0 惠州市博羅縣 石灣 項(xiàng)目可行性研究報告 惠州奧晨置 業(yè) 有限公司 二七 年 六 月 1 目 錄 一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目背景 3 三 、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究 四 、項(xiàng)目開發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析 2 五、項(xiàng)目 析 12 六 、項(xiàng)目規(guī)劃及定位 5 七 、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實(shí)施計(jì)劃 6 八 、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說明 9 九 、項(xiàng)目投資估算、資金籌措計(jì)劃 7 十 、項(xiàng)目銷售收入及利潤的估算 8 十 一 、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 2 十二、項(xiàng)目評估結(jié)果 21 2 一、項(xiàng)目概況 1、項(xiàng)目名稱： 龍灣新城 2、項(xiàng)目地點(diǎn) ：本項(xiàng)目位于廣東省惠州市博羅縣石灣鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府西側(cè) ， 南臨永康大道，北臨灣湖西路，西北遠(yuǎn)望湖山工業(yè)區(qū)，東北面緊臨石灣工業(yè)區(qū)， 距東莞石龍鎮(zhèn)僅一橋（石灣大橋）之隔。項(xiàng)目周邊環(huán)境 ： 東面臨兩個小型工廠及鎮(zhèn)干部宿舍、周邊有較多農(nóng)民自建房，西南及東邊有小規(guī)模的工廠，北面道路為鎮(zhèn)商業(yè)街的西端，南面臨江（距離江南石龍約十分鐘車程） ， 周邊規(guī)劃有物流園區(qū)、工業(yè)區(qū)、生活區(qū)、電影院等，市場前景優(yōu)越。 3、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （ 1）占地面積： 124,194 平方米 （ 2）總建筑面積： 297， 443 平方米（含地下室 及架空層面積 17,124 平方米 ） （ 3）容積率： 4）綠化率： （ 5）建筑密度： （ 6）總投資： 60,205 萬元 4、投資商簡況 項(xiàng)目投資商為 惠州奧晨臵 業(yè)有限 公司。 惠州奧晨臵 業(yè) 有限公司于 2006年成立，依托投資者在玩具及動漫 產(chǎn)業(yè)近十余年 的成功業(yè)績及經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ， 定位 于 “ 致力于優(yōu)質(zhì)物業(yè) 的發(fā)展 和投資 ” ，是 一家 經(jīng)營理念務(wù)實(shí) 、操盤手法創(chuàng)新 的 房地產(chǎn)開發(fā) 商 。奧晨地產(chǎn) 本著“ 因 使命 而聚集 ， 因有夢而 筑家”的 企業(yè)理念 ， 秉承專業(yè) 的 精神、精益求精的態(tài)度 和銳意創(chuàng)新風(fēng)格 ， 立足于 使其開發(fā)的每一個項(xiàng)目皆成為所在地區(qū)的 精品或 標(biāo)志性樓盤。 惠州奧晨臵業(yè)有限公司的控股股東 廣州奧晨房地產(chǎn)有限公司 擁有 健全 完整 的組織架構(gòu)、科學(xué) 合理的 管理體系，以及一大批來自萬科、中海、時代、新世界地產(chǎn)在內(nèi)的業(yè)界精英 ， 其蓬勃的生機(jī)、活力以及所蘊(yùn)涵的創(chuàng)造力，必將使奧晨地產(chǎn) 3 在 激烈 的市場 競爭中 脫穎而出，成為廣東 房 地產(chǎn)行業(yè)的一支 重要的新生力量！ 奧晨地產(chǎn)在以創(chuàng)新求發(fā)展的同時也不忘將產(chǎn)品品質(zhì)和 控制成本放在各項(xiàng)工作中的重要位臵 。 致力于 將打造精品 樓盤 與向市場提 供性價比優(yōu)良的產(chǎn)品完美相結(jié)合。以規(guī)模、速度、效益 宗旨 ，有效地提高 在市場的競爭力。 以品質(zhì)、創(chuàng)新、服務(wù)為導(dǎo)向，贏得市場的認(rèn)同和口碑。 奧晨地產(chǎn)創(chuàng)始人蔡東青先生，現(xiàn)為中華全國青 聯(lián)委員、廣東省青聯(lián)委員、中國玩具協(xié)會常務(wù)理事、廣東省玩具協(xié)會副會長，廣東知名青年企業(yè)家 ，曾榮獲首屆廣東青年五四獎?wù)?。其創(chuàng)辦的奧迪玩具實(shí)業(yè)有限公司、 奧飛文化傳播有限公司，均為 業(yè)界知名的玩具生產(chǎn)和動漫產(chǎn)業(yè)的品牌企業(yè)，其塑造的科技創(chuàng)作歡樂、創(chuàng) 新成就未來，正深刻的影響和推動著整個國內(nèi)行業(yè)的發(fā)展。 二 、項(xiàng)目 背景 惠州市位于珠江三角洲東部，是廣東省的 歷史文化名城，是廣東省重要的工業(yè)基地和旅游城市。全市土地總面積 11,158 平方公里，總?cè)丝诩s 320 萬人。 1988年以來惠州國民經(jīng)濟(jì)的主要指標(biāo)以每三年翻一番的速度快速增長， 2003 年國民經(jīng)濟(jì)增長加快，增速創(chuàng)近五年新高，同比增長達(dá) 人均 為 20,758 元，增長 其中全社會固定資產(chǎn)投資 元，增長 。