Technicaleconomics,第四章資產(chǎn)評(píng)估原理與方法,南華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院曾經(jīng)蓮,2013.10,本章主要內(nèi)容,資產(chǎn)評(píng)估的基本概念資產(chǎn)評(píng)估的主要方法典型資產(chǎn)評(píng)估示例,本章的學(xué)習(xí)目的,了解資產(chǎn)及資產(chǎn)評(píng)估的概念；熟悉資產(chǎn)評(píng)估的基本程序；掌握資產(chǎn)評(píng)估的主要方法；,資產(chǎn)是為特定的經(jīng)濟(jì)主體所控制并預(yù)期會(huì)給該經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。,1.資產(chǎn)的概念,一、資產(chǎn)的概念與分類(lèi),第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的基本概念,資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)與會(huì)計(jì)中的資產(chǎn),會(huì)計(jì)確認(rèn)資產(chǎn)的條件是：一為企業(yè)擁有或控制；二必須能以貨幣計(jì)量；三必須能給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源；三者缺一不可。從資產(chǎn)評(píng)估角度，只要符合第一、第三點(diǎn)就可以認(rèn)定為評(píng)估的對(duì)象會(huì)計(jì)強(qiáng)調(diào)的是實(shí)際資產(chǎn)投入和運(yùn)用后形成的資產(chǎn)，對(duì)一些在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中確實(shí)存在但卻未耗費(fèi)和占用資金的資產(chǎn)排除在外，如劃撥土地的價(jià)值、企業(yè)的商譽(yù)等。但在資產(chǎn)評(píng)估中卻把這些資源作為重要的資產(chǎn)對(duì)待；,資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益,第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的基本概念,資產(chǎn)與財(cái)產(chǎn)的區(qū)別,一般來(lái)講只有作為生產(chǎn)要素投入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的財(cái)產(chǎn)才叫“資產(chǎn)”，它一般具有增值的要求，而其他財(cái)產(chǎn)則不具有這種要求。因此，在我國(guó)，習(xí)慣上稱(chēng)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)為資產(chǎn)(意指盈利性財(cái)產(chǎn))，而稱(chēng)一般事業(yè)單位或個(gè)人家庭的錢(qián)財(cái)為財(cái)產(chǎn)(非盈利性財(cái)產(chǎn))。,第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的基本概念,對(duì)比資產(chǎn)而言，財(cái)產(chǎn)則是法律概念。財(cái)產(chǎn)是以所有權(quán)為核心，只有符合所有權(quán)要件，才能成為企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，強(qiáng)調(diào)其法律形式。從資產(chǎn)評(píng)估的角度而言，一切具有商業(yè)價(jià)值或交換價(jià)值的各類(lèi)財(cái)產(chǎn)和權(quán)利，只要由主體擁有或控制，就視為企業(yè)的資產(chǎn)，而不是看其在法律上是否符合所有權(quán)的要件。即資產(chǎn)評(píng)估的資產(chǎn)是以控制權(quán)為依據(jù)。,按是否有實(shí)體形態(tài),按移動(dòng)特性,按在生產(chǎn)過(guò)程中的變化特征,資產(chǎn),動(dòng)產(chǎn),不動(dòng)產(chǎn),2.資產(chǎn)的分類(lèi),流動(dòng)資產(chǎn),固定資產(chǎn),無(wú)形資產(chǎn),有形資產(chǎn),第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的基本概念,不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形態(tài)和價(jià)值變化。如土地、建筑物等,可自由移動(dòng)而不影響性質(zhì)、形態(tài)和價(jià)值變化。如貨幣、設(shè)備等,形態(tài)不隨生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程變化。如廠房、設(shè)備等,形態(tài)隨生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程變化。如原材料、在制品、現(xiàn)金等。,有實(shí)物形態(tài)。如建筑物、設(shè)備、原材料等,無(wú)實(shí)物形態(tài)。如品牌、商標(biāo)權(quán)等,二、資產(chǎn)評(píng)估的概念,資產(chǎn)評(píng)估是指通過(guò)對(duì)資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值的評(píng)定和估價(jià)，從而確定其價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。具體的說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估是指經(jīng)國(guó)家認(rèn)定資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國(guó)家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，遵循適當(dāng)?shù)脑瓌t，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型，按照法定的程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。,第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的基本概念,從上述概述可發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估有以下特點(diǎn)：,三、資產(chǎn)評(píng)估的要素,1、評(píng)估主體：即從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人員，他們是資產(chǎn)評(píng)估工作的主導(dǎo)者。,4、評(píng)估假設(shè)即資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的前提條件假設(shè)等。,5、評(píng)估原則即資產(chǎn)評(píng)估的行為規(guī)范，是調(diào)節(jié)評(píng)估當(dāng)事人各方面關(guān)系，處理評(píng)估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。,依法設(shè)立，獲得政府國(guó)有資產(chǎn)管理行政主管部門(mén)頒發(fā)的執(zhí)業(yè)資格證書(shū)，具有承擔(dān)國(guó)有資產(chǎn)和非國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估資格，從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)活動(dòng)的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)。,注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師及其他執(zhí)業(yè)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人員如房地產(chǎn)估價(jià)師、礦業(yè)權(quán)評(píng)估師、珠寶首飾評(píng)估師等。,2、評(píng)估客體即被評(píng)估的資產(chǎn)，它是資產(chǎn)評(píng)估的具體對(duì)象，也稱(chēng)為評(píng)估對(duì)象。,3、評(píng)估基準(zhǔn)日即資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)。,交易假設(shè)；公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)；持續(xù)使用假設(shè)；清算假設(shè)（非公開(kāi)市場(chǎng)）。