入世是一個發(fā)展契機，未來的 3 至 5 年將是我國零售業(yè)快速發(fā)展的一個時期，這一時期既是最為劇烈的變革時期，同時也是一個發(fā)展成熟的時期。 該項目發(fā)展將以滾動的方式推進，每年在不同城市的發(fā)展大型超市數(shù)量將不斷遞增。依照 在中國的發(fā)展計劃， 2001 年將新增 23 家店， 2002新增 43 個，到 2005 年時爭取發(fā)展總店數(shù) 200 家。因此，該項目的發(fā)展，將在質(zhì)上提升我國零售業(yè)的發(fā)展水平，并將迅速推動入世后我國零售業(yè)態(tài)的發(fā)展升級。 3、該項目的發(fā)展將加速 市商業(yè)發(fā)展和城市建設(shè)的步伐 市自古是中國南方的一大商 貿(mào)中心，改革開放以來，商貿(mào)業(yè)更成為 市的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，進入新世紀(jì)， 市的商業(yè)繼續(xù)進一步提升。首先，從商業(yè)布局上看，目前 市商業(yè)布局過于集中在 廣場，形成所謂的五一廣場一級商圈，需要向周邊地區(qū)加大輻射力。其次，從商業(yè)業(yè)態(tài)上看，目前 市的百貨店數(shù)量較多，而現(xiàn)代化的大型超級市場較少，急需發(fā)展大型超市這種新型的業(yè)態(tài)。再者，從商業(yè)業(yè)種上看，在商業(yè)中，除了批發(fā)零售業(yè)以外，現(xiàn)代物流業(yè)也是 商業(yè)發(fā)展中的一個新的經(jīng)濟增長點。 是近期已決定 將在 “十五 ”期間建設(shè)一個大型商品物流配送中心 ， 要把發(fā)展物流作為新型商業(yè)發(fā) 展的重點 ， 同時鼓勵發(fā)展屬于第三方的配送中心，逐步實現(xiàn)物流配送社會化。 進駐 后，不僅會給 帶來零售業(yè)的發(fā)展，由于 物流量大，也有向周邊輻射的潛力，因此也 9 會帶動 市現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展。 近年來， 市的城市建設(shè)有了明顯的飛躍。目前，黃興北、中、南山路，以及五一廣場商業(yè)中心區(qū)的改造拆遷已經(jīng)緊鑼密鼓的展開，并有了重大的突破。 市政府預(yù)想建成一個具有較大長度的商業(yè)街。 市政府的 項目正位于黃興南路改造區(qū)域內(nèi)。通過該項目的建設(shè)， 公司將給 帶來先進的業(yè)態(tài)和管理經(jīng)驗， 集團也將為 市的商業(yè)街改造、 物業(yè)管理注入新的活力，從而加速 市商業(yè)發(fā)展和城市建設(shè)的步伐。 4、該項目的發(fā)展將最終形成戰(zhàn)略性協(xié)作雙方雙贏的發(fā)展格局 在世界的范圍內(nèi)享有盛譽，其成熟的商業(yè)運作模式為眾多的企業(yè)所瞻仰。 集團在國內(nèi)市場亦具有較高的知名度，特別是在房地產(chǎn)上更是形成了“南有萬科、北有 ”這一發(fā)展之勢。因此，該項目可以認(rèn)為是雙方的戰(zhàn)略性協(xié)作，并且是真正意義上的主業(yè)互補式合作。 該項合作不但使得合作雙方均能在合作中加快彼此市場開發(fā)的速度，同時又能使 集團獲得優(yōu)厚的商業(yè)利益，也就是說 集團不但在此項業(yè)務(wù)合作開發(fā)中獲得利益， 同時也將給 集團在全國各地房地產(chǎn)市場上的發(fā)展帶來推動力。眾所周知，“百萬買宅，千萬買鄰”， 在全國各城市的發(fā)展必將給周邊環(huán)境帶來人氣，這將為 集團在各城市的商品住宅項目的開發(fā)帶來聯(lián)動效應(yīng)。 因此，該項目的成功實施，無論是對 還是對 集團都具有極其重要的戰(zhàn)略意義，是一個雙贏的戰(zhàn)略協(xié)作。 三、項目發(fā)展市場分析 1、 市總體環(huán)境分析 ， 省省會，政治經(jīng)濟文化中心，也是中南地區(qū)重要的資金、技術(shù)、原材料集散地和交通樞紐。全市轄 等 五個區(qū)及三個縣，總面積 止到 2000 年末， 市 總?cè)丝?，市區(qū)人口 業(yè)區(qū)集中在 區(qū)，文化高校集中在 區(qū)，政治文化中心在 區(qū)， 10 而 區(qū)、 區(qū)屬于老工業(yè)區(qū)和市郊區(qū)。 