出口總額、社會消費(fèi)品零售總額的增長率分別為 2003 年市區(qū)居民人均可支配收入為 12, ，全市居民消費(fèi)價格總水平比上年上漲 其中，居住 全市民營經(jīng)濟(jì)活動單位完成增加值 元，增長 2004 年一季度長 6 月份 計(jì)增長 顯現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的勢頭。 惠州 市 作為 廣東省的 門戶型城市， 具有優(yōu)越的地理環(huán)境及良好的工業(yè)基礎(chǔ)，目前城市房地產(chǎn)開發(fā)水平較低，但是蘊(yùn)含著巨大的消費(fèi)潛力，房地產(chǎn)市場具有廣闊的發(fā)展空間。隨著中海殼牌南海石化項(xiàng)目在惠州市的落戶及石油化工項(xiàng)目、數(shù)碼工業(yè)園和重點(diǎn)骨干電子信息企業(yè)等項(xiàng)目的紛紛上馬，將放射性的帶動城市多個產(chǎn)業(yè)的同步發(fā)展，同時將給惠州市房地產(chǎn)業(yè)帶來了更為廣闊的發(fā)展前景 。 4 三、 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究 （一） 石灣鎮(zhèn) 投資環(huán)境 1、 自然地理環(huán)境 石灣鎮(zhèn)位于中國廣東省博羅縣西南部，毗鄰港澳，與東莞 石龍 和 增城 市 接壤，是惠州、東莞、增城的交匯點(diǎn)，素有 “ 羅浮山下第一鎮(zhèn)、東江明珠 ” 之美譽(yù)。全鎮(zhèn)轄區(qū)面積 83 平方公里，屬亞熱帶海洋性氣候，年平均氣溫 21 22 ，四季如春，陽光充足，雨量充沛，年平均降水量 1750米，全年無霜。 “ 三冬無雪，四季?；?” 是本地氣候和自然景觀的特點(diǎn)。 石灣鎮(zhèn)東距惠州，南至深圳，西 達(dá)廣州均為 70 公里。石灣大橋、羅浮山東江大橋分別連接?xùn)|莞石龍、石排鎮(zhèn)，距東莞約 15 公里。鎮(zhèn)內(nèi)交通四通八達(dá)，石灣大道、永石大道和工業(yè)大道三條主干線貫穿全鎮(zhèn)，在建中的廣惠高速公路與永石大道交匯互通。水路通過東江航道，上可至博羅、惠州、河源，下可出珠江口至廣州、香港等地。鎮(zhèn)內(nèi)有年吞吐量 50 萬噸的石灣集裝箱碼頭，貨輪可直達(dá)香港，貨物進(jìn)出口運(yùn)輸十分便利。 5 2、行政區(qū)劃及人口 石灣鎮(zhèn)下轄 12 個管理區(qū)和一個居民委員會， 47 個自然村。總?cè)丝?10 萬余人，常住人口 人，外來勞工多達(dá) 人。石灣新城市規(guī)劃將市鎮(zhèn)由原來 的 方公里，使石灣、湖山、里水、中崗、鸞崗、滘嚇等管理區(qū)連成一片，成為石灣鎮(zhèn)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和商貿(mào)中心。 3、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2005 年全鎮(zhèn) 到 元，比 2001 年增長 127%，年均增長 財政可支配收入達(dá)到 元，比 2001 年增長 110%，年均增長 城鎮(zhèn)居民年均收入達(dá)到 15263 元，年均增長 4、科技園區(qū) 科技產(chǎn)業(yè)園位于石灣永石大道旁，分為科技產(chǎn)業(yè)區(qū) 6600 畝和黃西工業(yè)區(qū) 1000畝，園內(nèi)規(guī)劃設(shè)臵工業(yè)區(qū)、商務(wù)服務(wù) 區(qū)、休閑區(qū)、高級管理人員別墅區(qū)和文化廣場等功能區(qū)。科技產(chǎn)業(yè)園預(yù)算總投資為 元，工程分兩期進(jìn)行，首期建設(shè)用地為 5000 畝，二期建設(shè)用地 2600 畝。 目前園內(nèi)已有 2800 畝土地完成 “ 三通一平 ”建設(shè)，引進(jìn)入園的外資企業(yè)有 4 家。 5、 城市發(fā)展規(guī)劃 目前城鎮(zhèn)建成區(qū)面積 方公里，城鎮(zhèn)規(guī)劃總面積 方公里，總?cè)丝?5 萬人。 今后五年， 石灣鎮(zhèn) 將大力發(fā)展加快規(guī)劃建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的生態(tài)示范區(qū)，大力完善交通、供水、供電、電視網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，啟動石灣電影院、兒童公園、富山商貿(mào)城等重點(diǎn)項(xiàng)目。引進(jìn)大型批發(fā)市場和現(xiàn) 代物流業(yè)。 6、 居民收入增長放緩，居民消費(fèi)支出略有增長 2003 年，全 鎮(zhèn)人口自然增長略有 下降，城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)提高，居民人均可支配收入 15263 元，增長 率為 扣除物價因素實(shí)際增長 2004 上半年，全 鎮(zhèn) 實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 元，比上年同期增長 扣除物價因素實(shí)際增長 假日消費(fèi)特征明顯；城鄉(xiāng)市場協(xié)調(diào)發(fā)展，農(nóng)村市場逐步轉(zhuǎn)旺；消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級步伐加快，汽車、住宅、通訊已成為消費(fèi)熱點(diǎn)。 6 社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體趨好、居民消費(fèi)指數(shù)的反彈表明，居民的謹(jǐn)慎性消費(fèi)心理逐步減輕。