,第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的基本概念,7、評(píng)估程序即資產(chǎn)評(píng)估工作從開(kāi)始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的工作順序。,8、評(píng)估依據(jù)即指資產(chǎn)評(píng)估所應(yīng)遵循的法律、法規(guī)；經(jīng)濟(jì)行為文件、重大合同協(xié)議等。,6、評(píng)估目的即資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)行為對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的要求，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的具體用途。,9、價(jià)值類(lèi)型即對(duì)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，它對(duì)資產(chǎn)評(píng)估參數(shù)的選擇具有約束性；資產(chǎn)評(píng)估目的決定和制約資產(chǎn)評(píng)估的條件，以及價(jià)值類(lèi)型的選擇。,10、評(píng)估方法即資產(chǎn)所運(yùn)用的特定技術(shù)，是分析和判斷資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的手段和途徑。,三、資產(chǎn)評(píng)估的要素,評(píng)估客體：國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定,我國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法中規(guī)定：國(guó)有資產(chǎn)占有單位有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估：,(1)整體或者部分改建為有限責(zé)任公司或股份有限公司。(2)以非貨幣資產(chǎn)對(duì)外投資。(3)合并、分立、破產(chǎn)、解散；(4)非上市公司國(guó)有股東股份比例變動(dòng)；(5)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?6)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、置換；(7)整體資產(chǎn)或部分資產(chǎn)租賃給非國(guó)有單位；(8)以非貨幣資產(chǎn)償還債務(wù)；(9)資產(chǎn)涉訟；(10)收購(gòu)非國(guó)有單位的資產(chǎn)；(11)接受非國(guó)有單位以非貨幣資產(chǎn)出資；(12)接受非國(guó)有單位以非貨幣資產(chǎn)抵債；(13)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的事項(xiàng)。,評(píng)估客體：資產(chǎn)評(píng)估的范圍,第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的基本概念,第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的基本概念,資產(chǎn)評(píng)估的工作原則,獨(dú)立性原則,資產(chǎn)評(píng)估的工作原則,真實(shí)性原則,科學(xué)性原則,可行性原則,預(yù)期收益原則,供求原則,替代原則,估價(jià)日期原則,第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的基本概念,評(píng)估主體在評(píng)估過(guò)程中處于第三方。,科學(xué)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)的態(tài)度和科學(xué)的評(píng)估方法。,評(píng)估程序和方法合理、經(jīng)濟(jì)。,資產(chǎn)價(jià)值的高低主要取決于它能為其控制者帶來(lái)的預(yù)期收益的多少。,供求規(guī)律對(duì)商品價(jià)格形成的作用力同樣適用于資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。,在同一市場(chǎng)上，價(jià)格最低的同質(zhì)商品對(duì)其他商品具有替代性。,時(shí)間價(jià)值使不同時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值不同。,資產(chǎn)評(píng)估的目的,第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的基本概念,資產(chǎn)評(píng)估的程序,資產(chǎn)勘察與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查,編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū),收集資產(chǎn)評(píng)估資料,編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃,簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū),明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng),國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的核準(zhǔn)和備案,評(píng)定估算,第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的基本概念,由評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托人簽訂具法定約束力的書(shū)面約定書(shū)，以確定資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的委托與受托關(guān)系，明確委托目的，被委托資產(chǎn)的范圍及雙方責(zé)任與義務(wù)。,資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔,評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)評(píng)估過(guò)程中形成的相關(guān)資料進(jìn)行立檔和保管。自評(píng)估基準(zhǔn)日起：上市公司的評(píng)估檔案至少保存15年；對(duì)評(píng)估目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的檔案至少保存8年；對(duì)評(píng)估目的未實(shí)現(xiàn)的檔案至少保存3年；到未正式出具報(bào)告的檔案至少保存1年。,按企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法規(guī)定，出具國(guó)有資產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告書(shū)后，應(yīng)該向國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)報(bào)送并進(jìn)行核準(zhǔn)、評(píng)審和備案。,評(píng)估依據(jù),行為依據(jù)：資產(chǎn)評(píng)估委托協(xié)議法律法規(guī)依據(jù)：國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則等產(chǎn)權(quán)依據(jù)：設(shè)備購(gòu)置合同、建筑安裝施工工程合同、租賃合同、房產(chǎn)證等取價(jià)依據(jù)：工程圖紙及工程決算資料、搜集的設(shè)備價(jià)格信息等,第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的基本概念,按資產(chǎn)評(píng)估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式可分為重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(jià)和清算價(jià)格；從資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的角度可分為持續(xù)使用價(jià)值、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值和清算價(jià)值；從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)可分為抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、投資價(jià)值、清算價(jià)值、轉(zhuǎn)讓價(jià)值、兼并價(jià)值、拍賣(mài)價(jià)值、租賃價(jià)值、補(bǔ)償價(jià)值等；按資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其合理性指向可分為市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值（非市場(chǎng)價(jià)值）,資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型,資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類(lèi)型是指人們對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果價(jià)值屬性的定義及其表現(xiàn)形式，是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定。