改革開放以來， 經(jīng)濟建設(shè)和社會事業(yè)的發(fā)展都取得了較大成績。2000 年， 市國內(nèi)生產(chǎn)總值達 元人民幣，增速為 工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 元， 外貿(mào)進出口總額 美元。全市三大產(chǎn)業(yè)的比重為 市從業(yè)人員 人 ,其中城鎮(zhèn) 104 萬人。2000 年全年在崗職工人均工資為 10137 元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收 入7985 元。全市城鎮(zhèn)居民儲蓄余額 元，人均 元。居民年平均消費水平 4343 元，非農(nóng)業(yè)居民年平均消費水平 7946 元。 是全國重要的商品糧、商品豬生產(chǎn)基地，糧食和牲豬生產(chǎn)在全國都位居前列。水產(chǎn)品、蔬菜、水果、煙草、湘蓮、食用菌、茶葉等大宗農(nóng)副產(chǎn)品構(gòu)成了 農(nóng)業(yè)鮮明的特色。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展， 農(nóng)業(yè)注重在“兩高一優(yōu)”上下功夫，使傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向市場農(nóng)業(yè)、城郊型農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)方向轉(zhuǎn)變。 工業(yè)以食品、輕紡、電子、機械為支柱產(chǎn)業(yè)，化工、建材、醫(yī)藥、汽車、冶金等工業(yè)也有較好的基礎(chǔ)， 發(fā)展了彩管、計 算機、卷煙、汽車電器、空調(diào)器等 30 個重點產(chǎn)品， 100 多種產(chǎn)品走上國際市場，遠(yuǎn)銷100 多個國家和地區(qū)。 2000 年完成全部工業(yè)總產(chǎn)值 元，全部國有企業(yè)及國有控股企業(yè)總體上扭虧為盈。 工業(yè)走向了以提高經(jīng)濟效益為中心，持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展的軌道。 現(xiàn) 已成為長江經(jīng)濟帶中的一個重要開放城市。尤其是一大批國際大公司、大商社、大財團來 興業(yè)，如日本的日立、韓國的金星社等，更推動了 經(jīng)濟的發(fā)展。同時， 對外友好交往活動日益增多，每年接待來 從事友好觀光的外國友人、華僑、港澳臺同胞數(shù)萬人次。 市 還先后與日本的鹿兒島市、美國的圣保羅市、新澤西市、剛果的布拉此維爾市、瑞士的弗里堡 等 市結(jié)成友好城市 或建 立了友好合作 關(guān) 系。 市在經(jīng)濟發(fā)展、社會進步的同時，城市面貌亦有了根本的變化。目前 城市面積擴大到 了 400 多 平方公里，建城區(qū)面積由解放前的 方公里發(fā)展到 150 多 平方公里。中山大廈、 大廈、郵電大廈、糧油大廈、國貿(mào)金融中心、省廣電中心、北極星商業(yè)大廈、通程國際商業(yè)廣場等一批摩天大樓的矗立已成為 繁榮和發(fā)展的標(biāo)志。 曾 在全國衛(wèi)生城市檢 11 查中，榮獲 全國衛(wèi)生城市 稱號，并連續(xù) 多 年被評為全國城市環(huán)境綜合治 理 十佳 城市。近年來， 為創(chuàng)建現(xiàn)代化國際城市，更加大了城市建設(shè)的步伐。已計劃投資近 100 億元人民幣來改善和拓展 的交通、通訊能力。其中市內(nèi)項目投資超過 50 億元。長潭高速公路、長常高等級公路、319 國道長永公路、石長鐵路等重點工程的建設(shè)，將極大擴展 的對外交通能力。投資達 元的 環(huán)線工程，以及金霞大道、雷鋒大道、解放路中、西段的續(xù)建、石長鐵路湘江公路橋、湘江南大橋、汽車客運南站、自來水?dāng)U建、程控電話擴控工程，尤其是以 市委、市府西遷為契機的河西新城建設(shè)，必將使古城 有著更加美好的未來。 