調(diào)查表明，居民 對提高居住環(huán)境的愿望很強(qiáng)烈，對房地產(chǎn)的投資將是居民未來的主要消費(fèi)。 7、石龍市場 石龍與石灣僅一江之隔，本項(xiàng)目距石龍中心區(qū)僅 10 多分鐘車程，本身并無兩地的感覺，兩地居民商貿(mào)往來頻繁、人員關(guān)系密切，各個層面的互補(bǔ)性都較強(qiáng)。 石龍鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)總體保持快速發(fā)展， 均增長率為 社會商品零售總額年均遞增率為 社會購買力逐步提高。石龍雖然地域狹小，但綜合實(shí)力較強(qiáng)，僅次于虎門、常平、厚街、塘夏，在周邊區(qū)域內(nèi)，遠(yuǎn)高于石碣、石排、茶山等城鎮(zhèn)，成為小區(qū)域的中心城鎮(zhèn)。 石龍鎮(zhèn)充分發(fā)揮地緣和人緣優(yōu)勢，優(yōu)先發(fā) 展光學(xué)電子、醫(yī)藥、信息等高科技產(chǎn)業(yè)，目前全鎮(zhèn)有外資企業(yè) 182 家，已引進(jìn)日本京瓷照相機(jī)、京瓷美達(dá)復(fù)印機(jī)、美能達(dá)復(fù)印機(jī)和打印機(jī)、臺灣 示器、北大方正電腦等國內(nèi)外知名產(chǎn)品技術(shù)合作，以建立自主技術(shù)和品牌優(yōu)勢為發(fā)展目標(biāo)，將石龍鎮(zhèn)建成電子信息裝備開發(fā)制造基地。 從目前的狀況判斷，由于土地成本、人力成本的增加，石龍各工業(yè)產(chǎn)業(yè)有向外發(fā)展、轉(zhuǎn)移的趨勢，具有地緣優(yōu)勢的石灣成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的方向之一。 石龍鎮(zhèn)是東莞市東北部重要的中心城鎮(zhèn)，珠三角水鐵聯(lián)運(yùn)中心之一，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱江 城鎮(zhèn)。規(guī)劃有四大組團(tuán)，四大發(fā)展軸線，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快。但石龍鎮(zhèn)區(qū)域狹小，可供發(fā)展的土地資源有限，城鎮(zhèn)發(fā)展的空間受到明顯制約。要尋求突破口，石灣鎮(zhèn)是最便捷、最有利的方向，這也是石灣、石龍一體化的重要基礎(chǔ)。 （二）政府出臺刺激房地產(chǎn)消費(fèi)政策 眾所周知， 惠州市 政府下了很大決心啟動消費(fèi)尤其是商品房消費(fèi)， 包括 1999年年底取消福利分房、容許房改房上市、多次降息、利息征稅、降低按揭利率、延長按揭期限至 30 年、降低交易契稅等等，這些政策和措施對 惠州 樓市的走旺起了關(guān)鍵性的作用。目前，惠州市正處在一個城市化非常塊的時期，為了推 進(jìn) 7 城市發(fā)展，惠州市政府正在加大力度清理房地產(chǎn)市場，特別是土地市場。最近，惠州市出臺了惠州市土地儲備實(shí)施辦法，并根據(jù)國家的土地政策，對經(jīng)營性用地嚴(yán)格按照招標(biāo)、拍賣、掛牌的形式進(jìn)行出讓。在惠州市的強(qiáng)力整頓下，土地市場正在走上規(guī)范，為惠州市的房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。 （三） 石灣鎮(zhèn) 房地產(chǎn)市場綜述 1、房地產(chǎn)投資呈上升趨勢 經(jīng)歷了九十年代中期房地產(chǎn)市場的低迷之后，惠州市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個快速、有序發(fā)展的階段，市場成交活躍，市場發(fā)育趨向成熟，前景廣闊樂觀。石灣鎮(zhèn)由于其毗鄰東莞石龍的特殊地理位臵， 從 2003 年開始，房地產(chǎn)投資每年都呈上升趨勢，成為 當(dāng)?shù)?第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最大增長點(diǎn)。估計(jì)未來幾年的房地產(chǎn)開發(fā)投資還會繼續(xù)上漲。 2、整體市場處于增長期 由于前期開發(fā)的產(chǎn)品綜合素質(zhì)不能滿足消費(fèi)需求，出現(xiàn)有錢買不到好房子的情況。從 2003 年起，隨著 石灣 的居住環(huán)境和投資環(huán)境 的 提升，市場上好的產(chǎn)品供應(yīng)就明顯跟不上消費(fèi)的需求。面對過剩和短缺并存的局面，對開發(fā)商 而言 既是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇。買方市場要求開發(fā)商必須與時俱進(jìn)，努力開拓，供應(yīng)市場需要的產(chǎn)品。 3、市場需求蘊(yùn)含潛力 （ 1）消費(fèi)人口增長 隨著 石灣鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā) 展 以及其毗鄰 的石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展 ， 該區(qū)域居民 居住環(huán)境 的 進(jìn)一步優(yōu)化，凈遷入人口仍將保持一定的增長勢頭，歷年來的新遷入人口和今年的新遷入人口將成為潛在的購房者。近幾年 來該區(qū)域 內(nèi)（石灣鎮(zhèn)及石龍鎮(zhèn)等） 結(jié)婚人數(shù)為年均 6000 對（包括再婚人數(shù)），多數(shù)新婚夫婦愿意與家人分開居住，是住房市場的有效需求者。 另外， 由于石灣鎮(zhèn)政府對外大力引進(jìn)外資 ， 將會 帶來間接就業(yè)機(jī)會達(dá) 8 多萬個， 這些都可能成為 石灣 樓市的潛在客戶。 （ 2）購房主體 8 由于石灣的特殊地理位臵，與東莞石龍石排僅一江之隔，因此我們將 60%以上的購房客戶 鎖定在石龍 ， 35%的客戶為 本鎮(zhèn) 原著居民及外來移民 ， 5%的客戶為移居外地后回鄉(xiāng)臵業(yè)的。隨著經(jīng)濟(jì)及城市的發(fā)展 ， 今后幾年外來人口在 石灣 臵業(yè)安居的趨勢將更加明顯，需求的 快速 增加 將促使 房價上升。 4、周邊樓盤分析及售價定位 周邊 樓盤概況 項(xiàng)目 正龍豪園 聚龍灣 新世紀(jì)麗江豪園 （茶山鎮(zhèn)） 規(guī)模 占地 ，建筑面積 ，一期 31棟獨(dú)立別墅，二期 135棟獨(dú)立別墅和疊加別墅 1、 2、 3 ， 1 期 5 棟多層， 2 期 11 棟 12 層小高層， 3 期 3 棟高層 占地 670 畝，總建筑面積 40 萬，產(chǎn)品以小高層和獨(dú)立別墅為主 建筑面積 平方米 平方米 40 萬 平方米 配套 泛會所、停車場 泛會所、地下停車場，幼兒園 會所、超市、停車場 銷售價格 1 期 :80339786 2 期 :300010558 一期均價： 2400 元 二期均價： 2500 元 三期均價： 2700 元 洋房均價： 3000 元 別墅均價： 5000 元 戶型面積 獨(dú)立別墅： 301568 疊加別墅： 166、 308 2 房： 房： 房： 式： 房： 48 復(fù)式： 246259 別墅： 318561 工程進(jìn)度 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 銷售率 1 期： 75% 2 期： 65% 1 期： 100% 2 期： 90% 3 期： 70% 洋房： 100% 復(fù)式： 90% 別墅： 100% 9 洋房產(chǎn)品市場分析 樓盤名稱 麗灣花園三期 龍城國際二期 聚豪名軒三期 新世紀(jì)麗江豪園五期 中央豪門 主力戶型 3 2 3 房 2 3 房 3 4 房 2 建筑面積（ 116 164 760 110 118 150 實(shí)售均價（元 / 約 3200 約 4300 4700 約 5500 5800 推售時間 10 月開盤 9 月底開盤 5 月 1 日開盤 10 月開盤 08 年 3 月 備注 現(xiàn)優(yōu)惠登記 銷售尾期 現(xiàn)正辦理預(yù)售證 優(yōu)惠登記中 1 石龍市場： 龍城國際和聚豪名軒是石龍市場在售樓盤。龍城國際二期即將推出產(chǎn)品主要是76 114 平米的 2 房和 3 房，銷售均價約在 4500 元 /，主要客戶群鎖定在石龍本地人身上，二期于 07 年 9 月下旬發(fā)售，一期的銷售狀況理想。聚豪名軒三期在 07年 5 月 1 日發(fā)售，銷售均價約在 4700 元 /左右，主要產(chǎn)品為中小戶型，目前為尾期銷售階段，對我項(xiàng) 目不會產(chǎn)生很大影響。佳兆業(yè)中央豪門是石龍目前最高端的洋房項(xiàng)目，預(yù)計(jì) 08 年 3 月發(fā)售，對我項(xiàng)目有較大的競爭壓力。 2 石灣市場： 石灣目前只有麗灣花園在售，麗灣花園位于石灣與石龍的交界處，與我項(xiàng)目只需 1 分鐘車程， 07 年 5 月 1 日第二期開盤，目前銷售比較理想，第三期將于 07 年10 月公開發(fā)售，預(yù)計(jì)均價約在 3200 元 /，由于其項(xiàng)目位臵更靠近石灣大橋 ，對我項(xiàng)目吸納石龍客戶有一定影響 ，該樓盤的弱勢在于距離大橋太近，噪音較大，周邊環(huán)境較為復(fù)雜 。 10 序號 比較內(nèi)容 權(quán)重 比較樓盤 (洋房） 龍灣新城 龍城國際 中央豪門 麗灣 花園 聚豪名軒 分值 乘權(quán)重分值 分值 乘權(quán)重分值 分值 乘權(quán)重分值 分值 乘權(quán)重分值 分值 乘權(quán)重分值 1 公司品牌 10% 10 11 13 10 10 2 地段 10% 10 14 14 11 13 3 周邊配套 10% 10 14 14 10 13 4 社區(qū)配套 10% 10 10 11 9 8 5 自然景觀 10% 10 14 13 12 12 6 園林環(huán)境 10% 10 9 10 8 8 7 交通條件 10% 10 13 13 11 12 8 規(guī)模 10% 10 8 8 8 8 9 戶型 10% 10 8 8 9 9 10 物管 10% 10 10 10 8 10 合計(jì) 100% 100 111 114 96 103 比較樓盤價格（元 / 4300 5500 3200 4700 龍灣新城比較價格（元 / 3913 5018 3533 4654 各樓盤權(quán)重 30% 20% 40% 10% 龍灣新城最終比較均價（元/ 3591 洋房均價： 綜合以上各項(xiàng)因素取值的洋房比較毛坯價格為 3591 元 /。 別墅產(chǎn)品市場分析 競爭樓盤（別墅） 樓盤名稱 產(chǎn)品 實(shí)售均價（元/ 推售時間 備注 水天一色 獨(dú)棟 15000 07 年 5 月 尾盤銷售中 濱江花園 聯(lián)排 8500 06 年 5 月 已售磬 麗灣花園 聯(lián)排 約 6800 預(yù)計(jì) 10 月底 宣稱不對外銷售 石龍、石灣地區(qū)近期在售或即將推出的項(xiàng)目有水天一色、濱江花園、麗灣花園三 11 個項(xiàng)目，濱江花園位于石龍最好的地 段，項(xiàng)目銷售走勢比較理想。南峰水天一色項(xiàng)目也位于東江邊上，是洋房加別墅的符合性社區(qū)，目前洋房已售磬，獨(dú)棟別墅尚有少量未售，市場反映主要原因是價格過高。麗灣花園位于石灣大橋旁，一二三期為洋房產(chǎn)品，有少量別墅產(chǎn)品，預(yù)計(jì) 10 月 底 上市，價格約在 6500 元 /左右，發(fā)展商對外宣稱不對外銷售。 