,第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的基本概念,資產(chǎn)評(píng)估的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn),市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),歷史成本標(biāo)準(zhǔn),重置成本標(biāo)準(zhǔn),凈變現(xiàn)價(jià)值和清算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的基本概念,是按為業(yè)主取得資產(chǎn)時(shí)所實(shí)際花費(fèi)的成本對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。歷史成本也叫原始成本。該標(biāo)準(zhǔn)只能適用于資產(chǎn)購(gòu)置時(shí)間很短或價(jià)格穩(wěn)定不變的情況。,也稱(chēng)現(xiàn)行成本標(biāo)準(zhǔn)，要求按資產(chǎn)的當(dāng)前購(gòu)建價(jià)格計(jì)價(jià)。采用這種標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)是：不論資產(chǎn)的賣(mài)方還是買(mǎi)方，要得到與被評(píng)估資產(chǎn)狀態(tài)（包括地點(diǎn)和位置）同樣的資產(chǎn)，就需要花費(fèi)與其現(xiàn)行成本相等的費(fèi)用。該標(biāo)準(zhǔn)比歷史成本標(biāo)準(zhǔn)有更大的合理性，更適應(yīng)于一般情況。,第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的基本概念,企業(yè)擁有的債券、股票、專(zhuān)利權(quán)等生產(chǎn)或使用功能，之所以還有價(jià)值，是因?yàn)檫@些資產(chǎn)能帶來(lái)收益，因而在市場(chǎng)上有一定的價(jià)格。專(zhuān)有技術(shù)、商譽(yù)以及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等雖然沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)格，但能產(chǎn)生收益，同樣是有價(jià)值的。這些價(jià)值來(lái)源于其收益能力，可以按其收益能力大小評(píng)估其價(jià)值。收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)適用于能獨(dú)立產(chǎn)生收益且收益比較穩(wěn)定、易于測(cè)算的資產(chǎn)。,對(duì)于那些在市場(chǎng)上有頻繁交易的資產(chǎn)，評(píng)估的最佳計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是市場(chǎng)價(jià)格。由于市場(chǎng)價(jià)格的公開(kāi)性和客觀性，可使資產(chǎn)評(píng)估的合理性和可靠性大大提高。市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)用，應(yīng)建立在市場(chǎng)體系較完善的基礎(chǔ)上。,第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的基本概念,這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)有一定的共性，都是以資產(chǎn)變賣(mài)的價(jià)格作為資產(chǎn)計(jì)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，且都建立在資產(chǎn)中斷使用的假設(shè)基礎(chǔ)上。,凈變現(xiàn)價(jià)值系指將資產(chǎn)在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)賣(mài)所能取得的價(jià)格扣除變賣(mài)過(guò)程中發(fā)生的成本后的凈值。凈變現(xiàn)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在抵押資產(chǎn)的評(píng)估中經(jīng)常被使用。,清算價(jià)格是指企業(yè)在破產(chǎn)、倒閉情況下，在有限(較短)的時(shí)間內(nèi)資產(chǎn)被強(qiáng)制拍賣(mài)所得的價(jià)格。清算價(jià)格與凈變現(xiàn)價(jià)格不同，后者沒(méi)有時(shí)間要求，不是強(qiáng)制性的變賣(mài)，因而價(jià)格比前者要高。,第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的基本概念,第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的主要方法,成本法收益法市場(chǎng)法,一、成本法,成本法是指按被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本減去該資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實(shí)體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值后，以其差額作為被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值的資產(chǎn)評(píng)估方法。,本節(jié)所說(shuō)的成本法，成本含義是指過(guò)去或現(xiàn)在制造(或建造)某一特定資產(chǎn)的全部費(fèi)用,即資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本；實(shí)體性陳舊貶值指實(shí)體性損耗，資產(chǎn)的物理性能損耗引起的價(jià)值損失；功能性陳舊貶值指技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能落后而造成的價(jià)值損失；經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值指外部條件變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降而造成的價(jià)值損失。,第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的主要方法,1、含義,3、成本法評(píng)估的基本公式如下：,資產(chǎn)價(jià)值(重置凈價(jià))=重置成本-有形損耗-無(wú)形損耗,2、成本法評(píng)估的基本前提,被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)；應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史成本資料；形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。,實(shí)體性陳舊貶值,功能性陳舊貶值經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值,（1）重置成本的計(jì)算,重置核算法,這種方法就是按原資產(chǎn)的料、工、費(fèi)消耗標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)行市價(jià)逐項(xiàng)計(jì)算各部分的費(fèi)用，然后匯總確定該資產(chǎn)的重置成本。采用這種方法需要掌握原資產(chǎn)詳細(xì)的料、工、費(fèi)消耗標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格，否則，這種方法不宜采用。