2、 市商業(yè)環(huán)境分析 市商業(yè)環(huán)境概況 自古以來， 便是楚南重鎮(zhèn)；至漢以后， 不僅是封王之地，而且成為中國南部政治、文化、經(jīng)濟中心；唐宋之后，便形成比較突出 的 商貿(mào)發(fā)達，商賈云集的商業(yè)城市格局， 成為 全國最早的 四大米市 之一，素為江南商品集散中心。改革開放以來， 商業(yè)發(fā)展更為迅速 ，“ 五虎鬧”曾 聞名全國商界。 商業(yè)現(xiàn)已成為 市最具活力的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。 2000年實現(xiàn)社會商品零售總額達 308 億元人民幣，批發(fā)零售貿(mào)易總額 225 億元。目前， 市市場建設(shè)蓬勃發(fā)展，市場網(wǎng)點遍布全市?，F(xiàn)有各類商業(yè)服 務(wù)網(wǎng)點 12 萬多個，初步形成了大中小結(jié)合，高中低結(jié)合，綜合市場與專業(yè)市場結(jié)合，布局合理，層次分明，面向多元化，多層次消費的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。 年銷售過億元的大型商場 10 余家 ，其中友誼集團、東塘百貨大樓進入全國零售商業(yè)百強行列； 年市場成交額過億元的大市場 10 個 ； 已建成一級商業(yè)群 4 個，二級商業(yè)群 27 個，三級商業(yè)群 83 個，農(nóng)貿(mào)、小商品市場 200 多個，零售網(wǎng)點 6 萬個。 市集散的商品量、交易額、商業(yè)活動的輻射面在全省乃至我國整個中南地區(qū)具有重要地位。 12 表 2000 年 市限額以上批發(fā)、零售貿(mào)易企業(yè)綜合指標(biāo) 單位 :億元 企業(yè)數(shù) （個） 虧 損 企業(yè)數(shù)（個） 總資產(chǎn) 商品銷售 收 入 商品銷售 利 潤 利 潤 總 額 一、批發(fā) 89 39 、零售 31 11 、百貨店 4 2 、超市 5 4 、專賣店 9 2 0. 4、其他 13 3 計 120 50 一廣場商圈分析 五一廣場 自 漢 代 以后一直是 商業(yè)文化中心，這在走馬樓吳簡與馬王堆漢墓出土文物中都有記載。解放后，五一廣場不但成為 市的 商業(yè)中心，同時也成為交 通 中心 。但是， 80 年代末，尤其是 90 年代初， 的袁家?guī)X；東塘、伍家?guī)X、火車站等局部商業(yè)中心的形成與超市、專賣店等新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，五一廣場及黃興路作為傳統(tǒng)的商業(yè)中心漸成式微之勢。 2000 年 9 月下旬，隨著五一路交通綠化改擴工程的竣工通車，昔日錯亂的廣告牌、低 矮的臨街鋪面、擁擠的人行道、車輛雜亂的五一廣場，被如今面目清雋而高聳的現(xiàn)代化大廈、先進而流暢的下沉式交通廣場、休閑舒暢 的中心綠化廣場所替代 ，從而一個現(xiàn)代化的五一廣場商圈獲得了新生。 目前， 五一廣場商 圈的范圍是： 它東抵文運街、犁頭街；西達三泰街、藩城堤；南起藥王街、東牌樓；北至新安巷、紫荊街，形狀接近正方形，面積達 25 公頃。五一廣場的商業(yè)街 是 五一廣場商 圈 的核心部分。這一定義 是 市財委 的 關(guān)于 市商貿(mào)流通業(yè) “十五 ”計劃及 2015 年長期規(guī)劃的匯報中提到的 “三線六圈 ”概念。 90 年代以后， 隨著 五一廣場周圍的 平和堂 、友誼名店、新友誼廣場 (錦繡 )、東漢名店廣場、新大新時代廣場、萬代廣場的陸續(xù)開業(yè)，以一個環(huán) 13 狀圍繞于五一廣場四周，以其形象而生動的佇立，描繪了一個真實的 “商圈 ”。 隨著 五一廣場商圈 逐步 形成， 市的商業(yè) 格局、 經(jīng)營模式、 檔次、等方方面面 都發(fā)生了重大的轉(zhuǎn)變 。 從 商業(yè)格局來說， 90 年代經(jīng)歷了 “ 友誼 ” 、 “ 阿波羅 ” 、 “ 中山 ” 、 “ 曉園 ”“ 東塘百貨 ” 五虎鬧 的階段、友誼阿波羅集團與平和堂龍虎斗的階段，如今進入了游龍戲珠時期。所謂龍，便是由友誼商城、阿波羅商城、阿波羅商業(yè)廣場、友誼名店、新友誼商業(yè)廣場以及家潤多超市等商場 所形成的友誼阿波羅集團陣營；所謂珠，是指集中在五一廣場 商 圈的平和堂、東漢名店、萬代廣場與新大新時代廣場。 