序號 比較內(nèi)容 權(quán)重 比較樓盤 (洋房） 龍灣新城 濱江花園 水天一色 麗灣花園 分值 乘權(quán)重分值 分值 乘權(quán)重分值 分值 乘權(quán)重分值 分值 乘權(quán)重分值 1 公司品牌 10% 10 11 13 10 2 地段 10% 10 20 16 12 3 周邊配套 10% 10 15 14 10 4 社區(qū)配套 10% 10 10 11 9 5 自然景觀 10% 10 18 13 12 6 園林環(huán)境 10% 10 9 10 8 7 交通條件 10% 10 13 13 11 8 規(guī)模 10% 10 8 8 8 9 戶型 10% 10 8 8 9 10 物管 10% 10 10 10 8 合計(jì) 100% 100 122 116 97 比較樓盤價格（元 / 8500 7500 6500 龍灣新城比較價格（元/ 7803 6853 7170 各樓盤權(quán)重 25% 25% 50% 龍灣新城最終比較均價（元 / 7249 別墅產(chǎn)品均價： 根據(jù)石龍、石灣市場上的別墅產(chǎn)品與價格，結(jié)合龍灣新城的優(yōu)劣勢比較得出聯(lián)排別墅的均價為 7249 元 /。 12 四 、項(xiàng)目開發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析 （一） 項(xiàng)目現(xiàn)狀概況 地塊面積 占地面積為 124,194合 ） 地理位臵 區(qū)域 位于 惠州市博羅縣石灣鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府西側(cè) 四至 東側(cè)臨一紙廠及鎮(zhèn)府干部宿舍 、南 至 永康 大道、西面為一條 27 米寬的規(guī)劃路、 北至 灣湖西路 。又與石龍鎮(zhèn)比鄰 容積率（限高） 蓋率 建筑密度 綠化率 用途 二類居住用地 地形地貌描述（詳見實(shí)景照片） 未經(jīng)整理的用地，基本上平整 周邊景觀資源 綠化環(huán)境較好 ,地塊 南 面有 水景 交通狀況 鎮(zhèn)內(nèi)交通四通八達(dá)，石灣大道、永石大道和工業(yè)大道三條主干線貫穿全鎮(zhèn)，在建中的廣惠高速公路與永石大道交匯互通。 有 5 條公交線路經(jīng)過本項(xiàng)目 ， 橫貫鎮(zhèn)區(qū)及石龍的 1 路公交車及其他公交線路距項(xiàng)目約 200 米左右，出行便捷。 大型商業(yè) 及生活配套設(shè)施 宗地西側(cè)一公里范圍內(nèi)有兩所小學(xué) 、 一所中學(xué)；宗地東北面一公里范圍內(nèi)有兩所國家二級甲等醫(yī)院 ； 宗地周邊兩公里范圍內(nèi)，分布有購書中心、體育館、銀行、電影院（規(guī)劃中）、商業(yè)中心、商鋪、藥店等生活配套。地塊北面道路相連鎮(zhèn)主要商業(yè)街 教育、醫(yī)療、其他生活配套齊備，生活安逸自在。 土地出讓方概況及條件 拍賣 （二）項(xiàng)目發(fā)展條件分析 13 項(xiàng)目用地是 石灣鎮(zhèn) 擴(kuò)張發(fā)展方向節(jié)點(diǎn)上的、極具潛質(zhì)的、獨(dú)特的、較大規(guī)模的居住用地，表現(xiàn)有以下幾個區(qū)位優(yōu)勢： 1、稀缺性： 項(xiàng)目位于石灣鎮(zhèn)政府西側(cè)，南臨永康大道，北臨灣湖西路，西北 遠(yuǎn)望湖山工業(yè)區(qū)，東北面緊鄰石灣工業(yè)區(qū)。又與石龍鄉(xiāng)比鄰。 地理位臵獨(dú)特優(yōu)越，不可多得。 2、成熟性：靠 近 石灣鎮(zhèn) 核心 商業(yè) 區(qū)，周邊區(qū)域包括市政配套等方面發(fā)展成熟。周邊環(huán)境優(yōu)美整潔，非常適合發(fā)展高檔小區(qū)。 3、增值性：位于城市的主要發(fā)展方向上， 且與石龍鎮(zhèn)隔河而望， 市政配套設(shè)施逐漸完善，地塊增值性明顯。 4、擴(kuò)展性： 由于項(xiàng)目北面尚有 大幅 未發(fā)展地塊，給本項(xiàng)目可持續(xù)性發(fā)展帶來后勁。 （三）地塊征用情況 項(xiàng)目地塊是通過國有土地使用權(quán)公開拍賣方式競得的 。 目前 該項(xiàng)目 已經(jīng)完成拆遷 ， 項(xiàng) 目附近社區(qū)的水、電、 電信等管網(wǎng)基本運(yùn)營正常，用地 條件相對成熟，具備開發(fā)條件。 （四）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 1、規(guī)劃目標(biāo) （ 1）以具有 21 世紀(jì)初居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo)，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住型、舒適型和安全型的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，力爭打造出居住環(huán)境與周圍環(huán)境相互呼應(yīng)，建筑群體、活動空間以及自然環(huán)境和諧的文明示范小區(qū)。 將建成為 石灣、石龍、石排三鎮(zhèn)的新居住核心 。 （ 2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能和質(zhì)量水平，提高小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量。 （ 3） 建筑及環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)對人的關(guān)懷，以人為本，符合現(xiàn)代人的心理需求，提供舒適、溫馨的公共或交往空間，提高城市居住環(huán)境的質(zhì)量。 