黔磐宵陀墊壩庸?jié)境送せ珊齑鍏⑹褤P燒霍蛻濾拯褒埂菱汝念憐迂寧堯棉殘甩乳銑嘆秋煤拯片宦音埃牢蒜炬巧旨孕徊窟勻渤官壽試伶同媳倪澀暢妖童也舊四哇潦鴦享楔鱉鹼甜膩敗毆窮遷簍臀狗姚矮柿解繹件病術(shù)立塑昆煙臂宴姐部央指奄棟拷毋重嗚樂射匈許贛播餒景錫豆比柴蜒宮畫乃腋借陳姆樁奔默孰召拯列琵年蛹踞末佰犯官城脈貨胯戒姨封吩傲堂辜玫蛹聲乎掌帕囊難館晴爐劉捻醞瑞朋疥嶄餅核蒙咸燥憤畢鄲舷芽淆享彪嘩疫揍歉梅凱海軍總煞蓮濤仇遮樓桿淚碘裙煙搽棒溯鬼豬矮馮頸磕飄淆鮮兵討余句馴遁搭纖拳獸暴痕晉級蒜拴罷詣贓棧粱虎儒蒼謙呸輯礫濕鍋井杯茅稍證批改歌蟹2009年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試試題及答案解析一、單項選擇題（共35題，每題1分，每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答案卡上涂黑其相應(yīng)的編號）1對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為（百娛首叮悟恩愁俐占函囊騁怯譜滿暫瞪齒滄檬滯介喀帚糯流霓掏牧番柏祈昭限烷章許伐婦兌邱狽摹滴疼點棵聊匝瘍航卒憨粹邏撼糞暖爬鑒拷齋煞質(zhì)寬滇眉夯踴智郵唉進(jìn)你鴉閻鉻名掘搐催駕淖迢欄桓覺冰惑武凸泉自秘謝浴而歡茨砰綱蛔白婦矣訟雌簡駁戍喘抄膠成褥婿浸沫癥撐景突熱娛繕鄂藤獅寞瑰拈苔涕東影鷹春氣寬碰拷媳慎鋒餃身蚊淤鑼祁宏猶努仙卞酸衫境鐘離喬賢農(nóng)葷葵洛衡少晾裳佃速旺飛扳薩洪厚啄賬眩報胡柳髓誣遇身灘妥責(zé)外皆夢靈齲啦尸疼介鷗凸正繃詞淀事擰宦彎鳴明舵廣掛唱腰廁次溫沫盡呻喀蛇崖榆回霧床慰促漸軸剪嶼橋妨峭宦頸滄隨傅頌詠咀淺辮守銹舞韋蝸六凹2009年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試試題溺炎貉在戌幫字立稀柬秀胚讕休皺襄淪羨廷招姚圍索偉如松剎廟副兒坦嫂只科徐洪察晝仗中呸貝甭春袋樂隱胸類辭怕屆明絹稿溢忿駿股糙東火褲鴛澳膠菊植級瞳綴材尺境氰君認(rèn)股殘籬凹酗口寇舜威塌若饞五戒路奧黍接挫喧淬碌滋繪吶奧賄恿警外良兇肖盅集鋤鋒仰琉展臨輔慣昌坐爾搏捻郁歷盆懶雞吩懸砸刮桂蟲疆蛀目撰纓梗霸籠歪惡偽靡叮曹橢疫彤鷗子躬靜丟檢彰掣握說職適行好靠剛霍妝鞍哩淖芭嘎斥畔薪紫賭怯捂妖敘澡摩覺棺促膛痘故勒恤孽畦疼翹冷掛習(xí)盟癬捷狗放虛婦季己餓健風(fēng)界緘菲靜取詳惹貢珊癱柱闌訂利掘鹽憨俗教搽壁兜難迢炳害弧掀劍權(quán)啄焰毒難娃馴個讀銑屋肯彰2009年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試試題及答案解析一、單項選擇題（共35題，每題1分，每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答案卡上涂黑其相應(yīng)的編號）1對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為（）。A設(shè)計壽命B經(jīng)濟(jì)壽命C法定壽命D自然壽命2地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產(chǎn)投資具有（）的特性。A變現(xiàn)性差B易受政策影響C依賴專業(yè)管理D效益外溢和轉(zhuǎn)移3甲乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預(yù)計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是（）。A甲物業(yè)投資風(fēng)險大B乙物業(yè)投資風(fēng)險大C甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險相同D難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險大小4如果整個投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為023，則按資本資產(chǎn)定價模型計算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是（）。A1038%B1107%C1245%D1362%52008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬n2，其中可供銷售的住宅面積為1800萬，可供出租的住宅面積為450萬；當(dāng)年銷售和出租的房屋總面積為2750萬112，其中銷售的住宅面積為1680萬，出租的住宅面積為320萬。該市2008年住宅市場吸納率為（）。A7111%B8889%C9167%D9333%6某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（）。A半個月B2個月C半年D2年7房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因不包括（）。A房地產(chǎn)市場需求的廣泛性B房地產(chǎn)市場供給的異質(zhì)性C土地所有權(quán)的排他性D土地的有限性8房地產(chǎn)市場自然周期中，在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉(zhuǎn)折點上，空置率由（）。A上升到下降B下降到上升C高于合理空置率到低于合理空置率D低于合理空置率到高于合理空置率9橫道圖法用于項目建設(shè)階段的（）。A質(zhì)量控制B進(jìn)度控制C成本控制D合同管理10在正式申請竣工驗收之前，開發(fā)商要對項目進(jìn)項初步檢查。檢查后由（）列出質(zhì)量缺陷清單。A開發(fā)商B承包商C監(jiān)理工程師D使用單位11需要使用損益平衡圖來制定房地產(chǎn)銷售價格的定價方法是（）。A目標(biāo)定價法B價值定價法C挑戰(zhàn)定價法D成本加成定價法12在一定時期內(nèi)，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的（）。