從經(jīng)營模式上來說，五一廣場商圈使 的商業(yè)模式更加豐富與完備。它包括以友誼阿波羅集團為代表的國營商業(yè)經(jīng)營模式，以平和堂為代表的中外合資式的經(jīng)營模式，以東漢、萬代為主的物業(yè)管理模式，以新大新為代表的品牌經(jīng)營模式。從而打破了長期以來 大型商場國營與合資的單一經(jīng)營模式，帶動了商場形式的改變，既有友誼名店、平和堂式的綜合商場，也有東漢名店式的室內(nèi)步行商業(yè)街，還有新大新廣場為代表的專業(yè)與專向性商場，以及主題式商 場，這無疑使得五 廣場 商圈真正變得多元化與時尚化。 3、項目選址分析 目所在位置及規(guī)模 項目的選址地位于商業(yè)中心區(qū)天心區(qū)、黃興南路、解放西路與坡子街匯合處，省公安局安全局大院內(nèi)，占地面積 方米。 該項目是以 和 集團協(xié)商的長春的模式為標(biāo)準(zhǔn)。因此，也為地下一層、地上三層或四層的商城。地下一層為設(shè)備用房或停車場，可容納250車位，地上一層全部或大部分用于出售，二至三層由 包租，如果建四層，則由與 有業(yè)務(wù)相聯(lián)的客戶租用。每個店的建筑面積約 45 萬平方米，每層建筑 面積約在 10000 平方米左右。 14 邊環(huán)境及今后規(guī)劃 該項目地處的黃興南路延接黃心中路，是 市最早最繁華的商業(yè)區(qū)。該項目地址到五一廣場僅十分鐘路程。黃興南路主要集中一些精品店和中檔商鋪，而大商場均集中在黃興中路，主要有平和堂、友誼名店、東漢名店、萬代廣場、新大新時代購物廣場等，都圍繞在五一廣場周邊，形成 市一級商圈：五一廣場商圈。 黃興南路現(xiàn)正在拆遷改造，所以黃興中路的商店非?；鸨?，客流量很大，晚上 9鐘商場里人頭攢動，超市購物排隊交款。尤其是平和堂，由日資興建，由酒店、商場和超市組合而成， 商場采取開架式經(jīng)營，對外不租不售，采取扣率 25等。友誼名店的規(guī)模，經(jīng)營形式與平和堂差不多，也是黃興中路人流最多、效益最好的兩家店。而東漢名店、萬代廣場經(jīng)營不好，而且萬代廣場試營業(yè)幾個月后關(guān)閉。從市場調(diào)查來看， 市黃興南路、中路的商鋪及大型商場過于集中，競爭激烈，處于飽和狀態(tài)。 市現(xiàn)將黃興南路拓寬為 54 米寬，長 872 米的步行街，預(yù)計 2001年全部竣工。黃興南路步行通道的改造是由福建三木集團、香港兆祥集團合資組建的三兆公司總投資 5 億元人民幣。黃興南路西側(cè)全部拆遷，規(guī)劃三層店鋪，一樓全天候的購物通 道和部分商鋪，二樓經(jīng)營店鋪，三樓庫房和辦公用房，東側(cè)進行局部整修，不做大的拆遷，兩側(cè)公建商鋪后分別開辟兩條 12 米貫通道，為商鋪進貨辦公通道。 由深圳市建筑設(shè)計總院提交的黃興南路步行商業(yè)街方案經(jīng)專家評審中標(biāo)。該方案為步行街構(gòu)建了一個核心商業(yè)區(qū)、三大特色文化廣場、一條商業(yè)主軸、五條商業(yè)擴展軸的框架結(jié)構(gòu)。具體設(shè)計如下： 商業(yè)核心 ：以人民路改造為契機，形成具有現(xiàn)代氣息的綜合核心商業(yè)中心，設(shè)施包括綜合商場、超級市場、匯食城、娛樂中心及金融設(shè)施、電信設(shè)施。 三個特色廣場： （ 1）文廟休閑廣場：引入“購物公園”概念，在南 門口形成商業(yè)街的入口休閑廣場，廣場采用西側(cè)文廟（已毀）明清時建筑風(fēng)格，表達古 15 代建造者“天人合一”的理想追求境界，展現(xiàn)積極向上的湖湘文化精神。區(qū)內(nèi)設(shè)施包括旅游紀(jì)念品商店、傳統(tǒng)飲食名店、茶藝館及小型博物館。 （ 2）火宮殿風(fēng)味街：規(guī)劃結(jié)合湘江劇院，擴大規(guī)模，將美食街沿坡子街發(fā)展，成為具有濃郁傳統(tǒng)氣息的飲食、文化中心。 （ 3）旅游服務(wù)中心：結(jié)合湘江風(fēng)光帶，在人民路改造時，發(fā)展具有較高標(biāo)準(zhǔn)的賓館、酒店，提高片區(qū)的綜合服務(wù)水平。 一條商業(yè)主軸： 規(guī)劃設(shè)想將黃興南路改造成一個具有民國初期風(fēng)貌為特征的商業(yè)步行街，成為片區(qū)商業(yè) 發(fā)展的主軸。