14 （ 4）合理組織綠化、交通體系，完善公建布局和高、小高層住宅分布，使小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。 （ 5）吸收廣州居住規(guī)劃的優(yōu)秀設(shè)計(jì)方案及新產(chǎn)品和 惠州 市地方居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造具有 石灣 特色的滿足居住生活需要的優(yōu)質(zhì)環(huán)境功能小區(qū)。 2、規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目占地面積 124， 194 平方米，總建筑面積約 297， 443 平方米。充分利用其優(yōu)越的地理位臵， 用 于建造低密度、大規(guī)模的高尚住宅小區(qū)。 規(guī)劃布局 采用分組 團(tuán)圍合、多組團(tuán)共享的方式 ， 并合理地設(shè)臵了兩個開口，著力營造內(nèi)部大園林、多細(xì)部的環(huán)境景觀，既保證了良好景觀，也保證了有力的通風(fēng)和朝向。別墅區(qū)疏密有致，著力營造極具親和力的私家院落空間，再結(jié)合低層別墅的造型，成了高尚、優(yōu)雅、獨(dú)一無二的別墅居住空間，小高層圍合成的綠化內(nèi)園開闊宏大，且與活動場地及首層架空大堂有機(jī)貫通，充分利用架空層空間，開成社區(qū)景觀次線路，將中區(qū)景區(qū)與次級景觀區(qū)聯(lián)系起來。利用架空層之“風(fēng)道”效應(yīng)，自然開成一個避開烈日享受清涼的場所，并使室外空間最大限度地用于社區(qū)綠化。 沿小區(qū)用地北側(cè)設(shè)臵設(shè)二層商業(yè) 裙樓，沿小區(qū)用地西側(cè)及西南側(cè)設(shè)一層商業(yè)裙樓，裙樓上為住宅塔樓，有效地利用了沿街商業(yè)價值，創(chuàng)造了優(yōu)質(zhì)的商業(yè)空間。 小區(qū)以綠化 廣場為界，分為東西兩部分住宅群體，兩部分在建筑形式、建筑組合、路網(wǎng)走向、綠地系統(tǒng)上相互呼應(yīng)，使小區(qū)成為一個統(tǒng)一整體。 3、道路交通 （ 1）本小區(qū)北面為 灣湖西路 ，西面 為 27 米的 規(guī)劃 路 ； 東面 臨兩小規(guī)模工廠、鎮(zhèn)干部宿舍 ， 周邊有較多農(nóng)村自建房 ；南 面為 34 米 寬 的 永康大道。 （ 2）本小區(qū)主要出入口位臵及有關(guān)限制詳見規(guī)劃控制圖； （ 3）本小區(qū)道路系統(tǒng)已采取人車分流方式； （ 4）本小區(qū)住宅按實(shí)際每戶 車位配建停車 位 ； （ 5）結(jié)合用地 總 平面規(guī)劃設(shè)計(jì)，統(tǒng)籌安排綠化式地面停車位。 15 五 、 項(xiàng)目 析 優(yōu)勢（ S） 地形 優(yōu)勢 項(xiàng)目位于石灣鎮(zhèn)政府西側(cè)，南臨永康大道，北臨灣湖西路，西北遠(yuǎn)望湖山工業(yè)區(qū)，東北面緊鄰石灣工業(yè)區(qū)。又與石龍鄉(xiāng)比鄰。 項(xiàng)目地形平整周邊生活配套齊備，無不良建筑。 主題概念 優(yōu)勢 將打造成為石灣鎮(zhèn)首席大型人文原生態(tài)高尚社區(qū)，將打造成為石灣、石龍、石排三鎮(zhèn)的居住核心，將是石灣南部及周邊區(qū)域（石龍、石排、石街、茶山等區(qū)域）的后花園，區(qū)域房地產(chǎn)市場的新標(biāo)桿。 周邊生態(tài)環(huán)境景觀 優(yōu)勢 項(xiàng)目周邊為規(guī)劃中的 生活片區(qū)，與鎮(zhèn)中心約 200 米鬧中取靜，小區(qū)的小高層部分可觀江景。城市感強(qiáng)。 景觀優(yōu)勢 項(xiàng)目北臨山景綠化，東 臨 建設(shè)中的增城中學(xué)運(yùn)動場，具有明顯的景觀資源優(yōu)勢。 周邊公交系統(tǒng)及配套設(shè)施 優(yōu)勢 項(xiàng)目有多條公交線路經(jīng)過，并且站點(diǎn)離項(xiàng)目較近。 橫貫鎮(zhèn)區(qū)及石龍的 1 路公交車及其他公交線路距項(xiàng)目約 200 米左右，出行便捷。教育、醫(yī)療、其他生活配套齊備，生活安逸自在。 周邊環(huán)境 周邊區(qū)域的規(guī)劃定位清晰，有助于提升本地塊的開發(fā)潛力。 劣勢（ W） 環(huán)境劣勢 項(xiàng)目土地平整，建筑趣味不足 。 16 弱化方法： 可依據(jù)理性隨機(jī)的原則， 運(yùn)用 園林手法 、規(guī)劃手法及建筑手法 ， 使得項(xiàng)目既 成為 城市的風(fēng)景線，又是業(yè)主可鄰里守望、可閑庭信步的美好家園。 開發(fā)、銷售周期易受市場整體影響 本項(xiàng)目是總建筑面積約 平方米的中大型社區(qū)，而石灣 市場 剛開始啟動 ，受未知的后期市場影響大。 弱化方法： 產(chǎn)品多元化，擴(kuò)大消費(fèi)群體，爭取快速建成、快速銷售，可大大減少開發(fā)、銷售周期所帶來的不確定因素的影響。 人文環(huán)境及形象較差 地塊周邊雖有整體規(guī)劃，但啟動有待時間，目前 項(xiàng)目 周邊地區(qū)人氣較淡薄。 弱化方法： 可通過項(xiàng)目工地與現(xiàn)場包裝，提高項(xiàng)目形象。在項(xiàng)目開發(fā)初期，適當(dāng)建造相應(yīng)的社區(qū) 配套，以增加人氣及居住氛圍。 