,第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的主要方法,重置成本直接成本間接成本,自行建造：材料成本人工成本制造費(fèi)用資金成本,外購(gòu)：購(gòu)買(mǎi)價(jià)格安裝調(diào)試費(fèi)運(yùn)雜費(fèi)人工費(fèi),取得和建造資產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟墓芾碣M(fèi)用、設(shè)計(jì)制圖等費(fèi)用,例4-1待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，評(píng)估師擬運(yùn)用成本法評(píng)估。評(píng)估人員收集的成本資料有：該機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)180000元，運(yùn)雜費(fèi)5000元，安裝成本為20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他費(fèi)用1000元，安裝期限較短。,重置成本=購(gòu)買(mǎi)價(jià)格+運(yùn)費(fèi)+安裝成本=180000+5000+20000=205000（元）,練習(xí)1：被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)2年前購(gòu)置的機(jī)器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機(jī)器設(shè)備目前還沒(méi)有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗(yàn)資料，該設(shè)備賬面原值為10.2萬(wàn)元，其中，購(gòu)買(mǎi)價(jià)為8萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)1.6萬(wàn)元，安裝費(fèi)中直接成本0.4萬(wàn)元，間接成本為0.2萬(wàn)元。根據(jù)對(duì)同類(lèi)型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)價(jià)格比2年前上漲20%，運(yùn)雜費(fèi)上漲80%，安裝費(fèi)中直接成本上漲40%，間接成本占總直接成本百分率不變。該設(shè)備的重置成本是多少？,（1）計(jì)算直接成本購(gòu)買(mǎi)價(jià)=8（1+20%）=9.6（萬(wàn)元）運(yùn)雜費(fèi)=1.6（1+80%）=2.88（萬(wàn)元）安裝費(fèi)中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（萬(wàn)元）直接成本購(gòu)買(mǎi)價(jià)運(yùn)雜費(fèi)安裝費(fèi)中的直接成本=13.04（萬(wàn)元）（2）計(jì)算間接成本間接成本占直接成本的百分率0.2（81.60.4）2%間接成本13.042%0.26（萬(wàn)元）（3）計(jì)算重置成本重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30（萬(wàn)元）,價(jià)格指數(shù)法,影響資產(chǎn)現(xiàn)行成本的主要因素是物價(jià)水平，因此，在掌握資產(chǎn)原始成本的基礎(chǔ)上，可以根據(jù)物價(jià)變動(dòng)幅度推算出資產(chǎn)的現(xiàn)行成本。,物價(jià)指數(shù)亦稱(chēng)商品價(jià)格指數(shù)是反映各個(gè)時(shí)期商品價(jià)格水準(zhǔn)變動(dòng)情況的指數(shù)。,例4-2某機(jī)床于2009年購(gòu)置安裝，賬面原值為16萬(wàn)元。2011年進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為4萬(wàn)元；2012年又進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為2萬(wàn)元。若定基價(jià)格指數(shù)2009年為1.05，2011年為1.28，2012年為1.35，2013年為1.60。求計(jì)算該機(jī)床2013年的重置成本,費(fèi)用單位:萬(wàn)元,解:計(jì)算結(jié)果如下:,功能價(jià)值類(lèi)比法,根據(jù)資產(chǎn)功能與成本之間的內(nèi)在關(guān)系，由參照物成本推算被估資產(chǎn)重置成本的方法。根據(jù)其關(guān)系不同，所用公式也不同。,式中是個(gè)調(diào)整值，可通過(guò)經(jīng)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)或回歸分析測(cè)定，它是一個(gè)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，不同行業(yè)應(yīng)分別測(cè)算。,第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的主要方法,A：功能和價(jià)值成指數(shù)關(guān)系,例4-3某參照資產(chǎn)的現(xiàn)行成本為5萬(wàn)元，生產(chǎn)能力為300萬(wàn)件/年；被評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力為600萬(wàn)件/年，設(shè)n值為0.7,則被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本為多少?,A：功能和價(jià)值成線性關(guān)系,K為參考系數(shù)，需要通過(guò)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析得出。,C：統(tǒng)計(jì)分析法,例4-4被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)經(jīng)改進(jìn)的鍛壓設(shè)備。該設(shè)備由50噸壓力機(jī)改裝而成，生產(chǎn)能力為70噸。經(jīng)調(diào)查，市場(chǎng)上有系列壓力機(jī)出售，其能力與價(jià)格如表所示：,P=abF,能力F,價(jià)格P,解：分析發(fā)現(xiàn)，設(shè)備的價(jià)格P與能力F呈線性關(guān)系，設(shè)其關(guān)系式為P=abF,用最小二乘法求得直線方程為：P=31.67+0.98F,重置成本P=31.67+0.9870=100.27（萬(wàn)元）,例4-5被評(píng)估資產(chǎn)為某類(lèi)通用設(shè)備。經(jīng)評(píng)估人員調(diào)查了解，該批通用設(shè)備為同年購(gòu)入，并同時(shí)投入生產(chǎn)，使用狀況基本相同，該類(lèi)通用設(shè)備的賬面歷史成本之和為1200萬(wàn)元。評(píng)估人員從中抽樣選取了5臺(tái)具有代表性的通用設(shè)備，其賬面歷史成本為50萬(wàn)元，經(jīng)估算其重置成本之和為80萬(wàn)元。該類(lèi)通用設(shè)備的重置成本為：,該類(lèi)通用設(shè)備的重置成本=120080/50=1920（萬(wàn)元）,（2）損耗的估算方法,由于重置成本代表的是全新資產(chǎn)的價(jià)值，而評(píng)估的對(duì)象大多是使用過(guò)一段時(shí)間的資產(chǎn)，因此，要得出正確的評(píng)估值，還需要從重置成本中扣除各種損耗。,實(shí)體性損耗,功能性損耗,經(jīng)濟(jì)性損耗,資產(chǎn)的損耗,第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的主要方法,實(shí)體性損耗/實(shí)體性貶值的估算,有形損耗是指固定資產(chǎn)由于使用或自然力作用而引起的損耗。,如果資產(chǎn)使用正常，并且沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)大修，則成新率按下式計(jì)算：,成新率=1-名義已使用年限/總使用年限(設(shè)計(jì)年限),第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的主要方法,影響實(shí)體性損耗的因素有：使用時(shí)間（自然時(shí)間）；使用率，也叫利用率；資產(chǎn)本身的質(zhì)量；維修保養(yǎng)程度。,實(shí)體性損耗重置成本（1成新率）,如果資產(chǎn)使用不正常，利用率很低或者很高，則不能按上式計(jì)算。必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實(shí)際已使用年限，新的計(jì)算公式為：,成新率=1-實(shí)際已使用年限/總使用年限,其中實(shí)際已使用年限是按實(shí)際利用率折算成正常使用情況下的系數(shù)。