黃興南路北段以高級服裝專賣店、珍寶首飾店為主，銜接五一商業(yè)廣場，黃興南路南段以電子電腦產(chǎn)品商店、照相器材商店、眼鏡店為主。 五條商業(yè)擴展軸： 坡子街：發(fā)展 特色風(fēng)味小吃，成為雅俗共享的美食街。 永湘街：形成花、鳥、魚的專業(yè)市場。 東茅街：經(jīng)營窗簾，床上用品的特色市場。 大古道巷：經(jīng)營書畫、古玩、文物等特色商品。 小古道巷：經(jīng)營文具器材、樂器為主。 邊物業(yè)租售情況 黃興南路：由于正在拆遷，調(diào)查了解到過去的租金是 50 / 計以后的售價平均在 5 萬元 /右（不含產(chǎn)權(quán)費 ）。 平和堂：采取扣率方式 25根據(jù)商品而定），不租售。 友誼名店 :采取扣率方式 25根據(jù)商品而定），不租售。 東漢名店：地下一層至三層（包括 1之間的夾層）為商鋪分割出售，采用店中店式經(jīng)營，四層以上為酒店，一層臨街最高售價 元 / 最低 3 萬元 /部一般在 元 /已全部售完，但由于管理不善，布局不好，現(xiàn)只有一層在經(jīng)營，其他樓層停業(yè)。 萬代廣場：一至四層為商鋪，五至十五層為商住兩用房，店鋪以開架式經(jīng)營，開發(fā)商銷售時采取返租的形式，租金為合同價的 8由于試 營業(yè)一段時間效果不好，租戶都已停業(yè)。 經(jīng)調(diào)查得知，一層面對黃 16 興中路的店鋪價格為： 店鋪 1：面積 方米，售價 700 萬元，折單價 元 / 店鋪 2：面積 方米，售價 400 萬元，折單價 元 / 店鋪 3：業(yè)主自購自用，建筑面積 105 平方米，使用面積 51 平方米，購價 365 萬元，折單價 元 /現(xiàn)在部分業(yè)主轉(zhuǎn)賣的價格在 4出租的話，租金 840 元 /使用面積計算，不含稅及水電空調(diào)費），該項目的銷售價格按最保守估計，每平方米為 4 萬元，租金也按 最保守估計，每平方米（建筑面積）為 20 元 / 4、項目發(fā)展優(yōu)勢 牌共享優(yōu)勢 目前國內(nèi)市場的競爭已經(jīng)由產(chǎn)品競爭階段跳躍到了品牌競爭階段，房地產(chǎn)企業(yè)進入了品牌營銷階段，零售企業(yè)也開始重視依托于品牌的服務(wù)體系的開發(fā)。 與 集團的合作，將首先獲得品牌共享的優(yōu)勢。這兩個品牌在各自的市場上已經(jīng)具有一定的競爭優(yōu)勢，這一戰(zhàn)略協(xié)作合作模式的建立，將充分發(fā)揮其各自品牌的吸引力， 為 集團引來買房者， 集團的房子為 聚集顧客群。這一優(yōu)勢不僅僅體現(xiàn)在區(qū)位開發(fā)上，還可以體現(xiàn)在招商上和營銷 推廣上。 務(wù)拓展優(yōu)勢 與 集團的相互選擇顯示了其發(fā)展的戰(zhàn)略眼光，這一戰(zhàn)略協(xié)作模式的建立，極其有利于雙方的業(yè)務(wù)拓展。目前 集團除在大連發(fā)展房地產(chǎn)項目外，其業(yè)務(wù)已經(jīng)延伸至廣州、北京、長春、成都、南京、貴陽和昆明等地，并紛紛成立了經(jīng)營機構(gòu)。這為 向中國各城市的擴張?zhí)峁┝吮憬莸碾A梯。同樣， 在世界范圍內(nèi)享有廣闊的資源網(wǎng)絡(luò)，除了在國內(nèi)市場為 集團房地產(chǎn)項目的開發(fā)積聚人氣外，也可以為 集團其他業(yè)務(wù)的發(fā)展提供互補性協(xié)助。 17 部環(huán)境優(yōu)勢 90 年代中期以來， 市 的城市建設(shè)步伐明顯加快。尤其是對黃興北、中、南山路，以及五一廣場商業(yè)中心區(qū)的改造拆遷，正在大刀闊斧的進行著。 市政府的設(shè)想是將這三條商業(yè)街以五一廣場為核心由北向南貫穿起來，屆時一個長度在全國屈指可數(shù)的商業(yè)街將出現(xiàn)在 市內(nèi)。 項目正位于黃興南路改造區(qū)域內(nèi)， 市政府非常支持 給 帶來先進的業(yè)態(tài)和管理經(jīng)驗，也非常支持 集團為 市的商業(yè)街改造投資建店。因此， 市政府在項目審批手續(xù)以及政策上都會為該項目創(chuàng)造一個良好的外部環(huán)境。 