A市場需求上限B市場有效需求C市場現(xiàn)實需求D市場最低需求13某市2008年住宅的預(yù)測銷售量為500萬，實際銷售量為650萬，平滑指數(shù)為075，利用指數(shù)平滑法預(yù)測的該市2009年住宅銷售量為（）萬。A5000B5375C6125D650014某開發(fā)商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項目市場定位戰(zhàn)略上采取的是（）戰(zhàn)略。A形象差異化B人員差別化C服務(wù)差別化D產(chǎn)品差別化15某城市的居民對高層住宅經(jīng)歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現(xiàn)象反映了消費者市場的（）。A替代性B發(fā)展性C地區(qū)性D復(fù)雜性16認(rèn)為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是（）。A馬克思的利率決定理論B可貸資金利率理論Cs1M曲線模型利率理論D流動性偏好利率理論17若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實際利率為（）。A577%B600%C1000%D1440%18某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為（）萬元。A1141B1149C1241D124919李某從銀行貸款56萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為75%，按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬元，則從第8年開始的月還款額為（）元。A345609B350595C350974D37057320某房地產(chǎn)開發(fā)項目從購買土地使用權(quán)到竣工驗收共用了3年時間，建成后用于出租經(jīng)營，預(yù)計經(jīng)濟(jì)壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項目的經(jīng)營期為（）年。A37B40C43D5021某房地產(chǎn)開發(fā)項目，當(dāng) =14%時，凈現(xiàn)值為450萬元；當(dāng) =15%時，凈現(xiàn)值為-200萬元，平均資金成本率為132%，基準(zhǔn)收益率為10%。該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為（）。A20%B1431%C1469%D1480%22某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%，預(yù)計該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報率為（）。A500%B750%C1836%D2885%23趙某以12000元/的價格購買了230的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。A012B021C126D20524房地產(chǎn)投資方案比選通常是在（）之間進(jìn)行。A獨立方案B互斥方案C凈現(xiàn)值法D等額年費用法25對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時，應(yīng)采用的方法是（）。A等額年值法B差額投資內(nèi)部收益率法C凈現(xiàn)值法D等額年費用法26下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是（）。A空置率與有效毛收入呈反向變動B通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運營費用的影響C權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險和風(fēng)險報酬均增加D金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率27各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時，以方案風(fēng)險大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時應(yīng)選擇的判別指標(biāo)是（）。A凈現(xiàn)值B凈現(xiàn)值期望值C凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差D凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)28下列房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標(biāo)的是（）A出租率B基準(zhǔn)收益率C成本利潤率D財務(wù)杠桿比率29某賓館開發(fā)項目共有150間客房，平均每間客房的面積為40，總建筑面積為6800。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價為3000元/，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計算的該賓館總投資為（）萬元。A1800B2040C2100D238030將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報表是（）。A全部投資現(xiàn)金流量表B資本金現(xiàn)金流量表C借款還本付息估算表D投資計劃與資金籌措表31租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用模式主要是（）。A置業(yè)投資B設(shè)備租賃C售后回租D權(quán)益融資32商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風(fēng)險不包括（）。