總使用年限是實(shí)際使用年限加上剩下可用年限,第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的主要方法,例4-6被評(píng)估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺(tái)設(shè)備，評(píng)估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備1997年1月購(gòu)進(jìn)，2002年1月評(píng)估；該設(shè)備的重置成本為500000元，尚可使用5年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，該設(shè)備實(shí)際每天工作5小時(shí)。,實(shí)際已使用年限=562.5%=3.125（年）,總使用年限=3.125+5=8.125（年）,資產(chǎn)的實(shí)體性損耗=5000003.125/8.125=191538.46,解：,功能性損耗的估算,由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損耗。由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設(shè)備，致使原有設(shè)備的功能落后于新設(shè)備，新設(shè)備在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用上低于原有設(shè)備，這部分費(fèi)用稱(chēng)為超額運(yùn)營(yíng)成本。,功能性損耗的確定一般采用以下計(jì)算公式進(jìn)行確定：,第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的主要方法,分析設(shè)備的超額運(yùn)營(yíng)成本，應(yīng)考慮下列因素：生產(chǎn)效率是否提高維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人數(shù)量是否降低,例4-7被評(píng)估資產(chǎn)是2008年生產(chǎn)的起重機(jī)，其重置現(xiàn)行成本為50萬(wàn)元，由于新型起重機(jī)的能耗低，每年能節(jié)約燃料費(fèi)2萬(wàn)元。假定燃料價(jià)不變，也不考慮稅收的影響，折現(xiàn)率為10%，被評(píng)估資產(chǎn)的剩余使用年限為6年，計(jì)算其功能性損耗。,該資產(chǎn)的功能性損耗=2（P/A，10%，6）=8.71萬(wàn)元.,經(jīng)濟(jì)性損耗的估算,經(jīng)濟(jì)性損耗是指由于資產(chǎn)技術(shù)以外因素的影響造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。如產(chǎn)品的市場(chǎng)需求減少、競(jìng)爭(zhēng)增加、原材料供應(yīng)變化、投入物價(jià)格上漲、政府干預(yù)等原因都可導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性損耗的產(chǎn)生。,是否需要考慮經(jīng)濟(jì)性損耗與采用的資產(chǎn)評(píng)估方法有關(guān)。只有當(dāng)用重置成本法評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，才涉及到要計(jì)算經(jīng)濟(jì)性損耗的問(wèn)題。,其計(jì)算公式為,經(jīng)濟(jì)性損耗資產(chǎn)在尚可使用年限內(nèi)可預(yù)見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)收益損失額現(xiàn)值系數(shù),解:1、成本與售價(jià)差帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)性貶值收益下降引起的經(jīng)濟(jì)性貶值（1）每臺(tái)冰箱成本上升與銷(xiāo)售價(jià)上升抵消后，損失額為：2000（15%10%）=100元（2）沖減應(yīng)繳所得稅后每臺(tái)冰箱凈損失額為：100（125%）=75元（3）設(shè)折現(xiàn)率為10%，則每臺(tái)冰箱在未來(lái)5年內(nèi)總凈損失額：每臺(tái)5年凈損失額=75（P/A,10%,5）=753.7911=284元1萬(wàn)臺(tái)5年損失額=28410000=284萬(wàn)元,例4-7某冰箱廠地一條生產(chǎn)流水線，設(shè)計(jì)年產(chǎn)冰箱能力為2萬(wàn)臺(tái)，該流水線經(jīng)評(píng)估其重置價(jià)值為5000萬(wàn)元。由于市場(chǎng)上冰箱供過(guò)于求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，該流水線目前年生產(chǎn)1萬(wàn)臺(tái)就已滿足銷(xiāo)售需要。每臺(tái)冰箱成本為2000元，預(yù)計(jì)在未來(lái)5年內(nèi)，每臺(tái)冰箱成本上升15%。而銷(xiāo)售價(jià)優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)原因只能上升相當(dāng)于成本價(jià)的10%，假定冰箱行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)為0.7，所得稅稅率為25%，其經(jīng)濟(jì)性貶值計(jì)算如下：,2、設(shè)備利用率降低帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)性貶值為-開(kāi)工不足引起的經(jīng)濟(jì)性貶值50001（1/2）0.7=500010.616=1920(萬(wàn)元)總的經(jīng)濟(jì)性貶值為=2841920=2204（萬(wàn)元）,二、收益法,式中：-實(shí)現(xiàn)收益的具體年份；-取得收益的有效期(計(jì)算期)，年；t-年度的預(yù)期收益值；-折現(xiàn)率。,收益法是指以資產(chǎn)的收益現(xiàn)值為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的方法。這里所指的收益是資產(chǎn)未來(lái)的收益，也就是企業(yè)預(yù)期的年利潤(rùn)。,第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的主要方法,基本公式為,或未來(lái)各年收益額相等且無(wú)限期時(shí)公式變?yōu)?收益法的適用范圍,第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的主要方法,未來(lái)資產(chǎn)凈收益,用收益法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估必須用屬于資產(chǎn)的那一部分收益而不是總收益。應(yīng)該從總收益扣除其他方面(如勞動(dòng)、經(jīng)營(yíng)、無(wú)形資產(chǎn)等)的貢獻(xiàn)。,資產(chǎn)的收益=總收益-經(jīng)營(yíng)成本-各種稅收-非被評(píng)估資產(chǎn)的收益貢獻(xiàn),計(jì)算期的確定,主要根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)的平均剩余使用年限以及相應(yīng)產(chǎn)品的有效壽命期的長(zhǎng)短來(lái)綜合確定計(jì)算期。,第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的主要方法,折現(xiàn)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率+風(fēng)險(xiǎn)利率,可參照國(guó)庫(kù)券利率計(jì)算,主要根據(jù)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)以及企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)確定。,第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的主要方法,折現(xiàn)率的確定,折現(xiàn)率是將未來(lái)一定時(shí)期等額或不等額的各年收益折成現(xiàn)值的比率。,企業(yè)整體資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值,用收益法評(píng)估企業(yè)整體資產(chǎn)時(shí)，還應(yīng)處理好如下三個(gè)問(wèn)題。