四、建設(shè)條件分析和工程進度安排 1、建設(shè)條件分析 址選擇 建設(shè)大型商業(yè)項目，能否取得可觀的經(jīng)濟效益，地理位置是關(guān)鍵之關(guān)鍵。 購物廣場位于 市最繁華的商業(yè)中心區(qū)的天心區(qū)，東臨黃興南路，西臨 市糖酒公司，南臨小巷，北臨解放路。 黃興南路西側(cè)為新規(guī)劃的三層商業(yè)用房，東側(cè)為重新裝修、改造后原商業(yè)用房。解放西路將規(guī)劃為酒吧一條街。 由此可見，該項目地理位置優(yōu)越，商業(yè)氛圍濃厚，交通便利，是建設(shè)大型購物廣場的理想場地。 部配套條件 該項目周圍基礎(chǔ)設(shè)施達到六通，即通道路、上水、下水、電、煤氣和通訊設(shè)施，所以，項目所需的外部配套條件已具備。 18 2、工程進 度安排 該項目自 2001 年 6 月開始前期準(zhǔn)備工作， 2001 年 12 月中旬動工興建， 2002 年 12 月底竣工。 2003 年 1 月投入試營業(yè)。具體工程進度安排如下： 工程進度安排表 序 號 項目名稱 2001年 2002年 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 項目立項 2 項目規(guī)劃和方案設(shè)計 3 項目可行性研究報告 4 項目設(shè)計 5 土石方工程 6 支護工程 7 地下室工程 8 主體工程 9 設(shè)備安裝工程 10 室內(nèi)裝修工程 11 室外裝修工程 12 室外工程 13 竣工驗收 五、項目的規(guī)模和性質(zhì) 該項目是集商場、大型超市、餐飲為一體的大型商業(yè)中心。 該項目占地面積 方米，總建筑面積 方米 。 其中：地下建筑面積 方米；地上建筑面積 方米。覆蓋率 73%，容積率 化率 20%。 該項目地下一層，地上四層，建筑物總高度 ，局部高度 各層建筑面積及層高分別為：地下室建筑面積為 方米，層高 ；地上一層，建筑面積為 方米，層高 ；二、三層，每層建筑面積為 方米，層高 6 米；地上四層，建筑面積為 方米，層高 。 19 六、工程設(shè)計和功能要求 1、工程設(shè)計 能分配 該項目具體功能分配見下表： 位 置 面積（ 高度（ m） 功 能 面積（ 地下一層 車場 (322 個車位 ) 9324 消防水池 2440 水泵房 通風(fēng)泵房 配電室 空調(diào)機房 倉庫 860 其它 層 鋪 10300 其它 層 超市 10600 其它 層 超市 9810 餐飲 公 706 其它 層 飲 10600 其它 通布局 保證人流與購物車流和供貨車流避免交叉，各自出入方便。 平面交通：在建筑物的四周設(shè)環(huán)形人行步道，一層設(shè)三個人流出入口，地下停車場用的 二個汽車出入口，一個貨車入口和設(shè)一個室外卸貨平臺。 垂直交通：地下室至地上四層設(shè) 10 部人行步道（五上，五下）；二層至三層設(shè) 4 部人行步道（二上，二下）， 2 部自動扶梯（一上，一下）；收貨區(qū)設(shè)貨梯 2 部從地下室至地上四層，一層至四層設(shè) 8 個鋼筋混凝土 20 樓梯，其中有 4 個樓梯通往地下室。 筑設(shè)計 該項目嚴(yán)格遵照國家頒布的現(xiàn)行各設(shè)計規(guī)范及 市有關(guān)城市規(guī)劃，消防、交通要求，并按照設(shè)計任務(wù)書所確定的條件進行設(shè)計。 考慮城市景觀及區(qū)域內(nèi)已有的建筑風(fēng)格，發(fā)揮項目優(yōu)勢，利用建筑造型、體量、顏色、創(chuàng)造出一個造型大方得體、簡潔 具有超時代氣息的現(xiàn)代建筑新形象。 給周圍居民獻上具有安全便捷的交通環(huán)境，溫馨的購物環(huán)境、愉悅的娛樂環(huán)境，舒適的休息環(huán)境的耳目一新、親切可人的商業(yè)中心。 構(gòu)設(shè)計 該項目采用片筏基礎(chǔ)，主體采用框架結(jié)構(gòu)，柱網(wǎng)為 板、屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土。墻體采用空心磚砌筑。 修 外裝修：干掛理石。 內(nèi)裝修：一層，各專賣店粗裝修。地面采用花崗石磨光板，其它部分精裝修。 二、三層、四層，內(nèi)墻及柱均做裝修面，涂白色乳膠漆。