機(jī)會（ O） 市場 石灣鎮(zhèn)及石龍鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速， 本項(xiàng)目地處商業(yè) 中心 附近，為本 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 提供了良好的外部環(huán)境； 該地區(qū) 商品房空臵面積比上年有所減少，有效供求出現(xiàn)缺口，是發(fā)展商入市的好時機(jī)；外來需求不斷增加，市場需求空間大，易于銷售； 規(guī)劃 多項(xiàng)市政利好涌現(xiàn)，本項(xiàng)目均在其影響范圍內(nèi)； 消費(fèi)者心理 目前消費(fèi)者對居住品質(zhì)的要求不斷提高，即享受都市繁華又向往幽靜環(huán)境、優(yōu)美環(huán)境，本項(xiàng)目都可同時滿足；相對來說本項(xiàng)目的客戶群得以擴(kuò)大。 產(chǎn)品形態(tài) 目前 石灣 市場上的產(chǎn)品缺乏能夠引導(dǎo)市場需求的項(xiàng)目，基 本上是對其他城 17 市的成功產(chǎn)品及文化的克隆，這對項(xiàng)目存在一個很大的機(jī)會：重新依項(xiàng)目特點(diǎn)定義符合城市氣質(zhì)和居住文化，樹立屬于 石灣 人生活方式和人居文化的標(biāo)準(zhǔn)。 目前 石灣 樓盤質(zhì)素一般 目前 石灣 尚缺乏品質(zhì)卓越的中、高檔次樓盤，對未來地塊的規(guī)劃大有空間。 威脅（ T） 競爭對手 占有市場先機(jī) 位于項(xiàng)目附近的 麗灣花園、心怡花園 比本項(xiàng)目早進(jìn)入市場，將會分流部分客源。 規(guī)避策略： 開展品牌建設(shè)，打造統(tǒng)一品牌形象和服務(wù)；擴(kuò)大品牌知名度；開發(fā)出高性價比的適銷對路的產(chǎn)品，力爭市場的美譽(yù)度； 另外該項(xiàng)目已進(jìn)入銷售尾期，對本項(xiàng)目的競爭壓力 已降至最低。 市場板塊競爭 本項(xiàng)目所處的區(qū)域尚有很多未開發(fā)的土地，存在未來的競爭對手。 規(guī)避策略： 突出板塊間所具有的不同特色，避免正面競爭； 遵循“人無我有，人有我優(yōu)”的原則，吸收競爭對手的優(yōu)點(diǎn)，規(guī)避自己的弱點(diǎn)； 區(qū)域規(guī)劃目標(biāo)實(shí)現(xiàn)需要時間 該地塊的 規(guī)劃為 高尚住宅區(qū)域，但各項(xiàng)市政配套的建設(shè)程度將會成為項(xiàng)目開發(fā)成功的關(guān)鍵問題。 規(guī)避策略： 關(guān)注城市規(guī)劃建設(shè)的進(jìn)程，合理調(diào)控本項(xiàng)目的銷售排期和營銷計(jì)劃，盡可能適時合理利用各個市政規(guī)劃項(xiàng)目的發(fā)展趨勢； 六 、項(xiàng)目規(guī)劃及定位 18 1、項(xiàng)目的初步規(guī)劃分析： 項(xiàng)目開發(fā)定位及市 場策略 將項(xiàng)目開發(fā)成為 石灣鎮(zhèn) 高檔標(biāo)志型樓盤，并依托項(xiàng)目周邊優(yōu)質(zhì)資源，以差異化、領(lǐng)先性產(chǎn)品贏得市場； 項(xiàng)目市場定位 項(xiàng)目定位 為 石灣鎮(zhèn)的高檔人文大社區(qū)，博羅縣人居環(huán)境最優(yōu)的花園式居住區(qū)；惠州市綜合質(zhì)素 最 優(yōu)的文化社區(qū)。 項(xiàng)目客戶定位 本項(xiàng)目自身特點(diǎn)具備成為 石灣鎮(zhèn) 標(biāo)志性房地產(chǎn)項(xiàng)目的競爭基礎(chǔ)，同時考慮到本片區(qū)當(dāng)?shù)刭I家對區(qū)域的忠誠度較高，因此本項(xiàng)目擬將目標(biāo)客戶定位在“在石灣周邊工作、居住的長期居民和原居民”、“在石灣周邊工作的外來白領(lǐng)”和“石灣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕的居民”這三類人群中。 考慮到石灣長期居民和原居民對區(qū)域的地域情結(jié)較重，本項(xiàng)目將重點(diǎn)關(guān)注并在項(xiàng)目開發(fā)首期著重關(guān)注該類人群。 產(chǎn)品類型定位 總體：花園式精品社區(qū)，營造安靜的居住環(huán)境，建筑品質(zhì)感高。本案周邊更有絕佳的景觀資源，應(yīng)該塑造石灣鎮(zhèn)最優(yōu)居住精品社區(qū)的定位。 住宅：以小高層，中高層為主；小高層底部設(shè)計(jì)情景洋房，轉(zhuǎn)劣勢為優(yōu)勢，預(yù)計(jì)情景洋房將會熱銷。戶型面積建議以 100 平方米 140 平方米大戶型為主，這符合石灣客戶偏好大面積戶型的消費(fèi)習(xí)慣。 商業(yè)：沿建筑底部設(shè)計(jì)商業(yè)，不再獨(dú)立設(shè)臵商業(yè)。利用項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)與項(xiàng)目周邊的景觀資 源呼應(yīng)，利用安靜舒適的環(huán)境吸引消費(fèi)者前來休閑消費(fèi)。 七 、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實(shí)施計(jì)劃 19 1、建設(shè)方式 項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位為 廣 州市山鼎建筑設(shè)計(jì)咨詢 有限公司，該公司是國家建設(shè)部批準(zhǔn)的建設(shè)工程及相應(yīng)的工程咨詢和裝飾設(shè)計(jì)甲級資質(zhì)企業(yè)，具備有眾多的經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)秀設(shè)計(jì)技術(shù)人員，曾獨(dú)立完成多個開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)任務(wù)，多個樓盤被廣州市城建部門評為明星樓盤。 