,企業(yè)整體評(píng)估值=收益現(xiàn)值+不參加生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)現(xiàn)值-尚需補(bǔ)足的資產(chǎn)現(xiàn)值-企業(yè)負(fù)債,例4-8某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)五年收益額分別是12萬(wàn)元、15萬(wàn)元、13萬(wàn)元、11萬(wàn)元和14萬(wàn)元。假定從第六年開(kāi)始，以后各年收益均為14萬(wàn)元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10%。分別確定該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下和經(jīng)營(yíng)50年條件下的評(píng)估值。,解：永續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下的評(píng)估,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=12(P/F,10%,1)15(P/F,10%,2)13(P/F,10%,3)11(P/F,10%,4)14(P/F,10%,5)+1410136.20(萬(wàn)元),經(jīng)營(yíng)50年條件下的評(píng)估,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=12(P/F,10%,1)15(P/F，10%，2)13(P/F,10%,3)11(P/F,10%,4)14(P/F,10%,5)+14(P/A,10%,45)135.01(萬(wàn)元),三、市場(chǎng)法,市場(chǎng)法是參照市場(chǎng)上近期形成的類(lèi)似資產(chǎn)的交易價(jià)格來(lái)確定評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值的。,市場(chǎng)法的理論基礎(chǔ)是：效用相等的資產(chǎn)可以產(chǎn)生替代效果，其價(jià)格彼此接近。因此，市場(chǎng)法是以“替代原則”為前提的。,第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的主要方法,比較,調(diào)整,被評(píng)估資產(chǎn)參照物,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物的成交價(jià)格功能系數(shù)調(diào)整系數(shù),選擇參照物,用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，選擇適當(dāng)?shù)膮⒄瘴锸钦_評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在選擇參照物時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：,第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的主要方法,調(diào)整系數(shù)的確定,運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)，如果能找到完全相同的資產(chǎn)，則評(píng)估非常簡(jiǎn)單；如果只能找到類(lèi)似資產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)格或同樣資產(chǎn)過(guò)去的、另一地區(qū)的價(jià)格資料；這時(shí)評(píng)估的主要工作就是依據(jù)參照資產(chǎn)與被評(píng)資產(chǎn)的差異，對(duì)參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整和修正，并最后得出評(píng)估值。,價(jià)格調(diào)整系數(shù),（1）功能系數(shù)。功能強(qiáng)則價(jià)格高，反之則價(jià)格低。測(cè)算方法有多種，應(yīng)根據(jù)不同的具體情況分別確定。（2）調(diào)整系數(shù)。調(diào)整系數(shù)主要考慮時(shí)間因素和環(huán)境因素對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。,第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的主要方法,適用范圍,第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的主要方法,第三節(jié)典型資產(chǎn)評(píng)估示例,房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)器設(shè)備評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估,一、房地產(chǎn)的評(píng)估,房地產(chǎn)是指土地以及建筑物和其它土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。,從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度來(lái)看，房地產(chǎn)主要有不可移動(dòng)、異質(zhì)性、壽命長(zhǎng)久、供給有限、價(jià)值量大、流動(dòng)性差、用途多樣、相互影響、易受限制和保值增值等特性。,企業(yè)合資、合作、合并、兼并、分立、買(mǎi)賣(mài)、租賃經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)、改制、上市、破產(chǎn)清算等經(jīng)濟(jì)行為；房地產(chǎn)交易；房地產(chǎn)抵押；房地產(chǎn)保險(xiǎn)和損害賠償；房地產(chǎn)稅收；房地產(chǎn)征用拆遷補(bǔ)償；處理房地產(chǎn)糾紛和有關(guān)法律案件。,以下情形中都會(huì)涉及到對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估。,技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)分析中主要涉及到第一種情形。,企業(yè)合資、合作、合并、兼并、分立、買(mǎi)賣(mài)、租賃經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)、改制、上市、破產(chǎn)清算等經(jīng)濟(jì)行為；,房地產(chǎn)評(píng)估的基本原則,房地產(chǎn)評(píng)估的基本原則,第三節(jié)典型資產(chǎn)評(píng)估示例,（1）法律上許可（2）技術(shù)上可能（3）經(jīng)濟(jì)上可行（4）價(jià)值最大化土地使用強(qiáng)度大小、內(nèi)部構(gòu)成要素是否均衡、與外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)。,房地產(chǎn)評(píng)估的方法,表7-1成本法、收益法和市場(chǎng)法,第三節(jié)典型資產(chǎn)評(píng)估示例,第三節(jié)典型資產(chǎn)評(píng)估示例,【例4-9】某保險(xiǎn)公司要向中國(guó)人民銀行租用一個(gè)金庫(kù)，作現(xiàn)金、貴重物品存貯發(fā)放中心。該金庫(kù)于2001年建成使用，地上兩層，地下一層，總建筑面積1500，要求估算2012年其租金值，資料收集及估算過(guò)程如下：,（1）由于該種租賃交易在國(guó)內(nèi)尚無(wú)先例，所以評(píng)估師選用了成本法估價(jià)。,（2）重置成本的估算,該金庫(kù)建設(shè)時(shí)的單方造價(jià)為1800元/，分析人工、材料及設(shè)備漲價(jià)因素，2012年的成本造價(jià)約為2001年的2.5倍，即4500元/，評(píng)估師走訪了數(shù)家類(lèi)似新建的金庫(kù)后，了解到其平均造價(jià)約為4390元/，因此確定重置單方造價(jià)為4450元/，總建造重置成本44501500=6675000元。,（3）應(yīng)計(jì)折舊額計(jì)算,待估金庫(kù)經(jīng)濟(jì)壽命60年，維護(hù)狀況良好，且在2011年投資40萬(wàn)元對(duì)金庫(kù)部分項(xiàng)目進(jìn)行了現(xiàn)代化改造。雖然已使用了11年，但其有效使用時(shí)間估計(jì)僅為10年。應(yīng)計(jì)折舊額為：,(6675000-400000)10/60=1045833（元）,得折舊后的重置成本為：,6675000-1045833=5629167（元）,（4）土地價(jià)值,該金庫(kù)占地面積1100，通過(guò)市場(chǎng)法得出，此地塊在規(guī)劃許可條件下最有效使用時(shí)的地價(jià)為352萬(wàn)元?？紤]到目前用途不可改變，即只能限于當(dāng)前用途，故將地價(jià)適當(dāng)折減，取折減后的土地價(jià)值為300萬(wàn)元。