頂棚鋼絲網(wǎng)，現(xiàn)澆水磨石地面。 地下一層，地面采用細(xì)石混凝 土壓光地面，墻面及頂棚為噴白涂料，汽車上下坡道應(yīng)做成鋸齒形防滑路石。 2、功能要求 排水系統(tǒng) 生活給水系統(tǒng) 該項目給水方式采用下行上給式，由市政管網(wǎng)直接供水，供水要求 21 壓力 需用水量 480 立方米，最大小時用水量 40 立方米。 熱水系統(tǒng) 該項目熱水用于三層超市食品加工處和四層餐飲的廚房，由直燃型溴化鋰吸收式冷溫水機組供給。 空調(diào)冷卻水循環(huán)系統(tǒng) 空調(diào)系統(tǒng)設(shè) 3 臺冷水機組。為了節(jié)約用水，全部循環(huán)使用，按系統(tǒng)循環(huán)水量的 生活給水系統(tǒng)補給。 冷卻水循環(huán)系統(tǒng)流程為補水 冷卻塔循 環(huán)水泵電子水處理器冷水機組冷卻塔。 消防部分 消火栓給水系統(tǒng) 自來水管網(wǎng)壓為 夠滿足室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)壓力的要求，所以消火栓給水系統(tǒng)由自然壓力供給。 室內(nèi)消火栓用水量 15L/s。 室內(nèi)消防給水管道有兩條進水管與室外環(huán)狀網(wǎng)連接，并將室內(nèi)管道連成環(huán)狀，當(dāng)環(huán)狀管網(wǎng)的一條進水管發(fā)生事故時，其余的進水管仍能供應(yīng)所需用水量。 消火栓采用鋁合金箱，箱內(nèi)配有 火栓，口徑 19 毫米水槍，25 米麻質(zhì)水龍帶。 自動噴灑系統(tǒng) 當(dāng)自來水管網(wǎng)不能滿足噴灑系統(tǒng)和水幕系統(tǒng)的用水量和壓力的要求時，故在 地下一層設(shè)消防水池，貯存 1 小時噴灑用水量和 3 小時的水幕用水量，水池容積約為 800 水幕系統(tǒng) 用于防火卷簾門的保護，其它均同自動噴灑系統(tǒng)。 22 排水系統(tǒng) 該項目雨污分流排出。糞便污水、生活廢水經(jīng)管道排入室外化糞池，處理后排入城市污水管網(wǎng)；雨水采用密閉式內(nèi)排水系統(tǒng)，利用管道豎井形成獨立排水系統(tǒng)。 暖、通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng) 該項目采用集中供冷、供熱空調(diào)系統(tǒng)，空調(diào)方式為單風(fēng)道、變風(fēng)量全空氣系統(tǒng)。 夏季冷負(fù)荷 7500 采暖、空調(diào)系統(tǒng) 冷源：冷源集中設(shè)在地下室， 采用 3 臺直燃型雙效溴化鋰吸收式冷溫 水機組制作 5溫水 ，供應(yīng)該項目的空調(diào)設(shè)備。 大門設(shè)冷風(fēng)幕兼熱風(fēng)幕。 通風(fēng)系統(tǒng) 該項目送風(fēng)方式采用散流器頂棚送風(fēng)方式。由新風(fēng)機組將新風(fēng)送到風(fēng)口處。地下設(shè)備間設(shè)排風(fēng)兼排煙系統(tǒng)，衛(wèi)生間設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)，超市內(nèi)食品加工處和餐飲廚房處設(shè)獨立的排風(fēng)系統(tǒng)。 電工程 變配電設(shè)備工程 該項目用電負(fù)荷為一級負(fù)荷，由城市電網(wǎng)兩個不同的供電地點引入兩回路 10電負(fù)荷 7200 該項目在地下一層設(shè)置變配電室，內(nèi)設(shè) 2臺 1600臺 1250中 2臺 1600荷供電； 4臺 1250明負(fù)荷供電。 變配電室采用高壓真空開關(guān)柜，低壓抽屜式配電屏，操作電源采用 23 硅整流鎘鎳電池組，作分合閘直流操作電源。采用電磁操作。 斷電保護與計量進線柜采用過電流保護，變壓器柜采用過電流過負(fù)荷保護。 動力配線工程 該項目采用放射式與樹干式相結(jié)合的配電方式。對大容量用電設(shè)備采用放射式供電，對小容量用電設(shè)備采用樹干式供電方式。豎向干線采用二套雙母線，一套雙母線用于一般動力、照明負(fù)荷供電；另一套雙母線用于對消防用電負(fù)荷供電。樓層配電箱對本層的負(fù)荷 供電。 