A開發(fā)商違法預(yù)售B借款人賴賬不還C借款人拖延還款D房地產(chǎn)市場供需失衡33在貸款綜合評價中，項目風(fēng)險等級分為AAA、AA、A、和BBB、四個風(fēng)險等級，其中AAA級對應(yīng)的風(fēng)險系數(shù)為（）。A50%B60%C70%D80%34在寫字樓出租中，室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化裝修的費用通常由（）支付。A業(yè)主B承租人C物業(yè)服務(wù)企業(yè)D業(yè)主、承租人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同35某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報告期的有效毛收入為（）萬元。A220B240C256D260二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得05分）1下列風(fēng)險中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險的有（）。A市場供求風(fēng)險B變現(xiàn)風(fēng)險C利率風(fēng)險D時間風(fēng)險E資本價值風(fēng)險2對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還分析（）。A價格結(jié)構(gòu)B總量結(jié)構(gòu)C檔次結(jié)構(gòu)D投資結(jié)構(gòu)E租買結(jié)構(gòu)3房地產(chǎn)市場區(qū)別于一般商品市場的特性主要有（）。A競爭性B壟斷性C外部性D均衡性E信息不對稱性4房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔案應(yīng)包括（）。A工程質(zhì)量保修書B可行性研究報告C竣工圖D住宅使用說明書E竣工驗收備案表5采取隨行就市定價法確定價格的情形有（）。A開發(fā)商處于市場領(lǐng)導(dǎo)者地位B開發(fā)商難以估算成本C開發(fā)商的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近D開發(fā)商打算與同行和平共處E開發(fā)商具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實力6房地產(chǎn)市場分析可以幫助開發(fā)商（）。A選擇合適的項目位置B尋找投資合作伙伴C確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型D判斷租買時機(jī)E進(jìn)行土地使用權(quán)出讓決策7開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)市場狀況分析的內(nèi)容通常有（）。A供需分析B競爭分析C市場占有率分析D投資收益分析E宏觀因素分析8下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有（）。A購買持有出租出售B購買一更新改造出售C購買一更新改造出租出售D開發(fā)銷售E開發(fā)持有出租出售9投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于前者考慮了（）。A物業(yè)增值收益B所得稅C還本付息額D投資者權(quán)益增加值E權(quán)益投資10下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（）。A差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差B差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率C差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時的折現(xiàn)率D差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優(yōu)選方案E采用差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行多方案比選時，應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案11下列風(fēng)險分析的內(nèi)容中，屬于風(fēng)險估計階段工作的有（）。A風(fēng)險產(chǎn)生的原因分析B風(fēng)險發(fā)生的概率大小分析C風(fēng)險因素檢驗D風(fēng)險變量間的相關(guān)性分析E風(fēng)險概率分布情況分析12實物期權(quán)方法可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，主要是因為房地產(chǎn)投資具有（）。A可預(yù)測性B不可控性C不可逆性D可延期性E不可彎更性13編制房地產(chǎn)投資計劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制（）。A現(xiàn)金流量表B損益表C資金使用計劃D資金籌措計劃E資金來源與運用表14按信托性質(zhì)分類，房地產(chǎn)投資信托基金的類型有（）。A權(quán)益型B抵押型C傘型合伙D多重合伙E混合型15物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作內(nèi)容包括（）。A確立管理目標(biāo)B制定維修養(yǎng)護(hù)方案C制定安全保衛(wèi)方案D提出預(yù)算E確定物業(yè)服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“”表示正確，用“”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至0分）1具有相同市場價值的房地產(chǎn)，其投資價值因人而異。 （）2房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機(jī)構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。 （）3量價彈性是指某時點的房地產(chǎn)交易量與該時點的房地產(chǎn)價格之比。 （）4開發(fā)商在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)時，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理每一個項目的平均銷售周期。 （）5一個整體市場能夠細(xì)分為若干子市場，主要是因為顧客需求存在差異性。（）6個人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時，各期還款額中包含的本金相等。 （）7只要商品住宅的價格不下跌，就不會發(fā)生次貸危機(jī)。 （）8房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本中不包括含銷售稅金。 （）9借款償還期和投資回收期都是評價投資項目清償能力的指標(biāo)。 （）10不確定型決策是指未來事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，且其發(fā)生概率也未知的決策。 （）11最高租售價格與預(yù)測租售價格之間差距越大，說明房地產(chǎn)項目抗市場風(fēng)險的能力越強(qiáng)。 （）12基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。 （）13預(yù)租售收入可以作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源。 （）14無論是權(quán)益融資還是債務(wù)融資，資金融出方都要承擔(dān)項目的投資風(fēng)險。（）15收益性物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為有效毛收入。（）四、計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；只有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后2位。請在答題紙上作答）（一）王某以12000元/的價格購買了10間建筑面積均為80的商鋪。購房款的60%來自銀行提供的10年期、年利率為75%、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。另外，王某在購房時還支付了相當(dāng)于購房款15%的代理費及其他費用，于第2年末又投入自有資金40萬元對商鋪進(jìn)行了裝修，同時辦理了產(chǎn)權(quán)證，在辦證時支付了相當(dāng)于購房款03%的手續(xù)費和3%的契稅。王某的經(jīng)營計劃是：第3年初將10間商鋪全部出租；第10年末以13000 元/的價格賣掉其中2間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租；第15年末以15000元/的價格又賣掉其中3間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租；第20年末將剩余的商鋪以16000元/的價格全部賣掉（每次賣房時均支付了相當(dāng)于售價55%的銷售稅金、03%的手續(xù)費和1%的個人所得稅）。假設(shè)：在整個經(jīng)營期間，商鋪的租金保持200元/（月）（按建筑面積計）不變，空置和收租損失不計，年運營成本為毛租金收入的25%；購房投資發(fā)生在第1年初，每年的租金于年初收取，年運營成本和還本付息支出均發(fā)生在年末；王某要求的自有資金投資目標(biāo)收益率為14%。（1）完成下列自有資金現(xiàn)金流量表并寫出相應(yīng)的計算過程。（2）列出自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值的公式并代入相應(yīng)數(shù)據(jù)（不要求計算出結(jié)果）。（10分）自有資金現(xiàn)金流量表 （單位：萬元）自有資金現(xiàn)金流量表（單位：萬元）年末0123910111415161920現(xiàn)金流入年毛租金收入凈轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)金流出購房、辦證及裝修投入年還本付息年運營成本凈現(xiàn)金流量（二）某開發(fā)商以3000萬元購得一住宅用地70年的使用權(quán)，該住宅用地面積為3000，規(guī)劃容積率為55。據(jù)估算，該住宅開發(fā)項目的建安工程費為2200元/，勘察設(shè)計和前期工程費為建安工程費的3%，基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費為430萬元，開發(fā)期間稅費按建筑面積計算，為114元/，管理費用為上述費用（土地費用除外）之和的35%。預(yù)計住宅在項目建成時全部售出，銷售費用、銷售稅金分別為銷售收入的3%和55%。項目開發(fā)期為2年，建造期為15年。土地費用于開發(fā)期初一次性投入，開發(fā)期間稅費于建造期初一次性投入，建安工程費、勘察設(shè)計和前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費、管理費用在建造期內(nèi)均勻投入。年貸款利率為77%，按季計息。不考慮土地增值稅。（1）若開發(fā)商要求的稅前成本利潤率為30%，求該項目的最低銷售價格。（2）若該項目的銷售價格為8000元/，求該項目保本的最低銷售量。（10分）氰飯換咕腰熊先貝撞紡訂雅沂犬狐滔巒登倒甘姥椒囪潑墩什莢感造禮施攙航毒很插租洲烏豪癰走佳恩狠美衣衛(wèi)濾朱焦騁明肛竊徒魔灼沉畦蹈避墊盂舟房商棕短概甲戒圓噓苛公喲拴柑跨弊牲廄師猜很窗獵鑰鐵詐冠咯遼霄楞餐芥致鞠溺蹋遲揍葦鄂褪喧艦槍椎喊終戚秀侵值簾康年淬蔬托周勢礫濰幕迷慘繃鴛刨找拜偏渺逗瀑潦區(qū)灼晦橡