,（5）將成本法求得的折舊后的重置成本和地價(jià)反向還原，考慮到該類(lèi)物業(yè)目前的資本化率為11%，市場(chǎng)的年通脹率為5%，則可取資本化率為6%（11%-5%=6%），得年租金為：,(5629167+3000000)6%=86291676%=517750（元）,（6）再考慮前述折舊因素中未考慮建筑物一些功能上的缺陷(如設(shè)計(jì)平面布置影響了現(xiàn)代辦公功能的發(fā)揮等)。另外，雖然保險(xiǎn)公司開(kāi)展業(yè)務(wù)急需金庫(kù)，但目前保險(xiǎn)公司有三個(gè)地方可供選擇，故銀行在這一交易的談判中處于劣勢(shì)。同時(shí)，由于該保險(xiǎn)公司規(guī)模很大，資信情況較好，能保證按期支付租金且租期長(zhǎng)達(dá)10年，因此再考慮將租金折減7.5%，即得：,517750(1-7.5%)=478919（元/年）,（7）估值結(jié)果,綜合上述分析計(jì)算，該物業(yè)的年租金為478919元，折合月租金26.07元/。,二、機(jī)器設(shè)備的評(píng)估,機(jī)器設(shè)備通常是指直接作用于勞動(dòng)對(duì)象的勞動(dòng)資料和符合固定資產(chǎn)條件的勞動(dòng)資料。,機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn),第三節(jié)典型資產(chǎn)評(píng)估示例,機(jī)器設(shè)備評(píng)估的特點(diǎn),由于機(jī)器設(shè)備具有以上特點(diǎn)，使得機(jī)器設(shè)備的評(píng)估也具有一些特殊性：,第三節(jié)典型資產(chǎn)評(píng)估示例,【例4-10】某施工企業(yè)2000年購(gòu)置一臺(tái)履帶式推土機(jī)，其購(gòu)置成本為186900元；2008年購(gòu)入一臺(tái)挖掘機(jī)，購(gòu)置成本為130000元。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，任務(wù)不飽滿，設(shè)備利用率只有30%左右，加之長(zhǎng)期封存未用，根據(jù)技術(shù)鑒定設(shè)備完好程度仍能使用10-12年。試求這兩臺(tái)設(shè)備的現(xiàn)行價(jià)值。,解：,設(shè)備均能在市場(chǎng)上買(mǎi)到，故選擇市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。,經(jīng)鑒定，履帶式推土機(jī)的成新度為55%；挖土機(jī)的成新度為68%。,據(jù)了解，履帶式推土機(jī)的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格為310000-320000元，挖土機(jī)的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格為195000-200000元。最后確定履帶式推土機(jī)的現(xiàn)行成本為315000元；挖土機(jī)的現(xiàn)行成本為197500元，兩臺(tái)設(shè)備的評(píng)估價(jià)值分別為：,履帶式推土機(jī)評(píng)估價(jià)值=31500055%=173250(元),挖土機(jī)的評(píng)估價(jià)值=19750068%=134300(元),以上兩項(xiàng)合計(jì)為307550萬(wàn)元。,三、無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估,無(wú)形資產(chǎn)，是指特定主體所控制的、不具有實(shí)物形態(tài)，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期發(fā)揮作用且能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的非貨幣性資產(chǎn)。,可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)，也稱(chēng)可確指無(wú)形資產(chǎn)，是指那些有專(zhuān)門(mén)名稱(chēng)、有某種受法律承認(rèn)的文字型證明，如專(zhuān)利權(quán)、專(zhuān)有技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、特許權(quán)等。不可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)指商譽(yù)，是指一家企業(yè)預(yù)期的獲利能力超過(guò)可辨認(rèn)資產(chǎn)正常獲利能力（如社會(huì)平均投資回報(bào)率）的資本化價(jià)值。商譽(yù)產(chǎn)生的原因是與同行業(yè)企業(yè)相比較，可獲得超額利潤(rùn)，這可能是企業(yè)所處地理位置有優(yōu)勢(shì)或經(jīng)營(yíng)效率高、管理基礎(chǔ)好、生產(chǎn)歷史悠久、人員素質(zhì)高等。,無(wú)形資產(chǎn)可分為可辯認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)和不可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)。,無(wú)形資產(chǎn)的特征,非實(shí)體性無(wú)形資產(chǎn)沒(méi)有具體的物質(zhì)實(shí)體形態(tài)，是隱形存在的資產(chǎn)。但無(wú)形資產(chǎn)也有一定的有形表現(xiàn)形式，如專(zhuān)利證書(shū)、商標(biāo)標(biāo)記、技術(shù)圖紙、軟盤(pán)等。效益性無(wú)形資產(chǎn)必須能夠以一定方式，直接或間接地為其控制主體（所有者、使用者或投資者）創(chuàng)造效益，而且必須能夠在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)持續(xù)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。可分離性和可劃分性能夠從特定主體中分離或者劃分出來(lái)，并能夠單獨(dú)或者與相關(guān)合同、資產(chǎn)或負(fù)債一起，用于出售、轉(zhuǎn)移、授予許可、租賃或交換。,作為企業(yè)產(chǎn)出能力的重要指標(biāo)-利潤(rùn)，是有形資產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)出能力的綜合體現(xiàn)。在傳統(tǒng)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，有形資產(chǎn)的投入起決定性作用，而在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，無(wú)形資產(chǎn)是企業(yè)的重要綜合資源，現(xiàn)代企業(yè)中無(wú)形資產(chǎn)占企業(yè)資產(chǎn)的比重呈上升趨勢(shì)，具有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，無(wú)形資產(chǎn)在企業(yè)的資產(chǎn)總量中占有50%以上。因此無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估越來(lái)越受到人們的重視。,第三節(jié)典型資產(chǎn)評(píng)估示例,無(wú)形資產(chǎn)越來(lái)越受到重視,可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的方法,從原理上講，無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估有效益性、比較性和針對(duì)性三個(gè)特點(diǎn)，即無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值取決于它對(duì)企業(yè)效益的貢獻(xiàn)大小，而效益是通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格比較計(jì)算出來(lái)的，把“有資產(chǎn)”情況下的收益與“無(wú)資產(chǎn)”情況下的收益進(jìn)行比較，其差額即為資產(chǎn)的效益。,第三節(jié)典型資產(chǎn)評(píng)估示例,市場(chǎng)法,該法主要適用于可確指無(wú)形資產(chǎn)，這部分無(wú)形資產(chǎn)具有獨(dú)立的存在形式，可以單獨(dú)出售、投資和轉(zhuǎn)讓。市場(chǎng)法是對(duì)這些具有二級(jí)市場(chǎng)(即轉(zhuǎn)讓市場(chǎng))的無(wú)形資產(chǎn)，以其交易的價(jià)格為參考，據(jù)以確定無(wú)形資產(chǎn)的重估價(jià)值。,收益法,該法主要適用于產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)/交易時(shí)可確指無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估。