低壓動力線采用銅芯電線套暗管暗敷設(shè)。 照明工程 該項目按照國際照度標(biāo)準(zhǔn)，采用新型節(jié)能光源及燈具，選用格柵日光燈；室外設(shè)泛光照明；室內(nèi)設(shè)應(yīng)急照明裝置，由鎘鎳電池屏供電。 防雷接地 該項目為一級防雷建筑物，采用防雷裝置作直擊雷保護；該項目采用綜合接地，接地電阻要求小于 1歐姆；利用建筑物基礎(chǔ)、柱子主筋做接地裝置、引下線。低壓配電系統(tǒng)接地型式采用 電設(shè)備及移動設(shè)備采用漏電開關(guān)保護。 電工程 通訊系統(tǒng) 引入市電話電纜線路，引進外線 400對。 商場、超市、行政辦公室及主要設(shè)備 房間設(shè)外線電話。營業(yè)場所每層配備一定數(shù)量的公用電話，公用電話為磁卡或 超市用電話線（其中包括一條 24 有線電視系統(tǒng) 本工程設(shè)有線電纜電視系統(tǒng)。 廣播音響系統(tǒng) 該項目廣播音響系統(tǒng)為商場、超市和餐飲提供背景音樂。該廣播系統(tǒng)兼做火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)。 保安電視監(jiān)控及防盜報警系統(tǒng) 在主要出入口、大廳、長廊、商場、餐廳、停車場場所設(shè)置不同類型（定焦、自動光圈半球型、變焦云臺型、針孔型）的監(jiān)控攝像機，進行有效監(jiān)視和實時錄像。 在一些無人值守的重點場所，根據(jù)不同風(fēng)險等級要求及 現(xiàn)場條件進行區(qū)域設(shè)防。 系統(tǒng)控制主機及分控機分別設(shè)在一層消防控制中心。 停車場計算機管理系統(tǒng) 采用計算機停車場管理系統(tǒng)，在停車場 2 個進出口處分別設(shè)置讀驗卡機、信號燈、攔車器、感應(yīng)線圈及 示屏，主控計算機設(shè)出口管理室。入口無人看守，出口自動或人工管理。對于固定客戶、臨時客戶及內(nèi)部人員，既做到了區(qū)別對待，又做到了統(tǒng)一管理。 氣工程 該項目煤氣用于三層超市食品加工處和四層餐飲的廚房，日需要2000線采用普壓鍍鋅鋼管，并配以煤氣表。 25 七、消防、環(huán)保和衛(wèi)生 1、消防 平面布局 該 項目四周有城市道路，形成環(huán)形消防車道，寬度大于 4米，建筑物與周圍建筑物保留一定的防火間距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通規(guī)劃要求。 平面設(shè)計：地上每層設(shè) 3個防火分區(qū)，每個防火分區(qū)面積不大于4000下一層設(shè) 2個防火分區(qū)。 全疏散 建筑物一層設(shè)三個出入口。 地面以上一層至四層有 6 部 自動人行步道 直通室外， 8 個鋼筋混凝土樓梯直通室外；地下室：設(shè)備間有 1 部安全疏散樓梯直通室外，還有 3部鋼筋混凝樓梯直通地上一層。 形成了立體高效的交通系統(tǒng)。 災(zāi)自動報警及聯(lián)動系統(tǒng) 消防中心控制室內(nèi)設(shè)有報警 控制器、火警通信、緊急廣播、模擬顯示裝置。 每層分別設(shè)有重復(fù)顯示屏、地址編碼煙感探測器、地址編碼感溫探測器、消火栓報警開關(guān)、手動報警開關(guān)及消防對講電話、水流指示器和濕式報警閥的聯(lián)動介面單元、聲報警器、緊急廣播等，組成消防控制中心，集中控制自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)。 火器配置 采用 2提式干粉型（磷酸銨鹽）滅火器，地下一層設(shè) 60 具 5上每層設(shè) 46 具 5A 型。 滅火器應(yīng)放置在樓梯、電梯及明顯和便于取用的地方。 26 2、環(huán)境保護 化 該項目進行地面綠化，有人行步道鋪地、花壇、小品等。 活污水處理 建筑物排出的糞便等生活污水出戶進入鋼筋混凝土化糞池處理后和廚房污水經(jīng)隔油器處理后再排入市政排水管網(wǎng)。 音的隔絕 水泵設(shè)減振基礎(chǔ)，進出口設(shè)軟管接頭，泵出口設(shè)消聲止回閥；冷水機組、空調(diào)機組、通風(fēng)機、水泵及風(fēng)管系統(tǒng)均設(shè)有良好的消聲減振措施。冷卻塔采用低