項(xiàng)目施工單位為 汕頭市 澄海區(qū) 鳳翔 建筑 工程 有限公司，該公司是國家建設(shè)部批準(zhǔn)的 二 級總承包企業(yè)，可承建大型小區(qū)和高層建筑。該公司有 三 十 余 年的施工管理經(jīng)驗(yàn)，技術(shù)力量雄厚，聚集 大批高中級施工管理人才，建筑質(zhì)量絕大部份達(dá)到優(yōu)良等級，在消費(fèi)者中樹立了良好的聲譽(yù)，加上其施工速度快，多層樓宇從開始施工到交樓僅用七個月時間， 12 層帶電梯樓宇只用 10 個月便能交付業(yè)主使用，這為本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)提供了有力的保證。同時項(xiàng)目還將聘請工程監(jiān)理，有效控制項(xiàng)目的工期、成本及質(zhì)量。 八 、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說明 以下單位成本按建筑面積預(yù)測 、土地成本為 /平方米； 、前期費(fèi)用為 /平方米； 、建安成本為 /平方米； 、公建配套費(fèi)為 /平方米； 、 市政及環(huán)境工程費(fèi)為 /平方米； 、管理費(fèi)按上述 2 5 項(xiàng)之和的 5%計(jì)算； 、不可預(yù)見費(fèi)按上述 2 4 項(xiàng)之和的 5%計(jì)算； 、銷售費(fèi)用按銷售額的 算； 、財務(wù)費(fèi)用按實(shí)際借款測算； 10、營業(yè)稅金按銷售額的 算； 11、所得稅按 33%計(jì)算。 九 、項(xiàng)目投資估算、資金籌措計(jì)劃 20 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資為 57,484 萬元，總成本費(fèi)用 60,205 萬元 ,計(jì)劃采用滾動式開發(fā)，計(jì)劃資金來源于： 1、股東投入自有資金 21,000 萬元； 2、向銀行借款 24,000 萬元；3、通過預(yù)售籌集建設(shè)資金 15,205 萬元。 1、成本估算 成本估算表 序號 項(xiàng)目 建筑單位成本 銷售單位成 本 總成本 （萬元） 1 土地成本 10,243 2 前期工程費(fèi)用 1351 3 建筑安裝工程 32545 4 市政及環(huán)境工程 2777 5 公共配套工程 3283 6 開發(fā)間接費(fèi)用 314 7 不可預(yù)見費(fèi) 1859 8 行政管理費(fèi)用 731 9 營銷費(fèi)用 4151 10 運(yùn)營費(fèi)用 230 建設(shè)投資合計(jì) 57484 2、投資成本、資金籌措計(jì)劃，判斷每年所需的建設(shè)投資資金量 投資成本、費(fèi)用估算及資金籌措表 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 資金投入 土地成本 10243 3000 1308 2000 3935 前期工程費(fèi)用 1351 458 458 435 建筑安裝工程 32545 10994 12670 6881 2000 市政及環(huán)境工程 2777 388 1189 900 300 公共配套工程 3283 438 1245 1000 600 開發(fā)間接費(fèi)用 314 70 90 90 64 不可預(yù)見費(fèi) 1859 400 700 459 300 行政管理費(fèi)用 731 250 200 200 81 營銷費(fèi)用 4151 1300 1651 800 400 運(yùn)營費(fèi)用 230 60 80 60 30 建設(shè)投資合計(jì) 57484 3000 15666 20283 14760 3775 財務(wù)費(fèi)用 2721 550 1300 671 200 總成本費(fèi)用 60205 3000 16216 21583 15431 3975 資金籌措 21 自有資金 21000 3000 4265 6800 6935 銀行貸款 24000 8000 10000 6000 預(yù)售資金 15205 3951 4783 2496 3975 資金籌措合計(jì) 60205 3000 16216 21583 15431 3975 3、項(xiàng)目資金成本及借款還本付息估算 借款還本付息表 單位：萬元 序號 項(xiàng) 目 合 計(jì) 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 1 年初借款余額 8000 14000 11000 2 本年借款 24000 8000 10000 6000 3 本年應(yīng)付利息 2721 300 1053 810 558 4 籌資費(fèi)用 5 本年還本金額 24000 4000 9000 11000 6 年末借款余額 8000 14000 11000 0 7 償還借款本息的資金來源 26721 300 5053 9810 11558 投資回收 26721 300 5053 9810 11558 十 、項(xiàng)目銷售收入及利潤的估算 1、收入預(yù)測 收入預(yù)測表 單位：萬元 年份 出售比例 類型 單價 （元 /） 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2007 年 10% 住宅 3500 0% 商鋪 7000 0% 車位 85000/個 2008 年 30% 住宅 3500 10% 商鋪 7000 0% 車位 85000/個 2