它是按被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)預(yù)期獲利能力和折現(xiàn)率計(jì)算其折現(xiàn)值，并以此現(xiàn)值為依據(jù)確定重估價(jià)值。,第三節(jié)典型資產(chǎn)評(píng)估示例,式中：t實(shí)現(xiàn)收益的具體年份；n無(wú)形資產(chǎn)預(yù)計(jì)使用年限，即有效使用年限；tt年度該項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)的預(yù)期收益值；i折現(xiàn)率；K出讓方分享無(wú)形資產(chǎn)未來(lái)收益的比例，取值范圍一般在5%30%之間，具體表現(xiàn)形式有轉(zhuǎn)讓費(fèi)率、提成率等。,上述公式，若每年的收益相等，即R1=R2=Rt時(shí)，可演變成為：,第三節(jié)典型資產(chǎn)評(píng)估示例,資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值,無(wú)形資產(chǎn)的資產(chǎn)收益額是由資產(chǎn)本身帶來(lái)的超額收益，可通過(guò)以下方法算得：直接估算法、差額法、分成率法、要素貢獻(xiàn)法。,(1)直接估算法若能夠直接判斷資產(chǎn)帶來(lái)的超額收益，則可用此方法。通過(guò)對(duì)比使用資產(chǎn)前后收益差額確定無(wú)形資產(chǎn)的收益額。參考因素：價(jià)格上升了多少？銷(xiāo)量擴(kuò)大了多少？費(fèi)用節(jié)約了多少？,(2)差額法將使用無(wú)形資產(chǎn)后的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)與未使用無(wú)形資產(chǎn)的行業(yè)平均利潤(rùn)比較。無(wú)形資產(chǎn)收益經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)資產(chǎn)總額行業(yè)平均資金利潤(rùn)率,注意：分析計(jì)算出的超額收益是否是由被評(píng)估的無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的，如是有組合無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的，還須進(jìn)行分解。,(3)要素貢獻(xiàn)法(三分法）,有些無(wú)形資產(chǎn)，已經(jīng)成為了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的必要條件，由于某些原因不可能或很難確定其帶來(lái)的超額收益，這時(shí)可以根據(jù)構(gòu)成生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的要素在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的貢獻(xiàn)，從正常利潤(rùn)中粗略估計(jì)出無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的收益。我國(guó)理論界通常采用“三分法”，即主要考慮生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的三大要素：資金，技術(shù)和管理，這三種要素的貢獻(xiàn)在不同行業(yè)是不一樣的。,【例4-11】甲企業(yè)將H注冊(cè)商標(biāo)使用權(quán)通過(guò)許可使用合同許可給乙企業(yè)使用。合同約定，使用期限為5年。甲企業(yè)從乙企業(yè)新增利潤(rùn)中提成20作為許可使用費(fèi)，假定折現(xiàn)率為15。由于H牌產(chǎn)品銷(xiāo)路好、信譽(yù)高，乙企業(yè)預(yù)測(cè)第一年將生產(chǎn)40萬(wàn)臺(tái)、第二年將生產(chǎn)50萬(wàn)臺(tái)、第三年將生產(chǎn)60萬(wàn)臺(tái)、第四年將生產(chǎn)70萬(wàn)臺(tái)、第五年將生產(chǎn)80萬(wàn)臺(tái)。預(yù)計(jì)每臺(tái)可新增稅后利潤(rùn)10元。試估算該商標(biāo)在使用期間的商標(biāo)使用權(quán)的價(jià)值。,解：預(yù)測(cè)使用期間內(nèi)的新增利潤(rùn)。那么這五年中各年新增利潤(rùn)為：第一年：1040萬(wàn)400萬(wàn)元第二年：1050萬(wàn)500萬(wàn)元第三年：1060萬(wàn)600萬(wàn)元第四年：1070萬(wàn)700萬(wàn)元第五年：1080萬(wàn)800萬(wàn)元,計(jì)算新增利潤(rùn)的折現(xiàn)值則乙企業(yè)使用H注冊(cè)商標(biāo)后的新增利潤(rùn)現(xiàn)值為：,計(jì)算H注冊(cè)商標(biāo)5年使用權(quán)的價(jià)值為：19,183,76320%3,836,753元,或者：直接代入公式計(jì)算,第三節(jié)典型資產(chǎn)評(píng)估示例,不可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)/商譽(yù)的評(píng)估方法,商譽(yù)是指一家企業(yè)預(yù)期的獲利能力超過(guò)可辨認(rèn)資產(chǎn)正常獲利能力（如社會(huì)平均投資回報(bào)率）的資本化價(jià)值?；蛘呤侵钙髽I(yè)在同等條件下，能獲取比正常投資報(bào)酬率更高的超額收益的能力。,商譽(yù)具有以下特性：,商譽(yù)不能離開(kāi)企業(yè)而單獨(dú)存在，不能與企業(yè)的可確指資產(chǎn)分開(kāi)出售，只能和企業(yè)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。商譽(yù)是由多種因素共同作用而形成的結(jié)果，但形成商譽(yù)的個(gè)別因素?zé)o法以任何方式單獨(dú)計(jì)價(jià)。商譽(yù)本身不是一項(xiàng)單獨(dú)的、能產(chǎn)生收益的無(wú)形資產(chǎn)，而只是超過(guò)企業(yè)可確指資產(chǎn)價(jià)值之和的價(jià)值。,商譽(yù)和商標(biāo)商譽(yù)與商標(biāo)在許多方面有密切關(guān)系，二者有時(shí)相互包含，如與商譽(yù)相對(duì)應(yīng)的企業(yè)超額收益中可能包含有商標(biāo)作用的因素，但兩者有以下區(qū)別：,商譽(yù)評(píng)估的方法,（1）割差法,割差法是根據(jù)企業(yè)整體評(píng)估價(jià)值與各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和進(jìn)行比較確定商譽(yù)評(píng)估值的方法。,商譽(yù)評(píng)估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估值被估企業(yè)單項(xiàng)可確指資產(chǎn)評(píng)估值之和,企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估值可以通過(guò)預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)預(yù)期收益并進(jìn)行折現(xiàn)或資本化獲??；上市公司也可按股票市價(jià)總額確定。,企業(yè)價(jià)值與企業(yè)凈資產(chǎn)價(jià)值是兩個(gè)不同的概念。兩個(gè)凈資產(chǎn)價(jià)值大體相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)，會(huì)由于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)懸殊導(dǎo)致企業(yè)價(jià)值相差懸殊。具體而言，構(gòu)成企業(yè)價(jià)值的凈資產(chǎn)包括有形資產(chǎn)和可確指無(wú)形資產(chǎn)，由于可以獨(dú)立存在和轉(zhuǎn)讓?zhuān)u(píng)估價(jià)值在不同企業(yè)中趨同，但它們的不同組合、不同使用和管理會(huì)導(dǎo)致企業(yè)價(jià)值不同。各類(lèi)資產(chǎn)組合后產(chǎn)生的超過(guò)單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和的價(jià)值即為商譽(yù)。,超額收益法,商譽(yù)是企業(yè)收益與行業(yè)平均收益差額的資本金化價(jià)格，即商譽(yù)評(píng)估值是企業(yè)超額收益的本金化價(jià)格。把企業(yè)超額收益作為評(píng)估對(duì)象進(jìn)行商譽(yù)評(píng)估的方法稱(chēng)為超額收益法。,超額收益法具體又分為超額收益資本金化價(jià)格法和超額收益折現(xiàn)法兩種。,超額收益本金化價(jià)格法：是把被